מבוא 1. המערערים הם החוכרים לדורות של בית ברח' שוהם 18 במגדל העמק והידוע כחלקה 24 בגוש 17575. 2. ביום 20/08/07 נחתם חוזה מכר בין המערערים לבין אילן ורחל כהן (להלן: "הרוכשים"), לפיו מכרו המערערים לרוכשים את זכויותיהם בחלקה. 3. לאחר החתימה כל הסכם המכר, פנו המערערים לועדה המקומית לתכנון ובניה מגדל העמק (להלן: "המשיבה"), שבתחומה נמצאת החלקה, וביקשו לקבל אישור לצורך העברת הזכויות בחלקה על שם הרוכשים. במכתב מיום 09/08/08 הודיעה המשיבה לב"כ המערערים, כי אין באפשרות הועדה לאשר את הבקשה למתן האישור, מאחר שקיים חוב שלא שולם בגין היטל השבחה על המקרקעין. 4. על ההודעה מיום 09/08/08 הוגש הערעור שלפני. העובדות 5. ביום 16/07/01 נחתם בין מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") לבין המערערים הסכם פיתוח (להלן: "הסכם הפיתוח"), לפיו התחייבו המערערים לפתח את המגרש הידוע כמגרש 5 בחלק מחלקות 27, 56, 57 ו-69 בגוש 17449, והידוע היום, לאחר ביצוע הליך פרצילציה, כחלקה 24 בגוש 17575. 6 .ביום 16/07/07 נחתם בין המנהל לבין המערערים חוזה חכירה, לפיו קיבלו המערערים מעמד של חוכרים לדורות בחלקה. 7. כאמור, ביום 20/08/07 נחתם הסכם מכר בין המערערים לבין הרוכשים, לפיו התחייבו המערערים להעביר את זכויותיהם בחלקה על שם הרוכשים בתמורה שסוכמה ביניהם. 8. לצורך העברת הזכויות בחלקה על שם הרוכשים, פנו המערערים למשיבה, וביקשו לקבל את אישורה. המשיבה סירבה לתת את האישור הנדרש, והודיעה למשיבים, כי קיים חוב היטל השבחה משנת 2004, בגין שינוי בתוכנית המתאר החלה על המקום, אשר נכנס לתוקפו בחודש 8/04. טענות המערערים 9. המערערים מעלים שלוש טענות שכל אחת מהן מחייבת, לשיטתם, קבלת הערעור. ראשית, לפני החתימה על הסכם המכר, פנו המבקשים למשיבה וביקשו לברר עמה אם קיים חוב היטל השבחה. לטענתם, נמסר להם בעל פה על ידי מי מטעם המשיבה, כי לא חל חוב היטל השבחה. המערערים הסתמכו על תשובת הועדה ובהתבסס עליה, הם הסכימו למכור את זכויותיהם בחלקה לרוכשים במחיר שסוכם ביניהם. שנית, במועד שינוי תוכנית המתאר והחיוב בהיטל השבחה, המערערים לא היו במעמד של חוכרים, ולפיכך לא ניתן לחייב אותם בהיטל השבחה. טענתם זו מבססים המערערים על ההלכה שנקבעה ברע"א "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן פ"ד מב(4) 782 (להלן: "פרשת קנית"). שלישית, תוכנית המתאר שמכוחה הוטל החיוב בהיטל השבחה אינה כוללת את הגוש בו נמצאת החלקה, והפרסום בילקוט הפסומים אף הוא לא כלל את הגוש בו נמצאת החלקה. בשל כך, כך נטען, נשללה מן המערערים הזכות להתנגד לתוכנית, להשמיע את טענותיהם, ועל כן אין לתוכנית כל תוקף ככל שהיא נוגעת לחלקה. טענות המשיבה 10. המשיבה טוענת, כי במועד פרסום תוכנית המתאר בשנת 2004, המערערים כבר מילאו אחר כל תנאי הסכם הפיתוח שנחתם בינם לבין המנהל, הם כבר קיבלו טופס 4 המעיד על השלמת הבנייה וכבר התגוררו בבית. על כן, כך נטען, המערערים היו בעלי זכויות חכירה בחלקה על אף שפורמאלית טרם נחתם הסכם חכירה בינם לבין המנהל. 11. לעניין טענת המערערים בדבר תשובת הועדה שניתנה בעל פה, ושלפיה נאמר להם שלא חל היטל השבחה, טענה המשיבה כי אין לטענה זו בסיס עובדתי. לטענתה, מההקלטה שצורפה עולה, כי הובהר למערערים שקיים חוב היטל השבחה. לא ניתן לדעת מיהם הגורמים שנשמעים בהקלטה, מה תפקידם והאם הם היו מוסמכים לתת תשובה לפניית המערערים. מעבר לכך טענה המשיבה, כי קיימת דרך פורמאלית לקבלת אישור בדבר העדר חוב היטל השבחה, ומשלא נקטו המערערים בדרך זו, אין הם יכולים לבוא בטענה כלפי המשיבה. 