1. ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בתל-אביב-יפו (כבוד השופטת ד' מארק-הורנצ'יק) שבו נתקבלה טענתם של המשיבים כי אף אחד מהם אינו חייב בהיטל השבחה. פסק-הדין של בית-משפט קמא ניתן לגבי שני מקרים נפרדים: באחד מהם היו מעורבים בני משפחת צרי (המשיבים 5-1) בעוד שבאחר היו מעורבים בני משפחה אחרת (המשיבים 9-6). השאלה המשפטית המתעוררת דומה היא. 2. המשיבים 1 ו-2, בני-הזוג צרי, הינם בעלים של חלקות 416 ו-417 בגוש 6155, אשר מצויות במרחב התכנון המקומי גבעתיים (להלן - המגרש). על המגרש, ששטחו הכולל 477 מ"ר, היה בנוי בית חד-קומתי, שבני-הזוג צרי החזיקו בו. המשיבים 5-3 הינם ילדיהם של בני-הזוג צרי. בשנת 1994 התקשרו בני-הזוג בהסכם קומבינציה עם חברה מסוימת ולפיו התחייבה החברה לבנות על המגרש בניין ובו תשע דירות. לפי ההסכם, אמורים בני-הזוג לקבל ארבע דירות ואילו יתרת הדירות מיועדת לחברה. בני-הזוג צרי עם ילדיהם והחברה הגישו בשנת 1996 בקשה למערערת לקבלת היתר לבניית בית מגורים בן שלוש קומות ובו תשע דירות. ביום 26.8.1996 החליטה ועדת משנה של המערערת ליתן את ההיתר. כל אחת מן הדירות אמורה להיות בשטח הקטן מ-120 מ"ר. כפי שנראה בהמשך, לעניין זה יש חשיבות בכל הנוגע להיטל השבחה. המערערת טענה כי בני-הזוג צרי וילדיהם זכאים לפטור מהיטל השבחה אך לגבי דירה אחת מתוך ארבע הדירות שיקבלו. לעומת זאת בני משפחת צרי טענו כי מגיע להם פטור מהיטל בגין כל ארבע הדירות. מחלוקת זו היא שעומדת בבסיס הערעור הנוכחי, לאחר שבית-משפט קמא קיבל את עמדתם של בני משפחת צרי (המשיבים 5-1). 3. המשיבים 9-6 רשומים כבעלים משותפים של חלקה 314 בגוש 6161, המצויה אף היא בגבעתיים. מדובר בבני משפחה אחת. המשיבה 6, אם המשפחה, החזיקה בבית צמוד קרקע שהיה בנוי על החלקה. המשיבה 6 ובני משפחתה (המשיבים 9-7, אשר מניחים אנו, אף שהדבר אינו עולה מן החומר, כי הם ילדיה) הגישו בשנת 1997 למערערת בקשה לקבלת היתר לבנייה של בניין מגורים על החלקה. לפי הבקשה, מדובר בבניין בן שתי קומות ובו ארבע דירות, אשר שטחה של כל אחת מהן אינו עולה על 120 מ"ר. ביום 13.1.1997 החליטה ועדת משנה של המערערת להיעתר לבקשה. בני המשפחה טענו כי אין הם חייבים בהיטל השבחה לגבי אף אחת מארבע הדירות שעמדו להיבנות. מנגד עמדת המערערת הייתה כי מגיע פטור מהיטל בגין דירה אחת בלבד. אף במקרה זה נדחתה טענתה של המערערת על-ידי הערכאה דלמטה. 4. אין צורך לפרט את השתלשלות העניינים מבחינת השומות שנעשו והדיון בפני שמאי מכריע עד לנקיטת הליכים בפני בית-משפט השלום. נציין אך זאת, כי הוגשו שני ערעורים נפרדים לבית-משפט קמא ואף כי הם לא אוחדו, הרי ניתן פסק-דין אחד, שכן מדובר בשאלות משפטיות קרובות. נעיר עוד, כי אין מחלוקת בין הצדדים, שמבחינה עקרונית אכן קיימת חובה לשלם היטל השבחה בשני המקרים משום שהיו השבחה ואף מימוש זכויות, שהרי הוחלט ליתן היתרי בנייה לשתי המשפחות. המחלוקת סובבת סביב השאלה אם מגיע פטור מהיטל השבחה בגין דירה אחת בכל אחד משני המקרים, או שמא זכאית כל אחת מן המשפחות לפטור מהיטל בשל ארבע דירות. 