השופט נ' ממן התביעה שהונחה על שולחנו של בית-משפט השלום הייתה תביעתו של המערער כנגד המשיבים. המערער תבע פירוק השיתוף בחלקת מקרקעין המשותפת לו ולהם וכן עתר לחייב אותם בתשלום דמי שימוש ראויים. הנכס שמדובר בו הוא חלקה 5 בגוש 16521 ששטחה 1.175 דונם, הנמצאת בנצרת. הבעלות בחלקה רשומה כדי 10% על שם המערער והיתר על שם המשיבים. ביום 5.10.1994 נערך הסכם בין המשיבים 1-4 והמשיבים 9-13 מצד אחד, ובין המשיבים 5-8 מצד אחר. על-פי ההסכם, שכרו המשיבים 5-8 שני אולמות הנמצאים בבניין שהוקם על החלקה, הם יתפסו בו חזקה ייחודית וישלמו דמי שכירות בסך 36,000 דולר לשנה. בית-המשפט קבע כי עובר לחתימת ההסכם עמד המושכר ללא שימוש במשך כ-10 שנים והיה ריק, מוזנח ועזוב לאחר שאחרון השוכרים, חברת דלתא, פינה אותו. השכרתו לכל אדם הייתה כרוכה בשיפוץ שעלותו גבוהה ולכן הסכימו הצדדים לחוזה כי המשיבים 5-8 ישפצו את המושכר ובתמורה לכך יופטרו מתשלום דמי השכירות עבור שנת השכירות הראשונה. תקופת השכירות, על-פי ההסכם, היא שש שנים שתחילתן ביום 1.1.1995. בית-המשפט קבע עוד כי המשיבים 5-8 הינם בעלים משותפים של 25% מהזכויות בחלקה בעוד שהמשכירים (המשיבים 1-4 ו-9-13) הינם בעלים של כ-65% מהזכויות. מכאן, שההסכם נערך על דעתם של בעלים המייצגים כ-87% של הבעלות בנכס. המערער הוא הבעלים של 40/480 ועוד 7/420 חלקים בחלקה, וזה מהווה כ-10% מהבעלות. המשיבים 14-18 הם בעלים של כ-3% מהחלקה. התביעה לא הייתה מכוונת אליהם ישירות, והם לא ייכללו בביטוי "משיבים" שלהלן. המערער מבקש לחייב את המשיבים, או מי מהם, בדמי שכירות או בדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו בנכס המשותף, וזאת לתקופה המתחילה ביום 1.1.1995 ועד לפינוי הנכס על-ידי המשיבים או עד לפירוק השיתוף, לפי המוקדם. המערער טען כי המשיב 13 (אניס סלים סרוג'י) התחזה בניגוד לרצונו כשלוחו בשעה שלא הייתה לו כל הרשאה לפעול בשמו של המערער. המערער טען גם כי לא חתם על ההסכם, לא הסכים לו ואף התנגד לתנאיו. המערער, המתגורר בארצות-הברית דרך קבע משנת 1962, טען כי ביקר בארץ בחודש דצמבר 1994, ובכל תקופת שהייתו בארץ לא סיפר לו איש על אודות ההסכם ולא עדכן אותו. להפך, פנה אליו מישל סרוג'י, בנו של אחיו המנוח בשארה נחלה סרוג'י, וסיפר לו כי מתנהל משא ומתן עם המשיבים 5-8 במטרה להשכיר להם את האולמות וכי הוכנה טיוטת הסכם. מישל מסר למערער ערב חזרתו לארצות-הברית את הטיוטה במטרה לקבל את הערותיו בטרם יחתום על ההסכם. משחזר המערער לארצות-הברית, והיה זה בסוף חודש דצמבר 1994, התברר לו כי אין מדובר בטיוטה בלבד אלא בהסכם שכבר נחתם ביום 5.10.1994, כאמור ללא ידיעתו, וכי מה שהתיימר להיות טיוטה הוא הסכם גמור וחתום. המערער העיד עוד כי על מועד החתימה למד מעיון בהסכם שעליו רשום התאריך 5.10.1994. עם זאת העיד המערער כי על עותק הטיוטה שקיבל לידיו הופיעו חתימות אך הוא לא היה יכול לזהות אף אחת מהן כחתימת מי מבני משפחת סרוג'י. ביום 30.12.1994 שלח המערער מכתב לבני משפחתו בעניין ההסכם, וביום 10.1.1995 שיגר גם הודעה נוטריונית שנחתמה בקונסוליה הישראלית בפילדלפיה ובה הודיע על התנגדותו לטיוטה. בית-משפט השלום מציין כי המערער העיר הערות אחדות אך הן אינן נוגעות לעצם עריכת ההסכם