היתר בניה נס ציונה

רקע התובעת הנה חברה קבלנית העותרת להורות לנתבעת להשיב לה כספים, שנגבו ממנה ביתר ושלא כדין, עת בנתה בניין בן 22 דירות על חלקות 38-39 בגוש 3843, שבשטחה המוניציפאלי של הנתבעת. במהלך שנת 1993 הגישה התובעת בקשה למתן היתר לבנית בנין מגורים בן 17 יחידות דיור על חלקה 39 ובקשה זו אושרה על ידי ועדת המשנה. במהלך חודש יוני 1994 פנתה התובעת אל ועדת המשנה ובקשה לקבל את היתר הבניה בשני שלבים, וזאת, מחמת סיבות כלכליות ועוד בקשה להאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר. ביום 30.6.94 התכנסה ועדת המשנה והחליטה להאריך את תוקף ההחלטה, אך לא לאשר ההיתר בשלבים. בשולי החלטה זו צויין, כי ההחלטה לאשר בניה תבוטל בתום שנה ממועד ההודעה, אם לא יוצא ההיתר במשך התקופה האמורה. התובעת פעלה, איפוא, להוצאת היתר עבור בנין בן 17 יחדות דיור וביום 6.6.95 הוצא לה ההיתר המיוחל, זאת לאחר שביום 18.5.95 שילמה התובעת אגרות והיטלים. (להלן: "היתר א'"). לטענת התובעת, כי אז לאחר הוצאת היתר זה היא החלה לבצע פעולות בשטח באופן רציף ומתמשך. התובעת טוענת, כי בסמוך לחלקה 39, בה בוצעו עבודות הבניה, שכנה חלקה 38, שגודלה כ- 450 מ"ר ובה עמד מבנה קטן ומכוער. מנהל הנתבעת ניסה להגיע להסכם קומבינציה עם בעלי חלקה 38, עוד קודם להוצאת היתר א' , אך ללא הצלחה. רק משהחלו עבודות הבניה בחלקה 39 החליט בעלי החלקה הסמוכה להתקשר בעסקת קומבינציה ולפיכך, פנתה התובעת בשנת 1996 בבקשה לאיחוד חלקה 39 עם חלקה 38 ומבוקשה אושר לה ביום 12.12.96. במקביל להגשת בקשת האיחוד הגישה התובעת בקשה חדשה לבנית בנין מגורים בן 22 יחידות דיור. התובעת טוענת, כי התכוונה אך להגדיל את שטחי הבניה באמצעות תוספת שטחים להיתר הראשון והוספת 5 יחידות דיור, אלא שמנהל מדור רישוי אצל הנתבעת, מר שולם גלזר (להלן: "שולם") דרש, כי בסעיף "מהות הבקשה" יכתב, כי הבקשה הנה בגין מבנה מגורים חדש בן 22 יחידות דיור וכך נעשה. למנהל התובעת, מר נתנאל דרמן, (להלן: "דרמן"), הובהר, לטענתו, כי רישום זה יקצר את הליך הוצאת ההיתר. עוד נטען, כי שולם ייעץ לדרמן לחדש בו זמנית את היתר א', על מנת שזה לא יפקע והעבודות בשטח לא יעוכבו. ביום 9.12.96 אישרה הועדה את הבקשה החדשה בתנאים. לאחר הגשת הבקשה בנוסחה האמור, קרי, בקשה חדשה לבנית בנין בן 22 יחידות דיור, הבינה התובעת, כי תשא בתשלומים גבוהים יותר מאשר היתה נושאת בהם לו היתה עותרת אך להוספת שטחים ו- 5 יחידות דיור ולפיכך, פנתה ביום 19.3.97 אל ועדת המשנה בבקשה לשינוי מהות הבקשה, כך שירשם בה "תוכנית שינויים, תוספות שטח והוספת חמד יחידות דיור." במקביל, עתרה התובעת לחידוש היתר א' . ביום 16.4.97 החליטה ועדת המשנה שלא לשנות את מהות הבקשה, שכן קבעה, כי מדובר בבקשה להקמת בנין חדש ולא בבקשה לשינויים וכך הוצא לתובעת ביום 30.6.97 היתר לבנית בנין מגורים בן 22 יחידות דיור והריסת המבנים הקיימים (להלן: "היתר ב' "). יצויין, כי ביום 16.4.97 החליטה הועדה אף לחדש את היתר א' למשך 3 שנים נוספות. עובר למתן היתר ב' וביום 19.6.97 שילמה התובעת את האגרות וההיטלים, שהוטלו עליה. ביום 25.1.99 אושר לתובעת לבצע תוכנית שינויים של תוספת מחסנים והגדלת שטחים עקריים בנכס (להלן: "היתר ג' "). בגין שטחים אלה חוייבה התובעת ביום 3.3.99 בתשלום אגרות והיטלים. כפי שצויין לעיל, כי אז התביעה היא להשבת כספים, שנגבו על ידי הנתבעת כאגרות והיטלים ולטענת התובעת, נגבו ממנה שלא כדין. בתיק זה העידו בפני שניים - מנהל התובעת,מר דרמן נתנאל ומנהל מדור רישוי בנתבעת, מר שולם גלזר. ככל שמדובר בעדותו של דרמן, הרי שמדובר בעדות יחידה של בעל דין, עליה חלים כללי סעיף 54 לפקודת הראיות. נבחן כעת טענות התובעת. היטל תעול החוק הרלבנטי לעניננו הנו חוק עזר לנס ציונה (תעול), התשנ"ה- 1995 (להלן: "חוק התעול"). ויצויין, כי עובר למועד פרסומו של חוק זה לא היה בתוקף חוק עזר אחר שענינו תעול. התובעת טוענת, כי הנתבעת לא היתה זכאית לגבות היטל תעול, מכח חוק התעול, באשר לא עמדה בדרישות החוק. התובעת מפנה אל סעיף 2 לחוק התעול, לפיו: "(א) העיריה רשאית להתקין תעול במקומות שונים באזור האסוף ולחייב את בעלי הנכסים בתשלומי היטל תעול, בשעורים שנקבעו בתוספת. (ב) החליטה המועצה על התקנת תעול, יודיע