א. ההליך 1. בתביעתם שלפני עותרים התובעים לכך, שהמשיבות תחויבנה לפצותם בסכום של 3,600,000 ₪, בגין הפסדים ונזקים שנגרמו להם, כתוצאה מכך שלא יכולים היו לממש עד עתה את זכויות הבניה במקרקעין הידועים כחלקה 51 בגוש 10776 (להלן - "המקרקעין"). רשימת הנזקים המפורטת בכתב התביעה היא רשימה ארוכה ומפורטת, אך בסופו של דבר העמידו התובעים את תביעתם על הסכום הנ"ל. ב. המקרקעין 2. המקרקעין מצויים ב"סמטת אהרון" בקרבת רחוב תאד"ל, שבמורדות רח' הרופא בחיפה, ושטחה 1,054 מ"ר. המקרקעין נרכשו בשנת 1974 מאת מר חיים דרוקר, על ידי הנתבעת מס' 2 ואחותה המנוחה רות זיו ע"ה. בשנת 1980 העבירה הגב' זיו המנוחה את זכויותיה לתובעת מס' 2. מאז 13.4.1980, המקרקעין רשומים בבעלותה המלאה של התובעת מס' 2. 3. על נסיבות רכישת המקרקעין העיד בפני התובע מס' 1, מר זאב בורנשטיין, שהעיד על עצמו כי שימש כקבלן בניין בחיפה מאז שנת 1953. לפי עדותו של מר זאת בורנשטיין, הקרקע נרכשה בשנת 1973 תמורת הסך 90,000 ל"י (דהיינו 9 ₪ בערך נומינלי). כמו כן שולם בעת רכישת הקרקע סכום נוסף של 10,000 ל"י עבור דמי תיווך ושכר טרחת עו"ד. על פי עדותו של מר זאב בורנשטיין, הקרקע נרכשה מתוך צפייה שעירית חיפה תפתח את האזור, ובעת רכישתה ידע מר זאב בורנשטיין, כי לא ניתן יהיה לנצל את הקרקע לבניה באופן מיידי, אך ציפה שבתוך 5 שנים ניתן יהיה לבנות בה. 4. על פי תכנית מתאר לבניין עיר, שמספרה חפ/1ד', שעמדה בתורף עוד משנת 1941, ייעודם של המקרקעין היה לבנייה. על פי תכנית זו סומנה דרך סטטוטורית, העוברת בסמוך למקרקעין. בשנת 1980 הופקדה תכנית בניין עיר לחיפה, שמספרה חפ/1400, ובתכנית זאת הוגדרו המקרקעין כ"שטח ירוק", דהיינו, שטח שלא ניתן לבנות בו. כמו כן, בוטלה הדרך הסטטוטורית שתוכננה לפי תכנית חפ/1ד לעבור ליד החלקה, והדרך הוסטה לתוואי אחר. במצב הדברים שהתקבל, תוואי הדרך המוצע לפי תכנית חפ/1400, אינו גובל עוד במקרקעין. 5. אציין, שהליכי אישור תכנית חפ/1400 לא הושלמו עד היום. עם זאת, על פי החוק ניתן לקבל היתר בניה כל עוד אין בו משום סתירה לתכנית המופקדת. להשלמת התמונה אציין, כי מר חיים דרוקר, שכאמור מכר את המקרקעין לתובעת מס' 2 ולאחותה המנוחה, הגיש התנגדות לתכנית חפ/1400, והתנגדותו התקבלה בחלקה. בעקבות התנגדותו של מר דרוקר, נקבע שסיווג המקרקעין "יהיה כמו בתכנית חפ/1ד'", שם המקרקעין היו מוגדרים כקרקע לבניה. אציין, כי נראה שנקודה זו, של התיקון בסיווג המקרקעין בעקבות קבלת התנגדותו של מר דרוקר באופן חלקי, נעלמה מעיניו של מר אחיקם ביתן, השמאי מטעם התובעים, בעת שערך חוות דעתו (מוצג ת/4). שמאותו של מר ביתן התבססה על כך, שהתכנית חפ/1400, רוקנה את זכויות הבניה, דבר שעתה מתברר שאינו נכון. 6. כעולה מהראיות שנשמעו, האזור בו מצויים המקרקעין הוא אזור בעל טופוגרפיה קשה. חלקת התובעים והשטח בו סומנה הדרך בתכנית חפ/1ד', יועדו בתכנית חפ/1400 המופקדת לשטח פרטי פתוח, אולם על רקע התנגדות בעלי הקרקע מהם רכשו התובעים את החלקה, החליטה הועדה המחוזית, בישיבתה מיום 15.9.1986, בין היתר להותיר את החלקה בייעוד מגורים, וכי החלקה תיכלל בתכנית איחוד וחלוקה שתוכן ביחס לחטיבת קרקע סמוכה המכונה "תל אהרון", החלטה זו באה לידי ביטוי בתוכניות חפ/2185א' וחפ/2186 אשר מצויות בהכנה. התובעים פנו לנתבעות 1 ו- 2 בבקשה לממש את התכנית חפ/1ד', ולסלול לחלקה כביש גישה שיהווה המשך לרחוב הרופא מכיוון צפון וישלים את רח' תדא"ל, אשר מהווה תנאי הכרחי לקבלת היתר בניה במקרקעין. פניות התובעים נדחו בשל אי כדאיות כלכלית לפעול לסלילת רח' תד"אל, שהיה אמור להיסלל בהתאם לתכנית חפ/1ד''. הרחוב לא נסלל עד היום ואף טרם הוגשה עבורו תכנית דרכים מפורטת, וזאת בשל הקושי בסלילת דרך זו הטמון במצב הטופוגרפי הקשה של האזור, ובשל כך שכביש זה לטענת הנתבעות 1 ו- 2 אינו משרת חלקות רבות באזור ואינו נחוץ תחבורתית. ג. טענות התובעים 7. התובעים עותרים לקבלת פיצוי עבור נזק כספי שנגרם להם לטענתם, כתוצאה מכך שבעטיין של הנתבעות נמנע מהם לבנות במקרקעין, המוגדרים על פי תכנית חפ/ 1ד', שכאמור אושרה בשנת 1941, כמקרקעין לבניה, וזאת מהטעם, שלמקרקעין לא קיים פתרון תחבורתי. לחלופין טוענים התובעים, שעל הנתבעות 1 ו- 2 לאפשר להם לסלול את הכביש למקרקעין על חשבונם ובמימונם, תוך חיוב בעלי החלקות הנוספות לשלם היטלים ואגרות פיתוח כחוק, לחילופין להורות על ביצוע סלילת הדרך המבוקשת לחלקתם על ידי גורם ציבורי על חשבון בעלי החלקות. אולם, לטענתם כל עוד מונעות מהם הנתבעות 1 ו- 2 את האפשרויות לעיל יש לחייבם בתשלום פיצויים כאמור. 