1. עסקינן בערעור על הכרעת שמאי מכריע לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה או "החוק"). עניינו של הערעור הוא בקביעת השמאי המכריע כי אף שהמקרקעין נשוא הערעור הושבחו באופן ניכר עקב תכנית משביחה, אין להשית את תשלום היטל ההשבחה על המשיבה, מאחר ובמועד ההשבחה מעמדה היה של בת רשות בלבד ולא של חוכרת לדורות. רקע עובדתי 2. בין המשיבה (להלן: "רסקו") לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") נחתמו ארבעה חוזי פיתוח בנוגע למקרקעין בפארק התעשייה חבל מודיעין (להלן: "המקרקעין"). חוזה הפיתוח הראשון נחתם ביום 19.11.02, ושלושת החוזים הנוספים נחתמו ביום 19.5.05. תוקפם של חוזים אלה הוארך במועד מאוחר יותר (כל החוזים ייקראו להלן: "חוזה הפיתוח"). 3. ביום 29.10.07 אושרה על ידי המבקשת תכנית גז/מק/27/401 לגבי המקרקעין (להלן: "התכנית המשביחה"), אשר תוכננה ביוזמת המשיבה. התכנית פורסמה ביום 14.2.08. במסגרת התכנית בוצע איחוד וחלוקה של מגרשים שונים שבמקרקעין, ונוצר מגרש מס' 610 (להלן: "המגרש"). ביום 2.4.08 מכרה רסקו לחברת טבע תעשיות פרמצבטיות בע"מ (להלן: "טבע") את המגרש תמורת סך של כ-104.7 מיליון ₪. 4. ביום 7.10.08, שלחה המערערת (להלן: "המערערת" ו/או "הועדה המקומית") לרסקו, דרישת תשלום היטל השבחה בסך של 10,977,118 ₪. רסקו הגישה לוועדה המקומית שומה אחרת, והוסכם בין הצדדים על מינויו של מר עדי נאור, שמאי מקרקעין, כשמאי מכריע. 5. ביום 10.11.09, ניתנה החלטת השמאי המכריע ולפיה הושבח המגרש עקב התכנית המשביחה בסך של 9,800,000 ₪, כאשר היטל ההשבחה מסתכם ב-50% מההשבחה, קרי 4,900,000 ₪. עם זאת, קבע השמאי המכריע כי לא ניתן להשית על רסקו את תשלום היטל ההשבחה, מאחר ועל פי הלכת בית המשפט העליון ברע"א 85/88 "קנית" נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן, פ"ד מב(4) 782 (1989) (להלן: "הלכת קנית"), תשלום היטל השבחה חל רק על בעלים או על חוכר לדורות, בעוד בעת שהושבח המגרש, מעמדה של רסקו היה של בת רשות בלבד על פי חוזה הפיתוח. 6. על הכרעה זו של השמאי המכריע הוגש הערעור דנן. המשיבים בערעור היו הן רסקו והן המינהל, אולם במסגרת בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט זה (כב' השופט מנהיים) שלא למחוק על הסף את התביעה נגד המינהל, הסכימה המערערת לקבלת בקשת רשות הערעור ולמחיקת הערעור נגד המינהל, כך שהערעור נותר רק נגד המשיבה רסקו. טענות הצדדים טענות המערערת בקליפת האגוז 7. יש לפרש את הלכת קנית רק לנסיבות הספציפיות של אותו מקרה. הדרך המשפטית הנכונה לנתח את המצב העובדתי הקיים הינה על פי עקרונות משפטיים אחרים אשר באו לידי ביטוי בפסיקה לרבות בת.א (שלום ת"א) 59554/00 ד.ל "לב בניין" נ' עיריית רמת גן ( 24.11.03) (להלן: "פס"ד לב בניין"). 8. ניתוח עובדות המקרה דנן בהתאם לכללים שהותוו בפס"ד לב בניין, מביא למסקנה כי רסקו היתה בעלת זכויות חכירה לדורות במגרש ולא בת רשות בלבד. 9. התנהגותה של רסקו העידה על כך שהיא חוכרת לדורות. 10. על השמאי המכריע היה להימנע מלדון בסוגיות משפטיות בהכרעתו, והכרעתו בסוגיה המשפטית, הביאה להכרעה בעייתית המעוותת את מהות החוק ופוגעת בציבור. 