1. התובעת הגישה לבית-משפט זה תובענה ובה היא טוענת, כי הנתבעים, אשר הינם בני זוג, התחייבו בהסכם שנעשה בסוף שנת 1985 להעביר לה זכויות מסויימות הנתונות להם כלפי מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) והמתייחסות למגרש בישוב להבים. על-פי הנטען בכתב התביעה, נעשה הסכם פיתוח בין המינהל לבין הנתבעים, ולפיו התחייב המינהל לחתום חוזה חכירה עם נתבעים ולרשמו לכשהדבר יתאפשר, וכל זאת לאחר שייבנה בית מגורים על המגרש. לטענת התובעת הסכימה היא, בתמורה להתחייבויות הנתבעים, לשלם להם סכום בשקלים השווה ל-17,500 דולר. חלק מן הסכום שולם על-ידה והיא קיבלה החזקה במגרש. אין מחלוקת, כי ההסכם הנזכר בין בעלי-הדין לא נעשה בכתב. עוד טוענת התובעת, כי הסכימה לרכוש מן הנתבעים כלים סניטריים ומרצפות עבור הבית שבנתה על המגרש בעקבות עשיית ההסכם, וכי הללו לא עמדו בחלק מהתחיבויותיהם. בסעיף האחרון של כתב התביעה מפורשות העתירות אותן מבקשת התובעת ובהן העתירה לאכוף ההסכם בדבר העברת הזכויות של הנתבעים אצל המינהל לתובעת. בנוסף, מתבקש אף סעד כספי בסכום של 6,037 ש"ח, בגין הפרות שונות של התחיבויות הנתבעים, וכן סעד הצהרתי באשר לחובת תשלום מס שבח מקרקעין ודמי הסכמה. הנתבעים הגישו כתב הגנה ובו עתרו למחיקתה של התובענה, בין השאר, בשל כך שלא נעשתה עסקה בהתאם לסעיפים 6-9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 [20] (להלן - חוק המקרקעין). בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, הגישו הנתבעים תביעה שכנגד ובה טענו, כי התובעת לא שילמה את כל הסכומים שהתחייבה לשלם בהתאם להסכם עימם וביקשו לחייבה בתשלום סכום של 9,600 ש"ח. 2. בתחילת קדם המשפט שנערך בפני עוררתי מיוזמתי את השאלה האם נתונה לבית-משפט זה הסמכות הענינית לדון בתובענה, שהרי על בית-המשפט חובה לעשות כן מקום שקיים ספק לגביה: ע"א 116/66 חלקה 62 גוש 6946 בע"מ נ' מוניק זמל [1] בעמ' 236; ע"א 510/82 רינה חסן ואח' נ' יפה פלדמן [2] בעמ' 9-10. התביעה, על פניה, אינה תביעה לאכיפתו של חוזה בו התחייב אדם להעביר את זכות הבעלות במקרקעין ואף איננה תביעה לאכוף חוזה הכולל התחייבות בדבר חכירה או בדבר זכות קנינית אחרת במקרקעין. כאמור בתביעה, טרם נעשה הסכם חכירה בין המינהל לבין הנתבעים ובודאי שטרם נעשה רישום כלשהו בלשכת רישום המקרקעין. כל שהנתבעים התחייבו, לטענת התובעת, הוא להעביר לה זכויות חוזיות שאלה קיבלו לפי הסכם פיתוח עם המינהל. זכויות אשר אמנם, יש להן קשר לקרקע - המגרש בישוב להבים. האם תביעה בה עותר התובע לסעד של אכיפה, ביחס לזכויות מעין אלה, נמצאת בסמכותו של בית-המשפט המחוזי? 3. סעיף 40 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984 [21] (להלן - הנוסח המשולב) קובע, כידוע, כי לבית-המשפט המחוזי נתונה הסמכות בכל ענין אזרחי או פלילי שאינו בסמכותו של בית-משפט השלום. סעיף 51 לנוסח המשולב [21] מגדיר את גבולות סמכותו של בית-משפט השלום ועל-ידי כך מותחמת אף סמכותו של בית-המשפט המחוזי. בסעיף 51(א)(2) [21] קבועה תיקרה לסמכותו של בית-משפט השלום מבחינת סכום התביעה או שווי הנושא, ותיקרה זו עומדת מאז 1.1.88 על סכום של 150,000 ש"ח. על- פי האמור בסעיף 51(א)(3) לנוסח המשולב [21], מוסמך בית-המשפט השלום לדון בתביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין וכן בתביעות בענין חלוקת מקרקעין או חלוקת השמוש בהם. בסעיף קטן (2) ובס"ק (3) של סעיף 51(א) [21] מוצאות מסמכותו של בית-המשפט השלום "תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין". על-פי ההלכה הפסוקה, נתונה היתה לבית-משפט השלום, נוכח סמכותו לדון בתביעות בדבר חזקה במקרקעין, אף הסמכות לדון בתביעות לאכוף התחיבויות חוזיות להחכיר מקרקעין או להעביר זכות חכירה במקרקעין: ע"א 145/58 חיים קלקודה נ' "אגד" (א.