8. התובעים מוסיפים וטוענים, כי נגרמו להם עוגמת נפש והפסדים כספיים רבים בשל התרשלות הנתבעות 1 ו- 2, שלא טיפלו בבקשתם לבנות בחלקה, וזאת על אף שהודיעו לנתבעות, על נכונותם לשאת על עצמם תכנון וסלילת הכביש אל החלקה מכיוון רח' הרופא הגובל במקרקעין מכיוון מערב, לרבות הכנת תשתיות ופיתוח החלקה. לטענת התובעים, הנתבעות 1 ו- 2, לא נתנו להם הסבר מניח את הדעת, להתנגדותן לסלילת הדרך מכיוון מזרח, מרחוב תדא"ל, ולא נתנו לתובעים הזדמנות להתמודד עם התנגדות הנתבעות, בטענה כי ישנו צורך באישור תכנית פרצלציה. עוד מלינים התובעים על כך, שהנתבעות 1 ו- 2 לא קיבלו את יוזמת התובעים להתערב בתכנון לרבות מימון תכנית זו, ו/או לחתום איתם על הסכם פיתוח לסלילת הכביש. עוד טוענים התובעים, שסירוב הנתבעות 1 ו- 2 לחתום איתם על הסכם פיתוח, אינו ברור להם כן גם לא ברורה להם טענת הנתבעות 1 ו- 2 אודות חובת קיום מכרז. לטענתם, טענה זו, אודות חובת קיומו של מכרז, לא הועלתה בפניהם קודם לכן. עוד טוענים כי חוק חובת מכרזים כולל מתן פטור ממכרז גם בקשר לעבודות לפי תכנית חפ/1ד', וכי הנתבעות 1 ו- 2 יכולות למסור לתובעים את עבודות הסלילה והפיתוח, ללא קיום מכרז דבר שעשוי לטעמן לצמצם את הנזקים שנגרמים להם. 9. התובעים מוסיפים וטוענים, שעל הנתבעות 1 ו- 2 לחתום איתם על הסכם פיתוח שיאפשר להם לסלול הכביש על חשבונם ובמימונם, תוך חיוב בעלי החלקות הנוספות לשלם היטלים ואגרות פיתוח כחוק, לחילופין להורות על ביצוע סלילת הדרך המבוקשת לחלקתם על ידי גורם ציבורי על חשבון בעלי החלקות. התובעים טוענים לחשיבות סלילתו של כביש זה להתפתחות התחבורה בעיר חיפה, ולחשיבותו כדרך גישה לחלקתם וגם כדרך גישה לבית חולים כרמל, ועל סמך זה מבקשים הם לסלול את הכביש בהתאם לחפ/1ד' ההיסטורית ולא בהתאם לתכנית חפ/2185א' שטרם אושרה. 10. התובעים מציינים בתביעתם, את האחריות המוטלת על משרד התחבורה שלטענתם סלילת הכביש מהווה חלק מתפקידו. התובעים גם מציינים את משרד הבריאות כאחראי על אי סלילת הדרך לבית חולים כרמל. מטילים הם אחריות על הנתבעות 3 ו- 4 מתוקף תפקידן כמי שאחראיות על המצב התכנוני. לטענתם המדינה היוותה גורם תורם למחדלם של הנתבעות 1 ו- 2, שלא ממשו את תכנית חפ/1ד', ופועלות במשך שנים במגמה להפקיע מהחלקה לצורך שטחים ציבוריים. 11. לטענת התובעים, מדובר בדרך באורך 300 מ', שהייתה אמורה להיסלל על ידי הקבלנים שבנו את סמטת אהרון ורח' תל מאנה. לטענתם במקביל לסירוב סלילת הכביש גבו הנתבעות 1 ו- 2 גבו כבר בשנת 1982 אגרות והיטלים מבעלי הדירים הצמודות לכביש בחלק היחסי של ה- 300 מ' הנ"ל, וזאת עבור סלילית רחוב תדא"ל, ובכך העשירו את קופת העירייה. התובעים טוענים אפוא, שבקופת הנתבעות 1 ו- 2 מצוי התקציב הדרוש לסלילת הכביש ולביצוע התשתיות, אלא שנתבעות אלה מחזיקות בכספים, ולא השתמשו בהם למטרות לשמן נגבו. לטענת התובעים, במחדלן מנעו הנתבעות 1 ו- 2 מהתובעים לממש את זכויות הבניה שלהם בחלקה, על אף שתכנית המתאר הנוכחית חפ/ 1400 לא אוסרת בניה בחלקה, אלא שלטענתם, התשובה שניתנה להם במשך כל הזמן מפי גורמי הנתבעות 1 ו- 2 הייתה, שאין אפשרות לקבל היתר בניה לחלקה מעידה על כך שלא יינתנו היתרי בניה בחלקה. אעיר, כי למעשה, אין הנתבעות 1 ו- 2 חולקות על כך, שבמשך הזמן קיבלו התובעים תשובות לא נכונות בנוגע לאפשרויות הבניה במקרקעין, ונראה הדבר, שכיום מסכימות הנתבעות 1 ו- 2, שניתן לבנות במקרקעין. 