ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז 8100/10 מיום 3.2.2011, שבה דחתה הועדה ערר שהגישו המערערים על שומה מכרעת של היטל השבחה, שניתנה ע"י השמאי מר מנחם מלוכנא. הערעור עוסק בשאלת יישום עע"ם 5839/06 אלפרד בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז (לא פורסם, 25.9.2008) על חישוב היטל השבחה על זכויות שניתנו חלף פיצוי בגין "הפקעת יתר", שנעשתה מכח תכנית איחוד וחלוקה. רקע 1. מכח תכנית פת/11/179 שפורסמה למתן תוקף ביום 3.6.2009 (להלן "התכנית החדשה"), הוקצו לבעלי הזכויות בחלקה 331 בגוש 6371, ששטחה היה 10.4 דונם וייעודה חקלאי ("המקרקעין") שני מגרשים: מגרש 1101/02 שייעודו למגורים, ושטחו 1,718 מ"ר, ומגרש 1101/3 שייעודו למגורים, ושטחו 489 מ"ר. עניננו בשומת היטל ההשבחה על מגרש 1101/2. 2. מכח הסכם קומבינציה התחיבה המערערת 1 לשלם את היטל ההשבחה. 3. מר מנחם מלוכנא מונה שמאי מכריע בין הצדדים, והשומה שהוציא ביום 25.4.2010 היא "השומה המכרעת" נשוא הערר והערעור. טענות הצדדים 4. המערערים טוענים כי חיוב בהיטל השבחה על רכיב הפיצוי שבהקצאת המקרקעין מבטל את הפיצוי או לפחות מפחית אותו, ועומד בסתירה להלכת בראון, שבה קבע בית המשפט העליון כי נטילת מקרקעין בחלק גדול מ-40%, גם אם לא נעשתה בדרך של הפקעה כי אם בגדר איחוד וחלוקה - מחייבת בתשלום פיצויים כהפקעה. המשיבה סבורה שהחישוב שנעשה עולה בקנה אחד עם הקביעה בפס"ד בראון. השומה המכרעת 5. השמאי קבע כי ההשבחה מחושבת על חלק עליית השווי של המקרקעין מעבר לשווי של כל החלקה כחקלאית. אילו הופקעה כל החלקה החקלאית, לא היתה השבחה, והפיצוי היה מחושב על השווי כחלקה חקלאית. ואילו כאשר מדובר בתוספת שווי הנובעת מן התכנית החדשה החלה על המקרקעין - השווי הנוסף חייב בהיטל השבחה, שאם לא כן יהיה בכך משום כפל פיצוי. לפי חישובי השמאי המכריע שווי הקרקע החקלאית היה 6.068 מליון ₪, ואילו שווי המגרש 16.15 מליון ₪. תוספת ההשבחה 10,081,260 ₪, ולפי האמור יש להטיל היטל השבחה על ההשבחה כולה. הואיל שהערעור מתמקד בסוגיה זו, אין צורך לפרט את החלטת ועדת הערר שקבלה את עמדת השמאי המכריע. אמנם המערערים סבורים כי הועדה לא דנה בשאלות האמיתיות שהועמדו להכרעתה, אך אין בכך מאומה, משצומצם הערעור לכלול את השאלה שלעיל בלבד. הלכת בראון 6. הלכת בראון אינה קובעת את אופן חישוב היטל ההשבחה. למעשה, כלל אינה עוסקת בכך, כי אם בעקרון שלפיו נטילה בדרך של איחוד וחלוקה מחייבת בפיצוי כנטילה בדרך של הפקעה, ולפי אותם כללים, והפיצוי יכול להיות גם בהעלאת שווי המקרקעין באמצעות התכנית המתקנת. כב' השופטת נאור מתייחסת אמנם לשאלת השווי, אך זו אינה לב הדיון. ניתן ללמוד את דעתה בשאלה שלפני, מדבריה בפסקה 15 בפסק הדין: "אולם, מה יהיה הדין במקרה בו עקב הגדלת אחוזי הבניה, למרות שהשטח האופקי קטן ב-50%, ערך המגרש דוקא עלה? האם גם אז יהיה בעל המקרקעין זכאי לפיצוי? תשובתי