מבוא 1. בפני ערעור על החלטת השמאי המכריע, מר א' אביגד (להלן - השמאי המכריע), מתאריך 21.3.06, לענין הייטל ההשבחה על דירת המשיבים בבנין המגורים שברח' כפר יונה 19, רמת- אביב, תל-אביב, חלקה 25/18 בגוש 6769 (להלן - הדירה והשומה המכרעת), בהתאם להוראות סע' 14 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן - התוספת והחוק) . על פי האמור בשומה המכרעת, הייטל ההשבחה הינו סך של 77,260 ₪. חישוב בהשבחה נעשה תוך ניכוי חלקי של הפטור מהיטל ההשבחה הנובעת מהרחבת דירת מגורי המשיבים, כאמור בסע' 19 (ג)(1) תוספת, עד לשטח של 120 מ"ר, וענין זה מהווה את סלע המחלוקת בערעור זה. העובדות 2. המשיבים הינם החוכרים לדורות של הדירה שבקומה השניה בבית משותף ובו 20 דירות בשתי קומות. הדירה מצוייה מתחת לגג הבנין. שטח הדירה כ- 68 מ"ר. הבנין בו הדירה רשום בבית משותף עפ"י הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. המשיבים ביקשו להגדיל את שטח דירתם. התוכנית תב"ע ג', המאושרת מיום 21.4.94, והמאפשרת לבנות שטח בעלית גג, חלה על כל מרחב התכנון בתל-אביב, ומטרתה המוצהרת (ראה התוכנית, נספח לכתב הערעור) הינה לאפשר הרחבת שטחי דירות בקומות העליונות בבניני מגורים. התוכניות ע' משנת 1985 ו-ע1, שפורסמה למתן תוקף בתאריך 18.3.03, ענינן בנית מרתפים והרחבת השימושים במרתפים, כולל הגדלת שטחים בדירות. תוכניות אלו איפשרו בבתים כדוגמת הבנין ובו הדירה כי דייריהם ובעלי הזכויות בדירות יגיעו להסכמות בניהם לפיהן תורחבנה הדירות שבקומה השניה בבניה בחלל הגג, והדירות בקומת הקרקע - בבניית מרתפים, ובצירוף שטחים נוספים. אין מחלוקת כי תוכניות אלו השביחו את המקרקעין עליהן הבנין על דירותיו. המשיבים הגישו בקשה להייתר לתוספת בניה בקומה א' (הקומה השניה) וכן בחלל גג הרעפים, עפ"י תב"ע "ג" בתוספת הקלה, כך ששטח דירתם יגיע ל- 156 מ"ר + מרפסות, ובתאריך 9.2.05 החליטה ועדת משנה של המערערת לאשר את הבקשה. (הייתר הבניה - נספח 1 לסיכומי המשיבים). על פי האמור בפרוטוקול הדיון בבקשה (נספח 2 כנ"ל), קיבלו המשיבים את הסכמתם של 18 מבין 20 בעלי הדירות בבית המשותף, בחתימתם על מסמכי הבקשה. בעקבות קבלת ההיתר, דרשה המערערת מהמשיבים הייטל השבחה על פי שומת השמאי מטעמה, מר עופר ניר, בסכום של כ- 150,000 ₪. בחישוב זה קוזז פטור לענין סע' 19(ג)(1) לתוספת, באופן חלקי, בשטח של 24 מ"ר בלבד, תוך חלוקת שטח הפטור בין 20 הדירות שבבנין, כך שלמעשה הפטור מתייחס ל- 1.2 מ"ר, דהיינו - בטל בשישים ( השומה - נספח ג' לכתב הערעור). המשיבים הגישו "שומה אחרת" מטעמם, של השמאי ש' ויסמן מתאריך 20.11.05 (נספח ד' לכתב הערעור), לפיה על אף ההשבחה הרי לאור הפטור של 120 מ"ר ממנה, ובניכוי עלויות ההתאמה, ההשבחה היא שלילית, דהינו - אפס. לאור המחלוקת שבין שמאי הצדדים הוסכם על מינוי שמאי מכריע ושומת השמאי המכריע, נספח א', קובעת, כאמור, הייטל בסכום של 77,260 ₪, כאשר חישוב ההשבחה מתייחס רק לשטח של כ- 29 מ"ר מהדירה במצבה החדש, לאחר ניכוי הפטור ל- 120 מ"ר ממלוא שטח הדירה