ראש העיריה, על ההחלטה לבעלי הנכסים בפרסום הודעה על כך בשני עתונים יומיים הנפוצים בתחום העיריה." התובעת טוענת, כי הנתבעת לא החליטה על התקנת תעול וממילא לא הצליחה להראות, כי פרסמה החלטה זו, כנדרש על פי חוק העזר ואף לא בצעה עבודות תעול בפועל, שכן מדובר באזור וותיק, אשר העבודות השונות בוצעו בו לפני שנים רבות. הנתבעת מפנה אל החלטה שנתקבלה על ידי מועצת העיריה של נס ציונה ביום 20.9.95 בדבר התקנת מערכת תעול. התובעת טוענת, כי החלטה זו הנה כוללנית ואינה עומדת בדרישות סעיף החוק. פרוטוקול ישיבת מליאה מיום 20.9.95 הוגש לתיק (נספח טז' לתצהיר שולם). וכך הוחלט באשר לתעול: "להטיל את היטל התעול בשלבים, בהתאם לאמור בהודעה לבעלי הנכסים על התקנת תעול, המצורפת להחלטה זו.(מסומן בנספח א' לפרוטוקול). למבנה קיים, תנתן האפשרות לשלם ב- 12 תשלומים עם הצמדה ללא ריבית ולמבנים חדשים, התשלום במזומן בלבד." לתיק צורף אף אותו נספח א' לפרוטוקול ולפיו: "בתוקף סמכותה לפי חוק העזר… החליטה מועצת העיר נס ציונה על התקנת תעול בתחום העיר וגביית היטל מבעלי הנכסים, כמפורט להלן : לפי היקף העבודות שבבצוע והיקף העבודות הצפוי בעת פרסום הודעה זו, היטל מוטל על נכסים המשמשים לתעשייה ולמסחר וכן על בניה חדשה ותוספות בניה." (ראה נספח י"ז לתצהיר שולם) (הדגשה שלי- א.ב.נ.). מן האמור לעיל עולה, כי ככל שמדובר בהחלטותיה של הנתבעת, הרי שעמדה בחובותיה על פי חוק. נכון הוא, כי הנתבעת לא הציגה מסמך כלשהו שיהא בו כדי ללמד אודות פרסום ההחלטה בעתונות, כדרישת החוק, אלא שמנספח י"ז עצמו נלמד, כי ההחלטה נשלחה לתושבי העיר ויש לקבוע, כי כוונת המחוקק, להביא דבר קיומה של ההחלטה לידיעת הצבור - הושגה. עוד טוענת התובעת, כי עבודות התעול באזור האסוף נעשו לפני יום 1.6.95, מועד פרסומו של חוק התעול וכי הנתבעת לא הצליחה להראות, כי בצעה עבודות תעול בפועל, עבודות הדרושות לצורף חיוב בהיטל תעול. התובעת מפנה אל עדותו של שולם, שהעיד, כי עבודות תעול בוצעו מאמצע שנות השמונים. התובעת טוענת, כי קיימת חפיפה מהותית בין עבודות התעול, על פי חוק התעול לבין עבודות המוגדרות בחוק הסלילה ולפיכך, לטענתה, היה על הנתבעת להפחית מחיובי האגרות והיטלי הפתוח שהיא גובה את אותם סכומים שכללה בעבור תעול בתחשיביה האחרים, שנעשו טרם בצוע עבודות התעול. מאחר שלא בוצעה הפחתה כלשהי, כי אז, כך התובעת, יש לראות בחלק מהיטל התעול כב"מס", שנועד להעשיר את קופת העיריה. מעדותו של שולם נלמד, כי אכן בוצעו עבודות תעול עובר לכניסת חוק התעול לתוקף, שכן כך העיד: "ש. מאיזה שנה יש תשתית תעול ברחוב תל- אביב נס ציונה? ת. חוק עזר לתעול נחקק, פיזית תשתית תעול נעשית לפי ידיעתי מאמצע שנות השמונים. אני יודע שבאמצע שנות השמונים עשו תעול ברחוב הראשי, קרי, רחוב ויצמן. לפני כן הרחיבו תעלות קיימות ברחוב ראובן שרחוב תל- אביב מתחבר אליו." (ראה עמ' 28 שו' 22-25). ואולם, אין להסתמך על אמירה זו ולקבוע, בהסתמך עליה, כי הנתבעת לא הוכיחה, כי בצעה בפועל עבודות תשתית. על פי הקבוע בסעיף 1 לחוק התעול, הרי שאזור האסוף, שנקבע בו הנו "תחום עריית נס- ציונה" ולפיכך, זכאותה של הנתבעת לגבות היטל תעול, אינה מותנית בבצוע עבודות תעול בסמוך למבנה המוקם דווקא, אלא שכל עבודת תעול ברחבי אזור האסוף, קרי, ברחבי נס ציונה, מקנה זכות גביה. משכך, יש לקבוע, כי התובעת לא הצליחה לסתור את טענת הנתבעת ולפיה, לאחר כניסת חוק התעול לתוקף בוצעו באזור האסוף עבודות במערכת התעול, המחייבות בהיטל תעול. באשר לטענת התובעת לגבי קיומה של חפיפה בין עבודות סלילה לבין עבודות תעול, המצדיקה הפחתה בהיטלים אחרים, על מנת שלא ליצור כפל גביה או גביה, הנכנסת בגדר "מס", הרי שטענה זו לא הוכחה כלל על ידי התובעת. המדובר בטענה שהועלתה ללא תשתית ראייתית ראויה וללא תחשיבים כלשהם. אני ערה לכך, כי התובעת דרשה ובקשה מן הנתבעת לקבל לידיה מסמכים ממסמכים שונים, שיסייעו לה בתביעתה, שכן מסמכים אלה מצויים בחזקתה של הנתבעת וכי לא זכתה לקבל מרבית המסמכים להם עתרה, יחד עם זאת, את טענתה זו של התובעת ביחס לחיובים הכפולים היה עליה להוכיח גם ללא קבלת המסמכים, על ידי הגדרת העבודות המבוצעות במסגרת עבודות סלילה והעבודות המבוצעות במסגרת עבודות תעול ועל ידי הצגת הנתונים הכספיים