החלטה בעררים שהוגשו הן בעניין תביעת פיצויים בהתאם לסעיף 198 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") והן בעניין דרישה לתשלום היטל השבחה שהונפקה מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. רקע המקרקעין נשוא העררים (הן לעניין תביעה הפיצויים והן לעניין לדרישת היטל ההשבחה) הינן חלקות 2, 3, 10, 13, 14 ו- 15 בגוש 11606 בצידו המזרחי של אזור התעשיה של קרית אתא (להלן: "המקרקעין"). על המקרקעין בנויה "חוות גז" המשמשת את שלושת חברות הגז (להלן: "העוררות") לטיפול, אחזקה, אספקה ופעילות נוספת הקשורה לגז. העוררות הינן בעלות זכות חכירה לדורות במקרקעין (כל אחת בחלק אחר) וזאת מכוח הסכמי חכירה לדורות שנחתמו עם מינהל מקרקעי ישראל. המקרקעין נכללו בתכנית המתאר כ/150 בייעוד המוגדר בתכנית זו כ- "תעשיה קלה" משנת 1980. ביום 3.8.2000 פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים תכנית מתאר ארצית 32 (להלן: "תמא 32"). במסגרת תמא 32 ייועדו המקרקעין נשוא הערר כ- "אתר גפ"מ קיים לביטול". כלומר, תמא 32 הכירה באתר הקיים, אולם קבעה שזה יבוטל. התכנית קבעה גם לוח זמנים לביטול האתר (12 חודשים מיום אישור התכנית עם אפשרות למתן ארכה). במאמר מוסגר נציין, כי גם היום, כפי שיבואר להלן, למעלה מעשר שנים לאחר שתמא 32 קבעה את ביטול האתר, חוות הגז פעילה. העוררות סברו כי תמא 32 גורמת לירידת ערך למקרקעין שלהם ולכן הוגשה מטעמן בחודש יולי 2003 תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. העוררת 2-3 הגישו את תביעותיהן ביום 31.7.2003 (יום חמישי בשבוע), ואלו לא נדונו על ידי הוועדה המקומית עד היום. העוררת 1 הגישה את תביעתה אף היא ביום 31.7.2003 בפקס, אך מסיבות לא נהירות נתקבלה זו במשרדי המשיבה רק ביום 4.8.2003. לטעמה של הוועדה המקומית הוגשה התביעה באיחור ולפיכך ביום 23.10.2003 דחתה הוועדה המקומית את התביעה על הסף מטעמי התיישנות. עוד פנתה הוועדה המקומית בהקשר התביעות למשרד הפנים ולמשרד לאיכות הסביבה בדרישה כי אלו ישפו את המשיבה בכל סכום שייפסק כנגדה ובמסגרת זו גם יצורפו כמשיבים, משרדים אלו סרבו ליתן שיפוי. במקביל להליך המוזכר החלה מדינת ישראל לקדם תכנית מתאר ארצית חדשה לנושא, תמא 32ג' (להלן: "תמא 32ג'"). במסגרת הליכי אישור תמא 32ג' התחייבו העוררות להקפיא את הליכי התביעות שהוגשו וזאת עד לקרות אחד מהתרחישים המפורטים בכתב ההתחייבות להקפאת ההליכים. אחד התרחישים היה דרישת הוועדה המקומית לתשלום היטל השבחה מכוח תכנית תמא 32ג'. תמא 32ג' אושרה על ידי ממשלת ישראל ופורסמה למתן תוקף ביום 30.4.2006. תמא 32ג' ביטלה למעשה את הוראת תמא 32 הקובעת את ביטול חוות הגז במקרקעין, ואפשרה את הותרת חוות הגז במקרקעין וזאת לתקופה מוגבלת ובכפוף למגבלות מסוימות, בין היתר, הטמנת מכלי גז. לאור תמא 32ג' הוגשו בקשות להתרים להטמנת מכלים בתחום חוות הגז וכן בקשות נוספות, וזאת במסגרת הליך רישוי מורכב שאף הגיע לוועדת הערר ולבית המשפט הנכבד, והוא חורג מגדר הדיון שבפנינו. לאור הליך הרישוי, אשר המשיבה ראתה בו כמימוש זכויות, הנפיקה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לכל שלושת העוררות. לאור דרישת תשלום היטל ההשבחה פנו העוררות ביום 24.4.11 לוועדה המקומית בבקשה לדון בתביעות שהוגשו לפי סעיף 197. הוועדה המקומית אשר כאמור לא דנה בתביעות בעבר (למעט תביעת העוררת 1 אשר נדחתה עקב טענת התיישנות) לא דנה בתביעות גם לאחר מכתב הפניה כאמור ואף לאחר מכתבי תזכורת נוספים. ביום 12.6.11 הודיעה המשיבה לעוררות כי לטעמה חלף המועד להגשת ערר והיא אינה מתכוונת לדון בתביעות. אשר על כן, הוגשו העררים נשוא החלטה זו. כמו כן, הגישו העוררות עררים על דרישת היטל ההשבחה וזאת בהתאם לסעיף 14 לתוספת השלישית. העררים, הליכי הדיון בהם וההחלטה הראשונה של ועדת הערר העררים מכוח סעיף 198 (לעניין תביעת הפיצויים): 25. העוררת 1 מבהירה במסגרת הערר מטעמה, כי התביעה מטעמה הוגשה במועד וכי בידיה ראיות מוצקות לכך, ולכן לא היה מקום לדחות את התביעה עקב טענת התיישנות. 