התובעות, חברות פרטיות העוסקות בבניה, התקשרו עם המדינה, בעקבות מכרז, בחוזה לחכירת מגרשים בראשל"צ. ביום 29.1.98 הגישה המדינה כתב תביעה כנגד התובעת 5 להשבת כספי התמריצים ששולמו לה, עפ"י הטענה, שלא כדין (1063/98). ביום 13.5.99 הגישו התובעות כתב תביעה כנגד המדינה בו נטען כי המדינה חייבת להעביר להם כספי תמריצים בעקבות החוזה שנחתם עימן. שתי התביעות אוחדו בפני כב' השופטת פרוקצ'יה. בדיון שנערך בפני ביום 13.7.00, ובמגמה לייעל את הדיון, הוריתי לצדדים לסכם בשאלה האם לפי הפירוש הנכון של המסמכים שכל צד טוען שהם המסמכים המחייבים, יש לשלם תמריצים לתובעות. הואיל והצדדים היו חלוקים ביניהם בשאלה מהם המסמכים הקובעים לצורך זה, הוריתי כי החלופות השונות שיבואו בחשבון הם: א. מסמכי המכרז כפי שקובלו, והם בלבד. ב. מסמכי המכרז כפי ששונו, ככל שהדבר נובע מהחוזה שנחתם מאוחר יותר. ג. נהלי משרד הבינוי והשיכון בנושא. הרקע בתחילת שנות התשעים, נוכח גלי העליה והחשש מפני היווצרות מחסור חמור בדירות בארץ, החליטה הממשלה לעודד בנייה רחבת הקף, שתתבצע בקצב מזורז. לפיכך, גיבשה הממשלה תוכנית עידוד לקבלנים שכללה בין היתר "תמריצי עידוד". תמריצים אלו יועדו לקבלנים שיצליחו לקצר את משך הבניה אף מעבר למועדים הנקובים בחוזי ההתקשרות. מדיניות זו עוגנה בהחלטת הממשלה מיום 1.6.94. במהלך שנת 1994 פרסמו מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון מכרז מספר 244/94 "הזמנה לקבלת הצעות לחכירת מגרשים לבניית 2,166 יחידות דיור בבניה רוויה ברובע ד' בראשון לציון ב-14 מתחמים" (להלן - המכרז). למכרז צורף העתק חוזה ההתקשרות, עליו אמור היה לחתום המציע שהצעתו תתקבל ע"י ועדת המכרזים. (להלן - החוזה המצורף) לחוזה זה צורף "נספח לענייני תמריצים", שקבע באילו תנאים תהא החברה זכאית לקבלת תמריצים. (להלן - נספח התמריצים) המועד האחרון להגשת ההצעות במכרז נקבע ליום 12.10.94. ביום 26.10.94 התפרסם נוהל מטעם משרד הבינוי והשיכון (להלן - הנוהל) מטרת הנוהל היתה לקבוע את הכללים ואת התהליך לתשלום תמריצים לזירוז משך הבניה למגורים. במהלך חודשים דצמבר 94 וינואר 95, בעקבות זכיית התובעות במכרז, חתמו החברות על חוזי התקשרות עם המדינה ועל הנספח לענייני תמריצים. (להלן - החוזה החתום) בנספח התמריצים שנחתם נוספה הוראה אשר קובעת כי "רשימת המסמכים המפורטת הנדרשת לצורך קבלת התמריץ נמצאת במשרד לידיעת החברה/הקבלן והכל כמפורט בנוהלי המשרד". התובעות החלו בהליכי הפיתוח באתר וביצעו את שלב 08, שהיווה לפי החוזה "שלב התחלת הבניה". במהלך חודש אוגוסט 1995, פנו התובעות לממונה על הפעלת חברות בניה במשרד הבינוי והשיכון, גב' רעיה