1. בפני ערעור, כאמור בסע' 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, (להלן: "התוספת והחוק"), על השומה המכרעת מתאריך 25.6.01, שומתו של השמאי מר יורם יופה, לגבי המקרקעין הם חלקה 340/3 בגוש 6160, דירת מגורים בקומה א', בבית בן שתי קומות ובו ארבע דירות, ברח' גלבוע 13, גבעתיים (להלן: "השומה המכרעת והנכס"). השמאי המכריע קבע בשומתו זו כי "מכיוון שבנכס הנדון היה בעבר מימוש זכויות בדרך של מכר, לאחר המועד הקובע (8.4.03) - לדעתי במקרה הנדון אין חבות בהיטל השבחה". בגין מסקנה זו הוגש הערעור. ב"כ המשיבים תומך במסקנת השמאי המכריע ומתנגד לכל טענות המערערת. טענות הערעור בעיקרן הן שלוש: ראשית, כי השמאי המכריע לא היה מוסמך להכריע בשאלה המשפטית לעצם החיוב בהיטל ההשבחה, אלא היה עליו להסתפק בקביעת גובה ההשבחה; שנית, כי למועד מכר הנכס, לא היתה כל חבות בהיטל ההשבחה, ורק כשהגישו המשיבים את בקשתם להיתר בניה, שנענתה בחיוב, וזאת לאחר החלטת הדיירים בבנין ובו הנכס לשינויים ברכוש המשותף, חלה ההשבחה שעל פי תוכניות המשביחות, וקמה למשיבים חובת תשלום ההיטל; והשלישית, לחלופין, כי גם אם היתה המערערת רשאית לדרוש היטל השבחה במועד המכר, הרי משלא עשתה כן - אין היא מנועה מלעשות כן בשלב קבלת היתר הבניה. לא מצאתי ממש בטענה הראשונה, אך נראה לי כי צודק ב"כ המערערת בטענתו השנייה, ולהלן נימוקי החלטתי. 2. כאמור, ענייננו בבנין בן שתי קומות ובו ארבע דירות, שתיים בקומה הראשונה (קרקע) ושתיים בקומה השנייה. הנכס הינו דירה בקומה השנייה. המשיבים רכשו את הזכויות בדירה מאת המוכרים בתאריך 23.11.04. התוכניות המשביחות כאמור בשומה המכרעת (נספח 1 לכתב הערעור), הן תוכנית גב/מק/258/ו' ותוכנית גב/מק/2002. תוכניות אלו פורסמו למתן תוקף בתאריכים 22.10.98 ו-24.3.03 - בהתאמה. תוכניות אלו אפשרו, בין היתר, תוספות שטח, תוספות בניית שטחי שירות, בניה על הגג, ניוד שטחי בניה עיקריים, כולל שטח הבניה על הגג, ועוד. בדף המידע שקיבלו המשיבים מהמערערת, סמוך למועד המכר ורכישת הזכויות בנכס, נאמר גם כי: "בסמכות הועדה המקומית לאשר תוספות בקומות בבנין" וכן כי, "תנאי להגשת בקשה להיתר בניה ברכוש המשותף - החלטת אסיפת הדיירים ברוב של 75% מבעלי הדירות שאליהן צמודים 2/3 מהשטח". הוראה זו מפנה ומאזכרת את סעיף 71ב'(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בו נאמר כדלקמן: "על אף הוראות סע' 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה להרחיב אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה". אין חולק כי הנכס הינו דירה בבית משותף, כמשמעות המושג כאמור בחוק המקרקעין. הוראות דף המידע, כפי שצוטטו דלעיל, הינן חלק מהתוכניות המשביחות הנידונות. המשיבים ושאר דיירי הבית הנדון, קיימו את האסיפה כאמור בסע' 71ב'(א') הנ"ל, והגיעו להסכם לגבי הצמדת חלקים שונים מהרכוש המשותף של הבית לדירות מסוימות בבנין, כולל הסכמה לגבי זכויות הבניה, הכל כמפורט בהסכם מיום 21.5.06, נספח ג' לכתב התשובה לערעור. בהתאם לכך הוחלט על שינוי התקנון כמוסכם בצו הבית המשותף וניתנה למשיבים האפשרות לנייד זכויות בניה ולבנות קומה נוספת מעל