12. לעניין תוקף התוכנית טענה המשיבה, כי אמנם נפלה טעות בתוכנית המתאר והגוש הרלוונטי לא צוין בה, אך לטענתה מדובר בטעות דפוס, ועל כן מוסמך בית המשפט לתקנה. לטענתה, בתוכנית נרשם בטענות גוש מס' 17459 בעוד שהכוונה הייתה לגוש 17449. מאחר שמדובר בטעות דפוס, מוסמך בית המשפט לתקנה, ועל כן אין לקבל את טענות המבקשים גם בעניין זה. תחולת התוכנית על החלקה 13. עיון בילקוט הפרסומים מלמד, כי תוכנית המתאר שמכוחה הוטל החיוב בהיטל השבחה אינה כוללת את הגוש בו נמצאת החלקה נושא הדיון. בהודעה שפורסמה בילקוט הפרסומים ביום 26/08/04 בדבר אישור תוכנית מתאר מקומית נכתב: "נמסרת בזה הודעה, בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965, בדבר אישור תוכנית מתאר מקומית מסק ג/12357, שינוי לתוכנית גבמ/138, ג/4770, ג/6587, ג/7674, ג/9533, ג/3772, ג/2172 ו-ג/3122. השטחים הכלולים בתוכנית ומקומם: מגדל העמק - גוש 16886, ח"ח 6, 8/ גוש 17290, ח"ח 1 ... גוש 17459, ח"ח 27, 56-62, 67. .... הודעה על הפקדת התוכנית פורסמה בעיתונות ביום 19.7.02 ובילקוט הפרסומים 5224, התשס"ג, עמ' 4095". 14. אין ספק שמדובר בטעות דפוס, וכי הכוונה הייתה לגוש 17449, ולא לגוש 17459. גוש 17459 לא נמצא בתחום מרחב התכנון של הועדה המקומית לתכנון ובניה מגדל העמק, ולפיכך ועדה זו לא הייתה מוסמכת להחיל תוכנית מתאר על גוש שלא נמצא בתחומה. יתרה מכך, גוש 17459 שצוין בהודעה אינו כלול באף אחת מהתוכניות שהתוכנית הרלוונטית (ג/12357) באה לשנות, כך שאין כל ספק, שהתוכנית לא שיתנה דבר בגוש 17459. לעומת זאת, גוש 17449 כלול בתוכניות שתוכנית המתאר הרלוונטית באה לשנות. עולה, אם כן, כי הרישום בהודעה שפורסמה בילקוט הפרסומים לעניין תחולת התוכנית על גוש 17459 מקורו בטעות דפוס, וכי הכוונה הייתה לגוש 17449. 15. ב"כ המערערים טוענת, כי גם אם מדובר בטעות דפוס, אין לתוכנית המתאר כל תוקף לגבי החלקה הרלוונטית, שכן המערערים לא ידעו על השינוי בתוכניות, ובשל כך נמנעה מהם האפשרות להתנגד לה. בעניין זה מסתמכים המערערים על פסקי הדין שניתנו בבג"צ 527/74 חנה חילף נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה מחוז הצפון פ"ד כט(2) 319, וכן על פסק הדין שניתן בעת"מ 947/05 יעל ארן נגד הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים, אשר הדגישו את חשיבות הפרסום לצורך מתן אפשרות למתנגדים פוטנציאליים, שעלולים להיפגע מהתוכנית, ללמוד על קיומה ולהתנגד לה. 16. אין בידי לקבל את טענות המערערים בעניין זה. אכן, קיימת חשיבות רבה לפרסום הודעה על הפקדת תוכנית מתאר, וזאת על מנת לאפשר למתנגדים פוטנציאליים לדעת על קיומה של התוכנית, ללמוד אותה, ולהגיש התנגדות אם יראו צורך בכך. סעיף 102 לחוק התכנון ובניה קובע, כי התנגדות לתוכנית שהופקדה תוגש תוך חודשיים מהיום שפורסמה הודעה על הפקדתה. על כן, אם נפלה טעות בהודעה על הפקדת התוכנית, הדבר עלול לשלול מאותם מתנגדים את הזכות להגיש התנגדות ולהעלות את טענותיהם. על כן, כאשר הפגם שנפל הוא בהודעה על ההפקדה, גם אם מדובר בטעות דפוס או טעות קולמוס, עלול הפגם להפוך לפגם מהותי, הפוגם בתוקף התוכנית. 