רקע אלה הן העובדות הצריכות לעניין: 1.בשנת 1970 רכשו גד ואיריס גרייבר (להלן: "משפחת גרייבר") מגרש ששטחו הינו 1,700 מ"ר המהווה כשליש ממגרש הידוע כחלקה 20 בגוש 3628 בנחלת יהודה בראשון לציון (להלן: "הממכר"), ממי שהיו באותה עת בעלי הזכויות בנכס: חיים דרור ז"ל, קרסנשטיין דרור מניה (מרים) ז"ל, עמנואל קרסנשטיין ז"ל וציפורה הר צבי (להלן: "החוכרים המקוריים"). חלקה 20 ששטחה הינו 5,083 מ"ר, מהווה חלק מנחלה גדולה אשר מצויה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (להלן בהתאמה: "הנחלה" ו"המינהל"). כן בתחומי הנחלה כלולה גם חלקה 109 בגוש 3629 ששטחה הינו 14,145 מ"ר. להסכם הרכישה האמור צורף תשריט החלקה ובו סומן הממכר, באופן המפריד אותו מיתרת החלקה. כאשר ביקשו הצדדים לעגן את ההסכמות אליהן הגיעו בהסכם הרכישה ברישום זכויותיה של משפחת גרייבר בממכר, נתקלו בסירוב המינהל, שלא התיר חלוקה ופיצול של הנחלה. על כן מצאו לנכון הצדדים להסתפק בהעברה בפועל של החזקה בממכר. כמו כן, משפחת גרייבר פעלה לגידור הממכר באופן המחלק את חלקה 20 לשתי חלקות נפרדות. בשנת 1979 התקשרו אריה ימיני, "המבקש", ומי שהייתה באותה עת רעייתו, איליין ימיני ז"ל (להלן: "משפחת ימיני") בהסכם רכישה עם משפחת גרייבר, לפיו רכשו הראשונים את מלוא זכויותיהם של האחרונים בממכר. התמורה בגין רכישת הממכר שולמה למשפחת גרייבר, ובנוסף הסכימו הצדדים לפעול להעברת הזכויות ע"ש משפחת ימיני. עסקה זו אף היא לא נסתיימה ברישום, כך שלמעשה הרישום כיום אינו משקף נכונה את חלוקת הזכויות במקרקעין, ובפרט בממכר. 2.בשנת 1993 אושרה תכנית בנין עיר החלה על האזור בו ממוקמת הנחלה, שעניינה שינוי ייעוד המקרקעין באזור מחקלאות למגורים (להלן: "התב"ע"). על פי התב"ע, יועד שטחה של חלקה 20 ובכלל זאת הממכר נשוא הסכמי הרכישה, לבניית 8 יחידות מגורים. 3.ליבת המחלוקת בין בעלי הדין נוגעת להסכם פשרה אשר נערך בין בעלי נחלות בנחלת יהודה לבין המינהל, מכוחו מוענקות הטבות לבעלי הנחלות - הסכם אשר קיבל תוקף של פסק דין בשנת 2000 (ה"פ (מחוזי ירושלים) 714/97 גורה נ' מדינת ישראל, ת"א (מחוזי תל-אביב) 13/93 כהן נ' קק"ל [טרם פורסמו, 2.1.2000]) (להלן: "הסכם הפשרה"). על פי הסכם הפשרה בעלי הנחלות זכאים להטבה בדמות פטור מדמי היוון על חלק מהיחידות באופן הבא: מתוך שמונה יחידות המגורים אשר הוקצו לחלקה עפ"י התב"ע, שתי יחידות יוחכרו ללא תשלום למינהל, היינו היוון בשיעור 0% שיוכר כמלוא דמי ההיוון בשיעור 91%. באשר לשש היחידות הנותרות, ניתנה לבעלי הזכויות בחירה בין שתי אפשרויות: האחת, לפיה ישולמו עבור שש היחידות דמי חכירה מהוונים בשיעור 50% ליחידה, אשר יוכרו כ-91%. השנייה, לפיה ישולמו עבור שלוש יחידות מגורים דמי חכירה מהוונים בשיעור 0%, היינו ללא תשלום. עבור שלוש יחידות המגורים הנותרות ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור 91%. 4.