1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט י. כהן) בע.א. 593/99, מיום 21.4.00, לפיו נדחה ערעורו של המערער על החלטת המשיבה שלא ליתן לו רשיון עסק לפי חוק רישוי עסקים, תשכ"ח - 1968 (להלן - החוק), לבית מלאכה לייצור ריהוט ציבורי במקרקעין הידועים כחלקה 2 בגוש 11168, ברח' הקישון 22, נשר. 2. המקרקעין מצויים בנשר סמוך למפעל המלט. בעל הקרקע הוא המפעל, והשכונה שבה מצוי המבנה בו מבוקש לנהל את העסק שימשה בעבר למגורי עובדי המפעל. אביו של המערער מחזיק במבנה, כדייר מוגן זה שנים רבות. המפעל מבקש לפנותו מן הנכס שבחזקתו, ועל כך מתנהלות התדיינויות אחרות. במקביל, התגלעו סכסוכים בין המערער לבין המשיבה, אשר ביום 27.11.96 הגישה נגד המערער ואביו אישום בגין הפעלת בית המלאכה ללא רשיון עסק (ת.פ. 946/96), וערעור על ההרשעה בגין ניהול עסק ללא רשיון (ע.פ. 653/98) נדחה. ביום 2.12.96 הוגש על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה כתב אישום על בניית המבנה ללא היתר (תיק ב"ש 32/96). על פסק הדין בתיק ב"ש 32/96, הוגש ערעור לבית משפט זה (ע.פ. 1051/98) בו ניתן פס"ד ביום 11.2.99. הערעור התקבל וצו ההריסה המינהלי, נגד המבנה, בוטל. המערער אף הורשע בעבירה של ניהול עסק ללא רשיון, אך ניתנה לו תקופת ארכה לשם קבלת רשיון. ביום 16.6.99 הגיש המערער בקשה לרשיון עסק. על כך קיבל תשובה מאת מנהל רישוי העסקים ופיקוח במשרדי המשיבה, במכתב מיום 17.8.99. במכתב זה הודיעה המשיבה למערער כי "העסק המבוקש מתנהל באזור מגורים ולפיכך ייעוד השטח לפי תוכנית מאושרת ג/085 אינו תואם לשימוש לעסק המבוקש". על כן, כותב מר וייסלברג חיים למערער, "לא ניתן להמשיך בתהליך הרישוי, לפיכך לא יהיה מנוס ויהיה עליכם לסגור את העסק". 3. על החלטה זו של המשיבה הוגש הערעור בערכאה הראשונה, אשר נדחה על ידי כב' השופט כהן. בפסק דינו מפרט כב' השופט כהן כי על האזור בו מצוי המבנה חלה תוכנית מיתאר ג/085, המייעדת את השטח למגורים. אמורה להחליף את התוכנית הקיימת תוכנית מכ/045 אשר הופקדה, אך טרם ניתן לה תוקף, והתכליות שבה מייעדות את השטח הכלול בה לאזור למסחר ולתעשיה קלה, לאזור מחקר ופיתוח ולדרכים. באזור המסחר והתעשיה הקלה, אפשר יהיה לבנות "מבני מסחר, משרדים, אולמות תצוגה, מסעדות, בילוי, נופש, תרבות, ותעשיות עתירות ידע, מחקר ופיתוח תעשיות קלות (לא כולל בתי מלאכה כגון נגריה מוסכים וכו'), על פי דיני איכות הסביבה המפורטות בהוראות תוכנית זאת". היינו, שאישור עסק לבית מלאכה, סותר את הוראות תוכנית מכ/045. על פי אישור של הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה מיום 14.11.00, אושרה התוכנית מכ/045 בישיבה מספר 2000011 מיום 31.01.00, והוועדה החליטה לאשר את התוכנית תוך הוספת תנאים הקובעים כי "לא יוצא היתר בניה בטרם בא על פתרונו נושא הפינוי של המתנגד", וכן נקבע כי נדרשת תוכנית בינוי ופיתוח כתנאי להיתר בניה, והיא תחול על כל המגרש בשלמות. 