לדירתם, ובהתאם וכאמור בהסכם זה, הגישו המשיבים בקשה להיתר בנייה ובתאריך 13.12.06 אישרה ועדת משנה של המערערת את בקשת ההיתר שכללה את בנית הקומה הנוספת ועוד, כאמור שם (נספח 11 לכתב הערעור). במועד המכר, על אף הדיווח לעירית גבעתיים ולמערערת על העברת הזכויות בנכס למשיבים, לא הוציאה המערערת כל שומת היטל השבחה, ונאמר מפורשות למוכרים ולמשיבים, הקונים, כמצוין בסע' 8.2(א) לשומה המכרעת, כי: "לא גובים היטל השבחה על רכוש משותף, אלא רק בבניה". וניתן למוכרים אישור לרישום הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין על שם המשיבים. בתאריך 12.2.07 הוצאה שומת המערערת, הוועדה, שומתה של השמאית גב' רחל פרנקו, לפיה היטל ההשבחה הינו בסך של 105,735 ₪. המשיבים הגישו "שומה אחרת", כאמור בסע' 14(ב) לתוספת, ובהעדר הסכמה מונה השמאי המכריע, שנתן את שומתו, כאמור, בתאריך 25.6.09. 3. טענתו הראשונה של ב"כ המערערת הינה להעדר סמכות לשמאי מכריע לדון ולהכריע בשאלה המשפטית לעצם החיוב בהיטל ההשבחה, ולא אך בשאלת שיעור ההיטל. דין טענה זו להדחות. בסע' 14(ב) לתוספת, נקבע המסלול של מינוי שמאי מכריע עקב העדר הסכמה בין שמאי הצדדים, שמאי הוועדה ושמאי הבעלים, ובסעיף 14 (ג') נאמר כדלקמן: "על חיוב בהיטל ועל הכרעת השמאי המכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד...; הערעור יוגש לבית המשפט השלום שבאיזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, תוך 45 יום מהיום שבו הודעה ההחלטה שעליה מערערים" (הדגשה כאן ובהמשך, שלי - ד.מ). אין להבין את האמור בסעיף זה אלא בהכרה בסמכות השמאי המכריע לקבוע אף את עצם "החיוב בהיטל", אחרת לא היה מקום או צורך בערעור על עצם החבות כשעסקינן בערעור על החלטת השמאי המכריע, ומכאן אף את האפשרות להעדר כל חבות בהייטל ההשבחה. אין המחוקק משחית מילים לריק. זו היא ה"החלטה עליה מערערים". מסקנה זו אף עולה דווקא מהאמור באסמכתא אותה צרף ב"כ המערערת לנימוקיו. בבג"ץ 7129/00 עידו דון יחיא ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב ירושלים, פד"י נ"ד (5) 218, 221, נאמר כדלקמן: "הקורא בסעיף 14 לכל אורכו ילמד לדעת כי הוראת סעיף 14 (ג) נועדה לקבוע פורום להכרעה הן בנושא חיוב בהיטל השבחה על דרך הכלל והן בנושא גובהו של ההיטל (בהמשך להליכים הקבועים בפיסקאות (א) ו - (ב) לסעיף 14). העותרים אינם חולקים, ככל הנראה, על גובה ההיטל שחוייבו בו - שהרי לו חלקו על גובה ההיטל שומה היה עליהם להידרש להליכים הקבועים בסעיפים 14 (א) ו - 14 (ב) - אלא על עצם חיובם בהיטל, ואולם, כאמור, הוראת סעיף 14 (ג) לחוק יוחדה גם לנושא עצם החיוב בהיטל, והמחוקק מצא לנכון לקבוע את בית משפט השלום - דווקא אותו ולא כל בית משפט אחר - כפורום מתאים להכרעה בעצם החיוב בהיטל". מכאן שסמכותו של השמאי המכריע הינה אף לקבוע כי לא קיימת כל חבות, בנסיבות אותו מקרה מסויים, לתשלום היטל השבחה, והסמכות לערער על החלטה שכזו הינה לבית משפט השלום, כשאין חולק כי עסקינן ב"נקודה משפטית" של ממש. 4. המחלוקת העיקרית שבין הצדדים בערעור זה הינה בשאלה אם חייבת היתה הוועדה לדרוש היטל השבחה במועד מכר הזכיות בנכס למשיבים, באשר