המשיבים 5-1 קיבלו זכויות בנחלה מתוקף צווי הירושה של החוכרים המקוריים אשר כאמור חלקם נפטרו במהלך השנים (להלן ייקראו יחד: "היורשים"). לצורך ענייננו, אין חשיבות לחלוקה הפנימית של הזכויות בין היורשים, לכן מעתה אתייחס אליהם כאל אחד. לשם מימוש זכויותיהם עפ"י הסכם הפשרה, פנו היורשים למינהל כבעלי הנחלה. ההסכמות אליהן הגיעו היורשים עם המינהל הינן כדלקמן: ראשית, חלוקת 8 יחידות המגורים בחלקה 20 תתבצע באופן שבו 4 יחידות יוחדו לשטח הממכר אותו חוכר המבקש, ואילו 4 היחידות הנותרות יוחדו לשטח הנותר בחלקה, אותו חוכרים היורשים. שנית, בבחירתם באשר לאופן ניצול הפטור, בחרו היורשים באופציה השנייה דלעיל. פועל יוצא מכך הוא ש4 היחידות אשר הוקצו לבנייה בשטחם בחלקה פטורות מדמי היוון. זאת ועוד, בידעם שאת הפטור הנוסף ליחידה חמישית לא יוכלו לנצל מאחר והוקצו לשטחם 4 יחידות בלבד, העבירוהו לזכותו של המבקש, כך שזה יחויב בתשלום דמי היוון עבור 3 יחידות מגורים בלבד. המחלוקת העומדת להכרעה בפני ביהמ"ש נוגעת להיקף ומהות הזכות אשר רכש ימיני בשנת 1979, וכן לשאלת זכותו ליהנות מהפיצוי שהוענק לבעלי הנחלות במסגרת הסכם הפשרה. טענות המבקש 5.לטענתו של מר ימיני, המבקש בענייננו (להלן: "ימיני"), בעת שרכש את זכויות החכירה בממכר ממשפחת גרייבר למעשה רכש את מלוא הזכויות הנגזרות ממנו. היינו, הואיל וימיני רכש מגרש ששטחו כ-1/3 משטח חלקה 20 אשר מצויה בתחום הנחלה, וכמו כן בשל העובדה שפיצול הנחלה לא התאפשר והממכר נותר חלק בלתי נפרד מהנחלה, הרי שלמעשה הוא רכש 1/3 מכל הזכויות הנובעות מהנחלה. נוסף על כך, בהסכם הרכישה בין משפחת גרייבר לבין החוכרים המקוריים הסכימו הצדדים כי כל הזכויות שתוקנינה לנחלה, תחולקנה באופן יחסי. מאחר שימיני בא בנעליהם של משפחת גרייבר, הרי שזכאי הוא למלוא הזכויות כאמור. פועל יוצא מכך, הוא שימיני הינו למעשה בעל זכויות בנחלה, ועל כן זכאי הוא ליהנות מההטבות המוצעות לבעלי נחלות במסגרת הסכם הפשרה באופן יחסי לזכויותיו בממכר. כך, היות ולפי ההסכמות שאליהן הגיעו היורשים מול המינהל באשר לאופן ניצול הפטור הניתן מכוח הסכם הפשרה, נדרש תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור 91% על שלוש מתוך שמונה יחידות מגורים, הרי שימיני חייב בתשלום עבור יחידת מגורים אחת בלבד, ואילו יתר היחידות אשר מיועדות לבניה בשטחו תהיינה פטורות מתשלום דמי היוון. 6.בפנייתם למינהל כבעלי הזכויות הבלעדיים בנחלה, חטאו היורשים בהצגת מצג שווא בפני המינהל שלא היה מודע לקיומו של ימיני וזכויותיו בנחלה, שכן לא יידעו אותו בדבר קיומן. ליורשים לא הייתה כל זכות להחליט לבדם באשר לאופי ניצול הפטור ולבחור דווקא באופציה השנייה דלעיל מבלי לשתפו בהליך בפני המינהל. כן מביע תמיהה ימיני על חלוקת יחידות המגורים בחלקה 20 באופן שהוקצו מספר יחידות מגורים זהה לשני חלקי החלקה, אשר אינם שווים בגודלם (האחד מהווה 1/3 משטח החלקה, ואילו השני מהווה 2/3 משטחה). לשיטתו, חלוקה זו אינה הגיונית והיא נוצרה באופן מודע ומכוון ע"י היורשים על מנת שכל היחידות המוקצות לשטחם תהיינה פטורות מתשלום דמי היוון, ואילו שלוש היחידות אשר אינן פטורות תוקמנה בשטחו של ימיני, שיחויב בתשלום עבורן. טענות המשיבים טענת מינהל מקרקעי ישראל 7.בענייננו מחלוקת חוזית וכספית בין ימיני ובין היורשים שעניינה זהות המשלם בגין תשלום דמי ההיוון עבור 3 יחידות דיור כאמור, מחלוקת אשר המינהל אינו צד לה. בעניין זה מקובלת עליי עמדת המינהל, שכן עניינו היחיד של המינהל נוגע אך לקבלת תשלום דמי ההיוון, ואינו נוגע לדבר זהותו של הנושא בנטל התשלום. לפיכך, הטענות הרלוונטיות לדיוננו הן אלו המועלות על ידי היורשים. טענות היורשים 8. בהסכם מול משפחת גרייבר, הזכות אשר רכש ימיני אחת היא: זכות חכירה בממכר, הכולל עפ"י ההסכם מגרש ששטחו כ-1,700 מ"ר וכן את כל הבנוי עליו והכל על פי תשריט. כך עולה מההסכם ומהתשריט שצורף לו, בו סומן שטח המגרש באופן המפריד אותו מיתרת שטח החלקה. ימיני לא רכש זכויות במושע בחלקה 20, כמו כן לא רכש זכויות בנחלה. 