1. זהו ערעור על פסק-דינו של שופט בימ"ש השלום בירושלים, (כב' השופט בן-זמרה), מיום 30.10.1975, לפיו נצטווה המערער לסלק את ידו מהדירה הכוללת חדר ונוחיות ברחוב רש"י 49 ירושלים. הדירה נשוא הדיון נמצאת בבית חד קומתי ברחוב רש"י 49 ירושלים, המכיל 5 חדרים, 4 מטבחים ו-2 שרותים. הבית היה בבעלות משותפת של שלושה: - אסתר מערבי (מחצית) (1/2) שרה לוי (1/4), ואליהו ענתבי (1/4). המשיבה, חיה לוי, רכשה את הבעלות על מחצית הבית מאסתר מערבי, לפי הסכם מכר מיום 8.11.1971 (מוצג נ/5) ולא ביום 6.12.71 כפי שנאמר בפסק הדין כנראה בטעות והיא רשומה כיום כבעלים של מחצית הבית (מוצג ת/1). למיופת-כוחו של השותף אליהו ענתבי, שחי בחו"ל, אסתר סבן, נודע על מכירת מחצית הבית למשיבה, ובמכתבה מיום 13.5.1972 אל ב"כ המשיבה (מוצג ת/3) שכותרתו היתה "הבעת התנגדות", היא מביעה את תרעומתה על כך, שהכוונה למכור את מחצית הבית למשיבה - לא הובאה קודם לכן לידיעתה, כך שבמועד זה כבר ידעה אסתר סבן על כך שמחצית הבית נמכרה למשיבה. 2. בעת רכישת מחצית הבית ע"י המשיבה היה הבית תפוס ע"י 4 דיירים מוגנים, כשאחד מהם הוא הדייר שהעביר דירתו למערער. אל דיירים אלה נשלח ביום 5.6.1972 מכתב ע"י ב"כ המשיבה (מוצג ת/2) ובו דווח להם שהמשיבה רכשה את הבעלות במחצית הבית "וכי אין לעשות כל פעולה בדירות הנ"ל כולל העברת זכויות ללא הסכמתו או הסכמת מרשתו" ("המשיבה"). למרות ידיעתה של אסתר סבן על מכירת מחצית הבית למשיבה ולמרות משלוח המכתב ת/2 - השכירה אסתר סבן את החדר, נשוא הדיון, למערער ב-5.9.1972 (מוצג נ/2). בתאריך 23.5.1973 שלח ב"כ המשיבה מכתב אל המערער (ת/6), בו נדרש האחרון לפנות את הדירה. משלא פונתה הדירה כנדרש - הוגשה תביעת הפינוי בעילה של השגת גבול. 3. כפי שצויין בפסק-דינו של כב' השופט בבימ"ש קמא, היה קיים, מזה זמן רב, בין השותפים הסכם שיתוף מכללא, לפיו אסתר מערבי, שמכרה את מחצית הבית למשיבה, תשתמש בשני חדרים או תהנה מהכנסותיהם אם יהיו מושכרים, בחדר אחד תגור שרה לוי (אחד המכותבים של המוצג ת/2, שנזכר לעיל), בחדר אחד ישתמש אליהו ענתבי (שבאת-כוחו אסתר סבן, השכירה אותו למערער) או יהנה מהכנסותיו אם יהיה מושכר ואילו החדר החמישי יושכר ומהכנסותיו תכוסנה הוצאות ההחזקה והמים של כל הבית. אין חולק על כך שהסכם זה לא היה בכתב ומעולם לא נרשם במשרד ספרי האחוזה. כן אין חולק על כך שכל שותף נהג "בחדריו" כבשלו, לא היה זקוק להסכמת יתר השותפים כדי להשכיר את חלקו והכספים שהתקבלו מהשכרת החדרים - הגיעו לידיו של כל שותף ושותף. 4. בימ"ש קמא פסק שהוכחה עילת תביעת הפנוי נגד המערער וחייב אותו לסלק ידו מן הדירה. את פסק דינו בסס בימ"ש קמא על מספר נקודות שעיקרן הוא א) הסכם השיתוף לא מחייב את המשיבה. ב) השכרת הדירה איננה "שמוש רגיל" כאמור בסעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין. ג) השכרת הדירה איננה עסקה אחרת כאמור בסעיף 34(א) לחוק המקרקעין. כל הצדדים יצאו מהנחה שהחוק החל הוא חוק המקרקעין. 