או לעניין זהות השוכרים וגם לא לגובה דמי השכירות. אדרבה, הוא מברך על עריכת ההסכם ומציין שיש לו השגות בעניין הנוסח. מניתוח הדברים שנאמרו בהודעה הנוטריונית ומתוך דברים שאמר המערער בעדותו הגיע בית-המשפט למסקנה כי הוא הסכים, עקרונית, לעריכת ההסכם אף שלא שותף, לטענתו, בתהליך קבלת ההחלטה. הערותיו התייחסו לשלושה נושאים הנוגעים בעיקר לניסוח ולא מעבר לכך. לדעת בית-המשפט, ההערות אינן מהותיות. ההערה הראשונה התייחסה למטרת השכירות, ההערה השנייה נגעה לחששו של המערער שתקום חברה שתנהל את המושכר ויהיו לה זכויות בו, וההערה השלישית התמקדה באורך תקופת השכירות, המערער העדיף תקופה קצרה משש שנים. אכן, גם לדעתנו אין מדובר בהערות עקרוניות. השופטת ייחסה חשיבות רבה לעובדה שהמערער מתגורר שנים רבות בארצות-הברית וכי את ניהול נכסיו הרבים בארץ הניח לבני משפחתו. השופטת קבעה עוד כי בנסיבות אלה טבעי הוא שאותם בעלים-שותפים הנוכחים בארץ ינהלו את הנכס בלי לשתף את המערער בכל פרטיו של משא ומתן זה או אחר. המשיבים מצדם הכחישו את טענת המערער כי ההסכם נעשה שלא בידיעתו וטענו כי היה בסוד העניינים והייתה לו שעת כושר להתנגד לעריכת ההסכם. המשיב 8, רמזי לחאם, שמסר את התצהיר בשם המשיבים 5-8, טען כי המערער ידע על דבר ההסכם והיה יכול להשמיע את דברו בטרם נחתם. אולם השופטת קבעה כי מאחר שרמזי לא ידע מתי התקיימה הפגישה, ומאחר שברור שהיא התקיימה לאחר תחילת השיפוצים, אין בעדותו כדי להוכיח כי המערער ידע על אודות ההסכם בטרם נחתם. אולם עדות אחרת התקבלה על דעת השופטת, והיא כי המערער היה מעורב בשיחה עם אחד, מישל לחאם, בשנת 1992 או 1993 שם דובר על אפשרות להשכיר את הנכס והמערער לא התנגד לכך. מסקנתה של השופטת היא כי המערער ידע על אפשרות השכרת הנכס מבעוד זמן אך לא התעניין, וכמנהגו לא עקב אחר המתרחש בכל הנוגע לנכס. לעומתו, המשיבים השקיעו מאמץ רב בניהול המשא ומתן ובניסיון למצוא מי שישתמש בנכס, והכול במטרה להועיל לכלל השותפים, לרבות המערער בעצמו. נקודת המוצא של השופטת הייתה כי מדובר בנכס מקרקעין הנמצא בבעלות משותפת של כמה אנשים, משמע שאין אף לאחד מהם זכות ייחודית בחלק כלשהו, והשאלה שהתעוררה היא מה זכותו של אחד הבעלים המשותף להחזיק בנכס המשותף, כולו או חלקו או להשתמש בו. השופטת ניתחה את ההסדרים הסטטוטוריים הקבועים בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין) ומצאה כי מדובר בשלושה סוגים של הסדרים: ההסדר הראשון קבוע בסעיף 29 לחוק המקרקעין והוא קרוי "הסכם שיתוף". השופטת מכנה את הסדר זה כ"ראש הפירמידה". יש לו מעמד מיוחד בכך שהוא עשוי להיות תקף לא רק בין הצדדים לו אלא גם כלפי מי שלא היה צד לו. הסכם שיתוף לפי סעיף 29 לחוק המקרקעין אינו מחייב דרישות צורניות מיוחדות אך הוא אמור לחול על רשימה סגורה של נושאים שפורטו בו, והם: א. ניהול המקרקעין המשותפים; ב. השימוש בהם; ג. הזכויות והחובות של הבעלים ביחס למקרקעין המשותפים. על-פי הפסיקה, החזקת הנכס המשותף יכולה להיחשב כבאה בגדר "הזכויות והחובות של הבעלים המשותפים" ועל-כן הסכם לעניין זה יכול להיחשב הסכם שיתוף. חוק המקרקעין אינו קובע מהו הרוב הדרוש להשגת הסכם שיתוף תקף, אך הדעה הרווחת היא שנדרשת הסכמת כל השותפים פה אחד. בעניין זה מסתמכת השופטת