ש.ד.) אגודה שיתופית לתחבורה בע"מ [3]; ע"א 331/67 שמעון אהרונוב ואח' נ' מורדכי בן דרור ואח' [4]; ע"א 323/81, 322 שלמה ינאי נ' נורית יחיא ואח' [5]; ע"א 575/73 פואד ורוזה סאלח נ' סאלח ואח' [6]. בתיקון מס' 15 של חוק בתי המשפט, תשי"ז-1957 [22] (להלן - החוק המקורי), אשר נתקבל ב-1982, הוצאו תביעות בדבר חכירה לדורות מסמכותו של בית-משפט השלום (כיום בסעיף 51(א)(3) סיפא לנוסח המשולב [21]). משמעות השינוי היא, כי תביעה לאכוף התחייבות להקנות זכות חכירה לתקופה שלמעלה מ-25 שנה, כהגדרת חכירה לדורות בסעיף 3 לחוק המקרקעין [20], נתונה עתה לסמכותו של בית- המשפט המחוזי: ד"ר זוסמן, סדרי הדין האזרחי (מהד' 5 (1988)), עמוד 43 [26]. 4. במקרה דנא, הסעד המבוקש, בצד הסעד הכספי וההצהרתי, הינו אכיפה של ההתחייבות החוזית להעביר לתובעת את זכויות הנתבעים כלפי המינהל והכוללות התחייבות עתידית לחתום עימם חוזה חכירה ולרושמו. תקופת החכירה אינה נזכרת, אולם יש להניח כי מדובר בחכירה לתקופה העולה על 25 שנה, דהיינו עסקינן בחכירה לדורות. לאור חלוקת הסמכויות, הקבועה כיום בנוסח המשולב, ואשר קיימת בדין מאז קבלתו של החוק המקורי, בכפוף לשינוי הנזכר באשר לחכירה לדורות, יש לבחון את סוגית הסמכות הענינית, בהקשר למקרה דנא, בהתאם לשאלות הבאות: א. האם הסעד של אכיפה ביחס להעברת הזכויות החוזיות של הנתבעים מהמינהל לתובעת ייחשב כתביעה הנוגעת למקרקעין, בלשון סעיף 51(א)(2) ו-(3) לנוסח המשולב [21]? באם תנתן תשובה חיובית לשאלה, משמע כי התביעה הוצאה במפורש מסמכותו של בית-משפט השלום. ב. לעומת זאת, אם תנתן תשובה שלילית לשאלה הקודמת, יש להמשיך ולבדוק האם ניתן להתייחס לתביעה בהתאם ל"שווי הנושא", כאמור בסעיף 51(א)(2) [21], ואם אכן כך, תהא הסמכות לבית-המשפט האחד או לאחר, בהתחשב בשוויו של הנושא. ג. אם נגיע למסקנה, כי אין לבחון הענין על-פי "שווי הנושא", ממילא התוצאה תהא, כי התביעה בסמכותו של בית-המשפט המחוזי, מאחר ואינה באה בגדר אחת מן האפשרויות לגבי סמכותו של בית-משפט השלום. נבחן השאלות שהצגנו כסדרן. 5. מבחינה לשונית גרידא, אין ספק כי נתוני המקרה, כפי שהוצגו על-ידי התובעת בכתב תביעתה, מגלים כי לתביעה יש נגיעה או קשר למקרקעין, שהרי הנתבעים התחייבו, לטענתה, להעביר לה זכויות מסוימות שיש להם כלפי המינהל והמתייחסות למגרש מסוים בישוב להבים. אולם יש לשאול האם קשר זה הוא הנגיעה אליה התייחס המחוקק בעת חקיקתו של החוק המקורי. לעניות דעתי, כפי שאנסה להראות בהמשך, אותה נגיעה של התביעה למקרקעין, משמעותה קיום של זכות קניינית או התחייבות להעביר זכות קניינית. כאשר מדובר בזכות חוזית בלבד, אפילו יש לה קשר מסוים למקרקעין, אין בכך כדי לשלול את סמכותו של בית-משפט השלום. אנמק מסקנתי זו, לאור ההיסטוריה החקיקתית הרלבנטית, בהסתמך על פסיקה בשאלות דומות ותוך הסתייעות בשיקולי יעילות. 