1. המחלוקת בתמצית עניינה של תביעה זו בפיצויים שתובע בעל מקרקעין אשר לטענתו ירד ערך המקרקעין שבבעלותו עקב שינוי תכנית בניין עיר החלה על המקרקעין. התובע הינו הבעלים של המקרקעין הידועים כגוש 15510 חלק 53 במושבה מגדל (להלן - המקרקעין). הנתבעת היא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שבין יתר אזורי אחריותה התכנונית המושבה מגדל. עד ליום 1.9.1994 חלה על המקרקעין תכנית מיתאר מקומית 727 (להלן - התכנית הישנה). ביום 1.9.1994 פורסמה למתן תוקף תכנית בניין עיר מפורטת ג/6069 (להלן - התכנית החדשה). לטענת התובע שינתה התכנית החדשה את זכויות הבנייה במקרקעין לרעה כאשר הפחיתה את כמות הבניה המותרת וכן שינתה את ייעודי הבניה באופן הגורע מערך המקרקעין. בהתאם תובע התובע פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין. בכתב-ההגנה מעלה הנתבעת שתי טענות בלבד. האחת היא כי בית-משפט זה אינו מוסמך לדון בתביעה. השנייה היא כי ערך המקרקעין לא ירד כלל. כמו כן טענה הנתבעת טענת התיישנות וחזרה בה מהטענה. בסיכומיה זנחה הנתבעת כליל את טיעונה בעניין סמכות בית-המשפט ויש לראותה כמי שזנחה את טיעוניה לעניין זה. ראה: ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה בע"מ [1]; ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן [2]; י' זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה 7) [10], בעמ' 512. טיעוני הנתבעת בסיכומים הם כי לא נגרם נזק לתובע ולחילופין כי יש לקזז מסכום הפיצוי המגיע לתובע חוב בגין היטל השבחה. טענה זו בדבר חוב היטל השבחה לא נטענה כלל בכתב-ההגנה והיא מהווה שינוי חזית בשלב הסיכומים. אדון בטענה זו בהמשך. לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים אני פוסק לטובת התובע ומחייב את הנתבעת לפצותו בסכום בשקלים השווה ל-412,560 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ובצירוף הוצאות משפט כפי שיפורט בפרק הסיכום לפסק-הדין. 2. מינוי מומחה מטעם בית-המשפט בית-המשפט מינה כמומחית מטעמו את השמאית הגב' רוזין לבחינת טענת התובע בדבר ירידת הערך של המקרקעין עקב כניסתה לתוקף של התכנית החדשה וקביעת שווי ירידת הערך. השמאית ערכה חוות-דעת (סומנה במ/1) וקבעה כי כתוצאה משינוי תכנית הבנייה וקבלתה של התכנית החדשה ירד ערך המקרקעין ב-$78,350 (יצוין כי שומה זו קרובה להערכתו של השמאי מטעם התובע). השמאית זומנה להיחקר על חוות-דעתה ונחקרה על-ידי שני הצדדים ארוכות. בסיכומה של ישיבת ההוכחות ולאחר שהוצגו בפני המומחית נתונים נוספים הורה בית-המשפט למומחית לערוך חוות-דעת משלימה ולהתייחס למספר נתונים שפורטו בעמ' 33 לפרוטוקול מיום 14.6.1999. בהמשך הגישה המומחית חוות-דעת משלימה וקבעה כי שווי ירידת ערך המקרקעין לצורך קביעת הפיצוי המגיע לתובע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 הוא $54,350. התובע מבקש בסיכומיו כי בית-המשפט יאמץ את חוות-הדעת המקורית של השמאית ולחילופין יקבע פיצוי בסכום העולה על זה שנקבע בחוות-הדעת המתוקנת בשים לב לטעויות שנפלו בה. הנתבעת מבקשת לקבוע כי ערך המקרקעין כלל לא ירד ותוקפת את חוות-דעתה של השמאית מטעם בית-המשפט ומבקשת מבית-המשפט, למעשה, לאמץ את חוות-דעתו של המומחה מטעמה. בטרם אתייחס לחוות-דעת המומחית מטעם בית-המשפט אני מוצא לנכון להעיר שתי הערות מקדמיות. הראשונה היא כי רוב