במצבה זה. המשיבים הסכימו לשומה המכרעת ושילמו את ההיטל הנדרש. המערערת סבורה כי שומה זו בטעות יסודה, מכאן ערעורה. למעשה, טענות המערערת אינן עולות בקנה אחד אף עם נימוקי שומת השמאי מטעמה, אולם כאשר נחה דעתי כי המחלוקת שבין הצדדים הינה ב"נקודה המשפטית", הפרשנות הראויה לפטור נשוא סע' 19(ג)(1) לתוספת, נראה לי כי ב"כ הצדדים אינם מנועים מלהשמיע את מכלול טיעוניהם המשפטיים בנושא, כך שבית המשפט יכריע לענין ה"חיוב בהיטל", כאמור ברישא לסע' 14(ג) לתוספת, על פי כל הטיעונים שראוי ואפשר היה להשמיען בנושא שבמחלוקת, בדומה לאמור בתקנה 462 לתסד"א, המסמיך את בית המשפט של הערעור - "לפסוק את אשר צריך היה לפסוק, אילו נטענו הטענות המשפטיות כדבעי" (ע"א 120/70 חב' גן החיות ת"א נ' קלינמן, פד"י כ"ד (2) 641, 643). לכן אתרכז בטיעונים לגופן ולא בטענות הדוברות בהשתקת טיעוני צד זה או חברו. טענות המערערת 3. כבר עתה עלי לציין כי טענות המשיבה חסרות כל הגיון, סותרות את תכלית הוראות החוק, ובמיוחד את האמור בסע' 9(ג)(1) לתוספת, ויש בהם, לטעמי, חוסר תום לב, ונסיון, שלא כדין, לזכות בהייטל השבחה גם במקום בו בחר המחוקק לפטור את האזרח מתשלום שכזה. בסע' 19(ג)(1) לתוספת נאמר כדלקמן: "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא יראו כמימוש זכויות, אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להייתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר; על כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם הייטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת". המערערת אינה מתכחשת לאמור בסעיף זה, אולם לטענתה יש לאבחן בין שני מצבים שונים. במצב הראשון, תוספת הבניה המרחיבה את שטח הדירה עד ל- 120 מ"ר פטורה מהיטל, באשר אין רואים בכך "מימוש זכויות", הינה בשטח שבבעלות המחזיק במקרקעין מבקש ההרחבה (או שלו זכויות בשטח כחוכר לדורות), ובמצב השני, כשההרחבה המבוקשת לדירה עד לשטח של 120 מ"ר, הינה ברכוש המשותף של הבית המשותף בו הדירה. לטענת ב"כ המערערת, במקרה השני, הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף לוותר עבור בעל הזכויות בדירה שמבקשים להרחיב, על חלקיהם ברכוש המשותף, דהינו - בשטח הגג שמעל דירת המבקש, מהווה, כשלעצמה, "מימוש זכויות במקרקעין" כאמור בסע' 7(א) לתוספת, המקים את החיוב בתשלום ההייטל, וזאת לאור הגדרת המימוש בסע' 1 לתוספת, כדלקמן: - "מימוש זכויות" , במקרקעין - אחת מאלה: (1).... (2).... (3) העברתם או העברת החכירה בדירות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו..." על כן, כאמור בסכומי המערערת, כאשר אין מחלוקת כי גג בבנין, לגביו ניתן הייתר הבניה הנדון, רשום כרכוש משותף, הרי כשהשכנים, בעלי שאר הזכויות ברכוש המשותף, הסכימו כי המשיבים ירחיבו דירתם בשטח הרכוש המשותף, הם גרעו לצמיתות (הדגשה שלה - ד.