הצדדים הינם בעלים משותפים, בחלקים שווים ובלתי מסוימים, במקרקעין הידועים כגוש 7149 חלקה 123, המצויים ברח' ירושלים 42 בעיר בת ים [להלן- "המקרקעין"]. בחזית המקרקעין הפונה לרחוב ירושלים בנויה תחנת דלק המוחזקת והמופעלת על ידי התובעת, אשר בעלי מניותיה הם בעלי זכות דיירות מוגנת בתחנת הדלק. בחלקו האחר, הדרום מזרחי, של המקרקעין, בנוי בית מגורים צמוד קרקע המוחזק על ידי הנתבעת [להלן- "בית המגורים"]. בין הצדדים התגלע סכסוך על רקע זכויות השימוש בבית המגורים, בעקבותיו הגישה התובעת נגד הנתבעת שתי תביעות. האחת, בת.א 3033/06 היא תביעה לסילוק יד, ולחילופין, לחלוקת השימוש בבית המגורים תוך חלוקה פיזית, למתן סעד הצהרתי בדבר גובה דמי השימוש הראויים, ולסעד כספי לחיוב הנתבעת לתשלום דמי שכירות ראויים בסך של 69,552 ₪. האחרת, בת.א 4558/08, היא תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 [להלן- "חוק המקרקעין]. רקע עובדתי הצריך לעניין התובעת, חברה בע"מ, מפעילה את תחנת הדלק. תחנת הדלק הושכרה בשכירות מוגנת למשפחת רוזנקרנץ מכוח הסכם שכירות מוגנת מיום 20/7/1955 שנערך בין הורי הנתבעת לבין אביהם של שלושה בעלי המניות בחברה התובעת. זכותם של בעלי המניות כדיירים מוגנים בתחנת הדלק הוכרה בפסק דין שניתן ביום 6/8/1991, לאחר מות הוריהם. עד לתאריך 13/10/04 היו המקרקעין בבעלות משותפת של הנתבעת ואחיה, מר שמואל כהן [להלן: "כהן"] בחלקים שווים ובלתי מסוימים. כהן קיבל את זכויותיו במקרקעין במתנה מאביו, והנתבעת קיבלה את זכויותיה על פי צוואת אביה, לאחר שבניה הסתלקו מחלקם בעיזבון, וכפי שאף נפסק בהליך הנזכר בסעיף 5 להלן. בין הנתבעת וכהן התנהלו הליכים בבית המשפט לענייני משפחה בקשר לעיזבון הוריהם, בתיק תמ"ש 82833/98. ביום 18/4/02 הגיעו הנתבעת וכהן להסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין [להלן: "הסכם הפשרה הראשון"], על פיו קוימה צוואתו של אביהם, לפיה קיבלו את הזכויות במקרקעין בחלקים שווים, ובאופן שזכות המגורים בבית המגורים, שהוקנתה על פי הצוואה לבנה של הנתבעת, הוענקה לנתבעת, כנגד הסתלקות הבן מחלקו בעיזבון, והוכרה כזכות מגורים בדיירות שאינה מוגנת, ואשר יש לשלם בגינה מחצית מדמי שימוש ראויים לכהן. ביום 8/9/04, ניתן תוקף של פסק דין, להסכם פשרה שהושג בין הנתבעת לכהן, בתיק תמ"ש 82836/98 , בו נוהלה תביעה שהגישה הנתבעת נגד כהן, לתיקון הסכם הפשרה הראשון במטרה לאפשר רישום מחצית מהזכויות בנכס על שם הנתבעת. בהסכם פשרה זה נקבע, כי הסכם הפשרה הראשון סופי ומחייב את הצדדים, וכי זכויותיהם במקרקעין הן בחלקים שווים וללא התניה כל שהיא [להלן: "הסכם הפשרה השני"]. בהתאם לכך, ביום 10/10/04 נרשמו מחצית מזכויות הבעלות במקרקעין על שם הנתבעת. 7. ביום 13/10/04 ניתן פסק דין הדוחה תביעה לסילוק יד מבית המגורים שהגיש כהן נגד הנתבעת [כב' השופט שאול שוחט בתיק תמ"ש 82835/98, להלן: "תביעת הפינוי של כהן" ו"פסק הדין", בהתאמה]. בתביעה זו נכללו תביעת פינוי ועתירה לפירוק שיתוף, אולם במהלך קדם המשפט הסכימו הצדדים כי השאלה המשפטית שתעמוד לדיון היא שאלת זכותה של התובעת להמשיך ולהתגורר בבית המגורים כל ימי חייה, ושאלת זכותו של כהן לחלוקת הנאה בבית המגורים, ככל שהתשובה לשאלה הראשונה תהיה חיובית. בית המשפט דחה בפסק הדין את תביעת הפינוי של כהן, לרבות את טענת כהן לפיה הנתבעת מחזיקה בבית המגורים מכח רשות הדירה, הניתנת לביטול בכל עת. בית המשפט קבע כי על פי הסכם הפשרה הראשון, לנתבעת זכות בלעדית למגורים, במעמד של שוכרת, שלא הוגבלה בזמן, בתנאי יחיד של תשלום מחצית מדמי שימוש ראויים לכהן. בית המשפט קבע כי הסכמה זו מחייבת המסקנה, כי כהן ויתר על זכותו למגורים הנובעת מהיותו הבעלים של מחצית מהזכויות במקרקעין, כנגד קבלת דמי שימוש ראויים מידי הנתבעת. כן נקבע כי הסכם הפשרה הראשון לא נרשם, ועל כן לפי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, שעניינו הסכם שיתוף בין שותפים במקרקעין, תקף הוא בין הצדדים לו, להבדיל מרישומו אשר מרחיב את תוקפו גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וגם כלפי כל אדם אחר. בפסק הדין נקבע, כי כהן אינו זכאי לחלוקת הנאה בבית המגורים באופן שתעמוד לו זכות מקבילה להתגורר בבית המגורים באותו פרק זמן בו תתגורר הנתבעת. באשר לגובה דמי השימוש, אימץ בית המשפט בפסק הדין את הסכמת הצדדים לפיה דמי השימוש הראויים הם 250 דולר לחודש. 8. ביום 13/10/04, יום מתן פסק הדין, התקשרה התובעת עם כהן בהסכם לרכישת זכויותיו במקרקעין, וביום 14/10/04 רשמה לטובתה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין [ההסכם צורף כנספח ט' לתצהיר הנתבעת מיום 28/6/09, להלן- "הסכם הרכישה"]. בהסכם הרכיש הצהירה התובעת מודעותה למגורי הנתבעת בבית המגורים (סעיף 4(ג)). 9. הליכים שננקטו על ידי הנתבעת לרישום הסכם הפשרה הראשון כהסכם שיתוף, לאחר פסק הדין מיום 13/10/04, לא צלחו, לאחר שבקשותה לרישום נדחתה בכל הערכאות [נספחים ז'-י' לתצהיר הנתבעת המסומן נ/4]. 10. בהמשך לכך, ומשלא נרשם הסכם שיתוף, פנתה התובעת לנתבעת בדרישה לממש את זכותה כבעלים משותף במקרקעין לשימוש משותף בבית המגורים. הנתבעת דחתה הדרישה בטענה כי זכותה הייחודית למגורים בבית המגורים- בכפוף לתשלום דמי שימוש ראויים- אינה מוגבלת בזמן. 11. המשך החזקתה של הנתבעת בבית המגורים הוא לצנינים בעיני התובעת, והמדון בין הצדדים רב. על כן, גם הוגשו התביעות שבפני. כתבי הטענות והראיות לימדו על מערכת יחסים עכורה בין הצדדים, הנובעת מאינטרסים שונים ומנוגדים. התובעת אינה מסתירה את האינטרס הכלכלי העומד בבסיס ההליכים - שאיפתה לרכוש את זכויות הנתבעת במקרקעין, ובכך אף לשים קץ לסכסוך הנובע מהשיתוף. הנתבעת, מנגד, מבקשת להמשיך ולהתגורר בבית המגורים, שהוא בית הוריה, מבקשת להתחשב בגילה ובאלמנותה ואף מבקשת להמשיך וליהנות מדמי השימוש שעושה התובעת בתחנת הדלק, שהם מקור הכנסתה. הראיות והעדויות 12. בת.