1. עסקינן בתביעה כספית שעילתה חוזית, ובמסגרתה נדרשים הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של 233,833 ₪, נכון ליום הגשת התביעה בתאריך 6.7.08. 2. בין התובעים לנתבע 1 (להלן: "הנתבע") נחתם חוזה מכר ביום 29.5.07 (להלן: "החוזה" או "ההסכם"), על פיו מכר הנתבע, באמצעות אחיו הנתבע 2 כמיופה כח (להלן: "אלן"), בית ברח' שוהם 15ב שכונה 11 בקיסריה, הבנוי על מחצית חלקה 235 בגוש 10634 (להלן: "הנכס"). 3. בהתאם להסכם, התחייב הנתבע להמציא לידי התובעים, בין היתר, את האישורים הבאים עד ליום 1.2.08 (סעיף 9.1): א. "עותקים של הסכם השיתוף, לרבות חתימתם ואישורם באופן הנדרש לצורך רישום ההסכם בלשכת רישום המקרקעין, יחד עם עותקי הדיווח שהוגש למשרד מיסוי מקרקעין ביחס להסכם האמור" (סעיף 7.1.4.6). ב. נסח רישום מקרקעין בו תוקן שם המוכר מ"רולנד" ל"רונלד" (סעיף 7.1.4.6). ג. "אישורי מס שבח, מס מכירה ומס רכוש המאפשרים דבר רישום העברת הזכויות מכח חוזה זה מן המוכר אל הקונה" (סעיף 7.1.4.5). 4. כן הוסכם בהסכם, בין היתר, כי סעיף 7+סעיף 9 להסכם, הינם סעיפים יסודיים שהפרת כל אחד מהם "תחייב את המפר לשלם לצד הנפגע פיצוי מוסכם ומוערך מראש של סך בש"ח השווה ל- 65,000$, וזאת בנוסף לכל תרופה וסעד העומדים לנפגע עפ"י החוזה ועפ"י כל דין, מבלי שיהא צורך בהוכחת הנזק שנגרם בפועל" (סעיף 11.2 להסכם). טענות התובעים 5. טוענים התובעים כי הנתבע הפר את ההסכם הפרות יסודיות, בכך שלא המציא לידיהם עד ליום 1.2.08 אישורי מס שבח תקינים לרישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין, הסכמי שיתוף מקוריים, חתומים ומאושרים כנדרש לרישום בלשכת רישום המקרקעין, ואף לא המציא לידיהם נסח רישום מקרקעין עם תיקון שם המוכר מ"רולנד" ל"רונלד". 6. טוענים התובעים כי הנתבע המציא לידיהם חלק מהמסמכים הנ"ל רק ביום 29.6.08, באיחור ניכר, וגם זאת לאחר שסירבו לשחרר כספי נאמנות שהיו בידי בא כוחם עד לאחר השלמת המסמכים הנ"ל. 7. לנוכח הפרות יסודיות אלה של ההסכם ע"י הנתבע, טוענים התובעים כי הם זכאים לקבל מהנתבע את הפיצוי המוסכם המפורט בסעיף 11.2 להסכם, בשיעור של 65,000$, בשקלים חדשים נכון ליום ההפרה בתאריך 1.2.08. סכום זה בשקלים חדשים, משוערך ליום הגשת התביעה, הוא סכום התביעה. 8. טוענים התובעים כי למעשה אינם חייבים להוכיח שנגרם להם נזק בפועל, עקב ההפרות היסודיות הנטענות ע"י הנתבעים, וזאת לנוכח סעיף 11.2 להסכם, כמפורט בסעיף 4 לעיל. יחד עם זאת, הם גם טוענים שנגרמו להם נזקים בפועל, וככל שיהיה בכך צורך נתייחס לפירוט נזקים אלה להלן. 9. התובעים גם טוענים לאחריותו האישית של אלן (הנתבע 2), לתשלום הפיצויים המוסכמים הנתבעים בתובענה זו מהטעמים הבאים: א. הוא הבטיח לתובעים, עובר לחתימת החוזה, כי יטפל ויהיה אחראי בעצמו למכירה הנדונה ובהוצאתה אל הפועל, כפי שטיפל לכל אורך השנים בבניית הבית (כקבלן מבצע), השכרתו ואחזקתו השוטפת. ב. בדיעבד ניתן היה להבין שככל הנראה אלן הוא בעליו האמיתיים של הבית, ומסיבות כלכליות הוא העדיף לרשום אותו על שם אחיו, הנתבע. ג. בתוספת להסכם שנחתמה בין הצדדים בתאריך 3.8.07 נטל על עצמו אלן התחייבות אישית לביצוע הוראות אותו נספח. ד. לנוכח כל אלה ניתן לחייבו באופן אישי בתובענה זו, בין אם מכח היותו למעשה הבעלים האמיתיים של הבית והמוכר האמיתי שלו, ובין אם מכח אחריותו וערבותו האישית. טענות הנתבעים 10. טוענים הנתבעים כי דין התביעה להידחות, שכן לטעמם עמדו בכל תנאי ההסכם, לרבות המצאת המסמכים המצוינים בסעיפי ההסכם, ולרבות הסכם שיתוף חתום ע"י הצדדים. 11. טוענים הנתבעים כי כבר ביום 10.9.07, כ- 4.5 חודשים טרם תאריך היעד של תאריך 1.2.08 (מועד אחרון להמצאת המסמכים עפ"י ההסכם), החתים ב"כ התובעים עו"ד שחטמן את אלן על יפוי כח בלתי חוזר, המסמיכו לטפל בשמו בכל הנדרש, תוך שהוא מסביר לו כי יוכל לטפל בכך אישית ולקבל את כל אישורי המס והאישורים האחרים הנדרשים. ואכן לאחר מועד זה פנה עו"ד שחטמן למשרדי מס שבח בעצמו, ועל כן לא ניתן לבוא לנתבעים היום בכל שהיא הקשורה לאישורים אלו. 12. גם בכל הקשור להסכם השיתוף, הרי זה כבר צורף להסכם המכר מיום 29.5.07, בעותקים מקוריים שנחתמו ע"י הצדדים, ואין צורך לשם רישום ההסכם בלשכת רישום המקרקעין באימות חתימות ע"י עו"ד. לטענת הנתבעים, עו"ד שחטמן לא עשה כל נסיון לרשום את הסכם השיתוף כמות שהוא בטאבו, ומחדל זה גרם לכך שהסכם שיתוף זה לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. 13. גם אם ימצא ביהמ"ש כי הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית, יש מקום בנסיבות העניין להפחית את סכום הפיצויים המוסכמים, וזאת מכח סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"). 14. הנתבעים גם טוענים כי לא היה מקום לתבוע את אלן באופן אישי, שכן הנכס היה רשום, עובר לחתימת ההסכם, על שם הנתבע בלבד, וחתימתו של אלן על ההסכם ועל יתר המסמכים הנובעים ממנו נעשתה עפ"י יפוי כח נוטריוני שקיבל מהנתבע. עובדה זו ידועה, והיתה ידועה לתובעים, שכן גם צוינה בהסכם. התובעים לא הצביעו על חריגה מהרשאה או כל פעולה אחרת, שמכוחה ניתן להטיל על השלוח (אלן) אחריות אישית כלשהי אודות פעולות שעשה בשם השולח (הנתבע). על כן, יש לדחות התביעה נגד אלן על הסף, בהעדר אחריות אישית. דיון והכרעה 15. לטעמי אלה השאלות הדורשות הכרעה בתובענה זו: א. האם התובעים הוכיחו כי אלן אחראי אישית כלפיהם מכח ההסכם או הנספח לו? ב. האם התובעים הוכיחו את הפרת ההסכם הפרה יסודית באי המצאת הסכם שיתוף בהתאם לנדרש בהסכם? ג. האם התובעים הוכיחו את הפרת ההסכם הפרה יסודית באי המצאת נסח טאבו מתוקן מ"רולנד" ל"רונלד"? ד. האם התובעים הוכיחו את הפרת ההסכם הפרה יסודית באי המצאת אישורי מס שבח תקינים לרישום בלשכת רישום המקרקעין? ה. ככל שיתברר כי התובעים הפרו את ההסכם הפרה/ות יסודית/יות, האם יש מקום בנסיבות העניין לעשות שימוש בסעיף 15(א) לחוק התרופות, ולהפחית את סכום הפיצוי המוסכם? שאלה א' - האם הוכחה אחריותו האישית של אלן כלפי התובעים? 16. במסגרת שאלה זו נבדוק האם התובעים הוכיחו את טענתם כי אלן אחראי כלפיהם בנדון באופן אישי, אפילו תוך הנחה כי הנתבע הפר את ההסכם הפרות יסודיות, כטענת התובעים. 17. את טענות התובעים בנדון פירטנו בסעיף 9 לעיל, ואת טענות אלן בנדון פירטנו בסעיף 14 לעיל. 18. בנדון נפנה לגרסתו של אלן, כפי שמופיעה בתצהיר עדותו הראשית נ/4 כדלקמן: א. כל פעולותיו בנדון נעשו כשלוחו של אחיו הנתבע, עפ"י יפוי כח שניתן כדין (סעיף 8). ב. התובעים ידעו היטב כי הוא פועל כשלוחו של הנתבע המתגורר בארה"ב, שכן הוצג בפניהם עובר לחתימה על ההסכם, ובמסגרת ניהול המו"מ, יפוי כח נוטריוני וקונסולרי שניתן לו ע"י אחיו הנתבע (נספח ג' לנ/4). לא זו אף זו - יפויי כח אלה לא הספיקו לב"כ הקונים (התובעים), עו"ד שחטמן, שאף ביקש, עובר לחתימת ההסכם, יפוי כח קונסולרי חדש בו יוכנסו סעיפים אותם ניסה על מנת לעמוד בדרישת הבנק בו עמדו התובעים לקבל מימון לרכישה, כפי שעולה מנספחים ד1, ד2, ד3 וד4 לנ/4 (סעיף 14). ג. גם בכותרת ההסכם והנספח לו (שצורפו כנספח א' לת/3, תצהיר עדותו הראשית של התובע), צוין במפורש בכותרת ההסכם, כי חתימתו של אלן על ההסכם היא בהתאם ליפוי כח כללי קונסולרי מיום 28.5.07 (סעיף 14). 19. בחקירתו הנגדית אף ציין אלן כדלקמן: א. הוא טיפל בקניית ומכירת הבית בעבור אחיו הנתבע (עמ' 28 לפרו' ש' 6). ב. אין זה נכון לומר כי אחיו היה רק פעם אחת בארץ אלא הוא היה הרבה פעמים בארץ, אם כי התובעים לא פגשו את הנתבע מעולם (עמ' 28 לפרו' ש' 7-9). ג. אחיו, הנתבע, מימן את בניית הקרקע עליה נבנה הבית והוא זה שפיקח על בניית הבית, אם כי הוא זה שביצע את רכישת הקרקע בעבור אחיו הנתבע (עמ' 28 לפרו' ש' 13-15; ש' 20-21). לשאלה איך העביר לו אחיו את כספי תמורת הקרקע עליה נבנה הבית שנמכר לתובעים, השיב, הוא ניהל כספים של אחיו בחשבון משותף שנוהל על ידו. החשבון היה רשום על שם אביו שחילק לבניו את הכספים כירושות עתידיות בעודנו חי, והוא כאמור ניהל חשבון זה (עמ' 28 לפרו' ש' 22-25). ד. הנתבע לא יודע על קיומה של תובענה זו (עמ' 28 לפרו' ש' 26). [כאן המקום להעיר שלאחר שנודעה לי עובדה זו הערתי לב"כ הנתבעים בנדון, ובהוראתי היא דיווחה לנתבע אודות ניהול התביעה. בהודעה מיום 8.3.11 לביהמ"ש, הודיעה ב"כ הנתבעים כי הנתבע כעת מודע להליכים המשפטיים ולתביעה הנדונה הנוגעת למכירת ביתו בקיסריה, וכי יש לו אמון בהחלטות שהתקבלו ויתקבלו ע"י אחיו אלן]. ה. כספים שעוקלו במסגרת תובענה זו בחשבונו הם כספים שלו (עמ' 28 לפרו' ש' 27-29). כספים של אחיו יושבים בחשבון אחר כנגד הכסף שעוקל שיושב בחשבונו. עקב העיקול שבוצע בחשבונו של אלן הוא עיכב רכישת נכס אחר על שם אחיו (עמ' 29 לפרו' ש' 1-4). לשאלה האם אחיו איננו תמהה מדוע טרם הועברו לו כספים בגין המכירה הנדונה, השיב אלן כי אחיו סומך עליו באופן מלא, ויש אמון ביניהם כאחים. אחיו סומכים על ניהולו את הכספים בעבורם בחשבון שרשום כאמור על שם אביהם, ובכלל זה הנתבע (עמ' 29 לפרו' ש' 5-7). ו. הנתבע לא רצה שאשתו תחתום על כל מסמך אודות עסקת מכר זו, כיוון שלא רצה שאשתו תהיה מעורבת בה. כך אחיו ביקש ממנו במפורש, וכך הוא עשה (עמ' 32 לפרו' ש' 29-31; עמ' 33 לפרו' ש' 4-6). 20. מן העבר השני - טוען התובע בתצהיר עדותו הראשית (ת/3), כדלקמן: א. התובעים התקשו, לאחר חתימת ההסכם, להשיג מימון בנקאי על דרך של קבלת משכנתא לרכישה, למימון העסקה, כיוון שלשם כך נדרשה חתימתה של אשת הנתבע, אולם התברר כי הנתבעים אינם מעוניינים כי אשת הנתבע תדע מעסקה זו, ולכן לא הסכימו לכך. ב. לשם כך נחתם הנספח להסכם מתאריך 3.8.07, על פיו שונו מועדי תשלומים שנקבעו בהסכם המקורי, ואף היה שינוי בתנאי הנאמנות על סך של 200,000 ₪, שיישארו בידי ב"כ הקונים, עד להשלמת מלוא האישורים המפורטים בסעיפים 7.2.1 (אישורי מס שבח, מס רכוש ומס מכירה) ו- 7.2.2 (אישור עיריה, אישור החברה לפיתוח קיסריה והמצאת הסכם שיתוף ונסח רישום בו יתוקן שם המוכר). באותו נספח אף צוין כי (סעיף 6) "המוכר מצהיר ומתחייב בזאת כי לאשתו אין ולא יהיו כל תביעות ו/או דרישות בקשר לזכויות בבית ו/או בקשר למחירו המשתלם ע"י הקונה, וכי אין ולא תהיה כל מניעה בכל הקשור אליה ו/או מצידה, מלבצע את החוזה, ולדאוג לרשום הבעלות בבית על שם הקונה. המוכר ואלן ברזג אחראים ביחד ולחוד כלפי הקונה בנכונות האמור בסעיף זה, וישפו ויפצו את הקונה בכל הקשור לאי עמידה באמור בו ו/או בנכונות המוצהר בו. חתימת אלן ברזג על נספח זה הינה גם בשם המוכר וגם בקשר להתחייבותו של אלן ברזג בעצמו, כאמור בסעיף זה...". ג. לנוכח נסיבות אלה, סבור התובע, וכך ציין בסעיף 8 לתצהירו (ת/3), ניתן להבין שככל הנראה אלן הוא הבעלים האמיתיים של הנכס, אך מנסיבותיו בחר לרשום אותו על שם אחיו הנתבע. זו גם הסיבה מדוע אשתו של המוכר לא ידעה, וגם לא היתה צריכה לדעת, על העסקה. 21. כשאני בוחן את טענות הצדדים בנדון, נחה דעתי לקבוע כי התובעים לא הוכיחו כל עילת תביעה נגד אלן ו/או אחריות אישית שלו. נימוקיי הם כדלקמן: א. הנכס היה רשום, עובר לחתימת החוזה, בלשכת רישום המקרקעין על שמו של הנתבע. על כך אין מחלוקת. רישום זה הוא הקובע לצורכי קביעת הבעלות בנכס. משכך, לטעון כיום בעלמא, ועל סמך השערות בלבד כנגד רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין, ולציין כי הבעלים האמיתיים היה אלן ולא הנתבע, היא שאינה רצינית. ב. האמור בס"ק(א) מתחזק לנוכח העובדה, שצוינה גם בטיעוני אלן, כמפורט בסעיפים 14 ו- 18 לעיל, שהתובעים ידעו, ואף צוין הדבר בהסכם, כי אלן חותם על ההסכם כשלוחו של אחיו הנתבע, הבעלים הרשום של הנכס. ג. טענת התובעים כי אלן הוא הבעלים האמיתיים נסמכת יותר על הנחה או סברה או הסקה, כפי שאף ציין התובע בתצהירו, כמפורט בסעיף 8 לתצהירו ת/3 ו- 20(ג) לעיל. אולם, הנחה או סברה זו אין לה על מה שתסמוך, במיוחד לנוכח היותו של הנתבע הבעלים הרשום של המקרקעין, ידיעתם של התובעים כי אלן הוא אך ורק מיופה כח של הנתבע וגם מהטעמים הבאים: 1. אלן העיד כי רכש את המגרש ובנה את הבית בעבור אחיו ומכספיו של אחיו (ראה לעיל). הגם שלא היה צריך, פירט אלן (כמפורט לעיל) כי מימון הכספים בא מתוך חשבון של אביו, בו ייעד כספים לכל בניו, ובכללם הנתבע. לאחר רכישת הקרקע, בו השתמש כאמור אלן בכספים מתוך חשבון זה שיועדו לנתבע, ייגרע סכום הרכישה מתוך הכספים שיועדו לנתבע מתוך חשבון זה. עובדה זו לא נסתרה, ולכן אין בעצם לקיחת הכספים מתוך החשבון המשותף שנרשם על שם האב, בכדי ללמד כי הבעלים האמיתי של הבית הוא אלן, כפי שניסתה לטעון ב"כ התובעים בסיכומיה. די לי בעובדה כי מתוך כספים שנלקחו מחשבון אביהם של הנתבע ואלן (ודוק - לא מתוך חשבונו של אלן), נלקחו כספים לרכישת מקרקעין שנרשמו על שם הנתבע. יש בכך מעין מתנה של האב לבנו הנתבע, אך אין בכך כדי ללמד שמדובר ברישום בעלות לא אמיתי על שם הנתבע. 