5. אחת הטענות שטוען ב"כ המערער בהודעת הערעור היא שכב' השופט בבית משפט קמא טעה בקובעו, שלא הוכחה טענת המערער בבר מניעות המשיבה מלכפור בזכויות המערער במושכר. ב"כ המערער מסתמך על הסכם המכר שנערך בין המשיבה ובין אסתר מערבי. בסעיף 5 להסכם נקבע: "הקונה (המשיבה דנן) מצהירה בזאת כי ידוע לה (ההדגשה שלנו) שהנכס תפוס על ידי דיירים עפ"י חוקי הגנת הדייר..." (ראה את סיכומי ב"כ המערער פרק א' ס' 1 עמ' 2). טענה נוספת של ב"כ המערער נוגעת לסעיף 8(2) לפסק דינו של בימ"ש קמא בו נאמר: "ומכל מקום הסכם שיתוף רק משנרשם במשרד ספרי האחוזה לפי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, מחייב את התובעת (המשיבה דנן) ומשלא נרשם הסכם כאמור, אין הוא מחייב" (ראה סעיף 5 להודעת הערעור). אשר לרישומו של הסכם שיתוף - אין לצאת מן ההנחה שאם הסכם שיתוף לא נרשם - אין הסכם, כי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין קובע: "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם... ניתן (ההדגשה שלנו) לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן, וכל אדם אחר". 6. הסעיף איננו מחייב רישום. אל שיש הבדל, מבחינת הנפקויות המשפטיות בין הסכם שיתוף שנרשם ובין הסכם שיתוף שלא נרשם. הסכם שיתוף שלא נרשם - מחייב רק את הצדדים לו בעוד שהסכם שיתוף שנרשם מחייב גם צדדים שלישיים. משנקבע עובדתית בעניננו שהסכם השיתוף לא נרשם מעולם, הרי הוא מחייב רק את השותפים המקוריים והוא איננו מחייב את המשיבה, לאחר שהוכח כי התנגדה להמשך קיומו של הנוהג, עליו דובר לעיל. לכן לא יכולים היו שאר השותפים להשכיר חלקיהם מבלי לבקש תחילה את רשותה של המשיבה. משלא נתבקשה המשיבה לתת רשותה להשכרה - ההשכרה למערער איננה תופסת. נניח לרגע שהמשיבה בעניננו היתה יודעת, טרם רכישתה את הבעלות במחצית הבית, שבין השותפים קיים הסכם שיתוף שלא נרשם. האם יש לידיעה זו נפקות משפטית כלשהי? חשוב לעניננו סעיף 9 לחוק המקרקעין. כאשר החוק מחייב או מאפשר לרשום עסקה - הוא עושה זאת כדי שהרישום ישפיע גם על זכויות צדדים שלישיים. לעיתים קובע המחוקק, שכאשר אין רישום - הידיעה למעשה משלימה את העדר הרישום וצד שלישי יהיה עדיין כפוף לעסקה של נרשמה. זו כוונתו של סעיף 9 לחוק המקרקעין. אלא שבניגוד לסעיף 9 - בסעיף 29 לחוק המקרקעין אין כל חשיבות לענין הידיעה. סעיף 29 איננו קובע שאם הסכם השיתוף לא נרשם, עדיין יכבול ההסכם את הצד השלישי שידע על ההסכם. הרישום בסעיף 29 הוא האמצעי האחד והיחידי להשגת התוצאה של כבילת צד שלישי להסכם ואין להחליף או להשלים את אי-הרישום בידיעה. הידיעה איננה מעלה ואיננה מורידה לענין סעיף 29. כך שגם אם נניח שהמשיבה בעניננו ידעה על קיומו של הסכם השיתוף שלא