על ספרו של י' ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף [4], בעמ' 209. ההסדר השני הוא "הסכם החזקה ושימוש בהסכמת רוב הבעלים המשותפים", והוא נובע מהוראות סעיף 30 לחוק המקרקעין. סעיף 30 יוצר הסדר שיורי החל בהיעדר הסכם שיתוף לפי סעיף 29. מקום שלא הושג הסכם שיתוף רשאים בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים לקבוע "כל דבר" הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם (סעיף 30(א) לחוק המקרקעין). אם מבקשים בעלי המקרקעין המשותפים להגיע להסכמות גם בעניינים החורגים מהניהול או השימוש הרגילים, דרושה הסכמת כל הבעלים המשותפים. פיסקה (ב) לסעיף 30 מעניקה לשותף הרואה עצמו מקופח מהחלטת הרוב זכות לפנות לבית-המשפט בבקשה למתן הוראות. ההסדר השלישי קבוע בסעיף 31 לחוק המקרקעין. גם הוראות סעיף 31 הן שיוריות וחלות באין קביעה אחרת לפי סעיף 30. סעיף 31 לחוק המקרקעין כותרת השוליים שלו היא "זכותו של שותף יחיד", והוא קובע כי כל שותף רשאי להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר בלי הסכמת יתר השותפים, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר (סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין). שותף שעשה פעולה כאמור בסעיף קטן א' חייב להודיע על כך לשותפיו האחרים. השופטת השוותה בין הוראות סעיפים 30 ו-31 לחוק המקרקעין ומצאה כי יש ביניהן הבדלים משמעותיים. כך, למשל, סעיף 30 חל על פעולות ניהול ושימוש בעוד שסעיף 31 מוגבל לפעולות שימוש בלבד; סעיף 30 יכול לחול על יחסים עם צד זר בעוד שסעיף 31 מוגבל ליחסים בין הבעלים המשותפים לבין עצמם. זאת ועוד, על-פי סעיף 30 רשאים רוב בעלי החלקים במקרקעין המשותפים להעניק לאחד מהם זכות ייחודית להשתמש בקרקע, בעוד שעל-פי סעיף 31 זכותו של שותף יחיד היא לכל היותר שימוש סביר ואין היא יכולה להיות ייחודית. השופטת בחנה גם את ההבדלים בין ההסדרים השונים גם מבחינת התמורה שיש לשלם עבור השימוש במקרקעין. בעלים משותף שהחזיק במקרקעין, או בחלק מהם, בהסכמת הבעלים האחרים מכוח החלטת רוב לפי סעיף 30 לחוק המקרקעין, חייב לשלם עבור ההנאה שהפיק מן הנכס המשותף את התמורה שהוסכם עליה בינו לבין הרוב. לעומת זאת באין הסכם הנוגע לשיעור התמורה יחול סעיף 33 לחוק המקרקעין הקובע כי שותף שהשתמש בנכס המשותף חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש. השופטת סברה כי אם מקורה של זכות השימוש הוא בסעיף 30 לחוק המקרקעין, כי אז התמורה תהיה לפי המוסכם, ואילו אם מקור זכות השימוש הוא בסעיף 31, דהיינו זכותו של כל שותף להשתמש שימוש סביר, כי אז יחול סעיף 33. לעניין זה הסתמכה השופטת על האמור בע"א 274/82 יוצר נ' יוצר [1]. סיכום הניתוח המשפטי הזה, לדעת השופטת, הוא זה: "כי המחוקק מתווה את הדרכים להסדרת זכותו של בעל משותף להחזיק בנכס המשותף והוא אף קובע סדר עדיפות בין הדרכים השונות" (פיסקה 47 לפסק-הדין). את המסקנות המשפטיות הללו יישמה השופטת על הפרשה שבפניה. היא קבעה כי המערער יוצא מנקודת הנחה מוטעית. כפי שעולה מסיכומיו בבית-משפט השלום, הנחתו היא כי את הנושאים שברשימה הסגורה הכלולה בסעיף 29 לחוק המקרקעין יש להסדיר בהסכם שיתוף שנתקבל בהסכמת כל השותפים, ובהסכם שיתוף בלבד. אם לא נשתכלל