26. לגבי יתר הטענות בערר, הרי הינן זהות לכל העוררות. 27. במסגרת טענות אלו מסבירות העוררות שיש לדון בערר כערר על תביעה שנדחתה בהתאם לסעיף 198 לחוק התכנון והבניה. 28. לטענת העוררות, המשיבה הייתה צד להקפאת ההליכים, או לכל הפחות ידעה עליהם. 29. לטעמן של העוררות, אין זה סביר כי המשיבה, אשר הינה הצד המעוניין, לא ידעה על ההליך שהתנהל בדבר הקפאת ההליכים ועל כתב הקפאת ההליכים. 30. בכל מקרה מסבירות העוררות, כי אם לא ידעה המשיבה על הקפאת ההליכים הרי חובה עליה לדון בתביעות ולכן בנסיבות שנוצרו בהן המשיבה לא מילאה את חובתה החוקית, אין כל איחור בהגשת העררים ויש לדון בהם לגופם. 31. לחלופין מבקשות העוררות ארכת מועד להגשת העררים, ככל שנדרשת ארכה שכזו. 32. המשיבה הגישה כתבי תשובה. 33. במסגרת כתב התשובה לערר העוררת 1 מציינת המשיבה כי התביעה הוגשה לטעמה באיחור. 34. במסגרת כתב התשובה לערר העוררות 2-3 (טענה המשותפת גם לעוררת 1) טוענת המשיבה כי לא הייתה צד לכתב הקפאת ההליכים ואף לא ידעה עליו. 35. הוועדה המקומית אף מציינת כי בהעדר ידיעה על מסמך זה ממילא לא נתנה את הסכמתה להקפאת ההליכים. 36. לאור האמור לעיל מסבירה המשיבה כי אי מתן החלטת הוועדה המקומית משמעותה דחיית התביעה, ומכאן הגשת הערר שנים לאחר שהוועדה המקומית הייתה אמורה לדון בערר ולא עשתה כן, מהווה איחור בהגשת הערר או שיהוי. 37. לחלופין מסבירה המשיבה, כי לאור ההלכה שנפסקה בע"א 4809/91 הוועדה המקומית ירושלים נ. משה קהתי ואח' (להלן: "הלכת קהתי"), כל שהייתה פגיעה מכוח תמא 32 זו אויינה על ידי תמא 32ג'. 38. הוועדה המקומית אף טוענת שמגיע לה תשלום של היטל השבחה מעבר לדרישה שנשלחה בגין המימוש באמצעות היתר וזאת לאור השימוש החורג שנעשה במקרקעין מיום אישור תמא 32 ועד יום אישור תמא 32ג'. עררי היטל ההשבחה: 39. במסגרת עררי היטל טוענות העוררות כי בהתאם לתוספת השלישית לא ניתן להטיל היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית, ומכאן גם לא מכוח תמא 32ג'. 40. לחלופין, מעלות העוררת שורה ארוכה של טענות כנגד שומת הוועדה המקומית, וזאת לעניין העקרונות הכלולים בה, הערכים שנקבעו במסגרתה ונושאים נוספים. 41. המשיבה הגישה תשובה לעררי היטל ההשבחה. 42. במסגרת התשובה מסבירה המשיבה כי תמא 32ג' הינה תכנית מפורטת ולכן ניתן לגבות בגינה היטל השבחה, גם שזו תכנית מתאר ארצית. 43. לעניין הטענות בעניין השומה, צרפה המשיבה התייחסות מפורטת של השמאי מטעמה. ההחלטה הראשונה של ועדת הערר: 44. ועדת הערר ערכה דיון משותף הן בעררים על אי דיון בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה והן בעניין עררי היטל ההשבחה. 