9.היורשים, והם בלבד, באים בנעלי החוכרים הרשומים של הקרקע בכל שטח הנחלה, ובכלל זאת לעניין זכויותיהם מכוח הסכם החולות ההיסטורי שיובהר להלן. הפטור מתשלום דמי היוון הנובע מהסכם הפשרה הוענק לבעלי הנחלות כפיצוי מהמינהל על אי קיומו של הסכם החולות. לעומתם, ימיני אינו בעל זכויות בנחלה, ומשכך אינו זכאי להטבות אלו. בנוסף, עפ"י ההסכמות שהושגו בינם לבין המינהל זכאים הם לקבלת 5 יחידות דיור בפטור מתשלום דמי היוון. מאחר שלחלק שנותר בידם בחלקה 20 הוקצו לבניה 4 יחידות דיור בלבד, הרי שמבחינה מעשית אין ביכולתם לממש את הפטור במלואו, ועל כן החליטו להעביר את הפטור עבור היחידה החמישית לימיני למרות שאינו זכאי לכך, תוך שמירה על זכותם לקבל ממנו פיצוי ו/ או השבה בגין כך. דיון מהות הזכות המועברת: 10.ככלל, לשם בחינת מהותה של זכות אשר מועברת בין שני צדדים לחוזה, עלינו לעמוד על כוונת הצדדים בעת ההתקשרות החוזית תוך מתן התייחסות לאופן התנהלותם הלכה למעשה בתקופה שלאחר מכן. בנסיבותיו של המקרה שלפנינו, על מנת שנוכל לעמוד על טיבה של הזכות אותה רכש ימיני, ראשית עלינו לעמוד על טיבה של הזכות אותה רכשה משפחת גרייבר מספר שנים קודם לכן מהחוכרים המקוריים, שהרי המדובר למעשה באותה זכות. בחוזה שנערך בין משפחת גרייבר למוכרים המקוריים (להלן: "החוזה הראשון") הסכימו הצדדים על מכירת זכות החכירה במגרש ששטחו כ-1,700 מ"ר, המהווה כ-1/3 משטחה של חלקה 20, לרבות כל המחובר אליו חיבור של קבע, קרי הבית המצוי בשטחו ("יחידת הבן הממשיך"). לחוזה צורף תשריט אשר לגביו צוין במפורש כי הוא מהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה, ובו מתוארת חלוקה בעין של חלקה 20 לשני מגרשים, האחד מהם הוא הממכר. עוד יצוין כי החזקה בממכר נמסרה לידי הקונים שנה קודם לכן. כעולה מלשון החוזה, שאיפתם הראשונית של הצדדים הייתה לפצל את החלקה בהתאם לתשריט לשתי חלקות רישום נפרדות. במידה שהפיצול ורישומו לא יתאפשרו, יירשמו הקונים כבעלי 1/3 מזכות החכירה בחלקה במושע. אלא שאף במצב זה - הדגישו הצדדים - התשריט האמור הוא המחייב לעניין חלוקת זכויות החכירה בחלקה. במקרה בו לא תתאפשרנה אף לא אחת מן הדרכים לעיל, יסתפקו הצדדים בעצם מסירת החזקה במגרש לידי הקונים עד שיתאפשר רישום המשקף נכונה את חלוקת הזכויות. אכן כך היה - רישום הפיצול כמו גם רישום 1/3 מהזכויות במושע לא התאפשר מסיבות שאינן תלויות בצדדים, ועל כן אלו הסתפקו במסירת החזקה בפועל, כאשר הם נהגו כל אחד בחלקו מנהג בעלים. בהתאם להתחייבותה בחוזה, הקימה משפחת גרייבר גדר המפרידה בין שני המגרשים בהתאם לתשריט והתקינה במגרש נשוא ההסכם אינסטלציית השקיה נפרדת. כן בסעיף התשלום בחוזה המכר חזרו הצדדים וציינו פעם נוספת כי הסכום אשר ישלמו הקונים למוכרים הינו בתמורה לחזקה במגרש נשוא ההסכם, וכן להעברת הזכויות בו באחת מן הדרכים שפורטו לעיל (ר' סעיף 8 להסכם, נספח א' להמרצת