השופט ח' כהן: סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - החוק), פותח לפני בעלים משותפים של קרקע פתח לערוך ביניהם "הסכם שיתוף" בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם של בעלי ההסכם בכל הנוגע למקרקעין המשותפים. הסכם אשר כזה, כתוב שם, "ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר". המערער ב-ע"א 269/74 (להלן - המערער) הוא אחד הבעלים המשותפים של חלקת קרקע פלונית. הוא החליף מכתבים עם שותפו לקרקע, וטוען שחליפת-מכתבים זו היא הסכם-שיתוף כמשמעותו בחוק. ביקש שירשמוהו, ונתקל בסירוב. תחילה סירב לו המפקח על רישום מקרקעין, ועל סירובו שלזה ערר המערער אל הממונה על המרשם (סעיף 121 לחוק); משאישר הממונה את סירובו של המפקח, ערער המערער לפני בית-המשפט המחוזי (סעיף 122 לחוק). השופט המלומד שבבית-המשפט המחוזי פסק שהמפקח והממונה טעו בטעמיהם שלא לרשום את ההסכם; ואולם גם הוא לא מצא את ההסכם כשר לרישום כל עוד לא ייעשה בו שינוי מסויים. על פסק-דין זה של בית-המשפט המחוזי ערערו, לאחר נטילת רשות, גם המערער וגם המדינה: זה באשר לטענתו ניתן ההסכם לרישום ללא כל שינוי, וזו באשר לטענתה צדקו המפקח והממונה גם בסירובם וגם בטעמיהם. איחדנו ערעורים אלה, ודנים אנו בהם כאחד. 2. וזה המכתב אשר כתב שותפו אל המערער: "אני מאשר לך שסוכם בינינו, כי כל אחד מאתנו יהיה בעל זכות חזקה והנאה בלעדיים על מחצית המגרש..... באופן שאני אחזיק ואהנה מהמחצית שעליה עומדת הוילה, ואתה תחזיק ותהנה מהמחצית בה נמצא החדר המושכר.... . כל אחד מאתנו יהיה זכאי לבנות על המחצית שלו ולנצל את מחצית אחוזי הבניה המגיעים בעבור המגרש כולו, כולל מה שכבר נבנה על כל מחצית, באופן שלכל אחד מאתנו יהיה ניצול שווה של זכויות הבניה הקיימות על המגרש כולו." והמערער השיב לשותפו לאמור: "אני מסכים לכל האמור לעיל, וכן אין לי התנגדות שתגדיל או תבנה חלק נוסף על מחצית המגרש שהנך מחזיק בו." השאלה העומדת לפנינו היא אם ההסכם הבא לידי ביטוי בחליפת-מכתבים זו, אמנם הסכם הוא "בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשמוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין", כאמור בסעיף 29(א) לחוק, או שמא הוא, כטענת באת-כוח המדינה, בגדר הסכם לחלוקת המקרקעין, אשר סעיף 38(א) של החוק דן בו ואשר אליבא דכולי עלמא אינו ניתן לרישום כהסכם-שיתוף. (לא נטען לפנינו עוד אחד הטעמים של הממונה על המרשם, כאילו יש לראות בהסכם שלפנינו הסכם של שכירות.) עד שאכנס לבירור השאלה לגופה, אקדים ואומר שזהו אחד המקרים - הנדירים יתר-על-המידה - אשר בו אנו נדרשים לשאלה משפטית טהורה שטרם דשו בה; וזכינו לטיעון מצויין ומעמיק מצד הגב' אלבק מטעם המדינה ומצד מר סוכובולסקי מטעם המערער, שהיה לי לעזר ולעונג. 