2. גם אין בעובדה שטרם הועברו מלוא כספי התמורה מאלן אל הנתבע כדי ללמד שאין מדובר ברישום בעלות אמיתי על שם הנתבע, אלא יש בכך יותר כדי ללמד שיש אמון בין האחים, כפי שציין אלן, וכפי שאישר הנתבע בהודעתו באמצעות באת כוחו בהודעה מיום 8.3.11, אותה הזכרתי בסעיף 19(ד) לעיל. 3. גם אין בעובדה שהנתבע לא רוצה שאשתו תדע על עסקת המכר הנדונה, כדי ללמד כי אינו הבעלים האמיתי של הנכס אלא אלן. יכולים להיות טעמים נוספים לאי רצונו של הנתבע כי אשתו לא תדע אודות הנכס הנדון בישראל, ואין זה המקום להרחיב בטעמים אלה (למרות שחלק מהטעמים הוזכרו בסעיף 17(א) לנ/4, תצהירו של אלן). ד. באשר לטענת התובעים כי אלן התחייב להם להיות אחראי באופן אישי על העסקה הנדונה (ראה סעיף 9(א) לעיל) - זו נ בעלמא ולא הוכחה. התובעים היו מיוצגים בעסקה זו ע"י עו"ד שחטמן. חזקה כי אם אכן אלן נתן התחייבות אישית כלשהי ו/או ערבות אישית כלשהי לביצוע הוראות החוזה ע"י הנתבע (וזאת מעבר להיותו שלוחו או מיופה כוחו), היה עו"ד שחטמן מכניס סעיף ערבות אישית להסכם המכר הנדון (כפי שעשה בנספח לחוזה אודות התחייבות מסוימת, בה ניגע בסעיף הבא). משלא עשה כן, לא ניתן לטעון כיום בעלמא לאחריות או ערבות אישית של אלן לקיום הוראות החוזה. ה. גם אין זה נכון לומר כי ההתחייבות האישית שנטל על עצמו אלן בנספח להסכם, שנחתם ביום 3.8.07 (נספח א' לת/3), יש בה בכדי להטיל עליו אחריות אישית או ערבות אישית, למילוי כל הוראות ההסכם ע"י הנתבע (כפי שניסתה לטעון ב"כ התובעים בסיכומיה). אם נתבונן בהתחייבות שנטל על עצמו אלן, המפורטת בסעיף 6 לתוספת להסכם (שצוטט בסעיף 20(ב) לעיל), נראה כי התחייבותו האישית של אלן ניתנה לנקודה מאד מסוימת, והיא כי לאשתו של הנתבע לא תהא כל דרישה או תביעה בכל הקשור לזכויות בבית ו/או למחיר ששולם בעבורו ע"י התובעים, וכי אין ולא תהיה כל מניעה בכל הקשור אל אשת הנתבע ו/או מצידה, מלבצע את החוזה ולרישום הבעלות על שם הקונים (התובעים). היינו - התחייבות אישית בכל הקשור להפרעה כלשהי מצד אשת הנתבע להמשך ביצוע הוראות החוזה ורישום הבעלות על שם התובעים. אולם, הפרעה כזו לא היתה, ולכן אין מקום להטיל מכח התחייבות זו אחריות אישית של אלן על מחדלים נטענים אחרים של הנתבע כמוכר הנכס. כאמור, על ביצוע הוראות ההסכם והתחייבויות המוכר, אחראי המוכר עצמו, הוא הנתבע, ולא שלוחו אלן. 22. לאור כל האמור, אני מקבל את טענתו של אלן כי יש לדחות התביעה נגדו על הסף בהעדר עילה או אחריות אישית, וכך אני מורה. שאלה ב' - אי המצאת הסכם שיתוף בהתאם לנדרש בהסכם. 23. במסגרת שאלה זו נבחן האם התובעים הוכיחו את הפרת ההסכם הפרה יסודית ע"י הנתבע, באי המצאת הסכם שיתוף בהתאם לנדרש בהסכם. 24. כאמור, הנתבעים היו צריכים להמציא לכל המאוחר עד ליום 1.2.08 "עותקים של הסכם השיתוף, לרבות חתימתם ואישורם באופן הנדרש לצורך רישום ההסכם בלשכת רישום המקרקעין, יחד עם עותקי הדיווח שהוגש למשרד מיסוי מקרקעין ביחס להסכם האמור" (סעיף 7.1.4.6+סעיף 9.1). 25. אם נפרק את הוראת ההסכם בנדון לפרטים, נראה כי עפ"י הוראת ההסכם על הנתבע היה להמציא לידי התובעים, בכל הקשור להסכם השיתוף, כדלקמן: א. עותקים של הסכם שיתוף. היינו - עותקים מקוריים ולא צילום. ב. עותקים חתומים ע"י בעלי החלקה המשותפים (הנתבע מחד והבעלים של המחצית השניה של החלקה מאידך). ג. עותקים מאושרים באופן הנדרש לצורך רישום ההסכם בלשכת רישום המקרקעין. היינו - לכאורה אין די בחתימת הצדדים על הסכם השיתוף ויש צורך באימות או אישור חתימותיהם ע"י עו"ד, כנדרש לרישום הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין. 26. טוענים התובעים, בהסתמך בעיקר על עדותו של בא כוחם בעסקת המכר, עו"ד גבריאל שחטמן, כי הנתבעים לא עמדו בתנאי זה של ההסכם, ולא המציאו עותקים מקוריים של הסכם שיתוף חתומים ומאושרים באופן הנדרש לצורך רישום הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין עד ליום 29.6.08. היינו - איחור של כ- 5 חודשים. בנדון נתן עו"ד שחטמן תצהיר עדות ראשית ת/4, בו ציין את הנ"ל, ואף הוסיף בחקירתו הנגדית כדלקמן: א. להסכם צורף צילום של הסכם שיתוף חתום, ולא הסכם שיתוף מקורי (עמ' 22 לפרו' ש' 25-26). ב. בכל מקרה, גם העתק הסכם השיתוף שצורף להסכם המכר היה ללא אימות חתימות הנדרש באופן בסיסי ע"י לשכת רישום המקרקעין (עמ' 22 לפרו' ש' 26-27). ג. הוא דחה את טענת באת כח הנתבעים כי אין צורך באימות חתימות על מנת לרשום את הסכם השיתוף בטאבו, וציין כי זו אינה נכונה. הדגיש עו"ד שחטמן כי לרישום הסכם שיתוף בטאבו מתייחסים כאל רישום עסקה בכל דבר ועניין והיא דורשת אימות חתימה של הצדדים, כמו שמאמתים שטר מכר (עמ' 22 לפרו' ש' 28-30). ד. כשהופנה עו"ד שחטמן לנספח כא2 לנ/4, מכתב פקס שנשלח אליו מטעם ב"כ המוכר (הנתבע), עו"ד אהוד גנות, מתאריך 14.5.08, בו ציין כי אין כל צורך לאמת חתימות בהסכמי שיתוף כמו בשטר מכר, השיב כי לטעמו הדבר איננו נכון. לכן גם לא ניסה לרשום את הסכם השיתוף ללא אימות חתימות, שכן איננו נוהג לעשות עסקאות סרק. בכל אופן, גם ידוע לו מנסיונו שלא ניתן לרשום הסכמי שיתוף ללא אימות חתימות (עמ' 23 לפרו' ש' 1-5). 27. מנגד טוען הנתבע כדלקמן: א. עותקים מקוריים מהסכם השיתוף צורפו להסכם המכר, ולא רק צילומים ממנו, כטענת עו"ד שחטמן. בנדון מפנה ב"כ הנתבע בסיכומיה לנספח ז2 לנ/4, שהינו דואר אלקטרוני ששלח עו"ד שחטמן לעו"ד גנות ביום חתימת החוזה 29.5.07 ועובר לחתימתו, ובו ביקש ממנו להכין 6 סטים של הסכם השיתוף והתשריט שיהוו נספח לחוזה, בעוד שהוא ידאג ל- 6 עותקים של החוזה עצמו. מכאן ניתן ללמוד כי עו"ד גנות הכין 6 סטים מקוריים של הסכם השיתוף ולא רק צילום ממנו, שצורפו לעותקי ההסכם שהכין עו"ד שחטמן, ועליהם אף חתמו התובעים עצמם במעמד חתימתם על הסכם המכר (הסכם השיתוף מיום 30.4.07, שצורף להסכם המכר, צורף כנספח ב' לנ/4). אודות העובדה כי צורפו להסכם עותקים מקוריים של הסכם השיתוף ולא רק צילום ממנו, ניתן גם ללמוד, כך לגרסת ב"כ הנתבע בסיכומיה, מנספח כ"ט לנ/4, מכתבו של עו"ד שחטמן לבנק לאומי למשכנתאות מתאריך 12.6.07, כשבועיים לאחר חתימת החוזה, אליו צירף "הסכם שיתוף שנחתם בין הצדדים". ב. לשם רישום הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין אין צורך באימות חתימות לגבי הסכם השיתוף, כפי שעולה מקובץ נוהלי רישום בהסדר מקרקעין, שצירפה ב"כ הנתבע לסיכומיה. ג. לאור כל זאת אין כל הפרה של ההסכם מצידו, בכל הקשור לאי המצאת הסכם שיתוף ו/או המצאתו באופן שלא ניתן לרושמו בלשכת רישום המקרקעין, וכי אי רישומו של הסכם השיתוף שצורף להסכם המכר נובע מעצלנות ויוהרה של ב"כ התובעים, שלא טרח לנסות ולרשום את הסכם השיתוף כמו שהוא בלשכת רישום המקרקעין (כך רשמה ב"כ הנתבע בסיכומיה). 28. לנוכח מחלוקת זו בין הצדדים, נכריע בשאלות הבאות: א. האם להסכם המכר צורפו עותקים מקוריים של הסכם השיתוף או שמא צילום מהם? ב. האם לצורך רישום הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין יש צורך באימות חתימות החותמים על הסכם השיתוף? 29. שאלה א' - עותקים מקוריים או שמא צילום של הסכם השיתוף. א. אין מחלוקת בין הצדדים כי להסכם המכר צורף הסכם שיתוף חתום ע"י הצדדים. המחלוקת כאמור היא האם צורפו עותקים מקוריים של הסכם השיתוף, או שמא צילום מהם. ב. כאמור, עו"ד שחטמן מחד העיד בצורה ברורה וחד משמעית כי להסכם המכר צורפו רק העתקים צילומיים מהסכם השיתוף, אך לא עותקים מקוריים. מאידך, אלן בעדותו לא ידע לומר לנו האם להסכם צורפו הסכמי שיתוף מקוריים או שמא צילום מהם (עמ' 32 לפרו' ש' 6-7). ג. האדם הנוסף שהיה יכול לשפוך אור על נקודה זו באופן מוסמך היה עו"ד גנות, ב"כ המוכר בעסקת המכר. אולם, עו"ד גנות בחר שלא להגיש תצהיר ולא להעיד בתיק זה, הגם שסביר להניח כי ידע שעו"ד שחטמן כן נתן תצהיר מטעם התובעים. אמנם, לאחר עדותם של עו"ד שחטמן ואלן, ביקשה ב"כ הנתבעים להעיד את עו"ד גנות, בין היתר בנקודה זו, אולם בהחלטתי מיום 27.2.11 דחיתי בקשה זו, בעיקר לנוכח העובדה כי ככל שהיה צורך בעו"ד גנות להבהרת נקודה כזו או אחרת הקשורה להסכמי השיתוף, מן הראוי היה להגישה קודם לכן על דרך של הגשת תצהיר עדות ראשית ולא במסגרת של עדות הזמה, כפי שביקשה ב"כ הנתבעים (ראה החלטתי המפורטת עמ' 36-37 לפרו'). אי הגשת תצהיר מטעם עו"ד גנות מבעוד מועד, וממילא אי העדתו בתיק זה, פועלת בשאלת מקוריות ההסכם או צילום ממנו לחובת הנתבע, מכח הכלל שבפסיקה הקובע לאמור כי צד שנמנע מלהביא עד רלבנטי בהעדר הסבר אמין וסביר, מעורר מדרך הטבע את החשד שיש דברים בגו וכי נמנע מהבאתו לעדות כי הוא חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד. לשון אחרת, מחדל זה פועל לחובתו, ויש בו בכדי לתמוך בגירסת הצד היריב. על כן, ביהמ"ש רשאי להסיק מאי הזמנת עד רלבנטי כאמור, מסקנות מחמירות וקיצוניות נגד מי שנמנע מהבאת העד. לעניין זה ראה: יעקב קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1649. ד. גם עצם פנייתו של עו"ד שחטמן לעו"ד גנות ביום חתימת ההסכם, ובו בקשתו כי יכין 6 סטים של הסכם השיתוף (נספח ב' לנ/4), ו/או מכתבו של עו"ד שחטמן לבנק לאומי למשכנתאות מתאריך 12.6.07 (נספח כ"ט לנ/4), כמו גם חתימותיהם של התובעים על הסכם השיתוף שצורף להסכם המכר, איננה מלמדת בהכרח כי צורפו עותקים מקוריים של הסכם השיתוף, ויש אפשרות סבירה אחרת שכל הנ"ל התייחס להעתקים צילומיים של הסכם השיתוף. ה. דווקא מחילופי מכתבים שבין ב"כ הצדדים בחודשים ינואר ומאי 2008, יש חיזוק לגרסתו של עו"ד שחטמן כי לא היו בידיו עד לאותו מועד, עותקים מקוריים של הסכם השיתוף החתומים. בתאריך 16.1.08 פנה עו"ד גנות לעו"ד שחטמן (ראה נ/7) בבקשה לשחרור כספי הנאמנות שבידיו, וזאת לאחר, שלטענתו, הומצאו כל המסמכים הדרושים לרישום הזכויות בנכס על שם הקונים. על כך השיב לו עו"ד שחטמן (נ/7) כי עדיין חסרים מסמכים, וביניהם: "מקורם של שטרי הסכם השיתוף יחד עם הסכמי השיתוף...". היינו - חסרים עדיין עותקים מקוריים של הסכם השיתוף. מכאן ניתן להסיק כי להסכם המכר צורפו רק העתקים/צילומים של הסכם השיתוף אך לא עותקים מקוריים ממנו. בנוסף - בתאריך 14.5.08 שלח עו"ד גנות לעו"ד שחטמן מכתב בפקסימיליה, בו ציין מדוע לא משוחררים כספי הפקדון, שהרי כל האישורים, לרבות הסכמי שיתוף חתומים, כבר מצויים בידיו של עו"ד שחטמן. עו"ד גנות שלח את אותו מכתב פעם נוספת כתזכורת ביום 15.5.08 (נספחים כא1, כא2 לנ/4), בתגובה. במענה למכתבים אלה השיב לו עו"ד שחטמן, במכתב שנשלח בדואר אלקטרוני, בתאריך 26.5.08 (נספח כא3 לנ/4), בו ציין כי: "אחרי בדיקת התיק נתברר כי עדיין עפ"י הוראות החוזה, לרבות הנספח לו, חסרים המסמכים אשר העדרם מעכב שחרור הפקדון: 1. עותקים של הסכם השיתוף, לרבות חתימתם ואישורם..." (ציטוט מתוך סעיף 7.1.4.6 להסכם). היינו - חסרים עדיין עותקים מקוריים של הסכם השיתוף, וזאת מעבר לדרישת אימותם ע"י עו"ד, שכן הדרישה היא עדיין לעותקים מקוריים של הסכם השיתוף, ומכאן לכאורה חיזוק כי להסכם המכר צורף אך ורק צילום של הסכמים אלה. ואכן לאחר תכתובת זו והדרישה העיקשת מצד התובעים ועו"ד שחטמן לקבלת עותקים מקוריים של הסכם השיתוף, שלח עו"ד גנות לעו"ד שחטמן, במצורף למכתב הנושא תאריך 29.6.08 (נספח י"ח לנ/4) - "שני עותקים מאומתים של הסכמי השיתוף..." (סעיף 1 למכתב זה). רק בתאריך 29.6.08 נשלחו באופן ודאי ע"י עו"ד גנות לעו"ד שחטמן עותקים מקוריים מהסכמי שיתוף, שהיו צריכים כאמור להיות מומצאים לידי התובעים לכל המאוחר עד ליום 1.2.08. ו. לנוכח כל אלה, וגם האמון שנתתי בעדותו של עו"ד שחטמן בנקודה זו, אני קובע כי עד ליום 29.6.08 לא המציא הנתבע לידי התובעים (או בא כוחם) עותקים מקוריים של הסכם השיתוף אלא רק העתקים צילומיים מהם. 30. שאלה ב' - הצורך באימות חתימת החותמים על הסכם השיתוף לשם רישומו בטאבו. א. כאמור, נפלה מחלוקת בין באי-כח המוכר והקונה בהסכם המכר (עו"ד גנות מחד ועו"ד שחטמן מאידך), האם ניתן לרשום הסכם שיתוף בלשכת רישום מקרקעין ללא