על כך בשלילה." וכן בפסקה 18 סיפא, מקום שבית המשפט מתייחס לאפשרות של פיצוי כפול המתעלם מאחוזי הבניה המוענקים במסגרת תכנית איחוד וחלוקה. הכרעה 7. השאלה הדורשת ליבון היא מעורבת: עובדתית ומשפטית. המערערים הפנו להכרעות שמאים אחרים, הסבורים כי בנושא משפטי עסקינן, ומושכים ידם ממנו. גם אם כך הדבר, במסגרת ערעור מנהלי זה שוב אין ספק שיש להתיחס לטענות המשפטיות שבבסיס עמדות הצדדים. 8. מכח הלכת בראון ניתן להקיש לענייננו מנושא השפעת הפקעה על היטל השבחה. סעיף 4(6) בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 קובע כי "הפקעת מקרקעין ללא תשלום פיצויים לפי פרק ח' לחוק זה, לא תובא בחשבון בעת עריכת שומת השבחה של אותם מקרקעין"; ומה דינם של מקרקעין ששולמו פיצויים תמורת הפקעתם (הפקעת יתר), או שקיימת תכנית שמשביחה אותם? ניתן ללמוד אותו דין, כלומר שהפיצוי לא יילקח בחשבון בעת עריכת השומה, כדי להשוות את מעמדם של בעלים של מקרקעין שהופקעו ללא תמורה לזה של בעלים שהמקרקעין שלהם הופקעו ושולמו תמורתם פיצויים. אך ניתן גם לקבוע כי מדובר בהסדר שלילי, ויש להתחשב בפיצויים ששולמו. הפסיקה שדנה בענין קבלה את הפתרון הראשון (הנריק רוסטוביץ, היטל השבחה, 263, 286 ,מהדורה ראשונה, תשנ"ז-1996, בעקבות ע"ה 1629/88 כל ישראל חברים נ' הוועדה המקומית תל אביב - יפו הנריק רוסטוביץ היטל השבחה פסקי דין כרך א' 65, 332); ע"ה 1/92 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית ירושלים פסקי דין כרך א' 169, וראה עד דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית ירושלים, פ"ד נו(5) 49, ששם לא נדון ענין זה). 9. למיטב ידיעתי אין פסיקה המתייחסת ישירות לענין שלפני. בע"ר (שלום פ"ת) 37-08 זלצמן נינה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק" (לא פורסם, 3.5.2009) נדון מצב דומה. כב' השופט אהרן ד. גולדס, ס"נ, קבע כי יש לבודד את רכיב הפיצוי בגין הפקעת היתר, ולהטיל את היטל ההשבחה רק על יתרתה. פסק הדין בוטל בהסכמת הצדדים, ולכן אין לקבל עמדת ב"כ המערערים כאילו היה על השמאי המכריע בעניננו להסתמך על הקביעה שם. 10. עקרונית, דעתי אינה שונה מדעת חברי השופט גולדס, אולם עניננו מחייב צלילה לעובדות ולא דיון בעקרונות בלבד. כאמור, העקרון נקבע בהלכת בראון: נטילה באמצעות תכנית איחוד וחלוקה כמוה כהפקעה, ומחייבת בתשלום פיצויים. השאלה היא אם יישומו של פס"ד בראון דורש חישוב נפרד של ההשבחה שהוותה פיצוי והפחתתה מסכום ההשבחה הכולל או שמא ההשבחה שהוותה פיצוי היתה חלק מן הפיצוי שנקבע, ובכך הסתיימה עסקת ה"הפקעה", וכעת לפנינו שאלה נוספת, ונפרדת, בדבר שומת ההשבחה. 11. טעון המערערים שובה לב, לכאורה: כוונתו לכך שפיצויי ההפקעה לא יופחתו על ידי חיוב בהיטל ההשבחה, ויימצאו נמוכים ממה שסוכם בין הצדדים. כך היה הדבר אילו דובר בפיצויים בכסף, וכך צריך להיות בפיצויים במקרקעין. 