א.בפנינו ערעורן של עיריית חדרה והועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה (להלן: "המערערות"), על פסק דינו של בימ"ש השלום בחדרה ב-ת.א. 4772/03 (כב' השופטת ה. אסיף) מיום 26.1.05 שלפיו נקבע כי אין המערערות זכאיות לגבות מן המשיבים את היטל ההשבחה, וממילא בטלה דרישת התשלום של המערערות, ובטלות התחיבויות המשיבים שניתנו על בסיס אותה דרישה, שהיתה שלא כדין. לפיכך קיבל בימ"ש קמא את תביעת המשיבים והמערערות חוייבו ליתן למשיבים אישור לפי סעיף 324 של פקודת העיריות ללא קשר לחוב היטל ההשבחה. ב.העובדות הצריכות לענין הינן בתמצית אלה: המשיבים הינם בעלי דירות בבית משותף. רובם רכשו דירותיהם מחברה בשם "גבעת נווה חבצלת" (להלן: "החברה"). במהלך השנים 89-1987 (למעט זוג אחד של דיירים שרכשו "יד שניה" בסוף 1999). למרות הזמן שחלף טרם נרשם הבית כבית משותף וזאת, בין היתר, מפאת קשיים אליהם נקלעה החברה. המשיבים פנו לעיריית חדרה בבקשה לקבל אישור לפי סעיף 324 של פקודת העיריות (נוסח חדש), אישור לו הם זקוקים להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. ואולם, העיריה סירבה ליתן את האישור המבוקש מן הטעם שעל החלקה - עליה בנוי הבית - רובץ חוב בגין היטל השבחה שאותו חייבים החברה או הקבלן שהקים עבורה את הבית. העיריה הודיעה לדיירים שללא תשלום היטל השבחה לא יינתן האישור המבוקש. ג.בפסק דינה ציינה כב' השופטת קמא שהחברה ו/או הקבלן קיבלו היתר להקמת הבית למרות שלא שילמו את היטל ההשבחה אותו היו חייבים. אישור החיבור לתשתיות לפי סעיף 157 א' של חוק התכנון והבניה ("טופס 4") ניתן אף הוא מבלי ששולם היטל ההשבחה. במסגרת משא ומתן שניהלו המשיבים עם העיריה לצורך קבלת האישור המבוקש, דרשה העיריה, כתנאי למתן האישור, שהמשיבים יחתמו על כתב התחייבות שבמסגרתו ישלם כל אחד מהם היטל השבחה בסכום הנקוב בכתב ההתחייבות, ובנוסף יוותרו המשיבים על כל טענה בגין הפקעה שנעשתה בחלקה. לטענת המשיבים, זהו נסיון של העיריה לנצל את מצוקתם. כב' השופטת קמא ציינה שהשאלה העיקרית המחייבת הכרעה היא: האם בדין מציבה העיריה תנאי לפיו על המשיבים לשלם לה את היטל ההשבחה כתנאי לקבלת האישור?. ד.הפלוגתא הוכרעה על ידי בי-משפט קמא, בהסכמת הצדדים, ללא הבאת ראיות, וזאת בהעדר מחלוקת עובדתית. כאמור כבר לעיל, הגיעה כב' השופטת קמא בפסק דינה המנומק היטב למסקנה לפיה אין המערערות זכאיות לגבות את היטל ההשבחה וממילא בטלה דרישת התשלום ובטלות התחייבויות המשיבים שניתנו על בסיס הדרישה שהיתה שלא כדין. בנימוקי הכרעתה עמדה כב' השופטת קמא על כך שתשלום היטל השבחה חל על מי שהיו הבעלים ו/או החוכר לדורות בזמן אישור תוכנית משביחה (סעיף 2 בתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965). היטל ההשבחה מוטל ומחושב לפי יום תחילת התוכנית או יום אישור ההקלה או השימוש החורג (סעיף 4 (7) לתוספת השלישית הנ"ל). מכאן, שהחבות בהיטל השבחה נוצרת ביום בו נעשה המעשה שהשביח את המקרקעין. בענייננו המדובר ביום אישור התוכנית המשביחה. זהו המועד בו עלה שוויים של המקרקעין, ומי שהיה הבעלים באותו מועד - חייב בתשלום היטל ההשבחה. ה.מוסיפה כב' השופטת קמא שבהתאם לתוספת השלישית של החוק הנ"ל מוסמכת הועדה המקומית לדחות את תשלום היטל ההשבחה עד למועד מימוש הזכויות במקרקעין לפי סעיף 4(1) לתוספת השלישית. מקום בו החליטה הועדה המקומית לדחות את תשלום היטל ההשבחה ישולם ההיטל לא יאוחר מן המועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל (סעיף 7(א) לתוספת הנ"ל). בענייננו התוכנית המשביחה הרלוונטית פורסמה למתן תוקף בתאריך 12.7.84 ואילו המשיבים רכשו את זכויותיהם רק החל משנת 1987. ביום אישורה של התוכנית המשביחה היו החברה ו/או הקבלן הבעלים של החלקה. הועדה המקומית דחתה את המועד לגביית היטל ההשבחה עד למימוש הזכויות במקרקעין. ו.