45. בסופו של הדיון קבלה ועדת הערר החלטה מנומקת, כדלקמן: " מדובר במספר עררים בנוגע להיטלי השבחה וכן בנוגע לתביעות לפי 197. המשיבה טענת שתי טענות סף: טענה ראשונה נוגעת לאי הגשת התביעה לפי ס' 197 במועדה. מהחומר שהוצג בפני וועדת הערר עולה כי התביעה הוגש בפקס במועד הקבוע בחוק. אכן מוטב היה אם המסירה באמצעות פקס הייתה מתבצעת באופן הקבוע בתקנות סדר הדין האזרחי לרבות אישור קבלה טלפוני. עם זאת, תקנות סדר הדין האזרחי אינן חלות באופן ישיר, והתקנות הרלוונטיות מאפשרות המצאה באמצעות מכשיר הפקסימיליה. אשר על כן, כאשר קיימות ראיות כי אכן נשלחה התביעה בפקס במועד, אנו סבורים כי התביעה הוגשה במועדה ואין מקום לדחותה עקב איחור בהגשתה. הטענה השנייה של המשיבה הינה כי העררים הוגשו באיחור, איננו מקבלים טענה זו: סעיף 198 (ד) לחוק התכנון והבניה קובע כי התובע רשאי לערור "תוך 45 יום מיום המצאת החלטת הועדה המקומית" (הדגשה שלי - ג.ה.). אין מחלוקת כי לא התקבלה החלטה של הועדה המקומית בתביעות וממילא מעולם לא הומצאה החלטה כלשהיא לעוררות. אשר על כן, בהתאם לסעיף 198(ד) מנין המועדים לא החל ואין איחור בהגשת העררים. למרות זאת טוענת המשיבה כי בהעדר החלטה בתוך 90 יום יש לראות באי ההחלטה סירוב לתביעה. אכן, הפסיקה הכירה בכך כי העדר דיון בתביעה על ידי הוועדה המקומית בפרק הזמן הקבוע בחוק מהווה סירוב לתביעה, אך הפסיקה לא קבעה כי בהעדר דיון יש להגיש ערר בתוך 45 יום. לטעמנו אין מקום להסיק כי בהעדר החלטה חייב העורר להגיש ערר בתוך 45 יום מתום 90 הימים. החובה לקבל החלטה בתביעה ולהמציא אותה לתובע הינה על הוועדה המקומית. לפיכך, הועדה המקומית אינה יכולה ביד אחת לא לקיים את חובתה החוקית לקבל החלטה במועד, לא לקיים את חובתה החוקית לשלוח את ההחלטה ואז לטעון כי התובע צריך היה להגיש ערר. התובע רשאי להניח כי הוועדה המקומית על אף שלא עמדה במועדים אכן תקיים את חובתה ותדון בתביעה. זאת ועוד, אנו סבורים כי גם במקרה של העדר החלטה הועדה המקומית אמורה לשלוח לתובע הודעה כי אינה מתכוונת לקבל החלטה. בכל מקרה, הוועדה המקומית אינה רשאית שלא לעשות דבר תוך תקווה שהתובע לא יגיש ערר מתוך ציפייה שתתקבל החלטה. למעלה מן הצורך נציין כי אכן יתכנו מקרים בהם למרות העדר החלטה, יחל מניין המועדים להגשת ערר, וזאת כאשר הובהר לתובע באופן חד משמעי כי הועדה המקומית אינה מתכוונת לדון בתביעה. אולם כל עוד לא נשלחה לתובע הבהרה שכזו (או נתקיימו הליכים בנושא כגון בעניין אבוטובול) רשאי התובע להמתין עם הגשת הערר עד להחלטת הוועדה המקומית. בכל מקרה נציין כי אף אם היה איחור בהגשת הערר (ואיננו סבורים כך) הרי מדובר במקרה מובהק בו יש מקום להאריך את המועד להגשת ערר. הועדה המקומית ידעה על קיום התביעות, ולא הייתה לה כל אינדיקציה כי העוררות ויתרו על התביעות. לכן, כאשר הוועדה המקומית לא קיימה בתביעות דיון כלשהו, ללא כל נימוק מדוע לא התקיים דיון בתביעות, איננו סבורים כי היא רשאית ליהנות מכך שלא מילאה את חובתה החוקית. לאור החלטתנו זו, יש לדון הן בעררים הנוגעים לתביעה לפי סעיף 197 והן בעררי היטל ההשבחה. וועדת ערר סבורה כי בטרם מינוי שמאי מייעץ בשני סוגי העררים, יש צורך להכריע בשאלה המקדמית בדבר אפשרות גביית היטל השבחה מתכנית מתאר ארצית, כמו כן יש ליתן לשמאי המייעץ הנחיות נוספות העולות לאור הטענות העולות מכתבי הטענות. אשר על כן, לעניינים אלו, תשלח לצדדים החלטה מפורטת בדואר רשום. בסיומם של דברים נציין, כי ועדת הערר לאחר שעיינה בכתבי הטענות ושמעה את הצדדים סבורה כי יהיה זה נכון כי הצדדים ינהלו ביניהם מו"מ ע"מ להגיע הסכמה זו או אחרת הן מבחינה מהותית והן מבחינה פרוצדוראלית. הסכמה במקרה הזה יש בה כדי לחסוך לצדדים הוצאות רבות ואף לגדר את גדר הסיכונים שכל אחד מהצדדים חשוף להם בהליכים מסוג זה כמו כן, ניתן להגיע להסכמות חלקיות שיאפשרו הוצאת היתרי הבניה ללא חשיפת הצדדים לסיכונים מיותרים. אשר על כן, וועדת הערר תשהה את ההחלטה למינוי שמאי מייעץ עד ליום 5.11.11 מתוך תקווה שעד למועד זה יגישו הצדדים הודעה על הסכמה חלקית או מלאה. כאמור, בהעדר הסכמה, תשלח לצדדים החלטה בדואר רשום. " 46. מן האמור לעיל עולה כי ועדת הערר סברה וקבעה כי התביעות הוגשו במועדן, וכי אף הערר הוגש ללא איחור, ובכל מקרה, אף אם הייתה מתקבלת פרשנות אחרת, מן הראוי להאריך את המועד ולדון בעררים לגופם. 