גולדשלג, בבקשה לקבל תמריצי בניה, שהיו מגיעים להם לטענתם. בחודש ספטמבר 1995 נשלח לתובעות מכתב מאת הגב' גולדשלג, ובו נמסר להן כי בקשתן לקבלת התמריצים נדחית כיוון שלא עמדו באחד התנאים לקבלת התמריצים: "בשל המצאת היתרים של שלב א' (חפירה ויסודות) בלבד ולא היתרי בנייה כמוגדר בסעיף 12 של הנוהל". התובעת 5 היתה היחידה שקיבלה בפועל את התמריצים, אך ביום 20.11.95 התבקשה להשיב אותם תמריצים מן הטעם הנ"ל. תביעת המדינה בת"א 1063/98 נסובה על הטענה כי על התובעת 5 להשיב את כספי התמריצים שקיבלה שלא כדין. תביעת התובעות בת"א 1228/99 נסובה על הטענה כי מגיעים להם כספי התמריצים. כאמור בדיון ביום 13.7.00 מוקדו הצדדים לסכם בשאלה האם לפי הפירוש הנכון של המסמכים שכל צד טוען שהם המסמכים המחייבים, מוטלת על המדינה החובה לשלם לתובעות תמריצים. מרבית טענות התובעות עסקו בשאלה מהו המסמך המחייב את הצדדים. לטענת התובעות, החוזה המחייב אותן הוא החוזה שצורף מלכתחילה כנספח לחוברת המכרז, הוא בלבד, ולא החוזה שנחתם למעשה ע"י הצדדים. על פי הטענה, החוזה הראשון קבע שני תנאים לקבלת התמריצים, תנאים אלו קוימו על ידם, אלא שהחוזה החתום, שנוסח לאחר הגשת ההצעות, הפנה לנוהל ששינה למעשה את התנאים לקבלת התמריץ. התובעות מסכימות כי לאור שינוי זה אין הן זכאיות לתמריץ, כיוון שאינן עומדות בתנאים. עם זאת, טענת התובעות היא כי השינויים שהוכנסו לחוזה החתום ולנוהל אינם תקפים. כפי שיתברר מההמשך, התוצאה לא תשתנה בין יחייב הנוסח הראשון של החוזה, בין החוזה הסופי. כיוון שכך אין צורך שאחליט לצורך הסוגיה המצומצמת שבפני, מה מבין השניים הוא המחייב. פרשנות נספח התמריצים נספח התמריצים המקורי קובע שני סוגי תמריצים, האחד "לזרוז הוצאת היתרי בנייה לבניני מגורים והתחלות בנייה", השני "לזירוז גמר בנייה למגורים". ענייננו במקרה זה בתמריץ מן הסוג הראשון. סעיף 4.2 לנספח קובע את התנאים לקבלת התמריץ הראשון: "...כפוף להוראות חוזה זה ונספחיו משך הזמן המזכה קבלת תמריץ ל'זרוז הוצאת היתר בנייה לבניני מגורים והתחלות בנייה' הינו עד שלושה חודשים מה'מועד הקובע', כהגדרתו בחוזה זה, ועד מועד הוצאת היתר הבנייה התקף חתום ע"י הרשות המקומית ובתנאי שהחברה/קבלן עמדו בלוח הזמנים הקבוע בחוזה זה וביצעו שלב 08 לכל יחידות הדיור בחוזה במועד הקבוע בחוזה. משך זמן של מעל 3 חודשים מה'מועד הקובע' ועד מועד הוצאת היתר בנייה תקף מהרשות המקומית לא יזכה בשום מקרה את החברה/קבלן בקבלת התמריץ... גם אם ניתנה ארכה מכל סיבה שהיא כולל כוח עליון,... קבלן/חברה שלא עמדו בביצוע שלב 08 לכל יחידות הדיור בחוזה במועד הקבוע בחוזה לא יהיו זכאים לקבלת תמריץ" אין