הסכם שיתוף בשל היעדר הסכמה פה אחד, אין לעבור לסעיף 30 ואין להפעילו אלא יש ליישם ישירות את סעיף 33 לחוק המקרקעין הדן בשכר ראוי. השופטת דחתה טענה זו. לדעתה, גם אם בתחילת הדברים התכוונו הצדדים להשיג הסכם שיתוף, דהיינו הסכם שהושג על דעת כל הבעלים המשותפים, הרי משלא נסתייע הדבר, למשל בשל היעדר הסכמתו של אחד מהם, אין פירוש הדבר שמה שהיה אמור להיות "הסכם שיתוף" איבד לחלוטין מתוקפו, אלא ניתן לעבור בשלב זה ליישום סעיף 30 המדבר על הסכמת רוב הבעלים. השופטת קבעה כי חל במקרה זה סעיף 30 לחוק המקרקעין בהיעדר הסכמת כל השותפים, אולם עדיין יש לבחון את תחולתו על-פי שתי שאלות אלה: א. האם אכן מדובר בהסכם בדבר שימוש וניהול רגילים של הנכס. ב. האם ההסכם התקבל כדין בהחלטת רוב הבעלים המשותפים. לשאלה הראשונה עונה השופטת בחיוב, ואלה נימוקיה: א. מדובר בהשכרת חלק מהנכס לחלק מהבעלים המשותפים; ב. הנכס הושכר בשעתו למטרות מסחריות כך שהשכרתו מחדש למטרה מסחרית אין בה משום שינוי ייעוד או פגיעה באופיו של הנכס; ג. אין מקום להבחין בין השכרת הנכס לצד שלישי לבין השכרתו לאחד השותפים. בא-כוח המערער טען כי אמנם על-פי ההלכה שנקבעה בע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' זיידה (להלן - פרשת זול בו [2]), השכרת נכס יכולה להיחשב פעולת ניהול ושימוש רגילה, אולם לדעתו אין הדבר כך כאשר הנכס מושכר לאחד השותפים. השופטת כאמור לא מצאה כל טעם להבחנה זו; ד. מאחר שמדובר בנכס שעמד חסר שימוש במשך שנים, הרי לאור מצבו הפיזי וריבוי בעליו, השכרתו לאחד השותפים לא רק שהיא באה בגדר שימוש רגיל אלא אולי היא השימוש היחיד שניתן למצוא לו. באשר לשאלה השנייה - מהו הרוב שעל-פיו הושג ההסכם - קובעת השופטת כי אין חולק שההסכם התקבל ברוב מוחלט של השותפים הבעלים (המייצגים כ-87% של זכויות הבעלות). גם על קביעה זו חלק בא-כוח המערער וטען בבית-משפט השלום כי חלות כאן שתי מגבלות על כוחו של הרוב לפעול על-פי סעיף 30 לחוק המקרקעין. הגבלות אלה מקורן, לדעתו, בפסק-הדין בפרשת זול בו [2] וכן בהלכה שנפסקה בע"א 458/82 וילנר נ' גולני [3]. בא-כוח המערער סבר כי הרוב רשאי להפעיל את כוחו אך ורק בתום-לב, ועליו להימנע משימוש לרעה בזכותו. במקרה זה קופח המערער בכך שהרוב לא נתן לו הזדמנות להשמיע את דברו בטרם תינתן ההחלטה וממילא הוא לא שותף בתהליך קבלת ההחלטה. השופטת המלומדת דחתה גם טענה זו. היא הצביעה על הנסיבות המיוחדות של המקרה שבהן המערער הוא תושב חוץ, אינו מנהל בפועל ובאופן אישי את נכסיו הרבים בארץ במשך עשרות שנים, ואף אינו מגלה עניין בהם. כל אלה גרמו לכך כי יתר הבעלים לא שיתפו אותו במשא ומתן לקראת כריתתו של ההסכם. אולם אין בכך פגם, לדעת השופטת, מאחר שהוא ידע מבעוד מועד על אפשרות השכרת הנכס ולא הביע כל התנגדות לכך. זאת ועוד, הוא קיבל לידיו את טיוטת ההסכם ואף העיר לגביה כמה הערות. השופטת גם דחתה את טענתו העובדתית של המערער כאילו קיבל לידיו את טיוטת ההסכם כאשר החוזה כבר היה גמור וחתום. על תאריך החתימה למד המערער מהתאריך שהופיע על ההסכם עצמו. העותק שנמסר לידיו כלל חתימות של חלק מן המשיבים. השופטת קבעה כי ההסכם לא נחתם ביום אחד על-ידי כל השותפים שהיו צד לו. בשלב הראשון חתמו על החוזה רק השוכרים (המשיבים 5-8) ורק