12. אולם גישה זו מתעלמת מאופי הפיצוי, ומכך שלעתים - כמו גם במקרה שלפנינו - שווי הזכויות לפי התכנית החדשה גבוה מערך המקרקעין שניטלו מאת הבעלים (למקרה כזה, שבו נדחתה תביעה לפיצויים ראו ת"א (מחוזי ת"א) 1764/04 יהונתן אשכול נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פסקאות 11 ו-12 (לא פורסם, 9.11.2009). עובדות כאלו ממש צפתה כב' השופטת נאור בענין בראון, וקבעה כי הגדלת אחוזי בניה במסגרת תכנית, שהובילה לעליית ערך המגרש למרות ששטחו האופקי קטן - לא תזכה את הבעלים בפיצוי נוסף (שם, בפסקה 15; ראה גם עע"מ 5736/08 אחימן נ' עירית כפר-סבא, פסקה 13 (לא פורסם, 21.7.2011)). 13. בהתיחס לדברי השופטת נאור בענין בראון שלעיל סבור פרופ' אהרן נמדר בספרו היטל השבחה עמ' 122, תשע"ב-2011, כי במקרה שתכנית הובילה לעליית ערך המגרש, ולא שולמו פיצויים, אלא בעקיפין על ידי ההשבחה שגרמה התכנית עצמה - ההשבחה היא חלק מן הפיצוי. משום כך "את החלק הראשון של ההשבחה אשר כאמור מהווה פיצוי בגין ההפקעה יש להפחיתו מההשבחה ואין לכלול אותו בחישוב ההיטל". אך יש להבחין בין דוגמא זו לבין ענייננו שבו ניתן פיצוי בדמות מגרש וזכויות בניה בשווי גבוה בהרבה מן הזכויות לפי התכנית הישנה, וניתן לחשב באופן פשוט למדי את ההשבחה. 14. פס"ד בראון אינו דן ביחסי הגומלין שבין פיצויי ההפקעה לבין היטל ההשבחה, ולא ברור כי יישומו צריך להביא להפחתת היטל ההשבחה, דוקא. ניתן לתאר גם שני מסלולים מקבילים, שאינם מאפשרים קיזוז ביניהם (כזו היא עמדתו של רוסטוביץ, שם בעמ' 288, המסתמכת על גביה מקבילה של היטל השבחה ופיצוי לפי סעיף 197 בחוק התכנון והבניה). 15. גם חישוב חשבוני פשוט של ענייננו צריך להוביל לדחיית הטענה: בנסיבות המקרה שלפני, ערך המקרקעין (החקלאים) היה כ-6 מליון ₪. הפיצוי שניתן לא היה בשווי זה, כי אם בשווי 16 מליון ₪, כאשר היתרה שמעבר לשווי המקרקעין שנלקחו מהווה השבחה כתוצאה מן התכנית המתקנת, ועל כן חייבת בתשלום ההיטל ככל השבחה אחרת. אם לא תאמר כן, יזכו המערערים בכפל פיצוי: פיצוי בגין שווי המקרקעין שניטלו, ועוד הנחה משמעותית בהיטל השבחה, שאין לה בסיס בעובדות המקרה. היטיב לבטא זאת השמאי מלוכנא עצמו, באמרו כי לא נוצר מצב שבו הפיצוי עצמו מחויב בהיטל השבחה, שכן "ההשבחה מחושבת על אותו חלק של "עליית שווים של המקרקעין". כלומר על אותו ערך שווי שהוא מעבר ומעל לשווי של כל החלקה כחקלאית פוטנציאלית במצב הקודם" (עמ' 29 בחוות דעתו). 16. למעשה, גם השמאי מטעם המערערים, מר גלעד המאירי, הסכים לכך באמרו שבדוגמא הנוכחית מדובר בהפקעה של 100% ותשלום פיצוי מלא (עמ' 3 בפרוטוקול שורה 30 ואילך). סיכום 17. התוצאה היא שבנסיבות הענין אין לקבל את טענת המערערים כאילו היטל ההשבחה הוטל בין השאר גם על מרכיב הפיצויים. הערעור נדחה, והחלטת הועדה בעינה עומדת. המערערים ישאו בהוצאות המשיבה ובשכ"ט עו"ד שלה, בסכום כולל של 20,000 ₪. קרקעותהיטל השבחהאיחוד וחלוקה מחדש