הסכם שירותי בניה

1. לפנינו תובענה על סכום של 50,000 ₪, שהוגשה בסדר דין מהיר ביום 18/10/07. בישיבה מקדמית ביום 11/3/08 נקבע התיק להוכחות ליום 16/9/08, אולם מאז נתבקשו מספר דחיות על ידי הצדדים וכן חל עיכוב בשמיעת ההוכחות עקב השביתה הממושכת של הקלדניות בסוף שנת 2009. בסופו של דבר, לאחר שהוגשו תצהירים מפורטים ואף הוזמנו עדים שלא הגישו תצהירים, התקיימו הוכחות בימים 8/6/10, 16/6/10 ו-28/6/10. סיכומים אחרונים בתיק הוגשו ביום 12/9/10. 2. הואיל ועל אף התמשכות ההליכים מדובר בכל זאת בתובענה שהוגשה בסדר דין מהיר - יהיה פסק הדין מנומק באופן תמציתי, כמצוות תקנה 214 טז(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שכן אין לפנינו חידוש או חשיבות מיוחדת לציבור הדורשים הנמקה מפורטת בהתאם לתקנה האמורה. הרקע 3. מכתב התביעה וכן מתצהירו של התובע עולה כי התובעים, שהינם בשנות ה-60 לחייהם והתגוררו במשך שנים רבות בשכירות מוגנת, נכנסו ל"הרפתקה" של רכישת דירת מגורים, לאחר שהופנו אל הנתבע באמצעות מתווך מקרקעין. מדובר בדירה בפרוייקט ברח' עלמה 8 בירושלים, חלקה 92 בגוש 30108 (להלן - הדירה). 4. התובעים חתמו על מספר מסמכים בקשר לרכישת הדירה, אשר אין מחלוקת כי התמורה עבורה נקבעה לסכום כלל של 149,000 $: (א) הסכם הזמנת שירותי בניה (ללא תאריך) שצורף כנספח א' לתצהיר התובע (להלן - ההסכם); (ב) הסכם שיתוף מקרקעין (ללא תאריך) שצורף כנספח ב' לתצהיר התובע (להלן - הסכם השיתוף); (ג) הסכם נאמנות מיום 23/9/03 המהווה חלק מנספח ב' לתצהירו של התובע (להלן - הסכם הנאמנות). ההסכם 5. על פי ההסכם, התחייבו התובעים לרכוש במשותף את המקרקעין שעליהם הייתה אמורה להיבנות הדירה, ולצורך כך התחייבו להעביר סכום של 100,000 $ לידי עו"ד יהודה ריסקין על חשבון חלקם היחסי במקרקעין וכן סכום של 14,400 ₪ עבור תשלום מס הרכישה. 6. כמו כן התחייבו התובעים בהסכם לשלם סכום של 49,000 $ לקבלן אשר יוזמן עבורם על ידי חברה ששמה לא צוין בהסכם והרובריקה נותרה ריקה. מעיון בהסכם מקביל, שנחתם עם דייר נוסף בפרוייקט מר שאול פורת ואשר צורף לתצהירו, עולה כי הסכם הזמנת שירותי הבניה נחתם עם מר פורת ביום 26/5/04 וכי החברה שאמורה לבחור את הקבלן היא "בן צור ייזום פרויקטים בע"מ", חברה בשליטת אביו של הנתבע, אשר לטענת הנתבע לא הוקמה בסופו של דבר. 7. עוד התחייבו התובעים בהסכם לשלם במשותף עבור עורך דין שימונה כנאמן על כספי הפרוייקט וכן תשלומים עבור החיבור לרשת החשמל, המים והגז. 8. בהסכם נאמר כי החברה (שכאמור לא צויין שמה) תדאג למסירת הדירה כשהיא ראויה למגורים תוך 14 חודשים מקבלת היתר הבניה "ובמידה והבניה תתאחר מעבר לכך, יתחייב הקבלן הבונה לשלם עבור איחור זה סך של 500 $ בגין כל חודש איחור, ובלבד שהאיחור לא נגרם בעטיים של התובעים". עוד נאמר בהסכם, כי אם התובעים יבקשו שינויים מבניים בחלל הדירה - יגרור הדבר הארכת מועד המסירה בהתאם. כמו כן נאמר, כי תוך שנתיים מעת הוצאת היתר הבניה ו/או שנה אחרי סיום הבניה (לפי המאוחר) יוצא טופס 4 על ידי אדריכל הפרוייקט. 