נרשם - היא איננה כבולה "להוראותיו" ואין לראותה כמסכימה לנוהג, לפיו יכול היה כל שותף בבית להשכיר חלקו לאחר מבלי לבקש על כך רשות מראש מיתר השותפים. סעיף 30(א) לחוק המקרקעין קובע: "בעלי רוב (ההדגשה שלנו) החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם." קשה לומר שהשכרת דירות לדיירים בשכירות מוגנת היא "ניהול רגיל של המקרקעין". מצד שני ייתכן והשכרה במקרה דנן היא שמוש רגיל במקרקעין, שכן כ התנהלו הענינים מזה עשרות שנים. אלא שהסעיף קובע שרק רוב בעלי החלקים במקרקעין המשותפים יכולים להחליט על כך ובעניננו - לאחר שהמשיבה רכשה את הבעלות בחצי-הבית - שוב אין רוב שיכול להחליט על השכרת הדירות, בניגוד לדעת המעוט. (השוה ע"א 304/72 [1] הנזכר להלן). בסעיף 8(3) לפסק-דינו קבע בימ"ש קמא: "השכרת הדירה אינה בגדר שימוש סביר כאמור בסעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין. פרוש זה עומד בסתירה להוראות סעיפים 27 וסעיף 29 לחוק. חזקה יחודית בדירה אינה יכולה להיות בגדר שימוש רגיל שלא ימנע שימוש כזה משותף אחד, והשכרת הדירה היא פגיעה בזכות השימוש הסביר של התובעת בדירה...". 7. בנקודה זאת טוען ב"כ המערער שנסיבות המקרה דנן הן נסיבות מיוחדות, שכן המדובר בבית אשר במשך למעלה מ-30 שנה מושכר ע"י השותפים לדיירים שונים המתחלפים תדירות בשכירות מוגנת ולכן השימוש הסביר לגבי הבעלים הוא השכרתו ואין כל מניעה משימוש כזה משותף, מאחר שיש חלוקת הנאה בפועל בנכס במשך עשרות שנים. ב"כ המשיבה, עו"ד חשין, מסתמך על ע"א 304/72 ביאלר נ' ביאלר [1] וטוען שהשכרת הדירה ע"י אסתר סבן למערער - איננה שמוש סביר במקרקעין במשותפים, אלא שימוש שמונע שימוש כזה משותף אחר. האם השכרת הדירה למערער היתה בגדר שימוש סביר? בפסק דין ביאלר המדובר היה בבנם הבגיר של בני הזוג, שהתגורר מאז ומתמיד בדירה השייכת להוריו בחלקים שווים. בשלב מסויים התנגד האב להמשך מגוריו של הבן בדירה, בעוד שהאם צדדה בהמשך השארותו של הבן בדירה. 8. בהתייחסו לסעיף 31(א)(1) אומר כב' השופט ברנזון (בעמ' 536 מול האות ז' ואילך): "סעיף 31(א)(1) מתיר אמנם לכל שותף להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר בלי הסכמת יתר השותפים, וכל זאת בתנאי שלא ימנע אותו שימוש משותף אחר. והרי, כאשר שותף אחד מתיר לצד שלישי להשתמש בנכס (ההדגשה שלנו), או בחלק כלשהו ממנו, בניגוד לרצונו של השותף השני, הוא חוטא לאמור בסעיף בשני דברים: ראשית, המשתמש במקרקעין זה לא הוא עצמו אלא אחר. שנית, ע"י התרת שימוש לצד שלישי הוא מנע מהשותפים האחרים עשיית שימוש כזה באותו זמן. אין ללמוד גזירה שווה לענין זה מהעברת בעלות או מעשיית עסקה אחרת במקרקעין בלי הסכמת יתר השותפים שהחוק מתיר אותה, שכן ע"י העברה כזאת לא נפגמת זכותם של השותפים האחרים ומאומה לא נגרע ממנה. מה שאין כן, כאמור, במקרה של התרת שימוש בנכס, או