הפתיחה). כפי שניתן לראות, ניסוח סעיפי החוזה השונים מלמדנו על כוונה ברורה ומפורשת של הצדדים להעביר זכות חכירה במגרש נשוא ההסכם לרבות הבית הבנוי עליו על פי תשריט, וזכות זו בלבד. כך עולה מהמבוא להסכם בו צוינה במפורש הזכות המועברת - היא זכות החכירה, וכך עולה מלשון סעיפי החוזה כפי שהובאה לעיל. כן התשריט המצורף להסכם כחלק בלתי נפרד הימנו והתניית רישום הזכויות לכשיתאפשר, עפ"י החלוקה המתוארת בתשריט, תומכים במסקנה זו. ולבסוף, התנהגות הצדדים בפועל - היינו, התקנת מערכות נפרדות במגרש וגידורו באופן המוציא אותו משטחה של חלקה 20, עולה בקנה אחד עם המסקנה האמורה. מנגד, אין כל עדות לכך שכוונת המתקשרים הייתה אחרת (בעניין זה ראה ע"א 5628/99 מרקין נ' יורשת המנוח משה יהודה ז"ל פ"ד נז(1) 14, 24 (2002) (להלן: "פרשת מרקין"); ע"א 7136/06 קופמן נ' מרדכי ז"ל לודמיר [טרם פורסם, 22.1.2009]). 11.טרם נפנה לבחון את כוונתם של משפחת גרייבר וימיני בעת שהתקשרו בחוזה ביניהם (להלן: "החוזה השני") עלינו לזכור כי אין אדם יכול להעביר לאחר אלא את אשר יש לו. מכאן, שזכויותיו של ימיני בממכר נובעות באופן ישיר מזכויותיהם של קודמיו. הבנה זו אף באה לידי ביטוי מפורש בחוזה השני בו נאמר כך: "והואיל וברצון המוכרים למכור ולהעביר לקונה את כל זכויותיהם - מכל מין או סוג... אשר אותן רכשו ואשר להן הנם זכאים.." משקבענו שמשפחת גרייבר רכשה בשנת 1970 זכות חכירה על פי תשריט וחזקה בלבד, הרי שממילא לא היה בידה להעביר זכות רחבה יותר לימיני. בהתאם לכך, הצהרתה הראשונית של משפחת גרייבר בהסכם השני הייתה כי בחוזה הראשון רכשו "זכויות לחזקה ולחכירה" במגרש נשוא דיוננו, ובהמשך הדברים: "המוכרים מתחייבים בזה לחתום על כל פעולה שתידרש לשם קבלת העברת זכות החכירה.." (ההדגשות אינן במקור). כן צוין כי "המוכרים לא יהיו חייבים להעביר לקונה זכויות אחרות או נוספות מאלו אשר רכשו ו/או אשר להן הנם זכאים..". בדומה לחוזה הראשון, גם לחוזה השני צורף התשריט האמור כחלק אינטגראלי מהחוזה. בהסכם אף תוארה תמונה כוללת של מצב המגרש ביחס ליתרת החלקה באופן שאינו מותיר ספק באשר להיותו של המגרש מעין חלקה נפרדת ומגודרת העומדת בפני עצמה, שבה חיבורים נפרדים למערכות החשמל והמים. דברים אלו, אשר אינם משתמעים לשני פנים, מעידים על כוונה מפורשת וברורה של שני הצדדים להעברת זכות חכירה וחזקה במגרש ספציפי מוגדר ותו לא. מתקשה אני להאמין כי ימיני חשב באותה עת כי רכש זכות רחבה יותר מזו. ברור כי לא היה בכוונתם של המתקשרים בשני ההסכמים להיות בעלים במושע בחלקה 20 בכלל, ובמגרש נשוא ההסכמים בפרט, ולמעשה עשו ככל שביכולתם להימנע מיחסי שיתוף ביניהם. זוהי הפרשנות הראויה לכוונת המתקשרים בשני ההסכמים הנדונים. למותר לציין כי היעדר רישום הזכויות המשכלל את הזכות האובליגטורית של משפחת גרייבר ולימים של ימיני לכדי זכות קניינית אינו מעלה ואינו מוריד לענייננו, שכן הרישום לא התאפשר בשל סירובו של המינהל לכך - מכאן שאין ללמוד מהיעדר הרישום על כוונת שיתוף בין הצדדים. כמו כן, גם טענת המבקש לפיה מאחר שפיצול הנחלה בפועל לא התאפשר, הרי שהממכר נותר חלק בלתי נפרד מהנחלה וככזה נהנה בהתאם לחלקו היחסי מכל הזכויות השייכות לנחלה או הנובעות ממנה - שגויה היא ועל כן ראוי שתידחה. בבואנו