1. ביום 11.2.98 נחתם הסכם בין ה"ה מנחם (מנדל) ויונה (טובה) שקלונבסקי (להלן: "המוכרים"), לבין עו"ד הדר קוברסקי (להלן : "הקונה"), על פיו מכרו ה"ה מנדל אהרון ויונה שקלנובסקי דירה, ברח' ברדיצ'בסקי 13, ת"א, הרשומה על שמם ובחזקתם הבלעדית, לעו"ד הדר קוברסקי. בסעיף 12 להסכם נקבע מחיר הדירה ובסעיף 13 הוסדרו מועדי התשלום. עורכי הדין היו קוברסקי, נציג הקונה ועו"ד לוינגר, נציג המוכרים, מונו בהסכם כנאמנים. הקונה שילמה לידי הנאמנים, על פי הוראות ההסכם, את התשלום האחרון, פחות 20,000 דולר, ששולמו ישירות למוכרים, כנגד קבלת החזקה. על הנאמנים היה להעביר את תשלום זה למוכרים, כנגד רישום הזכויות בדירה על שם הקונה "כשהזכויות חופשיות מכל חוב, שעבוד, עקול וזכות צד ג' כלשהי." 2. בעוד שהחזקה בדירה נמסרה לקונה על פי הוראות ההסכם, טרם נרשמו הזכויות בה על שם הקונה. זאת - למרות שהמועד האחרון לרישומם שנקבע בהסכם (סעיף 7(א)), לא יאוחר מיום 31.5.98, חלף זה מכבר. הבעלות בדירה טרם נרשמה על שם הקונה, מאחר והמוכרים לא קיימו חיובם על פי סעיף 7(ב) להסכם, להמציא את כל האישורים ממס שבח, מס רכוש ומהעיריה לביצוע ההעברה. המוכרים לא המציאו אישור על סילוק היטל השבחה, החל על הדירה, מאחר ולא שילמו את היטל ההשבחה שהשיתה עליהם הועדה המקומית. עו"ד לוינגר, ב"כ המוכרים, אישר בחקירתו (עמ' 6 לפרוטוקול), כי "אישורי העיריה כוללים אישור על תשלום היטל השבחה." 3. על פי סעיף 13.3 להסכם: "אם ביום מסירת החזקה, לא יהיו בידי המוכרים אישורי מי שבח, מס רכוש והעיריה לרישום הדירה ע"ש הקונה, והמוכרים לא יבצעו את התשלומים הדרושים כדי להשיג את האישורים האמורים, יבצעו הנאמנים את התשלומים הדרושים מתון הסכום המופקד בידיהם, כאמור וזאת לאחר קבלת דרישה לעשות כן מהקונה...". הקונה, באמצעות בא-כוחה, עו"ד היו קוברסקי, דרשה מעו"ד לוינגר, ב"כ המוכרים, במכתבים מיום 8.3.98, 13.4.98, 25.5.98, 9.6.98 מספחים ו-ז להמרצת הפתיחה), 21.6.98 (נספח ט'), 29.7.98 (נספח י'), 1.11.98 (נספח י"א), כי המוכרים ישלמו את היטל ההשבחה וימציאו את האישור המתאים. עו"ד לוינגר סירב לפניות אלה בטענה, כי אין המוכרים חייבים, על פי הסכם המכר, בתשלום היטל ההשבחה מאחר והיטל ההשבחה הוטל על הנכס בגין זכויות בניה נוספות שאושרו בתכנית בנין עיר. לטענתו, המוכרים מכרו דירה בלבד, ולא זכויות בניה נוספות על הגג. על כן, הציע עו"ד לוינגר לעו"ד היו קורבסקי, ב"כ הקונה (נספח י"ב להמרצת הפתיחה), שיבדוק את דרישתו מהמוכרים לשלם היטל השבחה עם מי שמבין בדיני חוזים, שאינו תחום עיסוקו של עו"ד קוברסקי, וישקול האם כדאי להגיע לאימות (כך במקור!) משפטי בעניין זה. 4. סופו של דבר, הגישה הקונה תביעה בדרך של המרצת פתיחה, להורות לעו"ד לוינגר למלא תפקידו כנאמן ע"פ החוזה ולשלם מתוך הכספים המופקדים בידי הנאמנים את היטל ההשבחה, וכל חוב לעירייה ולהמציא מהעיריה את האישורים הדרושים לצורך העברת הזכויות בדירה על שם הקונה. 