47. הצדדים הגישו הודעות כי המשא והמתן ביניהם לא צלח, ומכאן השלמת ההחלטה. דיון האם ניתן לגבות היטל השבחה מכוח תכנית תמא 32ג': 48. העוררות טענו בערר מטעמן כי תמא 32ג' הינה תכנית מתאר ארצית ולכן לא ניתן לגבות מכוחה היטלי השבחה. 49. איננו מקבלים טענה זו באשר זו אינה מתיישבת לא עם לשונו הברורה של החוק, לא עם שיקולי המדיניות בנושא ולא עם הפסיקה, ונבאר: 50. התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מאפשרת גביית היטל השבחה כאשר עלה שווי של מקרקעין עקב אישור תכנית, וכך מוגדרת השבחה: ""השבחה" - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;" (הדגשה שלי - ג.ה.). 51. אף המונח תכנית מוגדר בתוספת השלישית: ""תכנית" - תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת." 52. העוררות טוענות כי תמא 32ג' אינה נכללת בגדר הגדרת "תכנית" בתוספת השלישית בהיותה תכנית מתאר ארצית (הגם שכוללת הוראות מפורטות), ולכן לא ניתן לגבות בגינה היטל השבחה. 53. נציין, כי העוררות אינן חולקות כי מהותית תמא 32ג' הינה תכנית אשר יש בה רמת פירוט רבה והיא מאפשרת הוצאת היתרי בניה מכוחה, אולם לטענתן אין די בכך שהתכנית מהותית כוללת הוראות מפורטות ומאפשרת הוצאת היתרי בניה, על מנת שזו תיכלל במסגרת "תכנית מפורטת" כהגדרת התוספת השלישית. 54. איננו מקבלים טענה זו. 55. ראשית, לשון החוק הינה ברורה וחד משמעית, כאשר עלה שווי של מקרקעין עקב אישור תכנית (אשר כאמור הגדרתה כוללת גם תכנית מפורטת) מהווה הדבר השבחה אשר בגינה ניתן לגבות היטל השבחה. 56. החוק אינו יוצר כל הגבלה לגבי "הדרגה" של התכנית המפורטת, האם תכנית מקומית, מחוזית או ארצית, אלא קובע בפשטות ובבהירות כי כל אימת שהתכנית הינה אכן תכנית מפורטת ניתן לגבות מכוחה היטל השבחה. 57. החוק קובע שתי אפשרויות נפרדות להגדרת תכנית: תכנית מתאר מקומית ובנוסף תכנית מפורטת. כלומר, מלבד האפשרות הכללית לגבות היטל השבחה מכל תכנית מפורטת החוק מוסיף כי ניתן לגבות היטל השבחה גם מתכנית שאינה תכנית מפורטת ובתנאי שהיא "תכנית מתאר מקומית". 58. לטעמנו לא ניתן מבחינה לשונית (וכפי שנראה גם מבחינה תכליתית) לפרש את ההרחבה של ההגדרה, הרחבה המאפשרת גביית היטל השבחה גם מכל תכנית מפורטת וגם מתכנית מתאר מקומית שאינה מפורטת, כצמצום כך שנדרשים תנאים מצטברים: גם תכנית מתאר מקומית וגם תכנית מפורטת. 59. במילים פשוטות, אילו התזה של העוררות הייתה נכונה היה נכתב בהגדרת "תכנית": "תכנית מתאר מקומית אשר הינה גם מפורטת", כאמור לא זה הנוסח שבחר המחוקק להגדרה ולא בכדי. 60. ההלכה כי נקודת המוצא לפרשנות החקיקה הינה לשון החוק וכי אין לקבל פרשנות אשר אין לה עיגון בלשון החוק, הינה הלכה מבוססת בפסיקות בתי המשפט. 