17. בענייננו, וכפי שעולה מהודעות הפרסום משנת 2004, הודעה על הפקדת התוכנית פורסמה הן בעיתון והן בילקוט הפרסומים בשנת 2002, ועל כן היה על המערערים, אם ברצונם היה בכך, להגיש התנגדות בשנת 2002. לא הוכח, כי בהודעה על הפקדת התוכנית נפלה טעות כלשהי, ולא הוכח כי זכותם של המערערים להתנגד לתוכנית נפגעה באופן כלשהו. הפרסום בשנת 2004 לא נועד לפרסם את עובדת הפקדת התוכנית ולא נועד לאפשר הגשת התנגדויות, שכן שלב זה הסתיים בשנת 2002. מטרת הפרסום בשנת 2004 הוא מתן תוקף סופי לתוכנית וכדי ליידע את הציבור בעובדת קיומה של אותה תוכנית, על מנת שיוכלו לפעול על פיה. הפרסום במקרה זה אינו בעל אותה חשיבות שיש להודעה על הפקדת התוכנית, שכן במקרה זה, להבדיל מהודעה על ההפקדה, הטעות בפרסום לא פגעה בזכותם של המערערים להתנגד ולהשמיע את טענותיהם. 18. לאור כל האמור, אני דוחה את טענות המערערים ככל שהן נוגעות לטעות בפרסום. מעמדם של המערערים במועד פרסום התוכנית 19.כאמור, התוכנית פורסמה בילקוט הפרסומים ונכנסה לתוקף ביום 26/08/04. אין מחלוקת, כי במועד זה טרם נחתם הסכם חכירה בין המערערים לבין המנהל, וכי הסכם זה נחתם בשלב מאוחר יותר בשנת 2007. השאלה שיש לדון בה כעת היא, מה היה מעמדם של המערערים במועד כניסת התוכנית לתוקף , והאם ניתן לראות בהם חוכרים לדורות על אף שטרם נחתם הסכם חכירה פורמאלי. 20. כזכור, ההתקשרות בין המערערים לבין המנהל התבצעה בשני שלבים; בשלב הראשון נחתם הסכם פיתוח, שבמסגרתו נטלו המערערים על עצמם התחייבויות שונות. מנגד התחייב המנהל באותו הסכם, להחכיר את החלקה למערערים לאחר שהאחרונים ימלאו אחר כל התנאים שנקבעו בהסכם הפיתוח, לרבות השלמת הפיתוח של המגרש ובניית המבנים עליהם הוסכם, תוך תקופת הפיתוח שנקבעה בהסכם. בשלב השני נחתם הסכם חכירה , שהחתימה עליו הייתה מותנית בכך שהמערערים ימלאו אחר כל התחייבויותיהם בהסכם הפיתוח. כאמור, הסכם חכירה בין המנהל לבין המערערים נחתם ביום 16.7.07 לאחר שתוכנית המתאר נכנסה לתוקף. 21 .לא צריכה להיות מחלוקת, כי המערערים מילאו אחר כל התנאים שנקבעו בהסכם הפיתוח לפני כניסת תוכנית המתאר לתוקף. מהמסמכים שצורפו לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה עולה, כי ביום 09/02/03 ניתן למערערים היתר בניה להקמת בית מגורים בחלקה, במחצית השנייה של שנת 2004 הושלמה בניית בית המגורים, וביום 04/07/04 הונפק טופס 4 למבנה המגורים ומאותו מועד החלו המערערים להתגורר בבנין.בכך מילאו המערערים אחר כל תנאי הסכם החכירה והם היו זכאים ויכולים לחתום על הסכם חכירה מול המנהל כבר בחודש 7/07. 22. ב"כ המערערים אינה חולקת, בעצם, על העובדות הנ"ל, אך לטענתה לאור ההלכה שנקבעה בפרשת קנית, המועד הקובע לחיוב בהיטל השבחה, הוא מועד החתימה על הסכם החכירה. מאחר שבמועד החיוב טרם נחתם הסכם חכירה בין המערערים לבין המנהל, לא ניתן לחייבם בהיטל השבחה. עיון בדעת הרוב בפרשת קנית מלמד, לכאורה, כי בית המשפט העליון קבע, שלא ניתן לראות במערערת שם חוכרת לדורות מאחר שטרם נחתם הסכם חכירה, ולכן אין היא מחויבת בהיטל השבחה. ברם, עיון מדוקדק בפסק הדין מעלה, כי לא הייתה כל קביעה, ממנה עולה, כי המערערת לא יכולה לקבל מעמד של חוכרת לדורות, מבלי שנחתם הסכם חכירה פורמאלית. לנושא זה התייחס כב' ההשיא ברק וקבע: "גישתי מבוססת, כמובן, על הנחתי, כי החוזה שנכרת בין המערערת לבין מנהל מקרקעי ישראל אינו מעניק למערערת מעמד מיידי של חוכרת לדורות. אכן, סבור אני, כי לשון