5. על-מנת להבין את הרקע למחלוקת שבין הצדדים נתייחס בקצרה לנושא של היטל השבחה וההוראות החוקיות הנוהגות לגביו. היטל השבחה מוטל מכוח ההוראה שבסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - החוק) והתוספת השלישית לחוק (להלן - התוספת). החובה לשלם היטל קמה מקום שקיימת השבחה במקרקעין. סעיף 1 לתוספת כולל הגדרות של מונחים שונים ובהם "השבחה". המונח מוגדר במילים אלה: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". החייב בתשלום היטל - הבעלים או החוכר של המקרקעין - צריך לשלם היטל ששיעורו מחצית מן ההשבחה (סעיף 3 לתוספת). בתוספת נקבעו הוראות שונות לגבי שיטת הקביעה של ההיטל ודרכי גבייתו. סעיף 19 לתוספת מקנה פטורים שונים מתשלום היטל. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לאחד מן הפטורים המופיע בסעיף 19(ג) לתוספת, שזו הייתה לשונו במועדים הרלוונטיים: "(1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות, אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת. (2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפיסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, 'גמר הבניה' - כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961". ציינו שנוסח זה של סעיף קטן (ג) הוא הנוסח הנדרש לפרשנות במקרה הנוכחי. הסעיף תוקן במסגרת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 53), תשס"א-2000 (להלן - תיקון 53 לחוק) ולאחרונה הוחזר על כנו הנוסח הקודם במסגרת חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת 2001) (תיקון, ביטול והתליה של חקיקה שמקורה בהצעות חוק פרטיות), תשס"א-2001 (להלן - תיקון 54). נחזור לעניין זה בהמשך. נקודה מקדמית נוספת הטעונה הבהרה נוגעת לדיבור "קרוב", המופיע בסעיף קטן (ג) המצוטט. לפי האמור בסעיף 1 לתוספת, "קרוב 'הוא' בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם". אין מחלוקת כי מבחינת הגדרה זו המשיבים 5-3 באים במסגרתו של המונח "קרוב" ביחס למשיבים 2-1, והוא הדין באשר למשיבים 9-7 ביחס למשיבה 6. נזכיר פטור נוסף שאינו כלול בתוספת אלא בתקנות התכנון והבניה (תשלום היטל השבחה על הקלה בדירת מגורים), תשמ"א-1981. מדובר בפטור מהיטל לבעליה של דירת מגורים אשר מבקש הקלה לשם בניית תוספת לדירה ובתנאי שהשטח הכולל של הדירה, לאחר התוספת, לא יעלה על 110 מ"ר. 6. עתה, משהצגנו את הוראות החוק הרלוונטיות, ניתן להבהיר בצורה מדויקת את המחלוקת שבין הצדדים. המשיבים, שעמדתם נתקבלה על דעתו של בית-משפט קמא, גורסים כי סעיף 19(ג)(1) לתוספת מקנה פטור הן למחזיק במקרקעין והן לקרוביו כל עוד קיים מחזיק במקרקעין ובצדו אחרים הנכנסים לגדרו של המונח "קרוב". לפי השקפתה של המערערת, לא יינתן פטור אלא לאחד, המחזיק או הקרוב, ובוודאי שאין לפרש את הביטוי "קרוב" כמתייחס אף ללשון רבים, היינו אף אם יותר מאדם אחד נכנס בגדר המושג "קרוב", אך