טיעוני הנתבעת לעניין אופן פירוש התכנית הישנה והמצב התכנוני הקודם במגדל לא נטענו כלל בכתב-ההגנה וגם לא הובאו ראיות לעניין זה. בנסיבות אלו מנועה הנתבעת מהעלאת טיעוניה אלו ובכל מקרה אין בפני תשתית עובדתית לתמיכה בטיעונים הנ"ל. הערתי השנייה היא כי חוות-דעת המומחים מטעם הצדדים לא הוגשו כראיות לבית- המשפט. בית-המשפט מינה, בהסכמת הצדדים, את הגב' רוזין כשמאית ומומחית מטעם בית-המשפט. בנסיבות אלו אין עוד מקום להתייחס לחוות-דעת המומחים מטעם הצדדים, אשר כלל לא הוגשו כראיות לבית-המשפט. הדרך הנכונה היא לחקור את המומחית על חוות-דעתה ולנסות לתקוף את מסקנותיה ואולם אין מקום כלל להתייחס לחוות-דעתם של המומחים האחרים ששרתו צד זה או אחר. מינוי מומחה בהסכמת הצדדים נועד לייעל ולקצר את ההליכים ולהביא את המחלוקת לסיומה והלכה היא שבית-משפט לא יתערב במסקנותיו של המומחה, אלא אם נראה לו שהמומחה נכשל בשגיאה כה גסה שאפילו בית-המשפט החסר ידיעה מקצועית באותו תחום יוכל לומר שדעתו של המומחה מופרכת. ראה בפסק-דינו של כבוד הנשיא שמגר בע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי [3], בעמ' 189 שם נאמר: "מינויו מטעם בית המשפט של מומחה מוסכם על הצדדים הוא נוהג רצוי, שיש לעודדו (ע"א 521/77). כפועל יוצא ממינויו של המומחה אין הצדדים צריכים להביא ראיות נוספות ולחקור עדים, ובכך שכרם; מאידך גיסא מוגבלת, כמובן, יכולתם לערער על מסקנות המומחה. הצדדים רשאים לחקור את העד המומחה (אלא אם כן הסכימו במפורש שלא לערער על חוות הדעת - ראה פרופ' א' הרנון, דיני ראיות המכון למחקרי חקיקה ע"ש הרי סאקר, כרך ב, תשל"ז 307) והם אף רשאים לדרוש מן המומחה הבהרות בכתב על חוות-דעתו (תקנה 134(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984); אולם עדות נוספת של מומחה תובא על-ידי הצדדים רק ברשות בית המשפט, מטעמים שיירשמו (תקנה 130(ב) לתקנות). עקב ההגבלה על יכולתם של הצדדים להביא ראיות נוספות מצטמצמת ממילא יכולתם לשכנע את בית המשפט בטעותו של המומחה, והיא מתמקדת בעיקר בטענות עיוניות לגבי נכונות מסקנותיו. טענות אלו חייבות למצוא ביטוין בחקירתו של העד, כי זו שיטת המבחן של הראציונאליות של מסקנותיו". אשר-על-כן, ובמקרה שבפניי, ובמיוחד לאחר שהמומחית שמינה בית-המשפט נחקרה על חוות-דעתה לא היה כל מקום לטיעוני בא-כוח הנתבעת המתבססים על חוות-דעת המומחה מטעם הנתבעת, חוות-דעת שכלל לא הוגשה כראיה. לגופו של עניין, דעתי היא כדעתו של התובע לעניין אימוץ חוות-דעתה של השמאית בתיקון פגמים שנתגלו בחוות-דעתה המשלימה. חוות-דעתה המקורית של השמאית (במ/1) מפרטת את עיקרי השינוים בין התכנית הישנה לחדשה ומנמקת את הגורמים לירידת ערך המקרקעין. אינני מוצא מקום לחזור על כל האמור בחוות-הדעת. מעבר למסמכים המצביעים על זכויות המקרקעין, כמפורט בחוות-הדעת, ביססה השמאית את הערכת שווי המקרקעין בשים לב לשינוי תכניות הבנייה על נתונים שמסרה לה מהנדסת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (עמ' 7 לבמ/1) לעניין הפקעה צפויה במקרקעין. דברי מהנדסת הוועדה מהווים הודאת בעל-דין ומעבר לכך חזקה על מהנדסת הוועדה שהעמידה לרשות המומחית מטעם בית-המשפט מידע מדויק ואמין. בחקירת הנגדית הממושכת על-ידי בא-כוח הנתבעת הבהירה השמאית הבהר היטב את חוות-דעתה, דחתה את טיעוני בא-כוח הנתבעת בדבר טעויות סופר בתכנית