5. בסעיף 7(ב) להסכם, התחייבו המוכרים: "המוכרים או באי כוחם ידאגו להשגת האישורים ממס שבח, מס רכוש ומהעיריה לביצוע ההעברה..." ובסעיף 18, הוסכם : "כל המיסים, האגרות, הארנונות, ההיטלים והתשלומים מכל מין וסוג שהוא, בין ממשלתיים, בין עירוניים ובין אחרים לרבות היטלי השבחה (להלן - 'המיסים') שהוטלו ו/או שיוטלו על הדירה עבור התקופה או בתקופה עד מועד העברת החזקה בדיקה לקתה ו/או - באשר להיטל השבחה - שחובת תשלומו מתגבשת בעקבות המכירה עפ"י הסכם זה, יחולו על המוכרים וישולמו על ידם וממועד זה ואילך יחולו המסים על הקונה וישולמו על ידה." (ההדגשות אינן במקור - ה.ש.) 6. טענת המוכרים, כפי העולה מהתצהיר שכנגד מטעמם שנעשה ע"י עו"ד לוינגר (סעיף 3 לתצהירו) הוא, כי היטל השבחה הוא בשל הוראות תכנית בנין עיר בגין תוספת דירות אם ייבנו במשך השנים על הבנין ו"אין להיטל השבחה זה ולא מאומה עם היטל ההשבחה על הדירה." טענה זו (שאינה נכונה מהבחינה המשפטית, כפי שיובהר להלן), מכוונת כנגד חיוב המוכרים ע"י הועדה המקומית בהיטל השבחה ומן הראוי היה כי תופנה כלפי הועדה המקומית. כלפי הקונה חייבים המוכרים, מכוח התחייבותם בהסכם, לשלם את כל המיסים החלים עליהם ולהמציא את התעודה המאשרת את תשלום מס השבחה. 7. אין המוכרים טוענים כי לא שילמו היטל השבחה מאחר ולא חל עליהם היטל כזה. אילו זו היתה הטענה, היא היתה קורסת מניה וביה נוכח הוראות הדין והחוזה, והיתה נמצאת בלתי כנה, נוכח התנהגות המוכרים: המוכרים לא נקטו בשום הליך נגד הועדה המקומית כדי להסיר את רוע הגזירה של דרישת תשלום היטל השבחה. המוכרים אף לא הציגו ולו פניה אחת אל הועדה המקומית בה הם טוענים כי אין להטיל עליהם היטל השבחה. 8. חובת תשלום היטל השבחה, היא מכוח הוראת סעיף 2(א) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרי אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל).. . ;" הגדרת "השבחה" בסעיף 1 לתוספת השלישית היא: "עלות שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג." על פי סעיף 7(א) לתוספת: "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש את זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה." "מימוש זכויות", כאמור בסעיף 1 לתוספת, הוא: "מימוש זכויות, במקרקעין - אחת מאלה: (1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן לתיתו אלמלא ישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חריג שבעקבותיהם חל היטל ההשבחה; (2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה; (3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, או למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו...;" בבג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא, פ"ד מג(1) 89, נקבע ע"י השופט מלץ, כי: "חובת תשלום ההיטל נוצרת ביום שנעשה המעשה שהשביח את המקרקעין והעלה את שווים, ולענייננו ביום אישור התכנית. ביום זה עלה שווים של המקרקעין ובעליו נהנה מהשבחה זו, מיום זה ואילך חל עליו חיוב בתשלום היטל ההשבחה." הנה כי כן, מכח הדין חייבים המוכרים בתשלום היטל השבחה החל על הדירה. מועד התשלום הוא בעת מכירתה לקונה. 