61. לעניין זה ר' דבריו הברורים של בית המשפט העליון בפסק דין שעסק במאטריה משפטית דומה בענין עע"מ 2775/01 וינטר ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים" ואח': "נקודת המוצא לפרשנותו של חוק הינה לשון החוק, שכן אין לקבל פרשנות אשר לא ניתן למצוא לה אחיזה בלשון החוק (ראו א' ברק פרשנות במשפט - פרשנות החקיקה (תשנ"ב, כרך ב) (להלן: ברק, פרשנות החקיקה) 97). כאשר לשון החוק מאפשרת מספר פירושים, ייבחר מבין הפירושים השונים המשתמעים מלשון החוק, הפירוש אשר מגשים את תכלית דבר החקיקה." (הדגשה שלי - ג.ה.). 62. ור' גם ע"א 1240/00 פקיד שומה תל-אביב 1נ'יצחק סיוון, עמ' 588: "אלא שגם לפרשנות תכליתית צריך שיימצא עיגון לשוני, ולו מינימאלי, בטקסט המתפרש [ראו: ע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות פ"ד לט(2) 70, 74 (להלן: פרשת חצור); ובג"ץ 2257/04 סיעת חד"ש - תע"ל נ' יו"ר ועדת הבחירות המרכזית לכנסת ה-17, תק-על 2004(3) 1337, פסקה 21 (להלן: פרשת סיעת חד"ש)]. ולפרשנות המוצעת על-ידי פקיד השומה אין בסעיף 93 עיגון לשוני כלשהו." 63. לפיכך, כאשר התוספת השלישית קובעת כי תכנית תהא נשוא לגבית היטל השבחה או כאשר היא תכנית מתאר מקומית או כאשר הינה תכנית מפורטת, הרי יש ליתן למילה "או" את משמעותה הלשונית הרגילה ואין מקום להפוך את ה- "או" למילה "וגם". 64. לעניין מתן פרשנות רגילה למילה "או" כמילה הבאה להפריד ר' בג"צ 8233/99 ספיר בן צוק נ. שר התחבורה ואח': "וו החיבור ("ו") בלשון העברית - והמקבילה לה (?and) באנגלית - באה לחבר (לשון "קוניונקטיבית"). הדיבור "או" בלשון העברית - והמקבילה לה (?or) באנגלית - באה להפריד ("לשון דיסיונקטיבית"). כך הוא הדבר בדרך כלל (ראו ע"פ ?176/61 ברוך נ' מדינת ישראל, פ"ד כו(2) 667, 674" 65. לכן בנסיבות אלו כאשר עיון בהוראות התכנית תמא 32ג' מגלה כי זו עומדת בכל הדרישות על מנת להיקרא "תכנית מפורטת", וכאשר זו מאפשרת הוצאת היתרי בניה מכוחה (למעשה זוהי מטרתה המוצהרת), הרי התכנית הינה "תכנית מפורטת" גם לצורך הגדרת "תכנית" בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. 66. כאמור, לטעמנו, כאשר לשון התוספת השלישית הינה כה ברורה ומחייבת גביית היטל השבחה מכול תכנית מפורטת ללא הגבלה על דירוגה או המוסד שאישר אותה, לא ניתן לקבל פרשנות תכליתית אחרת ללא כל עיגון לשוני בחוק. 67. אולם, בכל מקרה, הרי הפרשנות המחייבת גביית היטל השבחה בגין התכנית תמא 32ג' מתיישבת גם עם תכלית התוספת השלישית והמדיניות הראויה. 68. תכליתו ומטרתו של היטל ההשבחה הוגדרו באופן נאה על ידי בית המשפט העליון בעניין ע"א 1312/02 נווה חברה לבניין בע"מ נ. הוועדה המקומית, לאחר סקירת הפסיקה בנושא: "הנה כי כן, היטל ההשבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי, לפיו ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון, ישתף את הציבור בהתעשרותו זו, בדרך של תשלום היטל, המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען." 69. כלומר, הרעיון של היטל ההשבחה הינו רעיון של צדק חברתי, כך שמי שהתעשר כתוצאה מפעילות נורמטיבית של רשויות התכנון יחלוק עם הציבור חלק מהתעשרות זו. 70. ודוק, בית המשפט העליון אינו מגביל את הרעיון של שיתוף הציבור בהתעשרות מהמעשה הנורמטיבי לתכנית מתאר מקומית בלבד, כך שהמתעשרים מכוח תכנית מתאר מחוזית או תכנית מתאר ארצית לא יחלקו עושר זה עם הציבור, ההפך הוא הנכון, בית המשפט העליון נוקט בלשון רחבה של "פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון". 71. איננו מקבלים גם את התזה על פיה היטל ההשבחה תפקידו להחזיר הוצאות לוועדה המקומית על הכנת התכנית. 72. מטרת היטל ההשבחה היא רחבה בהרבה מהחזר הוצאות בגין הכנת תכנית, כפי שניתן ללמוד מהייעוד בתוספת השלישית של כספי היטל ההשבחה, ייעודים אשר אמורים לתמות בקשת של פעילות של הרשות המקומית. 