הישנה והסבירה מדוע טיעוניה בא-כוח הנתבעת בדבר האופן שיש לפרש את תכליות התכנית הישנה (טענות אשר לכשעצמן לא נתמכו בכל תשתית ראייתית) מחוסרות בסיס. חוות-דעתה של המומחית לא נסתרה והיא אמינה עליי בעדותה הבהירה והעקבית. בסיום חקירתה הנגדית של השמאית המומחית הורה לה בית-המשפט להשלים את חוות-דעתה במספר נקודות שפורטו בעמ' 33 לפרוטוקול. כאמור הגישה המומחית השלמה לחוות-דעתה. בהשלמה לא התייחסה המומחית לכל הנקודות אשר בית- המשפט הורה לה לבחון. השמאית קבעה כי במועד הקובע, דהינו 1.9.1994, ירד ערך המקרקעין ב-$54,350 (שווי לפי השער היציג במועד הקובע). השינוי העיקרי בשווי ירידת ערך המקרקעין נבע מהפחתה נוספת של 7.5% משווי המקרקעין לפי התכנית הישנה שביצעה השמאית עקב מגבלות בנייה במקרקעין עקב צורתו של המגרש הספציפי כטרפז ומגבלות בנייה הנובעות מצורה ייחודית זאת. אמינה עליי גישת המומחית כי צורתו הייחודית של מגרש המקרקעין יוצרת מגבלות המחייבות הגבלה באפשרויות הבנייה ובהתאם מחייבות גם את הפחתת ערך המקרקעין על-פי התכנית הישנה. ואולם סבור אני כי צודק לעניין זה התובע כי את אותו נתון של צורה מיוחדת המגבילה את אפשרויות מימוש המקרקעין יש להביא לידי ביטוי גם בהתייחס לתכנית החדשה, זאת מאחר וצורתו הטרפזית של מגרש המקרקעין זהה בשתי התכניות. בהתאם יש להפחית גם משווי המגרש על-פי התכנית החדשה את אותו מקדם של 7.5% בגין אותן מגבלות הנובעות מצורתו של המגרש. הפחתת מקדם זה משווי המגרש לאחר שינוי תכנית הבנייה והפחתת ערך המגרש לפי התכנית החדשה מערכו של המגרש לפי התכנית הישנה מובילה אל התוצאה לפיה ירד ערכם של המקרקעין עקב שינוי תכניות הבנייה ב-$72,474. 3. הזכות לפיצוי וחישוב הפיצוי המגיע עצם הזכות לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין עקב שינוי תכנית בנייה קבועה בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. יום תחילתה של התכנית הוא המועד הקובע הן לצורך מרוץ הזמן לתביעת הפיצויים והן לצורך שומת הפיצויים. בהתאם גם יש לחשב את הפיצוי לפי שער הדולר ביום 1.9.1994. על סכום זה יש להוסיף ריבית והצמדה כחוק בהתאם להוראות חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 מיום 1.9.1994 שהוא המועד הקובע לצורך סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. ראה: ע"א 6663/93 צאיג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון-לציון [4], סעיפים 31-33 לפסק-הדין. אשר-על-כן אני קובע כי תכנית הבניין החדשה (ג/6069) גרמה לירידת ערך המקרקעין בסכום של-$72,474 נכון ליום 1.9.1994. סכום זה היה שווה ערך בשקלים ל-219,669 (לפי שער יציג של 3.031 ש"ח לכל דולר במועד הקובע). סכום זה בצירוף ריבית והצמדה כחוק מהמועד הקובע ועד ליום פסק-הדין עומד על סך של 412,560 ש"ח. 4. קיזוז חוב בגין היטל השבחה טוענת הנתבעת בסיכומיה כי מכל פיצוי המגיע לתובע יש לקזז חוב בגין היטל השבחה החל על המקרקעין. לטענתה חב התובע חוב בגין היטל השבחה וזאת עקב עליית ערכם של המקרקעין כאשר קיבלה התכנית הישנה תוקף והשביחה את המקרקעין שהיו קודם לכן קרקע חקלאית והפכה אותם לקרקע לבנייה. כעיקרון צודק בא-כוח הנתבעת כי זכותה של הנתבעת לקזז חוב בגין היטל השבחה מפיצוי המגיע לתובע עקב פגיעה בשווי המקרקעין. לעניין זה יש לחשב את שווי היטל ההשבחה בהתאם להוראות סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ולקבוע את שווי ההשבחה ברצף התכניות המשביחות בהתאם לכללים שנקבעו ברע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים [5] (יצוין כי תלוי ועומד דיון נוסף על פסק-דין זה). החוב קיים מעצם השבחת המקרקעין גם אם לא מימש התובע את זכויותיו בקרקע ובהתאם ניתן, עקרונית, לקזזו גם בטרם מימש התובע את זכויותיו. ראה: בג"ץ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, קרית אתא [6]; ת"א (ת"א) 8924/88 חברה ישראלית למתכת מתוחה ולרשתות בע"מ נ' עיריית חולון [9]; ה' רוסטוביץ היטל השבחה [11], בעמ' 242. ואולם במקרה שבפניי אין מקום להורות על קיזוז חוב היטל השבחה ודין הטענה לפיה ניתן במקרה זה לקזז חוב בגין היטל השבחה מהפיצוי המגיע לתובע להידחות. הטעם הראשון לדחיית טענת הקיזוז הוא טעם דיוני - הנתבעת לא טענה כל טענת קיזוז בכתב-ההגנה והטענות בדבר קיזוז חוב היטל השבחה הועלו לראשונה בשלב הסיכומים, בלא שתבקש ובלא שניתן היתר לשינוי ולהרחבת חזית. כבר מטעם זה דין הטענה להידחות. ראה: זוסמן בספרו הנ"ל (מהדורה 6) [10], בעמ' 483; ע"א 226/87 זועבי נ' ניקולא [7]; ע"א 675/82 סלמן-אסדי נ' כהן [8]. הטעם השני הוא טעם מהותי - מהפיצוי המגיע לתובע ניתן לקזז חוב קצוב שהתובע חב לנתבעת (סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). חוב קצוב של היטל השבחה אותו חב התובע לנתבעת טרם נקבע. לא ניתן בשלב סיכומים לערוך חישוב של שווי היטל השבחה ולטעון כי הסכום המחושב בסיכומים הוא הסכום שיש לקזז. כדי שניתן יהיה לקזז חוב בגין היטל השבחה יש לנקוט קודם לכן בכל ההליכים לקביעת שומת ההשבחה. לשם כך היה על הנתבעת לערוך שומת השבחה, ליתן לתובע את ההזדמנות להגיש השגה מטעמו, לקיים דיון בהשגה ולאחר שהחוב בגין היטל ההשבחה יקבע סופית להציגו כחוב קצוב העומד לקיזוז מול פיצוי המגיע לתובע. הליכים אלו כלל לא בוצעו ובהתאם אין בפני שומת השבחה סופית המהווה חוב קצוב הניתן לקיזוז. יתירה מזאת - אין בפני גם חוות-דעת שמאי לעניין ההשבחה המצטברת החל מהמצב שקדם לתכנית 727 ועד היום. כאמור חוות-דעתו של השמאי מטעם התובע לא הוגשה כראיה וגם בחוות-דעת זו אין התייחסות להשבחה שבתכנית 727 ביחס למצב שקדם לאותה תכנית. בנסיבות אלו כל תחשיבי בא-כוח הנתבעת לעניין חוב היטל השבחה אינם נתמכים בראיות. אשר-על-כן, בהעדר חוב קצוב בגין היטל השבחה ובהעדר שומת השבחה סופית דין טענת הקיזוז להידחות. 5. סיכום בסיכומו של דבר אני מחייב את הנתבעת לשם לתובע בגין ירידת ערך המקרקעין עקב שינוי תכנית הבנייה במקרקעין שבבעלותו בסכום של 412,560 ש"ח. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. בנוסף אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע את אגרות המשפט ששולמו על-ידיו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלום האגרות ועד למועד התשלום המלא בפועל וכן את חלקו בשכר טרחת השמאית מטעם בית-המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלום שכר טרחה המומחית ועד למועד התשלום המלא בפועל. כמו כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע את הוצאותיו ושכר טרחת עורך-דין בסכום כולל של 40,000 ש"ח + מע"מ כחוק שיישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. התובע רשאי להכין פסיקתא לאישור בית-המשפט. ריבית והצמדההיטל השבחהריבית