מבוא:- בפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. העובדות שאינן במחלוקת:- התובע מס' 1 (להלן "התובע") והנתבע, שהינם אחים, הינם בעלים משותפים, בחלקים שווים ביניהם, של מקרקעין, ששטחם 251 מ"ר, המצויים בת"א, והידועים כחלקה ___ בגוש ___ (להלן "המקרקעין"). התובעת מס' 2 הינה אשת התובע, והיא איננה בעלת זכויות רשומות בנכס. על המקרקעין בנוי בית בן שתי קומות, המכיל שתי דירות: האחת בקומת קרקע והשנייה בקומה א' הכוללת גם חדר על הגג (להלן "הבית"). הדירה בקומת קרקע מוחזקת ע"י התובעים ואילו הדירה בקומה א' מוחזקת ע"י הנתבע. ביום 13.11.1991 נחתם הסכם שיתוף בין התובע לבין הנתבע, בו התחייבו הצדדים, בין היתר, הדדית, שלא לעשות כל עסקה במקרקעין. בגין כך נרשמו שתי הערות אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. עוד נקבע בהסכם, כי התובע מקבל זכות שימוש וחזקה בלעדיים בדירה בקומת הקרקע ואילו הנתבע מקבל זכות שימוש וחזקה בלעדיים בדירה בקומה א'. התובעים, שהינם בעל ואישה, חתמו ביום 17.5.1995 על הסכם ממון, שאושר ע"י ביהמ"ש המוסמך, לפיו זכאית התובעת לקבל מהתובע מחצית מחלקו במקרקעין ולהירשם כבעלים של 1/4 מהם. התובעים אינם מעוניינים להמשיך את יחסי השיתוף עם הנתבע וברצונם לפרק את השיתוף בהתאם להוראות סימן ב' בפרק ה' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן "החוק"). יצויין, כי אין לתובעת מעמד מול הנתבע, כל עוד אין היא רשומה כבעלת זכויות במקרקעין, וע"כ צירופה כתובעת היה מיותר. טענות התובעים :- המקרקעין ניתנים לחלוקה בעין ע"י רישום בית משותף וחלוקת דירותיו כפי שיפורט להלן, וזאת מאחר ומדובר בבית הראוי להירשם כבית משותף. לאור הקבוע בס' 37(א), 39(א) ו- 42 לחוק, מתבקש ביהמ"ש להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של רישום הבית בפנקס בתים משותפים, וזאת לאחר שיקבל את חוות דעתו של המפקח על רישום מקרקעין כמצוות ס' 42 לחוק. הדרך הנאותה לפרק את השיתוף היא ע"י רישום צו בתים משותפים, ייחוד דירות ורישום הצמדות, כמפורט להלן: (א) הדירה בקומת הקרקע תירשם בבעלות התובעים ותוצמד אליה החצר האחורית וחניה אחת. (ב) הדירה בקומה א' בצירוף החדר על הגג תירשם בבעלות הנתבע ויוצמדו אליה שטחי הגג סביבה וחניה אחת. (ג) החצר הקדמית, למעט שתי החניות, והגג העליון - ירשמו כרכוש משותף. (ד) ימונה מודד מוסמך ע"י ביהמ"ש שיגיש תשריט חלוקה לאישור ביהמ"ש. (ה) ימונה שמאי מקרקעין ע"י ביהמ"ש, שיקבע אם קיימים תשלומי איזון, ואם כן, שיעורם ועל מי הם חלים. מאחר ועל הגג העליון ממוקמות מערכות סולריות של שני הצדדים ומאחר ואין גישה לגג העליון אלא דרך הדירה בקומה א' ו/או דרך השטחים שיוצמדו לה, מתבקש ביהמ"ש, בנוסף, להורות על רישום זיקות הנאה למעבר על הדירה בקומה א' לטובת הדירה בקומת הקרקע, לצורך גישה לגג העליון למטרת תיקון ואחזקת המערכות הסולריות. בהתאם לס' 34(ב) לחוק, פג תוקפו של ס' 5 להסכם השיתוף, ולפיכך יש להורות על ביטול הערות האזהרה. טענות הנתבע :- השתלשלות האירועים הינה כדלקמן: המקרקעין היו שייכים להורי התובע והנתבע ושימשו למגוריהם במשך עשרות שנים עד לפטירתם. על