12. התובעים מוסיפים וטוענים, כי פניותיהם הרבות לנתבעות בבקשה למימוש זכויות הבניה נדחו, וכי המידע והתשובות שניתנו להם היו חסרות, לא ברורות ומטעות. לטענתם לו נענו הנתבעות לבקשותיהם של התובעים ניתן היה לבנות החלקה כבר בתחילת שנות ה 80 ולצמצם את הנזקים. לטעמם הנתבעות עשו שימוש בלתי סביר בתכנית המתאר הקיימת חפ/1400 למניעת מימוש זכויות הבניה. לטענת התובעים, הכנת התכנית החלה בשנת 1963, הודעה על הכנתה פורסמה בשנת 1968 והיא הופקדה בתאריך 3.7.1980. רק בשנת 1986 החלו הדיונים בהתנגדויות שהוגשו כנגד התכנית וללא קיומם של פרוטוקולים מוסדרים שיתעדו דיונים אלה. עוד טוענים התובעים, כי הובטחה להם על ידי הנתבעות 1 ו- 2 חלקה חלופית במסגרת הרה פרצלציה, וחלקה חלופית זו הייתה אמורה להימסר לתובעים בתוך פרק זמן סביר שלטענתם אמור היה להיות תוך 5 שנים מיוני 1980 עת הובטחה להם במכתב החלקה החלופית. 13. התובעים מוסיפים וטוענים, שחוות דעת מתכנן הדרכים מטעמם, שלא נסתרה, מציעה פתרון איכותי לביצוע הכביש והתשתיות בתוואי הדרך של תכנית חפ/1ד' המאושרת ומצביעה על חשיבות קיומו של הכביש. כן מוצעים בה פתרונות למחדלים הנגרמים עקב תכנית המתאר המוצעת חפ/2185א', לרבות פתרון תכנוני לחיבור רח' הרופא לשכונת תל אהרון וחיבורם לציר מוריה וכן דרך גישה לבית חולים כרמל. לטענתם הנתבעות כולן לא הגישו חוות דעת נגדית, וכי התשובות והעדויות מטעם בעניין זה לא סתרו את חוות הדעת של מתכנן הדרכים מטעמם. בנוסף לאמור, טוענים הנתבעים, כי הנזק שנגרם להם עקב מניעתם ממימוש זכויות הבניה משנת 1990 ועד לשנת 2004, לרבות הפסד הפירות, מכומת בחוות הדעת של השמאי והכלכלן מטעמם מר אחיקם ביתן. לפי חוות דעת זו, הוכח לטענת התובעים, שגובה הנזק עמד עד ליום הגשת התביעה על סך 3,650,000 ₪. על כן טוענים הם כי היה אפשר לצמצם נזק זה משמעותית לו היו הנתבעות פועלות כדין ולא מנעו מהתובעים מימוש זכותם בחלקה. עוד נטען כי חוות הדעת מטעמו לא הביאה בחשבון את העובדה שמדובר בקרקע לא זמינה לבניה, באזור לא מפותח, ושעלויות פיתוחו גבוהות מאוד, ומעידות על חוסר כדאיות כלכלית לבצע פיתוח כזה. 14. כמו כן טוענים התובעים, כי לתכנית החדשה חפ/2185א' אין טבלאות איזון והקצבה, ולא ידוע לתובעים מה היא כוללת. לטענתם אין זה סביר להטיל על התובעים כבעלים של דונם אחד תכנון תכנית רה פרצלציה חדשה חפ/2185א' אשר משתרעת על פני 850 דונם. ומציינים כי היד שדרשה תכנית זו עליה מוטלת החובה להכין ולאשר אותה כמו שאושרו תוכניות אחרות בשכונות אחרות. עוד מציינים התובעים כי בעלי החלקות 49 ו- 50, הצמודות לחלקתם, הצטרפו ליוזמת התובעים. לטענתם לא מדובר בדרישה לסלול דרך לחלקה אחת, היא חלקת התובעים, אלא לטענתם בפועל מדובר ב 10 חלקות בניה, אשר בעלי 3 מהן מתעקשים על סלילת הכביש. 15. אציין, כי ניסיונותיי למקד את טענות התובעים עלו בתוהו. טענות התובעים התפרסו על עניינים רבים, עד כי קשה היה עד מאוד לבור את המוץ מן התבן. בסופו של דבר, חרף טענות התובעים, המתפרסות על פני מישורים רבים, השאלה העומדת לדיון היא, האם נמנע מהתובעים לקבל היתרי בניה במקרקעין במשך תקופה ארוכה, בשל מחדלי הנתבעות ורשלנותם בהליכי התכנון. ככל שימצא שאכן נמנע מהתובעים לקבל היתרי בניה בשל מחדלי הנתבעות, תשאל השאלה מה הנזק שנגרם להם. ד. טענות הנתבעות 1 ו- 2 16. הנתבעות 1-2 טוענות, כי לדרישות התובעים אין כל בסיס. לטענת הנתבעות 1 ו- 2, התובעים רכשו קרקע לא זמינה לבניה באזור לא מפותח בעל טופוגרפיה קשה, המחייבת תכנון מיוחד מבחינה כלכלית, תחבורתית ונופית. הנתבעות 1 ו- 2 מוסיפות וטוענות, כי בשל מצב הקרקע המתואר, עמדתן לא השתנתה במשך השנים, עמדה שלפיה הצורך בסלילת ההמשך לרחוב תדא"ל, כבקשת התובעים, על מנת שישרת מגרשים בודדים בלבד, לא מצדיקה השקעה כספית כל כך גבוהה ופגיעה כה קשה בטבע. הנתבעות 1 ו- 2 לא מעוניינות בסלילת ההמשך לרחוב תדא"ל, והן טוענות, כי הפתרון שיינתן לפיתוח חלקה 51 הינו בתכנית איחוד וחלוקה, וזאת על פי חפ/2185א' הנמצאת בשלבי הפקדה. תכנית זו תטיב עם התובעים כך שבעקבות פרצלציה חדשה, שתבוצע על פי תכנית זו, יעלה ערכה של הקרקע ויגדלו אחוזי הבניה בה. לטענת הנתבעות במסגרת חלוקה מחדש יקבלו בעלי המקרקעין חלקה בגודל שווה ובסיווג שווה ובשווי יחסי שווה, אך אין מדובר במסירת חלקה חלופית על פי בחירת התובעים. 