בחלק ממנו, לאדם אחר, בלי הסכמת יתר השותפים". עולה ברורות מפסק-דינו של כב' השופט ברנזון, שיש להבחין בין המקרה של העברת הבעלות או עשיית עסקה אחרת במקרקעין - פעולה המותרת לשותף ללא קבלת רשות מהשותפים האחרים, רעיון העולה בקנה אחד עם סעיף 34 לחוק הקובע "כל שותף רשאי להעביר חלקו (ההדגשה שלנו) במקרקעין המשותפים... בלי הסכמת יתר השותפים", ובין המקרה של מתן רשות לצד שלישי להשתמש בנכס - פעולה האסורה לשותף ללא הסכמת יתר השותפים. אשר לנימוקים שמביא כב' השופט ברנזון לענין איסור התרת השימוש לצד ג' נראה שהנימוק הראשון הוא החשוב והשקפת כב' השופט לכאורה היא שרק השותף רשאי להשתמש בנכס המשותף. 9. נראה לנו שהמערער איננו יכול להיוושע גם מסעיף 34(א) לחוק המקרקעין, שזו לשונו: "כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים". גם שאלה זאת נידונה בע"א 304/72 [1] שם, עמ' 536, מול האות ד ואילך). הגם שבמשך שנים רבות היתה לכאורה חלוקת הנאה בבית בין השותפים - לא היה לכל שותף חלק מוגדר וברור ברכוש המשותף. יש גם לציין שהשותפים היו נוהגים להתחלף בדירות ביניהם כדי שלא רק אחד מהם יסבול מבור המים שבבית - עובדה שגם ב"כ המערער איננו מתכחש לה, כך ששותף לא יכול היה "להעביר חלקו במקרקעין המשותפים". שונה היה המצב אם המדובר היה בבית שרשום כבית משותף בו יש לכל שותף בעלות בחלק מסויים ומוגדר. בסוגיה זאת ראה גם פרופ' ויסמן, חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים (ע' 47), אשר לדעתו של פרופ' ויסמן ש"אם מותנית שכירות מקרקעין בהענקת הזכות להחזקה יחודית בקרקע, הרי ששותף, שלו עצמו אין זכות להחזקה יחודית, לא יוכל לבצע את העיסקה הזאת" - ראה ע"א 6/65 משיח נ' משיח [2] ובעמ' 131 - מול האות א'). 10. מטעמים אלה נראה לנו כי צדק השופט המלומד שעה שהגיע למסקנה שהמערער איננו דייר וממילא אין הוא גם דייר מוגן ותחוקת הגנת הדייר אינה חלה עליו. כיון שכך לא דן השופט של בית המשפט קמא בטענת המערער שיש מקום להעניק למערער סעד מן הצדק. ב"כ המערער מעלה טענה זאת מחדש בסעיף 17 להודעת הערעור, אולם הסתפק בסיכומיו לפנינו (סעיף 10) להנמקת טענה זאת בהעתקת הנאמר בהודעת הערעור. ברור שטענה זאת אין בה ממש ואין מקום להרחיב עליה את הדבור. 11. כאן יש לציין שחוזה השכירות מוצג נ/2 נחתם לא רק עם המערער כשוכר, אלא גם עם אשתו ויקטוריה אשורי. ב"כ המשיב, מטעמים השמורים עמו, תבע רק את פינויו של המערער, ולא צירף את אשתו כבעל דין. השופט המלומד, בפסק דינו לא התעלם מענין זה והוא כותב בסעיף פסק דינו (סעיף 9) שהמערער יטיב לעשות אם ישכנע גם את רעייתו לפנות את הדירה עמו מבלי שהמשיבה תזדקק להליכים משפטיים נוספים. יש לקוות שהמערער לא יתעלם מעצה זאת. הערעור נדחה. המערער ישא בהוצאות המשיבה בערעור בסכום כולל, לרבות שכ"ט עו"ד בסך -.1,000 ל"י. חוזההסכם שיתוףמקרקעין