הערר הוגש על עניין אחד בלבד בשומה המכרעת של השמאי המכריע, מר שאול אושרת, לעניין חישוב היטל ההשבחה, לגבי התוכניות הנושאיות שנכנסו לתוקפן אחרי אישור תכנית רצ/במ/50/50/1, שאושרה בשנת 1992. בשומה המכרעת קובע השמאי המכריע בענין זה, כלהלן: "תכנית רצ/במ/50/50/1 אושרה בשנת 1992. זו תכנית מתאר כוללנית שקבעה "מסגרת מיתארית... לאזורים המוצעים לשינוי יעוד מאזור חקלאי לאזורי בניה בתכנית זו במתחמים 2.1 עד 2.6." להלן ההוראות בתכנית הנוגעות לעייננו. למתחמי התכנון נקבעו סה"כ יח"ד לפי סוגי בינוי וגודל דירה בלבד, כאשר "הבניה תותר לפי תכנית מפורטת למתחם שלם או לחלק ממנו ותכלול חלוקה חדשה". בנוסף נקבע כי "תותר הפקעה לצרכי ציבור בשיעור שלא יעלה על 55%". "הצפיפות המוצעת של 6 יח"ד לדונם נטו". החלקה נשוא השומה מצויה במתחם 2.1 ביעוד אזור מגורים ב' (נחלת צפון(. בתכנית מפורטת יקבעו סוגי הבניה: צמודי קרקע, גן וגג, בניה רוויה. בצפיפות ממוצעת של 6 יח"ד דונם נטו. כעולה ממכלול ההוראות, התכנית לא רק שאיננה מתירה הוצאת היתרי בניה לפני אישור תכנית מפורטת, אלא גם איננה נותנת כל מידע קונקרטי לסוגי הבינוי וכמותם, לזכויות הבניה, לשטחי מסחר וכיוצ"ב, שייבנו על החלקה. לאור כלליות התוכנית וחוסר האפשרות לקבוע את סוגי הבניה וכמותם קיימת אי בהירות ואי וודאות שעל פיהן לא ניתן באופן תאורטי להחיל את רצף התוכניות הנושאיות ולדרוש בגינן היטלי ההשבחה. קביעתי לעניין תכניות לזכויות בניה שאינן חלות בשטח חקלאי טובה גם לכאן. רצף התכניות יכולות לבוא בחשבון במגרשים מחולקים שבהם ידועים היעוד וזכויות הבניה, הניתנים למימוש בהיתרי בניה. יש להניח כי כאשר תאושר תכנית מפורטת יכללו בה כל ההוראות המפורטות הנדרשות לשם הוצאת היתרי בניה. יתכן בהחלט כי בתכנית כזו יכללו רק חלק מהתכניות וחלקן אף לא. לעת אישור התכנית החדשה, ניתן יהיה להעריך את השווי החדש על מכלול סוגי וזכויות הבניה, ואזי לא יוכלו בעלי זכויות הבניה לטעון כי היה מקום להביא בחשבון השווי במצב קודם את התכניות הנושאיות. הערה: ראויה לציון העובדה כי מאז אושרה התכנית בשנת 1992, טרם אושרה כל תכנית מפורטת המאפשרת מימוש בהיתרי בניה. לאור האמור לעיל ההשבחה בנכס הנדון תחושב רק עקב אישור תכנית רצ/במ/50/50/1. תכנית רצ/במ/50/50/1 התכנית כאמור שינתה את יעוד הקרקע מיעוד חקלאי למתחמי מגורים. השווי במצב קודם מוערך על ידי כשווי ביעוד חקלאי אך בתחום גבול שיפוט עירוני. אין להביא בחשבון את עליית השווי ביעוד בחקלאי שבאה בעקבות הליכי האישור של התוכנית עצמה, אך יש להביא בחשבון את מיקום החלקות בשולי העיר, כמו את המועד הקובע, הסמוך לגלי העלייה שהשפיעו על ערכי קרקעות חקלאיים עירוניים. התכנית הנדונה אושרה בהליכים מזורזים בוועדה המיוחדת למגורים ולתעסוקה. לאור כלליות התכנית כאמור לעיל, השווי החדש מוערך על ידי בהתאם לעקרונות הבאים: · 6 יח"ד לדונם נטו · 55% הפקעות צפויות לצרכי ציבור (אחוז הפקעה מקובל בשינוי יעוד של קרקע חקלאית למגורים) · השטח המוערך 1 ד' בלבד מתוך שטח כל החלקה · הובא בחשבון "מושע". · הובאה בחשבון דחיה להכנת תכניות מפורטות הכוללות איחוד וחלוקה חדשה." (עמ' 12-10 לשומה המכרעת, ההדגשות שלנו). עיקר טענתה של העוררת היא, כי לא היה מקום להתעלם מההשבחה במקרקעין הנמצאים באזור מגורים ב'1 עקב אישור התכניות המתאריות של ראשון לציון, שנכנסו לתוקף לאחר אישור התכנית נשוא הערר, רצ/במ/50/50/1, שאושרה בשנת 1992, הן: תכנית רצ/1/1/ז', שפורסמה למתן תוקף ביום 