17. לטענת הנתבעות 1 ו- 2, אין בתביעת התובעים כדי להצביע על פגיעה במקרקעין שלהם והעדר קידום תכנית כנטען על ידי התובעים, דבר המוכחש על ידי הנתבעות 1 ו- 2, אינו עולה כדי עילה לתביעה בנזיקין, ואינו מהווה בסיס לקיומה של יריבות בין התובעים לנתבעות 1 ו- 2. הנתבעות 1 ו- 2 מציינות, כי המרחק בין בית חולים כרמל לבין החלקה הוא 200 מ' במרחק אווירי, אך בפועל מדובר בלמעלה מקילומטר אחד במערכת מוטורית. ומציינות, שכיום ניתן להגיע מהחלקה לבית חולים כרמל בשבילים להולכי רגל בלבד. 18. הנתבעות 1 ו- 2 מוסיפות וטוענות, כי בשנת 1980 במסגרת תכנית חפ/1400, הוסטה הדרך המצויה כיום בסמוך לחלקת התובעים לתוואי סמוך, באופן שהתוואי המוצע אינו גובל עוד בחלקה. חלקת התובעים והשטח בו סומנה הדרך בתכנית חפ/1ד', יועדו בתכנית חפ/1400 המופקדת לשטח פרטי פתוח, אולם על רקע התנגדות בעלי הקרקע הקודמים, הותירה הועדה המקומית לתכנון ולבניה את החלקה בייעוד מגורים. עוד הוחלט, שהמקרקעין יכללו בתכנית איחוד וחלוקה, שתוכן ביחס לחטיבת קרקע סמוכה המכונה "תל אהרון". בעניין זה מגבשות הנתבעות 1 ו- 2 תכנון מערכת כבישים עירונית באזור תל אהרון, ועל כן ייתכן שיידרש שינוי מיקום החלקות, ועל כן כל עוד לא התגבשה התכנית הסופית אין אפשרות לפתח האזור. 19. לדעת הנתבעות 1 ו- 2, ערכם של המקרקעין יעלה עם אישור התכנית החדשה, והעובדה שמדובר בקרקע ספקולטיבית, שערכה יעלה בעתיד, הייתה ידועה לתובעים עוד בטרם רכשו את הקרקע, ולמעשה הם רכשו את הקרקע מתוך צפייה שערכה יעלה בעתיד. עוד נטען שהייתה לתובעים הזדמנות להקטין את הנזקים הנטענים על ידם, על ידי מכירת הקרקע וקבלת ריבית והצמדה בגין המכירה או לחלופין דרך הגשת תכנית מפורטת לקבלת היתר בניה, אך שדברים אלה לא נעשו על ידם. לטענת הנתבעות, מכיוון שהתובעים יכלו למכור את הקרקע אם מצאו שאינם יכולים לנצלה לבניה, סבורות הנתבעות 1 ו- 2 שאין לקבל את חוות דעת השמאי מטעם התובעים. 20. באשר לטענות התובעים בנוגע לחיבור דרך גישה למקרקעין מרחוב הרופא, טוענות הנתבעות 1 ו- 2, שהדבר עלול לפגוע בתכנית חפ/2185/א', וכפועל יוצא מכך תגרם פגיעה לבעלי קרקעות רבים. לטענות הנתבעות 1 ו- 2, המצב התכנוני במקום היה ידוע לתובעים מזה שנים רבות. 21. הנתבעות 1 ו- 2 מוסיפות וטוענות, שתכנית המתאר המופקדת של חיפה חפ/1400, לא מנעה אפשרות בניה ולא מנעה מתן היתרי בניה. לטעמן של הנתבעות 1 ו- 2, הסיבה לאי מתן היתרי בניה, היא אי פיתוח תשתיות וסלילת כביש גישה לחלקה. לעניין זה טענו הנתבעות 1 ו- 2, כי סלילת דרכים, לרבות הליכי תכנון וזמני הסלילה, בין היתר, מתי, כיצד ואיזה תקציב יוקדש למטרה זו, הינו דבר שבסמכותה וחובתה של הנתבעת מס' 1, ולה נתון שיקול דעת לקבוע בעצמה את סדר העדיפויות במסגרת התקציב העומד לרשותה. באשר לקיומו של "הסכם פיתוח", מציינות הנתבעות 1 ו- 2, שמדיניותן היא להמעיט בהסכמי פיתוח שכאלה, שמטבעם הם בעייתיים בשל אי הכנת מכרז כמצוות החוק. לטענת הנתבות 1 ו- 2, העירייה נוהגת לבצע פיתוח התשתיות בעצמה ולא למסרה לידיים פרטיות, ועל אף זאת, נבחנה אפשרות קיומו של הסכם פיתוח, שבסוף לא נמצא כפתרון נכון בנסיבות המקרה. לטענתן אין האזרח יכול לחייבן כרשות להגיע עמו להסכם כזה ובוודאי לא בתנאיו. 22. באשר לאגרות שנגבו בעבר טוענות הנתבעות 1 ו- 2, שכל האגרות שנגבו נגבו כדת וכדין. לטענתן, בעלי המקרקעין שבנו במקרקעין עד לשנת 1980 באזור רח' תל-מאנה, הסמוך לרחוב תדא"ל, היו צריכים לסלול ולהתחבר לתשתיות בעצמם כחלק מתנאי היתר. בשנת 1982 החלה העירייה לגבות אגרות והיטלים. כן טענו הנתבעות 1 ו- 2, שהחובה לשלם היטל אינה כרוכה בהוכחה של ביצוע בפועל של עבודות תשתית, וכי שיטת חישוב האגרות השתנה במשך השנים. ה. טענות הנתבעות 3 ו- 4 23. הנתבעות 3 ו-4 טוענות כי התביעה נוסחה באופן מעורפל וכוללני. לא הונחה בה כל תשתית עובדתית ומשפטית שיש בכוחה להצדיק הטלת אחריות בנזיקין על המדינה, שיש בצידה חובה לפצות את התובעים. לטענתן בהעדר עילה ומחוסר יריבות דין תביעה זו להדחות. לחלופין טוענות הנתבעות 3 ו- 4, כי יש לדחות את התביעה לגופה וזאת כי לא הוכיחו התובעים קשר סיבתי בין