1. זוהי תובענה לסעד הצהרתי שלפיו ביום 1/10/83 נחתם בין המבקשת 1 (להלן:- "המבקשת" או "המחלבה"), שהינה חברה המפעילה מחלבה לייצור גבינות ומוצרי חלב, לבין המשיבים כולם או חלקם, "חוזה חכירה - תעשיה", באשר לשטח המשמש את המחלבה בתחום משיב 2 (להלן- "המושב"), לטענת המבקשת מדובר במחלבה המנוהלת בתחום משק 49. לחילופין, עותרים המבקשים להצהרה שלפיה הם זכאים להשבת סכומים שנגבו מהם על ידי המושב כדמי חכירה. 2. הרקע: (א) המבקשת 2 ובעלה המנוח יצחק אברמוביץ ז"ל (להלן:- "המנוח") ניהלו ביחד עם אחיו של המנוח, שלמה אברמוביץ ז"ל משקים חקלאיים והקימו דיר לגידול כבשים. בשנת 1967 הקימו השלושה מחלבה וניהלו אותה בשותפות. המחלבה, שנשאה את השם "מחלבת רועי העמק" נוהלה במשק 49 שהיה ברשות יונה ארבל, בנו של שלמה ז"ל. (ב) בשנת 1972 רכש המנוח מיונה ארבל את משק 49 ואת המבנה ששימש כמפעל לייצור גבינות, והמשיך לנהל את העסק, כשיחד עמו עבדו מבקשת 2 ובנם, מבקש 3, שהוא יורשו של המנוח, והוכר כ"בן ממשיך". (ג) ב-8/76 נחתם בין המושב לבין המנוח "הסכם זכות שימוש כבר - רשות במחלבה" (נספח "ג" לתובענה) ובשנת 1982 לאחר שהשותפים כוננו חברה, הוסכם על משיב 1 (להלן:- "המינהל" או "ממ"י), ועל המושב שיחול שינוי (נספח "ד" לתובענה). (ד) בשלב כשלהו נתגלעו חלוקי דעות בין המנוח לבין המושב בנוגע לדמי השכירות, שבעקבותיהם, לאחר פגישות ותכתובות, קיבל המנוח ב-10/83 מכתב מגב' אסתר קוטלובסקי, מגזברות המינהל - בנושא "תשלום דמי שימוש עבור מחלבת רועי העמק" (נספח "ח" לתובענה) ובו נאמר שחשבון המחלבה הועבר למסגרת תעשיה ולכן ייגבו הכספים ב-1 באפריל כל שנה. בעקבות מכתב זה נפתח למחלבה חשבון נפרד, ובהמשך (נספח "ט" לתובענה) נכתב למושב מכתב על ידי ממ"י ובו נאמר שדמי החכירה ישולמו ישירות לממ"י. (ה) מאז שנת 1983 משלמים המבקשים ישירות למינהל "דמי חכירה שנתיים - חרושת". בנוסף, שילמו הם דמי שכירות חודשיים למושב בהתאם להסכם בר-רשות מחודש 8/76 ובחודש ספטמבר 2000 חדלו לשלם, על סמך יעוץ משפטי שניתן להם - והמושב הגיש נגד תביעה בבוררות לסילוק יד וסכום של 44,576 ש”ח. הבוררות התנהלה לפני בורר שהתמנה ע"י רשם האגודות השיתופיות. (ו) ביום 16/2/03 ניתן פסק הבוררות (נספח "ז" לתשובת המושב) על ידי הבורר, עו"ד ישעיהו גיבור, ובמסגרתו נקבע שהמבקשת 2 נכנסה לנעלי המנוח. בנוסף נקבע שבעת חתימת החוזה, בשנת 1976, היו למושב זכויות בשטח, המהווה חלק מהמשבצת (סע' 12 לפסק הבוררות). הבורר קבע (סע' 14) ששטח המחלבה לא נגרע משטח האגודה וללא הסכמת הסוכנות והמושב לא ניתן להגיע למצב בו ייחתם חוזה חכירה ישיר בין ממ"י לבין המבקשים. בנוסף קבע הבורר (סע'-15.3.2) שהשטח עליו נבנתה המחלבה הוא שטח ציבורי ולא שטח תעשייתי. על פסק הבוררות הוגש ערעור לרשם האגודות השיתופיות, וביום 18/8/03 ניתנה החלטה בערעור ע"י עו"ד לאה רוזנטל, עוזרת רשם האגודות השיתופיות. בהחלטה זו נקבע שוב שאין כל חוזה חכירה ישיר וההסכם היחיד הקיים הוא זה שנחתם בשנת 1976. (ז) בשלב כלשהו, נדרשו המבקשים לבצע שינויים במחלבה כדי שתעמוד בתקנים החדשים שנקבעו על ידי משרד