מ.) מזכותם הקנינית של יתר בעלי הזכויות ברכוש המשותף, ולפיכך פעולה זו מהווה ה"קניית זכויות במקרקעין", דהינו ה"ענקת זכויות", כאמור בסע"ק (3) הנ"ל. שאר בעלי הזכויות ברכוש המשותף העבירו, בהסכמתם, לחזקת המשיבים, באופן בלעדי ולצמיתות, את שטח הגג שמעל דירת המשיבים, וזכויות אלו שקודם לכן היוו חלק מהרכוש המשותף, הפכו לזכויות הבלעדיות של המשיבים. ב"כ המערערת אף מסתמכת על התנאי מתנאי התוכנית המשביחה, תב"ע ג', שבסע' 10 ב 4 לה, נאמר כדלקמן: - "עליית הגג תמוקם בשטח הגג הצמוד לדירה כרשום בלשכת רישום המקרקעין, ובהעדר רישום כנ"ל ,על פי הסכמה של כל בעלי הזכויות במקרקעין, תרשם כחלק בלתי נפרד מהדירה" ומכאן, לטענתה, כשנדרשת הסכמת השכנים בתוכנית, הרי הסכמה זו כשלעצמה, שיש לרושמה כחלק מהדירה, הינה ה"מימוש" כמשמעות המונח בתוספת, בהיותה, כאמור בסייפא לסע"ק (3) הנ"ל: - "...הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין..." פרשנותה זו של ב"כ המערערת מבוססת, לכאורה (ולטעמי - באופן מוטעה) על העקרון המוכר מפסיקת הערכאות השונות ובמיוחד בית המשפט העליון, לפיו פרשנות הוראות התוספת תהיה בפרשנות התכליתית, ותכלית ומטרת המחוקק בהוראות התוספת הינה בחיוב הנהנה והמתעשר מתוספת השווי למקרקעיו, כתוצאה מתוכניות על פי החוק המהוות את החלטות גופי התכנון הציבוריים, בהייטל ההשבחה. בכך הוא משתף את הקהילה בחלק מהתעשרותו. הפרט מקבל הטבה מהועדה המשביחה את המקרקעין, וההטבה זו , לה זוכה הבעלים בצורה לא שוויונית, ראוי כי תחולק בין שאר הפרטים באמצעות החיוב בהייטל (ראה דנ"א 3768/98 קרית בית כרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה,י-ם פד"י נ"ו (4) 62 וכן ברע"א 7417/01 צ'רי נ' הועדה המקומית תק'-על 2003 (2) 2677). אולם ב"כ המערערת מתעלמת מכך שעקרון זה נסוג מול הוראת הפטור שבסע' 19(ג)(1) לתוספת. גם פרשנות תכליתית להוראת התוספת אין בה כדי להתעלם מפטור מפורש הקובע כי הרחבת דירה, עד ל- 120 מ"ר , לא תחשב "כמימוש זכויות". כאמור, אין לטעמי בטענות המערערת כל ממש, ואני מקבל, ללא היסוס, חלק נכבד מטענת ב"כ המשיבים, כמפורט בהמשך, וגורל הערעור להדחות. דיון: 4. המחלוקת בערעור זה הינה בשאלה באם קבלת הסכמת השכנים בבית המשותף לחלוקה מחדש של החלקים ברכוש המשותף, כך שחלק מהרכוש המשותף נסמר לחזקתו של אחד מהדיירים, להרחבת דירתו, מהווה "אירוע מס", לצורך הייטל השבחה, דהינו, "מימוש זכויות במקרקעין", כאמור בסע"ק (3) להגדרת המונח בסע' 1 לתוספת. לדעתי התשובה לכך הינה שלילית. יש לציין כי המשיבים החתימו 90% מהדיירים בבית המשותף על התוכנית, ובכך השיגו את הסכמתם. המערערת אינה חולקת על כך. פרשנותה של המערערת להוראת סע' 19(ג)(1) לתוספת, בכל האמור לנסיבות פרשתנו, הינה, כאמור בסיכומי ב"כ המשיבים, נסיון "לגזול" את הפטור כאמור בסע' 19(ג)(1) הנ"ל, על ידי יצירת "מבנה פרשני מלאכותי" על פיו בהסכמת הדיירים לכך שדייר הקומה השניה יבנה בחלל ביתו, מהווה "עיסקה" או "מימוש זכויות", כאילו הליך זה מנותק לחלוטין מבקשת המשיבים להייתר תוספת הבניה להרחבת דירתם, המהווה "מימוש זכויות" כאמור בסע"ק (1) להגדרת "מימוש זכויות במקרקעין", שאז מין הדין לנכות מההשבחה לצורך ההיטל את הרחבת הדירה עד 120 מ"ר, כמצוות סע' 19(ג) (1) . בסע' 55(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט -1969, נאמר, בין היתר, כי: - "...