הנסיבות כפי שהן מתוארות על ידיהם ובין נזק כלשהו שנגרם להם בכלל ועל ידי המדינה בפרט. 24. לטענת הנתבעות 3 ו- 4, על אף אי הבהירות הנוגעת לצירופן כנתבעות בתביעת התובעים, ולמען הסר ספק, מציינות הנתבעות, שפיתוח החלקה וסלילת דרכי גישה אינם מצויים תחת תפקידיהן, ועניינים אלו נתונים לסמכותה של הרשות המקומית על פי סדרי עדיפויות ושיקולי מדיניות שלה, שכלל אינם מקימים חבות בנזיקין. לטענת הנתבעות 3 ו- 4, ככל שהתביעה מבוססת על טענות במישור הנזיקי משוללת היא כל יסוד עובדתי ומשפטי. וככל שהיא מבוססת על חוות הדעת השמאית מטעם התובעים, לוקה היא בסתמיות ומסתמכת על הנחות בלתי מוצדקות ומשכך התחשיב הכלול בה אינו נכון. 25. הנתבעות 3 ו- 4 מוסיפות וטוענות, כי יש להבחין בין שתי תקופות. התקופה האחת היא התקופה שמעת רכישת המקרקעין על ידי התובעת מס' 2, דהיינו משנת 1973, ועד להפקדת תכנית חפ/1400 בשנת 1980. התקופה השניה היא מיום ההפקדה ועד היום. לטענת הנתבעות 13 ו- 4, התובעים הם בעצם האחראים על אי פיתוח החלקה בזה שנמנעו מלנקוט כל פעולה על מנת למצות את זכויות הבניה. לטענת הנתבעות 3 ו- 4, כבר במועד רכישת המקרקעין ידעו התובעים (ולמעשה התובעים 1 ו- 2 שכן התובע מס' 3 היה ילד כבן 10 שנים וחצי), שמדובר בקרקע ספקולטיבית, שמצבה הטופוגרפי מחייב עלויות פיתוח עצומות. לטענת הנתבעות 3 ו- 4, התובעים ישבו באפס מעשה, ולמעשה, טענות התובעים, בכל הנוגע לנזק שנגרם בתקופה הראשונה להתיישן. באשר לתקופה השנייה, טוענות הנתבעות 3 ו- 4, כי תכנית חפ/1400 לא מנעה ולא מונעת מהתובעים לנסות ולממש בניה במקרקעין בהתאם לתוכניות המאושרות החלות על המקרקעין, ובכלל זה לקבל היתר בניה, בהתאם להליך הקבוע בסעיף 97 (ב) לחוק התכנון והבניה וזאת ככל שיש סתירה לתכנית המופקדת. אולם לטענת התובעות 3 ו- 4, התנהגות התובעים לוקה בשיהוי רב וזאת משלא יזמו כל הליך שיביא לסלילת הדרך, לרבות הגשת בקשה להיתר בניה שתלמד על רצונם לפתח את זכויותיהם בחלקה. ו. דיון בתביעת התובעים כנגד הנתבעות 3 ו- 4 26. ככל שהפכתי בטענות התובעים כנגד הנתבעות 3 ו- 4, הנני מקבל טענת באת כוח הנתבעות 3 ו- 4, כי לא קיים קשר סיבתי כלשהו, בין מעשים או מחדלים של נתבעות אלה ובין נזקים, אם נגרמו כאלה, לתובעים. לא מצאתי שהוכח על ידי התובעים, שהנתבעות 3 ו- 4 התרשלו בדבר מה כלפי התובעים או מנעו מהתובעים זכות כלשהי. טענות התובעים מפונות למעשה כלפי הליכי התכנון שננקטו על ידי הנתבעות 1 ו- 2, ואשר לטענת התובעים הביאו לכך שנמנע מהם לממש זכותם לבנות בניין למגורים במקרקעין. 27. על כן הנני מחליט לדחות את התביעה כנגד הנתבעות 3 ו- 4. לטעמי, כלל לא היה מקום להגיש את התביעה כנגד הנתבעות 3 ו- 4, ועל כן יש מקום לחייב את התובעים בתשלום הוצאות המשפט שנגרמו לנתבעות אלה. ז. תביעת התובעים כנגד הנתבעות 1 ו- 2 28. המקרקעין רשומים בבעלותה של הנתבעת מס' 2. על כן, אם נגרם נזק כתוצאה ממעשים או מחדלים כלשהם של הנתבעות 1 ו- 2, הרי אלה נגרמו לנתבעת מס' 2 בלבד, שהרי היא, ורק היא, הבעלים של המקרקעין. חרף זאת אבחן את טענות התובעים, כאילו הם גוף אחד. 29. כאמור, ליבת תביעתם של התובעים מתייחסת לכך, שעקב הליכי התכנון בהם נקטו הנתבעות 1 ו- 2, נמנע מהתובעים לנצל את זכויות הבניה שנקבעו עוד בתכנית המתאר המנדטורית חפ/1ד'. טענת התובעים ניתן לחלק לשני חלקים. החלק האחד נוגע להגדרת המקרקעין בתכנית חפ/1400 כ"שטח ירוק", והחלק השני מתייחס לכך, שהדרך המתוכננת, שגבלה במקרקעין על פי תכנית חפ/1ד' הוסטה למקום אחר על פי התכנית חפ/1400, ובכך נשללה הגישה למקרקעין. בהעדר פתרון גישה, נמנע מהתובעים לקבל היתר בניה. 30. ראשית, קודם שאבוא לבחון את התנהגות הנתבעות 1 ו- 2 לאורך השנים, יש מקום לבחון, מה עשו התובעים במשך השנים, ומן הראוי להתחיל במועד רכישת המקרקעין על ידי התובעת מס' 2 ואחותה. 