הרלבנטיים, באמצעות חו"ד דעת מומחה, אלא שכזאת לא נעשה וטענתה זו של התובעת נותרה סתמית ובלתי מוכחת. טענתה העקרית של התובעת באשר לחוק התעול מופנית אל ההיתרים, שהוצאו לה לצורך המבנה. אין מחלוקת, כי ככל שמדובר בהיתר א', קרי, ההיתר המתייחס לבניית 17 יחידות דיור, אשר הוצא לתובעת ביום 6.6.95 לא היתה הנתבעת זכאית לגבות היטל תעול, והסכומים שנדרשה התובעת לשלם עבור היתר זה, אכן לא כללו היטל תעול, מכח חוק עזר, שנכנס לתוקפו לאחר מועד בצוע התשלום. התובעת טוענת, כי ההנחיה שניתנה לה על ידי הנתבעת להגיש בקשה חדשה לבניית בנין בן 22 יחידות דיור תחת להגשת בקשה להוספת 5 יחידות דיור, היתה נסיונה הנואל של הנתבעת להחיל את סעיפי חוק התעול על כלל המבנה. התובעת טוענת, כי היתר א' העוסק ב- 17 יחידות הדיור הראשונות מעולם לא פקע, וכי ממועד הוצאתו ואילך בצעה היא ברצף עבודות בניה ואשר על כן יש להתייחס להיתר ב' כאילו מתייחס הוא אך ל- 5 יחידות הדיור הנוספות, אשר ניתן לגבות היטל תעול רק בגינן. הנתבעת טוענת, כי יש לדחות טענותיה אלו של התובעת, באשר היתר א' פקע גם פקע, מה גם שהתובעת לא הצליחה להראות, כי בצעה ברצף עבודות בניה לאחר הוצאת היתר א' והוסיפה, כי ככל שמדובר בבקשה לבניית בנין בן 22 יחידות דיור, הרי שמדובר בבקשה חדשה, המתייחסת למבנה חדש ושונה מזה אליו התייחסה הבקשה לבניית מבנה בן 17 יחידות דיור. לאחר ששמעתי העדויות ועיינתי במוצגים, שהוגשו לתיק אני קובעת כדלקמן: התובעת לא הצליחה לשכנעני, כי לאחר הוצאת היתר א' פעלה באופן רצוף ושוטף לבצוע עבודות בניה. המדובר בטענה, שהנה בידיעתה המוחלטת של התובעת ואשר אין היא נזקקת לצורך הוכחתה למסמך כלשהו מאת הנתבעת, על אף זאת, לא עמדה התובעת בנטל המוטל עליה ולא הצליחה לשכנע,כי אכן בצעה עבודות שוטפות. דרמן הצהיר בסעיפים 3.5 ו- 3.6 לתצהירו, כי "עם קבלת היתר הבניה הראשון החלה התובעת בעבודות הבניה והריסת המבנה הישן בשטח באופן רציף ומתמשך. כך למשל בוצעו עבודות כמפורט להלן: עבודות פרוק והריסה של המבנה הישן. תכנון ביוב תוכניות בטיחות אש עפר וחפירה עבודות חשמל מטעם חברת החשמל חפירת בדיקה אינסטלציה תכנון קווי בזק מים תכנון מתקני תברואה התובעת צרפה להוכחת טענתה זו, בדבר קיומן של עבודות רצופות אסופת מסמכים, שסומנו נספח ג 1-5 לתצהיר דרמן. עיון במסמכים אלה ילמדנו, כי המסמכים, המתייחסים לחברת החשמל, לתכנון קווי בזק, לתכנון מתקני תברואה ולתכנון מתקני בטיחות אש, הוצאו כבר בשנת 1993, כאשר היתר א' הוצא כשנתיים מאוחר יותר ועל כן אין בהם כדי ללמדנו אודות בצוע עבודות לאחר הוצאת ההיתר. מן המסמכים המתייחסים לבצוע חפירת בדיקה והצלה לענין רשות העתיקות, נלמד, כי עבודה זו התבצעה בסמוך למועד הוצאת ההיתר, אלא שאין בכך כדי ללמדנו על בצוע עבודות בניה באופן רצוף ומתמשך. דרמן עצמו בעדותו לא יכול היה להסביר אלו עבודות בוצעו בפועל ובאופן שוטף לאחר הוצאת היתר א' והסתפק בהפניה לסעיפי התצהיר, כאילו בעצם הצהרתם יש כדי להעניק להם משקל. יש לקבוע, איפוא, כי התובעת לא הצליחה לשכנע, כי לאחר הוצאת היתר א' פעלה באופן רצוף ושוטף בחלקה. עוד יש לבדוק את תוקפו של היתר א'. בהיתר זה צויין, כי תוקפו יפקע בתום שלוש שנים מיום נתינתו ואולם, מן המצוי בתיק נלמד, כי לאחר הוצאת היתר א' לא בצעה התובעת עבודות בניה שוטפות ועל כן, תוקפו של היתר זה פקע, בהתאם לקבוע בתקנה 20 (ד) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תניו ואגרות) התש"ל- 1970. לתיק הוגש מכתבו של דרמן אל הועדה המקומית, נושא תאריך 19.3.97 ובו מבקש הוא לחדש את היתר א' ומסביר הוא את העכובים בבצוע עבודות הבניה בכך שנאלץ לפנות לערכאות על מנת לפנות דיירים מהמגרש. (ראה נספח ז' לתצהירו ). אם היה ההיתר בתוקף, מדוע מצאה התובעת לנכון לפנות בבקשה לחידושו? לדרמן לא היתה תשובה טובה בעדותו. זאת ועוד; לתיק הוגש מסמך, המלמד, כי ביום 27.3.97 התרה מפקח בניה בתובעת, כי היא מבצעת עבודות בניה בלא היתר (נ/4 ). ללמדך, כי בזמן אמת סברו שני הצדדים, כי תוקפו של היתר א' פקע. דרמן טען, כי לא קבל מכתב זה ואולם, ממכתבו שלו נושא תאריך 19.3.97, אותו נספח ז' לתצהירו, נלמד, כי הוא עצמו ידע, כי תוקפו של היתר א' פקע. יש לקבוע, איפוא, כי תוקפו של היתר א' פקע וכי היתר זה