עתירה לביטולה של החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה - מחוז תל-אביב (להלן: "ועדת הערר") מספר 63/06 מיום 21.8.06, לפיה נדחה ערר שהגישו העותרים על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת-גן (להלן: "הועדה המקומית") המאשרת מתן היתר בניה למשיבים 3 (להלן: "כורש"). הרקע העובדתי משפחת דרחי (העותרים) ומשפחת כורש (המשיבים 3) מתגוררות בבניין בן שתי קומות ברחוב רמז 14 ברמת-גן. בכל אחת מקומות הבניין שתי דירות. בני הזוג דרחי מתגוררים בדירה בקומה הראשונה של הבניין, משנת 1975, ומשפחת כורש בקומה שמעליהם. עותרת 2 הינה בעלת זכויות החכירה בדירת בני הזוג. בין דיירי הבניין קיימת הסכמה שהם נוהגים על פיה מזה שנים, לפיה השימוש בחצר מחולק כך שדיירי קומת הקרקע זכאים לשימוש בחלקה הקדמי של החצר ודיירי הקומה השניה משתמשים בחלקה המערבי של החצר. מאז שנת 1978 מתנהל בין העותרים וכורש מאבק בקשר לבקשות שהוגשו להרחבת דירותיהם. תחילת המחלוקת בבקשה שהגישה עותרת 2, בשנת 1978 למתן היתר לתוספת בניה. כורש התנגדו לבקשה ובית המשפט המחוזי נעתר לבקשתם להוצאת צו מניעה האוסר על עותרת 2 להרחיב דירתה. בשנת 1995 הגישו כורש בקשה לועדה המקומית לתכנון ולבניה להרחיב דירתם. העותרים מצידם הגישו בקשה למתן צו מניעה האוסר את הבניה (ת.א. 780171/95). לאחר דיון בבקשה הגיעו הצדדים להסכמה שקיבלה, בתאריך 20.3.96, תוקף של פסק דין לפיה כורש יבצעו בניה במיקום המתוכנן על ידיהם והבניה שתבוצע תכלול שלד של קומת הקרקע השייכת לעותרים כולל ממ"ד על פי היתר בניה ועל חשבונם. עוד נקבע בפסק הדין כי כורש יהיו רשאים לבנות מדרגות חיצוניות ללא התנגדות העותרים, במיקום אשר יאושר על ידי הועדה המקומית ובכפוף לקבלת היתר בניה כדין. צו המניעה הושאר בתוקפו עד לקבלת היתר בניה כדין. ביולי 1997 הגישו כורש בקשה נוספת להיתר בניה לה התנגדו העותרים בשל אי התאמתה להסכמות, שקיבלו תוקף של פסק דין, ועמדתם התקבלה על דעת הועדה המקומית לתכנון ולבניה. ביולי 2001 הוגשה על ידי משפחת כורש בקשה נוספת. גם לבקשה זו התנגדו העותרים בטענה שאינה מתיישבת עם פסק הדין. בהחלטתה מיום 14.8.01 דחתה הועדה המקומית את התנגדת העותרים בקובעה כי התכנית תואמת את התב"ע, אולם האישור הותנה במספר תנאים שכללו ביטול דלת כניסה לדירה מהחצר. בכפוף לביצוע התנאים שפורטו בהחלטה, קבעה הועדה המקומית, כי אינה רואה מניעה תכנונית להוצאת ההיתר. באוגוסט 2005 הגישו כורש בקשה נוספת למתן היתר שגם לו התנגדו העותרים. התנגדותם נדחתה בתאריך 21.11.05 בנימוקים כדלקמן: "... פסק הדין בנושא נותן לועדה המקומית להחליט לענין מיקום מדרגות הכניסה לדירה ללא התנגדות המתנגדים (התובעים) ומהנימוק כי כל אחוזי הבניה המותרים על פי התכנית הוכנסו לבקשה זו בהתאם לפסק הדין". על החלטה זו הוגש ערר אשר נדון בפני ועדת הערר (משיבה מס' 1). בדיון בפני ועדת הערר שטח ב"כ העותרים את טענותיו, ונשמעו דברי האדריכלים מיכאל גופר