9. בהסכם המכר הוסיפו הצדדים והדגישו את חובת המוכרים לשאת בהיטל ההשבחה. 10. בחקירתו הנגדית (עמ' 5 לפרוטוקול), טען עו"ד לוינגר כי: "'אני בדקתי שאין על הדירה על היטל השבחה." סתם עו"ד לוינגר ולא האיר את עיני בית המשפט מתי בדק זאת, איך ועם מי בדק. עדות זו אינה מעוררת אמון רב, בלשון המעטה, נוכח המשכה (בעמ' 6), כי: "לא בדקתי את המצב התכנוני של הבית ואת הוראת תכניות בנין עיר החלות עליו." אם כך, כיצד בדק עו"ד לוינגר, שלא חל על הדירה היטל השבחה? בסיס האמת מעדות זו קורס אף נוכח הודאתו של עו"ד לוינגר (שם, בעמ' 6), כי: "אין לי אישור בכתב מהעירייה שאין היטל השבחה על הדירה" ומעצם העובדה, כי המוכרים לא הצליחו להמציא, על פי חיובם בסעיף 7(ב) להסכם המכר, אישור מתאים על פי סעיף 10(א), לתוספת השלישית לחוק, לצורך ביצוע רישום העברת הזכויות. בסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה נאמר: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת שימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו." 11. כדי להתנער מחובתם לשלם היטל השבחה, ניסו המוכרים להציע לקונה תחבולות שונות כדי להעביר את רוע הגזירה מהם. אפשרות אחת - כי הקונה תחתום על התחייבות בנוסח נספח ה' להמרצת הפתיחה. משמעות התחייבות זו היא כי הקונה תשלם את היטל ההשבחה החל על הנכס בעת שהיא תמכור את הדירה, או בעת שתבוצע בניה בהתאם לתכנית המאושרת החלה על הקרקע. משמעות חתימת הקונה על התחייבות זו היא, כי הקונה מקבלת עליה את תשלום היטל ההשבחה החל על המוכרים על פי דין ועל פי הסכם המכר, אם כי בעתיד. אין פלא, כי הקונה מתנגדת לכך בתוקף. בחתימה על התחייבות זו מפטירה הקונה את המוכרים מהתחייבותם ומקבלת אותה עליה. 12. אפשרות שניה, המוצעת ע"י המוכרים היא, כי חלק מבעלי הדירות בבית, יתחייבו כלפי העירייה כי לא יבצעו את תוספת הבניה המותרת על פי התכנית בגינה יש לשלם היטל השבחה ועי"כ יופטרו המוכרים מתשלום היטל השבחה. מבלי להתייחס לכך, שלא הוכח כי די בהתחייבות כזו כדי להפטיר את בעלי הנכס מתשלום היטל השבחה, ובהנחה כי אכן כך הוא, אם יגרמו המוכרים להפטרם מתשלום היטל השבחה בדרך זו, יהיה בכך ביצוע חוזה שלא בתום לב, אם לא הפרת חוזה. 13. עוד טוענים המוכרים, באמצעות עו"ד לוינגר, כי היטל ההשבחה בו התחייבו, כאמור במפורש בהסכם, הוא "היטל השבחה בגין הדירה ולא בגין דירות שייבנו על גג הבנין." טענה זו אין בה מאומה. היטל השבחה מוטל על השבחה במקרקעין. במקרה דנן, נמכר נכס מקרקעין שהיא דירה בבית משותף, כפי הנלמד מנסח רישום המקרקעין. מלוא זכויות הבניה על המגרש, עליו בנוי בית משותף ואשר טרם נוצלו, הם בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבית, מכוח בעלותם המשותפת בקרקע עליו נבנה הבית המשותף, אלא אם כן הוסכם אחרת וזכויות