א 3033/06 הוגשו מטעם התובעת תצהירו של מר חיים רוזנקרנץ מיום 3/2/08 [סומן ת/4], תצהירו של מר כהן שמואל מיום 3/2/08 [סומן ת/6], חוות דעת שמאי המקרקעין ד"ר בועז ברזילי מיום 22/11/07 בעניין אובדן דמי שימוש למבנה המגורים [סומנה ת/1], מכתבו של השמאי הנ"ל מיום 10/4/09 [סומן ת/3]. מטעם הנתבעת הוגשו תצהירה של הנתבעת מיום 10/4/08 [סומן נ/4], תצהירו של מר זלמן שנק מיום 10/4/08 [סומן נ/3], חוות דעת חוות דעת השמאי לפיד מיום 18/6/08 [סומנה נ/1]. בת.א 4558/08 הוגשו מטעם התובעת תצהירו של מר חיים רוזנקרנץ מיום 2/6/08 [סומן ת/5], חוות דעת שמאי המקרקעין ד"ר בועז ברזילי מיום 26/5/08 בעניין אופן פירוק השיתוף [סומנה ת/2]. מטעם הנתבעת הוגשו תצהירה של הנתבעת מיום 28/6/09 [סומן נ/5], תצהירו של שנק זלמן מיום 28/6/09 [סומן נ/2, בטעות צוין בפרוטוקול תצהיר מיום 28/2/08]. כן הוגשו במהלך שמיעת הראיות מטעם התובעת, נספח תחשיבים [סומן ת/7], חוות דעת השמאי לפיד מיום 31/12/1999 [סומנה ת/8], פרוטוקול חקירה נגדית של הנתבעת בת.א 1810/00 [מחוזי- ת"א] מיום 31/1/2006 [סומן ת/9], סיכומי הנתבעת בתמ"ש 82835/98 [בית המשפט לענייני משפחה- רמת גן] [סומן ת/10]. התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין [ת.א 4558/08] 13. התובעת טוענת, כי בין בעלי מניותיה לבין הנתבעת קיים סכסוך ארוך השנים המפריע לתובעת לעשות שימוש במקרקעין והגורר הליכים משפטיים ומריבות בקשר לשימוש במקרקעין. על כן, עותרת התובעת למתן צו אשר יורה על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין, תוך מתן זכות קדימה לצדדים בעלי המקרקעין להשוות כל הצעה שתוצע על ידי צד שלישי, תוך פרק זמן סביר שייקבע בית המשפט, לאחר סיום המכירה הפומבית, ואף זכות לקיום התמחרות בין הצדדים עצמם אם שניהם יממשו את זכות הקדימה. התובעת מכחישה את טענת הנתבעת בדבר זכותה למגורים בבית המגורים למשך כל ימי חייה, בתמורה לתשלום דמי שימוש ראויים, וטוענת כי אף אילו היתה בידי הנתבעת זכות זו, הרי שדינה להתבטל בהליך של פירוק שיתוף. לחילופין, וככל שייקבע כי הנתבעת רשאית להמשיך להתגורר בבית המגורים, מבקשת התובעת כי צו פירוק השיתוף שיינתן יהיה כפוץ לזכות מגורים כפי שתיקבע. 14. הנתבעת התנגדה בכתב ההגנה לפירוק השיתוף במקרקעין, וטענה כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב בהיותה ניסיון של התובעת, לעשות שימוש בהליכים משפטיים, על מנת לנשלה מבית מגוריה מאז ילדותה ולהשתלט על המקרקעין. לטענתה, במועד בו רכשה התובעת את זכויות כהן במקרקעין, ידעה היא על זכותה הבלעדית של הנתבעת להמשיך ולהתגורר בבית המגורים כל ימי חייה מכוח ההסכם הפשרה הראשון, ועל כן הסכם זה תקף ומחייב גם את התובעת. לחילופין, טענה הנתבעת בכתב הגנתה, כי ככל שיינתן צו לפירוק שיתוף, הרי שיש לראות את המחלוקת היחידה בין הצדדים ככזו המתייחסת רק לשימוש בבית המגורים, ועל כן, לכל היותר, יש להורות על חלוקה בעין של בית המגורים או חלוקת השימוש בו. לחילופי חילופין, טענה הנתבעת כי אם יוחלט על פירוק שיתוף בדרך של מכירה פומבית הרי שיש לקבוע כי הפירוק כפוף לזכותה הבלעדית של הנתבעת להתגורר בבית המגורים כל חייה, תוך שלילת זכותה של התובעת ו/או בעלי מניותיה לרכוש את זכויות הנתבעת במקרקעין על מנת שלא "יצא חוטא נשכר", ותוך קביעה כי במידה ומי מהצדדים ישווה הצעה של צד שלישי תימנע אפשרות להתמחרות בין הנתבעת לתובעת בשל הפער בכוח הכלכלי ביניהם. כמו- כן ולחילופין, עתרה הנתבעת, לעיכוב המכירה, ככל שתהיה, עד שיימצא לנתבעת סידור מגורים חלופי. 15. בהודעה שהגישה הנתבעת, ביום 29/8/10, במקביל להגשת סיכומיה, מסר בא כוחה כי הצדדים הגיעו להסדר לפיו פירוק השיתוף במקרקעין יהיה מרצון, וכי הסדר פרטני המתייחס לדרך פירוק השיתוף יוגש לבית המשפט. סיכומי הנתבעת לא כללו, אפוא, טיעונים כנגד התביעה לפירוק שיתוף. התובעת הסתייגה בתגובתה מהודעת הנתבעת, והודיעה כי על אף שנוהל משא ומתן לא הושגו הסכמות על אופן פירוק השיתוף. הנתבעת, בתשובתה, ביקשה להביע תרעומת על תגובת התובעת, שבה ואישרה הדברים שמסרה בהודעתה, וטענה כי הדברים שמסרה בהודעתה בוססו על דברים שהוחלפו בין באי כוח הצדדים קודם להגשת הסיכומים. 16. בסיכומי הנתבעת לא הובאו טיעונים נגד התביעה לפירוק שיתוף על דרך של מכירה, ומהפתיח לסיכומים ניתן להניח כי הנתבעת מסכימה לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך כאמור. עמדת הנתבעת, בנוגע לתביעה לפירוק השיתוף, כפי שעלתה מסיכומיה משקפת, אפוא, את המצב החוקי באשר לזכותו של שותף במקרקעין לדרוש פירוק השיתוף בכל עת [סעיף 37 לחוק המקרקעין, וכן רע"א 1017/97 רידלביץ ואח' נ' מודעי ואח', פ"ד נב(4) 625]. נוכח עמדתה של הנתבעת, ומשלא ביקשה לחזור בסיכומיה על טענות חוסר תום הלב ושימוש לרעה בזכות, אין עוד צורך להידרש למחלוקת באשר לעצם פירוק השיתוף במקרקעין, כפי שעלתה מכתבי הטענות הראשונים בהליך. אשר על כן, על יסוד הסכמת הצדדים, ניתן בזאת צו המורה על פירוק השיתוף של התובעת והנתבעת במקרקעין. 