המחלוקת מתמקדת בשאלה האם חלה על המערערות החובה לגבות את תשלום ההיטל במועד הראשון של מימוש הזכויות במקרקעין או שמא, כטענת המערערות, מסור מועד גביית ההיטל לשיקול דעתן, כך שהן רשאיות להחליט באיזה ממועדי מימוש הזכויות הן תגבינה את ההיטל. סעיף 1 (סעיף ההגדרות) של התוספת השלישית הנ"ל מונה שלוש אפשרויות של מימוש זכויות במקרקעין: 1. קבלת היתר לבניה או לשימוש במקרקעין שלא ניתן היה לקבלו אלמלא אישור התוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל ההשבחה. 2. התחלת השימוש בפועל במקרקעין כפי שהותר לראשונה עקב אישור התוכנית המשביחה. 3. העברת המקרקעין, או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם (הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין), בתמורה או ללא תמורה. ז.כב' השופטת קמא הגיעה למסקנה לפיה, החובה לגבות את היטל ההשבחה (לרבות החובה לשלמו) קמה בעת התרחש המקרה הראשון של מימוש הזכויות, לפי ההגדרה שבסעיף 1 לתוספת השלישית הנ"ל. סמכותה של הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה היא סמכות מוגבלת. הועדה מוסמכת לדחות את עריכת השומה עד למימוש הזכויות, כלומר, עד למועד הראשון שבו מתרחש מימוש זכויות במקרקעין. כב' השופטת קמא הגיעה למסקנה שמימוש הזכויות הראשון, בענייננו, התרחש עת ניתן היתר הבניה. במועד זה היה על הועדה לגבות את היטל ההשבחה, כשלפי סעיף 7 בתוספת השלישית הנ"ל: "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שבו החייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל...". סעיף 10(ג) של התוספת הנ"ל קובע שהיתר בניה במקרקעין לא יינתן כל עוד לא שולם ההיטל או שניתנה ערובה לתשלומו. ח.במקרה שבפנינו קבעה הועדה המקומית בישיבתה מיום 22.6.87 (בטרם ניתן היתר הבניה) שההיתר המבוקש יינתן לקבלן בכפוף לתשלום היטל ההשבחה (לרבות תנאים נוספים). בהיתר הבניה (שניתן ביום 29.11.87) נקבע שוב (בסעיף 6 שבו) כי תנאי להיתר הוא תשלום היטל ההשבחה. כב' השופטת קמא דחתה את הפירוש שהציע ב"כ המערערות, דהיינו, שלועדה שיקול דעת להחליט באיזה מן האירועים המוגדרים כמימוש זכויות תגבה היא את היטל ההשבחה, וכן סבר ב"כ המערערות שרשאית הועדה להמתין עד לארוע המאוחר מביניהם. כב' השופטת קמא דחתה עמדה זו של ב"כ המערערות בציינה שאין היא מתיישבת עם לשון החוק שלפיה אין להוציא היתר בניה כל עוד לא שולם ההיטל או שניתנה ערובה לתשלומו (סעיף 10 (ג) של התוספת הנ"ל). כב' השופטת קמא העירה שאם רשאית הועדה לדחות את מועד תשלום ההיטל, לא היה מקום לקבוע שמתן היתר (שהוא בגדר מימוש זכויות) יהא מותנה בתשלום ההיטל או במתן ערובה לתשלומו. כב' השופטת קמא מפנה לעת"מ 1122/02 (תל אביב) יצחקי דניאל נ' עירית הרצליה ואח' שם נפסק שעל העיריה לגבות את היטל ההשבחה מן הארוע הראשון המוגדר כמימוש מקרקעין. ט.מוסיפה כב' השופטת קמא שלא הוצבה בענייננו תשתית עובדתית לטענת המערערות לפיה סברה הועדה בענייננו שבמועד הוצאת ההיתר לא היו בידי החברה האמצעים הכספיים הדרושים לתשלום ההיטל. לא הוצבה תשתית לטענת המערערות לפיה עמידה על תשלום היטל ההשבחה בשלב מתן ההיתר היתה מביאה לחיסול הפרוייקט. יתר על כן: כב' השופטת קמא מצביעה על הוראת סעיף 6 בהיתר עצמו לפיה דרשה הועדה שההיטל ישולם - וזאת כתנאי למתן ההיתר. מכאן, שהיה על המערערות לגבות את היטל ההשבחה עובר למתן ההיתר וכתנאי למתן ההיתר. במחדלן לעשות כן - התרשלו המערערות מה עוד שכבר בשנת 1988 התריע אחד מעובדיהן של המערערות שהיטל ההשבחה לא שולם ודרש שלא ליתן לחברה אישורים או תעודות להשלמת בניה כל עוד לא ישולמו לעיריה הכספים המגיעים לה בגין המקרקעין. למרות זאת ניתן לחברה אישור חיבור לתשתיות לפי סעיף 157א' של חוק התכנון והבניה ("טופס 4") ובכך החמיצו המערערות את המועד