מאוחר יותר חתמו עליו קבוצות המשכירים השונות. לאור זאת ייתכן שהמערער קיבל לידיו את הטיוטה בשלב שבו הוחלף המסמך בין הצדדים כדי שיחתמו עליו. לאור זאת דחתה השופטת את טענת המערער כי המשיבים השתמשו לרעה בזכותם על-פי סעיף 30(א) לחוק המקרקעין. לאור התנהגותו בעבר הם סברו, ולדעת השופטת בצדק, כי אין צורך לשתפו ממש במשא ומתן ודי בכך שיעבירו לו את טיוטת ההסכם. העובדה שהוא בירך על השכרת הנכס מאשרת מסקנה זו. זאת ועוד, לא ניתן לדבר על שימוש לרעה בזכות נוכח העובדה שמדובר בהשכרת נכס שעומד שומם, השכרה שרק יכולה להיטיב עם המערער ושותפיו. השופטת גם קבעה כי לא הייתה כל כוונה להסתיר מהמערער את דבר ההשכרה, וגם לא הייתה כל סיבה להסתירו, מה גם שדמי השכירות שהוסכמו נראו סבירים גם למערער עצמו. מסקנתה המשפטית של השופטת הייתה כי נתקיימו כל הוראות סעיף 30 לחוק המקרקעין ועל-כן ההסכם מחייב גם את המערער. היא התייחסה גם לבקשתו החלופית של המערער בכתב-התביעה (סעיף 11(ד)) שבית-המשפט ייתן סעד לפי סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין. בקשתו הייתה שבית-המשפט יסיר את הקיפוח בכך שיפסוק מהו הסכום הראוי שישולם לו בגין השימוש בחלקו שבמקרקעין. השופטת קבעה כי פנייתו של המערער לבית-המשפט למתן הוראות לוקה בשיהוי רב, שכן המשיבים 5-8 שינו את מצבם לרעה והוציאו סכומי עתק לשיפוץ הנכס. החוזה עם המשיבים 5-8 נחתם כאמור ביום 5.10.1994, ואילו התביעה הכוללת עתירה לפי סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין הוגשה ביום 2.3.1997. המערער יכול היה לפנות בבקשת הוראות סמוך לאחר שנודע לו דבר עריכת ההסכם. משדחתה השופטת את כל טענותיו של המערער כנגד ההסכם היא קיבלה את הסעד הכספי שבתביעה. היא קבעה כי הוא זכאי לחלקו בדמי השכירות שסוכמו עם השוכרים (10% מ-48,000 דולר שזה התמורה החוזית המשקפת גם את חלקם של המשיבים 5-8). הסכום שבו חויבו המשיבים 5-8 היה 4,800 דולר לשנה כפול 5 שנים (תקופת השכירות שתחילתה ביום 1.1.1996) = 24,000 דולר. נקבע כי סכום זה ישולם לפי השער היציג ביום התשלום בפועל ויישא ריבית בהתאם לסעיף 4(ג) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 מהמועד המוסכם לתשלומו של כל שיעור ושיעור. הסעד בדבר פירוק השיתוף טרם נדון וטרם הוכרע. על פסק-דין זה הוגש הערעור שבפנינו. עורך-דין חנא, בא-כוח המערער, חוזר למעשה על מרבית טענותיו בבית-משפט השלום. ייאמר מראש כי אין בכוונתנו להתערב בקביעות עובדתיות של בית-משפט השלום, כגון תוכנה של השיחה שהתנהלה בין המשיב רמזי לבין המערער או הטענה שהמערער קיבל לידיו את ההסכם בשלב שבו הוחלפה הטיוטה בין הצדדים לצורך חתימה. את עיקר טענותיו המשפטיות של עורך-דין חנא נוכל לתמצת כדלקמן: א. השימוש שהמשיבים 5-8 עושים בנכס אינו בגדר שימוש על-פי סעיף 30 לחוק המקרקעין; ב. החובה לשתף את המערער במשא ומתן המתנהל היא תנאי מוקדם לתוקפה של עיסקה לפי סעיף 30; ג. אפילו מוסמכים רוב הבעלים של הנכס להעניק לאחד מהם חזקה ייחודית בנכס, אין בכך כדי לשלול מהמיעוט את זכותו הקבועה בסעיף 33 לחוק המקרקעין לקבל מהמשתמש שכר ראוי; ד. דמי השכירות שהוסכם עליהם עם המשיבים 5-8 נמוכים כדי 60% מדמי השימוש הראויים המגיעים בדרך-כלל; ה. סעיף 33 לחוק