31. על נסיבות רכישת המקרקעין, העיד התובע מס' 1 מר זאב בורנשטיין. מר בורנשטיין מסר, כי המקרקעין נרכשו בשנת 1973 כקרקע לבניה, ואולם, התובעים לא הגישו בקשה לקבלת היתר בניה. מר בורנשטיין הסביר את הדבר בכך שראה שהאזור אינו מפותח ואין גישה מהכביש אל המקרקעין (עמ' 46 לפרוטוקול, שורה 21). מר בורנשטיין העריך (כלשונו), כי בתוך 3 עד 5 שנים העיריה תסלול את הכביש למקרקעין. מר בורנשטיין העיד, כי לא הגיש בקשה לקבלת היתר בניה, ואף לא הגיש תכנית בניין נקודתית, משום ש"חיכיתי שהעיריה תפתח ותתקדם. ציפיתי שהעיריה תפתח ברחוב תאד"ל ובמקביל את רחוב הרופא, ובהמשך יתקדמו לעבר המגרש שלי עם הפיתוח". 32. נראה הדבר, שצפיותיו של התובע מס' 1, מר זאב בורנשטיין, לא התממשו, ועל כן נשאל מר בורנשטיין, מדוע, כאשר ראה שציפיותיו לפיתוח האזור אינן מתממשות, הוא לא מכר את הקרקע. לעניין זה השיב מר בורנשטיין, כי רכש את הקרקע לצורך בניית בית דירות עבורו ועבור ילדיו, ואם היה מוכר את הקרקע, לא היה מקבל עבורה מחיר שהיה מאפשר לו לרכוש דירות עבורו ועבור ילדיו. על כן לא מכר את הקרקע (עמ' 47 לפרוטוקול, שורות 21 עד 23). 33. בחקירתו הנגדית, הודה מר זאב בורשטיין, כי בשנת 1985 קיבל מכתב מ"אדון בראונשטיין", שאישר כי ניתן לקבל בהיתר לבניה במקרקעין. מר זאב בורנשטיין אישר, שגם אז לא הגיש בקשה לקבלת היתר בניה, ונימק זאת באופן הבא עמ' 52 לפרוטוקול, שורות 14 עד 21): "לא ראיתי שזה קרוב לבניה. בשביל להגיש תוכניות צריך מודד מוסמך, והרבה שנים קודם פנינו לברמן, שני אחים שעבדנו איתם כל השנים במדידות. הם אמרו שעדיין אין שם קו בניין. אז חשבתי שאני לא אוכל להזיז לבדי את כל העגלה הגדולה. אמרו לי שאני צריך להגיש תוכניות, לשלם, לשבת עם העיריה, לקבל נתונים. מראש הבנו שהוא לא ידבר איתנו ולא יתייחס אלינו. ראינו שאנחנו הולכים על קיר חלק. .... אני חשבתי שיזרקו אותי מהמדרגות כשאני אגיע עם תוכניות. מי יעשה לי תוכניות?" בהמשך חקירתו הנגדית, אישר מר זאב בורנשטיין, כי השקיע במקרקעין מתוך צפייה שהמקרקעין יצמיחו לו פירות, ומשלא עלה בידו לקבל את הפירות המקווים מהמקרקעין, הוגשה התביעה שלפני (עמ' 53 לפרוטוקול, שורות 18 עד 57). 34. בתחילה אכן הוגדרו המקרקעין כ"שטח ירוק". ואולם, מר חיים דרוקר, שמכר את המקרקעין לתובעת מס' 2 ולאחותה המנוחה, הגיש התנגדות לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה (הנתבעת מס' 3), וכעולה מההחלטה שניתנה בהתנגדות בתאריך 15.9.1986 (וראו הנספח לתצהיר עדותה הראשית של הגב' אורית חפר רוגובין, מוצג נ/8), התנגדותו התקבלה באופן חלקי. בהחלטה שניתנה בהתנגדות נקבע, כי סיווגן של מספר חלקות, והמקרקעין שבדיון בכללן, "יהיה כמו בתכנית חפ/1ד'", ועוד נקבע, כי "החלקות הנ"ל תיכללנה בשטח המיועד לרה-פרצלציה, ביחד עם תל אהרון. הזכויות הסופיות של החלקות יקבעו בתכנית הרה-פרצלציה." 35. מעדותו של מר זאב בורנשטיין עולה, שהמקרקעין נרכשו מתוך ידיעה שלא ניתן יהיה לבצע בהם בניה בזמן הסמוך לאחר רכישתם. זאת ועוד, גם בשנת 1985, כאשר התובעים קיבלו הודעה שניתן לבנות במקרקעין, והיה זה לאחר הפקדת תכנית חפ/1400, לא הגישו התובעים בקשה לקבלת היתר בניה, ככל הנראה משום שהדבר היה כרוך בהוצאות שונות, שהתובעים לא רצו או לא יכלו להוציא. מכל מקום, חייב להיות ברור, שכאשר התובעים טוענים, שתביעתם באה משום שלא זכו לקבל את הפירות שציפו לקבל מבניה על המקרקעין, הרי לא ניתן לנתק את הפירות מהצורך להשקיע כדי לבנות במקרקעין. מי שאינו מוכן להוציא הוצאות כדי לבנות במקרקעין שבבעלותו, אינו יכול לטעון שנשללו ממנו הפירות שקיווה לקבל אילו היה בונה במקרקעין. 36. כאמור, בפי התובעים טענה נוספת, היא הטענה, שבעקבות הסטת הכביש, שגבל במקרקעין, נמנעה גישה למקרקעין, ובכך מלכתחילה, בהעדר פתרון תחבורתי למקרקעין, גם אם היו מגישים בקשה לקבלת היתר בניה, הרי זו הייתה נדחית. קשה לעסוק בספקולציות "מה היה קורה אם". הוכח כי בנכסים המצויים בקרבת מקום ניתנו היתרי בניה ונמצא פתרון תחבורתי. במצב הדברים שלפני, כאשר כלל לא הוגשה בקשה לקבלת היתר בניה, או לא הוגשה תכנית אחרת להסדרת הגישה למקרקעין, כיוון שהתובעים לא רצו או לא יכלו לשאת בהוצאה הכספית הכרוכה בכך, לא ניתן לשער או לנחש, מה היה עולה בגורל הבקשה, והאם הפתרון שהתובעים היו מציעים היה מתקבל או נדחה. 37. התובעים אף טענו, כי היה על הנתבעות 1 ו- 2 