השני של מימוש הזכויות (התחלת השימוש במקרקעין), לפי ההגדרה שבסעיף 1 של התוספת השלישית הנ"ל. מחמת מחדל זה של המערערות עומדות הן בפני שוקת שבורה. כיום לא ניתן עוד לגבות את היטל ההשבחה מן החברה. בימ"ש קמא דחה את דרישת המערערות לגבות את ההיטל מן המשיבים, תוך ניצול מצוקתם של המשיבים ואת העובדה שהם פנו בבקשה לקבלת האישור הדרוש להם לפי סעיף 324 של פקודת העיריות. עמדת בית-משפט קמא היא שאין המערערות יכולות לגלגל את תוצאות מחדליהן על המשיבים. בית-משפט קמא גם דחה את טענת המעררות לפיה, לאור לשונו של סעיף 324 של פקודת העיריות, אין הן יכולות ליתן את האישור המבוקש כל עוד לא שולם היטל ההשבחה. מוסיפה כב' השופטת קמא שסעיף 324 לפקודת העיריות אינו יכול לשמש מחסה לגביית חוב היטל השבחה אשר איננו מוטל על פי דין על מבקש האישור. אין הרשות המקומית יכולה לנצל את הוראות סעיף 324 של פקודת העיריות לצורך גביית חובות שאינם מגיעים לה על פי דין ממבקש האישור. י"א.בהסתמך על ע"א (חיפה) 776/95 אסמהאן ואח' מציינת כב' השופטת קמא שההוראה שבסעיף 4(1) לתוספת השלישית הנ"ל (המאפשרת דחיית תשלום היטל ההשבחה) אינה משנה את עצם החיוב שכבר נולד. דחיית עריכת השומה אין בה כדי לבטל את עצם קיומו של החוב, אלא רק השומה ומועד הפרעון נדחים. בע"א 776/95 הנ"ל נקבע שהואיל והחוב בגין ההשבחה נוצר בטרם נרכשו הזכויות בקרקע על ידי המשיבה, לא היתה הועדה רשאית להתנות את מתן ההיתר, שביקשה המשיבה, בפרעונו של היטל ההשבחה. דין זה אמור לחול, לפי מסקנתה של כב' השופטת קמא, גם בענייננו. י"ב.החוב נשוא הדיון, בגין ההשבחה, נוצר לפני שהזכויות במקרקעין ובדירות נרכשו על ידי המשיבים. אין הועדה או המועצה רשאית להתנות את מתן האישור שביקשו המשיבים בפרעונו של היטל ההשבחה. החוב בגין ההשבחה אינו מוטל על המשיבים ולכן אין המערערות רשאיות לנצל את רצונם של המשיבים לקבל את האישור הדרוש להם לצורך רישום הזכויות על שמם, על מנת לגבות מן המשיבים חוב שאיננו מוטל עליהם. וזהו נסיון של המערערות לחפות על מחדליהן בכך שלא גבו את היטל ההשבחה במועד מן החברה, תוך נסיון לגבות כעת את ההיטל מן המשיבים שכלל אינם חייבים בתשלומו. מוסיפה כב' השופטת קמא שהיא מקבלת את טענת ב"כ המשיבים לפיה רשאים היו המשיבים להסתמך על "חזקת תקינות המעשה המינהלי" ולהניח כי המערערות פעלו כדין ולא נתנו את היתר הבניה קודם ששולם היטל ההשבחה, כפי שנקבעה בתוספת השלישית, וכפי שנקבע בתנאים שנקבעו להיתר הבניה. י"ג.לפיכך, הגיעה כב' השופטת קמא למסקנה שדרישת המערערות כי המשיבים ישלמו את היטל ההשבחה כתנאי לקבלת אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות היא דרישה המנוגדת לדין. המשיבים רשאים לקבל את האישור ללא קשר לחוב היטל ההשבחה שאינו חל על המשיבים. גם הדרישה שהמשיבים יחתמו על ויתור ביחס לפיצוי בגין הפקעה איננה כדין וחתימת המשיבים על דרישה שכזו - בטלה. לפיכך, דרישת התשלום בטלה, ובטלות התחייבויות המשיבים שניתנו על בסיס הדרישה - שאיננה כדין. עד כאן תמצית נימוקי פסק דינו של בימ"ש קמא. י"ד.המערערות ממאנות להשלים עם פסק הדין וערעורן מונח בפנינו. תמצית נימוקי הערעור: 1. המשיבים לא בדקו, עובר לרכישת דירותיהם, האם רובץ על המקרקעין חוב היטל השבחה ולא דאגו למנגנון שיבטיח תשלומו על ידי המוכרת. 2. המשיבים לא דאגו למנגנון שיבטיח את הארכת תוקפו של יפוי הכח הבלתי חוזר שניתן על ידי המוכרת לעורכי דינה לרישום הבית המשותף ולייחוד הערות האזהרה לדירות שרכשו, למקרה שחוב כגון דא יעכב את הרישום ואת הייחוד כאמור. 3. לטענת המערערות במחדליהם אלה התרשלו המשיבים והביאו על עצמם את המצב אליו נקלעו, ובמיוחד בשים לב לעובדה שהבדיקה בדבר קיומו של חוב היטל השבחה בגין המקרקעין היא פשוטה . 