ואקרמן מטעם הצדדים וכן דברי אדריכלית עליזה זיידלר-גרנות מטעם הועדה המקומית. בסיומו של הדיון שהתקיים בתאריך 16.3.06 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה באי כוחם יפגשו עם המתכננים מטעם העותרים ומטעם כורש כדי לגבש הצעה מוסכמת לענין מיקום המדרגות בלבד. עד תאריך 20.4.06 היה על הצדדים להודיע לועדה אם הגיעו להסכמות המייתרות מתן החלטה על ידי ועדת הערר. מאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה ביחס למיקום המדרגות, נתנה על ידי ועדת הערר ההחלטה נשוא העתירה. בהחלטתה ציינה ועדת הערר כי על פי פסק הדין בת.א. 78017/95 כורש רשאים לבנות מדרגות חיצוניות בכפוף לקבלת היתר בניה ומשכך, רשאית הועדה המקומית לקבוע את מיקומן של המדרגות החיצוניות. עוד צויין כי הועדה המקומית אישרה את המיקום בקובעה כי אין מניעה לעותרים לממש בעתיד את ההרחבה שהם רשאים לבצע על פי התוכניות החלות. את החלטתה מסיימת ועדת הערר בדברים: "אנו מתרשמים כי העוררים עושים הכל כדי למנוע מהמשיבים 2 לממש זכותם להרחבה המבוקשת. לאור התמשכות ההליכים בין הצדדים וניסיונות שנעשו בעבר להגיע להסכמה תכנונית שלא צלחו אנו סבורים כי יש למלא אחר פסק הדין שניתן בהסכמה כלשונו. משנקבע המיקום של המדרגות כנדרש, ומשהשתכנעה הועדה המקומית כי אין מניעה בעתיד מן העוררים לבצע הרחבה עתידית - אנו סבורים כי אין להתערב בהחלטת הועדה המקומית". בעתירה שהוגשה כנגד החלטת ועדת הערר טוענים העותרים כי הוראות ההיתר שאושר נוגדות את פסק הדין. הגשת הבקשה להיתר מנוגדת להוראות תקנות התכנון והבניה. בניית המדרגות החיצוניות מונעת אפשרות ניצול זכויות הבניה על ידם, ותפגע בפרטיותם וברווחתם; כמו כן מהווה פגיעה קניינית ונזיקית. החלטות ועדת התכנון לוקות בחוסר סבירות ושיקולים זרים. בניית המדרגות במקום שאושר תגרום לירידת ערך של דירת העותרים. הבנייה שאושרה על הגג הינה בניגוד לחוק המקרקעין, מאחר שהתכנית המבוקשת ע"י כורש על גג הבית המשותף עושה שימוש בנכס אשר מחצית הזכויות בו שייכות לעותרים וזאת מבלי להסדיר עם העותרים את רכישת הזכויות. דיון בטרם אכנס לפרטי התנגדות העותרים אציין כי מההיסטוריה של ניסיונותיהם של משיבים 3 לקבל היתר בניה עולה כי העותרים טרפדו במשך 10 שנים כל ניסיון למימושו של פסק הדין שניתן בהסכמתם בת.א. 78017/95, ולמרות שהוסכם על ידם מפורשות כי משיבים 3 יהיו רשאים לבנות מדרגות חיצוניות, ללא התנגדות מצידם, ומיקומן יקבע על פי שיקול דעתה התכנוני של הועדה המקומית, הם שבו וטענו חדשות ובקרים כי הינם זכאים להביע דעה באשר למיקומן של המדרגות החיצוניות. שבתי ובחנתי את טענות העותרים ביחס למיקום המדרגות החיצוניות ומסקנתי היא כי דרישתם לקבוע מיקום שונה למדרגות אינה עולה בקנה אחד עם פסק הדין עליו הם סומכים את טיעונם. משקבעה הועדה המקומית לתכנון ולבניה כי מיקום המדרגות החיצוניות תואם את חוק התכנון והבניה, על העותרים לכבד את הוראות פסק הדין, והם מנועים מלסטות