שתי תובענות הגישו התובעים נגד הנתבע. בראשונה (ת"א 1168/01) ביקשו ליתן להם צווי מניעה שיאסרו על הנתבע לבנות תוספת לדירתו הסמוכה לדירתם, ולהרוס חלקי בניה שונים שבנה עליה ולפנותם. בשניה (ת.א. 2078/01) ביקשו לחייב אותו בפיצויים בגין הפרת הסכם. בהסכמת הצדדים אוחד הדיון בתובענות. טענות התובעים: לטענתם, הם בעלי מבנה המצוי על חלקה 112 בגוש 13069 (להלן:"החלקה") בצפת. התובע הינו בעלים של מבנה שכן עם קיר משותף צמוד לביתם מדרום (באותו מפלס קיימת יחידת דיור נוספת). גג הבניין כולו הנו בבעלות משותפת. בחודש 10/00 נתגלה להם כי הנתבע הגיש בקשה למתן היתר בניה והוא החל לבצע עבודות הריסה ובניה בחלקה. לטענתם, בנה בניגוד להיתר. על כן פנו לגורמים המוסמכים (עירייה, משטרה) כדי להפסיק את הבניה. הדבר לא הועיל ועל כן פנו לביהמ"ש בצפת לקבלת צו מניעה זמני ביום 20.11.00. במסגרת דיון שנערך ביום 29.11.00 ניתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה (להלן:"ההסכם") שנכרת בינם לבין התובע (בת.א. 3722/00-צפת). לטענתם הפר הנתבע את הסכם הפשרה לאחר חתימתו כמפורט להלן: א. הנתבע הקים מעקות על גגות המבנה בניגוד לסעיף 4 להסכם. ב. הנתבע הקים מבנה מעל גג הקומה השניה בניגוד להתחייבות בסעיף 1 להסכם לבנות 2 קומות בלבד, ומעבר לגובה המותר בתקנות לבניית שתי קומות. כן הפר התחייבותו כי הגג יהיה שטוח בכך שהקים מבנה זה. ג. הנתבע הרחיב את הבניה לכיוון מזרח של החלקה ובנה מבנה פרטי מקורה בחלק המזרחי על אדמה ציבורית שנועדה למעבר הציבור הרחב. מבנה זה נתמך בקיר בטון שעלול לערער את יציבות מבנה התובעים, ואף מונע מהם גישה לבריכות ביוב אליהן מנוקז קו הביוב של ביתם. כאמור, עתרו להורות לנתבע להפסיק את הבניה, וכן לפרק כל בניה בניגוד להסכם ו/או להיתר הבניה. כן עתרו לחייבו בפיצויים מוסכמים בסך 200,000 ₪ כקבוע בהסכם עבור 3 הפרות של ההסכם: בנית 2 מעקות וכן מבנה מעל לגובה המוסכם, ובסה"כ 600,000 ₪. טענות הנתבע: הנתבע הכחיש את כל טענות התובעים. לטענתו הגג מחולק בין דיירי המבנים בחלקה ואינו רכוש משותף. כן טען כי אין קיר משותף בינו לבין התובעים אלא שני קירות מקבילים ובינהם ריק. הוא בנה עפ"י היתר בניה והתובעים ידעו על ההיתר. בקשתו לתיקון ההיתר אושרה, כך הודע לו מעיריית צפת. נאמר לו כי קבלת ההיתר הינה עניין פורמאלי גרידא. את הבניה בחלק המזרחי בנה בתאום עם עיריית צפת שהיא אשר הייתה אמורה לבצע למעשה את העבודה הוא אף חיבר על חשבונו את מערכת הביוב של התובעים לרשת הביוב העירונית. התובעים יצאו נשכרים מחידוש גרם המדרגות במקום. הוא הכחיש את הטענות להפרת הסכם הפשרה. לטענתו, לא בנה "מבנה" מעל גג הקומה השניה אלא חלל מדרגות שבנייתו מותרת ואינה נחשבת קומה נוספת. המדרגות נועדו לאפשר גישה לגג. כן טען כי לא בנה "מעקות" אלא הגבהה של 50 ס"מ לצורך ביצוע רולקות איטום בלבד בדומה ליתר הבתים באותה חלקה (בית התובעים ובית השכן שיפרין). לחלופין טען כי התניה הקבועה בס' 16 להסכם המגדירה מהם תנאים עיקריים היא גורפת ומשוללת יסוד. עוד טען לחלופין כי הפיצוי המוסכם נקבע ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו בעת כריתת ההסכם כתוצאה של ההפרה ועל כן יש להפחיתו משמעותית. כן טען כי התובעים הם אשר הפרו את ההסכם בכך שהתנגדו לבקשה שהגיש ב- 10/01 לתיקון היתר הבניה ובכך