ענייננו בשלב זה ב"מימוש זכויות", כאמור בסעיף 1 (א) (3) לתוספת, מבעלי הזכויות בנכס במועד ההשבחה, פרסום בתוכניות המשביחות, כאמור לעיל, ובמועד המכר - דהיינו, המוכרים, ועל כן היא מנועה כיום מלדרוש היטל השבחה מהמשיבים, בשלב מאוחר זה של בקשת וקבלת היתר הבניה. ובמחלוקת זו מעדיף אני את עמדת המערערת. אם נחדד את השאלה שבמחלוקת, הרי היא באם זכאית וחייבת היתה המערערת לדרוש ולקבל היטל השבחה במועד המכר. הרי, לכאורה, ענייננו ב"מימוש זכויות" כאמור בסעיף 1 (א)(3) לתוספת, כשבמועד זה כבר פורסמה תוכנית משביחה אחת או שתיים. אולם טענת המערערת הינה כי בפועל, ועל אף קיומה של תוכנית משביחה, הרי במועד המכר לא נוצרה כל השבחה בנכס. מנגד טוען ב"כ המשיבות כי נוצרה השבחה, ולמזער - פוטנציאלית, או שקמה האפשרות למימוש ההשבחה, ואם הנסיבות מחייבות דחיה עד למימוש בפועל של ההשבחה או שהדבר מותנה בפעולה משפטית נוספת, הרי נושא זה הינו שמאי במהותו, ובידי השמאי המכריע לחשב הפחתה משיעור ההשבחה בכפוף ובהתאם להתניות מעכבות אלו. ב"כ המשיבים תומך את נימוקיו בפסקי דיני בבש"א (שלום ת"א) 107599/02 הוועדה המקומית לתנ"ב גבעתיים נגד דודקביץ (לא פורסם) ובש"א 102728/00 חנוך קרן נ' הוועדה המקוית לתו"ב ת"א (לא פורסם), וכן בש"א 215805/09 גליק ואח' נ' הוועדה המקומית לתכון ובניה ת"א (לא פורסם), שם קבעתי כי "נפקות אפשרות מימוש ההשבחה" קשור ונוגע רק לשיעור ההשבחה כעניין כלכלי הנתון להכרעת השמאי המכריע. כך הוא כשסכסוכים בין בעלי הקרקע מונעים מהמוכרים לממש את אפשריות מימוש ההשבחה שבהתאם לתוכניות משביחות, או שבעל הנכס זקוק להסכמת שאר דיירי הבית על מנת לבקש ולקבל הייתר בניה למימוש אפשרות ההשבחה נשוא התוכנית המשביחה. ואכן, קבלת - "הסכמת דיירים לתוספת בניה, על פי תוכנית מרחיבה, רלוונטית אך ורק לשיעור ההשבחה. על השמאי, במקרה דומה, לשקול לצורך שיקול ההשבחה, את הסיכויי שדיירים יתרצו ויחתמו על בקשת ההיתר, אך עדיין הנישום הנכון לחיוב הוא בעל המקרקעין במועד הקובע" (ראה בש"א 163483/06 הוועדה המקומית לתנ"ב ת"א נ' דב טנר (לא פורסם), אולם יש, לדעתי, לאבחן בין נסיבות פרשות אלו לנסיבות פרשתנו. כאשר בדומה לפרשת דודקביץ הנ"ל (בש"א 107599/02), התוכנית המשביחה אפשרה בניית קומה נוספת על הגג או חדר יציאה לגג, ומדובר באפשרות מימוש העומדת רק לבעלת הדירה היחידה שמתחת לגג, הרי במועד "מימוש זכויות" שבהעברת הזכויות בדירה זו, מתעשר הבעלים מפרסום התוכנית המשביחה, וכל אשר עומד בינו לבין מימוש זכויות הבניה שנוספו הוא אך ריצוי שאר בעלי הדירות בבניין, ובמקרה כזה יכול השמאי להעריך את הפחתת שיעור ההשבחה שבגין דרישות כספיות צפויות, או הפחתה בגין הזמן שנדרש להגיע להסדר עימם. אולם בפרשתנו, במועד המכר, עדיין גג הבניין והחצרות הינם רכוש משותף ודרושה פעולה משפטית של ממש, כאמור בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, להפוך את הפוטנציאל ההשבחתי שבתוכנית שפורסמה, להשבחה של ממש, הכפופה אף לתיקון עתידי בצו רישום הבית המשותף. במקרה הראשון, היחידה שעשויה להתעשר מהוראות התוכנית המשביחה היא בעלת הדירה שתחת הגג. פוטנציאל ההשבחה