כללי 1. לפני ערעור על החלטת השמאי המכריע בעניין היטל השבחה, בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית" ו/או "החוק"). בשומה המכרעת שניתנה על ידי השמאי מר דב בנדל, נקבע כי בשל כניסתה לתוקף של תוכנית בניין עיר מס' 4552, על המערערים לשלם היטל השבחה בסך של 157,000 ₪, המהווים 37,897$ לתאריך הקובע (1.5.2001). החלטת השמאי ניתנה ביחס למגרש מס' 74 בתכנית 4552, בשטח של 844 מ"ר הנמצא בשראפת, ירושלים (להלן: "הנכס"). במצב התכנוני הקודם חלה על המקרקעין תב"ע 2317, על פיה סווגו כאזור מגורים 5 לבינוי 50% משטח החלקה ב-2 קומות. ביום 1.5.2001 נכנסה לתוקף תב"ע 4552 (להלן: "התוכנית המשביחה"), אשר סיווגה את הנכס כאזור מגורים 2 מיוחד לבינוי 120% משטח המגרש נטו ב-4 קומות, תכסית בניה מירבית 40%. ביום 22.2.98 הוגשה בקשה מס' 98/125 להיתר בניה לפיו אושרו לבינוי 413 מ"ר, כפי שתאם את התוכנית הישנה. ב-7/05 הוגשה בקשה להיתר בניה בתיק בניין 98/125.2 אשר הוגדרה לשטח מגרש של 844 מ"ר ובה נתבקשה תוספת של 429.26 מ"ר, סה"כ 842 מ"ר, המהווים 99.8% משטח המגרש שהוגדר מחדש. המערערים טוענים כי שגה השמאי המכריע בנוסחת חישוב ההיטל ולא שקל את השיקולים הרלוונטים, ועל כן יש לקבוע שהיטל ההשבחה הוא 2,404 ₪, כפי שקבע השמאי מטעמם. לחילופין, ביקשו כי בית המשפט יורה לשמאי המכריע, לערוך שומתו מחדש, על פי הנוסחאות שהציעו. המשיבה טוענת מנגד, כי השמאי המכריע התייחס לשיקולים הרלוונטיים ודחה את אלה שאינם ממין העניין, ועל כן יש לאמץ את קביעתו. טענות המערער 2. המערער טען ארבע טענות מרכזיות כנגד השומה המכרעת של השמאי בנדל. ראשית טען המערער, כי יש לאמץ את נוסחת החישוב של ההשבחה במימוש חלקי, כפי שזו אומצה בשומה מכרעת אחרת שנערכה ע"י השמאי אלעד גרשונוביץ, עבור חלקה 40 בשראפת בירושלים על פי אותה תב"ע 4552, ולפיה נקבעו עקרונות חישוב אשר הביאו לכך שהיטל ההשבחה במימוש חלקי, הגיע לכדי אפס (חוות דעת גרשונוביץ צורפה כנספח ד' לערעור והוגשה ע"י המערער). לשיטת המערער, נוסחת חישוב זו היא נכונה, צודקת ומאזנת את האינטרסים של שני הצדדים, כיוון שעל פיה התוצאה של תשלום היטל השבחה במימוש מלא זהה לגרסת המשיבה וההבדל הוא בתשלומי הביניים במימוש החלקי. מאידך, על פי נוסחת השמאי המכריע, על אף שקבע בשומתו, כיתר השמאים, שמחיר הקרקע במימוש מלא הוא 200 ד'/מ"ר, במימוש חלקי שווי הקרקע הוא 220 ד'/מ"ר דבר שהוא שגוי מבחינה משפטית, כיוון שהוא מנוגד לאמור בסעיף 7(ב) לתוספת השלישית. שנית, טען המערער, כי השמאי המכריע התעלם בשומתו מההוצאות המרובות המושתות על המערער כדי להוציא את התוכנית לפועל, והפנה לפסיקה קודמת של מותב זה בע.