3. הפגם שמצא השופט המלומד בהסכם הנדון, ואשר המריץ אותו לצוות על שינוי ההסכם כתנאי לרישומו, הוא הוא עיקר הפגם אשר גם הממונה על המרשם, ואחריו סגן פרקליט המדינה בטענותיה לפנינו, מצאו בהסכם זה ואשר המריץ אותם לפסלו כליל - והוא שההסכם אינו עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 27 לחוק, שהיא, כלשון סגן פרקליט המדינה, "הוראת היסוד של הבעלות המשותפת", ואם היא אינה מתקיימת, אין בעלות משותפת בנמצא וזו לשון סעיף 27: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם." אומר השופט המלומד, פירושו של סעיף 27 הוא שרובצת אחריות פלילית ואזרחית על כל אחד מן השותפים לגבי כל אתר ואתר שבמקרקעין המשותפים; ומאחר והסכם- שיתוף שנרשם, כוחו יפה גם כלפי "כל אדם אחר", אין לרשום הסכם כזה כל עוד משתמעת ממנו הגבלת אחריותו של שותף זה או אחר לאתר מסויים בלבד שבמקרקעין המשותפים. ואילו המדינה אומרת, פירושו של סעיף 27 הוא, פשוטו כמשמעו, שהבעלות - כלומר, "הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה" (סעיף 2 לחוק) - במקרקעין משותפים אינה יכולה להיות מוגבלת לאתר מסויים שבמקרקעין: או שהיא מוגבלת על-פי הסכם, ואז אין היא מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין; או שהיא מתפשטת בכל אתר ואתר, ואז אין היא יכולה להיות מוגבלת על-פי הסכם לאתר פלוני ולחלק מסויים בלבד. שניהם רואים על-כן בהסכם שנעשה בין השותפים דנן משום הגבלת זכויותיו או חובותיו של כל אחד מהם לאתר פלוני בלבד, או לחלק מסויים בלבד, של החלקה המשותפת: השופט המלומד שם את הדגש על הגבלת החובות ("האחריות"), ואילו המדינה שמה את הדגש על הגבלת הזכויות (הבעלות, היא הזכות להחזיק וכו'). צודקת סגן פרקליט המדינה בטענתה (ב-ע"א 269/74) שהחובות והאחריות אינן אלא פונקציה של זכות הבעלות: אם ההסכם הנדון פוגע בזכות הבעלות, כי אז פסול הוא לרישום בלאו הכי; ואם אינו פוגע בזכות בעלות, כי אז יעמדו בעינן גם כל החובות והאחריות הכרוכות בה. 4. "הבעלות" במקרקעין מוגדרת, כאמור, בסעיף 2 לחוק: "היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם". הגבלות לפי דין כיצד, לא רק שאף הבעלות אינה מצדיקה עשיית דבר הגורם נזק לאחר (סעיף 14 לחוק); אלא שהזכות להשתמש במקרקעין ולעשות בהם כל דבר כפופה לדיני התכנון והבניה, לדיני רישוי למיניהם, לאיסורים מסויימים שבדיני העונשין, ולהוראות פקודת הנזיקין; ועוד. בכל הענינים האלה נדחית זכות הבעלות מפני ההגבלות והאיסורים אשר החיקוקים מטילים על הבעלים; ובמקום שהגבלו ואיסורים כאלה עומדים, אין זכות-בעלות עומדת לבעליה להפרם. והגבלות לפי הסכם כיצד, שיכול אדם להסכים להגבלת החזקתו או שימושו במקרקעין, לא רק על-ידי הקניית זכות במקרקעין לזולתו (סעיף 6 לחוק), אלא גם בדרך הסכם: בעצם החלטיותה וכוללניותה, בעצם ריבונותה כביכול, של זכות הבעלות, טמונה גם רשות הוויתור והמחילה - בחינת כי לי הארץ, משתמש אני בה בדרך זו או בדרך אחרת, ומוותר אני על שימוש זה או על שימוש אחר, ככל העולה על רוחי מדי פעם בפעם. ודוק היטב: המדובר פה אינו בהגבלות "לפי עסקה במקרקעין", כאילו זכות הבעלות יכול