הינו אך בידיה. התנאי לקבלת הייתר בניה על הגג, בהתאם לזכויות הבניה שנוספו בגין התוכנית המשביחה היא אך בקבלת חתימת שאר הדיירים על בקשת ההיתר, ובכך הם, אכן, מסכימים לוותר על חלקם בזכויות הבניה שנוספו (וזאת בהנחה כי שטח הגג צמוד לדירה שמתחתיו ואינו רכוש משותף). במקרה השני, כבפרשתנו, בשלב המכר שטח הגג אינו אלא רכוש משותף, ועדיין על הדיירים להגיע להסכם, כאמור בסעיף 71 ב' (א) לחוק המקרקעין ולשנות את צו רישום הבית המשותף. יש לאבחן בין שני המקרים בכך שבמקרה הראשון השמאי הבא להעריך את שיעור ההשבחה עשוי להעריך את ההפחתה הכרוכה במצב הדברים, בעוד שבמקרה השני, בשלב העברת הנכס, אין כל דרך לצפות, כלכלית, את העתיד. אומנם סביר להניח כי בבניין של שתי קומות ובכל אחת משתי דירות, הצמדות הרכוש המשותף וחלוקת זכויות הבניה, תעשה בדומה להסכם שבין המשיבים ושאר דיירי הבית, אך תיתכן אף חלוקה אחרת. דרישה משמאי להעריך הפחתות והנחות במצב בו התוכנית המשביחה מותנית בפעולה משפטית בדומה לאמור בסעיף 71 ב' (א) הנ"ל, אינה מציאותית. הדרך הנכונה הינה דרכה של הוועדה, הממתינה בדרישה להייטל השבחה עד ל"מימוש זכוית" שבקבלת היתר בניה, דהיינו, מימוש בפועל של פוטנציאל ההשבחה, ולאחר שאין מדובר יותר ברכוש המשותף של כלל הדיירים. ב"כ המערערת תומך נימוקיו בפסק דין אחר פרי עטי, בש"א 1 מדובר היה שם בתוכנית משביחה גב/מק/ 2002, כבפרשתנו. שמאי הוועדה חישב את ההשבחה מניצול זכויות הבניה הנוספות שעל פי התוכנית המשביחה, כנדרש בבקשת היתר הבניה, ושהועדה נמנעה מלדרוש הייטל השבחה בגינן בשלב המכר, וזאת כאשר מדובר היה מלכתחילה בזכויות בניה מותנות. כפי שקבעתי שם, שמאי הוועדה אינו יכול לצפות, במועד "מימוש הזכויות" בדרך של מכר, באם המערערת תבקש לנצל את זכויותיה לניוד שטחים כך שתבננה עוד שתי קומות ותידרש מעלית, כפי שאכן התבקש לבסוף. החיוב בהיטל בשלב המכר היה חלקי, ובשלב היתר הבניה נדרש היטל ההשבחה רק על מימוש זכויות בניה נוספות. הטענה כאילו איבדה הוועד את זכותה לדרוש שוב היטל השבחה גם על ניצול זכויות בניה נוספות, כאשר היה עליהם לדרוש היטל השבחה בגין מלוא אפשרויות הניצול שעל פי התוכנית המשביחה - נדחתה. כאשר תכלית חקיקת התוספת הינה בחלוקת התעשרותו של הנהנה, הבעלים, מפעילות ציבוריות ושבתכנון ופרסום תוכניות בניה, עם הציבור הרחב (ראה ע.א 1321/02 נווה בניין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשיה, מחוז מרכז, פד"י נז (4) 119), הרי יש לבחון לגופה כל הרחבת זכויות ניצול המקרקעין, בכל מועד "מימוש זכויות", ובמידה והבעלים התעשר ממימוש ההשבחה במקרקעין בכל שלב ושלב, מן הדין לחיובו בתשלום ההיטל. בסעיף 2 (א) לתוספת נאמר כדלקמן: "חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישללם בעלים היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו...". וכפי שקבעתי בפרשת ב.ע.