17. על פי כתב התביעה, יש להורות על פירוק בדרך של מכירה, באשר לא מתאפשר פירוק בעין. כך אף הוכח בחוות דעת השמאי מטעם התביעה [מוצג ת/2]. לא הובאה ראיה נגדית ואף לא נטען אחרת. אשר על כן הנני מורה כי פירוק השיתוף במקרקעין ייעשה בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין השותפים לפי חלקיהם במקרקעין. 18. התובעת עותרת כי מנגנון ההתמחרות יכלול זכות קדימה לכל אחד מהצדדים להשוות הצעה של צד שלישי, ולהמשיך בהתמחרות ביניהם, לפי הצורך. הנתבעת טענה לאי הגינות בהתמחרות בין הצדדים לבדם, נוכח הפער ביכולות הכלכליות ביניהם. משהוריתי על פירוק בדרך של מכירה, ממילא נכון להורות על מינוי כונס נכסים שיהיה אחראי למכירה ולדרך בה תיעשה, לצורך הגדלת התשומות מהמכירה. הנני קובעת כי כונס הנכסים יעמיד המקרקעין למימוש בדרך בה נמכרים נכסים מעוקלים בהוצאה לפועל, ואולם נוכח הזיקה הנוכחית שבין הצדדים למקרקעין, תוקנה לשניהם זכות קדימה לרכישת הזכויות במקרקעין בשלמותם, על דרך של השוואה להצעה הגבוהה ביותר בהתמחרות. במקרה של שוויון בהצעות שבין הצדדים, יקיים הכונס התמחרות ביניהם. טיעוני הצדדים בשאלת מעמדה המשפטי של הנתבעת בבית המגורים 19. לצו המורה על פירוק השיתוף, השלכה של ממש על התביעה בת.א. 3033/06, ועל ההחזקה הייחודית של הנתבעת וטענותיה לעניין זה. הצדדים התייחסו, בסיכומיהם, למכלול הטענות הקשורות לזכויות הנתבעת, בעיקר בהקשר לשאלת זכותה להמשך החזקה ייחודית בבית המגורים, בעת שיימכר בגדר צו פירוק השיתוף, ולהלן יובאו טענותיהם. 20. התובעת טוענת, כי מתן צו לפירוק שיתוף מייתר את הדיון בסעדי הפינוי וחלוקת השימוש, וכי תוקפו של הסכם הפשרה הראשון, אפילו אם היה נרשם בפנקס רישום המקרקעין כהסכם שיתוף, דבר שלא נעשה, פוקע עם פירוק השיתוף במקרקעין. התובעת מעלה לכך מספר טעמים, וביניהם, הטעם לפיו אין בהסכם הפשרה הראשון תניה המונעת את פירוק השיתוף ואף אם היתה הרי שחלפו שלוש שנים, וממילא תניה זו כבר אינה בתוקף. התובעת טוענת כי אף לשיטת הנתבעת תביעת הפירוק מייתרת את הדיון בסעד הפינוי ומפנה לסעיף 2 לתצהירה של הנתבעת מיום 10/4/08 [נ/4] ולסעיף 75 לכתב הגנתה בתביעה לפינוי. עוד טוענת כי בהתאם לסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין מכירת המקרקעין נעשית בדרך שנמכרים מקרקעין בהוצאה לפועל, וזאת כשהם פנויים. לטענת התובעת, לא היתה לנתבעת מעולם זכות שימוש בלעדית בבית המגורים, אלא זכות שימוש משותפת בלתי ייחודית, כשותפה בעלת זכויות שוות במקרקעין, ומעת שהתובעת רכשה את זכויותיו של כהן בבית המגורים רכשה גם את זכותו המשותפת לזכות הנתבעת למגורים בבית ולשימוש בו. עוד טוענת התובעת, כי עובדת היותה תאגיד אינה מאיינת את זכותה, כשותף במקרקעין, לשימוש בבית המגורים. התובעת מאשרת כי ידעה על הסכם השיתוף בין התובעת לבין כהן [סעיף 27 לסיכומיה], אולם לחילופין, טוענת היא, כי גם אם הנתבעת היתה זכאית כלפי כהן לזכות שימוש בלעדית בבית המגורים מכוח הסדר הפשרה הראשון, לא היה בכך לחייב את התובעת: התובעת רכשה את זכויותיו של כהן במקרקעין בתום לב ובהסתמך על הרישום בטאבו ובהעדר רישום ההסכם כהסכם שיתוף. התובעת היתה רשאית להניח, על בסיס הרישום, כי הסכם השיתוף אינו מקנה לנתבעת זכות עודפת על זו של כהן, וכי אינו מחייב את התובעת כמי שלא היתה צד להסכם. התובעת אף טענה טענות לפיהן הסכם הפשרה הראשון כבר אינו מחייב את השותפים, לרבות מחמת ביטולו עקב הפרתו על ידי הנתבעת. התובעת טענה, בסיכומיה, עוד טענות שונות הנוגעות לידיעתה אודות הסכם הפשרה הראשון ופסק הדין, ומשמעותה של ידיעה זו או אי הידיעה. 21. הנתבעת טוענת, בסיכומיה, כי פירוק השיתוף אינו מחייב סילוק יד, וכי הוא כפוף לזכותה להמשיך ולהתגורר בבית המגורים מכוח היותה דיירת מוגנת לפי הוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב- 1972 [להלן: "חוק הגנת הדייר" ו"סעיף 33"] ולחילופין, מכוח היותה בעלת זכות שכירות למשך כל חייה מכוח הסכם הפשרה הראשון. את טענתה לדיירות מוגנת מבססת הנתבעת על היותה המחזיקה בבית המגורים מכוח זכות בעלות, זכות אשר תפקע עם פירוק השיתוף במקרקעין ומכירתם, וככזו מעניקה לה בבית המגורים מעמד של "בעל בית שהיה לדייר". את טענתה לזכות דיירות למשך כל ימי חייה ביססה הנתבעת על מסמר הנמקות, ולהלן עיקרן: 21.1 הסכם הפשרה הראשון העניק לנתבעת זכות שכירות בבית המגורים למשך כל חייה בכפוף לתשלום דמי שכירות, ועל כן ענייננו בהסכם שכירות, אשר על פי סעיף 21 חוק השכירות והשאילה, התשל"א- 1971 [להלן- "חוק השכירות"] מחייב הוא אף את התובעת אשר באה בנעלי כהן. 21.2 לחילופין, הסכם הפשרה הראשון הוא הסכם שיתוף, אשר הנתבעת פעלה לרישומו, אולם מסיבות שאינן בשליטתה, רישומו בפועל לא התאפשר. על פי הסכם השיתוף, שהוראותיו פורשו בפסק הדין, זכויות הבעלות של כהן במקרקעין הוכפפו לזכות הבלעדית למגורים שהעניק לנתבעת. התובעת ידעה על תוצאת פסק הדין קודם שהשלימה את עסקת המכר עם כהן, ולמעשה, רכשה את הנכס כ"תפוס". על כן, הסכם השיתוף מחייב את התובעת, אף אם לא נרשם. לטענתה, מחחיב הסכם השיתוף למרות שלא נרשם מטעמים נוספים אלה: 21.2.1 הסכם הפשרה הראשון נעשה בכתב ועל כן הינו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, אשר טרם רישומה עשה כהן בזכויותיו עסקה נוגדת במכר לתובעת. על כן הסכם הפשרה הראשון גובר על זכותה של התובעת, אלא אם כן פעלה התובעת בתום לב ובתמורה, והעסקה נרשמה לטובתה בעודה תמת לב. 21.2.2 מערכת הנסיבות הצביעה על קיום זכות מגורים לנתבעת, ועל כן במעמד רישום זכויות התובעת, חלה עליה חובה לבדוק את זכויות הנתבעת בבית המגורים ומעמדה המשפטי בהחזקתה בו, והתובעת לא היתה רשאית להסתמך על הרישום בלבד. התובעת ידעה על הסכם הפשרה הראשון ועל תביעת הפינוי של כהן, ועל כן יש לראותה כמי שעצמה עיניה מפני זכות הנתבעת על פי הסכם הפשרה הראשון, וכמי שזכותה במקרקעין כפופה להסכם הפשרה הראשון. 