ותהא מוגבלת רק על-ידי הקניית זכות במקרקעין לאחר; אלא בהגבלות "לפי הסכם" - לאמור, כל הסכם שיעלה על דעתם ורצונם של בעלים, ואף "הסכם-שיתוף" במשמע. ולא הרי הגבלה על-פי דין כהרי הגבלה על-פי הסכם, שזו מגבילה כלפי כולי עלמא, ואילו זו מגבילה כלפי בעלי ההסכם בלבד. 5. "הסכם-שיתוף" נוגע, לפי הגדרתו בסעיף 29(א) לחוק, גם לשימוש במקרקעין; והשימוש במקרקעין הוא אחת הזכויות אשר זכות הבעלות מורכבת מהן לפי סעיף 2 כאמור; ולא זו בלבד אלא "הסכם-שיתוף" יכול ויקבע "זכויותיהם וחובותיהם" של השותפים "בכל הנוגע למקרקעין" המשותפים שלהם. אם כי לא הרי "השימוש" כהרי "ההחזקה", שיכול ותהא זיקת-הנאה בקרקע, "שאין עמה זכות להחזיק" (סעיף 5) ויש עמה זכות "שימוש" (סעיף 93(א)(1) לחוק), ומי שוויתר על שימוש מסויים במקרקעין, או על כל שימוש בהם, לא ויתר עוד בהכרח על זכות ההחזקה - על-כל- פנים "זכויותיהם" של הבעלים במקרקעין כוללות אף זכויות ההחזקה, והזכות להחזיק במקרקעין היא הראשונה והחשובה שבזכויות אשר זכות הבעלות מורכבת מהן. לכאורה רחבה הגדרת "הסכם-שיתוף" שבסעיף 29 די הצורך שיכלול גם הסכם להגבלת זכות השימוש וגם הסכם להגבלת זכות ההחזקה, וכזה כן זה הסכם הוא להגבלת זכות הבעלות. לטענת סגן פרקליט המדינה אולי ניתנים דברים אלה להיאמר כל עוד מוגבלת זכות ההחזקה של השותף בחלקו של שותפו לתקופה מסויימת בלבד, ואחרי עבור התקופה חוזרת אליו זכות ההחזקה גם בחלקו של שותפו; ואילו כשבעל מקרקעין מוותר על זכות החזקתו לצמיתות, הרי כאילו ניער חצנו מכל זכות בעלותו כולה ולא השאיר בידיו ממנה שריד ופליט. הטענה היא שזכות הבעלות מתבטאת ומשתקפת, כמו מקדמת דנא וברוב שיטות המשפט כן גם לפי החוק אצלנו, בזכות החזקה ייחודית, או בזכות היעילה והטובה ביותר להחזיק, במקרקעין. נמצא שהסכם-שיתוף, אם כי יכול ויהא "נוגע" או אף מגביל זכויות הבעלים המשותפים, אין הוא יכול לשללן לצמיתות, ולו רק במקצת המקרקעין, מאת אחד השותפים, ולהעניקן לצמיתות לשותף האחר: הסכם כזה אינו עוד הסכם-"שיתוף" אלא הסכם "חלוקה", ובדרך הסכם-חלוקה מפרקים שיתוף במקרקעין (סעיף 38(א)לחוק) ואין מקיימים אותו. דברים כדרבונות: אך חוששני שהטענה לוקה בארבע. ראשית, כבר ראינו שהבעלות ניתנת להגבלה לפי הסכם (סעיף 2 לחוק). לא מצינו בחוק הוראה. מפורשת או משתמעת, שזכות ההחזקה היא תנאי-בלעדיו-אין לקיום זכות בעלות. אילו רצה המחוקק. יכול היה לקבוע ששלילת זכות ההחזקה בהסכם במותה כשלילת זכות הבעלות בכלל. שנית, הצמיתות של שלילת ההחזקה בהסכם-השיתוף אינה צמיתות של ממש. לפי סעיף 37(א) לחוק, יכול כל שותף במקרקעין משותפים לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף; וסעיף 37(ב) קובע שאפילו היתה בהסכם-השיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף, אין התניה מועילה למעשה אלא לתקופת שלוש שנים בלבד. בהסכם-השיתוף דנן אין כל תניה המגבילה או שוללת זכות זו, וההחזקה הייחודית של כל שותף בחלקו