ה 5/98 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' יסוד בהר ששון לוי בע"מ, על פיה השאלה מה ניתן לקזז היא שאלה משפטית ועל השמאי לשום הוצאות אלה. לטענת המערער, מדובר בעבודת פיתוח ייחודיות שהרשות מטילה על בעלי הנכסים, הכוללות העתקת עמוד חשמל, מיגון אקוסטי, קווי מים וקווי ביוב מיוחדים שיתאימו לנפח הבניה החדש של האזור, המשתנה מ- 50% לסך של 120%. דרישות פיתוח אלה מופיעות בתקנון התב"ע המציין במפורש ומדגיש את המטלות הייחודיות הנ"ל ועל כן יש להפחית עלותן, כפי שהעריכן השמאי מטעם המערער, אינג' גיל וייסבלך, בסך של 140,000 ₪. שלישית, טענה המתייחסת לגודל השטח הבנוי. לטענתו, הן בחוות דעת השמאי מטעם המשיבה, והן בהכרעת השמאי המכריע, חושב השטח העיקרי הבנוי לפי 842 מ"ר בעוד שהשמאי מטעם המערער חישב והראה שהשטח הבנוי העיקרי הוא 778 מ"ר בהתאם לאמור בתקנות התכנון ובניה(חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992. מאחר שבקשה להיתר טרם עברה את בדיקתה ואישורה של המשיבה, ביקש המערער לקבוע שהשטח העיקרי במימוש חלקי יקבע לאחר קבלת האישור לטופס 4 בהתאם לחישוב המתוקן, דבר שנקבע לטענתו גם בקביעת השמאי המכריע (ס' ד' 8בנספח ג' לכתב הערעור). לבסוף טען המערער, כי יש להתחשב בירידת ערך הנכס בשל קרבתו לכביש בין- עירוני מס' 4. לטענתו, השמאי המכריע, זיהה בטעות כביש זה כ"כביש הרכבת" שהוא כביש עירוני. כביש 4 הבינעירוני הוא חלק מתוכנית מתאר ארצית שטרם בוצעה ובהתאם לפסיקה, יש להתחשב בידיעה שנתגלתה ע"י שמאי המערער ולא הובאה בחשבון ע"י השמאי המכריע. לטענת המערער, מדובר בכביש בינעירוני שעתיד להיות כביש סואן וגם בתב"ע יש התייחסות ספציפית להשפעתו של כביש זה על הבתים שייבנו בקרבתו. המערער דחה את טענת המשיבה כי יש להגיש תביעה על פי סעיף 197 לחוק בשל ירידת הערך של הנכס, שכן מדובר בכביש שהוא חלק מתוכנית נשוא שומה זו, ויש להביא את השפעתו על ערך הנכס יחד עם יתר המרכיבים. לפיכך, טען המערער, יש להפחית את ערך הנכס בלפחות 7% כהערכת השמאי מטעם המערער. טענות המשיבה המשיבה התייחסה לטענות המערער והשיבה, כי ביחס לשומת השמאי גרשונוביץ והנוסחה שנעשה בה שימוש, הוגש ערעור לבית משפט זה בע"ש 1/07, והערעור כוון נגד נוסחת חישוב זו. הצדדים הגיעו להסדר פשרה באותו עניין ועל כן, שומה זו בטלה מעיקרה על דרך פשרה אשר קיבלה תוקף של פסק דין. מדובר בנוסחת חישוב שאינה נכונה מאחר שהיא סותרת את הוראות התוספת השלישית בדבר הדרך לחישוב היטל השבחה בעת מימוש חלקי. על פי נוסחה זו, התקבלה התוצאה באותו מקרה, שעל אף ששטח נוף פתוח ללא זכויות בניה, הפך בעקבות התוכנית המשביחה לאיזור מגורים 3 מיוחד עם 90 % בניה, לא חלה השבחה במימוש חלקי. לחילופין, טענה המשיבה, כי נפלה טעות בשומה של השמאי המכריע, כאשר התייחס לעניין גובה ההשבחה והיטל ההשבחה במצב של מימוש חלקי בלבד, וזאת במקום לקבוע את גובה ההשבחה במימוש מלא, וממנה לגזור את גובה ההשבחה במימוש חלקי. בחישוב נכון לפי הנתונים אשר נקבעו על ידו, היטל ההשבחה במימוש חלקי עומד על 192,186 ₪ . לחילופין, וככל שייקבע כי המחיר למ"ר מבונה עומד על 200$ בהתאם למימוש מלא של 120%, הרי שעל פי