הבריאות, ופנו למושב בבקשה שיאשר את תוכניות הבנייה שהגישו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. המושב הודיע למבקשים שיסכים לאשר התוכניות בתנאי שישונה ההסכם בינו לבין המחלבה, באופן, שלדעת המבקשים מרע את תנאי ההתקשרות באופן משמעותי. לאחר בדיקה משפטית הגיעו המבקשים למסקנה שאין מניעה שיתקשרו במישרין עם ממ"י בחוזה חכירה, שכן, חוזה המשבצת, שהוא חוזה משולש, בין המינהל, למשיבה 3 (להלן:- "הסוכנות") למושב, (להלן:- "חוזה המשבצת"), כלל לא חל על שטחים המנוצלים לתעשייה וכך גם חוזי השכירות. לכן, פנו המבקשים בדרישה לממ"י, שיתקשר עימם ישירות בחוזה חכירה, אך לא נענו. (ח) כתוצאה מכך, הוגשה תובענה זו ובה מבוקש שיוצהר שיש לראות את ממ"י כמי שחתם עם המחלבה על חוזה חכירה תעשיה. 3. הסוגייה המועלית על ידי המבקשים לדיון והכרעה בתובענה זו, היא, אם כך: האם יצא שטח המחלבה מתחום חוזה המשבצת וחוזה המשבצת אינו חל עליו, שאם התשובה לשאלה זו חיובית - מתקיימים יחסי חכירה ישירים בין המבקשים לממ"י ואין למעשה למושב מעמד. המבקשים גורסים, כאמור, שהתשובה לשאלה - היא תשובה חיובית. לדעתם, חל על המחלבה סע' 2 (א) לחוזה המשבצת הקובע שאינו חל על שטחי תעשיה, ולכן, יש לראות את ממ"י כמי שחתם עם המחלבה על חוזה חכירה - תעשיה ביחס לשטח המחלבה. 4. דיון והכרעה (א) כל שלושת המשיבים מתנגדים למבוקש בתובענה וכופרים בטענות המבקשים, ולכן, חשוב כבר עתה להבהיר את הסטטוס הנכון של כל אחד מהצדדים לסכסוך: (אא) המחלבה מצוייה על חלק מחלקות 19, 20 בגוש 4180 בשטח המשבצת הכלולה בחוזה המשבצת; ואינה חלק מנחלה 49 אלא מצויה בשטח המשבצת המיועד למבני ציבור לפי תכנית משמ/121 גז שם היא מזוהה כמגרש 122. עובדה זו אינה שנוייה במחלוקת, ומבקש 3 אישר אותה בעדותו (עמ' 6, שורות 9-14 ועמ' 7 שורה 1). (בב) המושב קיבל זכויות של בר-רשות במסגרת חוזה המשבצת וזכותו היתה תלויה ברשות של הסוכנות, באופן שהרשות ניתנת לביטול באופן חד-צדדי (סע' 2 לנספח "ג" לתובענה) וזכויות אלו של בר-רשות העניק המושב למנוח על פי חוזה מ-1976, תמורת תשלום דמי שימוש (סע' 14 לחוזה). המנוח פנה בשנת 1989 (נספח "ב" לתשובת המינהל) בבקשה לחתום עמו חוזה חכירה ישיר, ונענה ביום 3/10/89 (נספח "ג" לתשובת המינהל) כדלקמן: "על מנת שהמינהל יטפל בהקצאת השטח שלך למטרת מחלבה יש לשנות יעודו למטרת תעשיה. כן יש להוציאו ממשבצת המושב ותשלום עבור הקרקע והמבנה כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי. לצורך כל האמור לעיל, עליך לקבל את הסכמת ועד המושב מראש". הסכמת המושב מעולם לא ניתנה למבקשים (פרוטוקול עמ' 7, שורות 14-23, עדות המבקש 3, סע' 11-13 לתצהיר מר רייזמן ונספחים "ד", "ה2" ו-"ו1 - ו4"). בשנת 1999 שוב נעשתה פנייה לממ"י בבקשה לחום חוזה חכירה ישיר עם המחלבה, וגם הפעם התבקשה המלצת המושב, אלא שהמלצה כזו לא ניתנה. המושב התנגד לכך. (נספח "ד1" לתשובת ממ"י). גם בשנת 2001 נעשתה פנייה, הפעם על ידי מבקש 3 והעמדה שהציג המינהל - היתה אותה עמדה. (גג) לכל אורך השנים, לא ניתן להצביע על הסכמה של ממ"י לחתימת חוזה חכירה ישיר