אימות חתימות , בדומה לשטר עסקה. ב. עו"ד שחטמן סבר כאמור כי יש צורף באימות כזה, ועו"ד גנות סבר שאין צורך באימות כאמור, וניתן לרשום הסכם שיתוף במקרקעין ללא אימות חתימות. ג. כפי שניתן לראות מהעתק הסכם השיתוף שצורף להסכם, הסכם שיתוף נחתם ביום 30.4.07, כחודש עובר לחתימת ההסכם. כעולה מנספח ח' לנ/4, העביר עו"ד גנות (בעצמו או באמצעות אלן) את טיוטת הסכם השיתוף המיועד לחתימה בין המוכר (הנתבע) ובין הבעלים האחרים של החלקה לעיונו של עו"ד שחטמן, להערותיו אם ישנן. ואכן, עו"ד שחטמן בדואר אלקטרוני ששלח לעו"ד גנות בתאריך 10.4.07 (כ- 20 ימים לפני חתימת הסכם השיתוף), הדגיש בפניו כדלקמן: "קיבלתי את הסכם השיתוף ועל כך תודה. יש לעשות איתו שני דברים: האחד להוסיף חלק של שטר עסקה בסופו לצורך אימות החתימות לעניין רישומו בטאבו. דבר שני לדווח עליו למשרד מיסוי מקרקעין בחדרה...". כבר בשלב זה אציין שתמוה בעיניי מדוע בחר עו"ד גנות להתעלם מהמלצתו זו של עו"ד שחטמן, ולא הכניס להסכם השיתוף את אותו חלק של שטר עסקה בסופו לצורך אימות החתימות, ואף מדוע לא אימת את החתימות בפועל בעת החתימה על הסכם השיתוף - ובכך הכניס את הצדדים, ובמיוחד את הנתבע, לדילמה דנן. בכל אופן, מן הראוי לציין שעו"ד שחטמן לכלל אורך הדרך דבק בגרסתו שיש צורך באימות חתימות לצורך רישום הסכם השיתוף בטאבו. ד. לסיכומיה צירפה ב"כ הנתבע קובץ נוהלי רישום והסדר מקרקעין על פיו הנוהל ברישום הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין הוא כדלקמן: 1. רישום הסכם שיתוף ייעשה על סמך בקשה שנחתמה ע"י כל השותפים במקרקעין נשוא ההסכם, וחתימתם אושרה כדרך שמאמתים חתימה על שטר עסקה. 2. לבקשה יצורפו: א. עותק אחד או יותר של הסכם השיתוף חתום ע"י כל השותפים (ללא חובת אימות כאמור). ב. אישורים על תשלומי החובה... ה. טוענת ב"כ הנתבע כי מהוראות אלה, עולה ברורות שאין צורך באימות חתימות על הסכם השיתוף, כפי שטען עו"ד גנות לאורך כל הדרך. לכן די היה בהסכם השיתוף שבידי התובעים, ושצורף להסכם, בכדי לרשום את הסכם השיתוף בטאבו. ו. על כך השיבה ב"כ התובעים בסיכומי תשובה שהגישה ברשות ביהמ"ש, כי הוראות אלה דווקא מלמדים שיש צורך באימות חתימה של הסכם השיתוף, כמפורט בסעיף ד(1) לעיל. מדגישה ב"כ התובעים כי ברור שאם יש בקשה מאומתת, כבר אין צורך באימות נוסף על ההסכם. יחד עם זאת, וכפי שהעיד עו"ד שחטמן, הנוהג הוא שכדי למלא אחר הדרישות לרישום הסכם שיתוף, מצרפים אימות חתימות להסכם עצמו, ובכך מתייתרת הגשת בקשה נפרדת שנחתמה ע"י כל השותפים במקרקעין וחתימתם אושרה כדרך שמאמתים חתימה על שטר עסקה, כדרישת ההוראות. עוד הוסיפה ב"כ התובעים וציינה בסיכומי התשובה, שבכל מקרה גם זו לא יכולה לעמוד לנתבע, שלא טרח לצרף עד ליום 29.6.08, הסכם שיתוף מקורי. ז. כנגד זו של ב"כ התובעים בסיכומי התשובה, הגישה ב"כ הנתבע בקשה למחוק זאת מסיכומי התשובה, שכן היא מהווה הרחבת חזית אסורה. לטענת ב"כ הנתבע בסיכומים אלה שינתה ב"כ התובעים את גרסתה ואינה טוענת יותר כי היתה חובה לבצע אימות של חתימות והסכמי שיתוף, אלא כי היה צורך לצרף להסכם השיתוף הלא מאומת, בקשה לרישום הסכם השיתוף, וכי בקשה זו היא שהיתה צריכה להיות מאומתת. בתגובתה לבקשה זו דוחה ב"כ הנתבעת זו ומציינת כי אין כל שינוי בגרסת התובעים, אלא ההיפך, מסמך זה תומך דווקא בטענתם, שכן ממנו עולה שבכל מקרה לא ניתן לרשום הסכם שיתוף ללא אימות חתימות, בין אם זה על ההסכם עצמו ובין אם זה על דרך של בקשה נפרדת לרישום עסקה במקרקעין. ח. כשאני בוחן את נוהלי רישום הסכם שיתוף בטאבו, כפי שצורף לסיכומי הנתבעים, שוכנעתי לקבוע שני דברים: 1. צדק עו"ד שחטמן כשציין שללא אימות חתימות (בין אם על ההסכם עצמו ובין אם בבקשה נפרדת לרישום עסקה במקרקעין), לא ניתן לרשום הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין. 2. בסיכומי התשובה של התובעים אין כל הרחבת חזית בנקודה זו, הגם שמסתמכים גם הם על אותו קובץ נהלי רישום והסדר מקרקעין שצירפה ב"כ הנתבעים לסיכומיה (להלן גם ננמק מסקנתנו זו). ט. כאמור, טענת עו"ד שחטמן מתחילת הדרך, טרם החתימה על ההסכם ואף טרם חתימת הסכם השיתוף (כמצוין לעיל), היתה כי יש צורך באימות חתימות הצדדים על הסכם השיתוף. מההוראות שצורפו לסיכומי הנתבע עולה כי לא ניתן לרשום הסכם שיתוף ללא אימות חתימות. כך נרשם במפורש בס"ק(א) להוראת 1.5.1030, העוסקת ברישום הסכם שיתוף, ועל פיה: "רישום הסכם שיתוף ייעשה על סמך בקשה שנחתמה ע"י כל השותפים במקרקעין נשוא ההסכם וחתימתם אושרה כדרך שמאמתים חתימה על שטר עסקה". היינו - ללא בקשה כזו, חתומה ומאומתת, לא ניתן לרשום הסכם שיתוף. על כן, במקרה כזה, כשיש בקשה נפרדת לרישום הסכם השיתוף, אין צורך באימות חתימות על הסכם השיתוף עצמו. אולם, לטעמי, כדעתו של עו"ד שחטמן, יש דרך נוספת לרישום הסכם שיתוף, כדלקמן: על הסכם השיתוף עצמו, כאשר בסופו מוסיפים את אותו חלק של שטר עסקה לצורך אימות חתימות, כפי שציין עו"ד שחטמן במכתבו בנדון לעו"ד גנות ביום 10.4.07 (ראה ס"ק(ג) לעיל). במקרה כזה אימות החתימות נעשה על גופו של הסכם השיתוף ובסופו, במקום המיועד לכך, ואז אין צורך בבקשה נפרדת ומאומתת. במקרה דנן, לא מילאו התובעים אחר אף דרך משתי הדרכים דלעיל (בקשה נפרדת חתומה ומאומתת או הסכם חתום ומאומת), באופן שלא ניתן בכל מקרה היה לרשום את הסכם השיתוף בטאבו. כאמור, לא ניתן לרשום הסכם שיתוף בטאבו שנחתם ולא אומת, ואף לא צורפה אליו בקשה חתומה ומאומתת כנדרש. י. לנוכח ההסבר בס"ק(ט) אודות שתי הדרכים לרישום הסכם שיתוף במקרקעין, גם לא ניתן לטעון שהאמור בסיכומי התשובה של התובעים, כמצוין בס"ק(ז) הוא בגדר הרחבת חזית. טוענת ב"כ התובעים בצדק כי הנתבעים לא יכולים להסתמך על קובץ נוהלי רישום שצירפו לסיכומיהם באופן חלקי אלא באופן מלא. היינו - לא ניתן להתייחס רק ל שאין צורך באימות על ההסכם עצמו, בהתעלם מהעובדה שיש צורך בבקשה נפרדת חתומה ומאומתת. אמנם נכון כי התובעים לא ציינו במפורש בכתבי טענותיהם כי לא הועברה לידיהם בקשה נפרדת חתומה ומאומתת אלא רק כי הסכם השיתוף לא היה מאומת, אולם טענתם לאורך כל הדרך היתה כי לא ניתן היה לרשום את הסכם השיתוף כי הוא לא היה מאומת באופן שניתן לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין, כדרישת חוזה המכר (בסעיף 7.1.4.6). כאמור, אימות חתימה של הסכם שיתוף יכול להיעשות באחת משתי הדרכים דלעיל, ולכן ההפניה של ב"כ התובעים להוראה המחייבת בקשה נפרדת חתומה ומאומתת, אם הסכם השיתוף איננו מאומת בגוף ההסכם, לא רק שאינה מהווה הרחבת חזית אלא תומכת בטענת התובעים לכל אורך הדרך כי ללא אימות חתימה (באחת משתי הדרכים דלעיל), לא ניתן לרשום את הסכם השיתוף. כהערת אגב נציין כי מנ/7 עולה כי, משנוכח עו"ד שחטמן שהסכם השיתוף אינו מאומת בגופו, הוא ביקש מעו"ד גנות להמציא לו "מקורם של שטרי הסכם השיתוף יחד עם הסכמי השיתוף...". היינו - עו"ד שחטמן ביקש מעו"ד גנות, כשנוכח לדעת כי הסכם השיתוף לא חתום בגופו, לפעול בדרך האימות השניה הכתובה בנהלי הרישום שצורפו לסיכומי הנתבעים, ולהמציא לו מעבר להסכמי השיתוף המקוריים והחתומים (אך לא מאומתים בגופם), גם שטרי הסכם שיתוף, קרי - בקשה נפרדת מאומתת וחתומה. הנה כי כן, דרישת הבקשה הנפרדת אמנם לא הופיעה במפורש בכתבי הטענות, אולם היא הוזכרה בעבר בתכתובת שבין עו"ד שחטמן לעו"ד גנות, אולם גם בדרך זו לא פעל עו"ד גנות. יא. בסופו של דבר ורק לאחר שעו"ד שחטמן הבהיר לב"כ הנתבע כי לא ישחרר את כספי הנאמנות כל עוד לא יקבל הסכם שיתוף חתום ומאומת כנדרש (כפי שאף ציינו לעיל), טרח ב"כ הנתבע ושלח ביום 29.6.08, באיחור של כ- 5 חודשים, שני עותקים מאומתים של הסכם השיתוף (ראה נספח י"ח לנ/4). יב. בנסיבות אלה, גם לא ניתן היה לדרוש מעו"ד שחטמן לבצע נסיון רישום של הסכם השיתוף כפי שהיה בידיו עד ליום 29.6.08 בלשכת רישום המקרקעין, שלטעמו הוא נסיון סרק, ולטעמי גם אינו עולה עם הוראות נוהל ורישום במקרקעין שצירפה ב"כ הנתבעים לסיכומיה. ניתן להניח בסבירות ראויה כי נסיון רישום כזה היה נכשל, ולכן אין לבוא בטרוניה בנדון לתובעים או לבא כוחם בהסכם עו"ד שחטמן, כשלא עשו נסיון רישום כאמור, כפי ש כך ב"כ הנתבעת בסיכומיה. יג. מעבר לצורך גם אציין כי אפילו הייתי מגיע למסקנה אחרת, כי די בהסכם שיתוף חתום אך לא מאומת לצורך רישומו, עדיין היינו נותרים עם הבעיה אליה התייחסנו לעיל, שבידי התובעים היה עד ליום 29.6.08 רק העתקים צילומיים של הסכם השיתוף אך לא עותקים מקוריים ממנו. כך שבכל מקרה עד מועד זה לא ניתן היה לרשום את הסכם השיתוף בטאבו. 31. ניתן לסכם את מסקנותינו עד כה כדלקמן: א. עד ליום 29.6.08 לא המציא הנתבע לידי התובעים או בא כוחם עותקים מקוריים, חתומים ומאומתים כנדרש של הסכם השיתוף, בניגוד להוראות ההסכם, שחייבו אותו לעשות כן לכל המאוחר עד ליום 1.2.08. ב. כבר ביום 10.4.07, כ- 20 ימים טרם החתימה על הסכם השיתוף וכחודש וחצי טרם החתימה על הסכם המכר, הפנה עו"ד שחטמן את תשומת לבו של עו"ד גנות, לצורך באימות החתימה על ההסכם, ואף הציע לו להוסיף להסכם השיתוף את הסיפא של שטר עסקה העוסק באימות חתימות, אולם לרוע העניין עו"ד גנות לא אימץ המלצה זו, לטעמי באופן תמוה (שהרי לא היתה כל מניעה או סיבה סבירה מדוע לא יעשה כן, אם זו דרישתו של הצד השני). ג. גם הוראות נוהלי רישום והסדר מקרקעין דורשות, לצורך רישום הסכם שיתוף במקרקעין, אימות חתימות, על דרך של בקשה נפרדת, אך גם זו לא הומצאה לידי התובעים או בא כוחם (ואם היתה מומצאת כזו עם העותקים המקוריים של הסכם השיתוף עד ליום 1.2.08, המועד הקובע עפ"י ההסכם, יתכן שבכך היה יכול להיות פתרון לטענת ההפרה כנגדם בנדון. אולם גם זאת הם לא עשו). 32. בנסיבות אלה, יש לומר כי באי המצאת עותקים מקוריים, חתומים ומאומתים כנדרש של הסכם השיתוף עד ליום 29.6.08, הפרו הנתבעים את ההסכם הפרה יסודית, בהתאם לסעיף 11.2 להסכם, כמפורט בסעיף 4 לעיל, וכטענת התובעים. שאלה ג' - אי נמצאת נסח טאבו מתוקן מ"רולנד" ל"רונלד". 33. שמו המדויק של הנתבע, מוכר הנכס, הוא "רונלד ברזג". דא עקא, שבעת רישום הנכס על שמו של הנתבע בלשכת רישום המקרקעין, נפלה טעות ושמו נרשם כ"רולנד ברזג". מובן כי היה צורך לתקן טעות זו בשמו של המוכר/הנתבע בלשכת רישום המקרקעין, לשם רישום הזכויות לאחר מכן על שמם של התובעים. לשם כך צוין בהסכם, בסעיף 7.1.4.6, כי על המוכר (הנתבע) להמציא לכל המאוחר עד ליום 1.2.08 (סעיף 9.1): "נסח רישום מקרקעין בו תוקן שם המוכר מרולנד לרונלד". 34. מובן כי המצאת נסח רישום מקרקעין כנ"ל הצריכה את פעולת הנתבע בתיקון שמו כאמור בלשכת רישום המקרקעין ובמשרדי מיסוי המקרקעין (ששם כנראה החלה הטעות, כשרכש הנתבע את הנכס). 35. גם במקרה זה, ובמענה לדרישותיו של עו"ד גנות לשחרור כספי הנאמנות (נספחים כא1, כא2 לנ/4 מתאריכים 14.5.08 ו- 15.5.08), משיב לו עו"ד שחטמן במכתב בדואר אלקטרוני בתאריך 26.5.08 כי הפקדון ישוחרר רק לאחר המצאת נסח רישום מקרקעין בו תוקן שמו של המוכר מ"רולנד" ל"רונלד" (נספח כ"א לנ/4). רק לנוכח דרישה נחרצת זו של התובעים שלח עו"ד גנות לעו"ד שחטמן בתאריך 29.6.08 (נספחים י"ח ו- י"ט לנ/4), תצהיר של אלן ברזג בשם רונלד ברזג בקשר לטעות בשם המוכר ותצהיר של עו"ד גנות כ"אדם זר" בקשר לטעות בשם המוכר. ודוק - גם אז רק נשלחו המסמכים, ולא בוצע התיקון בפועל ע"י הנתבע, תוך שהוא מותיר עבודה זו לב"כ הקונים עו"ד שחטמן, שכבר ביצע אותה קודם לכן, ולגרסתו בדלית ברירה לאחר שנוכח כי הנתבע/המוכר לא ביצע זאת במועדי ההסכם, תוך הפרתו. 36. ציין עו"ד שחטמן בתצהירו ת/4 (סעיף 4.3), כי על אף שהמוכר התחייב בהסכם להמציא נסח טאבו מעודכן, בו יבוא לידי ביטוי תיקון שם המוכר מ"רולנד" ל"רונלד", הוא לא ביצע את התיקון האמור, ועד ליום הגשת תביעתם של התובעים לא המציא המוכר נסח רישום מתוקן כאמור. הוסיף וציין עו"ד שחטמן בתצהירו (סעיף 6) כי כשעבר מועד המצאת המסמכים, לרבות נסח טאבו מתוקן כאמור (1.2.08) ועוד מס' שבועות לאחריו, ומשראה שהמוכר לא מבצע את התחייבויותיו עפ"י ההסכם, פעל לבקשת התובעים והשלים את החסר בעצמו. הוא דאג להוצאת אישורי מיסים מתוקנים ביום 7.4.08, ואף לרישום הזכויות בנכס על שם הקונים/התובעים ביום 12.6.08. 37. עפ"י תעודת עובד ציבור של מר צור מאור, מנהל תחום במשרד מיסוי מקרקעין בחדרה (נספח ל"א לנ/5 - תצהיר משלים של אלן), עולים, בין היתר, הנתונים הבאים: א. בתאריך 11.2.08 הונפק מספר מזהה במערכת לפטור מס השבח שניתן למוכר מר רונלד ברזג (לכך נתייחס ביתר הרחבה כשנעסוק בשאלה ד' להלן). ב. תוקנה טעות סופר בשמו של המוכר מ"רולנד" ל"רונלד". 