אחד מאלה יהיה זכאי לפטור. הבעיה המתעוררת בפנינו קיימת רק כאשר ניתן לבנות יותר מדירה אחת בעקבות השבחה. כך, לדוגמה, אם תכנית חדשה מאפשרת הרחבה של דירות בבניין קיים, בלא תוספת של דירות, הרי הבעיה לא תתעורר. בהנחה שהתכנית המשביחה מאפשרת הגדלת הדירות עד 120 מ"ר, יוכל המחזיק לקבל פטור ובמקומו יוכל קרובו לקבל את הפטור. הבעיה מתעוררת באותם מקרים שבהם התכנית המשביחה מביאה לכך שניתן לבנות מספר גדול יותר של דירות מן הדירות הקיימות. 7. עיון מדוקדק בסעיף 19(ג) לתוספת, על שני חלקיו, מעלה קשר הדוק בין שני החלקים. כפי שהסביר פרופ' א' נמדר, הפטור שבסעיף 19(ג)(1) לתוספת אינו פטור אמיתי, אלא הוא מקנה דחייה בתשלום ההיטל (א' נמדר "היטל השבחה על דירת מגורים: פטור ממס ללא מחשבה תחילה" [8]). הבא בגדר ההוראה האמורה לא יהא חייב בתשלום היטל אף שקיבל היתר בנייה, משום שאין רואים בקבלת ההיתר כ"מימוש זכויות" כאמור בהגדרה שבסעיף 1 לתוספת (לדיון מפורט בדיבור "מימוש זכויות", ראו ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 במגרש 6043 בע"מ (בפירוק מרצון) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חולון [1] (ניתן ביום 2.7.2001)). נשאלת השאלה מה יהא כאשר מקבל ההיתר ימכור את זכויותיו בדירה לצד ג'. העברה של זכויות לצד ג' באה אף היא בגדר "מימוש זכויות" ועל-כן מדובר לכאורה בדחייה בלבד של מועד תשלום ההיטל. סעיף 19(ג)(2) לתוספת מורה כי באותם מקרים שבהם חלה פיסקה (1), וכאשר לאחר מכן הועברו הבעלות או החזקה לצד ג', ימשיך ויחול הפטור, ובלבד ש"המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים". משמע, העברת הזכויות שבאה בעקבות קבלת ההיתר לא תגרור חיוב בהיטל השבחה אם נתמלאו התנאים הנזכרים בדבר שימוש בדירה במשך תקופה שאינה פחותה מארבע שנים. אולם אם התנאים שבסעיף 19(ג)(2) לתוספת לא נתמלאו בעת העברת הזכויות, יהא על החייב בתשלום היטל לשלמו אף כי לא היה עליו לשאת בתשלום עת קיבל את ההיתר. תיקון 53 לחוק הפריד בין הדבקים, בין פיסקה (1) לבין פיסקה (2) בסעיף 19(ג) לתוספת. נוסף על כך נקבע באותו תיקון שהשטח המרבי של דירה פטורה מהיטל יהיה 160 מ"ר במקום 120 מ"ר. אין צורך שנדון במשמעותו של התיקון (ראו הניתוח בא' נמדר במאמרו הנ"ל [8]) מאחר שתיקון 54 החזיר את המצב המשפטי הקודם על כנו, ובכל מקרה עסקינן בסיטואציות שאירעו בתקופה שקדמה לתיקון 53 לחוק. 8. מיקודה של המחלוקת שבין הצדדים מביא אותנו לשני צירופים בסעיף 19(ג)(1) לתוספת. הצירוף האחד הוא "דירת מגורים". לשונו של הסעיף הינה לשון יחיד. הצירוף האחר הוא "המחזיק במקרקעין או קרובו". מדובר בצירוף זה בשתי אפשרויות: המחזיק או קרובו של המחזיק. כל אחד מן הצדדים אוחז בכלל פרשנות שונה בניסיון לבסס את טיעונו. המשיבים טוענים כי אף שמדובר בסעיף "דירת מגורים" בלשון יחיד, יש לפרש את הביטוי ככולל לשון רבים, כאמור בסעיף 5 לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981. המערערת מצדה שלה מפנה לכך שהצירוף