4. כב' השופט כהן לא שלל לגמרי את טענות המערער, באשר לנקיון כפיה של המשיבה ושיתוף הפעולה שבינה לבין מפעל נשר, המבקש כנזכר לעיל, לפנות את המערער מן המבנה. הוא ציין כי "נראה שטענות המערער בדבר שיתוף הפעולה בין המשיבה ו"מפעלי נשר" אינן טענות חסרות יסוד, אך מאידך, הרצון של המשיבה לפתח את האזור בכיוון מסויים, התואם את שאיפותיהם של "מפעל נשר" ואינו תואם את שאיפותיו של המערער, אינו פסול, גם אם ברקע מצפה המשיבה לקבל תשלומים שונים כארנונות, היטלי השבחה וכיוצ"ב תשלומים שיעשירו את קופתה". הוא ראה פסול במכתבו של מר וייסלברג וכתב: "מקובלות עלי טענות בא כח המערער על אופיה הפסול והמתחמק של תשובתו של מר וייסלברג, שבחר להתעלם מהעובדה שקיימת תוכנית מתאר חדשה שהופקדה, ואשר נתפס לנימוק לא מהותי לאחר שהשכונה התרוקנה מיושביה, ונראה שמזה זמן הפסיקה לשמש למגורים". למרות זאת, מצא כב' השופט כהן לנכון, שלא להעניק למערער את רשיון העסק שביקש מאת המשיבה, ופסק כדלקמן: "מקובלת עלי טענת ב"כ המשיבה, כי עסקו של המבקש מתנהל בחלקו במבנים שנבנו ללא היתר בניה, והעובדה שבעבר בית המשפט המחוזי בטל החלטה של בית המשפט לעניינים מקומיים בקרית ביאליק (ע"פ (חי') 1051/98) להרוס את המבנים לפי סעיף 212 לחוק התכונן והבניה, תשכ"ה - 1965, אינה מכשירה את המבנים. בנסיבות שכאלה, מתן רישיון עסק לעסק המתנהל במבנים לא חוקיים היא מעשה בלתי חוקי בעליל, ואין בית המשפט מוסמך או רשאי לעשותו, שהרי אחת ממטרותיו של החוק היא להבטיח את קיום דיני התכנון והבניה, ומתן רישיון עסק לעסק המתנהל במבנה שנבנה שלא כחוק, מבטיחה היפוכו של דבר, היינו - אי קיום דיני התכנון והבניה. זאת ועוד, אפילו הייתי מתעלם מעניין המבנים הבלתי חוקיים בהם מתנהל העסק, הרי שעסקו של המערער אינו תואם את הוראות תוכנית המתאר החלה על המקום כיום, ואף אינו מתאים למטרות התוכנית החדשה שהופקדה. ניתן היה לשקול מתן רישיון עסק לעסק המתנהל במבנים שנבנו כחוק אם ייעודו מתאים לתוכנית החלה כיום או אם ייעודו תואם למטרות תוכנית שהופקדה, אך כאשר לא מתקיים אף לא אחד מתנאים אלה, אין מקום ליתן רישיון עסק..." 5. עמדתי היא כי מסקנתו של כב' השופט כהן בדחותו את הערעור ובסרבו ליתן למערער את רשיון העסק שביקש, היתה נכונה, ואין הצדקה להתערב בה. אף אם היתה הצדקה להערותיו, (ועל כך אני מבקש שלא להביע דעה), באשר ל"שיתוף הפעולה" בין המפעל למשיבה, ובאשר ל"אופיה הפסול והמתחמק של תשובתו של מר וייסלברג", שלשיטתו "נתפס לנימוק לא מהותי", כשדחה את הבקשה לרישוי העסק, עדיין שרירה וקיימת המסקנה, שאין לתת, במקרה דנן, את הרישיון המבוקש. הוברר, כי מתן הרישיון יסתור את הוראות התכנון והבניה החלות על האזור, וגם לא יתיישב עם העובדה, שהסככות בהן מבוקש לנהל את העסק, נבנו בלא היתר. סעיף 1(א)(6) לחוק קובע כי בין יתר מטרותיו, הוא נועד להבטיח את "קיום הדינים הנוגעים לתכנון ולבניה ולשירותי הכבאות". ר' גם ד"ר שמואל רויטל, דיני רישוי עסקים, הוצאת סדן, עמ' 112-117, והאסמכתאות הנזכרות שם. הכשלת מטרה זו מצדיקה, בדרך כלל, שלא ליתן רישיון עסק. ניהול העסק במבנה האמור, אינו תואם את התכנית הנוכחית החלה על האזור בו מצוי הנכס, וגם לא את התכנית מכ/045 הנ"ל. אחת ממטרות התכנית היא פינוי האזור מדייריו, לשם שיקום ובניה מחדש, ומתן הרישיון יסתור מטרה זו. לאמיתו של דבר, הרישיון אינו מבוקש כדי לקיים או להפעיל במבנה את העסק. העסק הועבר לישוב אחר (רכסים), והבקשה לרישיון הוגשה, על מנת לקבל את הרישיון, לצורך שיפור עמדתו של המבקש מול המפעל והמשיבה, במשא והמתן המתנהל, או זה שיתנהל, בדבר גובהו של התשלום הכספי שיקבל המערער, עם פינוי הנכס. 6. כיום, מנהל המערער בנכס את המשרד של העסק, ובמצב דברים זה, אין לומר שחופש העיסוק שלו, בעיסקו, נפגע מעל המידה הנדרשת. סבורני, לאור כל האמור, שאין להתערב בפסק דינה של הערכאה קמא, בדחותה את ערעורו של המבקש. 