מבוא השאלה המתעוררת בערעור זה הינה מהו היקף הפטור מהיטל השבחה לו זכאי המוכר דירת מגורים או באופן ספציפי האם בגדר הזכאים לפטור מהיטל השבחה נכנס גם מי שהחזיק בדירה שנים רבות אך מכר אותה תוך פחות מ-4 שנים מיום שהושבחו זכויותיו מבלי שמימש כלל את אותה השבחה. שמאי מכריע מר דוד טיגרמן שמונה ע"י המערערת לפי הוראות חוק התכנון והבניה (להלן- "החוק") קבע כי המשיבות זכאיות לפטור מהיטל השבחה ע"פ סעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית לחוק. המערערת- הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית טבעון הגישה ערעור על קביעה זו של השמאי המכריע. בישיבה המקדמית הגיעו הצדדים להסכמה כי הכרעת הדין בערעור תנתן על סמך האמור בכתבי הטענות. הנושאים שאינם במחלוקת לפי כתבי הטענות ונספחיהם החל משנת 1968 בני משפחת זונטלופר החזיקו בדירת מגורים ברח' אמנון ותמר 8 בקרית טבעון הידועה כחלק מחלקה 327 בגוש 10607 (להלן- "הדירה"), במועד זה או בסמוך לו נגמרה בניית הדירה. בתאריך 7.1.97 הושבחו זכויות הבניה בדירה מכח תוכנית טב/93. שווי ההשבחה 18,000 ש"ח לפי קביעת השמאי המכריע. זכויות הבניה שנתווספו באותה השבחה לא מומשו ע"י בני משפחת זונטלופר או מי מטעמם עד היום. בתאריך 20.4.98 הפסיק הבעלים להתגורר בדירה ועבר להתגורר בבית אבות ובפועל לא השתמשו בפועל בדירה מאותו מועד. המשיבות ירשו את זכויות בני משפחת זונטלופר. המשיבות מכרו זכויותיהן בדירה ביום 20.5.03 ומבקשות לקבל פטור מהיטל השבחה. למשיבות זכות לפטור מהיטל השבחה רק אם למורישיהם, תהא זכות לפטור כזה. תמצית טענות הצדדים המערערת טוענת כי יש לפרש את סעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, פרשנות תכליתית בהתאם לקביעת בית המשפט העליון בענין רע"א 7417/01 ,8498/01 לאה צרי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים, תק-על 2003(2), 2677 אשר צוטט בהרחבה בנימוקי הערעור. לטענת המערערת יש לקרוא את סעיף הפטור באופן שפטור מהיטל השבחה יינתן למי שמחזיק בדירה 4 שנים מיום אישור התוכנית המשביחה ומאחר ואין מחלוקת כי בעלי הדירה החזיקו בה רק שנה ו-3 חודשים אין הם ויורשיהם זכאים לפטור. המשיבות טוענות טענה מקדמית כי לא מדובר בשאלה משפטית ולכן דין הערעור להדחות על הסף. לחילופין לדעתם יש לפרש את סעיף הפטור על פי האמור בו. מנין 4 שנים מיום גמר הבניה של הדירה עצמה. שכן לטענתם גמר בניה הינו נושא המוגדר מפורשות בחוק והוא נסתיים יותר משלושים שנה לפני מכירת הזכויות. לטענתם זו גם מטרת החוק וכך יש לפרשו. מאחר והזכויות לא מומשו בפועל הם מפנים את הועדה לדרוש את היטל ההשבחה מהקונה אשר קנתה את הדירה וזאת ביום שתנצל את זכויות הבניה הנ"ל. המחלוקת הטעונה הכרעה אקדים ואומר, טענתן המקדמית של המשיבות לפיה לא מדובר כאן בשאלה משפטית, אינה מקובלת עליי. אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים בערעור זה והמחלוקת הינה פרשנות סעיף חוק. הערעור הינו על מסקנת השמאי המכריע כי המשיבות פטורות מהיטל השבחה ומסקנה זו נובעת מהאמור בעמ' 7 לחוות דעתו, עיון קצר בעמ' 7 יראה כי כל העמוד כולו