29.4.93 שהתירה הקמת מרפסות פתוחות בכל אזורי המגורים; תכנית רצ/מק/25/1/1, שפורסמה למתן תוקף ביום 24.9.97, שהתירה בניית מחסנים באזורי מגורים א' ו-ב'; תכנית רצ/30/1/1, שפורסמה למתן תוקף ביום 10.12.01, שהתירה בניית גגונים ופרגולות בדירות גן ובבתים צמודי קרקע; תכנית רצ/1/1/י"ג, שפורסמה למתן תוקף ביום 9.3.04, וקבעה שטחי שירות בכל אזורי המגורים; תכנית רצ/5/1/1/1, שפורסמה למתן תוקף ביום 29.9.05, והתירה תוספת עליית גג בבניה בחלל גג רעפים; תכנית רצ/מק/2/25/1/1, שפורסמה למתן תוקף ביום 15.4.07, וביטלה מגבלת שטח מחסן; תכנית רצ/1/26/1/1, שפורסמה למתן תוקף ביום 8.2.10, שהתירה קיום עסק במרתפים. העוררת טוענת, שהגם שאין ודאות כיצד יתחלקו סוגי הבינוי השונים המוקצים למקרקעין, לא היה מקום להתעלם מתכניות אלו. נטען כי ישנן שומות מכריעות בהם גזרו שמאים מכריעים היטל השבחה מתכנית נושאיות, תוך מתן מקדם הפחתה בשל אי הוודאות. כמו כן, נטען לטעות מהותית בשומה המכרעת בכך שנקבע בה, כי בהיטל השבחה בגין תכניות אלו יישאו הקונים. הקונים לא היו בעלים במועד אישור תכניות אלו, ולפיכך לא ניתן יהיה לחייבם בהיטל השבחה. המשיב טוען כי אין להתערב בשומה המכרעת ואין להתערב בקביעה המנומקת כי לא ניתן לצפות אלו תכניות והוראות יכללו בתכנית המפורטת. כן טען לשומות מכריעות של שמאים מכריעים אחרים, אשר קבעו גם הם, כי לא ניתן לגזור היטל השבחה מתכניות "נושאיות". המשיב טוען גם כנגד חיובו בריבית פיגורים עבור התקופה שממועד דיווחו על עיסקת המכר ועד להוצאת שומת היטל השבחה ע"י המשיבה ועד התשלום בפועל. כן מלין הוא, כנגד סירובה של המשיבה ליתן לו אישור להעברת זכויות, על אף ששילם את מלוא היטל ההשבחה שנקבע בשומה המכרעת, ועל כי היא מחייבת אותו להפקיד ערבות בנקאית על יתרת סכום היטל ההשבחה שהיא דרשה בזמנו, עד להכרעה בערר שהגישה על השומה המכרעת. בעניינים אחרונים אלו, ב"כ המשיבה בהגינותו הודיע כי יבדוק את עניין ריבית הפיגורים שכן ככלל, אין המשיבה מחייבת בריבית פיגורים עבור התקופה שעד הוצאת שומת היטל השבחה מטעמה כמו גם עבור התקופות של ניהול הליכים בפני השמאי המכריע וועדת הערר. אשר להתליית אישור העברת הזכויות עד להכרעה בערר, טוענת המשיבה כי כך היא נוהגת בדרך כלל, על מנת שלא תצא וידיה על ראשה, בהעדר בטוחה לתשלום יתרת היטל ההשבחה הנטען על ידה בערר על השומה המכרעת. במקרה שלפנינו מדובר על היטל השבחה בגין מימוש זכויות בדרך של מכר. העוררת מבקשת כי יוטל היטל השבחה גם בגין תכניות נושאיות העוסקות בתוספות ספציפיות (כמרפסות, גגונים, פרגולות ועוד), באזור בו חלה תכנית רצ/במ/50/50/1. על פי הוראות תכנית רצ/במ/50/50/1, לא ניתן להוציא היתרי בניה מכוחה, טרם אישור תכנית מפורטת. בסוגיה זו של היטל השבחה עקב אישור "תכניות נושאיות", אכן ישנן דעות לכאן ולכאן בין השמאים המכריעים, וסוגיה זו איננה פשוטה כל ועיקר. יחד עם זאת, סבורים אנו, כי כל מקרה יש לבחון לפי נסיבותיו. מקום אשר תכנית נושאית הינה מסוג תכנית אשר ישנה סבירות גבוהה כי תחול על המקרקעין, כגון תכנית רצ/1/1/ז' להקמת מרפסות פתוחות, ניתן להשתמש בכלים השמאיים-המקצועיים, כדי להעריך את ההשבחה תוך שימוש בכלי המקצועי הנפוץ בין שמאי המקרקעין, והוא מתן מקדם הפחתה בגין אי ודאות. מקום בו מדובר בתכנית נושאית אשר הינה יותר ספציפית וייחודית לסוג מסוים של דירות או מבנים - כגון תכנית רצ/30/1/1, לעניין בניית גגונים ופרגולות בדירות גן או בבתים צמודי קרקע, רואים אנו