ואין תוקף לעיסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה". כלומר, הסכמת הדיירים על מתן חזקה בלעדית למשיבים בחלק מהרכוש המשותף המהווה את גג דירתם, אינה "עיסקה" במקרקעין, כאשר פעולה זו מנותקת מהדירה, ומכאן שאין הסכמה זו מהווה אירוע מס אף לא לתשלום מס שבח, מס רכישה או כל מס אחר. סע' 56 לחוק המקרקעין קובע כי הוראת פרק ה' לחוק, הדן ביחסי שיתוף במקרקעין, לא יחול על הרכוש המשותף. על כן, הסכמת השכנים אף אינה "הסכם שיתוף" הניתן לרישום במרשם המקרקעין, כאמור בפרק ה', כך שאף לא מתקיים האמור בסע"ק (3) הנ"ל הדובר ב- "הענקת זכויות ... הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין". על כן, כאמור בפסה"ד שבע.א. (ת"א) 1295/03, דוד נוי ואח' נ' קורנפלד ואח', (לא פורסם, נספח ז' לסיכומי המערערת), ניתן לכנות הסכמה זו שבין השכנים כ- "הסכם לחלוקת השימוש בגג המהווה רכוש משותף" (ראה סע' 22 לפסה"ד). פעולה שכזו מותרת על פי האמור בסע' 71ב' לחוק המקרקעין שכותרתו - "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה", ורשאים אף פחות מ- 90% מהדיירים להחליט על הוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית לצרכי הרחבתה. גם בסעיף זה בחוק לא הותנתה ההסכמה ברישום. ב"כ המערערת אף מתעלמת מכך שבתמורה להסכמת שאר השכנים לענין שימוש המשיבים בשטח הגג שמעל דירתם, מסכימים המשיבים, מראש, לכל בקשת הייתר הרחבה שיוגש, אם יוגש, על ידי כל אחד משאר בעלי הזכויות בבנין, אם לבניה בקומה השניה על הגג, ליושבי הקומה השניה או במרתפים, לדירות בקומת הקרקע. במובן זה, החלק היחסי ברכוש המשותף השייך לכל אחד ואחד מהדיירים לא משתנה, אלא שרק "מיקומו" השתנה. על כן אין לראות את המשיבים כמי שהתעשרו או שזכותם הקנינית כיום טובה יותר מאשר עובר לקבלת הסכמת השכנים. מכאן שאף אין בפנינו כל השבחת זכויות מכח ה"עיסקה" כביכול, לה טוענת המערערת, והדורשת את הייטל ההשבחה על אף שלא נעשה דבר. המשיבים נהנים מהתוכנית המשביחה רק בעת הגשת הבקשה להייתר הבניה, רק אז ניתן לטעון ל"מימוש זכויות". בע.א. 188/75 זלמן וברוריה רוזנוקס נ' חנה הוטרר ואח', פד"י לא (1) 382, התעוררה השאלה באם הסכמת בעלי דירות בבית משותף לפעולת בניה ברכוש המשותף הינה "התחיבות להקנית זכות במקרקעין" ולכן טעונה מסמך בכתב, וקובע בית המשפט כדלקמן: - "... אין בהסכמה הנ"ל, המרשה לאחד מבעלי הדירות להשתמש במידה מסויימת ברכוש המשותף לצרכיו הפרטיים, משום הקניית זכות במקרקעין במובן סעיף 6 לחוק ולכן היא אינה טעונה רישום לפי סעיף 7 (א), שם, ולפיכך חוסר רישומה אין לראותו כהתחייבות לעשות עסקה על-פי סעיף 7 (ב), שם, וגם מטבעה אין בה משום התחייבות לעשות עסקה במובן החוק...". כלומר, בהשלכה לנסיבות פרשתנו, הסכמת שאר הדיירים לשימושו של אחד מבעלי הדירות, הם המשיבים, בחלק מהרכוש המשותף, אין בה "עסקה" במקרקעין או "התחייבות לעשות עסקה", ועל כן אין בפנינו אף לא "העברת זכויות במקרקעין" ולא "הענקת זכויות במקרקעין הטעונה רישום", כאמור בהגדרת "מימוש זכויות", שמטבעה ומטיבה אמורה להוות עיסקה כל שהיא במקרקעין (ראה אף את האמור בפסה"ד בע.