החוזה אינה מלמדת על כך, כי למערערת ניתן מיד עם כריתת החוזה מעמד של חוכרת לדורות. החוזה נוסח בזהירות, ועל פי לשונו עניין לנו בהסדר מורכב, אשר בתחילתו המערערת אינה חוכרת לדורות, ורק לאחר זמן היא הופכת לחוכרת לדורות ... מוכן אני להניח, כי ביחסים שבין הצדדים, עם קיום כל תנאי ההסכם, הופכת המערערת לחוכרת לדורות למפרע מיום כריתת החוזה. אין בפעולה זו כדי להעניק זכות שלטונית לועדה המקומית". הנה כי כן, השאלה הרלוונטית אינה אם נחתם הסכם חכירה אם לאו, אלא מה היה מעמדה של המערערת במועד החיוב בהיטל השבחה. בפרשת קנית, במועד החיוב בהיטל השבחה, טרם מילאה המערערת שם אחר תנאי הסכם הפיתוח, והיא לא הייתה זכאית לחתום על הסכם חכירה. בשל כך קבע בית המשפט העליון, כי מעמדה של קנית לא היה של חוכרת, אם כי לא ניתן לשלול את האפשרות שהיא תקבל מעמד של חוכרת לאחר שתמלא אחר תנאי הסכם הפיתוח. העובדה שבמועד החיוב בהיטל השבחה לא מילאה המערערת בפרשת קנית אחר כל תנאי הסכם הפיתוח עולה מקריאת פסק הדין שניתן בערכאה הראשונה. בפסק דינה של הערכאה הראשונה נקבע במפורש, כי התוכנית שמכוחה הוטל החיוב נכנסה לתוקף בחודש 7/83, ואילו היתר הבניה ניתן בחודש 10/83, כך שבמועד החיוב, המערערת טרם החלה בביצוע הסכם הפיתוח. מכאן באה גם התייחסותו של כב' הנשיא ברק למעמדה של המערערת במועד החתימה על הסכם הפיתוח ושלילת הגישה הקובעת, כי היא רכשה מעמד של חוכרת לדורות מיד לאחר החתימה על הסכם הפיתוח. 23. שונים פני הדברים במקרה דנן. בענייננו, המערערים סיימו את הבניה בחודש יוני או יולי 2004, וקיבלו טופס 4 בחודש 7/04 וכבר באותו מועד הם החלו להתגורר בדירה. עולה, כי כבר בחודש 7/04 מילאו המערערים אחר כל התנאים בהסכם הפיתוח, ובכך הם רכשו מעמד של חוכרים לדורות, גם אם באופן פורמאלי טרם נחתם הסכם חכירה. התוכנית שמכוחה הוטל החיוב בהיטל השבחה נכנסה לתוקף בחודש 8/04, כחודש ימים לאחר שהמערערים מילאו אחר כל תנאי הסכם הפיתוח ורכשו מעמד של חוכרים, ועל כן בדין נשלחה להם דרישה לתשלום היטל השבחה. מצג שווא 24 .לא מצאתי ממש בטענות המערערים לעניין התשובה שניתנה להם על ידי הועדה בדבר העדר חיוב בהיטל השבחה. אציין, כי תמליל ההקלה אליו התייחסו הצדדים בטיעוניהם לא צורף, ולכן אין באפשרותי להתייחס לאמור בו. אציין רק, כי המערערים לא צירפו תצהיר, התומך בטענתם, ולא פירטו את המועד בו נערכה אותה שיחה, עם מי הם דיברו, ומה תפקידו של אותו פקיד שהודיע להם, לטענתם, שאין חיוב בהיטל השבחה. יתרה מכך, אילו היה בדעת המערערים לברר, בטרם החתימה על הסכם הרכישה אם קיים חוב היטל השבחה, הם היו צריכים לפנות לוועדה בכתב ובדרך המקובלת, ולדרוש כי התשובה תישלח להם בכתב. פניה בעל פה לגורם עלום שם, שלא ברור מה תפקידו בוועדה, וקבלת תשובה בעל פה, שלא ברור מה היה תוכנה המדויק, אינן יוצרות מניעות, ואין בהן כדי לחסום את דרכה של הועדה לדרוש תשלום היטל השבחה, מקום שהמערערים חייבים לשלם היטל זה על פי דין. סוף דבר 25 .אשר-על-כן, אני מורה על דחיית הערעור וקובע, כי בדין דרשה הועדה תשלום היטל השבחה כתנאי למתן אישור לצורך העברת הזכויות על שם הרוכשים. 26 .המערערים ישלמו למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ. הסכום ישולם תוך 30 יום מהיום, אחרת ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאותו מועד ועד התשלום המלא בפועל. עורך דיןמקרקעיןהיטל השבחה