שבניגוד להסכם נכנסו לשטח הבניה הפריעו לעבודות הבניה ועיכבו אותן. לחלופין, הוא ביקש לקזז נזקים שנגרמו לו בשל ההפרות הנ"ל ועיכוב הבנייה בסך של 300,000 ₪ ובנוסף לקזז זכות לפיצוי מוסכם בגין ההפרות הנ"ל בסך 200,000 ₪ מכל סכום שיפסק לתובעים. הליכי ביניים: לאחר דיון במעמד שני הצדדים (בש"א 1083/01) ניתן ביום 11.03.01 (ע"י כב' השופט אטרש), צו זמני האוסר על הנתבע לבצע עבודות בניה באיזור השביל הציבורי ועל גג הקומה הראשונה, וכן אוסר לבצע השלמת מעקות מעל גג קומה א' וקומה ב' וחדר מדרגות. כן נאסר עליו לבצע שימוש בגג בית התובעים, אך הותר לו להמשיך בעבודות הגמר של שלד הבניין מבלי להוסיף בנייה נוספת. חומר הראיות: לתובעים העיד התובע עצמו, מר בן ציון ראובני. העדות הראשית נמסרה בתצהיר. לתצהירו צירף צילום מתשריט הבניין, אישור הבעלות שלו ושל אימו ביח' 3, אישור בדבר בעלות הנתבע ביח' 2, צילום הבקשה להיתר בניה של הנתבע מיום 3.4.00, צילום דו"ח הביקורת של מחלקת פיקוח ובניה של עיריית צפת מיום 29.10.00 ושל צו הפסקת עבודה מנהלי, צילום תלונה במשטרה שהגישה עיריית כנגד הנתבע, צילום צו הפסקת עבודה שיפוטי שהוציא בימ"ש שלום בצפת כנגד הנתבע, צילום הסכם הפשרה בין הצדדים, בנוסף צילומים שונים של הקיר המשותף, עבודות בניה, הקמת מבנה בחלקת הנתבע מעל לקומה השניה, בניית מעקות וחגורות בטון מעל לגג, צילום תשריט שהעביר לידיו הנתבע, צילום הדרישה הכספית בתביעה שהוגשה בביהמ"ש בצפת, צילומים של הגג לאחר חתימת הסכם הפשרה, צילום של הקירות הפנימיים וצילום של בלוקים וציוד שעובדים מטעם הנתבע העמידו מעל גג התובעים. במהלך הדיון צורפה חוו"ד מומחה-חן ציון מתניה. לנתבע העיד מר דב לצרס אחיו של הנתבע. עדותו הראשית נמסרה בתצהיר. הנתבע אף הוא העיד ועדותו נמסרה בתצהיר. צורפו לתצהירו תשריט המבנים, צילום היתר בניה, צילום תוכנית נושא הבקשה להיתר, צילום הסכם הפשרה, צילום בקשה מתוקנת, צילום אישור משטרת ישראל על סגירת התיקים שנפתחו בעקבות תלונות של התובע, צילום תשריט לבניית 2 קומות, צילום מדרגות המאפשרות גישה לגג וצילום ההגבהות הקיימות במבנה. במהלך הדיון צורפה חוו"ד מומחה מר איתן נעמן. המחלוקות: חילוקי הדיעות בין הצדדים במישור העובדתי הם בעניינים שלהלן: חריגה מהגובה המינימלי המותר לבניית שתי הקומות והמבנה המהווה חלל מדרגות. הריסת הגג המשותף. בניה מעל קיר משותף. בניית מעקות. בניה על החלקה הציבורית שממזרח לחלקתם. כניסת התובעים לשטח הנתבע. זכאות הנתבע לפיצוי בגין עיכוב בבניה כזכות קיזוז. אדון בהן להלן על יסוד חומר הראיות שהוצגו בפני, אולם תחילה אביא את סעיפיו הרלוונטיים של הסכם הפשרה. הסכם הפשרה ותוקפו: להלן הסעיפים הרלוונטיים הנוגעים לטענת ההפרה: "1. וולפינגר יהיה רשאי לבנות שתי (2) קומות בלבד על היחידה שבבעלותו, הממוקמת על גבי הדירה של משפחת סמיט. גובה הקומות ועוביין של התקרות שאותן יבנה וולפינגר בחלקה לא יעלו על השיעור המינימלי הקבוע בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל 1970. 2. ראובני יהיו רשאים לבנות קומה נוספת על היחידה שבבעלותם. 3. הגגות שיקימו הצדדים על גבי החלקות שבבעלותם יהיו שטוחים לחלוטין. 4. הצדדים מתחייבים שלא לייעד את הגגות לשימוש כלשהו לצורכי מגורים, מלבד הצבת דודי שמש ו/או אנטנות, ולא להקים על הגגות מרפסות ו/או מעקות ו/או פרגולות. ...... ...... 