מחלוקת כי התובעות ביצעו את שלב 08, שלב יציקת היסודות לכל יחידות הדיור בפרוייקט, במועד הקבוע בחוזה. כמו כן, אין מחלוקת כי בידי התובעות היו היתרים לעבודות גידור, חפירה ויסודות, דהיינו היתר בניה לעבודות מסוימות, אך לא היתר בניה מלא. השאלה היא האם ההיתר שהיה בידי התובעות מהווה "היתר בניה תקף", וליתר דיוק האם ההיתר לעבודות גידור, חפירה ויסודות הוא "היתר בניה תקף" המקנה זכות לתמריץ, או שמא יש צורך בהיתר בניה מלא למגורים. סיכומי התובעות משתרעים על פני 21 עמודים, עם זאת רק כשני עמודים מתוכם נוגעים לשאלת הפרשנות הנכונה, לדעתם, לביטוי "היתר בניה תקף". התובעות טוענות כי מהעובדה שמטרת התמריץ היתה להחיש את התחלות הבניה, להבדיל מגמר הבניה, ניתן להסיק כי ההיתר הנדרש לפי הנספח מתייחס אף הוא להתחלות בניה. "היתר" יכול להתיר גם ביצוע עבודות מסוימות בלבד. ההגיון מחייב, לפי טענת התובעות, כי אם התנאי הראשון להשגת התמריץ הוא סיום שלב יציקת היסודות (שלב 08), במועד הנקוב, התנאי השני, דהיינו הוצאת היתר בניה מתייחס אף הוא לאותו שלב, ועל כן די, לטענת התובעות, בהוצאת היתר בניה המתאים לאותו שלב. לפי הטענה עבור התמריץ השני שנועד ל"זירוז גמר בניה למגורים", הגיוני היה לפרש את ההיתר הנדרש כהיתר בניה מלא. עוד טוענות התובעות כי העובדה שכל התובעות פירשו את המונח "היתר בניה" באותו אופן, דהיינו היתר המתיחס לשלב הבניה הראשון, מלמדת כי זוהי הפרשנות הנכונה. אתייחס תחילה ללשון החוזה. שמו של התמריץ הנדון הוא "התמריץ לזרוז הוצאת היתר בניה למגורים והתחלות בניה". שם זה מעיד כי התמריץ נועד להשיג שתי מטרות. מטרה אחת היא לזרז הוצאת היתר בניה למגורים, מטרה שניה היא לזרז ביצוע התחלות בניה. התמריץ לא נועד לזרז הוצאת היתר בניה לעבודות חלקיות באתר או להתחלות בניה, אלא, כאמור, להוצאת היתר בניה למגורים. שתי המטרות שונות, האחת נוגעת למצב הבניה בשטח והשניה נוגעת לאפשרות הבניה בעתיד לפי המצב החוקי. אין סיבה להניח כי קיים קשר ישיר בין שתי המטרות, כך שהיתר הבניה יתאם את המצב בשטח. הפרשנות לפיה "היתר בניה תקף" הוא היתר בניה מלא נלמדת גם מההוראות הקבועות בענין התמריץ השני "לזרוז גמר הבנייה". סעיף 3.4. לנספח קובע את אחד התנאים לקבלת תמריץ ל"זרוז גמר הבנייה" בו נאמר כי: "...