21.2.3 הפסיקה העדיפה, בשורה ארוכה של פסקי דין, את הפירוש התכליתי על פני הלשון הפורמלית של הוראת סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, בהכירה בעקרון תום הלב במקרה של עסקאות נוגדות, ועל כן אין משמעות לעובדת אי רישומו של הסכם השיתוף, מקום בו התובעת ידעה על קיומו ועצמה עיניה ממנו בטרם התקשרה בעסקת המכר. התנהגותה של התובעת, אם מכוח דוקטרינת המניעות, תום הלב או שימוש לרעה בזכות, היא שמקימה תוקף להסכם הרישום כלפי התובעת, חרף אי רישומו. הנתבעת אף טענה, כי הוכח חוסר תום לב בהתנהלות התובעת בעת רכישת הזכויות מכהן, הנלמד מכך ששילמה את מלוא התמורה ביום הרכישה, טרם שהתקבלו אישורי מס שבח והיטל השבחה, והנלמד מהוראות הסכם הרכישה עצמו. 22. בחינת הטענות הרבות מלמדת כי חל עירוב מסוים בטיעון, וכי רוב הנטען איבד במידה רבה מחשיבותו, עם מתן הצו לפירוק השיתוף בת.א 4558/08, ואבאר: 22.1 טענות התובעת לגבי חזקה משותפת בבית המגורים, טוב היה לולא עלו. הוכח כי בפועל נהנתה הנתבעת מחזקה ייחודית במשך שנים, כי עשתה כן מכוח הסכם הפשרה הראשון, שהיה בידיעת התובעת עוד קודם לרכישת הזכויות על ידה, כי התובעת אף היתה מודעת להגשת תביעת הפינוי של כהן, וכי אף אם התקשרה בהסכם הרכישה קודם שידעה על פסק הדין, הרי היתה בוודאי מודעת לסיכון כי תביעת הפינוי של כהן תסורב ותתקבל טענת הנתבעת לגבי זכות לחזקה ייחודית. בהסכם הרכישה עצמו התייחסויות המלמדות על חשיפת התובעת לזכויות המגורים של הנתבעת. משכך, שוכנעתי כי התובעת מנועה מלטעון טענות כלפי זכות החזקה הייחודית של הנתבעת במהלך תקופת שותפותה עימה. ובכל זאת, הטענות שעניינן ידיעת התובעת אודות זכות ההחזקה הייחודית של הנתבעת וכל יתר הטענות לעניין תוקפה של זכות החזקה הייחודית של הנתבעת כלפי התובעת, אינן חשובות עוד להמשך הדיון (להוציא נושא הגנה על פי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, אליו נתייחס בהמשך). זכות החזקה הייחודית, ככל שנובעת מהסכם שיתוף, אינה חשובה עוד לאחר מתן צו הפירוק. צו הפירוק מורה על סיום השיתוף והעמדת המקרקעין בשלמותם ועל כל חלקיהם למכר פומבי. ממילא מבטל צו הפירוק שניתן לעיל את הסכמי השיתוף, החלוקה והשימוש שבין השותפים. פירוק השיתוף בדרך של מכר הנכס שבשיתוף, משמעו מכירת כלל זכויות השותפים בנכס המשותף. זכויות אלה כוללות את אגד זכויות הבעלות, ובכללן זכויות החזקה. ממילא נמכרות זכויות ההחזקה בכללותן, ושאלת חלוקתו ההיסטורית של השיתוף, על פי הסכם חלוקה ושימוש, שוב אינה רלבנטית [בשונה ממקרה בו מוכר רק שותף אחד את זכויותיו, בכפוף לזכויות השימוש והחזקה של השותף האחר, אם מתקיימים התנאים לכך]. על כן, טענות רבות אשר טענה הנתבעת בסיכומיה, ועניינן תום הלב של התובעת, אמינות עדיה, עסקאות נוגדות ועוד, אינן טענות רלבנטיות לשאלת המשך זכותה של הנתבעת להחזיק במקרקעין, ככל שנובעת מהסכם השיתוף, לאחר מכירתם בהליכי הפירוק. 22.2 טענות יחידות אשר יש לדון בהן לאחר מתן צו הפירוק, הן טענות על פיהן יש למכור את המקרקעין כתפוסים על ידי הנתבעת, נוכח זכויות חזקה שאינן נובעות מהבעלות, אלא מזכות חזקה ייחודית שאינה תלויית בעלות. הנתבעת אמנם טוענת טענות גם ממין זה: טענתה לזכות שכירות לכל חייה, אשר עומדת לה כלפי כל קונה, מכוח דיני השכירות וטענתה להגנה מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. 23. משכך, אדון להלן בטענות הנתבעת, על פיהן, זכות ההחזקה הייחודית מכוחה היא מחזיקה בבית המגורים היא זכות שכירות או זכות דיירות מוגנת. זכות הנתבעת למגורים - האם זכות שכירות לצמיתות או זכות מכוח הסכם שיתוף 24. זכות הנתבעת לחזקה ייחודית היא מכוח הסכם הפשרה הראשון, אשר פורש בפסק הדין. בפסק הדין נקבע כי, מכוח הסכם הפשרה הראשון, לנתבעת זכות דיירות שאינה מוגנת, אך תוקפה לכל ימיה. סיווגו של ההסכם, אם כהסכם שכירות ואם כהסכם שיתוף, מחייב בחינת משמעות הזכות אשר הוקנתה לנתבעת בהסכם הפשרה ואשר הוכרה בפסק הדין. קביעה על פיה ענייננו בזכות שכירות רגילה, התחומה בזמן עד לתום חיי הנתבעת, עשויה לחייב את הצדדים ואף כל קונה פוטנציאלי גם בעת מכירת המקרקעין אגב הפירוק, מכוח הוראת סעיף 21 לחוק השכירות. לא כן הוא מצב הדברים, אם הקניית ההחזקה הבלעדית לנתבעת מכוח הסכם הפשרה הראשון היא על פי סעיף 27 לחוק המקרקעין. הסכם שיתוף אינו מקנה זכות שימוש והחזקה סתם, אשר ממילא מוקנית לשותף, אלא מקנה זכות החזקה ייחודית בחלק מסוים של המקרקעין. הקניית זכות החזקה ייחודית בין בעלים שותפים במקרקעין אינה זכות שכירות, הואיל ואין מדובר בהקניה של זכות החזקה בנכס של האחר, מקום בו קודם להקנייתה כאמור בהסכם שיתוף- היתה ממילא לכל שותף זכות החזקה בכל אתר ואתר במקרקעין. על כן, אין לומר כי זכות ההחזקה הייחודית שהוקנתה לנתבעת מכוח הסכם השיתוף נשלטת על ידי הוראות חוק השכירות [ראה בספרו של המלומד מ. דויטש, "קניין", כרך א', עמ' 403-404]. אם ענייננו בזכות לחזקה בלעדית מכוח הסכם לחלוקת השימוש בין שותפים - אזי, כפי שכבר קבעתי לעיל, פוקעת זכות זו עם פקיעת השיתוף ואיננה קיימת עוד בידי הנתבעת, לאחר שניתן צו הפירוק שלעיל. בפסק הדין כונה הסכם הפשרה הראשון "הסכם שיתוף", ואף קיימת בו התייחסות לשאלת רישומו מכוח הוראת סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין [ראה נספח ו' לתצהיר הנתבעת מיום 10/4/08, בעמ' 9]. בפסק