א. (ת"א) 1295/03 הנ"ל, פיסקה 24). 5. המערערת אף טוענת כי לענין "ניצול הזכויות במקרקעין", שבגין תוכנית משביחה, שבגינם מחוייב בעל המקרקעין (או החוכר לדורות) לשלם ההיטל, כאמור בסעיף 2 (א) לתוספת, יש להתייחס רק לתוספת "הזכויות התכנוניות", אף אם אין בכך משום תוספת לזכויות קנייניות. ואכן, ההשבחה נגזרת, לעיתים, מעצם הזכויות התכנוניות הנוספות בגין התוכנית המשביחה, למשל אפשרות הרחבת דירות על גבי גגות בתים, כשמזכות תכנונית זו נהנה רק בעל הדירה שבקומה העליונה, על אף שהוא אינו הבעלים של שטח הגג. הוא זה שיחוייב בתשלום היטל ההשבחה. בטענה זו, עקרונית, הצדק עמה. כך אף נקבע מפורשות בפס"ד שבע"ש (בבימ"ש השלום ירושלים) 6/01 חנה אלישקו נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, י-ם (לא פורסם, נספח א' לסיכומי המשיבים). שם נדחתה טענת בעלת הדירה בקומה העליונה שבבית משותף כי אינה חייבת בהיטל השבחה בגין התוכנית המשביחה המתירה בניה על גג הבית והרחבת דירתה, באשר אין היא בעלת הזכויות הקניינית הבלעדית בגג זה, אלא שהגג מהווה רכוש משותף. ביהמ"ש קבע כי "הזכויות התכוניות הן הזכויות מהן נגזרת ההשבחה, ותו לא", והטעם לכך הוא כי דווקא השינוי בזכויות התכנוניות הוא שהביא להשבחת המקרקעין, דהיינו, זכות הרחבת הדירה בבניה נוספת על הגג, ומכאן חובת תשלום ההיטל. אולם ממסקנה זו נגזרת אף התוצאה ממנה מבקשת המערערת להתעלם ולהתחמק. אם הזכויות התכנוניות הן הרלוונטיות להשבחה, הרי הן אף רלוונטיות לענין הפטור, כאמור בסעיף 19(ג)(1). אם מבקשת המערערת להטיל מס על פי הזכויות התכנוניות המאפשרות לאזרח להרחיב את דירתו, היא לא תוכל להשמע בטענתה זו את הפטור יש להעניק רק על פי הזכויות הקנייניות, דהיינו, רק במצב בו ההרחבה תתבצע על שטח שבבעלות בעל הזכויות בדירה! וכך, ובצדק, ראתה את הדברים אף השמאית המכרעת: - "הפטור נובע מזכותו של המחזיק להרחיב את דירתו ולא מאופן קבלת זכויות הבניה ועיגונן הקנייני". ההפרדה בין הליכי קבלת הסכמת הדיירים לחלוקת השימוש ברכוש המשותף, ובין הגשת הבקשה להיתר הבניה להרחבת הדירה, הינה מלאכותית, ואינה מתיישבת עם השכל הישר, ויש בה משום ניסיון המערערת להתחכם ולגבות מהאזרח היטל השבחה על אף שכוונת המחוקק, כנאמר מפורשות בסעיף 19 (ג) (1) לתוספת, היה לפטור מהיטל השבחה את המבוקש להרחיב דירתו עד לשטח של 120 מ"ר. גם אם המשיבים נהנים מהזכויות התכנוניות שנוספו להם בתוכנית המשביחה, תב"ע "ג", הרי בהתעשרותם זו אין הם חייבים לשתף את קופת הרבים וזאת לאור הוראת סעיף 19 (ג) (1) הנ"ל. 6. חוסר הגיונה של גישת המערערת אף מתבטאת בעובדה כי המערערת הטילה את חיוב היטל ההשבחה דווקא על המשיבים, בעוד שעל פי הוראות התוספת, היה על המערערת לדרוש את ההיטל משאר הדיירים בבנין. החבות בתשלום היטל ההשבחה הינה על בעל הזכויות במקרקעין ביום הקובע - מועד פרסום למתן תוקף לתוכנית הסטוטוטורית המשביחה. בסעיף 2 (א) לתוספת נאמר כי משחלה השבחה במקרקעין - "ישלם בעלם היטל השבחה על פי האמור בתוספת זו" (ההדגשה שלי-ד.