לעמוד על הזכויות האמיתיות של הצדדים, אל לנו לסמוך על מצב הרישום בלבד, אלא עלינו לבחון את מהותה האמיתית של העסקה ולהתייחס אליה כאילו הושלמה. (ראה פרשת מרקין, בעמודים 18, 22). אף אם צד שלישי תם לב יכול לסבור כי למבקש זכויות במושע בשל המצב הרישומי, הרי שהמבקש כמו גם היורשים, על היחסים בינם לבין עצמם חולשים היחסים החוזיים שבהם נקבע חלוקה בעין של המקרקעין על פי תשריט וכפי שנהגו במקרקעין אילו במשך השנים ומשכך אין המבקש יכול לטעון לזכויות במושע, בפרט לא מול היורשים. הפטור אשר הוענק במסגרת הסכם הפשרה: 12.הצדדים חלוקים באשר למקור הפיצוי הניתן לבעלי הנחלות במסגרת הסכם הפשרה. לטענת היורשים, הסכם הפשרה הינו תולדה של הסכם אשר נחתם בשנת 1936 בין בעלי הנחלות בנחלת יהודה לבין קק"ל, לפיו בעלי הנחלות סייעו לקק"ל בשימור ותחזוק קרקעות בחולות המצויים בקרבת נחלת יהודה, ובתמורה לכך התחייבה קק"ל להקצות לבעלי הנחלות קרקע בחולות, כ-5 דונם לכל בעל נחלה (להלן: "הסכם החולות"). לימים, על אותן קרקעות אשר הובטחו עפ"י הסכם החולות לבעלי הנחלות נבנו שכונות מגורים. מכאן, שלא הייתה בידי המינהל כל אפשרות מעשית למלא אחר התחייבויותיה ההיסטוריות של קק"ל כלפי בעלי הנחלות וכפיצוי על אי הקצאת הקרקעות הושג הסכם הפשרה. לעומתם, טוען ימיני כי הסכם החולות והסכם הפשרה, שני הסכמים נפרדים הם ואין כל קשר בין האחד למשנהו. 13.כך נאמר במבוא להסכם הפשרה: "הואיל וחוכרים/ בעלי זכויות בנחלות המפורטים ברשימה נספח א' (להלן: "בעלי הזכויות") בנחלת יהודה פנו בתביעות ודרישות למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") ולקק"ל..." ובהמשך: "הואיל והצדדים הגיעו לידי הסכם פשרה זה במגמה לחסל ולסלק את כל התביעות והדרישות התלויות ועומדות ביניהם (להלן: "הסכם הפשרה")...". ובסופו של ההסכם: "בכפוף לאמור בהסכם זה לא יהיו לבעלי הזכויות כל תביעות או טענות נוספות כנגד המינהל ו/או קק"ל בכל הנוגע לעניינים נשוא ההליכים לרבות לגבי הסכם החולות מיום 1.1.36, שנחתם בין קק"ל לבין נציגי בעלי הנחלות בנחלת יהודה". דומני כי אין ספק באשר לקשר שבין הסכם החולות לבין הסכם הפשרה, וכל מילה נוספת בעניין זה מיותרת. לא רק זאת אלא שימיני, מלבד לטעון להיעדר קשר בין שני ההסכמים הללו, לא עשה דבר להוכיח את נכונות טענתו. לא הובאה בפני בית המשפט כל ראיה לכך שהסכם הפשרה אינו נובע מאי קיומו של הסכם החולות, כן לא הובאה ראיה פוזיטיבית לכך שההטבות בהסכם הפשרה נובעות ממקור אחר. בטענתו סומך ימיני על סעיף ה(6) להסכם הפשרה לפיו "..יראו את מקבל ההעברה במקרה של העברת זכויות מאת בעל זכות עפ"י הסכם זה, כבא בנעליו של בעל הזכות ויחולו עליו כל הוראות הסכם זה, בשינויים המחויבים". משנקבע כי הזכות אשר הועברה לימיני היא אך ורק זכות לחכירה ולחזקה במגרש מגורים ספציפי וכי הוא אינו בעל זכויות נוספות בחלקה 20 או בנחלה, הרי שאין לראותו כבעל נחלה לעניין הסכם החולות ההיסטורי, וודאי שאינו בעל זכות עפ"י הסכם הפשרה, בו צוין מפורשות כי הוא תקף רק לגבי בעלי זכויות רשומים או אלו הזכאים להירשם במינהל כבעלי זכות בנחלה. כן יש להניח כי החוכרים אשר נכללים בהגדרת "בעלי הזכויות" לעיל אינם אלו אשר הועברה להם זכות כה מצומצמת ומוגבלת, כדוגמת ימיני. אכן, מששונה ייעוד הקרקע עפ"י התב"ע, ניתן לבצע פיצול של הנחלה למגרשים ולרשום את זכויותיו של ימיני בקרקע. עם זאת, יש להניח שהמינהל יתנה את רישום הזכויות במקרקעין בתשלום דמי היוון עבור 3 יחידות המגורים החייבות בתשלום. זהו למעשה המובן היחיד בו הסכם הפשרה מסדיר או מגביל את זכויותיו של ימיני, אך אין ללמוד מכך על זכותו ליהנות מפירות ההסכם. למעשה בכך תם הדיון בכל הנוגע לזכותו של ימיני ליהנות מהטבות הסכם הפשרה. 