14. באשר להפרת הסכם זה, הרי מבלי לפגוע בכל סעד אחר הקבוע בחוק, ו/או בהסכם ומבלי למנוע מכל צד לפנות לבימ"ש מוסמך למתן פס"ד הצהרתי צו עשה, או לא תעשה, לשעה או לתמיד, החלטת ביניים או כל סעד אחר, מוסכם בזאת כי הפרת תנאי עיקרי בהסכם זה, תחייב את הצד המפר בפיצוי בסך 200,000.00 ₪ כפיצויים קבועים ומוערכים מראש. ...... 16. הוראות סעיפים 1,3,4,5,8,9,11,12 מהווים תנאים עיקריים בהסכם זה והפרתן תהווה הפרה יסודית של הסכם זה. 17. הצדדים מתחייבים שלא לטעון כי הפיצוי הקבוע והמוערך מראש הינו בלתי סביר לנוכח הוראות סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה תשל"א - 1970). " להסכם הפשרה ניתן תוקף ביום 29.11.01 ע"י ביהמ"ש השלום בצפת. איש מהצדדים לא הגיש תובענה לאותו בית משפט לבטלו או לשנותו ועל כן, לא תישמע טענה לגבי אי חלותו או העדר תוקפו. "הלכה פסוקה היא מפי בית-משפט זה (ראה 143/51, 55/52 [8], בעמ' 1817), כי בעל דין, הרוצה לבטל פסק-דין שניתן בהסכמה מחמת פגם בהסכם שהוא בשורשו של פסק הדין, עליו להגיש תובענה משלו על כך. אין הביטול יכול להיעשות על דרך של הגנה מפני תביעה אחרת או אף במסגרת התנגדות לבקשה למחיקת תובענה, אותה הגיש הוא עצמו בהסתמך על אותו פסק-דין (השווה: י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי, (בורסי - פרץ את טובים, מהדורה 4, תשל"ד) 422)". (ע"א 108/83 דוד גולדשטיין נ' מדינת ישראל לט (1) 780, עמוד 784). כמו כן, נוכח הוראת סעיף 17 להסכם בו ויתרו במפורש הצדדים על זכותם לטעון כי הפיצוי המוסכם הוא בלתי סביר, אין מקום לדון בטענה זו גם מטעמי מניעות. החריגה מהגובה המינימלי המותר לפי תקנות התכנון והבניה : לטענת התובעים, חרג הנתבע בבנייה לגובה מן המוסכם בהסכם, היינו, מבנייה לפי הגובה המינימלי המותר לפי תקנות התכנון והבניה. לטענתם בכל קומה נבנה חלל קומה מעבר לשיעור המינימלי הקבוע בתקנות. כמו כן, צירוף גובה המבנה שנבנה מעל גובה הקומה השניה מביא לכך שהתובע חרג בבניה מבניית שתי קומות שגובהן אינו עולה על הגובה המינימלי לפי תקנות התו"ב (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) (להלן: "תקנות התו"ב"). התובע מכחיש וטוען כי המבנה אינו נחשב "קומה" אלא נכלל בגדר שטחי שירות, ואין להביא את קומתו בחשבון בחישוב גובה הקומות שניבנו. אבהיר תחילה כי כפי שעולה מחומר הראיות "המבנה" הנ"ל הינו מבנה מלבני הבנוי מעל מוצא גרם מדרגות המגיע אל גג הקומה השניה. לפי תשריט לגבי מידות המבנה (שב"כ הנתבע הסכים לנכונות המשורטט בו) החלק העליון של תקרת הגג של הקומה השניה נמצא במרחק של 6.69 מטר מעל גובה הרצפה. במרווח זה כלולים חלל שבין הקרקע לתחילת רצפת קומה ראשונה (51 ס"מ),חלל קומה ראשונה (264 ס"מ) עובי תקרת קומה ראשונה (52 ס"מ) חלל קומה שניה (262 ס"מ) ועובי תקרת קומה שניה (40 ס"מ). מעל כל אלה נבנה מבנה מלבני המהווה קירות ותיקרה מעל מוצא חדר המדרגות אל גג הקומה השניה. גובהו מעל תקרת הקומה השניה (כולל עובי הגג שלו) הנו 226 ס"מ. הנתבעת טוענת בסיכומיה כי הגובה המינימלי המותר לפי תקנות התו"ב הנו 2.5 מטר לקומה בעוד גובה הבנין כולו שבנה התובע מגיע ל- 8.95 מטר. תקנה 17 לתקנות התו"ב מפנה לתוספת השניה המכילה הוראות מפורטות לגבי תנאים לפיהם יש לתת היתר בניה. סימן א' לתוספת השניה