7. אני מציע כי נדחה את הערעור ונחייב את המערער לשלם למשיבה את הוצאותיה בסכום של 5,000 ש"ח ומע"מ. ש. ברלינר - שופט השופטת ב.גליאור [אב"ד]: עיינתי בפסק הדין של חברי כב' השופט ברלינר ולא אוכל להסכים עם עמדתו. לדעתי יש לקבל את הערעור. הנימוק שנתנה המשיבה לדחיית בקשת המערער לרשיון עסק היה מאחר וייעוד המקרקעין הוא למגורים. בהתייחסו לנימוק זה קבע ביהמ"ש קמא כי השכונה התרוקנה מיושיבה ונראה שמזה זמן הפסיקה לשמש למגורים. מאחר וזה היה הנימוק היחיד של המשיבה בדחותה את בקשתו לרשיון עסק, לא היו בפני ביהמ"ש קמא נתונים שהוכחו, לבסס את דחיית הבקשה מנימוקים כאילו העסק אינו מתאים לתוכנית המתאר החדשה, שכן לא הוצגה כל ראיה בדבר אופיו של העיסוק אותו מנהל המערער או התאמתו לתוכנית החדשה שהופקדה. כאשר קבע ביהמ"ש קמא שאין בתי מגורים בסביבה ולכן הייעוד הקודם, שהיה בתוקף בעת הבקשה, אינו מהווה עילה המצדיקה דחיית הבקשה, היה עליו להחזיר את הדיון למשיבה לבחון את בקשתו של המערער לרשיון עסק מחדש. אני מסכימה כי על פני הדברים עולה שיש שיתוף פעולה בין בית החרושת נשר לבין המשיבה כפי שנקבע גם עלי ידי ביהמ"ש קמא. לטעמי, הגם שאין פסול בשיתוף פעולה כזה לפיתוח שטחים ותוכניות חדשות מתוך אינטרס משותף של הצדדים, קיים פסול אם הרשות המנהלית מסייעת ליזם במחלוקת שיש לו עם האחרים, כדוגמת המחלוקת המתמשכת שבין בית החרושת נשר לבין אביו של המערער. לא ניתן להתעלם מכך שבהחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה נקבע כי לא יוצא היתר בניה כלשהו כל עוד לא הסדיר בית החרושת את פינויו של אביו של המערער מהשטח, ולכן על פני הדברים, סירובה של המשיבה נובע, אולי, מעזרתה לבית החרושת נשר בעניין הפינוי. אשר על כן, ולו דעתי נשמעת, הייתי מבטלת את פסק דינו של ביהמ"ש קמא ומורה למשיבה לבחון מחדש את בקשתו של המערער לרשיון עסק מיום 16.6.99 . בכל מקרה הייתי מבטלת את חיובו של המערער לשלם למשיבה את הוצאות הערעור לאור קביעותיו של ביהמ"ש קמא באשר להתנהגות המשיבה. באשר להוצאות הערעור, הייתי מחייבת את המשיבה בהוצאות הערעור בסך 10,000.- ש"ח בצירוף מע"מ. ב. גילאור - שופטת [אב"ד] השופט י. דר: עיינתי בחוות דעתם של חברי, ואני מצטרף לדעתו של חברי, השופט ש' ברלינר. המערער מנהל עסק ללא רשיון. הוא עתר לרשות לקבל רשיון ובקשתו נדחתה. הוא אינו חולק על כך שעל פי דין הוא אינו זכאי לקבל רשיון, אבל מבקש לקבל את הסעד בטענה שמניעיה של הרשות אינם טהורים. אפילו אלה פני הדברים, הובהר שגם מניעיו אינם טהורים; אין הוא מעוניין בניהול עסק במקום, אלא בשיפור עמדת המיקוח שלו כלפי הטוענים לזכויות במבנה בו הוא מחזיק. הערכאה הראשונה לא היתה צריכה לראיות בדבר אופיו של העסק. ראשית, משום שבבחינת בקשה לרשיון עסק נבחן אופיו של העסק על פי הבקשה ולא על פי המנוהל בפועל (ועל פי דין, אין העסק יכול להתנהל קודם לקבלת רשיון, אבל פגם זה בתפיסת החוק אינו מעניננו בהליך זה). שנית, מכיוון שגם המערער אינו חולק על כך, שאין יסוד שבחוק ליתן רשיון לעסק כפי שהתבקש. כאמור, אני מצטרף לדעת חברי השופט ברלינר כי נדחה את הערעור תוך חיובו של המערער בהוצאות. י. דר - שופט הוחלט ברוב דעות השופטים ש. ברלינר וי. דר לדחות את הערעור ולחייב את המערער לשלם למשיבה את הוצאותיה בסך 5,000 ש"ח ומע"מ. בניההיתר בניה