בינו לבין המבקשים או מי מהם. ממ"י היה מוכן לעשות כן אם היתה ניתנת הסכמת המושב, אך משלא ניתנה ההסכמה - לא ניתנה הסכמת מ"י לכך. יחד עם זאת, לא היתה מניעה מצד ממ"י שדמי השימוש ישולמו ישירות אליו ולא דרך המושב. הסכמה זו היא שהושגה בישיבה שהתקיימה ב-21/7/83 בלשכת סגן שר החקלאות. אין לקרוא לתוך הסכמה זו ולתוך שוברי התשלום את שאין בהם. מנוסח שובר התשלום ניתן ללמוד באופן חד- משמעי שאין בו כדי להעניק זכויות. עיון בו מעלה (נספח "יא" לתובענה) שהוא בא לתשלום "דמי חכירה שנתיים/דמי שימוש לשנת 1999" ובנוסף נאמר בו:- "מודגש בזאת במפורש, כי למרות האמור בהודעה זו, אין ברצון המינהל, על ידי משלוח הודעה זו או בקבלת סכומים על-פיה לקשור קשר חוזי עם מי שאין בידו חוזה בר-תוקף חתום על ידי הממונה" (ראה גם עדות גב' בן-אלי עמ' 11,12), כנ"ל לגבי פתיחת תיק נפרד, פעולה שנעשתה מטעמי ניהול. (דד) די במפורט לעיל כדי להביא לדחיית התובענה, שכן המבקשים לא הצליחו לבסס עובדתית את הטענה שלפיה נכרת חוזה חכירה ישיר ביניהם לבין ממ"י. יש לזכור שחוזה חכירה, הוא חוזה להענקת זכויות במקרקעין, ולכן, חל עליו סע' 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן:- "חוק המקרקעין"), כך שבנוסף תנאי ההתקשרות הרגילים של חוזה נדרשת עמידה בדרישות סע' 8 לחוק המקרקעין. סע' 8 לחוק המקרקעין קובע:- "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב." לא הוצג לפני כל מסמך בכתב שיוכיח קיומו של חוזה חכירה ישיר, אך יותר מכך, לא הוכחה כריתת חוזה כלל. סע' 1 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 (להלן:-"חוק החוזים"), מסדיר את הדרך בה נכרת חוזה, וזו לשונו: "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול לפי הוראות פרק זה." הצעה וקיבול הן הצהרות רצון, בדרך-כלל עוקבות, אשר מפגשן יוצר חוזה. תנאי מוקדם ליצירת חוזה תקף הוא קיומה של כוונה ליצור יחסים משפטיים מחייבים (ג' שלו דיני חוזים (מהדורה שניה, תשנ"ה- 1995) (להלן:- "שלו") 83). הצעה מוגדרת כפנייתו של אדם לחברו, המעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה ומסוימת דיה כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה (סע' 2 לחוק החוזים). שתי דרישות מהותיות צריכות להתקיים כדי שהצהרות רצון אלה אכן יהוו חוזה, והן גמירת-דעת ומסוימות (שלו לעיל, בעמ' 83). תנאי ראשוני ויסודי ליצירת החוזה הוא גמירת-דעתם של הצדדים להתקשר זה עם זה בחוזה מסוים. בתנאי גמירת-הדעת באה לידי ביטוי הדרישה למפגש רצונות הצדדים והסכמתם ההדדית להתקשר בחוזה. "הביטוי "גמירת-דעת" שאוב, כידוע, מן הדין העברי. פירושו ומשמעותו היא כי הן על ההצעה והן על הקיבול להראות כוונת המציע או הניצע, לפי הענין, ליצור יחסים משפטיים מחייבים." (ע"א 440/75 זנדבנק ואח' נ' דנציגר ואח', פד"י ל(2) 260, 266 (להלן:- "עניין זנדבנק")) גמירת-הדעת צריכה להיות מכוונת להתקשרות חוזית עם הניצע (שלו לעיל, בעמ' 105). יסוד גמירת- הדעת ייבחן באופן חיצוני-אובייקטיבי, אך זאת דרך עיניו של המתקשר הסביר באותן נסיבות. "אשר לגמירת הדעת, הרי יבחן בית