חודש, בהתאם להחלטת ועדת המשנה מיום 19.6.97. התובעת טוענת, כי לא היה כל מקום להוציא היתר חדש לצורך בנית הבנין ב 22 יחידות הדיור, שכן היה בידה היתר להקמת בנין הן 17 יחידות דיור וכי כל שנדרש ממנה היה אך להוסיף בניה בסדר גודל של 5 יחידות דיור. בענין זה אני מאמצת את גרסת הנתבעת ולפיה, הבנין הכולל 22 יחידות דיור הנו בנין שונה מזה שהכיל 17 יחידות דיור ועל כן אין לאמר, כי התובעת החזיקה בהיתר ביחס לבנין בן 17 יחידות וכי אך התכוונה להוסיף 5 יחידות לבנין זה. היתר א' הוצא לתובעת רק בגין בניה בחלקה 39 ואילו ההיתר השני התייחס לבניה בחלקות 38 ו- 39. דרמן בעדותו ניסה לטעון, כי אכן מדובר אך בהוספת 5 יחידות דיור: "בבנין המקורי היו 4 דירות וכעת 5 דירות בקומה. אותו חדר מדרגות ומעלית. התוספת היא דירת שלושה חדרים שהוספנו. כל היתר נשאר באותו מקום." (ראה עמ' 13 שו' 26- 27 ). דרמן לא הכחיש הטענה, כי בשל הוספת דירה זו השתנה שטח הבניה ועוד נתייחס אל עדותו ובה טען, כי בגרמושקה, אותה הביאו הוא או האדריכל מטעם התובעת למשרדי העיריה נכתב, כי מדובר בבקשה להגדלת מס' יחידות דיור ושטחי בניה. דא עקא, שהתובעת לא הציגה את אותה גרמושקה, בטענה, כי לא מצאה מסמך זה בין מסמכיה. ומנגד, שולם, שהנו טכנאי בנין, טען בעדותו, כי היתר ב' מתייחס לבנין שונה במהותו מן הבנין, אליו התייחס היתר א': "אם אני מתבקש להתייחס לתוכנית ההעמדה, בנין ראשון היה ממוקם על חלקה 39 וזאת לפי נ/ 2 ההיתר מ 95' … זה בנין בצורתו, מבחינת היסודות, כמות הדירות והיקף הבניה, פירי הממד"ים, זה בנין לגמרי אחר מאשר זה שהוצא בהיתר בניה מס'… , שהוא הבנין שממוקם על שתי החלקות שאוחדו." (ראה עמ' 24 שו' 25-28). וכן יש לצטט עדותו בעמ' 25 לפרוטוקול שו'1-9: " …זאת אומרת, אם הבנין היה מרוחק מהגבול הדרומי של חלקה 38 ב- 5 מטר, אז היום הוא היה מרוחק ב- 5 מטר מהגבול הצפוני של אותה חלקה. קו הבנין החזיתי נשאר אותו קו הבנין. נשאר אותו קו בנין, פשוט הבנין הוא בנין אחר לגמרי…." (הדגשה שלי- א.ב.נ.). מאחר שהנטל להוכיח, כי מדובר באותו בנין ממש מוטל על כתפי התובעת, אשר עתרה בבקשתה החדשה לקבל היתר לבנין בן 22 יחידות דיור, יש לקבוע, כי לא עמדה בנטל זה ולא הצליחה להוכיח ולשכנע, כי הבנין החדש, הכולל 22 יחידות דיור, העומד על שתי חלקות ואשר מבחינת היסודות, פירי הממדים והיקף הבניה הנו זהה לבנין בן 17 יחידות הדיור, שכאמור היה לעמוד על חלקה אחת בלבד. יש לקבוע, איפוא, כי הבנין בגינו נתבקש היתר ב' הנו בנין שונה מן הבנין בגינו הוצא היתר א' ועל כן רשאית היתה הנתבעת לחייב בהיטל תעול בגין בנין זה בן 22 יחידות דיור. וראוי אף לצטט מעדותו של דרמן ולפיה: " …היה לנו היתר אחד ראשון על 17 יחידות דיור, התחלנו בעבודות בניה כלשהן, שדיברנו עליהן קודם לכן ופורטו בתצהירי. בשלב מסוים, הגענו לכדי הסכמה עם החלקה השניה. מטבע הדברים הגשתי בקשה להיתר חדש ל 22 יחידות דיור וזו האמת." (ראה עמ' 16 שו' 20-23 ) (הדגשה שלי- א.ב.נ ). התובעת טוענת עוד, כי אם היתה רשאית לגבות היטל תעול היה עליה לעשות כן רק בגין תוספת הבניה, כלומר בניכוי המבנה הישן שעמד בחלקה ואשר נהרס על ידה. אין מחלוקת, כי עובר לפרסומו של חוק התעול לא היה בתוקף חוק עזר אחר, שמכוחו נגבה היטל תעול ועל כן אין לקזז מן ההיטל שנדרשה התובעת לשלם בגין ההיתר סכומים שמעולם לא שולמו בגין המבנה הישן והקרקע. לסיכום פרק זה יש לקבוע, כי ההיתר החדש הוצא לאחר כניסת חוק התעול לתוקף ולאחר החלטת המועצה להטיל היטל תעול, החלטה שנשלחה לתושבים, ועל כן רשאית היתה הנתבעת לגבות היטל תעול ביחס ל 22 יחידות הדיור ויש לדחות עתירת התובעת להשבה בגין היטל זה. היטל סלילה החוק הרלבנטי לעניננו הנו חוק העזר לנס ציונה (סלילת רחובות), תשל"ו- 1976 (להלן: "חוק הסלילה"). התובעת טוענת, כי לא היה מקום לחייבה בהיטל סלילה, בשל נימוקים שונים, כפי שיפורטו: א. הנתבעת לא עמדה בתנאים המקדמיים, הקבועים בחוק הסלילה, קרי, הכרזת רחוב, הקצאת חלק ממנו לכביש וכד'. בענין זה כבר נפסק מפי כבוד הנשיא ברק בע"א 1869/97, 1842 כי אין מדובר בחובות מהותיות, שאי קיומן מביא לבטול החיוב ויש לאמץ קביעה זו גם לעניננו. ב. סלילת הרחוב הגובל בוצעה טרם כניסת חוק הסלילה לתוקף ואין להחיל את הוראות חוק העזר על