4. אין אפשרות מעשית כיום לגבות מן החברה את היטל ההשבחה הרובץ על המקרקעין, אך יתכן והדבר יהא אפשרי בעתיד. החברה המוכרת אינה בהליכי פירוק או כינוס נכסים ולכן שגה ביהמ"ש בקובעו באופן מוחלט שלא ניתן יהיה עוד לגבות את היטל ההשבחה מן החברה-המוכרת. 5. אין זה נכון שהמערערות ניסו לחפות על מחדליהן בכל הנוגע לגביית היטל ההשבחה מן החברה -המוכרת בשלב בו הונפקו למוכרת היתרי הבניה. לגישת המערערות, החייבת בתשלום ההיטל היתה ונשארה המוכרת והכוונה היתה לחייבה בבוא היום לכשתבקש תעודה בדבר תשלום היטל ההשבחה. המשיבים הם שביקשו להקדים את מועד הנפקת התעודה בדבר תשלום היטל ההשבחה וזו הסיבה שהמשיבים חוייבו בתשלום היטל ההשבחה במקום החברה-המוכרת. 6. אשר להסתמכות בימ"ש קמא על החזקה בדבר תקינות המעשה המינהלי טוענות המערערות שניתן לעשות שימוש בחזקה זו על מנת להשית על מי שטוען שהרשות המינהלית פעלה שלא כדין את הנטל להוכחת טענתו, אך חזקה זו לא נועדה לשמש כיסוי למחדלו של האזרח הטוען כנגד פעולת הרשות המינהלית. 7. שגה בימ"ש קמא בהסתמכו על פסק הדין בעניין עת"מ (תל אביב) 2122/02 דניאלי נ' עירית הרצליה ואח' המצוי ממילא בערעור בביהמ"ש העליון (עע"מ 1164/04). מכל מקום, לאור השוני בין עובדות מקרה דניאלי לענייננו היה מקום לאבחן את מקרה דניאלי ולא להסתמך עליו. בפרשת דניאלי גילתה הועדה המקומית את דעתה שהיא חפצה לגבות את מלוא היטלי ההשבחה המגיעים לה, במועד הנפקת היתר הבניה, וטענתה כי מועד מימוש הזכויות לצורך גביית היטל ההשבחה בגין אותה תכנית שאושרה בשנת 90, הוא מועד בקשת התעודה, היה אך נסיון לעקוף את מחסום ההתיישנות שעמד בדרכה. טענת העותר בפרשת דניאלי התקבלה מנימוקי התיישנות. טענת העותר לפיה יש לגבות את היטל ההשבחה בהזדמנות הראשונה לא נדרשה לביהמ"ש לצורך הכרעתו וזאת משבחרה הועדה המקומית, שם, בעצמה, לגבות את היטל ההשבחה באותה הזדמנות ראשונה. 8. בענייננו המוכרת לא נדרשה לשלם כל היטל השבחה עת ביקשה היתרי בניה מן הועדה המקומית. אילו היתה הועדה דורשת מן המוכרת לשלם היטל השבחה אחר שהיה תלוי ועומד בגין המקרקעין בעת הנפקת היתר הבניה, כי אז הצדק היה עם המשיבים, אך לא זה המקרה, ולכן פרשת דניאלי אינה רלוונטית. 9. טעה בימ"ש קמא בקובעו שהיתה מוטלת על המערערות החובה לגבות את היטל ההשבחה מן המוכרת שעה שזו ביקשה את היתרי הבניה. החבות בתשלום היטל השבחה לפי סעיף 196 של חוק התכנון והבניה ולפי התוספת השלישית, נוצרה בעניננו כאשר חלה השבחה במקרקעין מחמת אישור תכנית. סעיף 7 לתוספת השלישית קובע שהיטל השבחה ישולם לא יאוחר מן המועד בו מומשה זכות במקרקעין, ומימוש זכויות במקרקעין מוגדר בסעיף 1(א) לתוספת השלישית, כאחד משלושה אירועים. טענת המערערות היא ששיעור היטל ההשבחה הוא מחצית ערך ההשבחה, ואילו היה תשלום היטל ההשבחה נדרש מיד עם אישור התכנית לא היה ניתן, פעמים רבות, לגבותו מבעל המקרקעין. 10. כוונת המחוקק, כך טוענות המערערות, בהסתמך גם על סעיף 7 של התוספת השלישית היתה, שהיטל ההשבחה ייגבה רק בשעה שיש אפשרות מעשית לגבותו ורק שעה שקיימת "הצדקה" לגבייתו. לכן, ניתן לוועדה המקומית על ידי המחוקק שיקול דעת בבואה לחייב בהיטל השבחה. רשאית הועדה להמתין לאירוע המאוחר מבין שלושת האירועים המוגדרים כ"מימוש זכויות", אם סבורה היא שרק במועד זה יהיה ניתן לגבותו באופן מעשי. ראיה לכך מוצא ב"כ המערערות דווקא בהגדרת מימוש הזכויות, כשאחד הארועים הוא: "התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התוכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה". המחוקק מכיר במצב דברים בו במועד הנפקת היתר הבניה לא נגבה היטל ההשבחה מן הנישום, והוא נגבה ממנו במועד הנפקת "טופס 4". החיוב בתשלום היטל השבחה אינו חייב להיות מוטל במועד הראשון מבין שלושת המועדים המוגדרים כמימוש זכויות. לועדה המקומית שיקול דעת באיזה מבין שלושת מועדים אלה יש לחייב את הנישום בתשלומו. 