המקרקעין היתה בנויה דירה בת קומה אחת. שעה שנפטרה האם המנוחה נותר האב, בן ה- 80, לגור לבדו בדירת מגוריו והיה זקוק לשהיית מי מבני משפחתו לידו. לבקשתו בנה הנתבע קומת מגורים מעל דירתו של האב ועבר עם משפחתו להתגורר בנכס, ולטפל באביו. האב אמר לנתבע כי הוא מבקש לעשות עימו צדק כלכלי, שכן במשך שנים תמכו ההורים בתובע וחילצו אותו מהסתבכויות כלכליות אליהן נקלע חדשות לבקרים. התובע והנתבע, יחד עם אביהם המנוח, הגיעו להסכמות, אשר חלקן הועלו על הכתב ביום 22.9.86 וחלקן האחר היו בע"פ וקבעו, כי החצר בה נטוע הבוסתן תהיה משותפת לשני האחים והאחים יקפידו לטפחה. לאחר פטירת האב, שיפץ התובע את דירת האב ועבר להתגורר בה עם משפחתו. על המקרקעין בנוי בית ובו יחידה אחת בקומת קרקע ודירה מעליה, המורכבת משתי קומות שאליהן צמודה מרפסת גג. ביום 13.11.91 נחתם בין התובע לנתבע הסכם, בו הוסכם כי "אף צד לא יהא רשאי לעשות בחלקו דיספוזיציה כלשהי לרבות מכירה, חכירה, השכרה ו/או כל פעולה אחרת ללא הסכמת הצד השני בכתב ומראש". מאז חתימת ההסכם פנה התובע אל הנתבע פעם אחת בעניין פירוק השיתוף במקרקעין והודיע כי בדעתו למכור את זכויותיו במקרקעין. כמה ימים לאחר מכן השיב לו הנתבע, כי הוא אינו מתנגד עקרונית לכך ובלבד שזכויותיו ישמרו. על תגובת הנתבע לא התקבל מענה מצד התובע. עוד הוסכם, כי הדירה בקומת הקרקע כולל קירותיה החיצוניים ותקרתה הנה בבעלות התובע ואילו הדירה בקומה שמעליה לרבות קירותיה החיצוניים וגגותיה הנה בבעלות הנתבע. הוסכם כי לכל צד תהא זכות השימוש והחזקה הבלעדיים בדירתו. על הסכם הממון שנחתם בין התובע לתובעת נודע לנתבע רק כאשר קיבל את כתב התביעה. התובע מעולם לא פנה לנתבע לקבל הסכמתו להעברת מחצית מזכויותיו של התובע במקרקעין לתובעת. במחדלו זה הפר התובע את ההסכם. בין התובעת והנתבע אין כל יריבות. הלכה למעשה, ההסכם בין התובע והנתבע נתן כבר ביטוי להסכמות שביניהם בדבר אופן פירוק השיתוף במקרקעין. התביעה לפרק את השיתוף באופן המפורט בכתב התביעה נגועה בחוסר תום לב וקיימת מניעות מצד התובעים ו/או מי מהם לבקש פירוק שיתוף במקרקעין בשונה מההסכמות בדבר חלוקת המקרקעין שבין התובע והנתבע. פירוק שיתוף על דרך של רישום בית משותף ע"פ החלוקה שנקבעה בין התובע והנתבע, כפי שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין ומיושמת מזה שנים, לא תביא כל תועלת ותגרום להוצאות מיותרות. המקרקעין מחולקים בין התובע והנתבע. לחילופין: הנתבע מתנגד לפירוק השיתוף באופן המבוקש בכתב התביעה ואם יפורק השיתוף על דרך רישום בית משותף - יש לרשמו באופן הבא: (א) הדירה בקומת קרקע תירשם בבעלות התובע ויוצמדו אלה קירותיה החיצוניים. (ב) הדירה בקומה א' והבנוי מעליה תירשם בבעלות הנתבע ויוצמדו אליה קירותיה החיצוניים וגגותיה. (ג) החצר תירשם כרכוש משותף. אין להוציא מהרכוש המשותף הצמדה לחניות, באשר הצדדים הסכימו שלא תהיינה חניות בחצר. אין לקבוע כל תשלומי איזון באשר התחשבנות זו נעשתה כבר בין התובע והנתבע בהסכם. בנוסף ולחילופין, אין לערוך היום כל תשלומי איזון באשר כל צד השקיע בדירתו בהתבסס על כך שדירה זו הנה שלו. הדירה בקומת הקרקע