המקרקעין הוא בבחינת LEX SPECIALIS הגובר על הוראת סעיף 30. כחיזוק לטענתו הוא מצביע על כך שסעיף 33 אינו כולל הוראה המצביעה על שיוריות הסעיף כדוגמת זו המופיעה בסעיף 31 לחוק המקרקעין ("באין קביעה אחרת לפי סעיף 30..."). לדעתו, סעיף 31 אינו כפוף להחלטת הרוב. עורך-דין חנא טוען בעקבות דברים שקבע פרופ' י' ויסמן בספרו הנ"ל [4], בעמ' 241-242, כי: "הרוב אינו רשאי, דרך משל, להעניק את ההחזקה בנכס לחלק מן הבעלים המשותפים בלבד, בלא לפצות את אלה שנמנעה מהם ההחזקה". פירוש זה מהווה "תמרור אזהרה" מפני פגיעה בזכות הקניין של המערער או של המיעוט על-ידי עריצות הרוב, בייחוד לאור הוראות חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, המעניק לזכות הקניין מעמד חוקתי. כמו כן חולק עורך-דין חנא על דרך קביעת סכום הריבית בגין הסכום שנפסק. המשיבים טוענים בערעור כי פסק-הדין עומד על קרקע מוצקה ואין להתערב בו. המשיבים 9, 10 ו-11 (סמיר, אמיל ונביל לחאם) טוענים כי המערער היה מיוצג במשא ומתן עם המשיבים 5-8 וכי בני משפחתו היו מוסמכים, לפחות עד תחילת שנת 1995, לייצג אותו; שליחות זו לא בוטלה. אך אפילו בוטלה, לא נמסרה על כך הודעה לשותפים בני משפחת לחאם. לכן לאור קיומה של שליחות ובהיעדר הודעה על ביטולה אין המערער רשאי לטעון כי אינו צד להסכם. בכך מבקשים המשיבים 9-11 לקיים את פסק-הדין, לאו דווקא מנימוקי בית-משפט קמא. עוד טוען עורך-דין עוואד כי מי שנהג בחוסר תום-לב והשתמש לרעה בזכותו על-פי הדין הוא המערער עצמו. ניתן לומר כי מדובר בעושק הרוב על-ידי המיעוט אשר עושה שימוש בזכות וטו שלא בתום-לב. עורך-דין איראני, בא-כוח המשיבים 2-5 וכן 12-14, טוען כי המחוקק אימץ בהסדרים הנ"ל את העיקרון הדמוקרטי הרובני, דהיינו הרוב (51% לפחות) הוא זה שקובע. בהיעדר הסכמה כללית יחולו יתר סעיפי החוק הדנים בשיתוף במקרקעין, והם סעיפים 30 עד 36 לחוק המקרקעין הקובעים מעין כללים קבועים מראש במקרה שאין הסכמה פה אחד של הצדדים. מאחר שהסכם שיתוף יכול להגביל את הקבוע בסעיפים 30 עד 36 לחוק המקרקעין, נקבע כי לצורך הסכם שיתוף לא די בהחלטת הרוב. על-פי פרשת זול בו [2] משמעות הביטוי "שימוש וניהול רגילים" הוא "...כל אותן פעולות (מטריאליות ומשפטיות), אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו" (בעמ' 740). השכרת נכס היא שימוש וניהול רגיל לאור פסיקה זו. הבאנו בהרחבה את טיעוני הצדדים ואת פסק-דינו של בית-משפט קמא כדי להראות כי לדעתנו פסק-הדין משקף את העובדות כפי שהוכחו ואת המצב המשפטי הנכון המתבקש מהן. בשתי השאלות העיקריות שפסק-הדין דן בהן ההנמקה והפתרון שנתנה השופטת הלמן הולמים את הדין ואת הפסיקה. נוסיף אך כמה הערות הנראות לנו מועילות בעניין סמכותו של הרוב להשכיר את הנכס ולקבוע את שיעור דמי השכירות. אין חולק כי הרוב המפעיל את סמכותו לפי סעיף 30 לחוק המקרקעין חייב לנהוג בתום-לב כלפי המיעוט ולשתפו בהליך קבלת ההחלטות. אכן, כפי שנקבע בפרשת זול בו [2], בעמ' 740: "הסייג השני קובע, כי הן הרוב והן המיעוט חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום- לב (סעיפים 39 ו-61 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי), (תשל"ג-1973). המיעוט והרוב אינם זרים זה לזה. עבותות של קניין