11. בענייננו הפעילה הועדה המקומית את שיקול דעתה באופן ראוי. הועדה סברה שבמועד הנפקת היתר הבניה לא היו בידי המוכרת האמצעים הכספיים לתשלום היטל ההשבחה ועמידה על תשלומו. במועד זה עלולה היתה להביא ל"חיסול" הפרוייקט שהתכוונה לבנות, ולכן העדיפה להמתין עד העברת הזכויות למשיבים. דווקא מכתב מנהל מדור הנכסים בעיריה מיום 28.12.88 מוכיח שהועדה המקומית החליטה שלא לגבות את היטל ההשבחה מן המוכרת באותו שלב, אלא גם לכשתבקש להעביר את הזכויות בדירות על שם המשיבים. השפעת גביית החוב על מצבה הפיננסי של המוכרת כאשר הבניה טרם הסתיימה, היא שיקול רלוונטי והפעלתו ע"י הועדה המקומית בעניננו נעשתה תוך פעולה לטובת השיקול של פיתוח העיר, ולו גם ב"מחיר" דחיית גביית היטל ההשבחה למועד מאוחר יותר. 12. אין בהכללתו של התנאי בדבר תשלום היטל ההשבחה ברשימת התנאים של היתר הבניה כדי ללמד על הודאה כלשהי של הועדה המקומית בכך שיש לגבות את היטל ההשבחה עובר להנפקת היתר הבניה (הוספת התנאי נעשית אוטומטית). 13. אם היה על המערערות לעמוד על תשלום היטל ההשבחה או על הפקדת ערבות עת נתבקשו היתרי הבניה (כמסקנת בימ"ש קמא) כי אז אי אפשר להתעלם מכך שהדבר אכן לא נעשה בשעתו, ואין למנוע כיום מן הועדה המקומית את אמצעי האכיפה הנוסף שניתן בידי המחוקק (גם אם התרשלה כפי שסבר בימ"ש קמא), וזאת בהתאם להוראות סעיף 10 של התוספת השלישית. 14. שגה בימ"ש קמא בקבעו כי יש טעם לפגם בכך שהמערערות עומדות על תשלום היטל ההשבחה כעת, לאחר שלא עמדו על תשלומו כשהיו צריכים לעשות כן לטעמו. דרישת המערערות כי המשיבים ישלמו את היטל ההשבחה לא נעשתה כדי לכסות על מחדל מצדן, אלא פועל יוצא של דרישת המשיבים כי המערערות תנפקנה להם את התעודה המעידה כי היטל ההשבחה שולם. המערערות תכננו מלכתחילה לגבות את היטל ההשבחה מן המוכרת בעת שזו תבקש להעביר את הזכויות בדירות על שם המשיבים. גם אם יתכן שהמערערות נתפסו לטעות משפטית (הגם שהן כופרות בכך), הרי אין בהתנהגותן משום דופי מוסרי. בענייננו האיזון שצריך להיעשות הוא בין האינטרסים של הרשות המקומית מחד גיסא, ושל מבקש התעודה מאידך גיסא. באיזון זה האינטרס של הרשות המקומית צריך להיות על העליונה, לנוכח עמידתו של המחוקק על גביית היטל ההשבחה. 15. שגה בימ"ש קמא בהסתמכו על ע"א (חיפה) 776/95 הועדה המקומית עירון נ' אסמהאן ואח'. בעניין אסמהאן לא דן ביהמ"ש בטענות מן הסוג המועלות כאן ע"י המערערות, ואין להסתמך על ע"א 776/95 כאסמכתא לדחיית עמדתן של המערערות. 16. לסיכום, טוענות המערערות שפסק דינו של בימ"ש קמא שגוי בכך שהוא מוסיף חובה לגבות את היטל ההשבחה במועד מימוש הזכויות הראשון בזמן, כשבית המשפט חורג בכך מתפקידו כפרשן החוק (במובחן מן המחוקק). מבחינת המדיניות המשפטית הרצויה מעודד פסק-דינו של בימ"ש קמא הקלת ראש בעניין רציני כרכישת דירה, ובכלל זה להקל ראש בצורך לקיים בדיקה אלמנטרית פשוטה שיש לבצעה במועד על מנת לברר האם קיים חוב בגין היטל השבחה, אם לאו, משמע, פסק-הדין של בימ"ש קמא מעודד רוכשי דירות להתרשל. 17. דרישת המערערות כי המשיבים ישלמו את היטל ההשבחה באה לעולם רק לאחר שהמשיבים פנו למערערות בדרישה להנפיק להם תעודה ששולמו כל סכומי היטל ההשבחה. אין ביסוס לקביעתו של בית-משפט קמא לפיה לא ניתן יהיה, בשום אופן, לגבות את היטל ההשבחה מן המוכרת, בעתיד. עוד טוענות המערערות שלא היה מקום לקביעת בית-משפט קמא לפיה התרשלו המערערות בכך שלא דאגו לגבות את היטל ההשבחה מן המוכרת (החברה) בעוד מועד. עד כאן תמצית טענות המערערות שגם הגישו בפנינו עיקרי טיעון מפורטים, לקראת מועד הדיון בערעור. המשיבים לא היו מיוצגים עד למועד בו נקבע הדיון בערעור ולפיכך לא הגישו את עיקרי הטיעון מטעמם. במועד בו התקיים הדיון בערעור (7.3.06) מסרו באות-כוחם של המשיבים שהן קיבלו על עצמן את ייצוג המשיבים רק יום אחד לפני הדיון בערעור, ולפיכך הן הודיעו כי הן מסתמכות על כל קביעותיו של בית המשפט קמא בפסק דינו, וזאת כתחליף להגשת עיקרי טיעון. ט"ו.