שלו ניתנת להפסקה מידית על-ידי הגשת בקשתו של השותף השני, או אף של המחזיק עצמו, לפירוק השיתוף. שלישית, סעיף 34(ב) לחוק קובע שאם מכיל הסכם-שיתוף תניה השוללת או מגבילה זכות אחד השותפים להעביר חלקו במקרקעין המשותפים לאחר או לעשות בו עיסקה אחרת. אין כוחה של תניה כזו יפה לתקופה העולה על חמש שנים. אילו ראה המחוקק פגם בהסכם המעניק לשותף במקרקעין זכות ההחזקה שיחודית בחלק מסויים "לצמיתות", היה קובע גם לענין זה שאין כוחה של הענקה כזו יפה אלא לתקופה מוגבלת מראש. ורביעית, והוא עיקר בעיני: הסכם-שיתוף אינו בגדר "עסקה במקרקעין" המקנה זכות קנינית (סעיף 6 לחוק), כי אם אך חוזה אובליגטורי בלבד. במקום לנהל את המקרקעין המשותפים כאמור בסעיפים 30 עד 36 לחוק (ראה סעיף 29(ב)), מסכימים הבעלים זה עם זה, ומתחייבים זה כלפי זה, שעל-אף כל זכויותיהם הקניניות הבועות בחוק. ינהגו במקרקעין בדרך המוסכמת ביניהם: זה יחזיק חלק פלוני וזה יחזיק חלק פלמוני; או זה יחזיק כולו וזה לא יחזיק כלל; זה ישתמש למטרה פלונית וזה לא ישתמש אלא למטרה פלמוניתו זה ינהל וזה לא ינהל - וכיוצא באלה דברים הנתונים להסכמה הדדית ולוויתורים הדדיים. לשון אחר: יהא אשר יהא ההסדר אשר השותפים מסכימים עליו בהסכם-השיתוף לענין השימוש במקרקעין המשותפים, החזקתם וניהולם, ולענין "זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין" - זכויותיהם הקניניות בעינן עומדות ואינן נפגעות. 6. והיא הנותנת גם לענין סעיף 27 לחוק: הבעלות של כל אחד מן השותפים שכרתו ביניהם הסכם-שיתוף מתפשטת, כמאז כן להבא, "בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם" - על-אף חלוקת ההחזקה והשימוש, ועל-אף כל הנאמר בהסכם-השיתוף: לא בהסכם אובליגטורי יכולים שותפים לשנות טיבה או להפקיע קיומה של בעלותם במקרקעין המשותפים. וכשם שהבעלות מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין המשותפים ואינה מוגבלת לחלק מסויים בהם, כן מתפשטת זכות ההחזקה של כל אחד מן השותפים על כל אתר ואתר שבמקרקעין המשותפים, על-אף כל הנאמר בהסכם-השיתוף שאחד יחזיק רק בחלק פלוני. השותף המחזיק בתוקף הסכם-השיתוף בחלק פלוני, מחזיק בו לא רק מכוח זכות הבעלות שלו עצמו כי אם גם מכוח זכות הבעלות של שותפו; והשותף המחזיק בתוקף הסכם- השיתוף בחלק פלמוני, מחזיק בו אף הוא גם מכוח זכות הבעלות של שותפו. לענין ההחזקה ידו של זה כידו של זה, ואין נפקא מינה שהשליטה הישירה במקרקעין אינה בידי המחזיק עצמו כי אם בידי שותפו המחזיק והשולט מטעמו (סעיף 15 לחוק). מסיג-גבול, למשל, שיעלה על חלק המוחזק, בתוקף הסכם-השיתוף, בידי שותף פלוני בלבד, יכול גם שותף פלמוני להשתמש נגדו בכל אותם הצעדים אשר הסעיפים 16 עד 19 לחוק מעמידים לרשות המחזיק. קיצורו של דבר: "הבלעדיות" של ההחזקה החלקית האמורה בהסכם-השיתוף אינה תופסת אלא בין שני השותפים לבין עצמם בלבד, ואינה גורעת מזכויותיו הקניניות של כל אחד מהם בכלל המקרקעין המשותפים. 