9. על ההסכם לא מופיעה חתימה של החברה, אלא חתימתם של התובעים בלבד וכן התחייבות הנתבע בכתב ידו ובחתימתו שזו לשונה: "אני ערב להתחייבויות האמורות לעיל, לרבות אחריות לטיב ע"פ חוק המכר" הסכם השיתוף 10. הסכם השיתוף נחתם בין כל רוכשי הקרקע במשותף בפרוייקט דהיינו - ה"ה מרמור, שלמה בן צור, שאול פורת והתובעים. בהסכם השיתוף נאמר, כמו בהסכם, כי השותפים מינו חברה (ששמה לא נזכר) לשאת ולתת בשמם כלפי קבלן מבצע הפרוייקט לצורך ביצועו בצורה הטובה ביותר לא יאוחר מ-12 חודשים מעת קבלת היתר הבניה. כמו כן נאמר, כי השותפים מינו מטעמם את עוה"ד יוסף שחור ו/או פנחס ברגר להיות נאמן עבור כספיהם לצורך תשלומים הנדרשים על ידי המבצעים למיניהם של הפרוייקט. הסכם הנאמנות 11. הסכם הנאמנות נחתם ביום 23/9/03 בין עו"ד פנחס ברגר לבין התובעים, מרמור ושאול פורת. משום מה השותף הנוסף, שלמה בן צור, איננו חתום על הסכם הנאמנות. מהסכם הנאמנות עולה, כי התובעים וכן מרמור ושאול פורת רכשו במשותף שני שליש מהנכס כאשר יניב בן צור ושלמה בן צור (אחיו ואביו של הנתבע) רכשו את השליש הנותר. עוד עולה מהסכם הנאמנות, כי הנאמן הוא זה שרוכש את הנכס עבור הנהנים כאשר כל מקורות המימון לרכישתו יהיו על ידי הנהנים ועל אחריותם. טענות התובעים 12. התובעים טוענים כי הם רכשו את הדירה למעשה מהנתבע, והוא מחוייב לפצותם על הנזקים שנגרמו להם לאור מהות יחסי הצדדים (מוכר / יזם - קונה) וכן לאור התחייבותו בכתב ידו בהסכם לפיה הוא ערב לכל ההתחייבויות כלפי התובעים. 13. התובעים העמידו את תביעתם על סכום של 50,000 ₪ כאשר סכום זה כולל את הרכיבים הבאים: 34,650 ₪ - פיצוי בשל איחור של 16.5 חודשים במסירת הדירה (לפי 500 $ לחודש כאמור בהסכם, בהתחשב בכך שהיתר הבניה הוצא ביום 11/1/05 והדירה נמסרה ביום 23/7/07); 15,000 ₪ - עוגמת נפש בשל עיקול שהוטל על ידי רשות המסים על חשבונם של התובעים למרות שהעבירו לידי הנתבע את כספי מס הרכישה (בשיק משוך לפקודת אביו של הנתבע) ואשר לא הועברו לרשות המסים. היתרה - זיכויים שונים (בגין ארון, כיור, ברז, בניה מחדש של "בויידעם" שנבנה שלא בתיאום עם התובעים, החזר תשלום עבור חיבור המים והפרשי ריבית). טענות הנתבע 14. טענתו העיקרית של הנתבע הינה, כי אין יריבות בינו לבין התובעים מאחר וכל המסמכים שצורפו על ידי התובעים אין בהם ולו התחייבות אחת של הנתבע, ולחלופין - היה עליהם להגיש את תביעתם כלפי החברה שהתחייבה כלפיהם. לטענת הנתבע, הוא נתן שירותים, כעורך דין, לכלל דיירי הבניין לרבות התובעים, אשר נתאגדו לצורך בניית דירותיהם. לטענתו, הוא אינו יזם ואינו מתיימר להיות יזם אלא, לפחות בעסקה זו, ניהל עבור אביו ויתר הדיירים פרוייקט בניה במחיר עלות וגבה על כך שכר טרחה. 15. עוד טוען הנתבע, כי ההסכם אכן