האחר הנזכר כולל את המילה "או", אשר לפי סעיף 7 לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981 באה להבדיל ולא להקיש. הכללים שבחוק הפרשנות אינם מקדמים אותנו מאחר שכל אחד מהם מוביל לתוצאה שונה בסיטואציה הקונקרטית. ניתן לומר שבמקרה זה שני הכללים מנטרלים האחד את מישנהו. בכל מקרה, עלינו לבדוק את התכלית של הפטור המסויים ולפיה ליתן מענה למחלוקת שבין הצדדים. לצורך זה יש לבחון את הרציונל של היטל השבחה. 9. נניח כי מוסד התכנון המוסמך מאשר תכנית מיתאר מקומית או מפורטת (ראו הגדרת המונח "תכנית" בסעיף 1 לתוספת). התכנית מגדילה את אחוזי הבנייה המותרים ביחס למצב קודם ומאפשרת בנייה של מספר כפול של יחידות דיור ביחס לתכנית הקודמת. הנחתנו הנוספת, המתבקשת מן ההנחה הקודמת, היא שהתכנית החדשה הביאה לעלייה בערכם של המקרקעין שלגביהם היא חלה. עליית שווי זו היא "השבחה" בלשונה של התוספת (כמו גם עליית שווי הנובעת ממתן הקלה או התרת שימוש חורג). הבעלים או החוכרים של המקרקעין שבדוגמה קיבלו טובת הנאה עקב הפעולה השלטונית של אישור התכנית. עם זאת לרשויות השלטון הנוגעות לעניין, כמו הוועדה המקומית או הרשות המקומית, היו הוצאות שונות, למשל בגין הכנת התכנית, וכן צפוי שלאחר האישור תהיינה הוצאות נוספות. ניתן שתי דוגמאות להוצאות צפויות: פיצויי הפקעה או פיצויים בגין פגיעה על-ידי תכנית שלא עקב הפקעה (לפי סעיף 197 לחוק), וכן הוצאה לבנייה של גני ילדים או בתי ספר עקב הגידול הצפוי באוכלוסיה כתוצאה מהגדלת מספר יחידות הדיור שבתחום התכנית. על-פי סעיף 13 לתוספת, ייעודו של ההיטל הינו לכיסוי הוצאות מעין אלה שבדוגמאות שציינו. כפי שנאמר על-ידי בית-המשפט העליון: "ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח..." (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו [2],719 בעמ' 719 מול אות השוליים ד). על רקע תכליתו של היטל ההשבחה כאמור יש לבחון את הסוגיה הפרשנית שבפנינו. 10. קבלת גישתם של המשיבים תביא לתוצאה שמרחק רב בינה לבין צדק חברתי. על-פי אותה גישה, מותנה הפטור מהיטל בכך שקיים מחזיק במקרקעין בלא שקיימת מגבלה על מספר הפטורים, ובלבד שקיימים "קרובים" במספר התואם את מספר הדירות העומדות להיבנות. לדוגמה, אדם הינו בעלים ומחזיק של בבית מגורים ששטח רצפותיו 100 מ"ר, ואשר בנוי על מגרש בשטח של 1,000 מ"ר. נניח כי לפי תכנית חדשה שאושרה ניתן לבנות על המגרש בניין מגורים ובו עשרים דירות. עוד נניח, כי למחזיק יש חמישה ילדים בגירים, שני הורים, ארבעה הורי הורים, שישה אחים וכי נוסף על כך יש לבת-זוגו שני ילדים מנישואים קודמים. כל אלה שציינו נכנסים לגדרו של המונח "קרוב", כמוגדר בסעיף 1 לתוספת. כלומר, בצד המחזיק קיימים תשעה-עשר קרובים (אין צורך להתייחס לבעיה בכל הנוגע למחזיקים משותפים (למשל בני-זוג), היינו אם הם זכאים למספר שתי דירות בפטור כמספר המחזיקים, אף שהחזיקו יחדיו במקרקעין שכן לא הועלתה טענה בעניין על-ידי המשיבים 1 ו-2, מה גם שאין להניח שיעמדו בדרישה