11. השמאי המכריע דחה את בקשת המערערת לזמן לעדות את גב' קונטנטה, מנהלת אגף עסקאות במחוז מרכז במינהל, ובכך מנע מהמערערת להציג בפניו ראיות ועדויות, והחלטתו התבססה על נתונים חלקיים בלבד. טענות רסקו בקליפת האגוז 12. הלכת קנית הינה ההלכה הנוהגת והמחייבת, כפי שנקבעה בשורה ארוכה של פסקי דין שניתנו לאחריה בבית המשפט העליון ובתי המשפט האחרים. 13. חוזי הפיתוח לא הקנו לרסקו מעמד של חוכרת לדורות, אלא מעמד של ברת רשות בלבד. על פי הלכת קנית, אין לראות ביזם בתקופת חוזה הפיתוח כחוכר. ניסיונות המערערת לאבחן את הלכת קנית, כך שרסקו תחשב כחוכרת, נדחו על ידי בית המשפט השונים בשורה של פסקי דין. 14. יש לשלול את הטענה כי רסקו התנהגה באופן המעיד על כך שהיא בעלת זכויות החכירה לדורות במגרש. 15. לשמאי המכריע סמכות להכריע גם בסוגיות משפטיות. כמו כן, הועדה המקומית לא חלקה לאורך ניהול ההליכים בפניו על סמכותו לדון ולהכריע בסוגיות משפטיות. 16. החלטת השמאי שלא לזמן לעדות את הגב' קונטנטה הינה החלטה נכונה, הן דיונית והן עניינית. 17. הועדה המקומית מנועה מלהטיל על המגרש היטל השבחה, מאחר וימים ספורים לפני חתימת החוזה עם "טבע", מסרה לרסקו אישור לרישום העברת זכויותיה על פי הסכם הפיתוח הראשון (שנמכרו בחלקן לקונה אחר, קודם למכירה לטבע), ונכתב בו כי לא חל היטל השבחה ביחס למקרקעין ולהעברת הזכויות. רסקו הסתמכה על עמדת הועדה המקומית כי לא חל היטל השבחה בנוגע למקרקעין. דיון והכרעה זהות החייב בהיטל השבחה 18. מקור סמכותה של רשות התכנון המקומית לחייב בתשלום היטל השבחה בגין עליית שוויים של מקרקעין עקב פעולה תכנונית, הינו בסעיף 196א' לחוק התכנון והבניה הקובע כדלקמן: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק (להלן: "התוספת השלישית") קובע, בין היתר, את זהותו של החייב בהיטל השבחה כדלקמן: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן: "היטל"); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל....." (ההדגשה שלי - י.ק.). חכירה לדורות מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית על דרך הפניה למשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שם הוגדרה כשכירות לתקופה העולה על 25 שנה. 19. מכאן, הכלל הבסיסי הוא כי ניתן להשית היטל השבחה רק על בעל מקרקעין ו/או חוכר לדורות. 20. השאלה המרכזית השנויה במחלוקת בענייננו, הינה האם יש לראות את רסקו כחוכרת לדורות בתקופת חוזה הפיתוח, כגישת הוועדה המקומית, או שאיננה כזו, כגישת רסקו. הכרעה בשאלה זו תכריע גם בשאלת החבות בהיטל ההשבחה. הפסיקה 21. הלכת קנית שנזכרה לעיל הינה ההלכה המחייבת, ולפיה צד לחוזה פיתוח דו-שלבי עם המינהל אינו בעל מעמד של חוכר לדורות, ועל כן אין הוא חייב בתשלום היטל השבחה לוועדה המקומית. בפסק הדין בעניין קנית בחן הנשיא ברק את חוזה הפיתוח, וקבע כי הוא אינו מעניק למערערת מעמד מיידי של חוכרת לדורות, אלא רק לאחר עמידה בהתחייבויות שנקבעו בהסכם הפיתוח. בית המשפט בחן את מעמד המערערת על בסיס ההסכמות שבין הצדדים וקבע כי לא בכדי המינהל בנה הסדר חוזי דו שלבי. כמו כן, נקבע כי אין בעובדה כי עם קיום כל תנאי החוזה, הופכת המערערת לחוכרת לדורות רטרואקטיבית מיום חתימת החוזה, כדי לשנות את המציאות, לפיה במועד ההשבחה לא היתה המערערת במעמד של חוכרת לדורות. 