עוסק בין היתר בגבהים המינימלים לבניה. בסעיף 2.01 לסימן א' הנ"ל הוגדר "גובה": "גובה" - המרחק האנכי בין המפלס העליון של רצפה ובין המפלס התחתון של תקרה או תקרת משנה באותו חלל" בסעיף 2.03(א) לתוספת השניה הנ"ל מפורטים 11 סוגי פריטי מבנה שונים הבנויים לגובה ובצידם נקוב הגובה המינימלי. הגובה המינימלי "הארוך" ביותר הנקוב בין הפריטים הנ"ל הנו 2.75 מטר אולם זה מופיע בסעיף משנה 7 בצד המילה "חנות", ואינו מתאים לענייננו. מידת הגובה השניה בגודלה הינה 2.5 מטר והיא מפורטת בסעיפי משנה (4) ו(6), כאשר לענייננו מתאים סעיף משנה (4) הקובע : "2.03... (א)... (4) חדר הנועד למטרה עיקרית ושלא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת - 2.50". על פי תשריט המודד מתניה חן ציון (שעל נכונותו אין חולק, כאמור לעיל) גובה חלל הקומה הראשונה הינו בגובה 2.64 מטר וזה של חלל הקומה השניה הנו 2.62 מטר. נמצא אם כן כי הנתבע חרג מן הגובה המינימלי המותר לגבי כל קומה. באשר לחלל חדר המדרגות שניבנה מעל מוצא המדרגות, והואיל שאין מדובר בבניית "קומה" נוספת אלא בקירוי חדר שירות (חדר מדרגות), סבורני שאין הדבר מהווה הפרה של ההסכם שבין הצדדים לפיה יבנה התובע שתי קומות בלבד. הצדדים לא נתנו בהסכם דעתם לצורך בבניית מדרגות להגעה לגג הגם שלפי ההסכם ידעו כי על הגג יוצבו מתקנים דרושי תחזוקה כגון דודי שמש ו/או אנטנות (כמפורט בסעיף 4 להסכם). את החוזה יש לפרש פרשנות תכליתית תוך התחקות אחר אומד דעת סובייקטיבי של הצדדים ובהעדר אומד דעת סובייקטיבי, (כמו במקרה דנן) תוך התחקות אחר אומד דעת אובייקטיבי של צדדים סבירים מסוגם. אומד דעת שכזה מחייב פתרון של הגעה לגג. לצורך כך נבנו המדרגות. לא יעלה על הדעת כי אלה תישארנה חשופות לקליטת מי גשם (או אף שלג בצפת) אשר יתנקזו אל פנים הבנין. משמע, שהקירוי מעל מוצא המדרגות חיוני לפי המוסכם בהסכם. מדובר כמו כן במבנה יחסית קטן בשטחו (ביחס לשטח הקומה כולה) המצוי בחלק הרחוק ממרפסת התובעים, והשפעתו בהסתרת אור ו/או צל ו/או מניעת אויר מדירת התובעים הינה מזערית, נוכח גודלו הנ"ל. בניית המשך חלל המדרגות אל מעבר למפלס הגג מותרת עפ"י סעיף 7.00.81 (א)(1) לתוספת השניה לתקנות התיכנון והבניה ואינה נחשבת כבניית קומה נוספת. אזכיר לסיום הדיון בעניין מבנה חלל המדרגות, כי האיסור עליו מבססים התובעים את ההפרה, נקבע בסעיף 1 להסכם העוסק בבניית "2 קומות" ולא ניתן על כן להחשיב בתחשיב הגובה של הקומות, מה שאיננו מוגדר כ"קומה" אלא "חדר שירות". גם מסעיף 3 להסכם לא תבוא ישועה לתובעים לעניין טענת ההפרה שכן גג מבנה חלל המדרגות שטוח הוא. אני קובע לסיכום, כי הנתבע הפר הפרה יסודית את ההסכם נוכח בניית חללי קומות ראשונה ושניה העולים על המרווח המינימלי הקבוע בתקנות. הריסת הגג המשותף: בטענה זו אין ממש. בעדותו הודה ראובני למעשה כי בפועל, ועל אף שלא הוצמדו משפטית חלקי הגג המשותף לדירות השונות, משמש כל הגג שמעל דירה מסויימת לצרכיה של אותה דירה, היינו כי קיימת חלוקה של הגגות וקיימת "הצמדה" בפועל של כל גג אל הדירה שמתחתיו כנוהג מוסכם בין הצדדים דיירי הבניין. בנסיבות אלה, אין לקבל טענה בדבר גג משותף. מהראיות עולה כי הגג שנהרס ע"י הנתבע הוא זה שמעל דירתו. על כן נדחית טענת התובעים לעניין פגיעה בגג משותף. בניה מעל קיר משותף: בעניין זה היפנו התובעים