הנוספת, שבסעיף 19(ג)(2) לתוספת, כי כל אחת מהדירות תשמש למגורי כל אחד מהם). אפשר לטעון לגבי הדוגמה שנתנו, כי הינה חריגה ויוצאת-דופן ואין ללמוד ממנה לגבי המקרה השכיח, למשל זה הנוגע לבני משפחת צרי (המשיבים 5-1). דא עקא, אף אם נתמקד בנתונים של המקרה המסויים שבו מדובר בבני-זוג ובשלושה ילדים, יקשה לראות מה הצידוק למתן פטור מהיטל השבחה לגבי ארבע דירות. יש לזכור כי ההוצאות של הוועדה המקומית ושל הרשות המקומית באשר לתכנית החדשה והכרוך בביצועה אינן משתנות כתוצאה מכך שמדובר ב"קרובים", אם אכן זכאים כולם לפטור מהיטל. זאת ועוד, קיימת, כמובן, אפשרות שתכנית חדשה תקטין זכויות ביחס למצב קיים או תצמצמו. במקרה מעין זה ייתכן שבעל הזכויות, אשר נפגע מבחינה כלכלית, יהא זכאי לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק היינו: "פגיעה והשבחה אינן אלא שני צדיה של אותה מטבע" (ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' קהתי [3], בעמ' 209 מול אות השוליים ד). אף מנקודת הסתכלות זו אין סיבה ליתן פרשנות מרחיבה להוראות בדבר פטור מתשלום היטל. 11. תמיכה נוספת לגישתנו ניתן למצוא במגבלה הקבועה בסעיף 19(ג)(1) לתוספת לגבי שטחה של דירת המגורים, קרי 120 מ"ר. הקביעה כי הדחייה או הפטור לא יינתנו אלא לדירה ששטחה הכולל אינו עולה על 120 מ"ר, מצביעה כי לא הייתה כוונה לפטור מתשלום היטל בלא תנאי. קביעה זו אף כוללת בחובה שיקול חברתי-סוציאלי. אילו נתקבלה עמדתם של המשיבים הייתה מגבלה זו הופכת, במידה לא קטנה, לחסרת משמעות. אם נחזור לדוגמה שנתנו (פיסקה 10 לעיל), הרי כל אחד מן ה"קרובים" היה יכול לקבל דירה בלא לשלם היטל השבחה, ובלבד ששטחה אינו עולה על 120 מ"ר. קשה לראות כיצד פרשנותם של המשיבים מתיישבת עם קביעה של שטח מרבי לדירה הפטורה. כפי שראינו, בשלב מסוים שונתה המגבלה, ובמקום שטח של 120 מ"ר נקבע 160 מ"ר, אך המגבלה הוחזרה על כנה. בין שמדובר ב-120 מ"ר ובין שעסקינן ב-160 מ"ר, עצם הקביעה של שטח מרבי היא שמהווה תנא דמסייע לעמדתנו. 12. הבעיה שהתעוררה במקרה דנא מזכירה במידה מסויימת סוגיה דומה בכל הנוגע לפטור ממס שבח במכירה של דירת מגורים (כללית לגבי הנושא ראו י' הדרי מיסוי מקרקעין (כרך א) [6], עמ' 419 ואילך). הרציונל שבאותו פטור הוא לאפשר רכישה של דירת מגורים אחרת במקום דירה קיימת ללא תשלום מס שבח, בין שהדבר נעשה בשל צורכי המשפחה (למשל עקב גידולה), בין בשל מעבר לעיר אחרת ובין מסיבות אחרות. נראה, כי אין זה צודק לחייב בתשלום מס שבח בשל עליית ערכה של דירת המגורים בעת המרת הנכס בנכס חילופי (ראו והשוו ע"א 176/84 ברקסון (הרץ) נ' מנהל מס שבח מקרקעין [4]). היגיון דומה מוביל אף הוא לקבלת הפרשנות המוצעת על-ידי המערערת לגבי היטל השבחה. כזכור, ההיטל חל מקום ששוויים של מקרקעין עלה עקב אישורה של תכנית (מתן הקלה או התרת שימוש חורג). במקרה כזה ניתן להבין מדוע נקבע פטור מתשלום היטל כאשר מדובר בנכס החשוב ביותר, החיוני או העיקרי של המשפחה, הוא דירת המגורים. 