השופט י' מלץ: 1. מאימתי נוצר חוב בגין היטל השבחה על מקרקעין - מיום שנכנסה לתוקף תכנית המיתאר המתייחסת למקרקעין אלה, או שמא מיום מימוש הזכויות באותן מקרקעין? זוהי השאלה העומדת במרכזה של עתירה זו. העובדות בתמצית הן אלה: שלוש חלקות קרקע בקרית אתא הינן בבעלותה של העותרת. ביום 10.1.80 נקבע ייעודן הנוכחי של החלקות בתכנית מתאר שמספרה כ/150 (להלן - החלקות). ביום 24.5.83 ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים צו לפירוקה של העותרת בשל אי-יכולתה לקיים את התחייבויותיה. הכונס הרשמי נתמנה כמפרקה הקבוע בצו מיום 23.10.83. במהלך הליכי הפירוק אישר בית המשפט המחוזי למפרק למכור את החלקות בדרך של מכרז. האישור ניתן ביום 5.10.87. ביום 20.10.87 הודיעה המשיבה 2 (הוועדה המקומית) למפרק את גובה ההערכה לצורכי היטל השבחה בגין כל אחת מהחלקות הנ"ל (נספחים ד', ה', ו' לעתירה). ימים ספורים לאחר מכן שלחה המשיבה 3 (עיריית קרית אתא) למפרק הודעות דרישה לתשלום היטל השבחה בגין החלקות בהתאם להערכות הנ"ל (נספחים ז', ח' לעתירה). ביום 30.11.87 פנה המפרק אל העירייה בדרישה לתת לעותרת תעודות בהתאם לסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. תעודות כאלה, כידוע, מעידות על כך, כי אין התנגדות לכך שתירשמנה בפנקסי המקרקעין פעולות בגין מימוש זכויות במקרקעין הנדונים. כבר בפנייה זו הביע המפרק את דעתו - אליה הוא צמוד לכל אורך הדרך - כי החובות בגין היטל ההשבחה נוצרו ביום שנכנסה לתוקף תכנית המיתאר הנ"ל, דהיינו שנים לפני שהחלו הליכי הפירוק של העותרת. מאחר שכך, הרי אלה חובות בני-תביעה ככל חוב אחר של החברה שבפירוק. העירייה - המשיבה 3 - השיבה במכתב תשובה מיום 3.12.87, כי להשקפתה החובות בגין היטל ההשבחה לא נוצרו אלא עם עריכת השומה במועד מימוש הזכויות, דהיינו לאחר מתן צו הפירוק. מאחר שכך, הרי שאין אלה חובות בני-תביעה, וזכותה לעכב מתן התעודות המבוקשות עד שישולמו חובות אלה במלואם או לפחות עד שתינתן ערובה לתשלומם. שני המכתבים הנ"ל מבטאים למעשה את עמדות הצדדים ואת המחלוקת המובאת עתה לפנינו. המשכו של הסיפור הוא, כי ביום 8.12.87 מכרה העותרת את החלקות על-פי מכרזים, והמכירה אושרה על-ידי בית המשפט המחוזי בירושלים ביום 30.12.87. בהמשך הייתה חליפת מכתבים נוספת, דומה לקודמתה. המפרק דרש: הבו לי תעודות ללא תשלום; והמשיבות בשלהן: ניתן את התעודות רק נגד תשלום היטלי ההשבחה. סירובן של המשיבות מונע מהמפרק ביצוע התחייבותה של העותרת בחוזי המכר כלפי הרוכשים, דהיינו העברת החלקות לשמם, ומכאן העתירה שלפנינו. הצו-על-תנאי הוצא ביום 1.4.88. 2. בקו הראשון ניצבות זו מול זו שתי מערכות חוקים: המערכת האחת היא זו שבתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שעניינה הוא היטל השבחה כפי שנקבע בסעיף 196א לחוק עצמו. תוספת זו נכנסה לתוקף ביום 1.7.81. בסעיף 10 (א) לתוספת נקבע: "לא תירשם בפנקסי מקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית... המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו". מצב דומה לעניין מתן תעודה כתנאי לרישום בפנקסי המקרקעין נמצא גם בסעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חש]: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם... תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס הנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר - סולקו במלואם או שאין חובות כאלה". ובפשטות: כל החפץ ברישום עיסקה בפנקסי המקרקעין חייב להצטייד בתעודה של יושב-ראש הוועדה המקומית (על-פי התוספת השלישית) ובתעודה של ראש העיר (על-פי סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש]). כל החפץ בתעודה כזו, חייב לשלם את ההיטלים והחובות המגיעים. אל מול אלה ניצבת מערכת חוקים, המתייחסת ספציפית לחובותיהם של פושטי-רגל וחברות בפירוק. בסעיף 1 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980, נקבע, כי "חוב בר תביעה" הוא "כל חוב או חבות שניתן לפי פקודה זו לתבעם בפשיטת רגל". ובסעיף 71 לפקודה נקבע: "חוב וחבות קיימים או עתידים, ודאים או מותנים, החלים על החייב ביום מתן צו הכינוס, או שיחולו עליו לפני הפטרו עקב התחיבויות מלפני מתן הצו, יהיו חובות בני תביעה בפשיטת רגל". מכוח הוראות סעיף 353 לפקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג-1983, דיני פשיטת הרגל בכל הנוגע לזכויות נושים ולחובות הניתנים לתביעה חלים גם על פירוקה של חברה חדלת פירעון. כידוע, חלים כללים מיוחדים לגבי פירעונם של חובות בני-תביעה כאלה, כאשר הכלל המרכזי שבהם לענייננו הוא שוויון בין הנושים לדרגותיהם ואיסור על העדפת נושה אחד על פני רעהו. והשאלה היא, מה יעשה פושט-רגל או מה תעשה חברה בפירוק, החפצים (באמצעות נאמן או מפרק) לבצע רישום עיסקה במקרקעין והינם חייבים בחובות או בהיטלים לוועדה מקומית או לעירייה? מחד גיסא - הם כפופים לכללים של פשיטת-רגל ופירוק, האוסרים עליהם במפורש להעדיף נושה אחד על פני רעהו מאותה דרגה; מאידך גיסא - אומרים להם: שלמו את כל חובותיכם לוועדה המקומית ולעירייה, שאם לא תעשו כן, לא תקבלו את התעודות הדרושות ולא תוכלו לרשום את העיסקה. ומזווית אחרת: האם רשאיות הוועדה המקומית והעירייה להתנות את מתן התעודות בתשלום מלוא החובות וההיטלים, גם כאשר מדובר בפושט-רגל או בחברה בפירוק, או שמא יהיה עליהן ליתן את התעודות הדרושות, ובכל הנוגע לחובות וההיטלים המגיעים להן - עליהן לנהוג כיתר הנושים, להגיש הוכחות חוב ולקוות לטוב יחד אתם? נראה לי, שהפתרון לשאלה זו נמצא במישור הכללים החלים על התנגשות בין חוק כללי לבין חוק מיוחד (LEX SPECIALIS). הוראות התוספת השלישית וסעיף 324(א) הנ"ל הן בבחינת חוק כללי, החל על כל מי שמבקש לבצע רישום עיסקת מקרקעין. הוראות פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש] (החלות גם על חברות שבפירוק) הן בבחינת חוק מיוחד, החל רק על חלק מוגדר מאותם המבקשים לבצע רישום כאמור, דהיינו פושטי הרגל והחברות שבפירוק. על-פי העקרונות הנקוטים בידינו מקדמת דנא, גוברות הוראות חוק מיוחד על הוראות חוק כללי במקרה של התנגשות ביניהן. עניין דומה נדון בבית-משפט זה בבג"צ 243/60 [1]. אומר שם השופט ח' כהן (על דעת ההרכב כולו), בעמ' 2267: "נראה לי שאין הוראות סעיף 117 האמור (כיום סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] - י' מ') והוראות פקודת פשיטת-הרגל יכולות לדור בכפיפה אחת. לפי סעיף 117', אין ראש העיר נותן תעודתו אלא אם סולקו כל החובות המגיעים לעיריה לגבי אותו נכס; ואילו לפי פקודת פשיטת-הרגל, אין הנאמן - ולא כל שכן פושט-הרגל - רשאי לשלם חובות אלה אלא בדרכים הקבועות בה, אבל חייב הוא לממש את הזכויות, ובכלל זה למכור ולפדות את הנכסים. כל מטרתה של פקודת פשיטת-הרגל תושם לאל, אם העיריה תוכל - או תצטרך - למנוע בעד מכירות נכסי החייב בתוקף הוראות סעיף 117: או שהנאמן לא יוכל למכור את נכסי החייב, כי אז כל הליכי פשיטת-הרגל יסוכלו; או שישלם לעיריה כל החובות המגיעים לה לגבי הנכס שברצונו למכור, כי אז העדיף נושה אחד על פני כל הנושים האחרים מעבר לזכות הבכורה שהוענקה לו בחוק, ואין לך הפרה חמורה מזו של דיני פשיטת-הרגל. טעמו ותועלתו וכבודו של סעיף 117 בינם