14. בשולי הדברים אעיר כי בנסיבות המקרה שלפנינו מסקנה זו היא אף ראויה והוגנת. ימיני לא היה מודע לקיומם של ההליכים המשפטיים אשר התנהלו לאורך שנים רבות מול המינהל וקק"ל ולא היה שותף להם. זאת בעוד היורשים, בדומה לבעלי נחלות אחרים בנחלת יהודה, פעלו מול קק"ל והמינהל למימוש זכויותיהם מכוח הסכם החולות והשקיעו לשם כך זמן יקר ומשאבים רבים. נוסף על כך, בעדותו התעקש ימיני כי קנה זכויות בנחלה בעוד שכלל לא ידע על קיומה של חלקה נוספת אשר מצויה בתחומי הנחלה. עוד הוא ציין: "כשאני קניתי ידעתי שאני קונה זכויות בממ"י... אני הייתי תלוי במה שתחליט ממ"י. כשקניתי ידעתי שזה יכול למעלה או למטה" (עמוד 6 לפרטיכל דיון מיום 22.12.2008, להלן: "הפרטיכל"). מוכן אני להניח שימיני לקח בחשבון שייתכן שייעוד הקרקע ישתנה מחקלאי לעירוני (מה שללא ספק מקנה לו יתרון כלכלי), אלא שאין לומר כי ציפה לקבל זכויות נוספות מעבר לכך. כמו כן, בפני בית-המשפט הובאו התכתבויות רבות בין עורכי הדין של הצדדים לאורך השנים. ימיני מסתמך במיוחד על מכתב מיום 26.12.2006, ששלחה עורכת דינו דאז לעורך הדין של היורשים, לפיו היא מסרבת ליתן התחייבות מטעם ימיני לוותר על כל תביעה בגין הזכויות הנובעות מחלקה ב' (כך הוגדר המגרש בהסכמי המכר ובתשריט) (ראה נספח יד לתצהיר המבקש). לגישתי, ההתכתבויות הנ"ל אינן מלמדות על הכרה בקיומן של זכויות נוספות, מה גם שבהן מוכחשת טענתו של ימיני על ידי היורשים. לאור כל זאת, לו צלח ניסיונו של ימיני לזכות בפטור מדמי ההיוון תוך השגת יתרון כלכלי על חשבונם של היורשים יכול והיה בא, בנסיבות אילו, בגדר עשיית עושר ולא במשפט. 15.בא כוחו של ימיני מפנה את בית המשפט לפסק הדין בעניין אורי רחמני (ע"א 219/87 אורי רחמני נ' שמש הדר חברה קבלנית לבנין בע"מ [טרם פורסם, 6.9.1989]), בו נפסק במקרה של העברת שטח מקרקעין ממוכר לקונה (כאשר אין המדובר בבית משותף): "כי אי אפשר לו למוכר להיפטר מכל חלק המקרקעין מסוימים שהוא מוכר לאחר ולטעון לבעלות שנותרה לו באחוזי בניה על אותם מקרקעין. אי אפשר לו לאדם לסחור באחוזי בניה במנותק מן המקרקעין שלהם הם מתייחסים, שהרי אחוזי הבניה אינם "זכות" במובן המוחשי של הדבר, אלא הם הגבלה ש"יורדת" על בעל המקרקעין מטעם הרשות". דברים אלו, נכונים ככל שיהיו, אינם רלוונטיים, בכל הכבוד, לדיון שבפנינו שכן לא זו המחלוקת. ודוק: אין חולק כי זכותו המלאה של ימיני ליהנות מאחוזי הבניה - קרי מהקצאת 4 יחידות מגורים לבניה בשטח הממכר במסגרת התב"ע. המחלוקת נסבה על זכותו של ימיני ליהנות מהפטורים המוענקים במסגרת הסכם הפשרה. כמו כן, אין ממש בטענתו של ימיני לפיה אלמלא הסכם הפשרה לא הייתה מוטלת עליו כל מטלה כספית. הרי התב"ע לפיה שונה ייעוד המקרקעין תוכננה ואושרה על-ידי גורם חיצוני בהליך נפרד ובמנותק מהסכם החולות או הסכם