73. יתרה מזו, במקרים רבים תכנית נקודתית המשביחה יחידת קרקע קטנה ניזומה על ידי בעלים פרטי ועל חשבונו, האם יעלה על הדעת לפטור בעלים זה מתשלום היטל השבחה רק מכיוון שהרשות המקומית לא השקיעה כספים בהכנת התכנית? לטעמנו התשובה שלילית. 74. זאת ועוד, אי גביית היטל השבחה בגין תכנית מתאר ארצית שהינה מפורטת יש בה בכדי לגרום להפליה. כך, לשם הדוגמא בלבד, אם נקבל את התיאוריה שאין היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית התוצאה תהא כי אזרח אשר הכין תכנית מפורטת לתחנת דלק יישא בהיטל השבחה ולעומתו אזרח אחר אשר מקים תחנת דלק ישירות מכוח תמ"א 18 יהיה פטור מהיטל השבחה. תוצאה זו אינה סבירה ואינה הוגנת. 75. במקרה שבפנינו העוררות התעשרו לנוכח אישור תכנית תמא 32ג' (וזוהי ההנחה לבחינת טענת הסף, הנחה שתבחן כמובן על ידי שמאי המייעץ), כאשר תמא 32ג' הינה פעילות נורמטיבית מובהקת של רשויות התכנון, כך שהטלת היטל ההשבחה בגין תכנית זו (ככל שזו יצרה השבחה) מתיישבת היטב עם עקרון הצדק החברתי וחלוקת העושר שייצרה תמא 32ג'. 76. נזכור, תמא 32ג' לא רק שייצרה אפשרויות ניצול תיאורטיות של המקרקעין, אלא בהיותה תכנית מפורטת הינה מאפשרת מימוש מיידי של אפשרויות אלו. מכאן שלא מצאנו כל שיקול תכליתי או שיקול מדיניות כלשהו לפטור את העוררות מראש ובאופן מוחלט מתשלום היטל השבחה בגין התכנית תמא 32ג', רק מפני שמדובר בתכנית מתאר ארצית. 77. אם לא די בכך שהן לשון החקיקה והן תכליתה מבססים את המסקנה כי תכנית מפורטת הינה נשוא לגביית היטל השבחה גם שמדובר בתכנית מתאר ארצית, הרי גם הפסיקה קובעת כך: 78. בית המשפט העליון בעניין בר"ע 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית טבריה (להלן: "הלכת מועש"), אפשר גביית היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית (באותו המקרה תמ"א 18 תיקון 2). 79. אכן בענין מועש הקונסטרוקציה המשפטית על בסיסה נגבה היטל ההשבחה שונה מהמקרה שבפנינו, אולם בוודאי שאין בקונסטרוקציה האחרת בכדי ללמד כי לאור הלכת מועש לא ניתן לגבות היטל השבחה מהתכנית שבפנינו. ההפך הוא הנכון, יש ללמוד מעניין מועש מכוח קל וחומר למקרה שבפנינו כי ניתן לגבות היטל השבחה, ונבאר: 80. בעניין מועש נתקל בית המשפט העליון בקושי היות ותמא 18 עצמה אינה תכנית הכוללת הוראות מפורטות המאפשרות הוצאת היתר בניה. למרות קושי זה, לא שלל בית המשפט העליון את האפשרות לגביית היטל השבחה מכוח תכנית המתאר הארצית, כאשר את הקושי פתר על ידי השענות על הוראות התכניות הקיימות על המקרקעין. 81. במקרה שבפנינו אין קושי דומה היות ותמא 32ג' עצמה מאפשרת הוצאת היתרי בניה באופן ישיר, ללא כל צורך להיזקק להוראות התכניות הקיימות על המקרקעין או לקונסטרוקציה המשפטית בעניין מועש. 82. כך במקרה שבפנינו הוראות תמא 32ג' עצמה הינן מפורטות שבמפורטות ומאפשרות באופן ישיר ומבלי להיזקק לכל תכנית מפורטת אחרת הוצאת היתרי בניה ומכאן מכוח קל וחומר להלכת מועש (אשר לא שללה את האפשרות לגביית היטל השבחה הנובע מתכנית מתאר ארצית למרות שהיא אינה מפורטת) ניתן לגבות מכוח התכנית שבפנינו היטל השבחה. 83. עוד על גביית היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית (תמא 18) ר' בשא (נצ') 2629/06 ניב אנרגיה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת עילית. 