עומדים כל עוד בעל הנכס לא פשט את הרגל; משהוכרז לפושט-רגל, נדחית הוראתו של סעיף 117 מפני הוראות פקודת פשיטת-הרגל". ובהמשך נאמר שם, בעמ' 2268: "נמצא שלאחר הכרזת פשיטת-הרגל לא מגיע לעיריה לגבי הנכס הנדון אלא מה שהנאמן רשאי לשלם לה בהליכי פשיטת הרגל; ונגד תשלום אותם הסכומים אשר הנאמן, ביום מתן התעודה, רשאי לשלם לעיריה על חשבון הארנונות המגיעות לה - אם בכלל הוא רשאי לעשות תשלום כאמור - חייב ראש העיר לתת לו את התעודה המבוקשת כי החובות 'המגיעים', כלומר המגיעים כדין (לרבות פקודת פשיטת-הרגל) מאת בעל הנכס לגבי אותו נכס, סולקו על-ידי הנאמן. אין הנאמן רשאי לשלם יותר בעד תעודה כזו, מאשר רשאי הוא אותה שעה לשלם, לפי דיני פשיטת-הרגל, לסילוק החובות... ואין העיריה רשאית לתבוע יותר בעד תעודה כזו מאשר רשאי הנאמן אותה שעה לשלם כאמור". הדברים הנ"ל, אפילו נוגעים הם לסעיף 324(א) ולא לתוספת השלשית לחוק התכנון והבניה, יפים גם לענייננו. נמצא, שאם אכן עניין לנו בהיטל השבחה שהינו בבחינת חוב בר-תביעה בפירוק, זכאית העותרת לתעודות המבוקשות, אף מבלי שתצטרך עתה לשלם תמורתן את היטל ההשבחה הנדרש ממנה. 3. (א) זה מביא אותנו לשאלה המרכזית שבעתירה זו, אותה הגדרתי בראשית הדברים: האם אמנם עניין לנו בחוב בר-תביעה בפירוק? התשובה לשאלה זו היא חיובית, אם נוצר החוב ביום כניסת תכנית המיתאר לתוקפה, דהיינו לפני צו הפירוק, כטענת העותרת. היא שלילית, אם נוצר החוב ביום מימוש הזכויות במקרקעין, דהיינו לאחר צו הפירוק, כטענת המשיבים. את התשובה לשאלה זו ניתן למצוא בתוך תחומי התוספת השלישית עצמה: "השבחה" מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית כך: "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". במקרה שלפנינו, אישור התכנית כ/150 היא שהעלתה את שוויים של המקרקעין, דהיינו היא שיצרה את ההשבחה. חובת ההיטל על השבחה כזו קבעה בסעיף 2(א) לתוספת השלישית: "חלק השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל)...". בצדן של ההוראות הנ"ל יש להזכיר גם את העובדה, שגם שיעור ההיטל קבוע בתוספת השלישית, בסעיף 3: "שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה". המסקנה המתבקשת מהוראות התוספת השלישית הנ"ל היא, שחובת תשלום ההיטל נוצרת ביום שנעשה המעשה שהשביח את המקרקעין והעלה את שוויים, ולענייננו - ביום אישור התכנית. ביום זה עלה שוויים של המקרקעין, ובעליו נהנה מהשבחה זו, ומיום זה ואילך חל עליו חיוב בתשלום היטל ההשבחה. (ב) מדוע, אם כן, סבורים בכל זאת המשיבים, שלא תאריך אישור התכנית הוא התאריך הקובע אלא תאריך מימוש הזכויות? שתי טענות בפיהם לעניין זה: טענתם הראשונה מסתמכת על הוראות סעיף 14(1) לתוספת השלישית: "4. על שומת ההשבחה יחולו הוראות אלה: (1) ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה; אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה (להלן - דחיית השומה עד למימוש הזכויות)". נמצא, שיש שני מועדים חלופיים לקביעת שומת ההשבחה: האחד סמוך לאחר אישור התכנית והשני עם מימוש הזכויות במקרקעין - הכול לפי בחירתה של הוועדה המקומית. טוען בא-כוח המשיבים: כל עוד אין שומה של ההשבחה, אין לדבר כלל על היטל השבחה, שהרי טרם נקבע הסכום שעל בעל המקרקעין לשלם, וטרם נקבע מועד תשלומו. כיצד ניתן לדבר על חיוב - מקשה הוא - כאשר הן סכום החיוב והן מועד החיוב טרם נקבעו? במקרה שלנו, כך נטען, לא נקבעה ההשבחה בסמוך לאחר אישור התכנית, וממילא יש לראותה כשומה שנדחתה על-ידי הוועדה עד למימוש הזכויות. סוגיה דומה הובאה ממש לאחרונה לפני כבוד נשיא בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, והוא השיב עליה במלים אלה "ההוראות שנקבעו בתוספת בדבר אפשרות דחיית תשלום ההיטל עד למימוש הזכויות אינן משנות לדעתי את עצם החוב שכבר נולד. אלו הוראות הקובעות סמכויות לועדה לדחות את עריכת השומה עד למימוש הזכויות במקרקעין ואולם דחיית עריכת השומה אין בה כדי לבטל את עצם קיום החוב. רק השומה ומועד הפרעון נדחים" (ת"א (ת"א) 448/87 [3]). דבריו אלה של הנשיא הנכבד מקובלים עלי. פירוש זה משתמע גם מדברים אחרים שבסעיף 4 הנ"ל. בסעיף-קטן (4) נקבע: "החליטה הועדה המקומית על דחיית עריכת השומה עד למימוש הזכויות, רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש מהועדה המקומית לאפשר לו לשלם מיד את ההיטל החל עליו...". נמצא, שההיטל "חל עליו" למרות הדחייה בעריכת השומה, דהיינו בטרם נערכה. עצם הזכות שמקנה הוראת סעיף זה לבעל המקרקעין לאפשר לו תשלום מיידי מעידה על כך, שלא קיומו של החוב הוא שנדחה אלא פירעונו, ואת פירעונו הוא זכאי להקדים. אולי הראיה הטובה ביותר לנכונותו של פירוש זה נמצאת בהוראות סעיף 9 לתוספת השלישית: "עלה מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בסמוך לפני המועד לתשלום ההיטל או כל חלק ממנו, לעומת מדד כאמור שפורסם בסמוך לפני תחילת התכנית, או אישור ההקלה או השימוש החורג, שבעקבותיהם חל ההיטל, יוגדל הסכום שהחייב בהיטל חייב בו, לפי שיעור העליה הנמוך ביותר של שני המדדים האמורים". על כורחך אתה אומר לכן, שגובה החיוב נקבע לפי יום ההשבחה - לענייננו, יום אישור התכנית - ומאותו יום ואילך הוא נושא הפרשי הצמדה עד ליום תשלום ההיטל בפועל. (ג) טענה נוספת שבפי בא-כוח המשיבים נוגעת לסדרי הזמנים: אישור התכנית היה, כאמור, ביום 10.1.80, ואילו התוספת השלישית, זו שקבעה בכלל את עניין היטל ההשבחה, נכנסה לתוקף רק ביום 1.7.81, כשנה ומחצה לאחר מכן. מקשה בא-כוח המשיבים: כיצד ניתן לטעון, שהחיוב בהיטל ההשבחה נוצר בעת אישור התכנית, שהרי אותה עת לא היה היטל ההשבחה קיים כלל? התשובה לקושיה זו נמצאת בסעיף 8(א) לחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 18), תשמ"א-1981 (כפי שתוקן בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 20), תשמ"ג-1982), הוא התיקון שהוסיף את סעיף 196א ומכוחו גם את התוספת השלישית: "8. (א) חוק זה יחול על בעל... של מקרקעין הנמצאים בתחום תכנית אשר אושרה קודם תחילתו, אך לא יותר משש שנים קודם תחילתו...". נמצא, שכניסתן לתוקף של הוראות התוספת השלישית יצרה חובות בגין היטל השבחה על המקרקעין למפרע, דהיינו מיום שנכנסה לתוקפה תכנית המיתאר כ/150, שהיה בתחומי אותן שש שנים הנזכרות בהוראת המעבר הנ"ל (השווה דברי השופט (כתוארו אז) שמגר בבג"צ 371/81 [2], בעמ' 185). לענייננו, אפילו תאמר שהחיוב בהיטל ההשבחה נוצר רק ביום כניסת התוספת השלישית לתוקף, דהיינו 1.7.81, גם אז מדובר במועד שקדם לתאריך מתן צו הפירוק, וממילא אנו מגיעים לאותה תוצאה. 4. התוצאה היא לכן, שהיטל ההשבחה הוא חוב נוצר לפני תחילת הפירוק, ומאחר שכך, לא היו המשיבים רשאים להתנות את מתן התעודות המבוקשות בפירעונו. תשלום החוב בגין היטל ההשבחה ייעשה בדרך הרגילה של פירעון חובות בפירוק, וכך תימנע העדפת נושה אחד על פני הנושים האחרים. לפיכך, הייתי עושה את הצו-על-תנאי להחלטי, והייתי מחייב את המשיבים לשלם לעותרת הוצאות ושכר (כולל), שיישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל בסך 4,000 ש"ח. הנשיא מ' שמגר: אני מסכים. השופט ח' אריאל: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט מלץ. פירוק חברהמקרקעיןהיטל השבחה