סלילה שבוצעה עובר לכניסת החוק לתוקף. התובעת צרפה לתצהיר מטעמה חוות דעת של מפענח תצ"א מיום 29.8.00, אשר נטען, כי הנתבעת הגישה את חוות דעתו בתיק אחר בו נתבעה, שומה אחרת, שניתנה לה וכן, הערכת השבחה. התובעת לא העידה איש מבין עורכי מסמכים אלה ויש לקבוע, על כן, כי מדובר בעדות שמיעה. ואולם, גם אם נלך לקראת התובעת ונעיין בחוות הדעת, אשר לטענת התובעת השתמשה בה הנתבעת בהליך משפטי אחר בו היתה מעורבת, לא נוכל ללמוד דבר לעניננו. בחוות דעתו, ציין מפענח התצ"א, כי בדק רוחבו של כביש ברחוב תל-אביב בנס ציונה, הוא הרחוב הרלבנטי לעניננו, מול חלקה 77 בגוש 3843 ומול חלקה 113 בגוש 3637. דא עקא, שהנכס נשוא תיק זה נבנה על חלקות 38 ו- 39 בגוש 3843 וחחות הדעת אינה מדברת עליהן. מעדותו של שולם ניתן ללמוד, כי בסביבות שנת 1977 הסתיימו עבודות הרחבת הכביש ברחוב הגובל, הוא רחוב, תל-אביב. (ראה עמ' 28 שו' 8-11 ) ואולם לא הוברר מתי החלו פעולות אלו. סעיף 20 לחוק הסלילה קובע, כי הוראותיו יחולו לגבי רחובות, שסלילתם החלה מיום 1.9.75, כאשר על רחובות שסלילתם החלה קודם לכן, אף אם נסתיימה הסלילה לאחר יום 1.9.75 יחולו הוראות חוק העזר הקודם, המטיל דמי השתתפות. הנתבעת שיגרה לתובעת דרישת תשלום מכח חוק הסלילה. יש לקבוע קיומה של חזקת תקינות מנהלית ולפיה, דרישה זו מבוססת על הנתון, לפיו, הסלילה החלה לאחר יום 1.9.75. לו רצתה התובעת לערער חזקה זו היה עליה להראות, כי סלילת הרחוב החלה עובר ליום 1.9.75, אך היא לא עמדה בנטל זה. ג. התובעת טוענת, כי חוייבה בהיטל סלילה בתעריף בשעור של 35%, בהתאם לחוק הסלילה, אלא שלא היה מקום לחייבה כך, שכן שולם העיד במסגרת חקירתו הנגדית, כי הרחוב הגובל הורחב בשנת 1997 עד לכדי 10 מטר ומשכך, יש להחיל את הקבוע בסעיף 9 (א) (3) לחוק הסלילה ולפיו: "היה רוחבו הממוצע של הכביש שבעדו שולמו הוצאות סלילה כאמור, למעלה מ- 9 מטרים, יהיו בעלי הנכסים הגובלים פטורים מתשלום כל היטל בגין הרחבתו." לטעמי, אין להחיל את הסעיף הנ"ל בעניננו. קריאת סעיף 9 האמור, תלמדנו, כי מחוקק המשנה קבע תעריפים מופחתים בגין כבישים שנסללו בעבר ואשר בגינם שולמו דמי השתתפות, כאשר לאחר מכן הוחלט על הרחבתם. כוונת מחוקק המשנה היתה, כי מקום בו שולמו בעבר דמי השתתפות בגין כביש שרוחבו היה מעל 9 מטרים- אין לחייב בהמשך בהיטל בגין הרחבתו. התובעת לא הצליחה לשכנע, כי בגין עבודת הרחבת הכביש עד לרוחב של 10 מטרים שולמו דמי השתתפות ובעצם נכון יותר לקבוע, כי בגין הרחבה זו נדרשת היא לשלם את ההיטל, נשוא תיק זה. ד. טענה נוספת בפי התובעת והיא, כי אין לחייבה בהיטל סלילה לאחר שבצעה סלילה עצמית לאורך חלק נכבד מן הרחוב הגובל. התובעת צרפה לתצהירה מסמכים שונים, מהם בקשה ללמוד אודות הוצאות, שהוציאה עקב בצוע הסלילה העצמית. מן המצוי בתיק ניתן ללמוד, כי התובעת אכן בצעה עבודות סלילה מסוימות ברחוב הגובל, אלא שהנתבעת טוענת, כי מדובר בעבודות פתוח סביבתי, המוטלות על כל קבלן,ואין לאמר, כי מדובר בעבודות סלילה. אין מחלוקת, כי התובעת בצעה, כחלק מעבודות הבניה, אף עבודות סלילה מסוימות, שהנן חלק מאותו פתוח סביבתי, מחוייב המציאות. הנטל להוכיח, כי עבודות הסלילה חרגו מאותו פתוח הכרחי מוטל על כתפי התובעת ויש לקבוע,כי לא הרימה אותו. דרמן הוא היחיד שהעיד בפני לענין עבודות הסלילה, אך בעדותו זו אין די, במיוחד מקום בו מדובר בעדותו של בעל הדין עצמו. גם בצרופם של המסמכים השונים, שנועדו ללמד אודות ההוצאות שהוציא, אין די שכן צריך היה להשוות בין ההוצאות שהיה מוציא לו היה סולל רק קטע קטן מכח עבודות פתוח, לבין ההוצאות שלטענתו הוציא מקום בו סלל חלק ניכר מהרחוב. עוד אתייחס אל מכתב שצרף דרמן לתצהירו ןאשר סומן נספח ל'. המדובר במכתבו של סגן מהנדס העיר מיום 27.7.98, המאשר, כך התובעת, כי היא בצעה עבודות סלילה. וכך נכתב במכתב זה : "הריני לאשר בזה לחברת נתנאל דרמן בע"מ לבצע עבודות פתוח במדרכה ובכביש ברחוב תל-אביב 4 מול הבנין החדש." על פי נוסחו של המכתב, הרי שאין בו כדי לבסס את גרסת התובעת, שהרי מכתב זה מציין קיומן של עבודות פתוח מול הנכס. כך לטעמי יש גם לקרוא את טענת הנתבעת, שהתובעת מסתמכת עליה, כמוצאת שלל רב ולפיה, בעבר לא בצעה עבודות סלילה בצמוד לנכס, מאחר שבעלי החלקה לא הסיגו את