13. בית-משפט קמא הסתמך, בין השאר, על פסק-דינו של בית-משפט זה בע"א (ת"א) 777/87 גבריאלוב נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, רחובות [5]. באותו מקרה (שנדון בפני עמיתינו הנכבדים השופטים י' גרוס, צ' הכהן, י' חג' יחיא) היה מדובר באלמנה, ילדיה ונכדיה שעמדו לבנות בניין בן עשרים וארבע דירות, כאשר שמונה דירות מתוכן היו מיועדות למגוריהם. בית-המשפט קיבל ערעור על פסק-דין של בית- משפט השלום וקבע כי אין להגביל את הפטור מהיטל השבחה לדירה אחת בלבד (וכן ראו ה' רוסטוביץ היטל השבחה (כרך ב) [7], בעמ' 375-373). בכל הכבוד לעמיתינו, דעתנו שונה היא, כפי שהסברנו. 14. כזכור, התנאי הבסיסי לקבלת פטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת הוא ש"[]מחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין...". ההוראה מדברת על מחזיק ולא על בעלים. בשני המקרים שבגדרו של ערעור זה לא התעוררה כל שאלה בעניין זה. עם זאת נעיר כי יכולות להתעורר שאלות מעניינות כאשר אין זהות בין הבעלים של המקרקעין לבין המחזיק בהם, מה גם שהחובה לשלם היטל מוטלת על הבעלים או על החוכר. נציין עוד כי במקרים של פטורים אחרים שבסעיף 19 לתוספת מדובר במפורש על הבעלים (סעיף 19(ב)(5) ו-19(ב)(6) לתוספת וכן סעיף 19(ג)(2)). נקודה נוספת המעוררת תמיהה מתייחסת להגשת בקשה להיתר על-ידי המחזיק או קרובו. ההוראות הקובעות מי צריך לחתום על בקשה להיתר מצויות בתקנה 2א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970. האם ייתכן מצב שמחזיק או "קרוב", בלשון סעיף 19(ג)(1) לתוספת, יגיש בקשה להיתר בלא חתימה של האדם שחתימתו דרושה לפי תקנה 2א?! האם יש להבדיל בין מגיש הבקשה לבין מי שחתום עליה?! הצדדים לא עוררו שאלות אלה ועל- כן לא נידרש להן. 15. מסקנתנו היא אפוא כי לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת (ואף לפי 19(ג)(2)), יינתן פטור מהיטל השבחה לדירה אחת בלבד, כאשר התכנית החדשה מאפשרת בנייה של יותר מדירה אחת. הפטור, או ביתר דיוק, דחיית התשלום לפי סעיף 19(ג)(1), יינתן למחזיק במקרקעין או לקרובו. הפטור לא יינתן למחזיק ולקרוב, ומקל וחומר שלא יינתן ליותר מקרוב אחד. היישום של קביעתנו מביא לכך שהמשיבים 1 ו-2 זכאים לפטור בגין דירה אחת, והוא הדין לגבי המשיבה 6. בבית-משפט קמא לא נדונה השאלה בדבר גובה ההיטל למקרה שתתקבל טענתה של המערערת, כי הפטור או דחיית התשלום מתייחסים לדירה אחת בלבד. על-כן נראה לנו להורות כי היה והצדדים לא יגיעו להסכמה עד ליום 31.10.2001 בדבר שיעורו של היטל ההשבחה לגבי הדירות שהפטור אינו חל לגביהן, תחול הקביעה של השמאי המכריע בכל אחד מן המקרים, אלא שניתנת אפשרות לכל צד להגיש ערעור על קביעת השמאי המכריע תוך 45 יום שיימנו מיום 1.11.2001, כאמור בסעיף 14 לתוספת. 16. אשר-על-כן הננו מחליטים לקבל את הערעור ולבטל את פסק-דינו של בית-משפט השלום, כמוסבר לעיל. המשיבים יישאו, יחד ולחוד, בשכר טרחת עורך-דין בשתי הערכאות בסכום של 25,000 ש"ח. היטל השבחהמקרקעין