מקשרים ביניהם. חוק המקרקעין מעניק לכל אחד מהם כוחות כלפי רעהו. בהפעלת כוחות אלה יש לנהוג בהגינות...". אלא שהחובה לפעול בדרך המקובלת תלויה בנסיבות. לא הרי שותף הנמצא בארץ וניתן לפנות אליו ולשמוע את דעתו כדין שותף המתגורר בחו"ל ומנהל את עסקיו על-ידי אנשים אחרים. התנהגותו של המערער כלפי שותפיו וכלפי הנכס יצרה אצל הרוב את ההכרה הצודקת כי די במסירת אינפורמציה למערער על אודות המשא ומתן ההולך ונרקם עם המשיבים 5-8 ובשליחת טיוטת החוזה לעיון. אחריתם של הדברים מעידה על ראשיתם, שהרי המערער לא מצא בטיוטה אלא ליקויים מזעריים בלבד. בנסיבות אלה החובה לשתף את המערער בהליך קבלת ההחלטה קוימה. חובת הגינות מוטלת גם על המיעוט, ועליו להימנע מעשיית מעשים שיש בהם כדי לסכל שלא בדרך הקבועה בחוק את כוונת הרוב אם אין בפיו טענות של ממש כנגד ההחלטה. על משמעות כוחו של הרוב עמד הנשיא שמגר בפרשת זול בו [2], באומרו בעמ' 745: "המחוקק העניק לבעלי רוב החלקים המשותפים את הכוח לקבוע כל דבר הנוגע לשימוש הרגיל במקרקעין. לו הוענקה לרוב זכות השימוש, היה מקום לבחירה בין חלופות פרשניות, היינו אם הוענקה זכות השימוש העצמית בלבד (בדומה ל-USUS במשפט הרומי) או שמא נכללת גם הסמכות להעניק את רשות השימוש לאחר (בדומה ל-USUFRUCTUS). אולם החוק קובע, כאמור, כי הרוב יכול לקבוע כל דבר הנוגע לשימוש הרגיל, ונקיטת ניסוח רחב כגון זה, שעניינו קביעת כל דבר הנוגע לשימוש, חובקת גם את הסמכות להעניק את זכות השימוש או רשות השימוש לאחר". אם כן, נראה כי אין מקום לשום ספק בדבר כוחו של הרוב לקבוע גם את דמי השכירות שישלמו המשיבים 5-8 בגין כל הנכס, כולל חלקו של המערער. אין כל היגיון לקבוע כי הרוב רשאי להעניק זכות שימוש במקרקעין אך לא יהיה מוסמך לקבוע את החיוב המשני הנלווה אליה - שיעור התמורה שתשתלם. המערער ביקש כאן ליהנות מסמכותו של הרוב להעניק למשיבים 5-8 זכות שימוש בנכס, ובד בבד לשמור לעצמו את הזכות לדרוש לעצמו תמורה גבוהה יותר, כאילו ההסכם שכרת הרוב אינו מחייב אותו. בעניין זה אנו מבקשים להפנות להודעות ששיגר המערער עם חזרתו לארצות-הברית בסוף שנת 1994. המסר הראשון שהגיע ממנו היה דו-משמעי. במכתב מיום 30.12.1994 ששלח לבעלים בני משפחת סרוג'י נאמר בפתיח: IN PRINCIPAL I CERTAINLY APPROVE OF THE UTILIZATION OF OUR PROPERTIES" FOR INCOMING-PRODUCING PURPOSES, BUT NOT AS A RESOURCE FOR CREATING ."'EXPENSES' מיד בהמשך, המערער אינו שוכח לציין כי ההשכרה נעשתה ללא ידיעתו. אם כך, מה פשר ההתייחסות המפורטת בהמשך המכתב לנוסח זה או אחר של החוזה? אין ספק כי המסמך שהיה בידי המערער היה חתום, לפחות בחלקו, ונשא את התאריך 5.10.1994. הוא הבין אפוא שמדובר במעשה עשוי. ומהי תגובתו ל"מעשה העשוי"? בהמשך המכתב הוא מציין בכל הנוגע למסמך שבידיו, כי: JUDGING FROM THE COPY I RECEIVED, THE LEASE HAD BEEN PREPARED AND" SIGNED ON 5-10-1994. AS A RIGHTFUL CO-OWNER THERE IS NO ACCEPTABLE ."EXCUSE FOR LACK OF EARLY AND TIMELY DISCLOSURE OF THE FACTS TO ME אך מה המסקנה המתבקשת מכך שהמסמך נחתם בלא ידיעתו, כביכול? המערער אינו מתייחס לכך אלא משאיר את הדברים עמומים. ישנה גם ההודעה הנוטריונית מיום 10.1.1995. איזה צורך היא באה לשרת? עורך-דין