22. הלכת קנית אושררה בפסקי דין רבים אשר ניתנו במהלך השנים [ר' למשל: רע"א 10074/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' גרוסברד, תק-על 2006(4) 1133, 1135 (2006) (להלן: "הלכת גרוסברד"); רע"א 7902/08 הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' דנקנר ( 2.6.09) (להלן: "פס"ד דנקנר"); ע"א (מחוזי ת"א) 3526/05 חברת דרך ארץ היוויז (1997) בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "לודים" ( 21.10.07); ע"א (מחוזי מרכז) 13023-02-09 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר סבא נ' אשדר חברה לבניה בע"מ ( 19.11.09) (להלן: "פס"ד אשדר")]. 23. לאור הלכת קנית ופסקי הדין הרבים המחרים ומחזיקים אחריה, שומה על המערערת לאבחן הלכה זו ולהראות כי קיים שוני מהותי בין חוזה הפיתוח בענייננו, לבין חוזי הפיתוח שנבחנו בהלכת קנית, או בפסקי הדין האחרים, או לחילופין, כי התנהגות הצדדים מעידה כי בין המינהל לבין רסקו התקיים דה פקטו הסכם חכירה, חרף לשונו של הסכם הפיתוח, ואף זאת תוך אבחון קביעות שנקבעו בעניינים אלה בפסיקות קודמות של בתי המשפט. 24. אקדים ואומר כבר עתה, כי המערערת כשלה במשימתה זו. אל מול פסקי דין רבים מאד המאשרים את הלכת קנית והמוסיפים לה נדבכים, הביאה המערערת שני פסקי דין של בתי משפט השלום שביקשו לאבחן את הלכת קנית כך שלא תחול על המקרה שנדון בפניהם (ת"א (שלום ת"א) 59554/00 ד.ל לב בניין חברה לבנייה והשקעות בע"מ נ' עיריית רמת גן (24.11.03); עש (שלום חיפה) 1001/06 יובל הנדסה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתו"ב חיפה (8.4.07). התייחסות המשיבה לשני פסקי דין אלה, כפי שהיא מופיעה בהרחבה בסיכומיה מקובלת עלי, ולא אחזור עליה, מה גם שלאחריהם ניתנו פסקי דין נוספים של בית המשפט העליון ובתי המשפט המחוזיים, אשר חזרו ואישרו את הלכת קנית. הוא הדין גם לגבי האמרה שהובאה על ידי המערערת מתוך ע"א 1321/02 נוה בנין בע"מ נ' הוועדה לבניה, מגורים ותעשיה מחוז המרכז, פזד נז(4) 119, 132 (2003), לפיה נראה כי אין לפרש את המונח "בעלים" או "חוכר לדורות" שבסעיף 2(א) לתוספת השלישית על פי משמעותם בדיני הקניין, וזאת בשל הרצון ללכוד ברשת היטל ההשבחה את הנהנה מההשבחה, בעת התרחשותה, מנקודת מבט כלכלית ולאו דווקא קניינית צרופה. בעניין זה מקובלים עלי הדברים שנכתבו בבש"א (שלום הרצליה) 1595/04 מנרב פרוייקטים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אונו (4.7.05) החל מסעיף 19 לפסק הדין, כפי שהובאו בסעיף 65 לסיכומי המשיבה, ולפיהם לא היתה כוונה בדברים שהובאו לעיל לשנות את הלכת קנית. זאת ועוד, פסקי הדין המאוזכרים בסעיף 22 לעיל ניתנו לאחר פסק הדין בעניין נוה בנין ואישרו שוב את הלכת קנית. 25. אכן, הרציונל מאחורי החיוב בהיטל השבחה הינו צדק חברתי, לפיו ראוי כי אדם שהתעשר בעקבות שינוי תכנוני,שהושקע בו תכנון ופיתוח, ישתף את הציבור בהתעשרותו, דהיינו ישא בהוצאות התכנון והפיתוח (ר' ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל אביב-יפו פ"ד נב(5) 715, 719 (1999)). יחד עם זאת, כפי שנקבע בהלכת גרוסברד, אף אם ברצוננו להגשים רציונל של צדק חברתי, עדיין עלינו לשאול האם מבחינת החוק ניתן להטיל את היטל ההשבחה על רסקו ולא האם צודק הדבר, שכן הטלת החיוב חייבת להיעשות על פי חוק. עקרון יסוד בדיני רשויות מקומיות הוא עיקרון חוקיות המינהל, אשר קובע כי הרשות מוסמכת לפעול אך ורק מכוח הסמכה מפורשת בחוק, וכל מה שאינו מתיר לה במפורש החוק אסור לה [ר' בג"צ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, פ"ד נח(1) 694, 710 (2003); בג"צ 1640/95 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' ראש העיר חולון, פ"ד מט(5) 582, 589 (1996)]. 26. נבחן להלן, לא באריכות יתרה, את טענותיה הרבות של המערערת ונסביר מדוע יש לדחותן. חוזה הפיתוח 27. בחינת חוזי הפיתוח שנחתמו בין המינהל לבין רסקו מעלה כי עסקינן בחוזי פיתוח סטנדרטיים, אשר אינם מקנים לרסקו מעמד של חוכרת המקרקעין, אלא מעמד של בת רשות בלבד. מעמד רסקו ישתנה למעמד של חוכרת רק אם תעמוד בכל ההתחייבויות שבהסכם הפיתוח. זוהי המתכונת הדו-שלבית אליה התייחסו בתי המשפט בהלכת קנית ובפסקי הדין שלאחריה. 28. להלן יובאו מספר סעיפים מחוזי הפיתוח, המלמדים על טיב זכויותיה של רסקו לפי חוזה הפיתוח: במבוא לחוזה הפיתוח נקבע כך: "...והואיל והמינהל יהיה מוכן להחכיר ליוזם את המגרש בתנאי מוקדם ורק לאחר שהיוזם יפתח את המגרש ויבנה עליו את המבנים תוך תקופת הפיתוח כדי שישמשו למטרת ההקצאה ובתנאי שימלא את כל יתר התנאים של חוזה זה; והואיל והמינהל מוכן להעמיד את המגרש לרשותו של היוזם לתקופת הפיתוח בלבד וזאת רק לשם בנית המבנים למטרת ההקצאה על-פי היעוד ושיעור הניצול, הכל כמוגדר לעיל, והיוזם מסכים לקבל את המגרש לרשותו בתנאים האמורים" (ההדגשות אינן במקור- י.ק). סעיף 2 לחוזה הפיתוח קובע כי: "המינהל מעמיד בזה את המגרש לרשות היוזם והיוזם מקבל בזה את המגרש לרשותו, לתקופת הפיתוח בלבד, לשם פיתוחו ובניית המבנים בהתאם לאמור במבוא לחוזה זה... (ההדגשה אינן במקור- י.ק)." סעיף 3(א) לחוזה הפיתוח קובע כי: "אם היוזם ימלא אחר התחייבויותיו על פי חוזה זה ובמועדים הקבועים לכך בחוזה, מתחייב המינהל לחתום עם היוזם בלבד, והיוזם מתחייב לחתום על חוזה חכירה...לתקופה של 49 שנה החל מיום אישור העיסקה...". כמו כן, סעיף 3(ד) לחוזה הפיתוח קובע כי: "מבלי לגרוע מהאמור לעיל, היוזם מתחייב לחתום במעמד החתימה על חוזה פיתוח זה על חוזה החכירה המצורף. חוזה החכירה ייכנס לתוקפו רק לאחר שהמינהל יחתום גם הוא עליו וזאת רק אם היוזם ימלא אחר התחייבויותיו על-פי חוזה פיתוח זה, ובמועדים הקבועים לכך בחוזה זה..." (ההדגשות אינן במקור- י.ק). 