אינה מחויבת ע"פ חוק בהתקנת מערכת סולרית. הנחת דוד השמש על הגג העליון נעשתה כמחווה של רצון טוב מצדו של הנתבע כלפי התובע. הנתבע מתנגד לרישום כל טובת הנאה דרך דירתו לטובת הדירה בקומת הקרקע. קיימת מניעות מצד התובעים ו/או מי מהם לדרוש זיקת הנאה כאמור. לחלופין, לתובע אפשרות להגיע לדוד השמש בדרך אחרת, לא דרך דירתו של הנתבע. השאלה המשפטית:- האם יש בהסכם השיתוף, הדן בשיתוף בנכס, כדי למנוע את הפירוק ו/או להשפיע על אופן הפירוק בנכס? דיון :- התובע והנתבע חילקו בהסכם את השיתוף במקרקעין מבחינת חזקה ושימוש ובכך למעשה פירקו את השיתוף בעין. כמו כן, נטלו על עצמם הצדדים התחייבויות נוספות, ביניהן התחייבות הדדית בדבר הצורך בהסכמה בעת עשיית כל דיספוזיציה. כך בס' 5 להסכם: "התחייבות הדדית זו הינה בלתי חוזרת ובלתי ניתנת לביטול וכי היא תחייב את יורשיהם ו/או חליפיהם ו/או כל הבאים מטעמם, כל עוד לא הסכימו הצדדים לבטלה. הערה בגין התחייבות זו תירשם בלשכת רישום המקרקעין כהערת אזהרה". אבני היסוד של הסימן בחוק המקרקעין הדן בפירוק שיתוף הם ס' 37(א) ו- 39(א). ס' 37(א) קובע: "כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" ס' 39(א) קובע: "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". שמאי המקרקעין אשר מונה ע"י ביהמ"ש, מר יוסי אגסי (להלן "המומחה"), נתן חוות דעת מפורטת בכל הקשור למקרקעין. בחוות דעתו הוא קבע בס' 10.2, כי "קיימת אפשרות לרישום בית משותף וחלוקה בעין של הנכס לשתי דירות". ס' 29(א) לחוק קובע: "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן - הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר ". סעיף 37(א) לחוק קובע, כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. יחד עם זאת בענייננו נחתם הסכם שיתוף במקרקעין, אשר לפיו מותנית הזכות לפירוק השיתוף בהסכמת הצד השני, כפי שיובא להלן. בהסכם השיתוף בעניינינו קיימת תניה, לפיה "אף צד לא יהא רשאי לעשות בחלקו דיספוזיציה כלשהי לרבות מכירה, חכירה, השכרה ו/או כל פעולה אחרת ללא הסכמת הצד השני בכתב ומראש". תניה זו מגבילה את הזכות לדרוש פירוק שיתוף לתקופה העולה על 3 שנים, כדברי סעיף 37(ב). לפיכך, רשאי ביהמ"ש, כעבור 3 שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו שהדבר צודק בנסיבות העניין. מצבו המשפטי של הנכס: בהתאם לנסח רישום מקרקעין, העתק מפנקס הזכויות, שהוצא ביום 1.2.01 - חלקה ___ בגוש ___ רשומה בבעלות: ה.מ - ½ , צ.ד - ½ . סעיף 27 לחוק קובע: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם." הוראת סעיף 27 לחוק בשילוב עם האמור בסעיף 37(ב) לחוק מביאה למסקנה, כי ניתן לצוות על פירוק השיתוף בנכס המקרקעין. לאור האמור לעיל, פירוק השיתוף יעשה ע"פ הרישום בלשכת המקרקעין, כפי שצוין בס' 31 לפסה"ד, ולא ע"פ הסכם השיתוף. טענותיו הנוספות של הנתבע- יובהר ויודגש, כי טענותיו של הנתבע, המתייחסות לרקע העובדתי שהביא לחתימת הסכם השיתוף, או כוונות הצדדים בתקופות השונות, אין להן כל רלוונטיות לעניין שבפני, פירוק שיתוף במקרקעין לפי סעיף 37(א) לחוק, אשר מוכרע ע"פ הוראותיו הדווקניות של החוק מצד