גדר חלקתם. בסופו של יום, אינני יכולה לקבוע, כי התובעת בצעה עבודות סלילה החורגות מבצוע עבודות סלילה במסגרת פתוח סביבתי ואשר על כן, יש לדחות עתירתה להשבה ככל שמדובר בהיטל סלילה. ה. לחלופין טוענת התובעת, כי אם יקבע, כי סלילת הרחוב החלה לאחר יום 1.9.75, הרי שיש לקבוע, כי חלוף הזמן שממועד סיום הסלילה, שנת 1977 ועד הוצאת החיוב, שנת 1995-1996שולל את סמכות העיריה לגבות ההיטל. התובעת מפנה בכך אל פסיקת כבוד השופט אנגלרד בע"א 889/01 עירית ירושלים נגד אל עמי ייזום השקעות ובניה בע"מ (להלן:"פסק דין אל עמי"), אשר אימץ את קביעתה של כבוד השופטתרות אור בה.פ.474/99, עליה ערערו בפסק דין אל עמי. הנתבעת טוענת, כי אין להחיל בעניננו את הלכת אל עמי, שכן נתוני תיק זה שונים באופן משמעותי מנתוני התיק שבפני. מעיון בהלכת אל עמי, יש לקבוע, כי נתוניו השונים של תיק זה אינם רלבנטיים להכרעה המתייחסת לסמכות העיריה לחייב בהיטל בגין סלילה שבוצעה שנים רבות קודם לכן. כבוד השופטת אור, אשר פסיקתה אומצה על ידי בית המשפט העליון בדקה את סעיפי החוק הרלבנטי, קרי, חוק עזר לירושלים (סלילת רחובות), תשל"ד- 1975 וכל שעלינו לעשות הוא לבחון חוק זה אל מול החוק הרלבנטי לעניננו. כבוד השופטת אור מצטטת את סעיף 5 לחוק העזר שם ולפיו, החייבים בהיטל הנם: "(1) מי שהיה בעלי הנכסים הגובלים בעת תחילת הסלילה; אולם לגבי בניה חדשה, תוספת בניה ובניין חדש, כאמור בסעיף 8, שהוחל בבניתה לאחר תחילת הסלילה, יחול חיוב בהיטל על מי שהם בעלי הנכסים הגובלים בעת תחילת הבניה החדשה, הבניה הנוספת או הבנין החדש, האמורים לפי הענין." וכך קובעת כבוד השופטת אור: "אם כוונת מחוקק העזר הייתה שכל מי שמקבל היתר בניה לבנות בנכס שיש בגבולו כביש סלול משכבר הימים- חייב בהיטל סלילה לפי התוספת, היה עליו לקבוע זאת בחוק העזר "ברחל בתך הקטנה". משלא עשה כן- יש להתייחס למונח "תחילת הסלילה" כתקופת זמן שמתחילת הסלילה ועד לסיומה, ולא להרחיב מונח זה כתקופה חסרת מועד סיום, עד קץ הימים, ללא אמירה מפורשת בחוק העזר בכיוון זה. מאחר שאין מחלוקת, כי המבקשת רכשה את הנכס- לאחר שסלילת כביש גולומב הסתיימה זה מכבר, שוב לא ניתן לחייב אותה לשלם "היטל סלילה" של כביש שסלילתו הסתיימה לפני רכישת הנכס ולפני הגשת הבקשה להיתר בניה". בית המשפט העליון, כאשר אימץ פסיקה זו קבע: "הדבור 'לאחר תחילת הסלילה' אינו עוצר כוח לחול עד סוף כל הימים, דהיינו לחייב בעל חדש של נכס בתשלום היטל סלילה שנים לאחר תום פעולת בסלילה." ונציין, כי בעניננו בוצעו פעולות הסלילה בשנת 1977 כאשר חלקה 39 נרכשה על ידי התובעת בשנת 1991 וחלקה 38 בשנת 1997. באל עמי בוצעה עבודת הסלילה בשנת 1986 ואילו הנכס נרכש בשנת 1993, כך שמבחינת הנתונים הרלבנטיים ישנה זהות בין התיקים. כל שנותר לבדוק כעת - מהו נוסחו של חוק העזר הרלבנטי לתיק זה, שמא מכיל הוא נוסח אחר. עיון בסעיף 5 לחוק העזר הרלבנטי מלמד, כי נוסחו דומה עד מאוד לחוק העזר ירושלים, וכי אף הוא אינו קובע "ברחל בתך הקטנה", כי ניתן לחייב בהיטל,בגין סלילה ישנה מי שרכש הנכס שנים לאחר סיום הסלילה. מאחר שכך, הרי שאין אלא לאמץ את קביעת בית המשפט העליון בהלכת אל עמי ולקבוע, כי בעניננו לא היתה רשאית הנתבעת לגבות היטל בגין סלילה שנסתיימה שנים לפני שנרכש הנכס הגובל ומשכך, על הנתבעת להשיב לתובעת הסכומים ששולמו כהיטל סלילה. אגרת הנחת צנורות התובעת טוענת, כי חוייבה שלא כדין באגרת הנחת צנורות, שכן תשתית זו בוצעה עוד בשנת 1973 ואשר על כן יש להחיל את הלכת אל עמי ולקבוע, כי אין לחייב בתשלום היטל בגין עבודות שבוצעו שנים כה רבות עובר להוצאת התשלום. הנתבעת טוענת, כי מדובר בחיוב חוקי, שכן בהתאם לסעיף 4(ג) לחוק הרלבנטי הוא חוק עזר לנס ציונה (אספקת מים), תשכ"ז- 1966, ניתן לחייב בהיטל זה בעת תוספת בניה, בניה חדשה וכי בפועל חוייבה התובעת רק בגין הבניה החדשה. אציין, כי בכתב התביעה עתרה התובעת להשבת הסכום רק מן הטעם שהנתבעת לא עמדה בתנאים מקדמיים על פי חוק העזר, טענה שכשלעצמי לא היה מקום לקבל. ואולם בסיכומיה, הרחיבה התובעת את היריעה ובקשה להביא לבטול החיוב לאור הלכת א עמי. הנתבעת לא טענה לענין הרחבת החזית ואשר על כן אתייחס אף אני לטענת התובעת בסיכומיה. סעיף 4 (ג) לחוק עזר לנס ציונה (אספקת מים), תשכ"ז- 