הפשרה שהושג לאחריו. אם נדמה מציאות בה הסכם הפשרה לא קיים, הרי שדבר לא השתנה מבחינת העובדה שהוקצו לבניה בשטחו 4 יחידות מגורים. אלא שאז היה עליו לשלם דמי חכירה מהוונים עבור 4 יחידות, ואילו במצב הנוכחי נדרש ממנו תשלום עבור 3 יחידות בלבד, לאחר שהועבר לזכותו פטור אחד מהיורשים. יוצא מכך, שאף שאינו בעל זכות לעניין הסכם הפשרה, בפועל הוא נהנה מהטבה הגלומה בו. חלוקת המקרקעין על ידי רשויות התכנון 16. חלקה 20 חולקה על-ידי רשויות התכנון לארבעה מגרשים באופן הבא: 2 מגרשים ובהם 4 יחידות מגורים הוקצו לשטח המבקש (אשר כזכור מהווה 1/3 משטחה הכולל של החלקה), ו-2 מגרשים וגם בהם 4 יחידות הוקצו לשטח היורשים (המהווה 2/3 משטח החלקה). בעניין זה טוען המבקש כי החלוקה איננה שוויונית, פרופורציונאלית או הגיונית. כן הוא טוען שההחלטה לחלק דווקא כך את החלקה התקבלה עקב מצג שווא מצד היורשים, אשר לא יידעו את רשויות התכנון בדבר קיום זכויותיו של ימיני בשטחו בחלקה. כהערה מקדמית אציין כי ב"כ היורשים טען בסיכומיו שהטענה נגד אופן חלוקת המקרקעין הינה טענה חדשה המועלית בסיכומי המבקש ועל כן יש לדחותה בהיותה הרחבת חזית אסורה. אמנם המבקש לא העלה טענה זו בהמרצת הפתיחה, אך הוא עשה כן בדיון שהתקיים ביום 22.12.2008 בפני בית-המשפט. ב"כ היורשים לא הביע כל התנגדות לעצם העלאת הטענה ואף התיר את חקירתו של יוסף דרור (המשיב 3) בעניין (ר' עמודים 11-13 לפרטיכל). על-כן, מדובר בהרחבת חזית בהסכמת הצדדים ולכן אתייחס לטענותיו של ב"כ המבקש באשר לאופן החלוקה. 17.מקובל עליי שבבואם של היורשים לחתום על הסכם הפשרה ולבחור את אופן ניצול הפטור שהוענק להם במסגרתו לא מוטלת עליהם כל חובה לשתף את ימיני או להיוועץ עימו, להתחשב בו או לחלוק עימו את ההטבות להן זכאים מכוח ההסכם. עם זאת, מבלי לקבוע מסמרות דומה כי רק נכון היה ליידע את המינהל בדבר קיום זכויות של אדם נוסף בחלקה, אף אם הוא אינו זכאי מכוח ההסכם בהתחשב במצב התכנוני והמשפטי שבחלקה. כלומר, הואיל וימיני הוא בעל זכות חכירה במגרש המצוי בתחומי החלקה, מן הראוי שטרם החתימה על תכנית החלוקה יידעו היורשים את רשויות התכנון בעובדת קיומו של בעל זכות נוסף, וכמו כן שתינתן לו אפשרות להשמיע טענותיו בעניין, ככל שיהיו כאלה. אין די תשתית ראיתית בפני בנוגע לאופן בו התנהל מנהל מקרקעי ישראל, כבעל זכויות הבעלות בקרקע, מול רשויות התכנון, בהקשר לימיני ואם ידע או היה צריך לדעת, למשל מכוח תשלומי דמי חכירה , דבר זכויותיו של ימיני. עם זאת, מלבד להביע תמיהה על אופן החלוקה ב"כ המבקש למעשה לא נקט באף פעולה להוכחת טענתו על פיה נפגע מן החלוקה- לא הובאה בפני בית המשפט כל ראיה שיש בה כדי לסתור את גרסתם של היורשים לפיה חלוקה זו נוצרה בשל מגבלות תכנוניות שנבעו ממצבה האובייקטיבי של הקרקע, ובין היתר בהתבסס על החלוקה (בעין) הראשונית של החלקה אשר למעשה יצרה הפרדה בין שטחו של ימיני לשטחם של היורשים; המבקש לא הראה כי החלוקה המוצעת על ידו (לפיה 3 יחידות יוקצו לשטחו ו-5 יחידות יוקצו לשטח היורשים) אפשרית מבחינה תכנונית; המבקש לא הוכיח כי אילו רשויות התכנון היו יודעות על זכויותיו במגרש, הייתה החלוקה מתבצעת לפי החלוקה שהציע או לפי חלוקה אחרת כלשהי; לא הובאה תגובת רשות התכנון בסוגיה הנדונה - לא במסמך כתוב ולא בעדות של אדם מוסמך מטעמה או על דרך חוות דעת שלא מטעמה. מטעמים אלו, אין מקום להתערבות ביהמ"ש בעניין זה. 18.