7. צא ולמד מן הענינים המוסדרים בסעיפים 30 עד 36 לחוק, שהוראות הסכם- השיתוף מיועדות להסדירם על דרך ההסכם ההדדי (סעיף 29(ב)). "השימוש הרגיל" במקרקעין, המור בסעיף 30, או "השימוש הסביר", האמור בסעיף 31, מסור להחלטת "כעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים" (סעיף 30(א)). אין שום דבר המונע את בעלי רוב החלקים, ומכל-שכן אין שום דבר המונע את השותפים בהסכמה כללית, מלייחד אתר פלוני שבמקרקעין המשותפים לשימושו של שותף פלוני, ואתר פלמוני לשימושו של שותף פלמוני; ואם השימוש חורג מן "הרגיל", למשל אם שותף שיוחד לו אתר פלוני לשימושו רוצה לבנות עליו לעצמו בלבד, כל השותפים בהסכמה כללית יכולים להרשות לו (סעיף 30(ג)). לפי סעיף 32, כל שותף חייב, לפי חלקו, לשאת בהוצאות ניהול המקרקעין והחזקתם. פשיטא שהשותפים יכולים להסכים ביניהם שלצורך הנשיאה בהוצאות וחלוקתן, יחולקו המקרקעין לחלקים מסויימים. וכל שותף ישא בהוצאות הכרוכות בניהול ובהחזקה של אותו החלק המסויים בלבד אשר הועד לו. לפי סעיף 33, חייב שותף בשכר ראוי בעד שימושו במקרקעין המשותפים. פשיטא שהשותפים יכולים להסכים ביניהם שלצורך השימוש יחולקו המקרקעין לחלקים מסויימים - אתה אינך חייב לי שכר ראוי בעד השימוש באותו האתר המסויים שנפל בחלקך, ואני איני חייב לך שכר ראוי בעד השימוש באתר המסויים שנפל בחלקי. ולפי סעיף 34, יכול שותף להתחייב בהסכם-השיתוף שלא להוציא את חלקו כמקרקעין המשותפים מרשותו ולא לעשות בו עיסקה אחרת. אין לך שלילה של זכות- בעלות גדולה מזו: אחד מסימני-ההיכר המובהקים של כל זכות-בעלות הוא הרשות הגמורה לעשות בקנינך כרצונך - להעבירו במכירה או במתנה, לשעבדו או למשכנו, ולהפקירו לכולי עלמא; ואין המחוקק רואה שום פגם בכך שבהסכם-שיתוף תישלל סמך, כלפי שותפיך למקרקעין, כל זכות וכל אפשרות לנהוג בחלקך במקרקעין דרך בעלים ממש. הזכרתי דברים אלה העולים מסעיפי החוק המקבילים להסכמי-שיתוף, רק כדי להראות שמטבע ברייתו יכול ויהא בהסכם-שיתוף משום שלילה גם של זכויות-בעלות וגם של זכויות-החזקה. אלא, כפי שאמרתי, אם שלילה אשר כזאת מותרת היא ואינה פוסלת את הסכם-השיתוף, אין זאת כי אם מפני שהשלילה אינה קנינית אלא אובליגטורית ומחייבת את בעלי ההסכם בינם לבין עצמם בלבד. 8. ואולם השופט המלומד בבית-המשפט המחוזי נרתע מן ההוראה שבסעיף 29(א), סיפא, שמשנרשם הסכם-שיתוף, כוחו יפה גם כלפי "כל אדם אחר"; והוא פירש הוראה זו לאמור, שמשהפריד הסכם-השיתוף בין חלקו המסויים של שותף פלוני לבין חלקו המסויים של שותף פלמוני, יפה כוחה של הפרדה זו גם כלפי "אדם זר, כולל גוף ציבורי או פרטי", ומעשים שנעשו בחלקו של האחד לא יוכלו לשמש עילה לתביעה נגד השני. בפירוש זה הרחיק השופט המלומד לכת. כבר הביע הפרופסור ויסמן, בחיבורו על חוק המקרקעין, מגמות והישגים (תש"ל, ע' 46, הערה 130), את ספקותיו אם אכן התכוון המחוקק לחידוש כה נועז בדיני חוזים, שיחיל תניות הסכם על איש זר שלא היה צד לו ואיני בא