המשפט את הפנייה לפי אמות מידה אובייקטיביות, על-פי ניסיון החיים ועל פי התנהגותו ותפיסתו של אדם סביר ממוצע, ויקבע על פי מבחן זה, אם אכן מעידה הפנייה על גמירת דעתו של המציע, במובן סעיף 2 הנ"ל." (ההדגשות במקור. ה' ג') (ע"א 532/82 גרדוס נ' גרדוס, פד"י לט(3) 617, 621; ראו בנוסף, ע"א 5042/96 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פד"י נג(1) 743, 750-751; ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פד"י נב(2) 582, 596; עניין זנדבנק לעיל, בעמ' 267-268) דרישה נוספת נובעת מסע' 2 לחוק החוזים והיא, שהפנייה תהא מסוימת דיה כך שניתן יהיה לכרות חוזה בקיבולה, "על ההצעה להיות מלאה ומדוייקת במידה מספקת עד שניתן יהיה לראות באמור בה עם קיבולה, חוזה מלא ובר-ביצוע, ללא צורך במשא-ומתן משלים נוסף." (עניין זנדבנק לעיל, בעמ' 269) וכן, "משמעותה של דרישת המסוימות איננה, אם כן, כי על ההצעה לכלול את כל הפרטים. משמעותה היא, כי על ההצעה לכלול לפחות את מסגרת העסקה ותחומיה, ואת הפרטים החסרים ניתן יהיה להשלים" (שלו לעיל, בעמ' 89). למרות שבשנים האחרונות נחלשה קמעא דרישת המסוימות הרי לא פסה היא מן העולם. גמירות-דעת ומסוימות נותרו כשני יסודות נפרדים ומן ההפרדה בין שני היסודות מתחייבת גם המסקנה כי עדיין יש מצבים שבהם ניתן לקבוע כי הצדדים התכוונו וגמרו בדעתם להתקשר בהתחייבות חוזית, ואף על פי כן, כאשר אין אפשרות להיעזר בערוצי השלמה, עלול העדר המסוימות להביא למסקנה כי לא נכרת חוזה. יחד עם זאת, שני יסודות אלו מקיימים ביניהם קשר אמיץ ממנו ניתן ללמוד על דבר קיומו של האחד מתוך בחינתו של האחר, "יסוד המסוימות אינו מנותק מיסוד גמירות הדעת. קיימים קשרי גומלין בין שני יסודות אלה השלובים זה בזה, ומאפשרים ללמוד על דבר קיומו של האחד, מתוך בחינתו של האחר. כך, קיומה של מסוימות יש בה כדי להעיד, בדרך כלל, על גמירות הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם" (ע"א 3380/97 תמגר בע"מ נ' גושן ואח', פד"י נב(4) 673, 682) מעברה השני של מערכת היחסים הטרום-חוזית עומד הניצע. קיבול הוא הצהרת רצונו של הניצע המעידה על גמירת-דעתו להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה (שלו לעיל, בעמ' 131). "הקיבול, המעיד על גמירת דעתו של הניצע, מגלם בתוכו שני יסודות - החלטה פנימית וביטוי חיצוני לה: "החוק אינו מסתפק בגמירת דעת בעלמא, אלא תובע השתקפות חיצונית שלה. ...בעוד המונח גמירת-דעת מתייחס, כאמור לעיל, להחלטה פנימית של האדם, מתייחס המונח העדה לביטוי החיצוני של החלטה זו. אלו הם שני הצדדים לאותה הדרישה: הצד הסובייקטיבי של ההחלטה גופה והצד האובייקטיבי של הבעת ההחלטה" (ג' שלו דיני חוזים (מהדורה 2, תשנ"ה) 86). וכן: "החוק קובע כי הודעת הקיבול צריכה להימסר למציע. החוק אינו מסתפק בהבעת רצונו של הניצע לקשור חוזה עם המציע. אפילו הביע הניצע דעתו לקשור חוזה עם המציע, למשל, על גבי פתק המוחזק בביתו... אין זה מספיק. לא די במתן הודעת קיבול כשלעצמה. החוק דורש כי אותה הבעת רצון, אותה גמירת דעת, תימסר לצד שכנגד, הוא המציע" (ד' פרידמן נ' כהן חוזים (כרך א', תשנ"א) 205). הודעת הניצע למציע על קבלת ההצעה איננה דרישה פורמאלית בלבד, אלא אחד מיסודותיו המהותיים של הקיבול, ומשלא נתקיימה - לא נתגבש קיבול (ראו לעניין זה דבריו של השופט מצא בע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות'-חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מד(1) 57, בעמ' 67). (ע"א 7286/00 טנדט נ' עמיקם כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ ואח', פד"י נו(1) 145, 152-153) לא הוכח לפני כי אכן התגבשה מערכת יחסים חוזית בין הצדדים, לא הוכח קיומם של הצעה וקיבול ולא הוכחו גמירת-דעת מצד המינהל להתקשר בחוזה ישיר עם המבקשים ואף לא דרישת המסוימות המקימה תשתית לחוזה תקף. (ב) העובדה שהמבקשים שבו ופנו פעם אחר פעם לממ"י בבקשה לחתימת חוזה חכירה, כשלעצמה, מהווה הוכחה לכך שמעולם לא נכרת חוזה חכירה כאמור. (ג) אין לקבל את טענת המבקשים שלפיה השטח אינו כלול בתחום המשבצת. הן ממ"י, הן הסוכנות והן המושב סבורים שהשטח כלול גם כלול בתחום המשבצת, והם הצדדים הרלבנטיים שהרי חוזה המשבצת נקשר ביניהם. לעמדת המבקשים, שלא היו, כמובן, צד לחוזה המשבצת, אין כל משמעות. (ד) משמעותו של פסק הבוררות - ב"כ המבקשים, בסיכומיו, מייחד חלק זניח ביותר לשאלת נפקותו של פסק - הבוררות. הוא מפנה לתגובתו לבקשה לסילוק על הסף ולדבריו, הכרעת הבורר אינה מהווה השתק פלוגתא. אלא שבהחלטתי מ-9/6/03 קבעתי ש-"עקרונות הדיון במערכת היחסים שבין המבקשת לבין המושב יהיו כפופים לפסק הבוררות כפי שיהיה לאחר מתן החלטת רשם האגודות השיתופיות שבפניו הוגשה השגה על ידי המבקשים. כל פלוגתא שהוכרעה על ידי הבורר במסגרת פסק הבוררות ותוותר על כנה לאחר הדיון בהשגה, כאמור, תחשב כפלוגתא פסוקה, לכל דבר ועניין, וכך גם לגבי כל עילה ביחסי המבקשת והמושב, והמבקשת לא תהא רשאית להעלות הטענות נשוא הפלוגתא והעילה, נגד המושב". על החלטה זו לא הוגשה בר"ע; ובהמשך לה, ניתן לקבוע את הפלוגתאות שהוכרעו בבוררות, ושגם בשל כך, יש לדחות טענות המבקשת: (אא) לא נחתם כל הסכם בין המבקשת 2 לבין ממ"י, ואילו המחלבה ומבקש 3 נעדרים מעמד לחלוטין כי לא בוצעה העברת זכויות כדין. (בב) שטח המחלבה לא הוצא מעולם ממשבצת האגודה, וכלל לא מדובר בשטח לתעשייה - אלא בשטח ציבורי. (ה) בנוסף לכל האמור לעיל, הסוכנות, שהינה בעלת זכויות במקרקעין נשוא התובענה לא שותפה בכל המהלכים שננקטו במהלך כמעט שני עשורים - נציג הסוכנות לא נכח בפגישה משנת 1983, ולא התבקשה הסכמתו למבוקש, ממילא לא ניתן להגיע לכל קביעה שתפגע בזכויות הסוכנות על סמך אירועים שהיא לא נטלה בהם חלק. (ו) באשר לסעד החילופי - ראשית - יודגש שמדובר, למעשה, בתביעה כספית שאין מקומה בהמרצת פתיחה. שנית - לא ברור כלל על סמך מה נתבעת ההשבה. המבקשים שילמו את דמי השימוש כפי שהתחייבו בחוזה עם המושב והרי אין מחלוקת שעשו בפועל שימוש בנכס. 5. סוף דבר: מכל האמור לעיל, אני דוחה את התובענה. המבקשים ישאו בהוצאות המשיבים וכן בשכ"ט עו"ד בשיעור של 7,500 ש"ח + מ.ע.מ. לכל אחד מהמשיבים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. חוזהבר רשות