לתמונות נספחים ח' וט' לתצהיר ראובני. מדובר בחלקו של קטע קיר שבין מגרשי הצדדים, המצוי בחלק המערבי של החלקה. מקטע זה פורקו כ-3 אבנים בקצהו (ראה התמונה נספח ח' לתצהיר ראובני) אולם הן הוחזרו למקומן, ועליהם נבנתה הגבהה בה אדון להלן בפרק הקרוי "בניית מעקות". בעוד התובעים טוענים כי מדובר בקיר משותף, טוען הנתבע כי מדובר בקיר שלו, הצמוד לקיר התובעים. בעניין זה נטל השיכנוע מוטל על התובעים. לכאורה עפ"י התמונה קיר זה הינו הקיר הצפוני של דירת הנתבע. מצפון לו אין בנייה של התובעים כלל. תמונה ט"ז שצורפה לתצהיר ראובני תומכת דווקא בטענות הנתבע שכן ניכר לפיה כי בחלק הצמוד הבנוי, קיים במבט מעל קיר כפול. על כן נדחית גם טענה זו. בניית מעקות: אין חולק כי הן מעל תקרת הקומה הראשונה והן מעל תקרת הקומה השניה בנה התובע בשוליים הגבהה מבלוקים, ועליה חגורת בטון. לטענת הנתבע, מדובר בבניית מעקות, שעה שהנתבע התחייב בסעיף 4 להסכם לא להקים על גגות המבנה מרפסות או מעקות. בתמונה בנספח ט' לתצהיר וולפינגר נראות ההגבהות הנ"ל. במפלס הקומה השניה ולכיוון מערב בנויים על גג הקומה הראשונה שני קירות המורכבים משכבות בלוקים (4 שכבות) ועליהן חגורת בטון. הקירות מקבילים זה לזה ובנויים על שולי הגג. את גג הקומה השניה סוגרת מסביב הגבהה של 2 בלוקים עליהם בנויה חגורת בטון. סבורני כי מדובר בהפרה של ההסכם, ואבהיר את דבריי. כפי שציינתי לעיל, את לשון ההסכם יש לפרש פרשנות תכליתית לאור תכליתו של החוזה. אין חולק, כי מטרת ההסכם הייתה שמירה על פרטיותם של הצדדים, וכן על מינימום פגיעה בנכס של התובעים מבחינת הסתרת אור ואויר. הדברים עולים במפורש מטעוני ב"כ הצדדים בסיכומיהם וכן מן העדויות. עיון בהסכם (וכך גם עולה מן העדויות) מלמד כי הוא מנוסח בלשון משפטית ואין חולק כי הוא נוסח בסיועם של ב"כ הצדדים במהלך הליך משפטי שנתקיים בפני בית משפט השלום בצפת. הצדדים נקבו בהסכם במונחים מחוק התכנון והבניה ואף הזכירו תקנות שהותקנו מכוחו (כך למשל לעניין "הגובה המינימלי" בו דנתי לעיל). לטענת הנתבע (כפי שעולה מתוך חוות דעתו של המומחה נעמן - מוצג נ/1), אין מדובר במעקות שכן על פי תקן ישראלי 1142 (אליו מפנה התוספת השניה לתקנות התכנון והבניה) נדרש שיהיה במעקה גובה שאינו פוחת מ - 105 ס"מ. יש בסיס לטענה כי ביטויים בהם השתמשו הצדדים בחוזה יש לפרש כאילו התכוונו הצדדים שתינתן להם המשמעות שיש להם בחוק התכנון והבניה או בתקנות שהוצאו מכוחו. פרשנות זו מתיישבת עם החזקה כי תכלית החוזה היא לשילובו בדין הכללי (לגבי חזקה זו ראה ספרו של א. ברק פרשנות במשפט , כרך רביעי, עמ' 603). יחד עם זאת, סבורני שאין באמור בתקן הנ"ל כדי להועיל לנתבע. סעיף 7.00.82 לתוספת לתקנות התיכנון והבניה עוסק בבניית מעקה בגג של בניין גבוה או בניין רב קומות (הבניין דנן איננו נכנס לאף אחת מן ההגדרות הנ"ל) וקובע כי מעקה שיש לבנות מעל הנ"ל ייבנה בהתאם לתקן ישראלי 1142. סעיף 7 לת.י. 1142 עניינו "גבה המעקה והמסעד". סעיף 7.2 לת.י. 1142 קובע: "גבה מעקה.... יהיה כנקוב להלן: ....... 