תחשיב ההשבחה, ההיטל הוא בגובה 156,247 ₪. לעניין ההוצאות שהיה על המערערת להוציא, דחתה המשיבה את הטענה שהיה על השמאי המכריע להתחשב בהוצאות בגין ביצוע התוכנית. לטענתה, מדובר למעשה בטענה כללית לעניין העדר פיתוח כללי באזור בו נמצא הנכס, רכיב אשר הובא בחשבון בשומה המכרעת. מדובר בטענה שמאית גרידא, ולא משפטית, אשר הוכרעה על ידי השמאי המכריע ועל כן דינה להידחות. נוסף על כך נטען, כי מדובר בהוצאות המתחייבות מעצם ביצוע הבניה וללא כל קשר לתוכנית החדשה. משלא נכללה "דרישה" או "מטלה" כאמור בתקנון התכנית המשביחה עצמה- אין בסיס לטענות המערער. סעיף 35 אליו מפנה המערער בתכנית המשביחה, הינו סעיף סטנדרטי המופיע כמעט בכל תב"ע, ואשר מתחייב מעצם ביצוע הבניה ואין בו כדי להצביע על מטלות ייחודיות שהוטלו על המערער. נוסף על כך, בעת חקירת השמאי המכריע, נמנע המערער מלחקרו בעניין זה, ולכן אינו יכול לעמוד היום על הפחתת הוצאות אלה. לעניין גודל השטח המבונה, טענה המשיבה כי סך השטח המבונה שיש להתחשב בו במצב תכנוני חדש, הינו נתון ששואבים מהמסמכים שצורפו לבקשה להיתר כפי שהוגשה על ידי המערער ובהיתר כפי שאושרה. כל שאלה או טענה שיש למערער ביחס לכך, יש להפנות בפני הגופים המוסמכים, על ההיתר אשר ניתן לו, בדרך שמתווה חוק התכנון והבניה, אך בוודאי שלא במסגרת ערעור על היטל השבחה. אשר לטענת המערער בדבר ירידת ערך של הנכס עקב קרבתו לכביש בינעירוני 4, המשיבה דחתה טענה זו והוסיפה כי לכל היותר, מקומה בתביעה נפרדת על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. נוסף לכך טענה המשיבה, כי מדובר בטענה שמאית שהשמאי המכריע התייחס אליה בשומתו והכריע בה, ואין מקום להתערב בהכרעתו. דיון והכרעה לאחר עיון בהודעת הערעור על נספחיה, בתגובה לה, שמיעת עדותם של השמאים דב בנדל, גיל ויסבלט וסם רובל ולאחר שנתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם בכתב, שוכנעתי כי דין הערעור להידחות מהטעמים שיפורטו בהמשך. נוסחת חישוב היטל ההשבחה במימוש חלקי 5. מימוש חלקי מתרחש כאשר בעל הזכויות מנצל רק חלק מזכויות הבנייה החדשות שניתנו לפי התכנית המשביחה. במקרה זה, עם מתן היתר הבניה לבניית חלק מהזכויות החדשות, יחוייב הבעלים בחלק יחסי של ההיטל, ואילו בניצולו של החלק האחר הוא יחוייב בחלק הנותר של ההיטל (ר' פרופ' א' נמדר, היטל השבחה, הוצאת חושן למשפט, תשס"ח-2007, בעמ' 1018). המערער ביקש לקבוע כי נוסחת החישוב הנכונה היא זו אשר אומצה על ידי השמאי מטעמו, אינג' גיל וייסבלך וכן על ידי השמאי גרשונוביץ שערך שומה מטעם המשיבה בערעור דומה (ע"ש 1/07). על פי נוסחת גרשונוביץ אותה מבקש המערער לאמץ, בעת מימוש חלקי נוצרת שומה שלילית ומצב בו אין חיוב בהיטל השבחה, זאת לעומת שיטת המשיבה על פיה גם בעת מימוש חלקי ישנו חיוב בהיטל השבחה. על פי שתי השיטות, כאשר הנישום ינצל את מלוא זכויות הבניה, היטל ההשבחה יהיה זהה. אין בידי לקבל את עמדת המערער