הינו ניתוח פסקי דין וסעיפי חוק מה משמחזק את הטענה כי זו שאלה משפטית מובהקת. בנוסף לאמור לעיל, הצעת המשיבות בסוף עיקרי הטעון להמתין עד למימוש הזכויות ע"י מי שקנה הדירה מהן ואז לדרוש ממנו את היטל ההשבחה, דינה להדחות. שכן הצעה זו מנוגדת למהות הוראות החוק הרואה בהעברת זכויות מימוש זכויות, גם אם לא מומשו בפועל והכתובת לדרישת היטל ההשבחה הינה המשיבות בכפוף לפטור המידה וחל. השאלה היחידה הטעונה הכרעה הינה כיצד יפורשו המילים "גמר בניה" בסעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שכן ממועד גמר הבניה מתחיל מנין 4 השנים ולאור העובדות שאינן במחלוקת משמעות ההכרעה היא האם יינתן פטור גם למי שלאחר שהחזיק בדירה 30 שנה מכר הדירה מיד לאחר שהושבחו זכויותיו. דיון סעיף 19 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע: "(1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות, אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר ; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת. (2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים ; לענין זה, "גמר הבניה" - כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961". בפסק דין לאה צרי מתייחס בית המשפט העליון לנוסח החוק גם בשאלת פטור מהיטל השבחה ולמטרת החוק. אמנם אין בפסק דין לאה צרי התייחסות ספציפית לפרשנות המילים "גמר בניה", אך בהחלט ניתן לראות בהלכת לאה צרי כקביעה מחייבת לאורה יש לפרש את שאלת הפטור מהיטל השבחה. כב' הש' דורנר קובעת ברע"א 7417/01 - לאה צרי נ' הוועדה המקומית תק-על 2003(2), 2677 לאחר שהיא מצביעה על ההיסטוריה החקיקתית והשיבושים שנפלו בלשון החוק כי "דרך הפרשנות הראויה - במצבים שכאלה, בהם המדובר הוא בסעיף שנוסחו אינו מובן - וזאת, אף בשימוש בכללים שבחוק הפרשנות תשמ"א-1981, ברור הוא כי אין מקום לפרשנות מילולית דווקנית, אלא לפרשנות שתגשים את התכלית שביסודו. בהתאם, ציין השופט יואל זוסמן כי "חוק הוא מכשיר לשם ביצועה של מטרה תחיקתית, ולכן הוא צריך פרשנות לפי המטרה הגלומה בו" (ע"א 481/73 רוזנברג, עו"ד, מנהל עזבון אלזה ברגמן נ' שטסל, פ"ד כט(1) 505 בע' 516) וכי "דיבור שבחיקוק הוא יצור החי בסביבתו. הוא מקבל את צביונו מהקשר הדברים ומכאן שיש לפרשו לפי המטרה שאותו חיקוק - הוא ולא אחר - בא לשרת" (בג"ץ 58/68 שליט נ' שר הפנים, פ"ד כג(2) 477 בע' 513). וכדברי השופט אהרן ברק, "מלות החוק ומטרתו הם כלים שלובים. על המטרה ניתן ללמוד מהמילים, ואת המילים יש לפרש לפי המטרה" (בג"צ 507/81 אבו חצירא נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד לה (4) 561 בע' 584). אם כך הוא תמיד, כך הוא במיוחד מקום בו ישנו חשש כי נוסח הסעיף, כפי שהוא מופיע ברשומות, אינו אותו הנוסח לו כיוונו מנסחיו. ברור גם כי באם פרשנות לשונית תביאנו ל"תוצאה אבסורדית שאין הדעת סובלתה" שומה עלינו לסטות ממנה (השופט שלמה אשר בע"א 126/79 ועדת העררים לפי חוק נכי רדיפות הנאצים, תשי"ז-1957 נ' פריד, פ"ד לד(2) 24, בע' 27), וראו גם דברי השופט תאודור אור בבג"צ 305/82 