בניה אלה יוחדו לאחת היחידות בית המשותף. (ע"א 7156/96 יעקב וברטה שועאי נ' דניאל בכרך, דינים עליון, כרך נה 663). מאחר ולא הוצג בפני נסח רישום של הדירה נשוא הסכם המכר ולא של החלקה כולה, ולא נטען כי זכויות הבניה הנוספת, דהיינו, דירות שייבנו על גג הבנין, אינן משותפות לכל בעלי הדירות, עולה כי הזכויות שנמכרו עם הדירה, הן אף החלק היחסי בזכויות לתוספת הבניה, אשר בגינה חוייבו המוכרים בהיטל השבחה. 14. כך או כך - הדיון בשאלה מה היקף השבחת הדירה הנמכרת, בהיותה אחת הדירות בבית דירות הבנוי על החלקה, צריך להיעשות בין המוכרים לבין הועדה המקומית בדיון בדבר חיובם בתשלום היטל השבחה. אין הקונה צד לדיון זה ואין בו לפטור את המוכרים מחיוביהם כלפי הקונה, להמציא אישור כאמור בסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. 15. עוד טוענים המוכרים, בסיכומיהם, כי ההסכם שבין הצדדים מתייחס אך ורק לדירה הנמכרת ולא לאופציות של בניית קומות נוספות בבניין. על פי הסכם המכר, מכרו המוכרים את "כל זכויותיהם בדירה לקונה" (ה"הואיל" השלישי בהסכם). כל הזכויות בדירה מתוארות ב"הואיל" הראשון להסכם הן: "המוכרים מצהירים בי הינם הבעלים הרשומים הבלעדיים ובעלי החזקה הייחודית בדירה בת שלושה חדרים וחדרי שרות המצויה בקומה 3 בבנין המצוי ברח' ברדיצ'ביקי 13 ת"א (דירה מס' 5) הידועה בחלקה 87 תת חלקה 5 בגוש 7085, לרבות החלקים ברכוש המשותף הצמודים לדירה (להלן - הדירה)." הנה כי כן, כפי העולה מהאמור בהסכם, נמכרו לקונה יחד עם הדירה חלקי הרכוש המשותף הצמודים לה. כמבואר לעיל, בהיעדר ראיה לסתור - ובענייננו לא הובאה ראיה לסתור - זכויות בניה על חלקה, עליה בנוי בית משותף, כמו בענייננו, שלא נוצלו הם בגדר רכוש משותף ועל כן, החלק היחסי בזכויות אלה נמכר עם הדירה לקונה. (דנ"א 1029/99 דניאל בכרך נ' יעקב וברטה שואעי, דינים עליון, נ"ו 49, הנ"ל, וכן ע"א 7156/96 יעקב וברטה שואעי נ' דניאל בכרך, הנ"ל; 19/81 בנימין ביבי נ' ד"ר הרברט קרל, פ"ד לז(2) 497). 16. טענת המוכרים, כפי העולה ממכתביהם לב"כ הקונה, כי הם לא התכוונו למכור אף את זכויות הבניה העתידיות על הגג, אינה עולה בקנה אחד עם לשון ההסכם ולא עם תכליתו, או בלשונו של המשנה לנשיא (כתוארו אז) ברק, בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שכון וייזום (1991) בע"מ, פט מט(2) 265, אינה עולה עם "גוף הטקסט" של ההסכם, ועם "הנשמה" האופפת אותו. כמבואר לעיל, מלשון ההסכם ומתכליתו עולה, כי מהות העיסקה היא מכירת כל הזכויות בדירה, לרבות ברכוש המשותף הצמודה לה. לא הובאה כל ראיה, כי לא זו היתה כוונת המוכרים בהסכם וכי אין זה הפירוש הנכון לו. לא הוגש תצהיר מטעם המוכרים, אלא מטעם בא כוחם, עו"ד לוינגר, בלבד. בסעיף 3 לתצהירו של מר לוינגר, נאמר, כי: "מעולם לא דובר, לא סוכם ושום צד מהצדדים לא העלה בדעתו תשלום של היטל השבחה שיוטל בגין תוספת דירות אם ייבנו במשך השנים על גג הבנין. אין להיטל השבחה זה ולא מאומה עם היטל ההשבחה