לאפשר להם לסלול את דרך הגישה למקרקעין בעצמם ובמימונם. ראשית, הכלל צריך להיות, שהרשות המקומית היא זו שסוללת את הכבישים בתחום שיפוטה, ולכלל זה טעם הגיוני, העולה מדבריו של כב' השופט עמית בעע"מ 7027/07 אדגר נ' המועצה המקומית בנימינה (טרם פורסם - 26.10.2012) (אם כי לגופו של עניין, כב' השופט עמית היה שם בדעת מיעוט): "כשלעצמי, הייתי מותיר בצריך עיון את פרשנות חוק העזר, באשר פרשנותם של המערערים מביאה לתוצאה בלתי מעשית בעליל, לפיה רשאי כל תושב לסלול את קטע המדרכה בחזית ביתו. סלילת מדרכה היא עניין "למקצוענים" ולא למספר אנשים פרטיים הפועלים כל אחד בנפרד. יש לתאם את סלילת המדרכה עם סלילת הכביש, לרבות גובה הכביש ותשתיות הניקוז, הביוב והכבלים לצד הכביש; על המדרכה להיות אחידה לכל אורכה, על פי מפרט אחיד; לעיתים סלילת המדרכה משולבת עם נטיעת עצים, הצבת ספסלים ומתקנים שונים על כל הכרוך בכך, וכיו"ב עבודות הקשורות בסלילת המדרכה. מכאן, שאין זה מעשי להטיל על מספר אנשים פרטיים לסלול מדרכה." דברים אלה אמנם מתייחסים לסלילת מדכות, אך הגיונם עומד גם בעניין סלילת כבישים (ואולי אף מקל וחומר). כמו כן, אין לבטל טענת הנתבעות 1 ו-2, כי הן חייבות בפרסות מכרז, ואין הן רשאיות למסור את עבודת הסלילה לתובעים ללא מכרז. 38. מטעם התובעים הונחה בפני חוות דעתו של אינג' גיורא שילוני (מוצג ת/31), שמטרתה לבחון "באם ניתן לבנות על המגרש הנדון בהתאם לתב"ע הקיימת והאם בניה זו תפריע או לא תפריע לקדום תכניות הבניה שיוזמת עירית חיפה". בחוות דעתו מונה מר שילוני טעויות שונות שנעשו על ידי הנתבעות 1 ו- 2, ובחוות דעתו מביא הוא את הצעתו לפתרון הנראה לו כמתאים, להסדרת דרך הגישה למקרקעין. חוות דעתו של מר שילוני מחזקת למעשה את טענת באת כוח הנתבעות 1 ו- 2, כי הפתרון הדרוש הוא פתרון מורכב בשל הטופוגרפיה הקשה של המקום בו נמצאים המקרקעין. יתרה מזאת, הצעתו של מר שילוני כרוכה בבניית גשר וכן מחלף ברח' פרויד שיאפשר גישה לשכונה מרח' פרויד (וראה תכנית מס' 16, שצורפה לחוות הדעת). עם כל הכבוד, מר שילוני לקח על עצמו את המשימה לתכנן עבור הנתבעות 1 ו- 2, ובמקומן, את דרכי הגישה לשכונה שלמה. כידוע הליכי התכנון הם עניין לרשויות המוסמכות, והם מבוצעים בשלבים שונים, במסגרתם הם עומדים לביקורם הציבור, הזכאי להתנגד להם. במקרה שלפני, לא ניתן לקבוע, שהצעתו של מר שילוני מלמדת על כך שרשויות התכנון ביצעו עוולה כלשהי כלפי התובעים, בכך שלא ראו מלכתחילה לתכנן את הגישה למקרקעין על פי הצעתו של מר שילוני. על פני הדברים, נראה הדבר, שהצעה זו היא הצעה יקרה, הכרוכה בפתרונות הנדסיים מורכבים. זאת ועוד: בית המשפט אינו "מתכנן על", המוסמך לקבוע במקום רשויות התכנון המוסמכות, שדווקא תכניתו של מר שילוני, היא התכנית הראויה ליישום, כדי לפתור את בעיה הגישה למקרקעין. 39. אם מבקשים התובעים מהנתבעות 1 ו- 2, כי יתירו להם להתקין את פתרון הגישה למקרקעין על פי הצעתו של מר שילוני, כי אז הנני סבור, שבדין מסרבות הנתבעות 1 ו- 2 לבקשתם, הן משום שהדבר כרוך בתכנון רחב היקף של האזור, שחייב לעבור את שלבי האישור השונים, והן משום שמדובר בפרויקט רחב היקף מבחינה כספית, ואינני רואה כיצד התובעים יכולים לממן אותו. מכל מקום, ככל שהתובעים סבורים, שהיה מקום לשקול את הצעתו של מר שילוני, הרי שבמקום להניח את חוות דעתו, והתוכניות שצורפו לה בפני בית המשפט, היה על התובעים להגיש לנתבעות 1 ו- 2 תכנית מתאר מקומית או תכנית מתאר מפורטת, לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965. 