29. הסעיפים שצוטטו לעיל מחוזה הפיתוח, כמו גם אחרים, מלמדים על כך כי מעמדה של רסקו איננו מעמד של חוכרת לדורות, אלא של מי שקיבלה לרשותה מגרש על מנת לפתחו, וכי רק לאחר מילוי כל התחייבויותיה לפי ההסכם ישתנה מעמדה למעמד של חוכרת לדורות. אי אזכור המונח "בת רשות" בחוזה הפיתוח 30. הוועדה המקומית טוענת כי בחוזה הפיתוח לא נזכר המונח "בת רשות", ובכך יש לתמוך בטענתה כי מעמדה של רסקו היה מעמד של חוכרת לדורות. על כך יש להשיב, ראשית, כי המונח "רשות" נזכר גם נזכר בחוזה הפיתוח (ר' הציטוטים דלעיל מהמבוא ומסעיף 2 לחוזה הפיתוח, וכן ר' סעיף 16 לחוזה האמור). די בכך כדי ללמדנו כי ברשות עסקינן, ואין כל צורך באזכור מונח מדוייק של "בר רשות". שנית, מקריאת חוזה הפיתוח עולה באופן מפורש כי מדובר ברשות שניתנה לרסקו ולא בהסכם חכירה, שכן זה ייכנס לתוקפו רק במועד מאוחר יותר. שלישית, גם בפסיקה היתה התייחסות דומה לאמור לעיל (ר' בש"א (שלום הרצליה) 1595/04 מנרב פרוייקטים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אונו (4.7.05) ופסקי הדין המאוזכרים שם). חוזה הפיתוח - חכירה למפרע מיום אישור העיסקה 31. סעיף 3(א) לחוזה הפיתוח קובע כי תקופת חוזה החכירה, אם ייכנס לתוקף, תהא מיום אישור העיסקה לפיה נחתם חוזה הפיתוח, דהיינו תחולתו תהיה רטרואקטיבית. המערערת מבקשת ללמוד מכך שכוונת הצדדים היתה להקנות לרסקו מעמד של חוכרת לדורות. דא עקא, טענה זו נדחתה בהלכת קנית, שם קבע הנשיא ברק כי אף אם ביחסים בין הצדדים, עם קיום כל תנאי חוזה הפיתוח, הופכת המערערת לחוכרת לדורות למפרע מיום כריתת החוזה, אין בפעולה רטרואקטיבית זו כדי להעניק לוועדה המקומית זכות שלטונית, שכן ההסדר שבין הצדדים איננו משנה את המציאות האובייקטיבית בין הצדדים, אשר לפיה בעת הטלת היטל ההשבחה לא היתה המערערת (שם) חוכרת לדורות, ולכן אין הוועדה המקומית זכאית לגבות ממנה את ההיטל. חוזה הפיתוח - התייחסות להיטל ההשבחה ולשאלת היותו חוזה לטובת צד ג' 32. סעיף 5 לתנאים המיוחדים במבוא לחוזי הפיתוח המאוחרים (משנת 2005) קבע כך: "...אם ישופרו תנאי התכנית לאחר הזכיה במכרז, היטל השבחה, באם יידרש, בין מהזוכה ובין מהמינהל יחול במלואו על הזוכה במכרז, ללא זכות השבה מאת המינהל, למרות האמור בכל דין". הוראה זו לא היתה קיימת בחוזה הפיתוח הראשון משנת 2002 (שהתייחס לשטח של כ-52 דונם מתוך שטח של כ-77 דונם בארבעת חוזי הפיתוח גם יחד). 33. לטענת הוועדה המקומית יש בהוראה זו כדי ללמד על כך שרסקו הינה חוכרת לדורות של המקרקעין, ולמצער, כי היא חייבת בתשלום היטל ההשבחה מכח ההוראה שבהסכם הפיתוח. לחלופין, נטען כי מדובר בחוזה לטובת צד שלישי (הוועדה המקומית), ולפיכך מתאפשר לאחרונה לתבוע מרסקו את היטל ההשבחה. 34. דא עקא, ההוראה שנזכרה לעיל חלה בין הצדדים להסכם לבין עצמם, והיא קשורה למערכת היחסים הפנימית ביניהם. הוראה זו איננה יכולה להקים חבות על-פי דין לשלם את היטל ההשבחה. חבות זו נוצרת על-פי הדין ולא מכח הסכם בין שני צדדים. אף בהלכת קנית נקבע כי אם הצדדים הסכימו ביניהם כי תשלום המיסים יחולו על המערערת, אין בהסדר פנימי זה כדי להעניק לוועדה המקומית זכות כלפי המערערת או להקים חובה על פי דין [ור' גם ע"א (מחוזי י-ם) 6255/05 גרוסברד נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ( 21.9.05); בש"א (שלום ת"א) 183453/03 יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחיות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ( 26.10.04); בש"א (שלום הרצליה) 1595/04 מנרב פרוייקטים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אונו, סעיף 8 לפסק הדין ( 4.7.05)]. 