84. ראוי לציין כי בית המשפט השלום מגיע למסקנה דומה לעניין גביית היטל השבחה מכוח תכנית מפורטת בעניין עא (רמ') 19/04 חברת דרך ארץ הייוויז (1997) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לודים"' העוסק בגביית היטל השבחה מתכנית מתאר ארצית תמא/31/א/1/12, אשר קובע: "היטל השבחה אינו מוטל רק במקרים בהם ההשבחה נובעת ישירות מפעולת הועדה המקומית, אלא גם במקום שפעולה תכנונית שתרמה להשבחתם של המקרקעין ולהעלאת ערכם כתוצאה מתכנית ארצית מפורטת ולאו דווקא מפעולה תכנונית שיזמה הועדה המקומית." 85. אף ועדת ערר זו בעניין קבעה בערר (חיפה) 280/05 תומר לוין נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה' בהערת אגב כי ניתן לגבות היטלי השבחה מכוח תמא 36 (תכנית המתאר המאפשרת הקמת מתקני סלולר) וזאת על אף היותה תכנית מתאר ארצית ובהיותה תכנית מפורטת. 86. לאור האמור והמנומק לעיל, אנו סבורים כי תכנית תמא 32ג' הינה "תכנית" כמובנה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ולכן כאשר באופן עקרוני זו גורמת לעליית שווי המקרקעין עליהם היא חלה ניתן לגבות בגינה היטל השבחה. הסתייגות חבר הוועדה - מר מאיר גירון: 87. ראשית, ברצוני להבהיר כי אינני מסתייג מתוצאת ההחלטה ומההנחיות לשמאי המייעץ המפורטת להלן בפרק מינוי השמאי המייעץ וזאת לאור הלכת קהתי אשר מחייבת להתחשב בתכנית מאוחרת משביחה, גם כאשר זו תכנית מתאר ארצית שלטעמי לא ניתן לגבות ממנה היטל השבחה. 88. לכן במקרה המיוחד שלפנינו אני סבור כי על השמאי המייעץ להתחשב בתכנית המתאר הארצית תמא 32ג', וזאת ללא קשר לשאלה - האם ניתן לגבות היטל מתכנית ארצית או לאו, כאשר אני סבור שלאו. 89. אני מסתייג מהמנומק בהחלטה כפי שפורט בסעיפים 48-86 לעיל בכל האמור בשאלת הסמכות לגבות היטל השבחה עקב אישור תכנית מתאר ארצית. 90. אני אנמק את עמדתי בקצרה: א. לא ניתן לגבות מס אלא בהוראה מפורשת של חוק ולטעמי אין הוראה מפורשת כזו לגבי תכנית מתאר ארצית. ב. יתרה מזו, עצם העובדה שיש הוראות מפורטות בתכנית מתאר ארצית אינה הופכת את תכנית המתאר הארצית לתכנית מפורטת. ג. המחוקק רשאי לכלול תכניות מתאר ארציות במסגרת תכניות שניתן לגבות עבורן היטל השבחה, ואם היה רוצה לעשות כן היה עושה את זאת במפורש, ולא כפי שזה מנוסח כיום. ד. לגבי הרציו העומד מאחורי אי הכללת תכנית מתאר ארצית בין התכניות שניתן לגבות עבורן היטל השבחה אציין: ה. תכנית מתאר ארצית היא מעשה של המלכות (המדינה) ולא של הרשות המקומית ולכן הרשות לא רשאית לגבות מס בגין מעשה שלטוני של המדינה. ו. הרשות המקומית אינה היוזמת ואינה הטורחת בהכנת תכנית המתאר הארצית וכלל אזרחי המדינה נהנים מהתכנית. ז. לכן, אין בפנינו שאלה של צדק חלוקתי היות שלא מדובר על פרט העושה עושר על חשבון מעשה תכנוני של הרשות המקומית ולכן חייב על פי הצדק לשתף את תושבי העיר בעושר, אלא מדובר באקט של השלטון המרכזי שחייב לדאוג לתשתית לאומית לכלל אזרחיה ולפיכך השאלה של צדק חלוקתי אינה רלוונטית לדיון. מינוי שמאי מייעץ: 91. כמפורט בהחלטת ועדת הערר המצוטטת לעיל, אנו סבורים כי מן הראוי למנות שמאי מייעץ אשר ייבחן הן את הפגיעה הנטענת לפי סעיף 197 והן את הדרישה להיטל השבחה. 92. ראוי להבהיר, כי באופן עקרוני כל תכנית ותכנית הינה מושא עצמאי לתביעה לפי סעיף 197 או לגביית היטל השבחה. כמו כן, על אף שיש פנים דומות לתביעה לפי סעיף 197 ולדרישת היטל השבחה, הרי אין מדובר בתמונת ראי של אותו הנושא, ויכולים להיות שיקולי מדיניות אשר יבדילו בין תביעה לפי סעיף 197 לבין היטל השבחה. 