על הדירה." הוכח כי בכל טיוטות ההסכם שהוחלפו בין הצדדים, הופיע חיוב המוכרים בתשלום היטל השבחה. על כן, טענתו של עו"ד לוינגר כי אילו "מעולם לא דובר... על תשלום היטל השבחה", אינו נכון. בסעיף 18 להסכם הוטלה במפורש חובת תשלום היטל השבחה על המוכרים. על כן, האמור בסעיף 3 לתצהיר עו"ד לוינגר כאילו "מעולם... לא סוכם... תשלום היטל השבחה", גם הוא אינו נכון. נותרה, איפוא, טענתו של עו"ד לוינגר בתצהירו, כי המוכרים לא העלו בדעתם תשלום של היטל ההשבחה שיוטל בגין תוספת בניה בעתיד. כיצד יכלו המוכרים שלא להעלות על דעתם אפשרות תשלום היטל השבחה בגין תוספת בניה שתבוצע בעתיד, כאשר בא כוחם ומי שפעל מטעמם לא בירר כלל, על פי הודאתו, את המצב התכנוני על החלקה. משלא ידעו המוכרים, עקב אי מחדלם לברר את המצב התכנוני על החלקה, ממילא לא יכלו להתכוון שלא לשלם היטל השבחה בגין בניה בעתיד. כיוון שכך, נמצא כי טענת המוכרים היא שלא העלו בדעתם כי יחוייבו, בתשלום היטל השבחה, בעת מכירת הדירה, בגין בניה בעתיד על גג הבנין. טענה זו של המוכרים היא כי טעו בכדאיות העיסקה בכך שסברו שלא יחוייבו בהיטל השבחה ונמצאו מחוייבים בו. טעות כזו אינה יכולה להועיל למוכרים ולפטור אותם מחיוביהם על פי ההסכם. 17. פרופ' גבריאלה שלו, בספרה דיני חוזים, מהדורה שניה, בעמ' 203, מגדירה "טעות בכדאיות העיסקה": "טעות בכדאיות העיסקה הינה טעות בתשואה, טובת-הנאה, תועלת ערך או שווי, שאדם מתעתד להפיק מהעסקה. טעות בכדאיות העסקה היא טעות המתייסת לערך העסקה, לשוויה המסחרי או הכלכלי היחסי. מי שחשב שהוא עשוי להרוויח מעסקה מסוימת שיעור רווח מסוים, ומטעמים שונים הצטמצמו רווחיו כדי מחצית - טעה לגבי כדאיות העסקה." (ההדגשות אינן במקור - ה.ש.) פרופ' טדסקי הביע דעתו, במאמרו "טעות בכדאיות העסקה", משפטים יב תשמ"ב, 329,332,333, כי אכזבתו של מתקשר מתוצאות העסקה מוצאת מגדר טעות בעלת נפקות משפטית, בהיותה טעות בכדאיות העסקה: לדעתו, אין זו טעות כלל ועיקר. אולם, המסקנה היא אחת: מתקשר שהתאכזב משום שציפייתו מתוצאות העסקה לא התגשמה, לא יכול לבטל את החוזה או לבקש מבית המשפט את ביטולו בטענת טעות. על כן, אף הטענה כי המוכרים לא ידעו את היקף היטל ההשבחה בו יחוייבו ובגין מה אינה יכולה להועיל להם. 18. כמבואר לעיל, הסיפא לסעיף 3 לתצהירו של עו"ד לוינגר היא : "אין להיטל השבחה זה ולא מאומה עם היטל השבחה על הדירה", גם הוא אינו נכון. 19. לאור האמור לעיל, אני מקבלת את העתירה ומחייבת את משיב מס' 1, עו"ד חנניה לוינגר, בתפקידו כנאמן, לשלם מתוך כספי הנאמנות את היטל ההשבחה המוטל על המוכרים, ע"פ נספח ט"ז להמרצת הפתיחה, או כל סכום אחר שתדרוש הועדה המקומית לצורך מתן אישור על פי סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ולדאוג להמציא לידי המבקשת את האישורים הדרושים לצורך רישום הזכויות בדירה הנדונה על שמה בלשכת רישום המקרקעין. משיבים 5-1 ישאו בהוצאות המבקשת, בסך 15,000 ש"ח בצירוף מע"מ. היטל השבחהגג