38. כפי שניתן לראות גם מנספח ל1 לנ/5, תיקון שמו של המוכר נעשה בין היתר לנוכח פעולותיו של עו"ד שחטמן, שהפנה מכתב ללשכת מיסוי המקרקעין בחדרה, בו ציין כי: "בהמשך למכתבי הרצ"ב, קיבלתי מהחברה לפיתוח קיסריה את השומה משנת 1994, בה קנה רונלד ברזג את המגרש ובו מצוי מספר הדרכון הישן. מספר השומה: 35805". היינו - תיקון הטעות הסופר בשמו של המוכר מ"רולנד" ל"רונלד" בלשכת מיסוי המקרקעין, ולאחריה ניתן להניח גם בלשכת רישום המקרקעין, נעשה ע"י עו"ד שחטמן ב"כ הקונים, ולא ע"י המוכר או בא כוחו עו"ד גנות, וזאת למרות התחייבויות הנתבע בהסכם לדאוג לתיקון זה. 39. אמנם נכון כי המועד האחרון לביצוע התיקון הנ"ל היה 1.2.08 (סעיף 9.1 להסכם), אולם עפ"י סעיף 7.1.4 להסכם מלכתחילה היה צריך הנתבע לעשות כן ולהמציא את הנסח המתוקן עד ליום 31.8.07. כאמור, חלף המועד האחרון אשר הוא 1.2.08 והנתבע לא ביצע את התיקון האמור, ואף לא המציא את המסמכים הדורשים את ביצוע התיקון, עד ליום 29.6.08, מכתבו של עו"ד גנות אל עו"ד שחטמן, אליו צורפו תצהירי תיקון כמפורט לעיל. אמנם במועד זה כבר הנכס היה רשום על שם התובעים, בעיקר עקב יוזמה ותושיה של עו"ד שחטמן (שגם שולם לו שכ"ט נפרד בגין כך - סעיפים 16-19 לנ/4), אולם יש בכך בכדי להמחיש את מחדלי הנתבע בנדון בביצוע התיקון בשם המוכר בלשכת רישום המקרקעין ובמשרדי מיסוי מקרקעין. 40. הנתבע בתצהיר עדותו הראשית נ/4 (סעיף 20(ג)) ציין כי לצורך העברת הזכויות בנכס משמו של הנתבע לשמם של התובעים, אין ולא היה צורך מעולם לתקן את שם המוכר במסמכי הטאבו מ"רולנד" ל"רונלד". לטעמו, מרגע שנושא זה הוסדר במשרדי מיסוי מקרקעין והאישורים ניתנו על שם "רונלד", לא דרש רשם המקרקעין כל תיקון לשם. לראיה - בפועל העבירו התובעים את הבית על שמם בטאבו כבר ביום 12.6.08 בלא שנדרשו ע"י הרשם לתקן את שם המוכר, וללא כל תצהירי זיהוי או הוכחות כלשהן (על אף שאלה נמסרו כ- 3 שבועות לאחר ביצוע הרישום בפועל על שם התובעים, מבלי שהודע לתובעים כי אין צורך בתצהירים כאמור, שכן הרישום כבר בוצע). עוד הוסיף וציין הנתבע, בתצהיר עדותו הראשית, כי משנתן יפוי כח בלתי חוזר לעו"ד שחטמן בתאריך 10.9.07 (נספח כב1 לנ/4), ומשפנה עו"ד שחטמן בעצמו למשרדי מיסוי המקרקעין בחדרה בתאריך 11.11.07 (נספח ל1 לנ/5), נטל על עצמו עו"ד שחטמן את הטיפול בהשלמת העסקה, ואין לבוא אליו (אל הנתבע) בדרישה נוספת בנדון. 41. דעתי בנדון אינה כדעתו של הנתבע, ונוטה לדעתם של התובעים כי הנתבע לא מילא אחר התחייבותו בהסכם להמציא נסח רישום מקרקעין מתוקן (משם "רולנד" ל"רונלד"), עד ליום 31.8.07 ואף לא עד ליום 1.2.08 המועד האחרון. לא בכדי ביקשו התובעים את התיקון האמור והוכחתו בנסח מעודכן, וזאת בכדי שלא יהיו עיכובים ברישום הזכויות על שמם, במיוחד כשמדובר בתושב חוץ דוגמת הנתבע. אין הנתבע יצא ידי חובתו בנדון, בהמצאת יפוי כח בלתי חוזה לעו"ד שחטמן ביום 10.9.07, ועו"ד שחטמן לא קיבל על עצמו לבצע את התחייבותו של הנתבע בנדון, עם קבלת יפוי כח זה. לחיזוק מסקנה זו נפנה למכתבו של עו"ד שחטמן לעו"ד גנות מיום 19.11.07 (נספח כב/2 לנ/4), למעלה מחודש לאחר קבלת יפוי הכח הבלתי חוזר מאלן בשמו של הנתבע, בה ציין בפני עו"ד גנות כדלקמן: "בהזדמנות זו וכדי להודיע מבעוד מועד, הריני להזכירך את סעיף 7.1.4.6 הן לעניין הסכם השיתוף והן לגבי תיקון שם המוכר בלשכת רישום המקרקעין". היינו - גם לאחר קבלת יפוי הכח הבלתי חוזר, עדיין ראה עו"ד שחטמן, ובצדק, את הנתבע, כמחויב בתיקון "שם המוכר" כהתחייבותו בהסכם, דבר שלא בוצע על ידו. בצדק ציינה ב"כ התובעים בסיכומיה כי המצאת יפוי הכח אין בה בכדי לפטור את הנתבע מקיום התחייבויותיו עפ"י ההסכם, ואף פירטה 4 נימוקים לכך, שהעיקריים בהם, שיש דברים הכרוכים בהמצאת מסמכים שבשליטת המוכר, ולשם כך יש צורך בשיתוף פעולה מלא של המוכר. עצם האחיזה ביפוי כח בלתי חוזה איננה לקיחת אחריות לביצוע פעולות ע"י הקונים, אלא רק ככלי לבטחון ולשימוש אם הנתבע/המוכר לא ימלא את חובתו עפ"י ההסכם (ראה סעיף 18 לסיכומי התובעים אליו נתייחס גם להלן). 42. לא זו אף זו, כאמור, מניח אלן בתצהירו כי לנוכח תיקוני אישורי מיסוי המקרקעין, לא היה צורך בתיקון השם בלשכת רישום המקרקעין ו/או בצירוף תצהירי תיקון כלשהם (בנקודה זו יצוין כי עו"ד שחטמן בחקירתו הנגדית העיד כי מינואר 2008 ועד למועד בו רשם הזכויות על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין בתאריך 12.6.08, הוא לא קיבל מעו"ד גנות כל מסמך אחר למעט אסמכתא אודות מספר דרכון ישן של נתבע. לטענתו של עו"ד שחטמן, מסמך זה נשלח אליו רק לאחר בקשות ותחינות שהופנו מצידו לעו"ד גנות - עמ' 24 לפרו' ש' 5-9). כאמור, זו לא הוכחה לי ובכל מקרה אין בה בכדי להועיל לנתבע בכדי לרפא את טענת ההפרה הנטענת נגדו בנדון מהטעמים הבאים: א. גם את פעולת תיקון אישורי המיסים, שמכוחה היה ניתן להתגבר על הטעות ברישום שמו של המוכר בטאבו, היה צריך לבצע הנתבע, והוא לא ביצע זאת כפי שנראה להלן. ב. ההנחה הסבירה היא כי לשכת רישום המקרקעין דרשה מסמך כלשהו לצורך העברת הזכויות על שם הקונים, שכן שמו של המוכר בהסכם המכר (רונלד) לא זהה לשם המוכר בלשכת רישום המקרקעין (רולנד). סביר להניח כי את אותו מסמך או הסבר נתן עו"ד שחטמן, עת רשם הזכויות בנכס על שם הקונים/התובעים, בעוד שאת אותו הסבר ו/או מסמך היה צריך ליתן הנתבע או בא כוחו, עת היה עליהם לתקן את נסח רישום המקרקעין עפ"י ההסכם. ג. בכל מקרה, לו רצה הנתבע להוכיח את טענתו בנדון, כי רישום הזכויות בנכס על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין לא הצריכה כל פעולת תיקון נוספת מעבר לתיקוני אישורי המיסים, היה עליו לשאול את עו"ד שחטמן בחקירה נגדית בנקודה זו, אך הוא לא עשה כן, ומחדל זה יש לפרש לחובתו. עוד נוסיף כי לעומת טענתו זו של הנתבע, העיד עו"ד שחטמן כי ביצע עבודה נוספת שנגמרה ברישום הזכויות בנכס על שם התובעים, ועבודה נוספת זו היתה צריכה להתבצע ע"י עו"ד גנות, שלא ביצע אותה (עמ' 25 לפרו' ש' 5-8). כאמור, סביר להניח שחלק מהעבודה הנוספת של עו"ד שחטמן היתה לתקן את הטעות ברישום שמו של המוכר בלשכת רישום המקרקעין, על מנת לאפשר את רישום הזכויות בנכס על שם הקונה (ולא רק פעולות תיקון במשרדי מיסוי המקרקעין - כטענת הנתבע). 43. העולה מהאמור לעיל, שהנתבע לא עמד בהתחייבותו עפ"י ההסכם, כפי שבא לידי ביטוי בסעיף 7.1.4.6, להמציא נסח מקרקעין מתוקן משם "רולנד" ל"רונלד", עד לכל המאוחר ביום 1.2.08, כשהמשמעות של כך היא שהנתבע לא פעל כלל לתיקון הרישום בשמו של המוכר, והניח לעו"ד שחטמן לעשות העבודה במקומו. ויודגש כי הטעות ברישום שמו של הנתבע בלשכת רישום המקרקעין היתה ידועה לנתבע כבר ביום 27.5.07, כיומיים טרם החתימה על ההסכם, כפי שעולה ממכתבו של עו"ד גנות לעו"ד שחטמן מתאריך זה (נספח ד3 לנ/4). זו גם הסיבה שנדרשה פעולת התיקון האמורה במסגרת ההסכם, אך זו כאמור לא בוצעה ע"י הנתבע, תוך הפרה יסודית של ההסכם והוראת סעיף 11.2 לחוזה. 44. על כן, אני מקבל את טענת התובעים בנדון כי הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית, כשלא פעל לתיקון שמו של המוכר (שמו שלו) בלשכת רישום המקרקעין עד לכל המאוחר בתאריך 1.2.08. שאלה ד' - אי המצאת אישורי מס שבח תקינים לרישום בלשכת רישום המקרקעין. 45. טוענים כאמור התובעים כי הנתבע לא המציא לידיהם אישורי מס שבח תקינים לרישום זכויותיהם בנכס בלשכת רישום המקרקעין עד ליום 1.2.08, וזאת בניגוד להתחייבותו בהסכם כמפורט בסעיף 3 ו- 5 לעיל. 46. אין מחלוקת בין הצדדים כי הדיווחים למס שבח על עסקת המכר הנדונה נעשתה במועד ע"י שני הצדדים. דא עקא, שאישורי מס השבח שהתקבלו לא היו תקינים לרישום זכויות הקונים בלשכת רישום המקרקעין, משלוש סיבות, עליהן עמד עו"ד שחטמן בתצהירו ת/4, כדלקמן (סעיפים 7-8): א. הנכס היה רשום בלשכת רישום המקרקעין על שם הנתבע עם מספר הדרכון הישן שלו (שהיה בתוקף עת רכש את הנכס). במועד עסקת המכר הנדונה, לנתבע היה מספר דרכון חדש, והיה צריך להסדיר זאת באישורי מיסוי המקרקעין. ב. בגלל שהנתבע הוא תושב חוץ מחשב משרד מיסוי מקרקעין רשם מספר זיהוי שרירותי לנתבע המתחיל בספרה 6, וזאת ללא קשר למספר הדרכון (הישן או החדש), על מנת לזהותו כמוכר "תושב חוץ", וגם זאת היה צריך לתקן. ג. היה צריך לתקן את שמו של הנתבע כמוכר, מ"רולנד" (כפי שנרשם בטעות) ל"רונלד". 47. ציין עו"ד שחטמן בתצהירו ת/4 (סעיפים 8-11) כי על מנת לתקן את הליקויים דלעיל היה צריך הנתבע, מכח התחייבותו בסעיף 7.1.4.5 להסכם [שחייב את המוכר, הנתבע דנן, להמציא עד ליום 31.8.07, או לכל המאוחר עד ליום 1.2.08 (מכח סעיף 9.1 להסכם) "אישורי מס שבח, מס מכירה ומס רכוש, המאפשרים דבר רישום העברת הזכויות מכח חוזה זה מן המוכר אל הקונה"], לגרום לתיקון אישורי מס השבח על מנת שהתובעים יוכלו לעשות בהם שימוש לרישום זכויותיהם בנכס. היינו - אין די בעצם המצאת אישורים כנ"ל, אלא יש לוודא כי הם מהווים אישורים תקינים המאפשרים את רישום העברת הזכויות בנכס מכח ההסכם, וזאת כפי שמורה סעיף 7.1.4.5. מה היה על הנתבע לעשות על מנת לבצע את תיקוני הליקויים באישורי מס שבח? א. על המוכר או בא כוחו היה להמציא צילום של הדרכון הישן, ואפילו אינו בתוקף. רק אז מתרצים פקידי מיסוי מקרקעין ומוציאים אישור בו מופיע מספר מזהה, הזהה לזה הרשום בנסח רישום המקרקעין. ב. תיקון שמו של המוכר מ"רולנד" ל"רונלד". מציין עו"ד שחטמן כי את כל הנ"ל הוא ביצע בעצמו, לבקשת התובעים, וזאת לנוכח מחדלי הנתבע ובא כוחו לבצע את האמור עד ליום 1.2.08, מחדלים העולים עד כדי הפרה יסודית של ההסכם. 48. לטעמי דווקא תעודת עובד ציבור שהמציא אלן במסגרת תצהיר עדותו המשלים נ/5 (נספח ל"א), מחזקת גרסתו של עו"ד שחטמן כי הוא עצמו ביצע את תיקוני אישורי מס השבח, על אף שלכאורה ההסכם מטיל את חובת המצאת האישורים התקינים על הנתבע כמוכר, מהטעמים הבאים: א. בתעודת עובד הציבור האמורה צוין כי: 1. העסקה דווחה למס שבח ביום 5.7.07 (על כך גם לא היתה מחלוקת). 2. ניתן פטור ממס שבח בתאריך 21.11.07. 3. בתאריך 11.2.08 בוצעו שני תיקונים בשומת/אישורי מס השבח, כדלקמן: 1. הונפק מספר מזהה במערכת. 2. תוקן שמו של המוכר מ"רולנד" ל"רונלד". 4. בתאריך 7.4.08, עפ"י בקשת עו"ד שחטמן כמיופה כח, תוקן ידנית אישור מס השבח ע"י הוספת מספר דרכונו האמריקאי של המוכר, בהתאם לאישור שצורף לתעודת עובד ציבור, שם מופיע גם מספר הדרכון החדש, אך גם מצוין על אישור זה מספר הדרכון הישן של המוכר (כמו שגם מופיע על אישור מס הרכישה, נספח כ"ו לנ/4 מתאריך 14.6.08) ב. מי שביצע את התיקונים האמורים במשרדי מיסוי המקרקעין הוא עו"ד שחטמן, כפי שגם עולה מנספח ל2 לנ/5, מכתבו של עו"ד שחטמן לגב' צילה גבאי ממשרדי מיסוי מקרקעין בחדרה, נושא כותרת: "דרכון ישן של ברזג". במכתבו זה כותב עו"ד שחטמן לגב' צילה כי "בהמשך למכתבי הרצ"ב קיבלתי מהחברה לפיתוח קיסריה את השומה משנת 1994. בה קנה רולנד ברזג את המגרש ובה מצוי הדרכון הישן". כאמור, מלמדנו מכתב זה, כי מי שפעל לתיקוני אישורי מס שבח [תיקון הטעות בשמו של המוכר מ"רולנד" ל"רונלד", הוספת מספרי דרכון חדש וישן לאישורי מס השבח (במקום המספר השרירותי שהתחיל בספרה 6)], הוא עו"ד שחטמן , ובלעדי פעולותיו אלה (שנעשו לאחר יום 1.2.08, היינו - רק לאחר שנוכח לדעת שהנתבע ובא כוחו לא פועלים בנדון), לא היו אישורי מס השבח מתוקנים ולא היה ניתן לרשום את זכויות הקונים בלשכת רישום המקרקעין אודות הנכס שרכשו. 49. עמד על כך עו"ד שחטמן בחקירתו החוזרת כשציין, ש"הכי קל לי זה לשבת במשרד שלי ולחכות שצד שני שהתחייב בחוזה להמציא מסמכים, ימציא אותם. כשזה לא קרה וטיקסל נלחצו, הם ביקשו ממני שאטפל גם בכך... (עמ' 25 לפרו' ש' 15-17). בחקירתו הנגדית הדגיש עו"ד שחטמן כי כל פעולותיו במס שבח בשמו של המוכר, לאחר קבלת יפוי כח בלתי חוזר ממנו באמצעות אלן, נעשו רק היות ועו"ד גנות לא ביצע את שהיה צריך לבצע בשם הנתבע כמוכר. לשון אחרת - הוא נאלץ לעשות את זה, עפ"י בקשת התובעים, בכדי שהזכויות בנכס יירשמו על שמם ללא כל עיכוב או תקלה שהיא (עמ' 23 לפרו' ש' 17-19). 