7.2.4 גובה המעקה... על גגות... יהיה 105 ס"מ לפחות". הנה כי כן, התקן אינו מגדיר מעקה מהו, אלא עוסק אך ורק במידות המינימום של גובה המעקה הנדרש לבניין גבוה או רב קומות (כאמור, בית הנתבע איננו עונה לאף אחת מן ההגדרות הנ"ל). לגג בית התובע אין חובת התקנת מעקה כלל על פי חוק התכנון והבניה ותקנותיו. למונח מעקה יש לדעתי לתת את הפירוש הלשוני הפשוט של מונח זה תוך החלת החזקה שתכלית החוזה עולה מלשונו הטבעית והרגילה (ר' א. ברק "פרשנות במשפט" כרך רביעי, עמ' 581). במילון אבן שושן (הוצאה משולבת - שנת 2000) הוגדר "מעקה": ”גדר או קיר לא גבוה מסביב לגג שטוח, לגזוזטרה, למדרגות וכדומה העשויים למנוע את נפילתו של אדם למטה וכן להיות משען לו". ההגבהה שבנה הנתבע עונה לדעתי להגדרת המונח "מעקה" והיא עומדת בניגוד למוסכם בהסכם. בניית המעקה נוגדת במפורש את כוונת הצדדים. כפי שציינתי לעיל, (הדברים עולים גם מטיעוני הנתבע בסיכומיו) אחת המטרות שעמדה לעיני הצדדים בעת כריתת ההסכם, היתה שמירה על פרטיותם של הצדדים (ביניהם התובעים). הגבול בין היותו של גג סתם גג, לבין היותו מרפסת לא מקורה, הנו גבול דק ושברירי ובניית מעקות כפי שנעשה, תורמת לשבריריותו של גבול זה וקריסתו ולהפיכת הגגות למרפסות פתוחות. אין ספק כי מרפסת הנמצאת בשימושם של שוכרי דירות (כפי שעולה מהראיות, לצורך זה נבנה ושופץ הבניין) בצמידות ובשכנות ומעל למפלס חצר בית התובעים המערבית, יש בה כדי לתרום תרומה ממשית לפגיעה בפרטיות התובעים כשכנים. לסיכום עניין זה, גם אם פעל הנתבע על פי הציווי: - "כי תבנה בית חדש ועשית מעקה לגגך" (דברים כ"ב, ה) אין בכך כדי לפטור אותו מהתחייבותו על פי ההסכם, התחייבות אותה הפר עם בניית המעקות. סעדים בגין בנייה על החלקה הציבורית ממזרח: התמונות בנספח יא/1 לתצהיר ראובני מראות כי על גבי השביל הציבורי העובר ממזרח לחלקה 112 בנה הנתבע רחבה, נמוכה בכ-2 מדרגות ממפלס הריצפה של קומה א' של ביתו. מן השפה הדרומית של הרחבה (בסמוך לקצה המזרחי שלה) נבנה גרם מדרגות היורד דרומה. מקצהו הצפוני של אותה רחבה יורד קיר אנכי כלפי מטה באופן שנוצרה "מדרגה" בין המפלס הסמוך לבית התובעים למפלס הסמוך לבית הנתבע (ראה תמונות נספח יא/2 לתצהיר ראובני). ניכר כי השביל הציבורי הנ"ל נחצב טרם ביצוע ה"מדרגה" והרחבה הנ"ל. עיון בתשריט שצורף להיתר הבניה מלמד כי הוא לא כלל עבודות בניה אלו. לא הוצג בפני תשריט או היתר בניה המתירים ביצוע עבודות כנ"ל. ניתן אם כן לקבוע כי הרחבה הנ"ל וגרם המדרגות היורד ממנו דרומה, נבנו ללא היתר. לטענת התובעים הם זכאים לסעדים בנוגע לשטח הציבורי מכוח ההסכם. טענה זו נדחית. על מנת שייקבע שתחולת ההסכם הינה גם על השטח הציבורי על התובע להצביע לפחות על עיגון לשוני לעניין זה בהסכם, וזה לא נמצא. יש לבחון על כן האם זכאים התובעים לסעד זה מכוח הדין. עפ"י ההלכה הפסוקה, ע"מ שהתובעים יהיו זכאים לסעד של צו עשה/מניעה, עליהם להוכיח כי נגרם להם מטרד של ממש- במידה שעבודות הבניה בוצעו בהיתר, או אי נוחות כלשהיא - במידה שעבודות הבנייה בוצעו ללא היתר. (ראה ר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גולן לח(1) 281). בעניין זה העיד ראובני בתצהירו(סעיף 119 ) כי הבניה הנ"ל חסמה לחלוטין את הגישה לביתם מדרום, בשביל הציבורי. עוד טען כי בניה זו יכולה לערער את יסודות ביתו. עוד טען כי עקב הבניה סגר הנתבע 2 בורות ניקוז וכעת אין אפשרות לטפל בסתימות באותו מקור. עוד טען כי קודם לכן היו במקום מדרגות ברוחב 4 מטרים וכיום גרם המדרגות הוא ברוחב כמטר אחד לערך. הנתבע בתצהירו העיד כי בעבר היו במקום גרם מדרגות ושביל ציבורי ששימש את