לא כלל תאריך וכל מטרתו הייתה דרישת ב"כ התובעים לקבל פורמט להתקדמות הפרוייקט, ולמעשה בסופו של דבר לא קיבל ההסכם כל תוקף מחייב. בסעיף 46 לסיכומיו טוען הנתבע כי חברה השייכת לשלמה בן צור, אביו של הנתבע, הייתה אמורה לבנות את הבניין ולאור זאת הוחתם הנתבע כערב על ההסכם "זאת מתוך ידיעה כי תקום חברה אשר עו"ד בן צור יהיה המפקח מטעם החברה ולכן משלא קמה החברה אין כל נפקות משפטית לחתימתו כערב וכל תפקידו הצטמצם לשמש זרועו הארוכה של הנאמן והמפקח מטעמם של הדיירים, עו"ד יעקב מרקס, וזאת על הליכי הבניה השונים הנעשים בשטח". 16. בסעיף 18 לתצהירו וכן בסעיף 47 לסיכומיו טוען הנתבע, כי חברי הקבוצה חתמו על הסכם שירותי בניה עם קבלן בשם משהארה משהור, אולם לא צירף העתק מהסכם זה. כל שצורף הוא הסכם מחודש יוני 2007 (נספח י' לתצהירו של הנתבע) בין אותו קבלן לבין התובעים והמתייחס לחילוקי דעות שהתגלעו בין הצדדים, בין היתר בנוגע לבניה, למועדים, לשינויים, לתוספות ולדרישות הצדדים האחד כנגד משנהו, וזאת לאחר סיום הבניה ומסירת הדירה לתובעים. 17. לגבי האיחור במסירת הדירה טוען הנתבע, כי היתר הבניה שהוצא ביום 11/1/05 היה חלקי בלבד ולא כלל את דירת התובעים. לטענתו, נוכח דרישות התובעים לשינויים ותוספות הוצא היתר בניה הכולל את דירתם רק ביום 20/2/07, ומשכך - ספירת 14 החודשים מתחילה מיום זה ולא אירע כל איחור במסירת הדירה. 18. לעניין העיקולים מטעם רשויות המס טוען הנתבע, בסעיף 66 לסיכומיו, כי מי שפעל מטעם התובעים היה עו"ד פנחס ברגר, הנאמן, ואם היו לתובעים טענות כלשהן - היה עליהם להפנותן אליו. דיון והכרעה 19. מטעם התובעים העידו, בנוסף לתובע, גם מר שאול פורת, הדייר הנוסף בפרוייקט, וגב' רימה ברזילי, מפקחת בניה בעיריית ירושלים. מטעם הנתבע העידו, בנוסף לנתבע, עו"ד פנחס ברגר והמהנדס ג'ק בריס. לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי בכל המסמכים - הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל. 20. העסקה שבוצעה במקרה דנן הינה רכישת דירה באמצעות "קבוצת רכישה", סוג עסקאות שהתפתח בשנים האחרונות ומטרתו, בין היתר, לחסוך ככל שניתן בעלויות בניה לרבות תשלומי מסים, שכן במסגרת עסקה מסוג זה מדובר באנשים פרטיים שמבצעים את העסקה ולא יזמים או קבלנים, עם כל המשתמע מכך לעניין החיוב במסים. אכן אין כל פסול מבחינה חוקית בעסקאות מסוג זה, כל עוד המצגים כלפי רשויות המס הם נכונים, ולפיכך אין לבוא בטענות לנתבע כי ניסה לפעול בדרך זו ולחסוך בפועל בעלויות תוך בניית קונסטרוקציה משפטית המרחיקה אותו מהעסקה כיזם או כקבלן. 