מ.). בסעיף 7(א) לתוספת נקבע כי מועד תשלום ההיטל עשוי להדחות עד לא יאוחר מהמועד בו החייב יממש זכות במקרקעין שלגביה חל ההיטל. על כן, אם צודקת המערערת בטענתה כי הסכמת השכנים לענין השימוש ברכוש המשותף מהווה מימוש זכויות, והם הבעלים של זכויות המקרקעין בהם חלה השבחה, על השכנים לשלם היטל השבחה. אולם, כידוע, המערערת דורשת את ההיטל רק מהמשיבים. תשובתה של ב"כ המערערת לטענה זו (ראה סעיף 6.1 לסיכומי המערערת) הייתה כי לכאורה צודקים המשיבים בטענתם כי היה על המערערת לחייב את שאר השכנים, "כמוכרים" ב"עסקה" זו, בהיטל, אולם אין לקבל את טענתם זו של המשיבים מכמה נימוקים. ראשית, כי טענה זו לא בא זכרה ב"שומה האחרת" שהוגשה מטעמם; שנית, כי המשיבים לא חלקו על כך שהם הנישומים הנכונים לחיוב בהיטל; ושלישית כי בהסכמת השכנים "מובלעת" גם ההסכמה כי הנהנים מאותה בניה - קרי המשיבים - הם שישאו בעלויות היטל ההשבחה. טענות אלו, טוב היה כי לא היו נשמעות. הנימוק הראשון אינו במקומו, באשר ענייננו בטענתם המשפטית של המשיבים הנטענת על מנת לסתור את פרשנותה של המערערת לאמור בסעיף 19(ג)(1), לנסיבות פרשתנו. רק במסגרת כתב הערעור התגבשה טענת העותרת בדבר קיומו של "מימוש זכויות" בהסכמת הדיירים. הנימוק השני ידחה מהטעם כי אכן המשיבים אינם כופרים בהיותם הנישום הנכון, ומכאן אף הסכמתם לשלם את ההייטל על פי השומה המכרעת, אולם לטענתם ה"מימוש" הינו בבקשת הייתר הבניה, וכך טענו המשיבים לאורך כל הדרך! גם הנימוק השלישי אין בו ממש. ממתי מסכימה המערערת לגבות את הייטל ההשבחה ממי שאינו הבעלים או החוכר לדורות של המקרקעין שהושבחו, אלא דווקא מצד שלישי, מכח הסכם בין הבעלים לבין אחר. כאשר נערך הסכם העברת מקרקעין בין הבעלים לצד שלישי המערערת מכירה בכך כמימוש זכויות, כאמור בסע"ק (3) להגדרת ה"מימוש" שבסע' 1 לתוספת, ומטילה את החיוב בהיטל על המעביר, ואף מתנה את ביצוע הרישום בתשלום ההייטל, על פי זכותה כאמור בסע' 10 לתוספת. גם הסכמה חוזית מפורשת המעבירה את החיוב בתשלום ההיטל לנעברים, הקונים, אינה משנה דבר לענין מיהותו של הנישום הנכון בהייטל ההשבחה. זו עמדתה החד משמעית של המערערת ואין זה ראוי כי בעניננו תשנה את טעמיה לצורך המקרה המיוחד, ולמעשה היא מנועה מלעשות כן מכח עקרון "ההשתק השיפוטי". על כן, משהוציאה המערערת הודעת חיוב בהייטל למשיבים, במסגרת הבקשה להייתר בניה, וזאת בגין התוספת לשטח הדירה שבחלל הגג, ונמנעה מלהוציא חיוב בהייטל ההשבחה בגין "מימוש זכויות" לשאר הדיירים בעלי הזכויות במקרקעין וברכוש המשותף, הרי בכך יש לראותה כמודה בכך שה"מימוש" הנו כאמור בסע"ק (1) להגדרה, דהינו - קבלת הייתר לבניה, ולא כאמור בסע"ק (3) - "הענקת זכויות במקרקעין הטעונה רישום". 