מור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, מחוז המרכז, פ"ד לח(1) 141, בע' 148. לבסוף, ומעבר לדרוש, ברור כי כללי הפרשנות התכליתית של החקיקה הפיסקלית אינם שונים מכללי הפרשנות הרגילים; אין מקום ליצור חזקה של פרשנות לטובת הנישום כפי שאין מקום ליצור חזקה של פרשנות לרעתו. זאת, תוך שברור כי "טובתו של נישום אחד היא לעתים רעתו של נישום אחר" (השופט אהרן ברק בע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות, פ"ד לט(2) 70 בע' 75). תכלית הסעיף - ההצדקה המקובלת להיטל היא שההשבחה, כל כולה, היא התוספת בשווי הקרקע הנובעת מהחלטות גופי התכנון הציבוריים, ועל-כן, מן הראוי הוא, שמקום בו התעשרו בעלי או חוכרי הקרקע מפעילות נורמטיבית שכזאת, ישתפו הם את קהילתם בעושרם. לאמור, כאשר מאושרת תוכנית בנייה הגורמת לעלייה בערך הקרקע, הפרט מקבל הטבה מהוועדה. הטבה זו, המוענקת מטיבה, בצורה לא שוויונית (אך לנהנים מהתוכנית החדשה), ראו שתחולק בין פרטים רבים. ראו דברי השופט מישאל חשין בדנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נו(5) עמ' 49 בעמ'' 62. בהתאם, סעיף 13 לתוספת קובע כי ההיטל יחולק בין חברי קהילתו של המתעשר, בכך שיוקצה למימון הוצאות של הרשות והוועדה המקומית, שהן לצורך הכלל, כמו-גם להכנת תכניות ולביצוען, במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית... מטרת הפטור - סוציאלית, עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם. כאשר המדובר הוא באדם הרוצה להרחיב את דירת מגוריו הצרה, תוך שבעשותו כן נופל הוא להגדרת המימוש שסעיף 1 לתוספת, בא הסעיף ופוטר אותו מההיטל, פטור זמני או מלא. כך, בדיון בכנסת לקראת תיקון 21, אמרה חברת הכנסת שושנה ארבלי-אלמוזלינו: היתה הצעה חשובה, שבאה לסייע להרבה מאוד אזרחים שרצו להיטיב את תנאי הדיור שלהם, הן על ידי הרחבה והן על ידי תוספת לדירה, עד להיקף של 120 מ"ר כיוון שהחוק שיחרר אותם מחובת תשלום היטל השבחה. כשנתקבל החוק היתה כוונת המחוקק, שמי שמרחיב את דירתו אינו חייב אחר כך, כשהוא מוכר את הדירה, להחזיר את תשלום ההיטל לרשות המקומית. (ישיבת הכנסת מיום 29.5.84, ד"כ תשמ"ד - 1984, הדגשות שלי ד.ד). עם זאת, כאמור בסעיף קטן (2), שצוטט לעיל, הפטור מותנה בניצולו כהלכה, וזאת בכך שישמשו המגורים החדשים או המורחבים לשימוש עצמי - של המחזיק או של קרובו. ובדבריה של חברת הכנסת ארבלי-אלמוזלינו: ההוראה השנייה באה למנוע ניצול שלא כהלכה של הפטור מהיטל... על ידי העברת הנכס מיד לאחר קבלת הפטור. דהיינו - עשיית עסקה מסחרית בו ולא מגורים לשימוש עצמי (הדגשות שלי ד.ד)...תכלית הסעיף היא לאזן בין שתי מטרות אלה. מהצד האחד, מטרת הפטור היא לאפשר לאדם להגדיל את דירת מגוריו, עבורו או עבור קרובו שדר בדירתו, וזאת, מבלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות. פטור זה נועד גם לתרום לשיקום אזורי מצוקה, ולהקל על מצוקת הדיור. מהצד האחר, מטרת החיוב בהיטל - שיתוף חברי קהילתו של הפרט בהטבה אותה קיבל הוא לבדו מהרשות - אף היא חשובה. ציבור משלמי היטל ההשבחה ללא פטור, מונה אף הוא נזקקים רבים, תוך שברור כי כל פטור מביא להקטנת התקציב שעומד לרשות, לטובת הקהילה כולה. האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבות המתקבלות. שכן, מההיסטוריה החקיקתית ברור כי תכלית הסעיף אינה להעשיר את הזוכה בהטבה על -חשבון רווחת קהילתו, אלא אך לאפשר לו להרחיב את ביתו, וזאת, אף באם אין ידו משגת לשלם את דמי ההשבחה...