הדין, אמנם, התייחסות למעמד הנתבעת כשוכרת, אך מובן מתוכו כי הינה שוכרת את זכות השימוש הייחודי מכהן, וכי דמי השימוש הראויים המשולמים אינם אלא תשלום מחצית שווי השימוש בבית המגורים, בשיעור חלקו של כהן בהנאת השימוש בו. כל אלה מלמדים, כי על פי פסק הדין, הסכם הפשרה הראשון הינו הסכם שיתוף. בחינת פסק הדין מלמדת כי עסק ביחסים שבין האחים השותפים - כך, כאשר קבע מפורשות כי אין ענייננו בזכות שכירות בעלת היבטים קנייניים, כך, כאשר התייחס רק לשימוש בחלקו של כהן, ולכך כי ההסכם חל לגבי תשלום שכר ראוי על חלקו בלבד, וכך כאשר כונה ההסכם אף "הסכם חלוקה". כך גם עולה מבחינת התנהלות הצדדים לאורך זמן, וראה ההליכים שניהלה הנתבעת לרישומו על פי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין בנסיבות אלה, לאחר שבחנתי הטענות והראיות, מצאתי כי הסכם הפשרה הראשון אינו הסכם שכירות, ואין לנתבעת מעמד של שוכרת, וכי על כן לא חל בענייננו סעיף 21 לחוק השכירות. דיירות מוגנת- שינוי חזית או טענת הגנה תקפה 25. הנתבעת טענה כי נוכח הפירוק, קמה לה זכות להמשך חזקה ייחודית בבית המגורים מכוח הוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. הנתבעת טענה טענה זו בקיצור רב, תוך הפנייה להוראות החוק ובהסתמך על הראיות, שהובאו אגב הדיון בת.א 3033/06, לעניין החזקתה הייחודית של הנתבעת בבית המגורים. התובעת הגישה בקשה להגיב לטיעון זה בסיכומי תגובה שצורפו לבקשתה, והנני אמנם מתירה תגובה זו. 26. התובעת מתנגדת לטענת הדיירות המוגנת בהיותה שינוי חזית פסול, לאחר שהועלתה על ידי הנתבעת, לראשונה, בסיכומיה. לשיטת התובעת אין מדובר בטענה משפטית גרידא אלא בטענה הדורשת בירור ראייתי, לרבות בעניין החזקה ייחודית וקיומה של הסכמה מפורשת של השותף. הנתבעת טוענת, מנגד, כי אין מדובר בשינוי חזית פסול של העלאת טיעון עובדתי לאחר שנסתיים שלב הראיות אלא בטיעון משפטי הראוי לבירור אף בשלב הערעור. 27. כרגיל, רשאים הצדדים לברר רק טענות שנכללו בכתבי טענותיהם והם מנועים מהרחבת חזית טיעוניהם. הכלל האוסר על שינוי חזית מופנה בעיקר כלפי טענות עובדתיות, אך גם כלפי טענות משפטיות שיש בהן שינוי מהותי של חזית הטיעון. אולם, כאשר מדובר בטענה משפטית הנמצאת בגדרה של מסגרת עילת התביעה, והנובעת מהנתונים העובדתיים והמשפטיים הפרושים בפני בית המשפט והצד שכנגד, מקובל כי אין לנעול את הדלת בפניה [רע"א 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ, ניתן ביום 25/10/07]. יש לבחון, אפוא, האם טענת הדיירות המוגנת היא טיעון עובדתי חדש או משפטי חדש, וככל שכך, האם מהווה שינוי מהותי של חזית הטיעון. לאחר שבחנתי טענות הצדדים והעניין, ראיתי כי אמנם לראשונה הועלתה הטענה בדבר דיירות מוגנת מכוח סעיף 33 בשלב הסיכומים, ולכאורה יש בכך הרחבת חזית. אלא, שטענה זו אינה אלא טענה לגבי מצב המקרקעין בעת הפירוק, וניתן להעלותה גם כלפי כונס הנכסים בעת המכירה, ורק בשלב שבו עומד הנכס למכירה על פי צו הפירוק. בטענה אמנם מרכיבים עובדתיים, אך אלה ממילא נדונו והתבררו בגדר תביעת הפינוי בת.א 3033/06, שגם בו ניתן פסק זה. על כן, סברתי כי יש לדון בטענה לגופה ולהכריע בה. 28. הנתבעת, כאמור, מפנה הן להוראת סעיף 33 (א) והן להוראת סעיף 33 (ד) לחוק הגנת הדייר. אולם, הסעיף היחידי הרלבנטי לטענת הגנה זו במצב של פירוק שיתוף הוא סעיף 33(א). להלן נוסח הסעיף: "33 (א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש. ... 29. כנגד טענת הנתבעת על פיה עם פירוק השיתוף בנכס מעמדה כמחזיקה בנכס הוא של דייר מוגן, טוענת התובעת, כי הנתבעת אינה יכולה לטעון לדיירות מוגנת, מקום שזכותה להתגורר בבית המגורים ניתנו לה מכוח הסכם הפשרה הראשון, הקובע כי אין זו זכות לדיירות מוגנת. עוד טוענת התובעת, כי הנתבעת אינה עונה לתנאים שנקבעו בפסיקה לתחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר: לנתבעת לא היתה מעולם זכות חזקה ייחודית בנכס, מעולם לא ניתנה הסכמת השותף הקודם [כהן] והשותף הקיים [התובעת] להחזקתה הייחודית בנכס, והם מעולם לא וויתרו על זכותם הממונית הכרוכה בהחזקה בנכס והנתבעת אף שילמה דמי שימוש בגין החזקתה, והחזקת הנתבעת בנכס לא נבעה מבעלות רשומה בטאבו, אלא מהסדר בין השותפים. כן מבקשת התובעת לדחות הטענה, מן הטעם כי תכלית חוק הגנת הדייר אינה מתקיימת במקרה דנן, ותחולתו אינה צודקת, מקום שהנתבעת מחזיקה בדירה נוספת בחיפה. 30. מהבחינה העובדתית, הוכח כי הנתבעת הינה שותפה במקרקעין ואף כי החזיקה החזקה ייחודית בבית המגורים, מכוח הסכם הפשרה הראשון, אשר קבעתי כי הינו הסכם שיתוף, שהתובעת מנועה מלטעון כלפיו. על כן, יש אמנם לבחון באם קמה לה הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. בחינה זו יש לעשות בזהירות המתחייבת ובהתחשב במגמה הפרשנית לצמצום תחולת חוק הגנת הדייר וההגנות שמכוחו. 30.1 זכות הדיירות המוגנת צמחה בשנות ה- 50, במצב כלכלי של מחסור בבניינים ושל חשש מניצול דיירים, לרבות עולים חדשים, על ידי בעלי בתים. אין זו עוד המציאות הכלכלית הנוהגת, והזכות כפי שמוכרת בחוק הגנת הדייר, עוברת לה עם השנים מן העולם. בשורה של פסקי דין נאמר כי התכלית הסוציאלית שביסוד סעיף 33 לחוק אינה מתקיימת עוד במציאות החיים דהיום, והמגמה המסתמנת, לפיכך, בפסיקה, היא לפרש את סעיף 33 על דרך הצמצום. החלת הגנת החוק תשפיע, בהכרח, לרעה על שווי המקרקעין, ותפגע בפוטנציאל הקנייני של מימוש ערכם על פי שווים בעת פירוק השיתוף. על כן, הן מתוך מגמת הצמצום על פיה יש לפרש חוקים שהאינטרס המוגן בם כבר אינו רלבנטי, והן נוכח השאיפה לשמור על ערכו הקנייני של המקרקעין, יש לצמצם את תחולת הגנת 33 לחוק ולבחון בקפדנות התאמתה לענייננו. 