לאחר ששקלנו את השגותיו המפורטות של ב"כ המערערות, סבורים אנו שדין הערעור להידחות. פירטנו קודם לכן בהרחבה את קביעותיו ומסקנותיו של כב' ביהמ"ש קמא, ולכן, מבלי שיהא צורך לחזור על כל האמור בפסק דינו של בית-משפט קמא דיינו שנציין כי קביעותיו ומסקנותיו של כב' ביהמ"ש קמא מקובלות עלינו. למעלה מן הדרוש נוסיף: סעיף 10 בתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 עניינו: "הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל". ס"ק 1 לסעיף 10 הנ"ל קובע כי לא תיעשה בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכות במקרקעין אלא לאחר שהוצגה בפני הרשות תעודה החתומה בידי יו"ר הועדה המקומית, ואשר מעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל השבחה או שניתנה ערובה לתשלומו. המערערות מיאנו ליתן למשיבים את התעודה הדרושה לצורך ביצוע רישום הבית כבית משותף מבלי שיבוצע תשלומו של ההיטל או שהמשיבים יחתמו על כתב התחייבות שבמסגרתו ישלם כל אחד מהם היטל השבחה בסכום שנקוב בכתב ההתחייבות, ובנוסף יוותרו המשיבים על כל טענה בגין הפקעה שנעשתה בחלקה. כמבואר, סעיף 10(א) של התוספת השלישית אכן קובע שלא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בגדר מימוש זכות במקרקעין אלא לאחר הצגת תעודה בדבר תשלום הסכומים המגיעים כהיטל השבחה, או שניתנה ערובה לתשלומו וזאת במסגרת הבטחת האכיפה של תשלום ההיטל. ט"ז.מהו "מימוש זכות במקרקעין"? סעיף ההגדרות הוא סעיף 1 של התוספת השלישית. "מימוש זכויות" במקרקעין הוא אחד מאלה: "(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חריג שבעקבותיהם חל היטל השבחה. (2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התוכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה. (3) העברתם או העברת חכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו....". עולה מן האמור לעיל שקבלת היתר בניה (שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית שבעקבותיה חל היטל השבחה) היא בגדר "מימוש זכויות במקרקעין". סעיף 10 של התוספת השלישית (שעניינו כזכור "הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל") קובע בס"ק ג' שלא יוצא היתר לבניה במקרקעין כל עוד לא שולם ההיטל או שניתנה ערובה לתשלומו. י"ז.בענייננו, התכנית המשביחה הרלוונטית להליך זה פורסמה למתן תוקף בתאריך 12.7.84. המשיבים החלו ברכישת זכויותיהם רק החל משנת 1987. בישיבת הועדה המקומית לתכנון ובניה ביום 22.6.87 נקבע כי היתר הבניה יינתן לקבלן בכפוף לשורה של תנאים ובהם החובה לשלם היטל השבחה לפי הערכת שמאי מקרקעין. למרות זאת, ניתן היתר הבניה לקבלן ביום 29.11.87, מבלי שהקבלן שילם את היטל ההשבחה, הגם שבסעיף 6 של תנאי היתר הבניה נקבע כי תנאי מפורש להיתר הבניה הוא תשלום היטל ההשבחה. יתר על כן, בסיום העבודות, נתנו המערערות לקבלן את האישור לחיבור לתשתיות, לפי סעיף 157 א' של חוק התכנון והבניה ("טופס 4" ) הגם שבמועד מתן האישור (1.12.90) טרם שולם היטל ההשבחה. ראוי גם לציין שמנהל מדור נכסים וביטוחים בעיריה התריע עוד ביום 28.12.88 על כך שטרם שולם היטל ההשבחה. י"ח.המסקנה העולה מן ההתרחשויות כפי שפורטו לעיל, והמועדים אשר צויינו בצד התרחשויות אלה, היא שהמערערות נמנעו מלגבות את היטל ההשבחה מן החברה ("גבעת נווה חבצלת") ומן הקבלן שבנה את הבית עבור החברה, הגם שבמהלך השנים התרחשו יותר מאירוע אחד של "מימוש זכויות במקרקעין" שבעטיו זכאיות היו המערערות לגבות את היטל ההשבחה המגיע מן החברה ומן הקבלן אשר בנה עבורה את הבית, דהיינו, היתר הבניה ביום 29.11.87, ובהמשך מתן אישור החיבור לתשתיות לפי סעיף 157 א' של חוק התכנון והבניה ("טופס 4") 1.2.90. המערערות נתנו את היתר הבניה לחברה או לקבלן שבנה את הבית חרף ההוראה המפורשת בסעיף 10(ג) של התוספת השלישית לפיה לא יוצא היתר בניה במקרקעין כל עוד לא שולם ההיטל. י"ט.