1966, קובע: "בעל נכס שבו קיימת כבר רשת םרטית מחוברת למפעל מים ישלם, אם הוגדל נפח הבנין או נבנה בנין חדש בנכס, אגרת הנחת צנורות מים בשעור שנקבע בתוספת לגבי תוספת הבניה או הבניה החדשה." לטעמי, יש להחיל גם ביחס לאגרה זו את שנקבע בהלכת אל עמי. מקום בו בוצעה עבודת התשתית למעלה מ- 20 שנה ממועד הוצאת ההיתרים, הרי שיש צורך בסעיף חוק מיוחד, אשר יאפשר גביה שכזו ובהעדרו- אין אלא לבטל את החיוב, בהתאם להלכת אל עמי. משכך, יש לחייב את הנתבעת להשיב לתובעת את הסכומים ששולמו על ידה כאגרת הנחת צנורות. החיוב בגין שטחי שרות התובעת טוענת, כי הנתבעת חייבה אותה שלא כדין בגין שטחי השרות. לטענתה, חייבה אותה הנתבעת באגרות ובהיטלים גם בגין שטחי שרות, כאשר תעריף ההיטל לכל מ"ר נקבע כמנה בין אומדן עלויות בצוע עבודות התשתית השונות לבין שטחי הקרקע והבניה, אשר בעליהם יממנו עבודות אלו. בעת עריכת התחשיב, כך התובעת, לא כללה הנתבעת את שטחי השרות במכנה המנה ולו היתה עושה כן היה התעריף למ"ר נמוך מזה שנקבע בחוקי העזר הרלבנטיים. להוכחת טענתה זו העידה התובעת אך את דרמן ולא מצאה לנכון להמציא בפני בית המשפט חוות דעת של מומחה, שהרי מקום בו מבקשים לקבוע, כי תעריפים, שנקבעו בחוקי עזר שונים, שנתפרסמו לפני שנים לאחר שאושרו על ידי הגורמים המוסמכים, יש לעמול על מנת לקעקע את חזקת התקינות המנהלית, העומדת לזכות הנתבעת, מעצם פרסום חוקי העזר, כפי שפורסמו. גם אם נעיין בטענות התובעת לגופו של ענין, יש לקבוע, כי אין בהן כדי לשכנע, כי התעריפים שגויים. הוברר לי, כי התוכנית עליה נסמכה הנתבעת עת ערכה תחשיבים עבור חוקי עזר, הנה תוכנית המתאר לנס ציונה, שמה נס/ 1 / 1 , אשר קבלה תוקף בשנת 1972 והיא חלה עד עצם היום הזה. התובעת טוענת, כי מסעיף 5(א) לטבלת החלוקה לאזורים לענין קביעת אחוזי בניה, אליו מפנה התוכנית, יש ללמוד, כי מדובר בתוכנית, שקבעה אך אחוזי בניה לשטחים עיקריים, הם השטחים, שנלקחו בחשבון על ידי התובעת, עת ערכה תחשיביה. אל מול טענה זו יש להפנות אל עדותו של שולם ולפיה, התוכנית מתייחסת גם לשטחי עזר. (ראה עמ' 30 שו' 19). יוצא, כי על סמך הנתונים (הדלים) שהובאו בפני לא אוכל לקבוע, כי התוכנית אכן אינה כוללת אלא שטחים עיקריים וכפי שציינתי לעיל, היה על התובעת להמציא בפני בית המשפט חוות דעת מקצועית, שתבהיר מהות השטחים, שנכללו בתוכנית. כמו כן, היה על התובעת להמציא חוות דעת לענין הנזק, שנגרם לה, לטענתה, שכן לא ניתן להסתמך בענין זה אך על תצהירו של דרמן ולפיה חוייב באגרות והיטלים גם בגין 548 מ"ר, שטחי שרות, כאשר על פי יעוץ משפטי שקיבל הובהר לו, כי אין הדבר חוקי. יש לקבוע לענין זה, כי התובעת לא עמדה בנטל המוטל עליה ולא שכנעה, כי חויבה חיוב בלתי חוקי, בכל הקשור לשטחי העזר. הפרשי ריבית בגין קזוז החיוב הראשון התובעת טוענת, כי כאשר הוצא לה חשבון לצורך קבלת היתר ב' קזזה ממנו הנתבעת תשלומים ששלמה התובעת כנגד היתר א', אלא שקזוז זה נעשה תוך שהנתבעת צרפה לסכום ששולם אך הפרשי הצמדה. התובעת טוענת, כי היה על הנתבעת לערוך תחשיבה תוך שהיא מחילה על הסכום ששולם את סעיף 6 לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם- 1980 (להלן: "חוק הריבית"). לחלופין, עותרת התובעת לחייב הנתבעת לערוך הקזוז, תוך חשוב הכולל הפרשי הצמדה וריבית, בהתאם לחוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה ואולם, גם אז טוענת התובעת, כי רכיב אחד בגין היטל סלילה יש עדיין לחשב לפי חוק הריבית, שכן מדובר בחיוב בלתי חוקי. סעיף 6 לחוק הריבית קובע כך: "שילם אדם תשלום חובה, שלא חב בו, ביתר על הסכום שהוא חב בו (להלן- תשלום יתר) ולא הוחזר תשלום היתר תוך 30 הימים מיום שילומו, תחזירנו הרשות המקומית בתוספת הפרשים לפי שיעור העליה של המדד מן המדד שפורסם סמוך לפני יום שילומו של תשלום היתר עד המדד שפורסם סמוך לפני היום הקובע שלפני יום החזרתו; לא הוחזר תשלום היתר תוך 30 ימים מיום שהאדם ששילמו הודיע בכתב לרשות המקומית שהתשלום שנגבה ממנו הינו תשלום יתר, תחזירנו הרשות המקומית בתוספת הפרשים לפי שיעור העליה של המדד כאמור ובתוספת ריבית צמודה בשיעור של %0.5 לחודש מיום שילומו של תשלום היתר עד יום החזרתו." (הדגשה שלי- א.ב.