העוברים ושבים. לטענתו, שוחזרו המדרגות והשביל באופן מקצועי, תוך שימוש בביטון מזויין, לרבות שיפועים וסידורי ניקוז מעולים, שהביאו לשיפור ניכר במצב הניקוז לעומת המצב הקודם. בעת חקירתו הנגדית הודה ראובני כי בינתיים הרסה העירייה את הרחבה ואת גרם המדרגות הנ"ל. (עמ' 21 ש' 7-9). מדובר בשינוי נסיבתי עובדתי שיש להתחשב בו בעניין השיקול אם לתת את סעד צו המניעה, שכן דומה שעם הריסת אותו מבנה מתייתר הצו. מכאן, שהסעד בדבר צו לסילוק בנייה שנבנתה בשטח הציבורי, מתייתר. יתר על כן, בחקירתו הודה ראובני כי משפחתו עצמה השתלטה על שטח השביל הציבורי הסמוך לדירתה (עמ' 20 ש' 12) ובנתה שם גינה. מעדות המהנדס נעמן (עמ' 30 ש' 7 ואילך) עולה כי הגינה הנ"ל אף מגודרת באופן המונע מעבר על תוואי השביל הציבורי. פעולה שכזו מהווה חוסר ניקיון כפיים שיש בה כשלעצמה כדי לשלול מתן סעד של צו מניעה. לסיכום עניין זה אני דוחה את כל הטענות לקבלת סעד כלשהוא, בגין בניה בשטח הציבורי, ממזרח לחלקה. אוסיף בשולי הדברים כי הוכח בפני שהרשות המקומית, עירית צפת, אינה כזו הנוקטת פסיביות נוכח בניה ללא היתר על שטח ציבורי והא ראיה כי פעלה להריסת הבניה על השטח הציבורי. בידי התובעים מצויה על כן דרך אלטרנטיבית לפתיחה מחדש של השביל הציבורי. כניסת התובעים לשטח הנתבע: לטענת הנתבע, הפרו התובעים עצמם את ההסכם שכן לאחר חתימת ההסכם נכנסה התובעת לחלקת הנתבע, הטרידה את הפועלים ויצרה פרובוקציות. באופן שכזה נכנסה ונענעה מרזב שניבנה על מנת לעקור אותו. גם כלפי התובע נטען כי נכנס לבית הנתבע, הסתובב בו כבתוך שלו ואף שוחח עם הקבלן. התובעים בתגובה מכחישים כי נכנסו אל הנתבע לאחר כריתת ההסכם. את הטענה לכניסתו של התובע לחלקת הנתבע יש לדחות. ראובני הכחיש בעדותו כניסה שכזו והנתבע, כשנחקר על כך ונשאל אם ראה את התובע נכנס, השיב בהססנות רבה, שגם לגביה נחקר ע"י ב"כ התובעים (עמ' 35 ש' 14-11). את הטענה לכניסתה של התובעת לשטחו של הנתבע, אני מקבל. טענה זו לא נסתרה. התובע עצמו שלא נכח במקום לא יכול היה להעיד לגביה או להכחישה. הנתבע נחקר בעניין זה בחקירתו הנגדית וחזר על עדותו. עדותו לא נסתרה. התובעת לא הובאה להעיד עדות סותרת. על אף האמור, ההתחייבות שלא להיכנס לשטח הנתבע נקבעה בסעיף 15 להסכם, ולא נכללה (בסעיף 16) בין התניות שהפרתן היא יסודית. על כן אין היא מזכה בפיצוי המוסכם, אשר בהסכם נקבע לגביו שישולם עבור הפרה של תנאי יסודי. האם זכאי הנתבע לפיצוי בגין עיכוב בבניה: בעניין זה העלה הנתבע 2 טענות אותן אביא בתמצית להלן: הראשונה, לנזק בגין הפניה לבית משפט זה, הגשת בקשות בניים לרבות לצו מניעה שניתן ביום 5.2.01 במעמד צד אחד כצו גורף לגבי כל עבודות הבניה. בעניין זה, לאחר דיון במעמד הצדדים, ניתן ב- 11.3.01 צו האוסר: - ביצוע עבודות בניה בשביל הציבורי. - ביצוע עבודות בניה על גג קומה א'. - ביצוע השלמת מעקות. - שימוש בגג הבית של התובעים. הצו הנ"ל התיר ביצוע עבודות גמר בשלד המבנה שנבנה. השניה, לנזק בגין עיכובים מהגשת התנגדות למתן היתר בניה. (זו הוגשה ב - 18/11/01 כפי שמצויין על גביה, ראה נספח י' 1 לתצהיר הנתבע). טענות הנתבע בנוגע לעבודות של בניית מעקות על גגות קומות ביתו, נתקבלו לעיל בפסק דין זה. כמו כן, נקבע עקרונית כי לא היה רשאי לבנות על השטח הציבורי. נמצא אם כן, כי העיכוב בדין היה יסודו. על