פ הנ"ל (בש"א 1 "כלומר, החיוב בהייטל נובע מהשבחת המקרקעין, כשההשבחה עשויה להתרחש בגין הרחבת הזכויות הניצול בהן וזאת לאור אישור תוכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג, כאמור בסעיף 1 לתוספת וגם בכל "דרך אחרת", כאמור בסעיף 2 (א), וזה מצב הדברים בפרשתינו". ובהמשך, בעמ' 8, אמרתי כדלקמן: "וכך בעניינו - התוכנית המשביחה המשמשת בסיס לחישוב בהשבחה, הן בשומה הראשונה והן בשומת הוועדה נשוא הערעור, הינה זהה, ואין כל תוכנית משביחה נוספת, אך מתן ההיתר כפי שניתן, המוציא מהכח אל הפועל חלק מאפשרויות ניצול הקרקע, הינה "דרך אחרת" כבסיס לחיוב נוסף בהייטל, מעבר לחיוב נשוא השומה הראשונה". מדוע תדרוש הוועדה היטל השבחה מהמשיבים או מהמוכרים בשלב מכר הזכויות בדירה, בהתאם למירב ניצול זכויות הבניה בנכס, כאשר בפועל עדיין אין כל דרך לניצול שכזה בגין מצבו של הבית המשותף והיות השטחים שניתנים לניוד עדיין רכוש משותף. אין לשכוח כי התוכנית מאפשרת לוועדה המקומית לשקול אפשרות לאישור ניצול נוסף של זכויות בניה, על פי שיקול דעתם, וענייננו בניצול נוסף של זכויות בניה שבהתאם לתכנית, שהינה, כאמור "דרך אחרת" לחיוב בהייטל. כל תוצאה אחרת למעשה מונעת מהמערערת לדרוש את חלקו של הציבור בהתעשרות הבעלים, המשיבים, מההשבחה, תוצאת פרסום התוכנית המשביחה. ובעניין זה יש לציין כי כאמור בסעיף 8.2 (א) לשומה המכרעת, נמסר מפורשות למשיבים כי בשלב רכישת הזכויות בנכס, כשכל השטחים שבעניינם ניתן להרחיב את זכויות הניצול, הינם, עדיין, רכוש משותף, לא יחוייבו הבעלים בהייטל השבחה, אך יידרש היטל לאחר הסדר כאמור בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, וניצול ההשבחה נשוא התוכנית בבקשת וקבלת היתר בניה. המשיבים ידעו וקיבלו את מצב הדברים, ועתה הם מושתקים ומנועים מלהתכחש לכך. יש להניח כי במצב אחר היו המוכרים עומדים על הסכמת המשיבים לקבל על עצמם את החבות בהייטל או שהתמורה בעבור מכר הזכויות היתה עולה בשיעור מתאים. השמאי המכריע אף חישב והעריך כי התמורה ששילמו המשיבים למוכרים בעבור הזכויות בנכס, לא כללה את אפשרות הרחבת ניצול זכויות הבניה בנכס שבתכוניות המשביחות החלות על הנכס. 5. לטעמי, כאשר תוכנית משביחה מתנה ניצול הרחבת זכויות בניה במקרקעין באישור עקרוני נוסף של הוועדה המקומית, או בהתקיימן של נסיבות מיוחדות, או שבפעולה משפטית עתידית, או בניצול הזכויות שנוספו רק תוך תקופה שנקבעה, או גם בהחלטת הבעלים לנצל בפועל רק חלק מהן והוא מאבד את זכותו לניצול נוסף, אין לומר כי "מימוש זכויות" שבהעברת הזכויות במקרקעין לבעלים אחר, עובר למימוש התנאי, הינה מימוש ההשבחה, וקמה לבעלים החובה לתשלום ההיטל בהתאם לכל האמור בתוכנית המשביחה ולמלוא אפשרויות ניצול הזכויות שבהתאם לתוכנית המשביחה. יש לאבחן בין המצב בו השמאי יכול ורשאי לחשב הפחתה כלכלית ובין מצב בו אפשר ומימוש ההשבחה, או חלקה, כלל לא יצא מהכח לפועל. 6. בנסיבות אלה, הערעור מתקבל. הוועדה זכאית להיטל השבחה, על אף שנמנעה מחיוב בהייטל במועד מכר הזכויות בנכס. על כן הנני קובע כדלקמן: השומה המכרעת תוחזר לשמאי המכריע, מר יורם יפה, כדי שייקבע את שיעור ההשבחה והייטל בו חייבים המשיבים. למשיבים הרשות להגיש "שומה אחרת", ואפשר ששמאית הוועדה ושמאי המשיבים יגיעו להסכמה שתייתר הגשת שומה מכרעת נוספת. המשיבים ישלמו למערערת את הוצאות הערעור, כולל, בסך של 5,000 ₪, נושא ריבית כחוק עד לתשלום בפועל. בניההיתר בניה