בהקשר להתנהלות הנטענת של היורשים יוער כי התנהלות ימיני מעוררת תמיהה אף היא. יש לצפות שהאדם המתגורר על אדמת מינהל למעלה משני עשורים, יידע את המינהל בדבר קיום זכויותיו על הקרקע. ציפייה זו גוברת כאשר מתנהלים הליכים העשויים להשפיע - לטובה או לרעה - על זכויותיו, לרבות הליכים לשינוי ייעוד הקרקע, הליכי פרצלציה וכדומה. כיוון שכך, ומאחר שהמצב המשפטי בחלקה 20 השתנה, אין מקום לשמוע את טענות ימיני בקשר עם העדר תום לב לכאורה של המבקשים. בנסיבות העניין ובהתחשב בכך שהסכם הפשרה מקנה פטור אחד עבור יחידת הבן הממשיך, אשר כאמור זכויות החכירה והחזקה בה הן בידי ימיני, סבור אני שאין עומדת ליורשים הזכות לדרוש מימיני פיצוי כספי או השבה בגין ניצול הפטור. 19.ויובהר- אינני רואה כיצד המצב הנוכחי גורם נזק לימיני. יש לזכור כי אילולא הסכם הפשרה לימיני היו עומדות שתי אופציות: האחת, לפעול להפרדת המגרש שבחזקתו מיתרת הנחלה ובמקרה כזה יחויב בתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים בגובה 91% לפי מלוא קיבולת הבניה (ראה הוראת אגף חקלאי מס' 62, נספח טו לתצהירו של יוסף דרור); השנייה, ביטול חוזה החכירה וקבלת פיצוי בשיעור 27% מתקבולי המינהל כפי שיתקבלו בפועל משיווק הקרקע שייעודה שונה (ראה החלטה בדבר קרקע חקלאית שיעודה שונה למטרה אחרת לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, נספח טז לתצהירו של יוסף דרור). נוסף על כך, משפחת גרייבר התחייבה בחוזה המכר לשאת בתשלומי דמי ההסכמה לקק"ל ובתשלום עבור העברת זכויותיהם על שמם (סעיף 14 לחוזה המכר, נספח א' לתצהירו של המבקש). בחוזה המכר של ימיני מול משפחת גרייבר, התחייב הראשון לשאת בהוצאות הפרצלציה, בתשלום דמי ההסכמה לקק"ל בגין העסקה עם משפחת גרייבר ובתשלום דמי ההסכמה לקק"ל עבור מכר הזכויות שהוקנו לימיני בחוזה. כן התחייב לשלם את אגרות העברה ומס שבח מקרקעין בגין שתי העסקאות הנדונות (סעיפים 9(ב),9(ג),9(ד) לחוזה המכר, נספח ג' לתצהירו של המבקש). 20.מדברים אלו עולה שלא רק שלא הוכח שהוצאתו של הסכם הפשרה כמות שהוא תרע את מצבו של ימיני, אלא ההיפך הוא הנכון - המצב הנוכחי אף מיטיב עימו. מלבד היתרון הכלכלי לו זכה ימיני בעקבות הפשרת הקרקע כשלעצמה, הוא זכה ליתרון כלכלי נוסף בדמות הפטור "הצמוד" לדירת 'הבן הממשיך' שבידי ימיני כאמור. מבחינת יעילות כלכלית שני בעלי הדין מרוויחים מההסדר החדש. לאור האמור, בקשת המבקש לסעד הצהרתי כי הוא בעל זכות חכירה במושע בשליש מכלל הזכויות בממכר , אין לה בסיס ודינה להדחות משהצהירו היורשים בסעיף 29 לתשובתם להמרצת הפתיחה כי הם מסכימים כי המבקש זכאי להרשם כבעל זכויות במגרש 20/ב עלפי התשריט שצורף להסכם המכר (נספח יא') אין מקום למינוי כונס נכסים לרישום הזכויות. באשר לבקשה לרישום הערת אזהרה, ככל שהדבר אפשרי מן הבחינה הרישומית כיום, אין מניעה כי הערה המשקפת את זכויות המבקש כאמור לעיל, יכול ותירשם עד להשלמת הרישום. באשר לחלוקת הנטל באשר לדמי ההיוון, אין מקום להתערבות בית המשפט. התובענה נדחית. בנסיבות האמורות אני מוצא כי יש לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו. חוזההסכם שיתוף