מכוחו של אחד מבעלי ההסכם. לדעתי אין כל ספק שלא לכך נתכוון המחוקק. הדיבור "כוחו יפה" שבסעיף 29(א), אין משמעו שההסכם מחייב כל אדם כאילו היה צד לו; אלא פירושו הפשוט הוא שמשנרשם ההסכם, אין כל אדם יכול להישמע בטענה שאין הוא מחייב את בעלי ההסכם והבאים מכוחם. פעולתו של הרישום היא השגתה והבטחתה של הפומביות: רישומו של הסכם-שיתוף מבטיח שכל אדם יידע, או יועמד בחזקת יודע, כיצד מתנהלים המקרקעין המשותפים הנדונים בו, וכיצד נחלקו השותפים בינם לבין עצמם בזכויותיהם ובחובותיהם בכל הנוגע למקרקעיהם המשותפים. למעשה אין בעלי-הדין שלפנינו מחולקים בדעתם שאין בהסכם-שיתוף, אף שנרשם. כדי לחייב, למשל, את רשויות התכנון והבניה (שגם הן נכנסות בגדר "אדם אחר"): יכולים השותפים להסכים בינם לבין עצמם כל אשר הוא לרצונם, אך פשיטא שאין בהסכמתם וברצונם כדי לחייב גופים ורשויות הפועלים על-פי דין. ואם לא יוכל להיות כוחו של הסכם-שיתוף יפה כלפי גופים ורשויות כאלה, במובן זה שהוא מחייב אותם לפעול על-פיו, אין כל טעם וכל סיבה למה יוכל הסכם-שיתוף כזה לחיים אדם זר אחר, שאף הוא פועל כאילו על-פי דין אם הוא פועל כרצונו שלו במסגרת הדין. ולא זו בלבד אלא אם הסכם-השיתוף אין בו כדי לשלול זכויות קניניות מאת בעלי ההסכם עצמם, על אחת כמה וכמה אין בו כדי לשלול זכויות כלשהן מאת מי שלא היה צד לו כלל ועיקר. 9. התוצאה היא שהסכם-השיתוף שבחילופי-המכתבים שבין השותפים דנן ניתן לרישום כמות שהוא. אשר-על-כן דין הערעור ב-ע"א 269/74 להתקבל, ודין הערעור ב-ע"א 283/74 להידחות. המדינה תשא בהוצאות המערער בכל הערכאות בסכום כולל של 3,000 ל"י השופט י' כהן: אני מסכים לתוצאה שאליה הגיע חברי הנכבד השופט ח' כהן. לפי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הסכם שיתוף הוא "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין". ההסכם בין הבעלים המשותפים במקרה דנא הוא לפי תכנו בתחומי ההגדרה הנ"ל ועל-כן לכאורה ניתן לרשום אותו לפי סעיף 29(א) השל. הטענה העיקרית של סגן פרקליט המדינה גב' אלבק נגד רישום ההסכם היא - שמכיון שבהסכם לא נקבעה כל תקופה, הרי הוא בעל תוקף לצמיתות, וכתוצאה מכך ביצעו למעשה הצדדים להסכם את חלוקת הנכס ביניהם, מכיון שכל שותף ויתר לצמיתות לטובת השותף האחר על כל זכויות בעלות שיש לו בחלק המיועד לפי ההסכם לשימוש על-ידי חברו. לדעת גב' אלבק יש בהסכם זה משום עקיפת הוראות הסעיף 38(א) לחוק המקרקעין, לפיו אין לבצע חלוקת מקרקעין, אלא אם החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. ספק בעיני אם הנחת היסוד של גב' אלבק, לפיה הסכם שלא נקבעה בו כל תקופה הוא בהכרח הסכם לצמיתות, היא מבוססת. לא פעם פסקו בתי-המשפט שאפילו הסכם שנאמר בו במפורש, שנעשו לעולם ועד, יש לפרשו כניתן לביטול תוך זמן סביר, ולא- כל-שכן הסכם שבו לא נקבע כל מועד לקיומו, והענין מוכרע בכל מקרה לפי עקרונות פירוש חוזים (CORBIN ON CONTRACTS, כרך 3, סעיף ‎CHITTYON