35. לא ניתן לקבל גם את הטענה כי חוזה הפיתוח מהווה חוזה לטובת צד שלישי, לא לגופה, ולא כטענה שיכולה להועיל בהליכים אלה. עניינית, אין בחוזה הפיתוח ובהוראה שנזכרה לעיל סממנים של כוונה משותפת של הצדדים לחוזה להקנות לצד ג', הוועדה המקומית, את הזכות לדרוש את קיום החיוב, ובכך נשמט אחד התנאים העיקריים להכרה בחוזה כחוזה לטובת צד ג' (ר' פס"ד אשדר). כמו כן, אפילו היה מדובר בחוזה לטובת צד שלישי, תנאי לכך שתקום חבותה של רסקו על פיו הינו כי יחול היטל השבחה עליה או על המינהל. אלא שכאמור, היטל השבחה אינו יכול לחול על רסקו, שכן איננה חוכרת לדורות, והיטל השבחה אינו יכול לחול גם על המינהל, שכן לגביו קיימת הוראה המיוחדת הקבועה בסעיף 21 לתוספת השלישית לפיה ישולם על ידו תשלום חלף היטל ההשבחה. בנוסף, ואפילו עסקינן בחוזה לטובת צד שלישי, אין עניינו של זה במסגרת השומה המכרעת שהוצאה על ידי השמאי המכריע, וכמובן לא בערעור על החלטתו של השמאי המכריע. עניינם של הליכים אלה הינו בחבות בהיטל השבחה על פי דין ולא על-פי הוראות חוזיות. טענה מעין זו של חוזה לטובת צד שלישי צריכה למצוא את מקומה בתביעה אזרחית של הוועדה המקומית נגד רסקו ולא בהליך הנוכחי. הפסקת מתכונת החוזים הדו-שלבית על ידי המינהל 36. המערערת טוענת כי המתכונת הדו-שלבית בחוזי הפיתוח בוטלה על ידי המינהל, ומפנה להחלטה מס' 833 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל מיום 9.7.98. לטענתה, יש בהחלטה זו כדי ללמד על כך שההתקשרות של רסקו עם המינהל היא התקשרות בחוזה חכירה לדורות, שכן חזקה על המינהל שלא פעל בניגוד להחלטתו שלו. 37. אף טענה זו דינה דחיה. ראשית, עיון בהחלטת המינהל מס' 833 בהקשר דנן מגלה כי ככל הנראה הכוונה היתה להביא להחלה רטרואקטיבית של חוזה החכירה, באופן שתחילתו תהיה מיום אישור העיסקה ולא מסיום תקופת ההרשאה. סביר להניח כי לכך נתכוונה ההוראה בדבר ביטול המתכונת הדו-שלבית, וכפי שראינו בחוזה הפיתוח, אכן נקבע באותו חוזה כי לאחר מילוי כל ההתחייבויות בחוזה הפיתוח יחול חוזה החכירה למפרע מיום אישור העיסקה. שנית ועיקר, טענה זו של הוועדה המקומית הועלתה כבר ונדחתה בפס"ד דנקנר (ר' סעיף ו' לפסק הדין). על טיבו של חוזה הפיתוח אנו למדים מהחוזה עצמו ולא מהחלטת המינהל, מה גם שאין כל ראיה לכך, שגם אם צודקת הוועדה המקומית בטענתה לגבי פרשנות החלטה מס' 833, אין כל ראיה בדבר החלתה על חוזי הפיתוח שנחתמו לאחריה. חוזה הפיתוח קובע בבירור מתכונת של רשות ולא של חכירה לדורות, ודי בכך על מנת לדחות את טענת המערערת. טענת העיוות המסויי 38. המערערת טוענת, כי אם רסקו לא תחויב בתשלום היטל השבחה ייגרם עיוות מיסוי, מאחר והמינהל פטר את רסקו בהסכם הפיתוח מתשלום דמי היתר בגין תוספת זכויות הבניה. בכך מונע הוא מהוועדה המקומית תשלום חלף היטל השבחה, ולפי הפרשנות הנוכחית גם תשלום היטל השבחה על ידי רסקו, וכך פטורה רסקו, הן מתשלום היטל השבחה והן מתשלום דמי היתר. 39. לא ניתן לקבל טענה זו של הוועדה המקומית. ראשית, מקובלת עלי טענת רסקו כי מתן הפטור מדמי ההיתר אמור להביא להגדלת הסכומים המוצעים במכרזים בגין מקרקעין לגביהם הוענק