לעניין אימוץ שיטת השמאי גרשונוביץ. שיטת השמאי גרשונוביץ, על אף שנערכה בהיותו שמאי מטעם המשיבה, אינה מחייבת את המשיבה וודאי שלא את בית המשפט. מעבר לכך, המשיבה הגישה ערר על שומה זו בע"ש 1/07 מאותם שיקולים ונימוקים אליהם היא מפנה בענייננו ומכל מקום, הסתיים אותו הליך בהסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין, ובו נקבע, בין היתר, כי החלטת השמאי המכריע גרשונוביץ בטלה ומבוטלת על כל קביעותיה (הסכם פשרה בעל תוקף פסק דין מיום 19.9.07, צורף לסיכומי המשיבה). השומה אותה אימץ השמאי גרשונוביץ מובילה למצב, שאינו תואם את החוק בעת מימוש זכויות חלקי, שבו בעת מימוש חלקי אין למעשה השבחה בנסיבות שונות. מעיון בשומות שהוגשו, שוכנעתי כי במקרה כגון זה של מימוש חלקי, יש לקבוע את גובה ההשבחה במימוש מלא, וממנה לגזור את גובה ההשבחה במימוש חלקי, ולא כשיטת המערער. הוצאות מיוחדות 6. המערער טען, כי התב"ע הרלוונטית מטילה על בעלי הנכסים ביצוע עבודות ייחודיות של פיתוח המקרקעין ועל כן יש להפחית בגין הוצאות פיתוח מיוחדות אלה סך של 140,000 ₪ מהיטל ההשבחה. לעניין זה מקבל אני את הנחתו של השמאי המכריע בנדל, לפיה כל או מרבית בעיות העדר פיתוח אליהן מתייחס שמאי המערער, אמורות לבוא לידי ביטוי גם במצב תכנוני קודם, והשווי שקבע לפי 220$ למ"ר קרקע מבונה, כולל בחובו גם את ההפחתות וההתאמות של העדר פיתוח, ו/או פיתוח חלקי (ר/ ס' 7 לפרק ה' לשומה המכריעה). לעניין זה יפים דברי המלומד ה' רוסטוביץ בספרו, היטל השבחה, בעמ' 283: "אין לחזור לשיטת הזיקה שבין ההוצאות הממשיות על התכניות שהוציאה הרשות המקומית לבין היטל ההשבחה שעל בעל המקרקעין לשלם. זיקה זו היתה לפי סעיף 32 לפקודת בנין ערים. סעיף 196א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, וסעיף 3 לתוספת השלישית ביטלו זיקה זו. אין עוד קשר להוצאות בעד התכנית לענין היטל השבחה, ואין נפקא מינה שהוצאה באה מצד רשויות התכנון או מצד היזם... אין להכיר בסכומים, שהוציא בעלים של מקרקעין כהוצאה ישירה או עקיפה להכנת התכניות. אם התכנית קובעת רשת של כבישים, חניה תת-קרקעית, חניונים ואף סוג מיוחד של אבן ציפוי למעטפת הבניינים שייבנו או גגות רעפים וכיוצא באלה, אין לעניין השפעה על היטל ההשבחה. אם יוכרו כל ההוצאות הכרוכות בתכנית ובביצועה הרי נוכל להגיע למצב בלתי נסבל, לאור מטרות החוק ותכליתו, שהרשות המקומית עוד תידרש לפצות את בעל המקרקעין, גם אם מקרקעין הושבחו. . . " (ה' רוסטביץ, היטל השבחה, הוצאת אוריאן, מהדורה ראשונה, בעמ' 283). נוסף על קביעה זו, לפיה אין להתחשב בהוצאות מעין אלה שהוציא המערער בעניין היטל השבחה, הרי שהשמאי המכריע קבע בשומתו כי השווי שקבע של 220$ לקרקע מבונה, כולל כבר את ההפחתות וההתאמות של העדר פיתוח, אליהן התייחס המערער. ב"כ המערער לא חקר את השמאי המכריע על נקודה זו ועל-כן קביעתו מקובלת עלי. יצויין כי פסק הדין שהזכיר המערער ב-ע.