30.2 ב"כ התובעת מציע כי צמצום ההגנה יהיה דרך הטלת סייג לתחולתה, כך שתחול רק מקום שהו אין לשותף המחזיק נכס מגורים חליפי. הגם שקיים הגיון רב בצמצום המוצע, מקום בו הוכח כי לנתבעת דירת מגורים נוספת בחיפה, אזי ספק אם ניתן לקבעו - בסעיף 33 לא פורטו תנאים מוקדמים להחלתו, וכך גם נקבע בע"א 3295/94 פרמינגר ואח' נ' מור, פ"ד נ(5) 111], כאשר דעת השופטים שם היתה כי סעיף 33 עומד ללא תנאים מוקדמים (סוף עמוד 127 לפסק). על כן, לא ראיתי לנכון לבסס קביעותי על פרשנות מוצעת זו. 30.3 פרשנות מצמצת של הגנת סעיף 33, כפי שנתקבלה בפסיקה, מחייבת בחינת ההסכמה מתוכה מחזיק הדייר במקרקעין, וככל שאין המדובר בהסכמה מדעת, אף תוך הסכנה להפסד הכלכלי העשוי לנבוע מהגנת חוק הגנת הדייר, ניתן למנוע את תחולת ההגנה על המקרה. ראה לעניין זה ספרו של פרופ' יהושע וייסמן, דיני קניין (כרך 29), בעמוד 212 והאסמכתות שם. פרשנות זו מתחייבת בהתחשב אף בתפיסה הקניינית העומדת בבסיס הסדר פירוק השיתוף, המאפשרת קידום פירוק מקרקעין, לטובת מימוש ההנאה הכלכלית הקניינית שבהם, גם כאשר יש הסכמה אחרת (סעיף 37 לחוק המקרקעין). מתן הגנה גורפת לדיירות במקרים בהם תפוסים המקרקעין על ידי אחד השותפים, חותרת תחת הכדאיות הכלכלית של הליכי פירוק השיתוף, ועל כן אינה מתאימה למגמת החוק. בענייננו - הנתבעת מחזיקה בבית המגורים מכח הסכם שיתוף אשר איננו רשום ואשר התובעת לא היתה צד לו. קבעתי לעיל כי התובעת מושתקת מלכפור בהחזקתה של הנתבעת, נוכח ידיעתה על הסכם השיתוף ומגוריה של הנתבעת לאורך זמן בבית המגורים, כמו גם בגין נסיבות התקשרות התובעת בהסכם לרכישת זכויות כהן במועד בו היתה תביעת פינוי תלויה ועומדת נגד הנתבעת. אולם, מערכת עובדות זו, היוצרת מניעות, אינה עולה לכדי אותה הסכמה מודעת מחייבת, שיש בה בכדי ליצור ההסכמה המיוחדת הנדרשת כתנאי לתחולת הגנת סעיף 33, אשר יאפשר לנתבעת להנות מדיירות מוגנת בבית המגורים גם לאחר הפירוק. בשמיעת הראיות בתיק זה, לא הוכחה הסכמת התובעת לחזקה הייחודית של הנתבעת. כל שהוכח הוא כי ידעה על הסכם הפשרה הראשון בין הנתבעת לבין כהן המקנה לנתבעת זכות מגורים בלעדית בנכס כדיירת לא מוגנת למשך כל ימי חייה בכפוף לתשלום דמי שכירות [עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 12-14]. עצם ידיעתה של התובעת על החזקת הנתבעת בבית המגורים באופן בלעדי מכוח הסכם הפשרה הראשון בעת רכישת זכויות כהן במקרקעין, הסכם שעל פיו נקבע במפורש כי זכויות הנתבעת אינן של דיירות מוגנת, אינו עולה לכדי הסכמה פוזיטיבית לחזקתה הייחודית של הנתבעת בבית המגורים אשר תוליד דיירות מוגנת בעת פירוק השיתוף. חומר הראיות מלמד, כי התובעת מחתה על בלעדיות החזקתה של הנתבעת בבית המגורים, כי התנגדה לרישום זכויותיה שמכח הסכם השיתוף וכי בוודאי לא גילתה את ההסכמה הפוזיטיבית הנדרשת לצורך הגנת סעיף 33. 30.4 לפיכך, לא שוכנעתי כי עומדת לזכות הנתבעת הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. על כן, הנני מורה כי בעת מכירת המקרקעין לשם פירוק השיתוף, יימכרו הם כפנויים. הסעד הכספי- דמי שימוש ראויים 32. אין מחלוקת, כי במהלך שנות הדיירות של הנתבעת בבית המגורים, שילמה הנתבעת תמורת החזקתה סך השווה ל- 250$ לחודש, לתובעת. התובעת תובעת הפרשים בגין סכום זה לבין דמי שימוש ראויים. לטענת התובעת, אין בהסכמת הנתבעת וכהן על תשלום מחצית מדמי שכירות בסך של 250$ לחייבה, וכי אף לא סביר כי דמי השכירות יהיו קבועים לנצח ולא ישתנו, ולחיזוק מפנה לפרוטוקול דיון מיום 25/1/04 בו צוין כי דמי השכירות הועמדו, נכון לשלב זה של הדיון, על הסך של 250$. תביעת דמי שימוש ראויים מתייחסת לתקופה בת 4 שנים: מחודש 11/04 עד 11/08. התובעת מחשבת את דמי השימוש על פי שתי חלופות אפשריות: חלופה ראשונה, על בסיס דרישותיה מהנתבעת, דמי שימוש בסך של 600$ מחודש 11/04, ולאחר מכן בסך של 700$ החל מיום 11/7/06, המועד בו הוגשה התביעה. לסיכומיה צירפה התובעת נספח חישובים, על פיו, סך ההפרשים, כשהם משוערכים ממועד היווצרות ההפרש עד למועד החישוב [16/5/10] עומד על הסך של 38,388 ₪. חלופה שנייה, חישוב הפרשי דמי השכירות על פי ההפרש בין מחירי השכירות כפי שהוכחו בחוות דעת השמאי ברזילי מטעם התובעת [מוצג ת/1] לבין הסך של 250$ ששולם על ידי הנתבעת בפועל, ולפסוק לה את הסך של 28,815 ₪ כשהם משוערכים ממועד היווצרות כל הפרש ועד למועד החישוב [16/5/10], כשהחישוב פורט בנספח חישובים לסעיף 42 לסיכומיה שצורף לסיכומיה. 33. הנתבעת טוענת, מנגד, כי יש לדחות את התביעה הכספית, הן מחמת שיהוי בהגשתה המבטאת ויתור של התובעת על טענותיה לעניין דמי השימוש והן משום שעקב השיהוי שונה מצבה של הנתבעת לרעה, כאשר, כעת, נתבע ממנה סכום שאינה יכולה לעמוד נוכח היותה אלמנה הבאה בימים. לטענת הנתבעת, פסק הדין מחייב את התובעת מכוח ידיעתה עליו, גם לעניין העמדת שמי השימוש הראויים על סך של 250$ לחודש. לחילופין, טוענת הנתבעת, כי יש להעדיף את חוות דעת השמאי לפיד מטעמה [נ/1], ולקבוע על פי החישוב שבחוות דעת השמאי מטעמה כי לנתבעת נותרה יתרת זכות בסך של 2,411.5 ₪ העומדת לה כזכות קיזוז. הנתבעת מדגישה כי השמאי מטעמה התבסס על הנתונים ההשוואתיים ששימשו בסיס לחוות דעת השמאי מטעם התובעת, ועל כן השאלה היחידה העומדת למבחן היא שאלת ההצדקה לביצוע ההפחתות כפי שצוינו בחוות דעת השמאי מטעמה. 