כן, לא זכאי התובע לפיצוי בגין צו המניעה הזמני שנתן בית המשפט. באשר להגשת ההתנגדות לועדה, הרי שלתובעים נשמרה הזכות לפי סעיף 14 רישא להסכם, לפעול בכל דרך חוקית. כתב התנגדותם לוועדה לתו"ב שהוגש ביום 18/11/01, מפרט שורה של עובדות שקדמו להגשת התביעה דנן ואף את עצם הגשתה. טענות הנתבעים בהתנגדותם בוססו על: - פלישה לשטח הציבורי. - פגיעה בגג משותף, בצנרת ובמערכת ביוב. הטענה בדבר הפלישה לשטח הציבורי, טופלה על ידי העיריה, עוד טרם הגשת ההתנגדות כך צויין בהתנגדות עצמה. יתר הטענות הועלו גם בתביעה דנן. כפי שנקבע לעיל, מבין הטענות הנ"ל נדחתה רק הטענה לפגיעה בגג המשותף. לפי העולה מנספחים י'/2 ו - י'/3 לתצהיר הנתבע, הוזמנו הצדדים פעמיים לשמיעת ההתנגדות (ב - 23.1.02 וב - 19.3.02). אולם, הנתבע לא טרח להוכיח בפני, אם נתקיים דיון, ובמידה שכן, האם נתקבלה ההתנגדות או נדחתה ומה משך העיכוב. (לטענת ב"כ התובעים בסיכומיו, דיון בהתנגדות לא נתקיים עד היום). לא הוכח אם כן כי העיכוב במתן היתר בניה נובע מטעמים הקשורים בתובעים. אשר על כן, אני דוחה את טענות הנתבע לעיכובי בניה בשל גורמים הקשורים בתובעים. לסיכום עניין האחריות: כפי שקבעתי לעיל, הפר התובע את הסכם הפשרה הן בשל בנית 2 קומות מעבר לגובה המוסכם בהסכם והן בשל בניית מעקות. הסעדים: במסגרת התביעה בת.א 1168/01 נתבקשו צו עשה וצווי מניעה שונים. לא נתבקש צו מניעה בנוגע לבניית 2 הקומות על מנת להקטין את חללם הפנימי לגובה המוסכם. (נתבקש צו לגבי מבנה חלל המדרגות אולם התביעה בגינו נדחתה). לעומת זאת, נתבקש צו מניעה בנוגע למעקות. במסגרת התביעה הכספית בת.א 2078/01, נתבקשו פיצויים בסך 200,000 ₪ בגין כל הפרה מהנ"ל. סבורני שפסיקת פיצוי מוסכם בגין המעקות, אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם מתן סעד של צו מניעה שיאסור הקמתם ויחייב כיום סילוקם. שכן, מקום בו ינתן צו מניעה, ההנחה היא כי הוא יבוצע וההפרה תתוקן. משכך, הנזק אותו צפו הצדדים בעת כריתת ההסכם כתוצאה של ההפרה, לא יהא קיים עוד ועל כן לא זכאים התובעים לפיצוי בגינו. מבין שני הסעדים הנ"ל, סבורני שיש להעדיף את צו המניעה שיביא להסרת המעקות שכן הדבר משתלב הן עם חובת התובעים על פי הדין לעתור למתן סעד שיקטין את נזקיהם והן עם חובת תום הלב בביצוע הסכם. באשר לבניית 2 הקומות, דומה שהנזק בהריסתן והבאתן למצב התואם את ההסכם, לא יפחת מהפיצוי המוסכם. כמו כן, הואיל שמדובר בנכס שיעמוד במקומו שנים רבות, ויתרת גובהו מעבר למוסכם אכן יש בה כדי לגרום להסתרת אור, שמש ומניעת אויר בעתיד (כאמור אין חולק שמטרות אלה עמדו לנגד עיני הצדדים בעת כריתת ההסכם, ראה סעיף 19 לסיכומי הנתבע), הרי שמדובר בנזק ממשי, ואכן הפיצוי המוסכם משקף ברמה סבירה נזק ארוך טווח זה. סוף דבר: בגין בניית 2 קומות המבנה מעבר לגובה המוסכם, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך של 200,000 ₪ שישאו ריבית והצמדה מיום הגשת התובענה הכספית - 23.9.01 ועד לתשלום בפועל. בגין בניית המעקים, ניתן בזאת צו מניעה האוסר בנייתם וכן מצווה על פירוקם והסרתם, לא יאוחר מיום 30.10.05. צו המניעה הזמני האוסר הנחת חומרי בניה ושימוש בגג הבנוי מעל דירת התובעים (בלבד) יהפוך לצו קבוע. כן ישלם הנתבע לתובעים הוצאות משפט (לרבות שכ"ט עו"ד) בסך 20,000 ₪ ומע"מ כדין. בניהמדרגותהיתר בניה