ראינו לנכון לפרט את כל האמור לעיל במטרה להצביע על כך שהמערערות לא פעלו בשקידה סבירה (כפי שחייבות היו לפעול) לצורך גביית היטל ההשבחה מן החברה או מן הקבלן שהקים את הבית עבורה. ראוי עוד להזכיר שחובת תשלומו של ההיטל חלה ביום שנעשה המעשה המשבית את המקרקעין ומעלה את שוויים - בג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית נגד יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית-אתא, פ"ד מ"ג(1), עמ' 87, בעמ' 94 סיפא, עמ' 95: "המסקנה המתבקשת מהוראות התוספת השלישית הנ"ל היא, שחובת תשלום ההיטל נוצרת ביום שנעשה המעשה שהשבית את המקרקעין והעלה את שוויים - ולענייננו ביום אישור התכנית. ביום זה עלה שוויים של המקרקעין, ובעליו נהנה מהשבחה זו, ומיום זה ואילך חל עליו חיוב בתשלום היטל ההשבחה". במקרה שבפנינו התכנית המשביחה פורסמה למתן תוקף בתאריך 12.3.84. במועד זה היו החברה ו/או הקבלן הבעלים של החלקה, הם אשר נהנו מן התכנית המשביחה וחובת תשלום היטל ההשבחה חלה עליהם (אין מחלוקת שהמשיבים החלו ברכישת זכויותיהם במקרקעין רק החל מ-1987). כ.משניתנת סמכות בידי רשות מינהלית עליה להפעיל בתום לב ובאופן שוויוני, סביר וזהיר לביצוע סמכויותיה. אנו מפנים לדבריו של ביהמ"ש העליון ב-ע"א 243/83 עירית ירושלים נ' גורדון, פ"ד ל"ט (1), 113, בעמ' 131: "ודאי שעצם העובדה, שהמערערת היא רשות ציבורית, אינה סיבה שיש בה כדי להצדיק שלילתה של חובת זהירות. עקרון השוויון בפני החוק מחייב הטלת אחריות ברשלנות על הרשות הציבורית על פי אותן אמות מידה כמו על הפרט...". ובהמשך: "גוף ציבורי, כמו כל מזיק אחר, חייב לנקוט אמצעי זהירות סבירים כדי למנוע נזק....". (ההדגשה שלנו). וכן: "הוא משמש לעיתים קרובות 'מפזר נזק' טוב, דבר שעשוי לעיתים להצדיק הטלת אחריות עליו. בדרך זו יובטח גם, כי יינקטו אמצעי בטיחות בעתיד כדי למנוע הישנותו של האירוע הרשלני שגרם לאחריות. אמת הדבר, אחריות בנזיקין עשויה להטיל מעמסה כספית על הגוף הציבורי, אך אין זה, כשלעצמו, נימוק ראוי לשלילתה של חובת הזהירות". ועוד, שם, בעמ' 133: "אכן, הגישה העקרונית, אשר צריכה להדריך אותנו, היא זו שמצאה ביטוי בדבריו של השופט לנדוי בע"א 247/55 סריג עדין בע"מ נ' ראש העיר ת"א, פד"י י"א 1110 בעמ' 1117 באמרו: "אין ספק, שכאשר רשות ציבורית יוזמת פעולה במילוי חובה ציבורית והיא פועלת ברשלנות, קיימת בידי האזרח הנפגע תרופת הנזיקים הרגילה על יסוד עילת הרשלנות אלא אם לשון החוק המיוחד, שלפיו פעלה הרשות, שוללת עילה זו במפורש". ובהמשך: ""דינה של הרשלנות 'הפקידותית' או 'הביורוקרטית' .... צריכה להיבחן על פי אותן אמות מידה כמו הרשלנות 'הרפואית' או 'ההנדסית' או האחרת...". ועוד בעמ' 134: "אכן, הסמכות השלטונית מעניקה שליטה, פיקוח וכוח. נוצרת מציאות של תיפקוד, הסתמכות, וצפייה, העשויים להקים חובת זהירות מושגית.... נמצא שלא רק שקיום סמכות סטטוטורית אין בו כדי להעניק חסינות או לשלול אחריות וחובה, אלא דווקא קיומה של הסמכות הסטטוטורית הוא המשמש אבן, מסד ותשתית עליהן נבנית חובת הזהירות המושגית...". (ההדגשה שלנו). כ"א.נחזור ונתכנס עתה בד' אמותיו של המקרה נשוא הדיון: המערערות זכאיות וחייבות היו לגבות את היטל ההשבחה מן החברה או מן הקבלן שהקים עבורה את הבית, בשלב מתן היתר הבניה (29.11.87) או למצער בשלב בו ניתן האישור לחיבור לתשתיות ("טופס 4") ביום 1.2.90, שהינם בגדר ארועים הנכנסים להגדרת מימוש זכויות במקרקעין לפי סעיף 1, שהוא סעיף ההגדרות של התוספת השלישית הנ"ל. ביחס להיתר הבניה אף קיימת הוראה מפורשת בסעיף הבטחת האכיפה של תשלום ההיטל לפיה לא יוצא היתר לבניה במקרקעין כל עוד לא שולם ההיטל (סעיף 10(ג) של התוספת השלישית). החובה לתשלום היטל ההשבחה חלה על מי שהיו בעלי המקרקעין במועד בו פורסמה לתוקף התכנית המשביחה (בסוף 1984), משמע, החברה ו/או הקבלן. כ"ב.