נ ). מקריאת סעיף החוק עולה, כי הוא חל רק ביחס לתשלומים, שנגבו ביתר וכי אין לאמר, כי מקום בו נדרשה התובעת לשלם אגרות והיטלים בגין היתר בניה, שבקשה לקבל, הרי שיש בתשלום זה וככל שנגבה כדין כדי להכנס בגדר סעיף זה. יש לקבוע, איפוא, כי ככל שמדובר בסכומים שקבעתי, כי יושבו לתובעת, יש להורות, כי יושבו בצרוף ריבית בהתאם לחוק הריבית. ובאשר לשאר הסכומים ששולמו - הוברר לי, כי הנתבעת קזזה את הסכומים בגין היתר א' תוך שהיא מצרפת לסכומים אך הפרשי הצמדה. באשר להפרשי ההצמדה והריבית, נקבע מפי כבוד השופט מ. חשין בע"א 438/96 פד"י נא (5) 668, כך: "הפרשי הצמדה וריבית הנוספים לחוב הניכויים המקורי - כהוראת סעיף 187 לפקודה - אין הם כספי-ענושים, ומעיקרם לא נועדו הם להטלת סנקציה על החייב. מטרתם אינה אלא שמירת ערכו הריאלי של החוב המקורי (לרבות ערכו ה"דינמי", קרי: הריבית). תשלום החוב המקורי בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לא נועד אלא להעמיד את בעל-החוב, הוא בעל-הזכות, באותו מצב שהיה עומד בו לולא כָּשל החייב בתשלום החוב במועדו. המטרה היא להשבת המצב לקדמתו ((Restitutio In Integrum ככל הניתן. ראו והשוו, למשל: פרשת פלזנשטיין, שם, 545; בג"צ 786/83 קיבוץ דליה, פד"א יב 396, 398; ע"א 648/82 גפני,פ"ד לח(3) 813, 822-821; ע"א 330/78 המהפך אגודה שיתופית בע"מ, פ"ד לה(2) 499, 504-503; [685] ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ' עזבון המנוח זולוטולוב, פ"ד מא(1) 282, 297-293, 316-312,317, 324; ע"א 2258/92 מלון נאות בע"מ נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ, פ"ד מז(5) 350, 354." (הדגשות שלי - א.ב.נ.). עולה, איפוא, כי על הנתבעת המקזזת סכומים ששולמו לה כדין, לשערך סכומים אלה תוך שהיא מצרפת להם ריבית והפרשי הצמדה בהתאם לחוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה, תשכ"א- 1961 וזאת על מנת "להשיב את המצב לקדמותו." לאור האמור לעיל יש לחייב הנתבעת לשלם לתובעת את סכום הריבית, שהיה עליה להוסיף לסכום שקוזז,בגין התשלומים, שלא הורתי על השבתם, בהתאם לחוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה. הנתבעת טוענת טענות שונות כנגד ההשבה, לרבות בגין מניעות ושיקולי צדק. אינני מוצאת מקום להחיל עקרונות אלו בענייננו. אני סבורה, כי רשות הגובה ביתר ובחריגה מן הסמכות המוקנית לה בחוק חייבת להחזיר הכספים לאזרח ועל לה להסתתר מאחורי טענות מניעות ושיקולי צדק. האזרח צריך לשים מבטחו ברשות ולדעת, כי זו מחייבת אותו כדין ואם לא עשתה כן, כי אז תשיב לו הכספים, בהתאם לחוק. לענין טענת הנתבעת בדבר שיהוי בהעלאת טענות התובעת, יש לצטט מספרו של המלומד פרופ' ד. פרידמן "דיני עשיית עושר ולא במשפט", מהדורה שניה כרך ב' עמ' 877 לפיו: "…גם הטעון בדבר השבוש האפשרי במשק הכספים של הרשות, הקרוב באופיו להגנה של שינוי לרעה, אינה משכנעת. העובדה, כשלעצמה, שהכסף הוצא, אינה בגדר שינוי מצב לרעה בהעדר ראיה , כי אחרת לא היו מוציאים הכספים לאותה מטרה." במאזן האינטרסים שבין חיוב הרשות השלטונית בהשבת הכספים, שנגבו ביתר לבין ההתחשבות בכך שהרשות כבר השתמשה בכספים שגבתה בחריגה מסמכות- נוטה הכף בברור כלפי חיוב הרשות בהשבה. אציין, כי הנתבעת העלתה טענה כללית בדבר "גלגול", אלא שטענה זו לא הוכחה כלל ואין לאמצה. סופו של דבר; אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: בגין היטל סלילה - סך של 77,479 ש"ח, בצרוף ריבית לפי חוק רשויות מקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם- 1980 מיום הגשת התביעה ואילך. בגין אגרת הנחת צנורות- סך של 162,270 ש"ח, בצרוף ריבית לפי חוק רשויות מקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם- 1980 מיום הגשת התביעה ואילך. עוד תשלם הנתבעת לתובעת את סכום הריבית על הסכומים שקוזזו בענינה, למעט בגין היטל סלילה ואגרת הנחת צנורות,מיום תשלום הסכומים ואילך, כאשר ריבית זו הנה לפי חוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה וכשלסכום זה יצטרפו ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ואילך. הנתבעת תשא בהוצאות התובעת בגין הליך זה וכן תשא בשכר טרחת ב"כ התובעת בסך של 15,000 ש"ח בצרוף מע"מ ובצרוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק. היתר בניהבניה