ה. 5/98 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' יסוד בהר ששון לוי בע"מ, שם נקבע כי הכללת גורם זה או אחר בשומת ההשבחה, היא שאלה משפטית שניתן לערער עליה, אינו משנה בעניננו, שכן השמאי התייחס לנקודה זו, התחשב בכך בקביעתו ומסיבה זו, כמו גם על פי הדברים המובאים לעיל, אין להפחית את אלה מהיטל ההשבחה. השטח הבנוי 7. לטענת המערער גודלו של השטח העיקרי הבנוי הוא 778 מ"ר בהתאם לתקנות התכנון והבניה(חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים) תשנ"ב-1992 ולא 842 מ"ר כטענת המשיבה וכהכרעת השמאי המכריע. לאור המחלוקת בין הצדדים, ביקש המערער לקבוע כי השטח העיקרי במימוש חלקי, יקבע לאחר קבלת האישור לטופס 4 בהתאם לחישוב המתוקן. על פי הבקשה להיתר בניה שהגיש המערער, שטח הבניה המבוקש הוא 842.38 מ"ר ושטח התוספת לשימוש העיקרי, הוא 429.26 מ"ר (נספח 11 לתגובת המשיבה לערעור). סבורני , כי המערער אינו יכול לטעון כיום, לאחר שהגיש את היתר הבניה ובו ציין כי גודל השטח הבנוי הוא 842 מ"ר כי השטח המבונה קטן יותר. מקובלים עלי דברי השמאי המכריע, על פיהם תיקון תחשיבים ונתונים מספריים אינו יכול להיעשות בהליך זה של ערר היטל השבחה, והיה על אלה להתברר קודם לכן. קרבת כביש בינעירוני מס' 4 לנכס 8. סעיף 14(ג) לתוספת השלישית קובע: "על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע". על פי סעיף זה, בשעה שבית המשפט דן בערעור בגין היטל השבחה, הוא אינו יושב כ"שמאי על" ואינו משמש כערכאת ערעור בנקודות שמאיות, וטענות שנטענו בפני השמאי המכריע ועולה מהכרעתו ששקל אותן לגופן, בית המשפט לא יתערב בשיקול הדעת שניתן לו על ידי המחוקק. עיון בחוות דעת השמאי המכריע, מעלה כי השמאי בנדל, התייחס לכביש זה, והדבר עלה גם בעת עדותו בבית המשפט, שם הפנה לחוות דעתו לתמונות המופיעות בה, ועולה מהן כי השמאי המכריע התייחס לתוואי כביש 4, שעדיין אינו קיים וכן לכביש נוסף, המכונה "כביש הרכבת". השמאי המכריע עמד בעדותו על כך שהתייחס לכביש 4, שמצוי במצב של תוואי: "....הוא לא קיים אבל התוואי נפרץ ומה שחשוב שם השמאי של המקרקעין ביקש להשוות משמאות אחרת לגבי קיר תוואי, ורואים שהכביש לא קיים אלא התוואי שלו וניתן לראות שהוא לא הסתיים, אני מפנה לנספח 10 לחוות דעתי רואים בצד שמאל למעלה פריצה של דרך ועסקת ההשוואה נמצאת בקרבה לפרצת הדרך לעומת השטח נשוא השומה שנמצא הרבה יותר רחוק ולכן האנלוגיה שביקש לאמוד השמאי מקרבה או אי קרבה לכביש 4 ורלוונטיות או לא, לערכים שנקבעו בשומה המכרעת של אלעד לגבי הכביש נשוא הדיון פועלים בדיוק ההיפך" (עמ' 2 לפרוט' מיום 29.1.08). מכאן, שהשמאי המכריע התייחס לכביש 4, היה בידי המערער להעלות טענתו זו בפניו, ולאחר ששקל והעריך קרבה זו לנכס, הגיע לתוצאה אליה הגיע בשומתו. 9. סיכומו של דבר - נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את הערר ובנסיבות העניין ללא צו להוצאות. היטל השבחה