אכן, המערערות טענו בפני בימ"ש קמא שהועדה המקומית סברה שבמועד הנפקת היתר הבניה לא היו בידי החברה האמצעים הכספיים הדרושים לתשלום ההיטל, והועדה חששה שעמידתה על תשלום ההיטל עלולה להביא לחיסול הפרוייקט (טענה עליה חזרו המערערות בסעיף 31 של הודעת הערעור). דא עקא, בית-משפט קמא דחה טענה זו בציינו שלא הוכחה תשתית עובדתית לביסוס הטענה, וכי אלה טענות בעלמא, שלא הובאה ראיה לביסוסן. טענות אלה אף אינן מתיישבות עם העובדה שבתנאי היתר הבניה (סעיף 6) נדרש תשלום ההיטל כתנאי למתן ההיתר, ומכאן, שהועדה המקומית לא סברה שיש לדחות את המועד לתשלום ההיתר. רשאית היתה כב' השופטת קמא להגיע למסקנתה זו, ונוסיף שטענתן של המערערות לפיה היה חשש מפני חוסר אפשרות כספית של החברה לשאת בתשלום ההיטל לרבות חשש מפני קריסת הפרוייקט, היא טענה מרחיקת לכת שהנטל להוכחתה אכן רובץ על הטוען אותה. בדין דחתה הערכאה קמא טענתן זו של המערערות. כ"ג.נותרה בעינה העובדה שכאשר באו המשיבים, רוכשי הדירות, שנים רבות לאחר רכישת דירותיהן (שרובן נרכשו מן החברה/הקבלן בשנים 1987-1989) וביקשו לקבל את התעודה המעידה על תשלום היטל ההשבחה, על מנת שניתן יהיה לרשום את הבית, סוף סוף כבית משותף, ראו המערערות לנכון לעשות שימוש בסעיף 10(א) לתוספת השלישית (הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל) ולהימנע מליתן את התעודה אלא אם יבוצע תשלום על ידי הדיירים או שתיחתם על ידי הדיירים התחייבות במסגרתה ישלם כל אחד מהם את היטל ההשבחה (ואף יוותרו על כל טענה בגין הפקעה שנעשתה). בצדק קבעה כב' השופטת קמא שאין המערערות זכאיות לגבות מן המשיבים את היטל ההשבחה הואיל ודרישתן מנוגדת לדין ורשאים המשיבים לקבל את התעודה הדרושה ללא קשר לחוב היטל ההשבחה שאינו חל על המשיבים. כ"ד.חובתן של המערערות היתה - בתוקף סמכותן כרשות מינהלית הממונה על קביעת היטל ההשבחה וגבייתו -לפעול בשקידה סבירה לגביית היטל ההשבחה המגיע להן, וזאת החל מן הארוע הראשון בו התרחש מימוש הזכויות במקרקעין, ולעמוד על כך שהיתר הבניה יונפק לחברה/לקבלן רק לאחר תשלום היטל ההשבחה, או לאחר מתן ערובה מניחה את הדעת לתשלומו. חובתה של הרשות המינהלית היא לפעול, כמוסבר כבר לעיל, בתום לב, באופן שוויוני, סביר, וזהיר, אך יחד עם זאת גם בשקידה סבירה, לגביית המס וההיטלים המגיעים. המערערות נמנעו מלגבות את היטל ההשבחה במועד, ממי שחב בתשלומו, משמע, החברה ו/או הקבלן, בשעה שחובתן היתה לעשות כן, עוד בשלב הנפקת היתר הבניה. טענתן של המערערות, לפיה הן נמנעו מלעשות כן מתוך שרצו למנוע את קריסתו של הפרוייקט - לא הוכחה כיאות, ונדחתה. בנסיבות אלה, לא היו המערערות רשאיות לנצל את מצוקתם של המשיבים (רוכשי הדירות) בשעה שאלה באו לאחר שנים רבות, וביקשו לרשום, סוף סוף, את הבית כבית משותף. כ"ה.לסיכום הדברים: איננו סבורים כי נפלה שגגה בשיקוליה, קביעותיה, ומסקנותיה, של כב' השופטת קמא בפסק דינה המפורט והמנומק היטב, ולפיכך אנו דוחים את הערעור. אנו מחייבים את המערערות, ביחד ולחוד, לשלם למשיבים שכ"ט עו"ד בסכום של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק שישאו הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. בקביעת שכר הטרחה לקחנו בחשבון את העובדה שלא הוגשו עיקרי טיעון מטעם המשיבים. מתוך הפקדון (ככל שהופקד) תעביר מזכירות ביהמ"ש את סכום שכר הטרחה כמצויין לעיל לידי ב"כ המשיבים, ואילו יתרת הפקדון תוחזר לב"כ המערערות עבור המערערות. היטל השבחהקבלן