מן המקובץ עולה כי תכלית החוק הייתה להעניק פטור צר, ולקבוצה צרה; על-פי תכלית זו יש להכריע את המחלוקת שבפנינו". מצוייד בכללים שנקבעו בהלכת לאה צרי, אצא לבחון את העובדות של המקרה שלפנינו. אין מחלוקת כי הושבח הנכס של המשיבות, אין מחלוקת כי המשיבות או מי שהן באות בנעליו לא פעל בדרך של הרחבת דירתו על מנת להקל על מצוקת דיור, אלא נתמזל מזלו וכשנה לפני שעבר לגור בבית אבות הושבח רכושו באמצעות פעולות הרשות ובעקבות הוצאות מהקופה הציבורית שהביאו לאישורה של אותה תב"ע. הפרשנות המוצעת ע"י המשיבות אינה מקובלת עליי, היא אינה מגשימה את תכלית החוק והיא יוצרת אבסורד שניתן להמחישו בשתי דוגמאות. א' רוכש דירה, בנייתה נסתיימה ביום רכישתה. לפי פרשנות המשיבות בחלוף 4 שנים מאותו יום, הופך א' לבר מזל וחסין מפני דרישת תשלום היטל השבחה. מבלי לשלם אגורה, כל השבחה בנכס תכנס ישירות לכיסו בעת מכירת הנכס, גם אם השבחה זו כרוכה בעמל רב מצד הרשויות ובהוצאות רבות מהקופה הציבורית הוצאות שרק בזכותן נולדה לעולם התוכנית המשביחה, וגם אם א' הינו אדם עמיד ולו סובל ממצוקת דיור או מצוקה כלכלית, הלכך התכוון המחוקק?. האבסורד גדול אף אם אבחר בפרשנות מינימלית יותר מהמוצע ע"י המשיבות. נניח מקרה בו א' ו-ב' רוכשים כל אחד דירה. בניית הדירות נגמרה והם מתגוררים בהן 4 שנים, בחלוף השנה החמישית מאשרים תוכנית השבחה והדירות הושבחו בסכום של 18,000 ש"ח כל אחת. א' וב' מחזיקים דירה השווה יותר כסף בזכות אותה השבחה. ב' מרחיב דירתו מסיים בנית ההרחבה ומוכר דירתו, א' מוכר דירתו בעלת הזכויות המושבחות ללא בנייה. שניהם מחזיקים בדירה פחות מ-4 שנים ממועד אישור התוכנית המשביחה . לפי פרשנות המשתמעת מעמדת המשיבות, ב' ישלם היטל השבחה בסכום 9,000 ש"ח. לעומתו א' זכה "בפיס" והוא יקבל פטור מהיטל השבחה, בעת מכירת הדירה וכל הרווח הנובע מההשבחה (18,000 ש"ח או סכום דומה) ייכנס לכיסו. לאור האמור בהלכת לאה צרי, לאור התכלית הראויה של חק התכנון והבניה וחלוקת הנטל של הציבור בעלויות תוכניות משביחות הנני סבור הפרשנות הראויה של סעיף הפטור מחייבת לפרש את המילים "גמר בנייה" באופן הבא "גמר הבניה"= גמר בניית הדירה, או גמר בניית ההרחבה, או גמר אישור התוכנית המשביחה לפי המאוחר". סיכום מאחר ואין מחלוקת כי לא חלפו 4 שנים מיום אישור התוכנית המשביחה ועד עזיבת הדירה שבמחלוקת, דין הערעור להתקבל ואין המשיבות זכאיות לפטור מהיטל השבחה. בהתחשב בעובדה כי בהסדר הדיוני חסכו הצדדים מזמנו היקר של בית המשפט הנני קובע כי המשיבות ישאו בשכר טרחת עו"ד בסך 1000 ש"ח בצרוף מע"מ בלבד וזאת בנוסף להשבת אגרת הערעור בסך 541 ש"ח אותה ישיבו המשיבות למערערת בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום ועד ליום ההשבה בפועל. היטל השבחה