7. כידוע, סמכות הרשות לגבות אגרה או הייטל או לדרוש מס חייבת למצוא את עיגונה בחיקוק. עקרונית, כאמור בהלכת קנית, (רע"א 85/88 קנית נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, פד"י מ"ד (4) 782), כוחה וסמכותה השלטונית של הועדה לדרוש הייטל השבחה, המהווה למעשה הטלת מס, מותנית בכך שמבחינת תנאי החוק והתוספת, ניתן להטיל את המס, ועל הנישום המתאים והנכון. בהעדר חוק ברור, אין להטיל כל מס. כשנקבע בתוספת כי בעת הטלת המס יהא החייב חוכר לדורות, הרי אם המחזיק במקרקעין אינו, מילולית, חוכר לדורות, אין הוא חייב בתשלום ההייטל, אפילו הוא המחזיק במקרקעין. כך אף בענייננו. פרשנות יצירתית אינה יכולה לבוא במקום הוראה ברורה וחד משמעית המסמיכה את הועדה לחייב אדם בתשלום היטל השבחה . אין למצוא בהוראות התוספת את הבסיס החוקי לחיוב ההיטל בגין הסכמת הדיירים לשנות את דרך השימוש בחלקים ברכוש המשותף שבית משותף, לצרכי הרחבת אחת מהדירות. אין כל דרך פרשנית, ובמיוחד כשעניננו בדיני מיסים, למצוא הסכמה שכזו, שאיננה עיסקה במקרקעין ואיננה מחוייבת ברישום, בהגדרת המימוש שבסע"ק (3) שבסע' 1 לתוספת. הדין מחייב הסמכה ברורה וחד משמעית להטלת מס וחיוב האזרח בתשלום לרשות, וכזו - אין. 8. על אף שנראה לי כי די בנאמר עד עתה, בחרתי להתייחס למספר טענות נוספות שבפי ב"כ המערערת בסיכומיה, באשר אין בהם, לטעמי, דבר. הטענה כי אין להעניק פטור מהיטל השבחה מקום בו הדירה מורחבת על שטח ברכוש המשותף, שכן יהיה קשה על המערערת לגבות היטל השבחה, יותר מתמוהה. בנסיבות פרשתנו על המערערת לגבות הייטל השבחה מבקש ההרחבה הינו המבקש את הייתר הבניה, שרק אז ענייננו ב"מימוש זכויות", ואין למערערת כל קושי בגביית ההייטל ממי שחייב בו. הטענה על החובה והצורך בפרשנות מצמצמת לפטור האמור בסע' 19(ג)(1) לתוספת, המבוססת על האסמכתאות שהציגה ב"כ המערערת, אין בה ממש, כאשר הפרשנות המצמצמת לכאורה באותן פרשות נבעה מנסיבותיהן המיוחדות של אותם מקרים שאין בינן ובין המקרה שבפני כל קשר אף דמיון. במקרה נשוא רע"א 7427/01 צ'רי ואח' נ' הועדה המקומית, תק'-על' 2003(2) 2677, המחלוקת היתה אם זכאים בוני דירות לפטור בגין כל אחת מהדירות שנבנו ביחד או רק לדירה אחת מהן. ביהמ"ש קבע, בניגוד לעמדת ב"כ המערערים שם, שפרשנות סעיף הפטור לא תהיה מילולית, דווקנית, אלא פרשנות שתגשים את התכלית שביסודו של הפטור. ועקרון זה, בהשלכה לפרשתנו, דווקא מחייב את הענקת פטור לדירתם היחידה של המשיבים. הרי תכליתו של הפטור לאפשר הקלה כלכלית למבקשים להרחיב את דירתם. המקרה השני, נשוא ע"א (נצרת) 3034/04 הועדה המקומית נ' ד"ר חאמיסי (לא פורסם, נספח ו' לסיכומי המערערת), ענינו בחלקת קרקע פנויה שבבעלות המשיב עליה נבנה בית מגורים, והמחלוקת היתה בשאלה באם זכאי המשיב לפטור שבסע' 19 (ב) (1) לתוספת, הדן אם בהרחבת דירת מגורים קיימת, ונפסק שבבנית בית על קרקע בלתי מבונה, הפטור נשוא סע' 19(ג)(1), אינו חל. כאמור, אין ללמוד דבר מפסק דין זה לעניננו. ב"כ המערערת אף מתרעמת על טענת ב"כ המשיבים כאילו בערעורה ובפרשנותה היא "מתחכמת" לפטור, כאשר, לטענתה, המשיבים