50. עו"ד שחטמן הוסיף וציין בחקירתו הנגדית כי גם לאחר שהתעקש לא לשחרר את כספי הנאמנות עד לאחר שהנתבע ימציא אישורי מס שבח תקינים, גם אז ובצירוף למכתבו מיום 29.6.08 צירף עו"ד גנות אישור מס שבח שאינו תקין, שכן מופיע בו עדיין המספר המזהה השרירותי שניתן מלכתחילה לנתבע כמוכר, המתחיל בספרה 6 ולא מספר הדרכון של המוכר. היינו - בכל מקרה לא ניתן היה גם אז ב- 29.6.08, כ- 5 חודשים לאחר המועד הקובע, לעשות שימוש באותו אישור מס שבח, שהוא צירף לו (עמ' 24 לפרו' ש' 12-15). הדגיש עו"ד שחטמן כי מידת קרבת משרדו למשרדי מס שבח בחדרה אינה רלבנטית לפטור את המוכר מקיום התחייבויותיו עפ"י החוזה, שכן "גם הקרבה הזו לא יכולה לגרום לי לייצר מסמכים שאין לי אפשרות לייצרם, או לקבל מסמכים שלא יכולים לתת לי אותם" (עמ' 25 לפרו' ש' 9-11). 51. לכאורה, האמור לעיל, הנתמך מבחינה עובדתית בעדותו של עו"ד שחטמן, תומך בטענת ההפרה היסודית הנטענת ע"י התובעים, עקב אי המצאת אישורי מס שבח תקינים לרישום בלשכת רישום המקרקעין עד ליום 1.2.08 ע"י הנתבע. 52. הנתבע, להגנתו, מציין כדלקמן: א. אישורי מס שבח ומס מכירה הונפקו ע"י משרד מיסוי המקרקעין כבר ביום 21.11.07, כפי שעולה מנספח י"ז (עמ' 2 לנ/4), וכפי שאף עולה מתעודת עובד הציבור ממשרדי מיסוי המקרקעין כמפורט לעיל. ב. ככל שהתגלה בשלב כלשהו, שאינו ברור לנתבע, כי המספר המזהה הנקוב באישור מס השבח אינו תואם את דרכונו העדכני של הנתבע, הנתבע אינו אחראי לתקלה זו במס שבח, וכל זאת לאחר שעו"ד שחטמן הודיע למס שבח כבר במכתבו מיום 11.11.07 (נספח ל1 לנ/5 - מכתבו של עו"ד שחטמן למשרדי מיסוי המקרקעין בחדרה, נושא כותרת "בקשה להמצאת אישורי מיסים") כי על משרד מיסוי המקרקעין למסור למזכירתו את כל האישורים הנדרשים (אישורי מס שבח, מס מכירה ומס רכוש), ולמכתבו אף צירף יפוי כח מטעם המוכר/הנתבע, המסמיך אותו לטפל במכירת הנכס האמור. ג. מדגישה ב"כ הנתבע בסיכומיה כי " עו"ד שחטמן יידע את מס השבח/מכירה, כי הוא זה שמיום 21.11.07 מטפל באישורי המס, ועליהם לפנות אליו, ואם כך פעל עו"ד שחטמן, כיצד ניתן לבוא בטענות כלפי הנתבעים!!! הרי הם כלל לא מודעים משלב זה ואילך לפעולות שעושה בשמם עו"ד שחטמן במס שבח, ולמועדים בהם הוא בוחר לעשות פעולות אלה!!! ומדובר 4.5 חודשים לפני המועד הסופי להמצאת האישורים!!!". ד. בפעולות אלה של עו"ד שחטמן מול משרדי מיסוי המקרקעין יש חיזוק משמעותי לעדותו של אלן, שבתצהירו נ/4 (סעיפים 21, 22א ו- 23) ובתצהירו המשלים נ/5 (סעיף 11), שחזר וטען כי חתם לעו"ד שחטמן על יפוי כח בלתי חוזר ביום 10.9.07, כ- 4.5 חודשים טרם המועד הקובע להמצאת האישורים אשר הוא 1.2.08, המסמיכו לטפל בשמו בכל הנדרש, להשלמת העסקה ובין היתר לקבלת אישורי מס שבח. יותר מזה מדגיש הנתבע בתצהיריו דלעיל, כי עו"ד שחטמן הבהיר לו כי עם קבלת יפוי הכח האמור, הוא יטפל אישית בקבלת אישורי מס השבח והאישורים האחרים, ככל שיידרשו, ואכן ממועד זה פנה עו"ד שחטמן במישרין למשרדי מיסוי מקרקעין כמפורט לעיל. ה. עוד מציין הנתבע בתצהירו נ/4 כי למעשה מי שדיווח על העסקה למס שבח היה עו"ד שחטמן וזאת לאחר שקיבל מעו"ד גנות בתאריך 3.7.07 את טפסי המש"ח חתומים ע"י הנתבע (נספח כ"ד עמ' 1 לנ/4), ואף דיווח על העסקה בצירוף המש"חים למס שבח בתאריך 4.7.07 (כעולה מנספח כ"ד עמ' 2 לנ/4). ו. יתר על כן, כשפנה עו"ד שחטמן במהלך חודש נובמבר 2007 לעו"ד גנות בבקשה לסייע לו במס שבח בעניין תיקון שמו של המוכר מ"רולנד" ל"רונלד", טיפל בכך עו"ד גנות על אתר, דיווח על כך בדואר אלקטרוני לעו"ד שחטמן, וזה השיב לו כי "לאחר שפניתי אליך בעניין זה, פניתי בעצמי עוד אתמול בבוקר ביוזמתי לצילה, שהתנצלה כי טרם הגיעה לטפל בתיק, אבל הוציאה אותו מתחתיות הערימה, והבטיחה טיפול בימים הקרובים (נספח כב2 לנ/4). ואכן פטור מס שבח לעסקה הנדונה ניתן כבר ביום 21.11.07, כעולה מתעודת עובד הציבור (המוזכרת בסעיף 48(א) לעיל). ז. לנוכח כל אלה טוען הנתבע כי מילא את חובתו כפי שצריך היה למלא בהתאם לחוזה, המציא במועד אישור (פטור) מס שבח, מס מכירה ומס רכוש בעסקה הנדונה, ואת יתר התיקונים באישורי מס השבח לא הוא היה צריך לבצע אלא עו"ד שחטמן, וזאת גם לנוכח יפוי הכח הבלתי חוזר שנתן לו ביום 10.9.07. בכל מקרה לא ניתן לומר כי הפר את ההסכם הנדון הפרה יסודית. 53. עיננו הרואות כי ההדגשה של הנתבע בהגנתו היא - כי נתן יפוי כח בלתי חוזר לעו"ד שחטמן בתאריך 10.9.07 (נספח כב1 לנ/4), בו צוין מספרי הדרכון הישן והחשד של הנתבע, ולטעמו מרגע זה ואילך פטור הוא מהמשך הדאגה להמצאת אישורי מס שבח לרישום בטאבו לידי התובעים/הקונים, תוך הסתמכות על עו"ד שחטמן כי יעשה כן. מה אומר על כך עו"ד שחטמן? א. בתצהיר עדותו הראשית ת/4 (סעיף 9) ציין עו"ד שחטמן כי פעל להשגת אישורי מס שבח תקינים לרישום בטאבו רק לאחר שנוכח לדעת שאין שיתוף פעולה כנדרש בינו ובין הנתבע (באמצעות בא כוחו עו"ד גנות). היינו - עו"ד שחטמן לא ראה בקבלת יפוי הכח הבלתי חוזר מיום 10.9.07 כ"פטור" הנתבע מחובתו עפ"י החוזה להמציא אישורי מס שבח לרישום בטאבו, אלא בעיקר ככלי לבטחון בו ייעשה שימוש רק אם ובמידה והנתבע לא ימלא את חובתו להמצאת האישורים האמורים עד למועד האחרון שנקבע בהסכם (כפי שגם ציינה בצדק ב"כ התובעים בסיכומיה). ב. בחקירתו הנגדית הוסיף וציין עו"ד שחטמן כדלקמן: 1. הוא אכן פנה במכתב למס שבח בתאריך 11.11.07, בו יידע את מס שבח כי הוא מוסמך לייצג את המוכר/הנתבע בעסקה נשוא תיק זה, וביקש לקבל את אישורי מס שבח ומס רכוש במישרין אליו, אולם הוא נאלץ לעשות זאת לאחר שעו"ד גנות לא עשה זאת (עמ' 23 לפרו' ש' 17-19). 2. הוא נאלץ לפנות הרבה ולרוץ אחרי עו"ד גנות על מנת לפתור את הליקויים באישורי מס השבח, ולאחר תחינות רבות שלח לו עו"ד גנות צילום דרכון ישן של הנתבע (עמ' 24 לפרו' ש' 5-9). 3. גם את יפוי הכח מיום 10.9.07 הוא נאלץ להכין מחדש ולהחתים את אלן בשם הנתבע, שכן הוא לא קיבל את יפוי הכח שכבר היה מוכן בעת חתימת החוזה והופקד בידי עו"ד גנות, שלא טרח להעביר את מה שהיה צריך להעביר, והיה קושי לקבל ממנו את יפוי הכח המוכן (עמ' 24 לפרו' ש' 26-31). 4. הוא שב והדגיש שאת כל התיקונים במס שבח היה צריך לבצע עו"ד גנות ולא הוא, והוא ביצע אותם רק לאחר שעו"ד גנות לא עשה כן. בעבור פעולותיו אלה שילמו לו לקוחותיו, התובעים, שכר טרחה נוסף (עמ' 25 לפרו' ש' 5-8). 5. גם קרבת משרדו למשרדי מיסוי מקרקעין אינה מועילה בנדון, שכן קרבה זו אינה יכולה לייצר מסמכים שאין אפשרות לייצרם או לקבל מסמכים שהם לא יכולים לתת לו אותם (עמ' 25 לפרו' ש' 9-12). 6. מסכם עו"ד שחטמן בחקירתו החוזרת את השימוש שעשה ביפוי הכח ובפנייתו למס שבח בתאריך 11.11.07, כדלקמן: "הכי קל לי זה לשבת במשרד שלי ולחכות שצד שני שהתחייב בחוזה להמציא מסמכים, ימציא אותם. כזה לא קרה וטיקסל נלחצו אז הם ביקשנו ממני שאטפל גם בכך, ולכן שלחתי את המכתב. גם זה לא היה כ"כ פשוט, כי לצורך זה היה את יפוי הכח של המוכרים שמגיע לקבל אותו ביום תשלום היתרה. אפילו את זה לא זכיתי לקבל. לכן נוצר הצורך להחתים את ברזג מחדש על יפוי כח שהיה מונח במשרדו של גנות... יפוי הכח היה צריך להימסר לידי או לטיקסל בעבורי עם תשלום מלוא היתרה. יפוי כח זה נחתם במעמד חתימת החוזה. הופקד בנאמנות אצל עו"ד גנות ב"כ המוכר, ומועבר במעמד תשלום מלוא היתרה אלי. כשזה לא נעשה כי עו"ד גנות לא דאג להמציא לי אותו, היה צורך לחתום על יפוי הכח מחדש... זה איפשר לי לבצע את כל הפעולות שגנות היה צריך לעשות ולא עשה" (עמ' 25 לפרו' ש' 15-31; עמ' 26 לפרו' ש' 1-4). 54. ראוי גם לציין את דברי ב"כ התובעים בסיכומיה, כנגד טענת הנתבע כי בכך שהעביר יפוי כח בלתי חוזר לעו"ד שחטמן ביום 10.9.07, יצאו ידי חובת המצאת המסמכים. בסעיף 18 מציינת ב"כ התובעים כי על זו של הנתבע יש להשיב 4 תשובות נגד כדלקמן: א. בהסכם התחייב המוכר, הוא ולא אחר, להמציא את המסמכים המפורטים בו. חובה זו לא הוסרה מעל המוכר, ואין הוא יכול להיפטר ממנה בכך שנתן לקונים יפוי כח לפעול ולהביא אישורים אלה בעצמם. חובת הקטנת הנזק אינה פוטרת את המזיק מן החובה שלא להזיק, ואין בה בכדי לרפא את הפרת ההסכם שתיגרם מאי המצאת המסמכים האמורים. ב. ההנחה היא שכל עוד לא הפר המוכר את התחייבויותיו, חזקה שיקיים אותן. במיוחד נכון הדבר הוא כשהקונה מחזיק בידיו כספים רבים בנאמנות על מנת להבטיח את ביצוע התחייבויות המוכר עפ"י החוזה. מה גם שהסנקציה הכספית אודות הפרת ההסכם הפרה יסודית היא משמעותית. לכן, כל עוד לא חלף המועד האחרון עפ"י ההסכם להמצאת המסמכים, הנחת הקונים היא כי המסמכים יומצאו במועד. רק משחלף המועד והמסמכים לא הומצאו, יפעלו הקונים לקבלת המסמכים החסרים תוך שימוש ביפוי הכח שבידיהם. לשון אחרת - יפוי הכח שבידי התובעים הוא כשסתום בטחון לפעולה מכוחו רק אם ובמידה והנתבע לא ימלא חובתו כמוכר בהתאם לחוזה. ג. גם בעזרת יפוי הכח לא ניתן לקבל את כל המסמכים אלא רק את חלקם. כך למשל לא ניתן היה לתקן את מספר הזיהוי של המוכר (מספר דרכון ישן) מבלי לקבל את העתק הדרכון הישן של המוכר הנמצא בלעדית בידיו. ד. יפוי הכח שניתן לעו"ד שחטמן ביום 10.9.07 לא סייע בידו לקבל הסכם שיתוף מקורי חתום ומאומת ע"י שני בעלי המקרקעין באותה עת. 55. במחלוקת זו שבין הצדדים בכל הקשור לטענת הפרת ההסכם עקב אי המצאת אישורי מס שבח תקינים לרישום בטאבו, דעתי נוטה לדעתם של התובעים. סעיף 7.1.4.5 לחוזה הטיל חובה על המוכר/הנתבע להמציא לידי הקונים/התובעים לא יאוחר מיום 1.2.08 (סעיף 9.1 לחוזה) - "אישורי מס שבח, מס מכירה ומס רכוש, המאפשרים דבר רישום העברת הזכויות מכח חוזה זה מן המוכר אל הקונה". ודוק - סעיף זה מטיל חובה על המוכר להמציא אישורי מס שבח תקינים ולא לקויים או חסרים, שכן בכאלה לא תתאפשר העברת הזכויות כאמור. שוכנעתי לקבוע, כטענת התובעים (עו"ד שחטמן בעדותו וב"כ התובעים בסיכומיה), כי עצם המצאת יפוי הכח ביום 10.9.07 אינה פוטרת את המוכר מקיום התחייבותו זו, ואין ביפוי כח זה משום הסרת חובה זו מכתפי הנתבע אל כתפי התובעים, להמצאת אישורי מס שבח תקינים ומושלמים כאמור. יפוי הכח שהועבר ביום 10.9.07 התחייב מכח חוזה המכר (ראה סעיף 9.3 לחוזה), ובעיקרו נועד לאפשר לב"כ התובעים/הקונים "להעביר ולרשום את הזכויות בבית בלשכת רישום המקרקעין ו/או בחפ"ק על שם הקונה ולבצע כל פעולה הנדרשת לצורך כך" (סעיף 9.2 לחוזה). היינו - יפוי הכח ניתן כחלק מתהליך והוראות החוזה ולא באופן מיוחד מצד הנתבע אל התובעים במטרה להסיר מעליו חובה כלשהי המוטלת עליו עפ"י החוזה, כטענת התובעים בצדק. יפוי הכח שהועבר כאמור, נועד לשתי פעולות עיקריות: א. רישום של זכויות בנכס על שם הקונים/התובעים לאחר שהמוכר המציא לידיהם את כל האישורים הנדרשים לרישום הזכויות בבית על שמם אודותם התחייב בהסכם. ב. כמנגנון בטחון לביצוע פעולות במקומו של הנתבע כמוכר, ככל שזה לא ימלא את חובתו, וככל שיפוי הכח נותן את הכח לבצע את אותן פעולות במקומו של הנתבע כמוכר. לנוכח זאת מובן כי אין בעצם מתן יפוי הכח בכדי לפטור את המוכר מהתחייבותו להמצאת המסמכים הנדרשים, לרבות אישורי מס שבח, מס מכירה ומס רכוש, תקינים ומלאים לרישום בלשכת רישום המקרקעין. לא זו אף זו - יפוי הכח איננו תרופת פלא כאמור לפתרון כל מחדלי המוכר בנדון. למשל, כפי שציינה ב"כ התובעים בסיכומיה, אין בה בכדי לפטור את בעיית העדר הסכמי השיתוף המקוריים, החתומים והמאומתים. 56. גם כשהעביר עו"ד גנות בתאריך 29.6.08 את המסמכים הנדרשים, הוא העביר אישור מס שבח עם המספר השרירותי ולא עם מספר הדרכון (החדש או הישן) של המוכר. 57. גם פעולותיו של עו"ד שחטמן בנדון, בפנייתו למס שבח בתאריך 11.11.07, בהסתמך על אותו יפוי כח שקיבל מהנתבע בתאריך 10.9.07 (באמצעות אלן), איננה מוכיחה אחרת. העיד עו"ד שחטמן, והאמנתי לעדותו, כי נאלץ לפנות למס שבח בעצמו לאחר שעו"ד גנות לא עשה את המוטל עליו כב"כ המוכר, על אף פניות אליו בנדון. גם לאחר שפנה בעצמו למס שבח בתאריך 11.11.07, עדיין ראה עו"ד שחטמן את עו"ד גנות כמי שמחויב, כב"כ הנתבע, להמציא את אישורי מס השבח התקינים והמלאים לרישום בלשכת רישום המקרקעין, וזאת כעולה מנ/7. נ/7 מתחיל במכתבו של עו"ד גנות לעו"ד שחטמן בתאריך 16.1.08, כחודשיים לאחר פנייתו של עו"ד שחטמן למשרדי מס שבח, בבקשה לשחרור הפקדון שמחזיק בידיו שכן לטענתו של עו"ד גנות, כל המסמכים הרלבנטים לצורך הרישום, ככל שאלו חלים על הנתבע, מצויים בידי עו"ד שחטמן, ואין מניעה לרשום את הנכס על שם הקונים. על כך השיב לו עו"ד שחטמן באותו יום כי טרם קיבל את מלוא המסמכים אודותם התחייב הנתבע בחוזה, ובין היתר "מקורם של אישורי מס שבח, מס מכירה וכן מס רכוש להעברה מכח החוזה". היינו - לא היה בידי עו"ד שחטמן באותה עת את האישורים האמורים, והוא ביקש כי עו"ד גנות ימציאם לידיו. היינו - אפילו אם טעה הנתבע לחשוב שעו"ד שחטמן יטפל בקבלת האישורים האמורים, לנוכח יפוי הכח שנתן לו ביום 10.9.07 ו/או מכתבו למשרדי מס שבח ביום 11.11.07, במכתב זה של עו"ד שחטמן לעו"ד גנות ביום 16.1.08 [כשבועיים טרם המועד האחרון להמצאת המסמכים, ובו דרישה להמציא את המסמכים הנדרשים, ובכללם אישורי מס שבח, מס מכירה ומס רכוש, שיאפשרו העברת זכויות בנכס] הובהר לו שאין הדבר כך, וחובת המצאת אישורי מס השבח (שלמים ותקינים) מוטלת עליו כמוכר. אולם, גם דרישתו זו של עו"ד שחטמן לעו"ד גנות מיום 16.1.08 נותרה ללא מענה, עד לאחר המועד הקובע בתאריך 1.2.08. 