התמריצים ל'זרוז גמר בנייה למגורים' ישולמו עבור השלמת בנינים שלמים בהתאמה לאמור בהיתר הבניה ובטופס 4". אין כל ספק כי "היתר הבניה" לפי סעיף זה, הוא היתר בניה מלא למגורים. בניית הבנינים השלמים למגורים צריכה להתבצע בהתאם לאמור לאותו היתר בניה. אין כל סיבה לפרש את אותו מונח, "היתר בניה", המופיע באותו נספח תמריצים, באופן שונה כאשר מדובר בתמריץ הראשון או השני. אין גם כל ספק כי הוצאת היתר בניה מלא אינה מהווה תנאי לקבלת התמריץ השני, כפי שנרמז ע"י התובעות. בשלב המאוחר, בו דן התמריץ השני, יוצאת המדינה מתוך הנחה כי היתר זה ניתן זה מכבר, וכי הבניה בשטח תואמת את אותו היתר. כל אלה מתיישבים עם המסקנה כי "היתר בניה תקף" משמעו היתר בניה מלא למגורים. עוד טוענות התובעות, כי העובדה שהמדינה בחרה לשנות את נוסח החוזה שהתקבל בפועל על ידן, מצביעה על כך כי הפרשנות הקודמת במסמכי המכרז המקורי לא דיברה על היתר בניה מלא, שאם לא כן לשם מה היה דרוש השינוי. גם טענה זו ראויה להידחות. מעיון בנספח התמריצים החתום עולה כי הוא זהה כמעט לחלוטין לנספח התמריצים המקורי. גם הוא נוקט בלשון "היתר בניה תקף", אך יש בו שינוי אחד הרלוונטי לעניננו. בסופו של הסעיף הדן בתנאים לקבלת התמריץ הראשון נקבע כי: "...רשימת המסמכים המפורטת הנדרשת לצורך קבלת התמריץ נמצאת במשרד לידיעת החברה/הקבלן והכל כמפורט בנוהלי המשרד". יוצא אפוא כי נוסח הנספח החתום זהה, כאמור, כמעט לחלוטין לנוסח המקורי אלא בשינוי אחד - הפנייה לנוהל המשרד. נוהל משרד הבינוי והשיכון נוקט אף הוא, לכל אורכו, במונח "היתר הבניה" או "היתר בניה" ותו לא. הסעיף היחיד בו מופיע המונח "היתר בניה מלא" הוא סעיף 12 לנוהל הדן ב"מסמכים הנדרשים לקבלת תמריץ קיצור משך הבניה במכרזי משב"ש וממ"י"והקובע כי: "...בעל זכות שברצונו לקבל תמריץ עבור קיצור משך הבניה למגורים ועמד בהוראות פרקים 8 ו-10 לעיל, ימציא לממונה על הפעלת חברות את המסמכים הבאים: ... - היתר בניה מלא כולל הפרטים הבאים: שם (ומספר) ועדת תכנון, מספר היתר, שם בעל ההיתר, מספר אחיד במשק של בעל ההיתרף גושים וחלקות, תב"ע/מגרשים, מס' יח"ד כולל בהיתר + חלוקה לבנינים" זהו כאמור, המקום היחיד בו מופיע במפורש המונח "היתר בניה מלא". המדובר בסעיף פרוצדורלי הקובע אילו מסמכים יש לצרף לבקשה לקבלת תמריץ. תת הסעיף הדן בהיתר הבניה מפרט את כל הפרטים שאמור להכיל אותו היתר. הנוהל נוקט בלשון זהה ללשון הנספח המקורי והנספח החתום בכל המדובר במונח "היתר בניה". נוהל זה אכן פורסם כשבועיים לאחר היום האחרון להגשת ההצעות במכרז, אך אין בו כדי לשנות את תנאי המכרז המהותיים. כל שהנוהל, בסעיף 12, מבקש לעשות הוא לקבוע הסדר פרוצדורלי של הגשת הבקשה לתמריצים. לפיכך, אין לומר כי יש בנוהל כדי לשנות את הנספח המקורי, ולכן אין מקום למתן פרשנות שונה של המונח "היתר בניה" במסמכים השונים. מכל האמור עולה כי לשון סעיפי נספח התמריצים מלמדת כי ההיתר הנדרש לצורך קבלת התמריץ הוא היתר בניה מלא, ולא היתר חלקי או ראשוני. פירוש זה מתיישב גם עם