את הקושי עליו הצביע השמאי המכריע בקביעת היטל השבחה מ"ראש" בתנאי אי וודאות ואי בהירות כה משמעותיים, העולים לאין ערוך, על היכולת להעריך השבחה ולו אף במתן מקדם הפחתה בשל אי הוודאות ואי הבהירות. ערים אנו לבעייתיות שהציגה בפנינו העוררת בדבר תוצאת הדברים - העדר יכולת לגבות היטל השבחה בגין תכניות נושאיות במקרה כמו במקרה שלפנינו, לא בעת מכר ולאחר מכן לא בעת מתן היתר בניה, שכן ה"קונים" או בעלי הזכויות במקרקעין לעת אישור התכניות המפורטות, לא היו "בעלים" או "חוכר לדורות" במועד אישור כל התכניות הנושאיות שפורטו לעיל. ואז, כטענת העוררת, יוצאת היא ו"ידיה על ראשה" לאמור: לא יהא מי שיישא בהיטל ההשבחה, בגין ההשבחה, אשר איננה שנויה במחלוקת, עקב אישור תכניות נושאיות אלו. ודוק- בעיה זו קיימת רק כאשר נעשה במקרקעין מימוש זכויות בדרך של מכר, טרם מימוש זכויות בדרך של מתן היתר בניה. אשר על כן, סבורים אנו, כי בנסיבות אלו, נכון יהיה לבחון כל תכנית נושאית לגופה, ואת מידת ישימותה על המקרקעין הספציפיים, תוך קביעת מקדם ראוי על פי שיקול דעתו של השמאי המכריע, אשר ישקף את אי הוודאות ואי הבהירות. בשולי הדברים נעיר כי אנו מקבלים את טענת העוררת, כי נפלה טעות בשומה המכרעת בענין האמור בה, כי לכאורה ניתן יהיה לגבות היטל השבחה מהקונים. הדבר איננו נכון. "הקונים" אינם החייבים על פי חוק בהיטל השבחה במועד הקובע - מועד אישור התכניות הנושאיות. אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, אנו מחזירים עניין זה לבחינתו החוזרת של השמאי המכריע ולעריכת תיקונים ושינויים בשומה המכרעת בהתאם לאמור בהחלטתנו. אשר לתכניות המפורטות שיאושרו בעתיד - כפי שציין השמאי המכריע וכן ב"כ המשיב בפנינו, יש להניח כי העוררת תיתן דעתה לאפשרות לכלול בהן את כל ההוראות הרלבנטיות בתכניות הנושאיות לענין הבעייתיות שהוצגה על ידה בדבר האפשרות לגבות היטל השבחה. אשר לטענה לעניין ריבית הפיגורים: אכן אין מקום לחייב בריבית פיגורים בגין התקופה שממועד הדיווח על הסכם המכר ועד להוצאת שומת היטל השבחה ע"י הועדה המקומית, כמו גם בתקופת ההליכים אצל השמאי המכריע. כפי שהודיע ב"כ המשיבה בדיון בפנינו, ייבדק עניין זה על ידו ובמידת הצורך יוחזרו כספים למשיב. אשר להתליית אישור העברת הזכויות, למרות תשלום מלוא היטל ההשבחה על פי השומה המכרעת ע"י המשיב, סבורים אנו, וכפי שהבענו דעתנו גם במקרים דומים בעבר, כי אין לעשות כן. אין הצדקה לכך כי המשיב יישא בעלויות בגין הגשת ערר ע"י העוררת. מדובר בתשלום היטל השבחה על פי שומה מכרעת ולא על תשלום "היטל השבחה שאיננו שנוי במחלוקת" בין שמאי הצדדים. שמאי מכריע הוא אינסטנציה מעין-שיפוטית, וממילא, ועדת הערר תתערב בשומה מכרעת רק לעיתים רחוקות. נכון הוא כי במקרה שלפנינו אף קיבלנו חלק מהערר שהגישה העוררת, אולם גם בכך אין כדי להצדיק את דרישתה להפקדת ערבות בגובה שומת היטל ההשבחה המקורית שהיא הוציאה, מקום בו יש כבר הכרעה של שמאי מכריע. סוף דבר: כמפורט לעיל, אנו מחזירים את השומה המכרעת לשמאי המכריע לבחינתו החוזרת על פי האמור בהחלטתנו זו לענין התכניות הנושאיות ולעריכת תיקונים ושינויים בשומה המכרעת בהתאם. לענין הפחתת ריבית - המשיבה תבדוק ענין זה כאמור לעיל, ובמידת הצורך תשיב כספים למשיב. לענין התליית אישור העברת זכויות - מששילם המשיב את מלוא היטל ההשבחה על פי השומה המכרעת, אין עוד לעכב את מתן האישור. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות. בניההעברת זכויותבנייה רוויה