58. עדותו בנדון של אלן לא עזרה במיוחד. אמנם הוא מציין כי הוא חתם על יפוי הכח הבלתי חוזר ביום 10.9.07 עפ"י בקשת התובע, אולם אין לו מושג מי היה צריך לעשות מה, אם כי ההתרשמות שלו היא שעו"ד שחטמן היה יכול להתעסק באישורי מס השבח, שכן משרדי מיסוי המקרקעין מצויים מעבר לכביש של משרדו, והוא עשה מזה סיפור גדול (עמ' 30 לפרו' ש' 15-19). יחד עם זאת, הודה אלן כי נושא מסירת המסמכים בחוזה היה עניין מהותי וחשוב, אם כי הוא לא יודע איזה מסמכים להביא ואיזה לא (עמ' 29 לפרו' ש' 14-19). הוא גם לא ידע לומר אם אישורי מס השבח בעסקה זו היו תקינים אם לאו, אם כי לפי מה שהוא הבין הם היו תקינים (עמ' 32 לפרו' ש' 16-17). דווקא עדותו של עו"ד גנות בנדון היתה יכולה לעזור יותר, לו היה טורח ומגיש תצהיר עדות ראשית ומתייצב לעדות, בה יפרט, כמשקל נגד לתצהיר עדותו הראשית ועדותו של עו"ד שחטמן, את גרסתו בנדון. משהנתבע לא טרח להעיד את עו"ד גנות בנדון, פועל מחדל זה לחובתו מכח הכלל שבפסיקה המוזכר לעיל. 59. לנוכח כל האמור, סבורני כי באי המצאת אישורי מס שבח תקינים לידי התובעים או בא כוחם עד ליום 1.2.08, בניגוד להתחייבותם בהסכם עפ"י סעיף 7.1.4.5, הפרו הנתבעים את ההסכם הפרה יסודית, בהתאם לסעיף 11.2 להסכם, הקובע את סעיפי ההפרה היסודית, ובכללם הוראות סעיף 7 לחוזה. שאלה ה' - הפיצוי המוסכם ואפשרות השימוש בסעיף 15(א) לחוק התרופות, לשם הפחתתו. 60. כאמור, אם נסכם כסיכום ביניים את האמור בדיוננו עד כה, נאמר כי הנתבע הפר את ההסכם שלוש הפרות יסודיות כדלקמן: א. לא המציא עד המועד הנקוב לכך בהסכם עותקי הסכמי שיתוף חתומים ומאומתים כנדרש לשם רישום בלשכת רישום המקרקעין. ב. לא פעל עד למועד הנקוב לכך בהסכם לתיקון שם המוכר בלשכת רישום המקרקעין מ"רולנד" ל"רונלד", וממילא גם לא המציא נסח טאבו מתוקן כמתחייב עפ"י ההסכם. ג. לא המציא עד למועד הנקוב לכך בהסכם אישורי מס שבח, מכירה ומס רכוש, תקינים, המאפשרים העברת הזכויות בנכס משמו של המוכר לשם הקונים. 61. לנוכח הפרות יסודיות אלה זכאים התובעים לכאורה לפיצוי מוסכם ומוערך מראש, הנקוב בחוזה בשיעור של 65,000$ וזאת אף ללא צורך בהוכחת הנזק שנגרם בפועל (סעיף 11.2 להסכם, וכן ראה סעיף 4 לעיל). 62. יחד עם זאת, בכתב הגנתו [סעיף 10(ב)] וגם בסיכומיו, ביקש הנתבע מביהמ"ש לעשות שימוש בסמכותו עפ"י סעיף 15(א) לחוק התרופות, ולהפחית מסכום הפיצוי המוסכם עפ"י החוזה בגין הפרות יסודיות, לסכום פיצוי נומינלי, עד כדי ביטולו, וזאת לנוכח התנהגותם חסרת תום הלב של התובעים, ולנוכח העובדה שלפיצוי הנדרש אין ולא כלום עם הנזק שניתן היה לצפות כתוצאה מההפרה הנטענת, שאף לא גרמה כל נזק לתובעים. הוסיפו וציינו הנתבעים בסיכומיהם, כי הגם שיתכן והפרו את ההסכם הפרה יסודית, הרי מדובר בהפרה טכנית באישור כזה או אחר שניתן לתיקון בקלות, שהצפי לנזק שעלול להיגרם ממנו אינו עולה כדי 10% מהתמורה החוזית, הסכום שנקבע כפיצוי מוסכם (ראה סעיף ו' עמ' 7 לסיכומי הנתבע). 63. מן העבר השני - מדגישים התובעים בסיכומיהם כי תניית הפיצוי המוסכם בהסכם משקפת את רצון הצדדים, במסגרתה גם קבעו הצדדים את סכומה תוך צפיית הנזק האפשרי מההפרות היסודיות בעת כריתת ההסכם. הוסיפו וציינו התובעים בסיכומיהם כי הפיצוי המוסכם במקרה דנן, המהווה כ- 10% מסכום התמורה החוזי, הוא סביר בנסיבות העניין ואף מקובל בחוזי מכר. על כן, ובהתאם לפסיקה, סמכותו של ביהמ"ש להתערב בסכום הפיצוי המוסכם היא רק במקרים חריגים, בו ימצא ביהמ"ש כי אין כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לחזותו בעת כריתת החוזה, והתערבותו של ביהמ"ש תהא מצומצמת. בכל מקרה, על המבקש להפחית את סכום הפיצוי המוסכם מוטל הנטל לטעון ולשכנע את ביהמ"ש בכך. במקרה דנן אין מדובר באחד המקרים החריגים, ויש להפעיל את תניית הפיצוי המוסכם ללא כל הפחתה שהיא. 64. אכן נפסק לא אחת בפסיקה כי התערבות ביהמ"ש בגובה הפיצוי המוסכם היא מצומצמת ותיעשה במקרים חריגים בלבד. הגישה הנוהגת היא כי די להצביע על יחס סביר כלשהו בין הנזק שנגרם לבין הסכום שנקבע כפיצוי מוסכם, ולו גם דחוק (ראה לעניין זה החלטה מן העת האחרונה, רע"א 3333/11, עופרה וייס נ' בורנשטיין, החלטתו של כב' השופט דנצינגר מיום 11.6.11 - פורסמה במאגר נבו). בחינת סבירות בין סכום הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי, צריכה להיבחן למועד כריתת ההסכם. היינו - המבחן מבחינת ההתערבות בפיצוי אינו מתחשב בנזק אשר נגרם בפועל, כי אם בנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שארע בפועל. אולם, שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה היום (ע"א 4630/04, קניונים נכסים ובניין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ ואח' - פורסם במאגר נבו). נטל השכנוע להראות כי שיעור הפיצוי המוסכם שנקבע היה מופרז ובלתי סביר, מוטל על שכמו של הטוען לכך (ראה לעניין זה ע"א 169/75, דוידסקו נ' שפר, פד"י לו (1) 511; ע"א 126/84, יצחקי נ' שור, פד"י לח (3) 620). 65. במקרה דנן כאמור העמידו הצדדים את סכום הפיצוי המוסכם בשיעור של כ- 10% מהתמורה החוזית (בערכיה הדולריים בהתאם לשער יציג שהיה נכון ליום חתימת החוזה בתאריך 29.5.07 בשיעור של 4.023) ובשיעור של 65,000$, כמצוין בסעיף 11.2 להסכם. נאמר לא אחת בפסיקה כי שיעור של 10% מהתמורה החוזית הוא שיעור סביר לנזק צפוי (ראה למשל: ע"א (י-ם) 23452-12-10, רמות ארזים חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' כהן ואח', פס"ד מיום 23.5.11 - פורסם במאגר נבו; ת.א. (ת"א) 31603/05, כהן ואח' נ' אייזנברג ואח' - פס"ד מיום 4.7.06 - פורסם במאגר נבו). 66. אפילו אלן בחקירתו הנגדית מודה כי פיצוי מוסכם בשיעור של כ- 10% מסכום התמורה החוזית הוא סכום מקובל (עמ' 35 לפרו' ש' 19-20). 67. אלא מאי? סכום פיצוי מוסכם זה הוא נכון במקרה של אי המצאה כלל של מסמך מן המסמכים שהתחייב המוכר להמציאם לידי הקונים עד ליום 1.2.08. במקרה כזה סביר כי הנזק הצפוי יעמוד לפחות על 10% מהתמורה החוזית, ועל כן אין מקום ו/או הצדקה לעשות שימוש בסעיף 15(א) לחוק התרופות ולהפחית את סכום הפיצויים המוסכמים. לא כך הוא המצב במקרה דנן. במקרה דנן הומצאו רוב רובם של המסמכים שנדרשו מהמוכר, אם כי לא בצורה מלאה ומושלמת, אולם באופן שהיה בכך בכדי לצמצם את הנזק הצפוי מאי המצאת המסמכים באופן מלא. כזכור, הפסיקה קובעת (ראה סעיף 64 לעיל) כי שאלת סבירות הנזק נבחנת לאור ההפרה היום אודות נזק שהיה ניתן לצפותו מראש בשעת כריתת החוזה כתוצאה מסתבר של ההפרה שארעה בפועל. כשנשאל את עצמנו איזה נזק צפוי היה מראש בשעת כריתת החוזה לנוכח המסמכים הלא מושלמים שהועברו ע"י הנתבע לתובעים, אינני סבור כי היינו מגיעים לסכום נזק העולה כדי סכום הפיצוי המוסכם (65,000$), אלא פחות מכך. ושוב נדגיש, סכום הפיצוי המוסכם במקרה דנן, כמשקף בצורה סבירה נזק צפוי, הוא לטעמי במקרה של אי המצאת מסמכים, כולם או חלקם, כלל ע"י הנתבע, אך אין בו בכדי לשקף בסבירות נזק צפוי במקרה שבו הנתבע סיפק המסמכים אך לא באופן מושלם, באופן שהפחית את הסיכון לנזק הצפוי. 68. על מנת שדברינו יהיו מוחשיים ומובנים יותר, נבחן אותם לפי המקרה דנן כדלקמן: א. אי המצאת הסכמי שיתוף חתומים ומאומתים. אכן הנתבע לא עמד בדרישת ההסכם להמציא הסכמי שיתוף מקוריים, חתומים ומאומתים כנדרש לשם רישום בלשכת רישום המקרקעין. יחד עם זאת, אין מחלוקת בין הצדדים כי הסכם שיתוף כנ"ל נחתם בין הנתבע מחד לבין שותפיו בחלקת המקרקעין מאידך, בתאריך 30.4.07, אליו צורף אף תשריט חלוקה (ראה נספח ב' לנ/4). העתק הסכם השיתוף צורף להסכם המכר, ובוודאי שהיה בו בכדי להקטין את הסיכון של אי המצאת הסכם שיתוף כלל ועיקר, בהתאם להסכם. היינו - שהנתבע ושכניו, שותפיו לחלקה, כלל לא חתמו על הסכם שיתוף. העדר הסכמי שיתוף מקוריים חתומים ומאומתים מהווה אמנם הפרה יסודית עפ"י ההסכם, אולם הנזק הצפוי ממנה הוא קטן יותר מאשר אם לא היה מומצא העתק הסכם שיתוף כלל. שכן, במקרה הגרוע אז מבחינתם של התובעים כקונים, הם היו יכולים לעשות אחת משתיים: 1. לחתום בשם הנתבע על הסכם שיתוף באותו נוסח שנחתם ביום 30.4.07 פעם נוספת (לרבות התשריט) עם השכנים, השותפים לחלקה, באמצעות עו"ד שחטמן, מכח יפוי הכח הבלתי חוזר שהחזיק בידיו מיום 10.9.07, ושניתן לו ע"י אלן בשמו של הנתבע. נוסחו של יפוי כח זה רחב דיו (ראה נספח כב/1 לנ/4, ובמיוחד סעיף 4) לכלול חתימה על הסכם שיתוף בשמו של הנתבע (גם על הסכם השיתוף שהעתקו צורף לחוזה חתם אלן מכח יפוי כח כללי שניתן לו ע"י הנתבע), לאמת אותו כנדרש, לדווח עליו למשרדי מיסוי מקרקעין, לקבל אישורים מתאימים ולרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין בד בבד עם רישום הזכויות על שמם (כך גם היתה מתאפשר לתובעים, אפילו לגרסתם אליה נתייחס בהרחבה להלן, לקבל משכנתא בתנאי רכישה שתמנע טענות נזק אפשריות מצידם בנדון). 2. לחתום על הסכם שיתוף חדש, לאחר רישום הזכויות על שמם, באותו אופן ובאותם תנאים עליכם חתמו השותפים לחלקה עם הנתבע, בהתאם להסכם השיתוף שלא אומת, שכן הוראותיו, על אף אי האימות, עדיין יכולות לחייב את השותפים לחלקה. ואכן כך עשו למעשה התובעים, כשחתמו על הסכם שיתוף חדש עם שותפים לחלקה, ורשמו הסכם זה בלשכת רישום המקרקעין בתאריך 21.1.10 כעולה מנסח רישום המקרקעין שצורף כנספח ל' לנ/5 (ראה גם חקירתו הנגדית של התובע, עמ' 16 לפרו' ש' 15). היות ולא צורף הסכם השיתוף שנרשם בתאריך 21.1.10, ושנחתם בין התובעים (הקונים) ובין שותפיהם לחלקה, ניתן להניח בסבירות ראויה כי מדובר על אותו נוסח של הסכם שיתוף שהעתקו צורף לחוזה, בשינוי אחד - שמו של הנתבע הוחלף בשמם של התובעים. שתי האפשרויות דלעיל מניחות כהנחה סבירה, וגם לא הוכח לי אחרת ע"י התובעים, שהשותפים לחלקה שכבר חתמו פעם אחת על הסכם שיתוף מול הנתבע (באמצעות אלן) יחתמו פעם נוספת על אותו הסכם שיתוף ללא כל התנגדות או דרישה נוספת, שכן גם להם יש אינטרס בקיומו. בכל מקרה לטעמי גם ניתן לאכוף עליהם את הסכם השיתוף שחתמו מול הנתבע, על אף שטרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין. על כן כאמור ניתן לומר שעצם צירוף הסכם שיתוף חתום, ואפילו לא מקורי ו/או לא מאומת (וניתן להניח בסבירות ראויה כי המקור היה קיים ברשותו של עו"ד גנות, שגם העבירו בשלב מאוחר יותר מאומת וחתום, כמפורט לעיל), הקטין את הסיכון הצפוי מאי המצאת כלל של הסכם שיתוף, בהתאם לדרישות ההסכם. ב. אי המצאת אישורי מס שבח תקינים שיאפשרו רישום בטאבו. את שאמרנו לעיל על הסכם שיתוף יש להחיל גם על סוגיית אי-המצאת אישורי מס שבח, תקינים ומושלמים, אך המלמדים כי ניתן בגין עסקת המכר הנדונה פטור ממס שבח, ממס מכירה וממס רכוש. אכן הנתבע לא עמד בחובתו עפ"י ההסכם להמציא אישורי מס שבח תקינים וללא כל ליקוי ברישום בהם, כפי שארע בפועל כמפורט בהרחבה לעיל. יחד עם זאת, הסיכון העיקרי אותו בא לכסות הסכם המכר בדרישתו להמצאת מסמכי מס שבח לרישום, הוא קיומו של חוב מס שבח ו/או מס מכירה ו/או מס רכוש בגין עסקת המכר הנדונה. מסיכון זה גם נובע סכומו של הנזק הצפוי מאי המצאת המסמכים האמורים. עיננו הרואות, כעולה מתעודת עובד ציבור, שצורפה כנספח ל"א לנ/5, שכבר ביום 21.11.07 הוצאה שומה עפ"י פרק 5 לחוק מס שבח וניתן פטור מס שבח, כמו גם פטור ממס מכירה ואף לא קיים חוב במס רכוש. אלא מאי, נפלה טעות סופר בשמו של המוכר וניתן לו מספר שרירותי שאיננו מספר דרכון שלו (חדש או ישן). ליקויים אלו באישורי מיסוי המקרקעין, הגם שחובתו של המוכר לתקנם ולהמציא אישור מס שבח תקין שאחרת ייחשב כמפר ההסכם הפרה יסודית כמפורט בהרחבה לעיל, תיקונם הוא טכני בעיקרו (המצאת צילום דרכון ישן שגם הומצא בפועל ע"י עו"ד גנות לעו"ד שחטמן, כפי שהעיד על כך מפורשות עו"ד שחטמן כשציין כי אלמלא עזרתו של עו"ד גנות בנדון הוא לא היה מצליח לבצע את התיקון - עמ' 24 לפרו' שורות 5-9), וסיכון הנזק הצפוי מהם הוא פחות מאי המצאת אישורי מס שבח כלל. ואכן תיקון טכני זה הצליח עו"ד שחטמן לבצע אף ללא עזרת הנתבע, מעבר להמצאת צילום דרכון ישן שהעביר לו עו"ד גנות כמפורט לעיל. על אף שבאי המצאת אישור מס שבח תקין עד ליום 1.2.08 נחשב הנתבע כמפר הפרה יסודית את ההסכם, אולם הנזק המסתבר עפ"י ההפרה הנ"ל, הוא קטן מהנזק שהיה צפוי אלמלא הומצא אישור מס שבח כלל, או אם חלילה היה מסתבר כי קיים חוב של הנתבע במס שבח בגין עסקת המכר הנדונה. ג. אי המצאת נסח מתוקן, עם תיקון שמו של המוכר. אותו כנ"ל יש לומר גם לעניין ההפרה לעניין אי המצאת נסח מתוקן בשמו של המוכר (מ"רולנד" ל"רונלד"). כאמור, מדובר בתיקון טכני, שהגם שהפרתו היא הפרה יסודית, הנזק הצפוי ממנו, במיוחד לאור העובדה שעו"ד גנות סייע בהמצאת מסמך שעזר לעו"ד שחטמן לבצע את התיקון הטכני האמור במשרדי מס שבח ובלשכת רישום המקרקעין, איננו כשלעצמו מגיע לסכום של 10% מסכום עסקת המקרקעין. 