פטור כאמור, וכך יש קושי בקבלת הטענה כי המשיבה איננה משלמת דבר. שנית, אין מקובלת עלי טענת הוועדה המקומית כאילו לא תיהנה עקב האמור לעיל מהיטל השבחה וגם לא מחלף היטל השבחה, שכן לכאורה (והדבר אינו מעניינו של ההליך הנוכחי) אמורה הוועדה לקבל תשלום לפי סעיף 21 לתוספת השלישית בגין חלף היטל השבחה בגובה 10% מהתשלום המוגדל שיקבל המינהל עקב הפטור שניתן כאמור. הסדר מיוחד זה נועד, בין היתר, לתת פתרון למצבים בהם היזם במעמד של בר רשות בלבד, ולא ניתן לגבות ממנו ישירות את היטל ההשבחה. במקרים אלו, ישולם חלף היטל השבחה על ידי המינהל לוועדה המקומית (10% מתקבוליו בגין שיווק המקרקעין שבתחום שיפוטה של הרשות המקומית). שלישית, גם אם צודקת המערערת בטענתה כי היא נותרת "קרחת מכאן ומכאן", לא עניין הוא למשיבה לענות בו. המשיבה היא בת רשות וככזו איננה חבה בהיטל השבחה. אם למערערת טענות לגבי ההסדר של תשלום חלף היטל השבחה, שמקורו בהסכם בין המינהל לבין הרשויות המקומיות שהיה קיים עוד לפני תיקון 18 לחוק התכנון והבניה, עליה לפעול לתיקון ההסדר הנ"ל, אך אין לכך השפעה על התוצאה בהליך הנוכחי. התנהגות רסקו מעידה על כך שהיא חוכרת לדורות 40. הוועדה המקומית טוענת כי רסקו אינה מתנהגת כבת רשות אלא כחוכרת, שכן השקיעה כספי עתק בהתקשרות עם המינהל. העברת זכויותיה לצדדים שלישיים מלמדת שמדובר בזכויות חכירה, וכמו כן רסקו היא שיזמה את התכנית המשביחה ואף ציינה שם כי היא חוכרת המקרקעין. 41. אף דינן של טענות אלה להידחות. השקעת הכספים נועדה להבטיח את רכישת המעמד של חוכר לדורות מאוחר יותר. העברת זכויות לצדדים שלישיים אין בה כדי ללמד על היות רסקו חוכרת לדורות, וגם אזכור כזה בתכנית המשביחה (נטען כי נעשה על ידי אדריכל), אין בו כדי לשנות את המצב המשפטי הברור לפיו רסקו היתה במעמד של בת רשות בלבד במועד אישור התכנית המשביחה. גם העובדה כי רסקו היא זו שיזמה את התכנית המשביחה אין בה כדי ללמד על היותה חוכרת לדורות (ר' סעיף 24 לפס"ד אשדר, שבו נדחו טענות רבות הנטענות על ידי המערערת בהליך הנוכחי). 42. לא למותר יהיה להפנות לפסקי דין שעסקו במצבים קיצוניים יותר מהמצב הנוכחי, ועדיין קבעו כי אין מדובר במעמד של חוכר לדורות. כך בע"א (מחוזי מרכז) 979-03-08 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' דנקנר בניה ופיתוח בע"מ ( 25.6.08) נקבע כך: "בנסיבות אלו וגם אם מובנים לנו טיעוני המערערת בהם הטענה העיקרית כי בפועל קבלה המשיבה זכויות מפליגות במקרקעין, אף בנתה את המבנים ומכרה את הדירות, וכל זאת בהיותה בעלת זכויות לפי חוזה פיתוח בלבד - מחייבת אותנו פסיקתו של בית המשפט העליון". ברע"א 10074/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' גרוסברד, תק-על 2006(4) 1133 (2006) נוצרה ההשבחה לאחר תום תקופת חוזה הפיתוח, כאשר המינהל לא ביטל החוזה אף שהתקופה הסתיימה, ולמרות זאת ראה בית המשפט במשיבים שם בני רשות ולא חוכרים לדורות. מניעות 43. רסקו טוענת כי סמוך לפני התקשרותה עם טבע, הוציאה המערערת שני אישורים בגין מכירה קודמת בזמן של זכויות רסקו בחלקים אחרים של המקרקעין. באישורים נכתב כי לא חל היטל השבחה לגבי המקרקעין והעברת