חנא טוען בכתב-התביעה כי היא נשלחה "מטעמי זהירות". גישה מעין זו אינה מעידה על התנהגות בדרך מקובלת, שהרי היא משאירה את המשיבים בערפל בכל הנוגע לכוונותיו של המערער. המערער מודיע כי הוא "מסרב ודוחה" את תנאי החוזה כפי שהוצגו לו. האם הוא מתנגד לעצם העיסקה? ספק רב, שכן הוא מציין בהמשך ההודעה כי את עמדתו לגבי התנאים כבר הביע במכתבו מיום 30.12.1994. מה צורך יש בגיבוש עמדה לגבי תנאי זו או אחר אם העיסקה כולה נדחית? ואם ניתנו הערות ענייניות ביחס לתנאים, ייתכן שאין המערער מתנגד לעצם העיסקה. ההשהיה בהגשת הבקשה לפי סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין מוסיפה גם היא יסוד מיותר של אי-ודאות, ואכן אין בה משום התנהגות בדרך המקובלת. מאחר שלא הוגשה במועד הראוי בקשה לפי סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין, יש לראות במערער כמי שוויתר על טענת הקיפוח. בהיעדר טענה מבוררת בעניין הקיפוח ההסכם על כל חלקיו מחייב גם את המערער. לכן לא היה כל מקום לבחון אם התמורה שהוסכם עליה ראויה היא אם לאו, מה גם שנראה לנו כי בנסיבות העניין אין מקום לבוא אל הרוב בטענות גם בעניין זה. ניתן לראות כאן דמיון להפרת חובת השימוע על-ידי רשות מינהלית. על-פי הפסיקה החדשה, באותם מקרים שבהם ישנה חובת שימוע, והחובה הופרה, אך בדיעבד מתברר כי לא נגרם נזק עקב הפרתה, רשאי בית-המשפט לאשר את ההחלטה המינהלית. נותרה שאלה אחרונה במסגרת הערעור והיא נוגעת לחישוב הסכום שנפסק. עורך-דין חנא, בא-כוח המערער, טוען כי בית-המשפט טעה כאשר פסק הפרשי הצמדה וריבית לפי סעיף 4(ג) לחוק פסיקת ריבית והצמדה. המערער טוען כי השימוש בסעיף 4(ג) הופסק מאז שנת 1992, והלכה היא שעל סכום הנקוב במטבע חוץ יש לפסוק ריבית בשיעור של 12%. בכתב-התביעה נתבע סכום של 132,000 ש"ח, אולם יש להניח כי כוונתו של בא-כוח המערער הייתה לסכום של 40,000 דולר שנתבע על-ידיו כסכום המגיע למערער מהמשיבים 5-8 בגין שימושם בחלק השייך לו בנכס, למשך תקופה של שנתיים. לעומת זאת בסעיף 21 לכתב-התביעה מתבקש בית-המשפט לחייב את המשיבים לשלם למערער: "דמי שכירות ראויים בגין שימוש הנתבעים או מי מהם באולמות לתקופה החל מיום 1.1.95 או בסמוך לכך ועד ליום הגשת תביעה זו. סכום השווה בשקלים לסך של 40,000 דולר לפי שער יציג ביום התשלום וכן דמי שכירות ראויים בסכום השווה לסך של 1,667 דולר לחודש החל מיום הגשת תביעה זו... בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת תביעה זו ועד ליום התשלום המלא בפועל על מלוא הסכום". בסיכומים שהגיש בא-כוח המערער לבית-משפט השלום לא נאמר דבר לעניין שיעור הריבית או דרך ההצמדה אלא דובר על סכום שקלי הזהה לאותם סכומי דולר שנתבעו בתביעה. נראה לנו כי מן הראוי שהסכומים הנקובים בדולרים והמגיעים למערער יחושבו כדלקמן: ממועד היווצר העילה (יום הפירעון על-פי החוזה) ועד הגשת התביעה לא יישאו הסכומים כל ריבית. מיום הגשת התביעה ואילך - יומרו הסכומים (קרן וריבית) לש"ח והם יישאו הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה. בכפוף לכך אנו דוחים את הערעור. המערער ישלם לכל אחת מקבוצות המשיבים המיוצגת על-ידי עורך-דין מטעמה הוצאות ושכר טרחת עורך-דין בסכום של 3,000 ש"ח נכון להיום. חוזההסכם שיתוף