מבקשים לבנות בחלל הגג ובכך נהנים מהתוכנית המשביחה, ובה בעת הם מבקשים להימנע מתשלום ההיטל המתחייב מההנאה הגלומה בתוכנית. לטענתה, אין מקום שהנהנה מפעולת רשויות התכנון לא ישתף את כלל הציבור בהנאה זו. התשובה לטענה זו היא כי ה"הנאה" בה זוכים המשיבים אינה מקבלת הסכמת השכנים אלא מהאפשרות להרחיב את דירתם, ובענין זה קבע המחוקק בסע' 19(ג)(1) כי הרחבה זו, עד ל- 120 מ"ר, פטורה מהייטל, ועמדת המערערת איננה אלא נסיון לעקוף את הוראת הפטור. טענתה האחרונה של המערערת הינה כי עמדת וטענת המשיבים, כאילו קבלת הסכמת השכנים אינה משנה את כללי החיוב בהיטל השבחה, אינה במקומה, ושטענה דומה כבר נדחתה וזאת בפסק דינו של כב' הש' עדי אזר ז"ל בהמר' 12889/95 עזני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, ת"א יפו (לא פורסם, נספח ח' לסיכומי המערערת). גם טענה זו גורלה להדחות. ראשית, פסקי דין מאוחרים של בית המשפט השלום, כולל פסק דין פרי עטי, פסקי הדין שצוטטו בסיכומי המשיבים (נספחים ב' ו-ג'), הסתייגו חד משמעית מנימוקי פרשת עזני הנ"ל , ושנית, באותו מקרה ההתייחסות להסכמת השכנים כגורם לענין היטל ההשבחה היתה שונה. כב' השופט אזר ז"ל קבע כי לא התוכנית המשביחה אלא רק שכנוע הדיירים לתת לקונה הדירה את ההסכמה להרחבת דירתו, היא שיצרה את ההשבחה, ורק ממועד ההסכמה ניתן להטיל את היטל ההשבחה, ומכאן שהיטל ההשבחה יחול על הקונה שהשיג את הסכמת השכנים לבניה ולא על המוכר, על אף שהמוכר היה בעל המקרקעין ביום הקובע. כפי שנפסק מאוחר יותר, הסכמת הדיירים לתוספת בבניה, על פי תוכנית מרחיבה, רלוונטית אך ורק לשיעור ההשבחה. על השמאי, במקרה דומה, לשקול, לצורך חישובי ההשבחה, את הסיכוי שהדיירים יתרצו ויחתמו על בקשת הייתר, אך עדיין הנישום הנכון לחיוב הוא בעל המקרקעין במועד הקובע. (ראה פסק דיני בבש"א 107599/02 הועדה המקומית גבעתיים נ' דודקביץ, לא פורסם). על כן, הסכמת השכנים או אי הסכמתם אינה משנה דבר לענין החיוב בהיטל ודין טענת המערערת להדחות. סוף דבר 9. לא מצאתי לנכון להמשיך ולדון בטענותיהם הנוספות של ב"כ הצדדים ודי בכל האמור לעיל על מנת לדחות מכל וכל את טענות הערעור. הערעור נדחה. המערערת תישא בהוצאות המשיבים בערעור זה בסך של 25,000 ₪ + מע"מ, כשהסכום נושא ריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום בפועל. היות ואין לרשות כל זכות להשתמש בכוחה ובסמכותה כלפי האזרח ולגבות אגרה או הייטל ללא עיגון חובה זו בחיקוק, מהדין ומחובת ההגינות כי תשיב לאזרחים, שמחוסר דעת שילמו הייטל השבחה במקרים דומים, את כספם. "אדם המשלם, בחושבו שהוראה חוקית מחייבת אותו לשלם סכום כסף, שעה שהוראה אינה חלה עליו, טועה טעות יסודית והוא זכאי להשבה" (פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט, עמ' 503). על כן על המערערת לפעול להשבה, כאמור לעיל, בכל המקרים בהם נדרש ושולם הייטל השבחה בנסיבות הדומות לפרשתנו, והכל כפוף לזכותה של המערערת להעביר את פסק דיני בביקורת ערכאת הערעור. היטל השבחהמקרקעיןקניית דירה