69. בנסיבות אלה סבורני כי יש מקום לעשות שימוש חריג בסמכות ההפחתה הנתונה לביהמ"ש, עפ"י סעיף 15(א) סיפא לחוק התרופות ("...אולם רשאי ביהמ"ש להפחיתם עם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר, לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה"), ולהפחית את סכום הפיצוי המוסכם לסכום שישקף את הנזק שהיה צפוי בעת כריתת החוזה מהמצאת מסמכים לא מושלמים כאמור. 70. מהו הסכום שראוי להפחיתו מסכום הפיצוי המוסכם במקרה דנן? על מנת שנחליט בשאלה זו מן הראוי לבחון גם את שאלת הנזקים להם טוענים התובעים שנגרמו להם כתוצאה מהפרת ההסכם בנדון ע"י הנתבע. יחד עם זאת נדגיש - אפילו נמצא כי לא נגרמו נזקים לתובעים, אין הדבר אומר כי יש להפחית את סכום הפיצויים המוסכמים עד כדי ביטולם, כבקשת הנתבעים בסיכומיהם. הסמכות עפ"י סעיף 15(א) לחוק התרופות היא להפחית את סכום הפיצוי המוסכם לגדר הסיכון הצפוי בעת כריתת החוזה לנוכח ההפרה, איך אין היא נותנת סמכות לביהמ"ש לבטל למעשה את תניית הפיצויים המוסכמים עד הפחתתה לסכום אפסי (ראה לעניין זה דבריו של כב' השופט רובינשטיין, ע"א 4630/04 המוזכר לעיל). בחינת נזקי התובעים, כפי שאני מתכוון לעשות להלן, מטרתה בעיקר לשמש ככלי נוסף, אך לא בלעדי, לבחינת סכום ההפחתה הראוי במקרה זה. 71. טוענים התובעים כי כתוצאה מאי רישום הנכס על שמם במועד יחד עם הסכם השיתוף שנחתם בין הנתבע לבין שותפיו לחלקה, נמנע מהם מלקבל משכנתא בתנאי רכישה והם נאלצו להישאר עם הלוואות שקיבלו מהוריהם, שבמקור נועדו להיות הלוואות גישור (עד לקבלת המשכנתא בתנאי הרכישה), אך נותרו הלוואות לטווח ארוך בתנאי ריבית פחות טובים מאלה שהיו צפויים להם לו היו מקבלים משכנתא בתנאי רכישה. טוענים התובעים כי נזקם בנדון עולה לכדי סך של 138,094.95 ₪ בהתאם לחוו"ד המומחה מטעמם רואה החשבון מר יעקב הדומי (ת/1). 72. עוד טוענים התובעים כי בעקבות מחדלי הנתבעים בנדון, הם נאלצו לשכור את שרותיו של עורך דינם (עו"ד שחטמן), על מנת שיבצע את פעולות הנתבע בנדון ולשם כך שילמו לו שכ"ט העולה לכדי סך של 5,000 ₪. 73. ההוכיחו התובעים נזקים אלה? לטעמי, בכל הקשור לטענת הנזק הנובעת מאי קבלת משכנתא בתנאי רכישה, לא הוכיחו התובעים את נזקם, אך בכל הקשור לתשלום הנוסף לעו"ד שחטמן, הוכיחו את טענת הנזק (בשיעור של 5,000 ₪), ברמה הדרושה במשפט אזרחי (51%). להלן אנמק את דעתי. 74. בכל הקשור לתשלום שכה"ט העודף לעו"ד שחטמן, כפי שציינו לעיל בהרחבה, עו"ד שחטמן תמך בגרסה זו. כזכור, התובע בתצהירו טען כי בגין הטיפול העודף שילם לעו"ד שחטמן שכ"ט נוסף של 5,000 ₪ (סעיף 19 לת/3). גם בחקירתו הנגדית חזר התובע וציין כי שילם לעו"ד שחטמן סך של 5,000 ₪, הגם שלא צירף חשבונית אודות התשלום הנ"ל. אולם הוא מציין כי תשלום זה שולם לעו"ד שחטמן בערך בחודש ינואר 2010 לאחר רישום הסכם השיתוף (עמ' 17 לפרו' ש' 16-18). לטעמי הגם שהתובעים לא צירפו חשבונית מעו"ד שחטמן, ברגע שעו"ד שחטמן תמך בגרסתם האמורה על תשלום שכ"ט עודף זה כפי שציינו לעיל (וכמפורט בסעיף 10 לת/4 תצהיר עדותו הראשית של עו"ד שחטמן), שגם הינו סביר בנסיבות העניין ואיננו מוגזם, שוכנעתי לקבוע כי אכן הוכחה לי זו ברמה הנדרשת במשפט אזרחי. 75. בכל הקשור לטענת הנזקים ושיעורם הנובעת מאי אפשרות קבלת משכנתא בתנאי רכישה, כיוון שזו מחייבת רישום הזכויות בד בבד עם הסכם שיתוף וזה לא נעשה עקב מחדלי הנתבע בנדון, סבורני כי זו לא הוכחה, מהטעמים הבאים: א. התובעים צירפו תצהיר עדות ראשית (ת/2) של מר מאיר וידר, יועץ משכנתאות, בו ציין (סעיף 5) כי בנסיבות המקרה דנן, אם התובעים "היו מבקשים משכנתא בתנאי רכישת בית למגורים סמוך אחר הרישום על שמם (עד 6 חודשים כאמור) היו מקבלים אותם", וזאת בין היתר לנוכח הכנסותיהם הגבוהות של התובעים, והעובדה כי המשכנתא אותה ביקשו מהווה כ- 30% משווי הנכס שנרכש (סעיף 6). משכך ומשנרשם הנכס על שם התובעים בתאריך 12.6.10, כעולה מנוסח רישום המקרקעין נספח ל' לנ/5, לא היתה מניעה לתובעים לקחת משכנתא בתנאי רכישה עד 6 חודשים לאחר מועד זה, להחזיר את ההלוואות של הוריהם, ולהנות מתנאי ריבית של משכנתא לרכישה. באופן תמוה בחרו התובעים להישאר דווקא עם ההלוואות של הוריהם ולא לקחת משכנתא בתנאי רכישה עד כה. אמנם ב"כ התובעים בסיכומיה כי המומחה וידר טעה בתצהירו שכן הוא התכוון לומר 6 חודשים מתשלום יתרת התמורה ולא מעת רישום הזכויות בנכס על שמם. אולם, בצדק ב"כ הנתבע בסיכומיה כי לטעמה אין מדובר בטעות סופר, שכן המילים "לאחר הרישום בטאבו" חוזרים בתצהירו של מר וידר יותר מפעם אחת. לא רק זה, הפנתה ב"כ הנתבעים לסעיף 7 לתשובת התובעים לתגובת הנתבעים בבקשה להגשת ראיות נוספות מטעם התובעים, שם ציינה ב"כ התובעים, בבואה להסביר כמה חשובה וחיונית עדותו של מר וידר, כי "מאיר וידר הוא אדם המכיר את תחום המשכנתאות. מר וידר עבד בבנק טפחות-אדנים, שזה הבנק אשר נתן לתובעים את ההבטחה בע"פ לגבי משכנתא בתנאי רכישה לאחר הרישום בטאבו (ההדגשה שלי - ח.ש.). מנסיונו הוא יכול להעיד על מה שקרה עם המשכנתאות בהן הוא טיפל באותו בנק..". היינו - כך מציינת ב"כ הנתבעים בסיכומיה, גם ב"כ התובעים בעצמה מאשרת בצורה שאינה משתמשת לשני פנים כי מר וידר דיבר על קבלת משכנתא בתנאי רכישה לאחר הרישום בטאבו (ולא לאחר קבלת יתרת התמורה). טיעוניה בנדון של ב"כ הנתבעים משכנעים ואני מקבלם. ב. ציין עו"ד שחטמן בתצהיר עדותו הראשית (סעיף 10) כי לאור העובדה שהנכס נרשם על שם התובעים בטרם נרשם הסכם השיתוף שבין הנתבע לשותפיו לחלקה, לא היו יכולים התובעים למשכן את הבית במשכנתא בתנאי רכישה. לשון אחרת - מחדל הסכם השיתוף מנע מהתובעים לקבל משכנתא בתנאי רכישה. כשנשאל עו"ד שחטמן הכיצד אם כך הצליחו השותפים לחלקה לקבל משכנתא בדרגה ראשונה בשנת 2005, כשאז עדיין לא נרשם הסכם שיתוף בין הצדדים, והשיב שב- 2005 ניתן היה לקבל משכנתא בתנאי רכישה ללא הסכם שיתוף אך לפני 3 או 4 שנים השתנתה המדיניות והבנק כיום לא יתן משכנתא לבעלים שהוא מחצית מדו משפחתי בלי הסכם שיתוף או לפחות מבלי שייחתם הסכם שיתוף תוך התחייבות לרשום אותו יותר מאוחר (עמ' 23 לפרו' ש' 29-32; עמ' 24 לפרו' ש' 1-4). בכל הכבוד היה לי קשה לקבל את עדותו זו של עו"ד שחטמן, שכן הוא לא העיד בפני כמומחה בענייני משכנתאות. במיוחד קשה לי לקבל את עדותו כשלנגד עיניי (מתוך נסח רישום מקרקעין מעודכן שצורף לנ/5) רישום משכנתאות בדרגה ראשונה ושניה בשנים 2005-2007, על הבעלות של השותפים בחלקה. תמוה בעיניי מדוע לא התייחסו התובעים לנקודה זו, דווקא בתצהירו של יועץ המשכנתאות מר וידר, שהגישו לי מטעמם (ת/2), שדעתו בנדון, היתה מקובלת עלי יותר כמומחה לדבר. לא זו אף זו - אפילו עו"ד שחטמן ציין שלא היתה חובה שהסכם השיתוף יירשם על מנת לקבל משכנתא, אלא די בהצגתו תוך התחייבות לרשום אותו יותר מאוחר. אם כך, תמוה מדוע לא עשו כן התובעים, תוך הסתמכות על העתק הסכם השיתוף שבידיהם, או לחילופין לדרוש מהנתבע (באמצעות עו"ד גנות) עותק חתום מהסכם זה, הגם שטרם אומת כנדרש. ג. התובעים טענו טענותיהם בנדון בעלמה, מבלי שהביאו לעדות מאן דהוא מטעם הבנק למשכנתאות מהם קיבלו הצעות למתן משכנתא בתנאי רכישה והתנאים לה, ואף לא צירפו מסמכים רלבנטיים, הגם שהיו ברשותם (עדותו של התובע עמ' 11 לפרו' ש' 21-26; עמ' 12 לפרו' ש' 7-8). ד. לא הוכח בצורה ודאית כי תנאי ההלוואות בחו"ל של הורי התובעים פחות טובה מתנאי משכנתא לרכישה בישראל. ההיפך - עלתה האפשרות, גם בחקירתו של רואה החשבון הדומי מטעם התובעים, כי תנאי ההלוואות שקיבלו הורי התובעים בחו"ל טובים יותר מהטעמים הבאים: 1. ההלוואות שקיבלו ההורים בחו"ל נושאות ריבית שאינה צמודה למדד כלשהו (עמ' 5 ש' 25-27). 2. שיעור הריביות בחו"ל נמוכות מהריביות בארץ (עמ' 6 לפרו' ש' 4-5). 3. ירידת שער הדולר מיטיבה את תנאי ההלוואות בחו"ל (עמ' 6 לפרו' ש' 14-16). 4. סכום הנזק המפורט בחוות דעתו הוא משוער להצטברות נזק של 30 שנה. (עמ' 6 לפרו' ש' 24-25). 5. החזרי הלוואות בחו"ל זולות יותר מהחזרי המשכנתאות בישראל (עמ' 7 לפרו' ש' 3-5). אמנם ב"כ התובעים בסיכומיה מציינת כי אין להסיק מעדותו של עו"ד הדומי והחקירות הנגדיות, כמו גם שיעורי הריבית שצירף הנתבע (נ/1, נ/2), כי אכן מדובר בהלוואות חו"ל הזולות יותר ממשכנתאות בישראל, שכן מדובר על הלוואות לתקופה ארוכה של כ- 30 שנים, ולא ידוע מה יהיה שער הדולר ו/או שיעור הריבית העתידי. יחד עם זאת, באותה מידה ניתן לומר ההיפך. לפחות נכון להיום נוח יותר לתובעים להחזיק (באמצעות הוריהם) בהלוואות חוץ הזולות יותר מאשר לקחת משכנתא בתנאי רכישה יקרה יותר. זו גם הסיבה לטעמי שעד היום לא לקחו התובעים משכנתא כלשהי בישראל והעדיפו להשאיר את הלוואות החוץ האמורות. (יחד עם זאת ולצרכי אמדן נזק צפוי אפשרי בנדון, במיוחד לאור טענת ב"כ התובעים בסיכומיה, כי לאורך שנים יתכנו שינויים בשער הדולר או הריבית בחו"ל, באופן שהלוואות החוץ תהיינה יקרות יותר, אקח זו בחשבון כשאשקול ואעריך את סכום ההפחתה בפיצוי מוסכם שיש לבצע). 76. גם התנהגות התובעים לאחר ההפרות האמורות ע"י הנתבע, מלמדות אותי כי לא נגרם להם כל נזק של ממש מעצם רישום הזכויות באיחור על שמם בלשכת רישום המקרקעין, כמו גם רישום באיחור של הסכם שיתוף. הראיה לכך הן העובדות הבאות: א. לאחר שהם קיבלו החלטה לרשום את הזכויות על שמם ללא הסכם השיתוף, עקב אי מסירת עותקים חתומים ומאומתים ממנו במועד שנקבע בחוזה, הם היו יכולים לעשות כן סמוך לאחר 7.4.08, רישום התיקון באישורי מס שבח, כעולה מתעודת עובד ציבור של משרדי מיסוי המקרקעין בחדרה (נספח ל"א לנ/5), שם צוין כי תיקון סופי של אישורי מס השבח בוצע ביום 7.4.08 (תיקון ידני של אישור מס השבח ע"י הוספת דרכונו האמריקאי העדכני של המוכר). על אף זאת הזכויות על שמם נרשמו רק ביום 12.6.08, למעלה מחודשיים לאחר מכן, מבלי שאקבל הסבר סביר לאיחור זה. אמנם התובע ציין בחקירתו הנגדית כי לא היו לו את כל המסמכים לרישום עד לחודש 06/08 (עמ' 18 לפרו' ש' 17-18), אולם זו נ בעלמא וללא כל פירוט של ממש, ולא היה בה בכדי לשכנעני כי לא ניתן היה לרשום את הזכויות בבית סמוך לאחר יום 7.4.08. ב. הסכם שיתוף חדש בין התובעים לבין שותפיהם לחלקה נרשם רק ביום 21.1.10 (כפי שעולה מנסח רישום מקרקעין עדכני שצורף לנ/5), כשנה וחצי לאחר רישום זכויותיהם בנכס, ללא קבלת כל הסבר סביר לעיכוב זה ברישום הסכם השיתוף (ראה לעניין זה גם עדותו של התובע עמ' 20 לפרו' ש' 6-7). ג. התובעים ביקשו להקפיא חלק מתשלום מס הרכישה שלהם, על מנת שיהיה סיפק בידיהם למכור נכס אחר שהיה בבעלותם, ולשלם מס רכישה מופחת כשל רכישת בית יחיד. רק ביום 12.6.08, היום שבו נרשמו הזכויות על שמם בטאבו, בחרו לשלם את יתרת מס הרכישה, בלעדיה לא היה ניתן לרשום את הזכויות על שמם בטאבו (ראה נספח כ"ו לנ/4). יצוין כי בנדון פנה עו"ד שחטמן כבר ביום 4.7.07 למשרדי מיסוי מקרקעין בחדרה וביקש להקפיא חלק מתשלום מס הרכישה, תוך התחייבות למכור את הנכס האחר תוך 24 חודשים לאחריה (ראה בנדון נספח כ"ד עמ' 2 לנ/4). עו"ד שחטמן, בחקירתו הנגדית, אישר עובדה זו. יחד עם זאת, הוא ציין כי הם עיכבו את תשלום אישור מס הרכישה עד לקבלת מלוא המסמכים ע"י הנתבע, וזאת בכדי לנסות ולמכור נכס אחר שהיה בבעלות התובעים, אולם משהושלמו