34. השאלה המקדמית, בעניין זה, הטעונה הכרעה, היא, האם הסכמת הנתבעת עם כהן אודות גובה דמי השכירות בסך של 250$, המהווים מחצית מדמי השכירות המלאים של הנכס, שבאה לידי ביטוי בפסק הדין, מחייבת אף את התובעת. התובעת טוענת, כי אין בהסכמה זו לחייבה, ולחילופין, אפילו היה בכך לחייבה הרי שהיא נכונה למועד בו ניתנה, ולא סביר לחייבה בהסכמה זו לנצח, שעה שדמי שימוש ראויים, מטבעם, משתנים מעת לעת. הנתבעת טוענת, כי התובעת ידעה על גובה דמי השכירות שהוסכמו בינה לבין כהן [עדותו של כהן בעמ' 39 לפרוטוקול], וכי הסכמה זו מחייבת את הנתבעת משלא שונתה בפסק דין של בית משפט מוסמך, ונוכח קיומו של הסכם השיתוף החל אף ביחסים בין התובעת לנתבעת כשותפים במקרקעין. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ולחומר הראיות, מצאתי כי התובעת אינה מוגבלת לקבלת סך של 250$ בלבד. הסכמת הנתבעת וכהן אודות גובה דמי השכירות שישולמו על ידי הנתבעת לכהן כנגד זכותה להחזקתה בלעדית בבית המגורים למשך כל ימי חייה, לא היתה חלק מהוראות הסכם השיתוף כפי שבא לידי ביטוי בהסכם הפשרה הראשון [נספח ב' לתצהירה של הנתבעת מיום 10/4/08], אלא בהסכמה אליה הגיעו הנתבעת וכהן במהלך דיון בתמ"ש 82833/98 [ראה פרוטוקול מיום 18/4/2002, נספח טו' לתצהיר הנתבעת מיום 10/4/08]. הסכמת הנתבעת וכהן על גובה דמי השכירות, היא הסכמה חיצונית ומאוחרת להסכם הפשרה הראשון, ועל כן לא ניתן לומר כי היא מהווה חלק מהסכם זה במעמדו כהסכם שיתוף המחייב את התובעת אפילו מכוח ידיעתה עליו חרף אי רישומו. על כן, אין לקרוא להסכם השיתוף התחייבו לפיה דמי השכירות הראויים שנקבעו בו הם על סך של 250$. ההסכם הקובע את גובה דמי השימוש, חל כלפי כהן, ואולם לא הוכח כמחייב את התובעת, או כי התובעת הסכימה לו. מהראיות דווקא הוכח, כי התובעת מחתה על גובה דמי השכירות בסמוך לאחר שרכשה את זכויות כהן, ואף הציעה לנתבעת להעלותם לסך של 600$ [נספח טז' לתצהירו של חיים רוזנקרנץ, סעיף 63 לתצהיר הנתבעת מיום 10/4/08]. לפיכך הנני קובעת כי התובעת אינה מחוייבת בגביית 250$ בלבד כדמי שכירות ראויים. לפיכך, זכאית התובעת לדמי שימוש ראויים בעניין שימושה של הנתבעת בבית המגורים. בשלב הבא, יש אפוא לקבוע מהם דמי השימוש הראויים בגין שימוש הנתבעת בבית המגורים בתקופה הנדונה, על פי הראיות שהציגו הצדדים בעניין זה. 35. הצדדים תמכו טיעוניהם לגבי גובה דמי השימוש הראויים על חוות דעת שמאיות שונות. בסיס שווי השימוש הוסכם על דעת שני השמאים, ועיקר המחלוקת ביניהם נגעה לגובה ההפחתות שיש לערוך ממנו בהתחשב לאיפיוני בית המגורים. לשיטת שמאי התובעת, סמיכות המבנה לתחנת הדלק מחייב הפחתה של דמי השכירות. לשיטת שמאי הנתבעת, שנת הבנייה של המבנה ומצבו הפיזי והתחזוקתי היוו גורם המחייב הפחתה נוספת. 36. בחקירתו הנגדית, מסר שמאי התובעת, כי שיעור ההפחתה שננקט על ידו בשל סמיכות המבנה לתחנת הדלק הוא של 15%, כשהסביר כי בחר בשיעור גבוה יחסית, כאשר הפחתה של 20% מתאימה למבנה שאינו גובל בכביש ראשי [עמ' 6 לפרוטוקול, שורות 7-10]. מומחה התובעת העיד כי המחסן הצמוד למבנה לא נלקח בחשבון שטח המבנה, ונימק בכך שלא התאפשרה כניסתו למבנה [עמ' 7 לפרוטוקול]. בהמשך חקירתו, הבהיר כי חוות דעתו כוללת הפחתה בגין הסמיכות לתחנת הדלק, בגין בלאי המבנה עקב גילו, ואף הפחתה בשל החלוקה הפונקציונאלית של הדירה [3 חדרים בבית ששטחו אופייני ל-4 חדרים], בשיעור כולל של 15%, ולאחר ביקור בדירה העמיד שיעור ההפחתה, כתוצאה מהתרשמותו מבלאי המבנה, על שיעור של 20% [עמ' 9 לפרוטוקול], כשאת שיעור ההפחתה בגין תחזוקת המבנה ואת שיעור העלייה בגין שטח המחסן הנוסף, מצא כהשפעות מקזזות [ראה השלמה לחוות דעתו מיום 10/4/09]. 37. השמאי מטעם הנתבעת, מסר בחקירתו, כי התבסס על אותה מערכת נתונים השוואתיים לקביעת דמי השכירות ששימשו בסיס לחוות דעת שמאי התובעת, אולם הוציא ממנה נתוני השוואה שאינם מתאימים לדירה של 100 מ"ר, אלא נתונים המייחסים לדירות בגודל 20-40 מ"ר [עמ' 41 לפרוטוקול]. בחקירתו אף מסר, כי לא הביא בחשבון שיקוליו תוספת לבית פרטי [עמ' 41 לפרוטוקול], ובהמשך מסר כי מחירי הדירות עליהן התבסס אינה כוללת דירות אחרות סמוכות לתחנת דלק, וביסס חוות דעתו על הפחתה בשיעור של 25% עקב הסמיכות של המבנה לתחנת הדלק ומטרד הריחות [עמ' 42 לפרוטוקול]. שמאי הנתבעת העיד כי שטח המחסן לא נכלל בחוות דעתו שכן אינו חלק משטח המגורים, וכי בחשבון שיקוליו כלל אף את המצב התחזוקתי של המבנה, לרבות הליקויים באינסטלציה, בשקיעת הריצוף, סדקים ורטיבויות, תריסים לא תקינים [עמ' 45 לפרוטוקול]. 38. לאחר שעיינתי בחוות דעת השמאים, בעדויות המומחים בחקירתם הנגדית בפניי, ובטיעוני הצדדים בסיכומיהם, מצאתי להעדיף את חוות דעת שמאי התובעת, הן משום התרשמותי ממקצועיות העד והן נוכח רוב טיעוני התובעת. ודוק: 38.1 שמאי הנתבעת ביסס חוות דעתו בהתעלם מנתוני השוואה של מבני מגורים סמוכים לתחנת דלק, כשטעמו לכך היה כי אין מבנים להשוואה בסמיכות לתחנות דלק, שעה ששמאי התובעת מצא נתוני השוואה כאלה, השתמש בהם לביסוס חוות דעתו, ופירט מקום הימצאותם בעדותו. 