מהוראותיו לנוכח הסכמתם רבת השנים לאמור בו. בחינת יתר טענותיהם של העותרים מעלה כי עיקרן מקצועיות ותכנוניות ובית המשפט אינו שם את שיקול דעתו במקום זה של רשויות התכנון המוסמכות. כך גם אין מקום להכריע בין חוות דעתו של אדריכל אקרמן מטעם העותרים למסקנת ועדת הערר לעניין ניצול זכויות הבניה, או השפעתה על הרחבת דירתם של העותרים. באשר לטענה לפיה בניית המדרגות תפגע בפרטיותם של העותרים, כפי שציינתי לעיל העותרים נתנו הסכמתם לבניית מדרגות חיצוניות שמיקומן יקבע בהחלטת המועצה המקומית על פי הוראות חוק התכנון והבנייה כפי שיפורש על ידה. יתרה מכך, נתנה לעותרים האפשרות להגיע להסכמות באשר למיקומן של המדרגות, אולם במשך למעלה מעשור לא הגיעו הצדדים לעמק השווה בסוגיה זו. משכך, בדין החליטה ועדת הערר כי הגיע הזמן לשים קץ לעיכובים שנראו בעיניה שרירותיים. משויתרו העותרים על זכותם הקניינית נזיקית ביחס לזכותם של כורש לבנות מדרגות חיצוניות, אין הם רשאים לחזור בהם מהסכמתם ולשוב ולהעלות טענות שנטענו על ידם בגדרו של ת.א. 78017/05. באשר לטענת חוסר הסבירות בהחלטת רשויות התכנון. העותרים טוענים כי לא היו בפני הועדות כל הנתונים הרלבנטיים. טענה זו עומדת בסתירה לפרוטוקול ועדת הערר אשר שמעה בהרחבה את טענות הצדדים ואיפשרה לאדריכלים מטעמם להבהיר את חות דעתם. הועדה אף התייחסה לפסק הדין ובחנה את התוכנית על פי הסכמות הצדדים כפי שמצאו ביטויין שם. נטען גם שהחלטת הועדה המקומית עומדת בסתירה להחלטתה הקודמת משנת 2001; ומשכך, יש לראות בהחלטה השניה אכיפה בררנית של חוקי התכנון והבניה. ייאמר מיד כי כבר בשנת 2001 נדחו התנגדויות העותרות ונקבע כי כורש זכאים להיתר בכפוף לסייגים, אולם גם אם חל שינוי בגישת הועדה, אין הוא מלמד על אכיפה בררנית, מכיוון שעם שינוי הנסיבות רשאית היתה הועדה לשוב ולבחון את החלטתה הקודמת. העובדה שלאור שינוי התוכנית אושרה פתיחת דלת נוספת הינה החלטה המצויה בתחום סמכותה ושיקול דעתה של הועדה המקומית. באשר להחלטת ועדת הערר נטען כי שגתה הועדה בכך שלא אכפה על הצדדים את מפגש המתכננים שסביר להניח שהיה מוביל להסכמות. סבורה אני כי משהתקבלה הודעת הצדדים שלא הגיעו להסכמות, ובהמשך להחלטה לפיה בהעדר הסכמה תינתן החלטה על ידי ועדת הערר לא היה מקום לבחון באיזו מידה של שקידה פעלו הצדדים בניסיונם למצוא פתרון מוסכם. באשר לטענת העותרים, לפיה אישור התוכנית פוגע בזכויותיהם הקנייניות בשל כך שהמשיבים 3 מבקשים לספח לדירתם חלק מהגג המשותף, יצויין כי בתאריך 9.8.01 הגישו העותרים לבית משפט השלום בת"א תביעה בה עתרו למתן צו מניעה נגד משיבים 3 בשל תכניותיהם לבנות על גג הבניין תוך פגיעה בזכותם הקניינית וזאת בעקבות בקשה להיתר בניה שהוגשה על ידי כורש בשנת 2001. בד בבד עם הגשת התביעה הוגשה בקשה לצו מניעה זמני. בתאריך 10.4.02 הגישו הצדדים בקשה מוסמכת למחיקת הבקשה לצו מניעה זמני בה נכתב: "מאחר ושורש המחלוקת העיקרי בין הצדדים, היא קודם כל בעניין הקמת