93. עם זאת, סברנו כי במקרה שבפנינו מן הראוי להעביר את כלל הסוגיות העולות משתי התכניות כמכלול לשמאי המייעץ, על מנת שזה יכין שומת מקרקעין שלמה ומפורטת לגבי כלל הסוגיות העולות מכתבי הטענות. 94. הנימוק המרכזי בגינו סברנו כי יש לבחון את הסוגיות כמכלול הינה ההלכה שנקבעה בעניין קהתי לעיל. 95. על פי הלכה זו, כאשר קיימת תכנית אשר פגעה במקרקעין ומאוחר יותר התאשרה תכנית המאיינת את הפגיעה או מפחיתה הימנה, יש להביא בחשבון גם את התכנית החדשה, התכנית המשביחה. 96. נציין, כי העוררות אינן כופרות בהלכת קהתי אם כי טענו כי זו חלה רק כאשר התכנית החדשה מאיינת את הפגיעה ולא כשזו רק מפחיתה הימנה. 97. בנסיבות אלו, בכפוף לטענת העוררות לעניין ההבחנה בין איון הפגיעה לבין הפחתת הפגיעה, הרי לפנינו מצב מובהק של הלכת קהתי, כאשר קיימת תכנית ראשונה אשר לכאורה הינה תכנית פוגעת (התכנית אשר קבעה את האתר לביטול) ותכנית מאוחרת המתיימרת לאיין את הפגיעה (אפשרה קיום האתר בתנאים מסוימים). 98. עוד חשוב לציין, כי הלכת קהתי אינה מאפשרת לוועדה המקומית "כפל הנאה" מהתכנית המשביחה. לפיכך ככל שמתחשבים בהשבחה הנובעת מהתכנית האחרונה על מנת "לקזז" מפגיעה שנוצרה מתכנית קודמת, הרי לא ניתן לגבות מכוח התכנית החדשה היטלי השבחה בגין הסכום שקוזז מהתכנית הפוגעת. ניתן יהיה לגבות היטל השבחה רק בגין ההשבחה העודפת מכוח התכנית החדשה, השבחה אשר הינה מעבר להשבחה אשר איינה את הפגיעה. 99. מכאן עולה, כי אין מנוס במקרה שבפנינו כי אותו השמאי המייעץ ייבחן הן את השפעת התכנית הנטענת כפוגעת (תמא 32) והן את השפעת התכנית הנטענת כמשביחה תמא 32ג' ויגיע למסקנה כוללת בעניין התביעה לפי סעיף 197 והיטל ההשבחה הנטען בהתאם להלכת קהתי. 100. לאור מורכבות הנושאים השמאיים בחרנו שלא ליתן הנחיות ספציפיות לשמאי המייעץ, אשר עלולות להיות חלקיות בלבד, ולאפשר לו לפעול לפי מיטב הבנתו המקצועית במכלול הנושא. כאשר כמובן ששמורה לשמאי המייעץ האפשרות לפנות בכל עת לוועדת הערר בבקשה לקבלת הנחייה בנושא מסוים שיעלה במהלך הדיונים שיערכו בפניו, ואשר הוא יסבור שיש לקבל בו החלטה טרם מתן השומה מטעמו. סיכום: 101. לאור האמור לעיל החלטנו לפנות למינוי שמאי מייעץ. 102. השמאי המייעץ יישמע את הצדדים וייתן שומה מפורטת ומנומקת המתייחסת לתכניות הרלוונטיות ולטענות הצדדים בעניין תביעה לפי סעיף 197 והדרישה להיטל השבחה. 103. השמאי המייעץ יהיה רשאי להכריע בכל טענה ובכל נושא שיובאו בפניו. 104. היה והשמאי המייעץ יסבור כי קיים נושא אשר נדרש להכרעה על ידי ועדת הערר בטרם ייתן את שומתו המייעצת, ייפנה באבעיה לוועדת הערר. 105. אשר על כן, המזכירות תפנה ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מייעץ. 106. הצדדים יהיו רשאים להגיש לשמאי המייעץ כל מסמך מטעמם, לרבות שומות מקרקעין, תכניות, התרים וכל מסמך אחר, לרבות מסמכים שלא הוגשו לועדת הערר, ובלבד שמסמכים אלו יוגשו במועדים הקבועים בתקנות תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2008. 107. השמאי המייעץ ינהל את הדיון וייקבע את שכר טרחתו בהתאם לתקנות תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ט-2009. 108. לאחר קבלת השומה המייעצת, יהיו רשאים הצדדים להגיש השגותיהם על השומה המייעצת וזאת בתוך 30 יום מיום ששומת השמאי המייעץ הומצאה אליהם. 109. לא יומצאו השגות כאמור לעיל, תבחן ועדת הערר את השומה המייעצת ותיתן לה תוקף. 110. בסיומם של דברים, אנו שבים וממליצים כי חרף החלטה זו הצדדים יפנו לנהל משא ומתן ענייני היות והסכמה בתיקים אלו יש בה לחסוך עלויות התדיינות רבות של הצדדים. היטל השבחה