כל המסמכים ע"י עו"ד שחטמן, בחרו הנתבעים לשלם את ההפרש ולקבל את האישור (עמ' 23 לפרו' ש' 6-12). בנדון חזרה ב"כ התובעים בסיכומיה על טיעון זה, תוך שהיא מדגישה כי מיד כשקיבלו התובעים הודעה שכל יתר מסמכי ההעברה מוכנים, שילמו את מס הרכישה המלא עבור הדירה השניה, ורק המתינו שאישור זה יהיה האישור האחרון שיצטרכו להמציא. על אף זו קשה להשתחרר מההרגשה כי חלק מהעיכוב בתשלום מס הרכישה נובע בין היתר מהעדר דחיפות של התובעים לתשלומו. משנתקבלה ההחלטה לרשום את הזכויות בנכס על שם התובעים אף ללא הסכם שיתוף, היו יכולים התובעים לשלם את מס הרכישה כבר ביום 7.4.08 או בסמוך לכך, ולרשום הזכויות בנכס על שמם כחודשיים טרם המועד בו נרשמו בפועל. ד. התובעים בחרו לשחרר לידי הנתבע בתאריך 2.7.08 כספי נאמנות שהוחזקו ע"י בא כוחם על סך של 200,000 ₪, לאחר קבלת מכתבו של עו"ד גנות עם המסמכים המצורפים לו ביום 29.6.08 המוזכר לעיל (כעולה מנספחים יט/2 ויט/3 לנ/4). אם אכן נגרם להם נזק משמעותי כלשהו עקב הפרות הנתבע בנדון, סביר להניח כי לא היו משחררים את כספי הפקדון כלל או במלואם, או לחילופין היו מעכבים את שחרור כספי הפקדון וממהרים לעקלם במסגרת תובענה זו, שהוגשה סמוך לאחר כספי שחרור הנאמנות בתאריך 6.7.08. נשאל על כך התובע, וליתר דיוק נשאל מדוע לא הוגשה התביעה סמוך לאחר שהנכס נרשם על שם התובעים בתאריך 12.6.08 ובמסגרת תובענה זו היו מעקלים את כספי הנאמנות, והשיב - כי לא היה להם זמן להתעסק בכך שכן הם היו בארה"ב לנוכח שמירת הריון של התובעת 2 (עמ' 19 לפרו' ש' 21-23). לא שוכנעתי מתשובתו זו של התובע, שכן הגשת תביעה ועיקול, היתה יכולה להיעשות ע"י בא כוחו המצוי בישראל. אלא לטעמי אי הגשת התביעה מוקדם יותר, ושחרור כספי הנאמנות במלואם ללא כל תנאי, תומכת יותר באפשרות כי למעשה לא נגרם לתובעים נזק של ממש עקב ההפרות הנדונות. 77. גם קשה להשתחרר מההרגשה כי התובעים לא פעלו באופן מלא בשקיפות ובתום לב, הנדרש מהם עפ"י סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, ביחסם עם הנתבע ואלן בכל הקשור להפרות הנטענות, תוך מתן התראה או התרעה כנגד אי מילויין ואף תוך הסתרת מידע מהתובעים באופן שהוביל אותם "לפח שטמנו להם" בשביל להוכיח את ההפרות הנטענות. להלן אפרט את העובדות שהובילו אותי למסקנה זו: א. ציין אלן כי לכל אורך הדרך ועד להגשת התובענה הנדונה התנהלו היחסים בין הצדדים על מי מנוחות, מבלי שהתובעים או בא כוחם התריעו בפניו או בפני עו"ד גנות כי הם מפרים את ההסכם הפרה יסודית (סעיף 5 לנ/4). עובדה זו גם אושרה ע"י התובע בתצהיר עדותו הראשית (סעיף 15 לת/3). ב. עו"ד שחטמן שטיפל מטעם התובעים בהעברת הזכויות בנכס לא שלח כל התראה בנדון לנתבע ו/או בא כוחו אודות ההפרות הנטענות, מהטעם כי איננו עוסק בטענות משפטיות ו/או תביעות בביהמ"ש (עמ' 25 לפרו' ש' 1-4). גם התובע ציין כי אין ברשותו כל מסמך להראות כי פנה לנתבע או לאלן או לבא כוחו, ובו ציין כי הם מפרים את ההסכם (עמ' 16 לפרו' ש' 1-2). ג. גם כשפנה עו"ד שחטמן לעו"ד גנות במטרה להשלים אישורי מס שבח, בתאריך 16.1.08 (נ/7), טרם המועד האחרון להמצאת המסמכים עפ"י החוזה (1.2.08), הוא לא התריע בפניו כי אישורי מס השבח אינם תקינים ו/או כי צריך לבצע תיקון בשמו של הנתבע במשרדי מיסוי מקרקעין, אלא רק כי יש צורך להמציא "מקורם של אישורי מס שבח, מס מכירה וכן מס רכוש להעברה מכח החוזה". לטעמי, היה מצופה מעו"ד שחטמן בנדון, במיוחד לנוכח העובדה כי הוא זה שדיווח על העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין, ואף פנה אליהם בכתב ביום 11.11.07 כי יפנו למשרדו את האישורים בנדון (הכל כמפורט לעיל), כי לפחות יפנה תשומת לבם של אלן ו/או עו"ד גנות לאישורי מס השבח הלא תקינים, והצורך בתיקון שם המוכר במשרדי מיסוי מקרקעין. לא מן הנמנע, כטענת הנתבעים כפי שפורטה בסיכומיהם (אליה התייחסנו גם לעיל), כי הם לא ידעו על אי תקינות מס השבח, כיוון שעו"ד שחטמן ו/או התובעים לא עידכנו אותם בנדון. אמנם אין בנימוק זה כדי "לרפא" את ההפרה בנדון, אולם יש בה בכדי לפגום בהתנהגותם המצופה כלפי התובעים. ד. גם היה מצופה מעו"ד שחטמן ו/או התובעים, כי יפנו בהתראה או התרעה ברורה וחד משמעית לאלן ו/או לעו"ד גנות, טרם המועד האחרון להמצאת המסמכים (1.2.08), במסגרתה יצביעו על ההפרות הנטענות בצורה מפורטת, תוך הדגשה כי אם לא יתוקנו לאלתר, בדעתם להגיש תביעה ולתבוע את הפיצוי המוסכם. כך היה מצופה מהם לנהוג, במיוחד לנוכח העובדה כי, כפי שצוין בס"ק(א) לעיל, כי היחסים ביניהם לכל אורך הדרך ועד להגשת התובענה, היו על מי מנוחות. במיוחד נכון הדבר לנוכח העובדה כי אלן התנהג עם התובעים באדיבות רבה, כשנקלעו למצוקת קבלת משכנתא למימון רכישת הנכס, עקב דרישת הבנק לחתימת אשת הנתבע על מסמכי המשכנתא, אודותיה לא התחייב הנתבע בהסכם. כשנוכח אלן במצוקת התובעים בנדון, הוא הסכים לשינוי תנאי החוזה, באופן שחתם על נספח לחוזה ביום 3.8.07, בו הסכים לשינוי לרעת הנתבע בתנאי התשלומים ובתנאי החזקת כספי הנאמנות. מעבר לכך, אלן אף הציע לתובעים הלוואת גישור עד להסדרת העניין, הצעה שנדחתה ע"י התובעים אף מבלי שנבחנה על ידם ברצינות (ראה ת/3 סעיפים 4-6, וחקירתו הנגדית של התובע עמ' 13 לפרו' ש' 1-16). ה. על אף שהזכויות בנכס הועברו על שם התובעים ביום 12.6.08, הם לא טרחו להודיע על כך לנתבע או לעו"ד גנות סמוך לאחר מכן אלא ההיפך, דרשו מהם מסמכים לאחר מכן, שהיו כבר ברשותם, פעם נוספת, וזאת לצורכי הכנת התביעה הנדונה והשגת ראיות נגד הנתבעים (עדותו הברורה של התובע בנדון, עמ' 18 לפרו' ש' 1-7; כן ראה עדותו של עו"ד שחטמן עמ' 24 לפרו' ש' 10-11). ו. התובעים גם התחייבו לשלם לנתבע (באמצעות אלן) סך של 8,750 ₪ עם רישום הזכויות בנכס על שמם (נספח ב' לת/3). על אף התחייבות זו, לא שילמו התובעים לנתבע סכום זה לאחר רישום הזכויות בנכס על שמם לתאריך 12.6.08. כשנשאל על כך התובע בחקירתו הנגדית, השיב שהוא לא שילם סכום זה כי טרם נרשם הסכם השיתוף באותה עת (עמ' 16 ש' 12). תשובתו זו של התובע לא מקובלת עלי משני טעמים: 1. אם נתבונן בלשונו של נספח ב' לת/3 נראה כי התשלום של 8,750 ₪ איננו מותנה ברישום הסכם שיתוף, אלא אך ורק ברישום הזכויות בנכס על שם התובעים, כפי שמודה בכך גם התובע עצמו בחקירתו הנגדית (עמ' 16 לפרו' ש' 9-10). 2. אם כך סברו התובעים, מדוע לא שילמו את הסך של 8,750 ₪ לאחר רישום הסכם השיתוף ביניהם ובין השותפים לחלקה, בתאריך 21.1.10 כעולה מנסח הטאבו, נספח ל' לנ/5?! 78. כאמור, כל המפורט בסעיף 77 לעיל נותנים את התחושה, ואולי אף מעבר לכך, כי התובעים לא פעלו באופן מלא בשקיפות ובתום לב, כפי שהיו חייבים לנהוג ביחסיהם עם הנתבעים מכח חובת תום הלב המוטלת עליהם והמצוינת בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי). חובת תום הלב האמורה מטילה חובה על צדדים לחוזה לנהוג האחד כלפי השני ביושר, בהגינות, ועפ"י המקובל בין בעלי חוזה הוגנים. בהתאם לכך, מצופה מהם לנאמנות ולשיתוף פעולה בהגשמת המטרה החוזית (ראה לעניין זה ת.א. (י-ם) 6344/04, חיים שושני, יבוא ומסחר בע"מ, נ' א.ב.א ויקטורי חברה לניהול אחזקות בע"מ - פורסם במאגר נבו). סבורני כאמור, ולפי המפורט לעיל, כי התובעים לא עמדו במלוא חובה זו המוטלת עליהם ביחסם מול הנתבעים. יחד עם זאת, אין בפגם זה בהתנהגות התובעים כדי "לרפא" את ההפרות היסודיות בהן נכשל הנתבע בנדון, אם כי יש בהן בכדי להוות שיקול בשאלת הפחתת הפיצוי המוסכם. 79. לאור כל האמור לעיל, מסקנותיי וקביעותיי בכל הקשור להפחתת סכום הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה, עד לסכום שישקף את הסיכון שעמד בפני הצדדים בעת כריתת החוזה בגין הפרה מן הסוג שארעה בפועל אשר היא המצאת מסמכים חסרים או לא מקוריים או לא תקינים, הן כדלקמן: א. כפי שציינו לעיל - העובדה שלתובעים לא נגרם נזק של ממש, איננה מהווה הצדקה לאי פסיקת פיצויים מוסכמים כלל או ברמה מופחתת מאד, אלא יש לבחון את התוצאה המסתברת של ההפרה, כפי שניתן היה לצפות בעת כריתת החוזה (לעניין זה גם ראה: ע"א (י-ם) 23452-12-10, רמות ארזים חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' כהן - פס"ד מיום 23.5.11, פורסם במאגר נבו). ב. לטעמי, ולאור כל המפורט לעיל, עמדו התובעים בנטל הראיה והשכנוע להוכיח כי יש הצדקה במקרה הנדון להפחית מסכום הפיצויים המוסכמים הנקובים בחוזה (65,000$), בעיקר לנוכח העובדה כי אין מדובר באי המצאת מסמכים כלל אלא המצאת מסמכים, שאמנם הם חסרים או חלקיים אם לא מקוריים, אך יש בהם כדי להקטין את סיכון הנזק שהיה צפוי או מסתבר בעת כריתת החוזה, לנוכח ההפרה דהיום. ג. לקחתי בחשבון במסגרת קביעת סכום ההפחתה גם את התנהגותם של התובעים בנדון, שלטעמי לא עלתה באופן מלא עם חובת תום הלב המצופה מהם, ביחסיהם עם הנתבעים, והכל כמפורט לעיל. ד. לאור הנ"ל - סבורני כי הפחתת סכום הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה לשיעור של 25,000$, בערכם בשקלים חדשים ליום הגשת התביעה בתאריך 6.7.08, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין עד ליום מתן פסה"ד, הוא שישקף נכונה את הסיכון שהיה צפוי כאמור בגין ההפרות הנטענות, בעת כריתת החוזה. 80. טענת קיזוז של הנתבע: טען הנתבע בכתב ההגנה (סעיף 11) וגם טען אלן בתצהיר עדותו הראשי (נ/4, סעיף 25), כי מכל סכום שייפסק לזכות התובעים יש לקזז את הסכום שהם חבים לנתבע, מכח התחייבותם מתאריך 2.8.07 (נספח ב' לת/3), על סך של 8,750 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 12.6.08, המועד בו נרשם הנכס על שם התובעים. כפי שציינו לעיל, התנאי היחיד המופיע במסמך זה להפעלת ההתחייבות הוא, רישום הנכס על שם התובעים. אמנם התחייבות זו ניתנה לאלן, אולם היא לא ניתנה לו באופן אישי (כפי שניסה לטעון התובע בחקירתו הנגדית - עמ' 16 לפרו' ש' 7), אלא לטעמי, כפי שטוען אלן בתצהיר עדותו הראשית נ/4 (סעיף 24) ההתחייבות לשלם ניתנה לנתבע באמצעותו. גם יש הגיון בטיעון זה שכן תשלום זה נועד להוות מעין פיצוי על הפרשי שער שנבעו מדחיית תשלומים ניכרים, כפי שבאו לידי ביטוי בנספח לחוזה שנחתם בין הצדדים ביום 3.8.07 (כפי שהעיד על כך במפורש גם התובע - עמ' 16 לפרו' ש' 1-6). משמהווה התשלום פיצוי על הפרשי שער כאמור, מן הראוי כי יגיע לידי המוכר ולא לידי מיופה כוחו. בנסיבות אלה, יש מקום לקיזוז כאמור. על כן אני מורה כי מהסכום שפסקתי לחובת הנתבע ולזכות התובעים, יש לקזז את סכום חובם לנתבע בסך של 8,750 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 12.6.08 ועד ליום מתן פסה"ד. סוף דבר 81. דין התביעה נגד הנתבע 2 להידחות (ראה סעיף 22 לעיל). 82. התובעים הוכיחו כי הנתבע הפר את ההסכם הפרות יסודיות, המעניקות להם לכאורה את הזכות לפיצוי מוסכם. 83. הנתבע הוכיח כי יש הצדקה להפחתת סכום הפיצוי המוסכם הנקוב בחוזה (65,000$) ע"י ביהמ"ש, מכח סמכותו עפ"י סעיף 15(א) לחוק התרופות. 84. סכום הפיצוי המוסכם המופחת שנקבע על ידי ועפ"י הערכתי, הינו על סך של 25,000 דולר בערכם בש"ח נכון ליום הגשת התביעה בתאריך 6.7.08, בהסתמך על הנזק שניתן היה לצפותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה מסוג שארעה בפועל תוך בחינת סבירות הסכום. לנוכח ההפרה דהיום. היינו אין מדובר באי המצאת מסמכים כלל, אלא המצאת מסמכים חלקיים או חסרים או לא מקוריים, באופן שהופחת הסיכון הנובע מאי המצאתם כלל. 85. א. השער היציג הידוע של הדולר ביום 6.7.08 (יום הגשת התביעה) הינו 3.273. ב. לאור זאת, אני מחייב הנתבע 1 לשלם לתובעים, במישרין או באמצעות באת כוחם, סך של 81,825 ₪ (השווים בערכם ל- 25,000$ ליום הגשת התביעה כאמור בתאריך 6.7.08) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום הגשת התביעה בתאריך 6.7.08 ועד ליום מתן פסה"ד (להלן: "סכום החוב"). ג. מתוך סכום החוב אני מורה על קיזוז סך של 8,750 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 12.6.08 ועד ליום מתן פסה"ד (קיזוז סכום חובם של התובעים אל הנתבע כמפורט לעיל). (להלן: "סכום פסה"ד"). ד. לנוכח העובדה כי התביעה נגד הנתבע 1 התקבלה בחלקה, אך התביעה נגד הנתבע 2 נדחתה, איני עושה צו להוצאות בתובענה זו. ה. הנתבע 1 ישלם לתובעים את סכום פסה"ד תוך 30 ימים מיום מתן פסה"ד, שאם לא כן יישא סכום פסה"ד הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום מתן פסה"ד ועד ליום התשלום המלא בפועל. 86.חוזההסכם שיתוףרישום בטאבו