מדרגות חיצוניות לקומה ב', אשר, בסופו של דבר, הצדדים לא הגיעו לגביהן להסכמה, ומאחר ועפ"י דעת אדריכל מטעם המבקשים, אין הועדה המקומית יכולה לאשר מדרגות כאלה, ומאחר והועדה המקומית לתכנון ובנייה טרם אישרה את תכנית המשיבים ויש סיכוי, לדעת המבקשים, כי לא תאושר כפי שהוגשה, לכן, מוסכם כי יימשכו ההליכים אצל רשויות התכנון ללא התערבות בית המשפט". משהסכימו העותרים למתן החלטה על פי שיקול דעתן של רשויות התכנון, אין הם רשאים לחזור בהם כאשר ההחלטה אינה נושאת חן בעיניהם. גם לגופו של ענין צדקו משיבים 1-2 בכך שנמנעו מלהתערב בסוגיות קנייניות, וזאת לאור ההלכה שנפסקה בשורה ארוכה של פסקי דין, לפיה אל להן לרשויות התכנון לעסוק במחלוקות קנייניות. ראו לדוגמא בג"צ 353,305/82 י' מור ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה ואח', פ"ד לח (1) 141 בעמ' 148 הקובע: "מתן הזכות לבקש היתר לאחד מבעליו של נכס אין בו כדי לפגוע בזכויותיהם הקנייניות של בעלים אחרים של אותו נכס. עומדות לבעלים האחרים האפשרות והזכות לפנות לערכאות המוסמכות ולקבל אותם סעדים, להם הם זכאים מכוח זכות הבעלות שלהם בנכס ומכוח היחסים המשפטיים המחייבים בינם לבין הבעלים, אשר ביקשו את ההיתר, אם על-ידי סעד שימנע מתן ההיתר או שיאסור בנייה על-פיו". וכן בג"צ 879/89 בניני ט.ל.מ. חברה לבנין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון ואח', פ"ד מד (2) 831, 836: "...הפתרון בו בחר מחוקק המשנה הוא, שבלי לפגוע בכל זכות קנינית של בעלי דירות אחרים בבית המשותף ובזכויות העומדות להם ביחסיהם עם העותרים, על הועדה לדון ולהכריע אם על פי שקולים תכנוניים ראוי ליתן היתר בניה לעותרים, ואם כן (ובלבד שנתקיימו הוראות תקנות 2ב' ו-2ג') - עליה ליתן אותו להם גם אם המשיבים לא חתמו על הבקשה והם מתנגדים למתן ההיתר. אלה האחרונים, לאחר קבלת העתק הבקשה להיתר, יוכלו להביע התנגדותם מנימוקים תכנוניים בפני הועדה, או להניע את גלגלי הערכאה המתאימה למניעת פגיעה בזכויותיהם". באשר לטענה לפיה הבקשה להיתר אינה חתומה על ידי בעלי הזכויות האחרים במקרקעין. טענה זו לא נדונה על ידי ועדת הערר בהחלטתה מאחר שבסיומו של הדיון שהתקיים ב- 16.3.06 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה הערר יצומצם רק לנושא המדרגות והפגיעה בזכויות הבניה של העותרים כתוצאה ממיקום המדרגות (עמ' 5 לפרוטוקול). לפיכך לא היה מקום ל"החיות" במסגרת העתירה טענות שלא נבחנו לגופן על ידי ועדת הערר בשל ויתור העותרים. מעבר לדרוש אציין כי לעתירה לא צורפה הבקשה להיתר במלואה כך שגם לגופו של עניין לא ניתן לבדוק את הטענה הנוגעת לחתימות הדיירים האחרים על הבקשה להיתר. לאור האמור לעיל, החלטתי לדחות העתירה. העותרים ישלמו הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק שיחולקו בין שלשת המשיבים בחלקים שווים. לסכום זה יצטרפו ההוצאות שנפסקו על ידי כב' השופט פוגלמן בהחלטתו מיום 30.10.06. בניהמדרגותהיתר בניה