המטרות העומדות ביסוד מדיניות מתן התמריצים. מגמת התמריצים היא זרוז הקבלנים לשם ביצוע מהיר של הבניה ו"שחרור" מהיר של הדירות לשוק. היתר חלקי, שניתן לקבלו לצורך ביצוע עבודות מסוימות, אינו מעיד על כך שהבניה עומדת בפני ביצוע. רק היתר לביצוע הבניה עצמה מבטיח שהוסרו המכשולים החוקים המונעים את בניית המבנה כולו, ועל כן מעיד שאין כל מניעה להתחיל את הבניה עצמה. אין כל הצדקה במתן תמריץ בעבור ביצוע פעולות שאינן מלמדות על סיכוי אמיתי, ממשי וקרוב לביצוע כל שלבי הבניה. ההיתר שהיה בידי התובעות הוא היתר מספיק לצורך קיום חוזה המסגרת, להבדיל מנספח התמריצים. סעיף 9 לחוזה הבנייה (מסמך 9) קובע הוראה בעניין היתרים ורשיונות כדלקמן: "...(א) החברה מתחייבת בזאת, כי בעת התחלת ביצוע הבנייה והעבודות האחרות יהיו בידיה היתרי בניה תקפים וכל הרשיונות הדרושים כחוק. (ב) החברה מתחייבת למלא אחר תנאי ההיתרים והרשיונות בנוגע לעבודות המבוצעות על ידה, בין שניתנו על שמה ובין שניתנו על שם המשרד, ולנקוט בכל האמצעים הנאותים לשם הבטחת מילוי ההוראות והתנאים של ההיתרים ו/או הרשיונות על ידי מצבעי העבודות מטעמה". מסעיף זה עולה כי קיומם של היתרים חלקיים, לרבות ההיתרים שהיו בידי התובעות, הוא אחד מחיובי החוזה המוטל על התובעות. אך מכאן אין להסיק כי השגת היתרים חלקיים כאמור מספיקה גם לצורך קבלת תמריצים. מטרת התמריצים היא, כאמור, לזרז את הבניה ולהסיר מכשולים אפשריים מהמשכה. מתן התמריצים הוא בונוס, ואיננו חלק מהתמורה החוזית הרגילה. על תשלום הבונוס חל מבחן התוצאה. רק תוצאה שנראתה בעיני המדינה חיונית לתכלית הסופית של הבניה, הצדיקה מתן תמורה נוספת לתמורה. תכלית זו מחייבת שהיתר הבניה יפורש כהיתר מלא, משום שהיתר חלקי לא הסיר את כל המכשולים העומדים בפני מי שמבקש לקבל היתר בנייה מלא, והוא אינו מקפל בתוכו סיכוי אמיתי, ממשי וקרוב לביצוע הבניה עצמה, ללא מכשולים. לפיכך, קבלת היתר חלקי בלבד אינה יכולה לעמוד בתנאים הדרושים לקבלת התמריץ. המסקנה היא שהן לפי לשונו של נספח התמריצים והן לפי תכליתו, "היתר בניה תקף" הנדרש הוא היתר בניה מלא למגורים ולא היתר בניה חלקי לעבודות מסוימות. טענות נוספות של התובעות, לפיהן בשלב מסוים הציגה המדינה מצג לפיו גם היתר חלקי יהא מספק לצורך קבלת התמריץ, אינן חלק ממסגרת הדיון שנקבעה בדיון מיום 13.7.00, ולכן אין מקום להכריע בהם בשלב זה. לאור האמור, יש לדחות את פרשנות התובעות ולקבוע כי גם עפ"י מסמכי המכרז, כפי שקובל, "היתר הבניה התקף" שהיה תנאי לקבלת תמריץ הוא היתר בניה מלא למגורים. אני קובע לק.מ. לדיון בדרכי המשך ניהול התיק ליום 14.2.2001 שעה 09:00. בניהקבלןהיתר בניה