38.2 חוות דעתו של שמאי הנתבעת נמצאה חסרה, שעה שבחקירתו אישר כי לא הביא בחשבון שיקוליו את עובדת היות המבנה בית פרטי ואת שטח המחסן, ושעה שאת ההפחתה בגין מטרד ריח לא ביסס על חוות דעת מתאימה או על נתון מבוסס אחר. 38.3 שמאי הנתבעת ביסס תחשיביו על חלק מנתוני ההשוואה של שמאי התובעת אותם מצא כסבירים, ואת יתר נתוניו אסף ממתווך [עמ' 41 לפרוטוקול]. איני מוצאת בכך בסיס ראוי לחוות הדעת, בייחוד שמעיון בנספח התחשיבים שהוגש במהלך עדותו וסומן ת/7, לא נמצא כל ביטוי לאותם נתוני השוואה נוספים, ולא פורטה מידת ההתאמה של אלה לבית המגורים נשוא העניין. בנסיבות אלה, לא מצאתי אף לקבל את טענת הנתבעת על כי בנתוני ההשוואה של שמאי התובעת נכללו נתונים של בתי מגורים שגודלם בין כ- 20-40 מ"ר והם אינם יכולים להוות נתוני השוואה למבנה דנן, שעה שנתוני ההשוואה שליקט שמאי הנתבעת מעבר לנתוני ההשוואה של שמאי התובעת, לא פורטו על ידו. 38.4 שמאי הנתבעת אישר כי התבסס על נתוני שמאי התובעת אודות דירות הנמצאות בסביבת תחנת הדלק ובית המגורים דנן, ומנספח תחשיביו [ת/7], עולה כי חרף זאת, הפחית, הפחתה כפולה, בשל קרבה לתחנת דלק, הפחתה אשר מגולמת בנתוני ההשוואה הבסיסיים. 38.5 בעוד ששמאי התובעת נקט בהפחתות לפי שיעור קבוע, עיון בנספח התחשיבים של שמאי הנתבעת [ת/7] מעלה כי שיעור ההפחתה בגין "פרטיות/תחזוקה" בו נקט שונה לשנים 2004-2005, זאת מבלי ליתן פירוט מניח את הדעת, כיצד היה בידו נתון המלמדו כי מצב תחזוקתו של המבנה שונה בשנים אלה לכדי שיעור המצדיק את שיעור ההפחתה בו נקט. 38.6 לא מצאתי אף בסיס להפחתה בגין פרטיות המבנה הממוקם בסביבת בניינים רויי קומות, שעה שנתוני ההשוואה כוללים נתוני דירות המצויות אף הן בסביבה רוויית בנייה. 39. לפיכך, הנני אני קובעת כי דמי השימוש הראויים ייקבעו על פי חוות דעת שמאי התובעת, ועל כן קיבלתי את תביעת התובעת להפרשי דמי שכירות בסך של 28,815.16 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד החישוב [16/5/2010] עד למועד התשלום בפועל. זכאות התובעת להפרשי דמי שימוש ראויים בגין קיזוז שלא כדין 40. בסיכומיה, טוענת התובעת, כי הנתבעת קיזזה מדמי השכירות ששילמה לתובעת, סך של 173 ₪ בגין תיקון תריס [קוזז מדמי השימוש ביום 20/1/07], סך של 225 ₪ בגין תיקון צנרת [קוזז מדמי השימוש ביום 20/6/07], וסך של 137 ₪ בגין הפחתה שלא כדין מדמי השכירות ששילמה התובעת לנתבעת בגין תחנת הדלק, לטענת הנתבעת [קוזז מדמי השימוש בחודש 10/07]. לטענתה הקיזוזים נעשו שלא כדין, וסכומם הכולל עומד, נכון ליום 16/5/2010 על הסך של 644 ₪. בסיכומיה, מציינת התובעת, כי הטענה לקיזוז שלא כדין של הסך של 173 ₪ בגין תיקון תריס נטענה כבר בכתב התביעה המתוקן, וכי הטענות לקיזוז שלא כדין של שני הסכומים הנוספים בוצעו לאחר מכן ועד להגשת תצהירי התובעת, ועל כן צורפו לחזית המחלוקת בתצהירו של מר חיים רוזנקרץ מטעם התובעת: סעיפים 28 ו-30 לתצהירו בת.א 3033/06, ובתצהירה של הנתבעת בתיק האמור בסעיפים 68-78. התובעת טוענת, כי החזקתה הייחודית של הנתבעת בבית המגורים, מאיינת את חובתה של התובעת, כבעלים שותף, לחוב בתיקון פגמים שנוצרים בבית המגורים, כאמור בסעיף 7 לחוק השכירות והשאילה. לחילופין, טוענת כי הסכומים שקוזזו לא הוכחו, וכי הקיזוז בוצע בגין חיובים שאינם מתוך עסקה אחת. הנתבעת טוענת, כי הטענות לקיזוז שלא כדין בגין שני הסכומים הנוספים, למעט הסך של 173 ₪ בגין תיקון תריס, לא נכללו בכתב התביעה המתוקן, ומהווים, לפיכך, הרחבת חזית אסורה, שעה שלא ניתן צו לתיקון כתב התביעה. 41. אכן טענות התובעת להחזר הסכומים הנוספים בגין קיזוזם שלא כדין, למעט הסך של 173 ₪ בגין תיקון התריס, לא נטענו בכתב התביעה המתוקן, ועל כן אינם יכולים להוות חלק מיריעת המחלוקת נשוא הליך זה, משום הרחבת חזית. ראיתי אמנם כי הייתה התייחסות לנושאים אלה בראיות, ואולם, מצאתי כי בנסיבות הכוללות של העניין, אין להידרש לדיון בטענות אלה בפסק זה. 42. האם על התובעת החובה לשאת בהוצאות תחזוקת בית המגורים, שעה כי הוחזק באופן בלעדי על ידי הנתבעת? כפי שביארתי קודם לכן, החזקתה הבלעדית של הנתבעת בבית המגורים אינה מכוח זכות שכירות, אלא מכוח הסכם שיתוף. על כן, אין חלים על החזקה זו דיני השכירות שבחוק השכירות, מחמת שאין מדובר בהחזקה בנכס שבבעלות האחר. בנסיבות אלה, ומשלא ביססה הנתבעת זכותה להשתתפות התובעת בהוצאות החזקת בית המגורים על מקור משפטי אחד, אין על התובעת חובה להשתתף בהוצאות אלה שהוציאה הנתבעת, בהעדר יחסי שכירות. על כן, יש לקבוע כי הקיזוז בסך 173 ₪, שקיזזה הנתבעת מדמי השימוש ששילמה לתובעת בגין תיקון התריס נעשה שלא כדין, והיא חבה בהשבתם לתובעת. פיצויי הפרה, עגמת נפש, אובדן נוחות והנאה משימוש 43. התובעת טוענת כי היא זכאית לפיצוי בגין הפרתה של הנתבעת את הסכם הפשרה הראשון בשל אי תשלום דמי שימוש ראויים וביצוע הפחתה חד צדדית, עגמת נפש, אובדן נוחות והנאה משימוש התובעת בבית המגורים לאורך התקופה הרלבנטית לתביעה, העומד, על דרך האומדן, על הסך של 50,000 ₪. הנתבעת טוענת, כי מדובר בתביעה לסעד שאין לו כל בסיס משפטי, בין היתר משום שלא ברור על איזו הפרה מתבסס. 44. התובעת הינה תאגיד. תאגיד אינו זכאי לפיצוי בגין עגמת נפש. לא מצאתי אף בסיס ליתר הסעדים הנטענים בסעיף זה. סוף דבר 45. לפיכך, קיבלתי את התביעה בת.א 5448/08 והנני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין. הפירוק בדרך של מכר, כמפורט בסעיפים 16 עד 18 לעיל. ב"כ הצדדים רשאים, בתוך 14 ימים ליתן שם של עורך דין המקובל עליהם על מנת שימונה ככונס לצורך הוצאתו לפועל של פירוק השיתוף. הנכס יימכר כשהוא פנוי מכל דייר וחפץ. את תביעת הפינוי בת.א 3033/06 מצאתי מיותרת, נוכח הוראתי על פיה פקעה זכות ההחזקה של הנתבעת במקרקעין וממילא עליה לפנותו. ניתנת בזאת, למעלה מן הצורך, ארכה בת 5 חודשים מהיום לפינוי. קיבלתי את התביעה הכספית בת.א 3033/06, והנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת, תוך 30 יום מהיום, את הסכום שפורט בסעיפים 39 ו- 42, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. זכות ערעור כחוק.חוזההסכם שיתוףבית פרטי