CONTRACTS, ;553 GENERALPRINCIPLES, מהדורה 23, סעיף 708). אם הסכם השיתוף לא נעשה לצמיתות, ממילא נשמט הבסיס מטענת גב' אלבק, שיש כאן הסכם חלוקה או הסכם להעברת חלק מהמקרקעין. ברם, אפילו אם התכוונו השותפים להתקשר לצמיתות, בא המחוקק וקבע בסעיף 37(ב) לחוק המקרקעין שבית-המשפט רשאי, "כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר לצודק בנסיבות הענין". על-כן זכאי כל שותף לבקש מבית-המשפט את פירוק השיתוף וממילא את ביטול הסכם-השיתוף. כעבור שלוש שנים מיום תחילת ההסכם. אין איפוא להגיד שעל-ידי ההסכם הנ"ל ויתר כל שותף על כל זכויות בעלות בחלק שנועד לשותף האחר, כי הרי נשארה בידי כל שותף הזכות לדרוש את פירוק השיתוף וזכות זו היא חלק ממכלול הזכויות שבידי בעל המקרקעין. על-כל-פנים ברור, ששותפים שמתקשרים בהסכם שיתפו אף לצמיתות, רחוקים מלהשיג את אותם היתרונות שנותנת בעלות נפרדת במקרקעין והם צפויים לסכנה שהסכם השיתוף יבוטל. אין איפוא להגיד שהסכם שיתוף לצמיתות כמוהו כהסכם חלוקה. ברצוני לציין, שאני מסתייג מדעת חברי הנכבד השופט ח' כהן, שהסכם-שיתוף, שנרשם לפי סעיף 29(א) לחוק הוא הסכם אובליגטורי ואיננו יוצר זכות חפצית. לפי סעיף 29(א) אין חובה לרשום הסכם-שיתוף, בניגוד להוראה מקבילה בהצעת החוק (ה"ח 612 תשכ"ד, ע' 178, סעיף 69) שקבעה חובת רישום. הסכם-שיתוף שלא נרשם הוא הסכם אישי, אובליגטורי אך משנרשם ההסכם, הרי כפי שנאמר בסעיף 29(א) (א) "כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר". אותה התכונה שמעניק החוק להסכם רשום, שכוחו יפה כלפי כל אדם אחר היא המקנה לו אופי של זכות קנינית או זכות חפצית (ע"א 375/54, אלון נגד מלניק, [1], בע' 482-490; ע"א 309/54, נאמן נגד עירית תל-אביב-יפו, [2], בע' 1960-1967), גם לפי הפירוש המצמצם של תחולת ההוראה הנ"ל שבסיפא של סעיף 29(א). שני בעלי-הדין תמימי דעים, שהפירוש הקיצוני, שניתן על-ידי בית-המשפט המחוזי להוראה הנ"ל שבסיפא לסעיף 29(א) אינו מבוסס, ושאין בכוחה של הוראה זו לפטור את בעלי הנכס מחובותיהם לפי כל דין כלפי רשויות התכנון והבניה וכלפי רשויות הפועלות על-פי דין. לדעת פרופ' ויסמן בספרו על חוק המקרקעין הביטוי "כל אדם אחר" שבסעיף 29(א) משמעותו, כל מי שבא מכוחו של שותף, כגון שוכר, ברשות וכדומה (ע' 46, הערה 130). גב' אלבק מציעה לפרש את השראה הנ"ל, שההסכם מחייב כל אדם אחר רק לגבי ענינים הנובעים מקיום השותפות. לדידי אין צורך לקבוע כאן מסמרות לגבי הפירוש המדוייק ודי לנו שנקבע, שאין רישומו של ההסכם פוטר את השותפים מאותן החובות וההגבלות על-פי כל דין, שבגללן סירב השופט המלומד להורות על רישום ההסכם. מהטעמים הנ"ל אני מצטרף לתוצאה שאליה הגיע חברי הנכבד השופט ח' כהן. השופט מני:אני מסכים למה שנאמר על-ידי חברי הנכבד השופט ח' כהן בכפוף להסתייגות שצויינה על-ידי חברי הנכבד השופט י' כהן, שגם אני, בכל הכבוד, שותף לה. הוחלט כאמור בסוף פסק-דינו של השופט ח' כהן. חוזההסכם שיתוף