40. מטעם הנתבעות 3 ו- 4 הוגשה חוות דעתו של שמאי המקרקעין, מר מנחם מלוכנא (מוצג נ/9). כעולה מחוות דעת זו, מטרתה היא "להכין חוות דעת שמאית לעניין הטענות של בעלי חלקה 51 בגוש 10776 לפיהן, נגרם להם הפסד כלכלי בשל התמשכות הליכי התכנון של התכנית בה נכללת החלקה הנדונה". מר מלוכנא אף בחן את התשואה שהתובעים היו מקבלים אילו היו משקיעים את הסכום שהשקיעו ברכישת המקרקעין (90,000 ל"י) באגרות חוב ממשלתיות, צמודות למדד ונושאות ריבית ריאלית בשיעור 4% לשנה, ומסקנתו היא, שפדיון האגרות בשנת 2007, היה מניב לתובעים סך של 1.3 מיליון ₪, הרחוק מרחק רב מסכום תביעתם. מר מלוכנא סקר את המקרקעין וזכויות הבניה הצמודות להם, ואת הליכי התכנון הכרוכים באישור תכנית המתאר למקום, בעקבות הדיון בהתנגדויות שהוגשו לתכנית חפ/1400. בחוות דעתו קבע מר מלוכנא, שהמקרקעין סובלים מ"פחת סביבתי" בשל מיקומם במורד הוואדי ובשל ריחוקם מכל פיתוח קיים, בשל המצב הטופוגרפי הכללי ובשל פערי הגובה. לדעת מר מלוכנא, "כל הגורמים הנ"ל יצרו חוסר כדאיות כלכלית לפתח את הקרקע וקיבעו אותה כחלקה בלתי זמינה. במצב זה החלקה היוותה קרקע ספקולטיבית, וכך נשארה". 41. מקובלת עלי מסקנתו של השמאי מלוכנא, שלפחות בשלב העכשווי, אין כדאיות כלכלית בפיתוח המקרקעין, שכן בגלל מיקומם, ובשל ה"פחת הסביבתי" של המקרקעין. לדעתי, אין מקום להלין על הנתבעות 1 ו- 2, על שהן מתמהמהות בתכנון דרך הגישה למקרקעין, שכן הפתרון המתבקש הוא מורכב ויקר. אף אם הפתרון המוצע על ידי המומחה מטעם התובעים, מר שילוני, היה מעוגן בתכנית מאושרת, לא ניתן להטיל על התובעים עצמם לבצע את העבודות הכרוכות בהתקנת דרך גישה למקרקעין, בשל מורכבות הפרויקט ועלותו הכספית הגבוהה. ניתן אפוא להבין את גישת הנתבעות, שעל פי סדרי העדיפויות שלהן, הן מעדיפות לתכנן במקומות אחרים, המשרתים אוכלוסיות רחבות יותר, מאשר להשקיע בתכנון המקום בו מצויים המקרקעין, שם מדובר במספר בודד של מגרשים. 42. לא נעלמה מעיני פניית התובעים לראש עיריית חיפה, מר עמרם מצנע, בשנת 1997. פניית התובעים צורפה לכתב תביעתם (נספח י"ג לכתב התביעה). בפנייתם ביקשו התובעים לאפשר להם לפתח את האזור "ולפעול לכך שבעלי החלקות הנ"ל ורוכשי הדירות לא יתנגדו לביצוע חיבור כביש הגישה למבואות הדרומיים של העיר". על פניה זו השיב להם ראש העיריה במכתב מתאריך 22.7.1997 (נספח י"ד לכתב התביעה), כדברים הבאים: "הריני להודיעך כי אזור תל אהרון נמצא בשלבים מוקדמים מאוד - הן של תוכניות חלוקה חדשה (רה פרצלציה) והן של תכנון מערכת כבישים עירונית. על פי הרעיון המתגבש לתכנון מערכת הכבישים העירונית בתל אהרון, יתכן שידרש שינוי מיקום החלקות. על כן, עד אשר לא תתגבש תכנית סופים לחלוקה חדשה ולתכנון מערכת דרכים אין אפשרות לפתח את האזור." מאז ניתנה תשובת ראש העיריה לפניית התובעים חלפו כ- 16 שנים, ונראה, שמאז דבר לא אירע. דבר זה מעורר תחושה מאוד לא נוחה. שקלתי האם יש בדבר כדי לשנות את מסקנותי, ולפסוק לתובעים פיצוי בסכום גלובאלי כלשהו. ואולם, לאחר ששקלתי את הראיות שלפני ואת טענות הצדדים, הנני סבור, שמצבם הבעייתי של המקרקעין מכריע את הכף. חרף הזמן הרב שעבר מאז תשובת ראש העיריה כי האזור נמצא "בשלבים מוקדמים מאד" של תכנון, עדיין מדובר במקרקעין שפיתוחם כרוך בבעייתיות מיוחדת ובהוצאות כספיות גבוהות. בנסיבות שכאלה, ניתן להבין את עמדת המשיבות 1 ו- 2, המעדיפות לרכז מאמציהן באזורים אחרים, פחות בעייתיים. 43. אכן, מן הצד האחד, מותר היה לתובעים לצפות, שהתכנון שבשנת 1997 היה מצוי "בשלבים מוקדמים מאוד", יבשיל בחלוף זמן מה. ואולם, כאמור לעיל, גם התובעים היו יכולים להגיש תכנית מתאר מקומית, שהייתה מחייבת את התייחסות רשויות התכנון. אפשר שאם היו עושים כך, היו מקדמים את תכנון האזור. על כן, גם לאחר ששקלתי את חלוף הזמן, מאז הודיע ראש העיריה לתובעים, כי האזור נמצא "בשלבים מוקדמים מאוד" של תכנון, הרי שלאור הבעייתיות המיוחדת הכרוכה בפיתוח המקרקעין, לא מצאתי מקום לפסוק לתובעים פיצוי. עם זאת, הדבר יובא על ידי בחשבון בעת פסיקת ההוצאות. 44. על כן, בסופו של דבר, הנני סבור שלא ניתן לקבל את תביעת התובעים. ח. סוף דבר 45. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הנני דוחה את התביעה. (ב) ביחסים שבין התובעים והנתבעות 3 ו- 4 (מדינת ישראל והועדה המחוזית לתכנון ולבניה), הנני מחייב את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לנתבעות אלה, ביחד ולחוד, הוצאות משפט בסך 10,000 ₪. (ג) ביחסים שבין התובעים והנתבעות 1 ו- 2 (עירית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ולבניה), הנני מחליט שלא לעשות צו לתשלום הוצאות, וכל צד ישא בהוצאותיו. בניההיתר בניה