הזכויות. רסקו טוענת כי הסתמכה על האמור לעיל בעיסקה עם טבע, ואילו היתה יודעת כי הוועדה המקומית תדרוש היטל השבחה בגין עיסקת רסקו-טבע, היתה העיסקה יוצאת אל הפועל באופן שונה שהיה לוקח בחשבון את ההשלכות ואת העלויות הכרוכות בחיוב היטל ההשבחה האמור. אף שאין מדובר בשיקול המרכזי, סבורני שיש ממש בטענת רסקו, כי היתה זכאית להסתמך על האישורים שנזכרו לעיל, וכי לכאורה, קיימת מניעות של הוועדה המקומית לשנות עמדתה ולתבוע היטל השבחה לאחר שנעשתה העיסקה עם טבע. ציינתי "לכאורה", שכן לצורך קביעה מוחלטת כאמור, יכול ונדרש דיון מעמיק יותר וכמות ראיות רבה יותר. השמאי המכריע לא צריך היה לדון בסוגיה המשפטית 44. אינני מקבל טענה זו של המערערת. על השמאי המכריע לדון ולהכריע גם בטענות משפטיות במסגרת הליך השמאות. לעניין זה יפים בדברים שנכתבו באהרון נמדר היטל השבחה 1306 II הוצאת חושן למשפט, תשס"ח-2007, והפסיקה המאוזכרת שם: "ואמנם, בתי המשפט קבעו כי מעמדו של שמאי מקרקעין הינו מעין שיפוטי ואין הוא משמש כפקיד של הרשות, ועליו לדון מעבר לאספקטים השמאיים גם בקביעות העובדות של המקרה הנדון ובטענות המשפטיות העולות מהן..." ההדגשה איננה במקור - י.ק.). וכן בעמ' 1306 III: "סעיף 14(ג) לתוספת השלישית הקובע כי על הכרעת שמאי מכריע ניתן לערער רק בנקודה משפטית.... זאת ועוד: מהוראת הסעיף גם משתמע שהשמאי יכול להכריע בשאלות משפטיות, שאם לא כן אין על מה לערער בפני בית המשפט" (ההדגשה איננה במקור- י.ק). אי זימון הגב' קונטנטה לעדות 45. המערערת טוענת כי שגה השמאי המכריע כשדחה את בקשתה לזמן לעדות את גב' קונטנטה, מנהלת אגף עסקאות במחוז תל אביב של המינהל. מבלי לקבוע מסמרות בשאלה האם לשמאי מכריע יש סמכות לזמן עדים, הרי במקרה דנן לא נפל דופי בהתנהלותו של השמאי המכריע בעניין זה. סעיף 14(ג) לתוספת השלישית (לפני תיקון 84) קבע כי על השמאי לתת לצדדים הזדמנות נאותה לטעון את טענותיהם או להביא ראיות בפניו. הכרעתו של השמאי המכריע בענייננו ניתנה על סמך המסמכים שהוגשו על ידי הצדדים, וכן התקיימו שני מועדי דיונים בהם יכלו הצדדים להשמיע את טענותיהם. כמו כן, הכרעת השמאי הסתמכה על הלכות ברורות של בית המשפט העליון, הנסמכות על מערכות ההסכמים הקיימות בין הנישום לבין המינהל, ולא נראה כיצד עדותה של הגב' קונטנטה או כל פקיד אחר במינהל, בכיר או זוטר, יכולים היו לשנות עניין זה. עוד יצוין, כי ככל הנראה הבקשה לזימון לעדות הגיעה לשמאי המכריע בשלב מאוחר, רק כחמישה חודשים לאחר התחלת ההליכים בפניו, וימים ספורים לפני שנתן את החלטתו. לאור האמור לעיל, לא מצאתי כי היה מקום לזמן את הגב' קונטנטה לעדות, או כי היה בעדותה כדי לשנות את הכרעת השמאי המכריע. סיכום 46. ההלכה הותיקה בעניין קנית ופסקי הדין הרבים שבעקבותיה מחייבים דחיית הערעור הנוכחי. לעניין ההוצאות, אין לשכוח כי עסקינן בערעור בהיקף של כ-5 מיליון ₪ וכי הושקעו מאמצים ניכרים על ידי שני הצדדים, בכתבי טענות ארוכים, להוכחת טענותיהם ולהדיפת טענות הצד שכנגד. אשר על כן אני דוחה את הערעור, ומחייב את המערערת לשלם למשיבה שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪. עורך דיןמקרקעיןהיטל השבחה