21. מהמסמכים שעליהם חתמו התובעים אכן עולה כי הן המקרקעין והן שירותי הבניה לא נרכשו ישירות מאת הנתבע, בהתאם לקונסטרוקציה המשפטית דלעיל. דא עקא, שהנתבע בכל זאת נכשל מהרחקתו המלאה מהפרויקט בכך שחתם בכתב ידו, "ברחל בתך הקטנה", על גבי ההסכם על ערבות אישית להתחייבויות המופיעות בהסכם. אין מחלוקת כי ערבות זו נכתבה בכתב ידו של הנתבע ואין גם מחלוקת לגבי חתימתו. משחתם הנתבע על הערבות האישית האמורה - יש לראותו כערב אישית לכל התחייבויותיו של הקבלן, ואין לפטור אותו מערבותו זו, וזאת גם אם תתקבל טענת הנתבע כי לא היה יזם אלא נתן שירותים של ניהול הפרוייקט עבור רוכשי הדירות, הן מצד הבניה והן מהצד המשפטי (ראה לעניין זה עדותה של הגב' ברזילי מיום 16/6/10, פרוטוקול עמ' 10 שורות 21-19). 22. הנתבע, כעורך דין במקצועו, בוודאי היה אמור להיות מודע למשמעותה של חתימה על ערבות אישית ולכן ברור מדוע הוא מנסה כעת להתחמק מכך ולטעון כי משלא קמה החברה שהוזכרה בהסכם - אין תוקף לערבות. אין בידי לקבל טענה זו. מדובר בטענה מקוממת, במיוחד כאשר היא נטענת על ידי עורך דין, וכל המוסיף לעניין זה רק גורע. 23. לפיכך, יש לראות את הנתבע כערב אישית לכל ההתחייבויות שפורטו בהסכם, הן לעניין מועד מסירת הדירה כשהיא ראויה למגורים והן לעניין התשלומים, ובכללם הסכומים שיש להעביר עבור תשלום מס הרכישה וכן לענין כל התחייבות אחרת שבהסכם. יצויין כי הנתבע, מטעמים השמורים עמו, לא מצא לנכון להגיש הודעת צד ג' לקבלן ו/או לנאמן. 24. לעניין ההתחייבויות שהופרו ולעניין הנזקים הנטענים על ידי התובעים, כאשר הנזק העיקרי בסך 34,988 ₪ מתייחס לאיחור במסירת החזקה בדירה - הואיל והנתבע לא הוכיח את טענתו לפיה התובעים הם אלה שגרמו לאיחור במסירת החזקה בדירה, ראיתי להעדיף את גירסתם על פני גירסת הנתבע. לא שוכנעתי כי היתר הבניה הוצא רק בשנת 2007 כנטען על ידי הנתבע, הואיל ומנספח ח' לתיק המוצגים מטעם הנתבע (מכתבו של עו"ד מרקס מיום 24/3/05 אל ב"כ התובעים) עולה במפורש כי היתר הבניה התקבל באותו מועד והתובעים אף נדרשו לשלם סכום של 25,000 $, כפי שמופיע בהסכם. 25. גם לעניין העיקולים בשל אי תשלום מס הרכישה במועד - ראיתי לקבל את טענת התובעים ולדחות את טענת הנתבע לפיה עליהם להפנות את טענותיהם כלפי הנאמן. אכן שוכנעתי כי מדובר באנשים "מן היישוב", ללא ניסיון בתחום הנדל"ן, אשר נתנו אמון בנתבע כמי שלמעשה עמד מולם. לפיכך, נקל להבין את עוגמת הנפש שנגרמה להם כאשר לפתע "נחתו" עליהם עיקולים מטעם רשויות המס, בעוד שהתובעים מצדם שילמו את כל מה שנדרשו לשלם על פי ההסכם, לרבות תשלומים עבור מס הרכישה. הואיל והעיקולים הוסרו רק לאחר חלוף מספר חודשים (ראה נספח י' לתצהיר התובע) - נראה שהסכום שננקב על ידי התובעים בשל ראש נזק זה אינו מוגזם, בנסיבות העניין, ועל הנתבע ,כערב להסכם באופן אישי, לפצותם בשל ראש נזק זה. סוף דבר 26. לאור האמור, התביעה מתקבלת. הנתבע ישלם לתובעים, תוך 30 ימים, סכום של 50,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (18/10/07) ועד לתשלום המלא בפועל, וכן הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 6,500 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל. שירותי בניהבניהחוזהחוזה שירות