אחד, והרישום בספרי המקרקעין, מאידך. כידוע, בתביעות מסוג זה (לפירוק שיתוף) אין בדרך כלל הגנה, והן מוכרעות ללא שמיעת הוכחות. בעניין שבפני, נדרש הליך שמיעת הראיות בנושא אופן הפירוק, הא ותו לא. לפיכך, לא מצאתי כי יש להתייחס לטענות אלה. זיקת הנאה- לטענת התובע, יש לרשום לזכותו זיקת הנאה אשר תאפשר לו מעבר לגג, דרך דירת הנתבע, לצורך תחזוקת המתקנים המצויים שם (דוד שמש). אני סבורה כי אין מקום להעתר לדרישה זו, אשר איננה מעוגנת בחוק, ואשר בעצם קיומה יש פגיעה בלתי סבירה בזכותו הקניינית של הנתבע, ובזכותו לפרטיות. במאזן הנוחיות, הנזק שיגרם, אם יגרם, לבעל הדירה התחתונה כתוצאה מהצורך לתאם עם בעל הדירה העליונה גישה לגג, קטן לאין ערוך מהפגיעה שתגרם לבעל הדירה העליונה, באם תרשם זיקת ההנאה המבוקשת. לפיכך, עתירה זו נדחית. חוות דעת השמאי:- מטרות חוות הדעת היו להעריך את שווי הנכס במצבו הנוכחי, ולקבוע האם ניתן לחלק את הנכס בדרך של חלוקה בעין, בהתחשב במצב התכנוני, בהסכם השיתוף הקיים, בזכויות בנכס ובאופן רישומן, תוך התחשבות ברשויות הרלוונטיות. וזאת, בהתאם להוראת סעיף 39 (א) ו-(ב) לחוק, המקנה עדיפות לפירוק בדרך של חלוקה בעין, וחיוב בתשלומי איזון, במידת הצורך. השומה: שווי הנכס בשלמות 670,000$ לפני מיסוי בגין מכירה. בהתחשב במצב התכנוני בהסכם השיתוף הקיים, בזכויות בנכס ובאופן רישומן, קיימת האפשרות לרישום בית משותף וחלוקה בעין של הנכס לשתי דירות. שתי החלופות לכך הינן כדלקמן: חלופה מס' 1: - שווי הדירה בקומת קרקע כדירה רגילה 285,000$. - שווי דירת הגג (ללא חניה צמודה ועם שימוש בחצר כרכוש משותף) 340,000$. חלופה מס' 2: - שווי הדירה בקומת קרקע כדירת גן עם חניה צמודה 330,000$. - שווי דירת הגג עם חניה צמודה וללא שימוש בחצר עורפית 340,000$. נראה, כי חלופה 2 תמקסם את ערך הדירות של כ"א מהצדדים לחוד, ושל שניהם יחד, או לפחות, הנתבע לא ייפגע ממימוש חלופה זו, בעוד התובע יהנה ממנה, בבחינת "זה נהנה וזה לא חסר", ועל כן נכון יהיה לבחור בה. מאחר ושווי הדירה העליונה עולה ב- 10,000$ על זה של הדירה התחתונה, יהא על הנתבע לשלם לתובע תשלומי איזון בסך מחצית סכום ההפרש, היינו 5,000$. לאור האמור לעיל אני קובעת כדלקמן:- ניתן צו לפירוק שיתוף בנכס המקרקעין, כהגדרתו בסעיף 31 לפסה"ד. הפירוק יהיה בדרך של פירוק בעין, ע"פ האמור בסעיף 37ג לפסה"ד, חלופה מס' 2, כדלקמן:- הנכס כולו ירשם כבית משותף. לדירה בקומת הקרקע תוצמד החצר העורפית וחניה אחת, וכל הנ"ל ירשם על שם התובע. לדירה בקומה העליונה יוצמד הגג וחניה אחת, וכל הנ"ל ירשם על שם הנתבע. החצר הקדמית תירשם כרכוש משותף. הנתבע ישלם לתובע תשלומי איזון בסך 5,000$. הסך הנ"ל ישולם בשקלים, על פי השער היציג של הדולר ביום התשלום בפועל. הוצאות רישום הבית המשותף, לרבות רישום זכויות הצדדים בספרי רישום המקרקעין, יחולו על הצדדים בחלקים שווים ביניהם. התנגדות הנתבע התבררה כהתנגדות סרק, למעט עניין הדרישה לרישום זיקת הנאה, ולפיכך ישלם הנתבע לתובע שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום בפועל. בהוצאות המשפט האחרות - ישא כל אחד בהוצאותיו. חוזההסכם שיתוף