6. בתקופת המנדט הבריטי, ואף קודם לכן, לא היה בסמכותו של בית- משפט השלום להכריע בשאלות בעלות במקרקעין. בחקיקה שקדמה לחוק המקורי, פקודת שיפוט בית-משפט השלום, 1947, נאמר במפורש בסעיף 4 [23], כי בבית-משפט השלום לא יידונו עניינים הגוררים "הכרעה בדבר הבעלות על נכסי דלא ניידי". עקב הוראה זו נשללה מבית-המשפט הסמכות לדון בסוגית הבעלות, אפילו זו התעוררה עקב טענת הגנה (לענין ההתפתחות ההיסטורית ר' ד"ר זוסמן, שם [26], בעמ' 4 - 43 וכן ע"א 401/62 יצחק ושמואל ספורטה נ' אברהם ויסלפיש [7]; ע"א 191/66 שלמה מנצורה נ' אהרון לו [8]. סעיף 28(3) לחוק המקורי [22], וקודמו של סעיף 51(א)(3) לנוסח המשולב [21], בא לשמר את אותה מגבלה על סמכותו של בית-משפט השלום, אם כי בצורה מצומצמת יותר. בית-משפט השלום לא הוסמך לדון בתביעות הנוגעות למקרקעין, אולם רשאי היה מאז 1957, להכריע בשאלת בעלות בדרך אגב: ד"ר זוסמן, ם [26], בעמ' 6-45. במלים אחרות, התיבה שבסעיף 28(2) ו-(3) לחוק המקורי [22] באשר לתביעות הנוגעות למקרקעין לא באה לשנות בצורה משמעותית את חלוקת הסמכויות, אלא מכוונת היתה לצלם המצב שהיה קיים עד 1957 ואשר לפיו בית-המשפט המחוזי הוא שהיה המוסמך לדון בתביעות בדבר בעלות במקרקעין וזכויות קניניות אחרות במקרקעין, למעט סוגית החכירה, שכבר נזכרה. לפיכך, אף תביעה לשינוי הרישום המתייחס למשכנתא הינה בסמכות בית-המשפט המחוזי, בלא קשר לגובה החוב אותו באה המשכנתא להבטיח: ד"ר זוסמן, שם [26], בעמ' 49 (בעקבות ע"א 350/73 "גד" חברה להפצה בע"מ נ' שלום כהן [9]). 7. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע, כידוע, כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". הלכה פסוקה היא, כי התחייבותו של אדם להעביר לאחר זכות חוזית העומדת לו כלפי המינהל, והדומה לזכות נשוא הענין דנא אינה באה בגדר הסעיף ואינה טעונה מסמך בכתב: ע"א 91/77 לילי ביקסר נ' "עמידר", [10] וכן ר' ע"א 774/75 צביה עובדיה ואח' נ' מיכאל אדרבי [11] בעמ' 536. בדומה לכך נפסק, כי אין סעיף 8 חל על הסכם שבעל-פה בין בני זוג, על-פיו התחייב הבעל להעביר לאשתו מחצית מן הזכויות החוזיות הנתונות לו על-פי הסכם שערך עם המינהל, והכולל התחייבות של המינהל לערוך עימו חוזה חכירה ולרשמו: ע"א 514/76 סעידה חשש ואח' נ' חביבה דמארי [12]. אמת, השיקולים הקיימים באשר להיקף תחולתו של סעיף 8 לחוק המקרקעין אינם בהכרח זהים לשיקולים הקיימים בשאלת הסמכות, אולם דומה שיש ליתן משקל מסוים להלכות הנזכרות, אף משדנים בסוגית הסמכות. 8. שאלה דומה לזו שהתעוררה באשר לסעיף 8 [20] הנזכר מתגלית בהקשר לדיני ההתיישנות. סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 [24] (להלן - חוק ההתיישנות) קובע, בסעיף 5 שבו, תקופות שונות להתיישנות. מקום שמדובר בתובענה שאינה במקרקעין התקופה היא 7 שנים והתקופות ארוכות יותר לגבי תובענות במקרקעין (תוך אבחנה בין מקרקעין מוסדרים לשאינם מוסדרים). אין ספק, כי תביעה לאכיפתו של הסכם להעביר בעלות רשומה במקרקעין הינה תובענה במקרקעין לענין התיישנות: ע"א 289/65 צפורה ואריה רובינשטיין נ' רענן רון ואח' [13]; ע"א 87/74 מוריס סמואלס נ' טלי סמואלס ואח' [14]. לעומת זאת, תובענה כספית בהקשר לחוזה מכר מקרקעין אינה "תובענה במקרקעין" מבחינת דיני ההתיישנות: ע"א 216/80 אליעזר בויאר נ' שיכון עובדים בע"מ ואח', [15] בעמ' 568; ע"א 216/66 עירית ת"א-יפו נ' חג' מחמד אבו דאיה, [16] בעמ' 529. אשר לזכות הדיירות המוגנת נפסק, כי יש לראותה כ"זכות או טובת הנאה בקרקע", כהגדרת המושג "מקרקעין" בחוק ההתיישנות [24]: ע"א 847/75 פרידקו בע"מ נ' מרדכי וילוז'ני ואח', [17] בעמ' 747. משנתעוררה השאלה האם זכות הדיירות המוגנת הינה בבחינת זכות במקרקעין, בהתאם לחוק המקרקעין [20] התשובה היתה שלילית ועל-כן אף אין חובה לערוך הסכם בענין העברת זכות זו במסמך בכתב, ואין תחולה לסעיף 8 לחוק המקרקעין [20]: ע"א 564/79 עמוס רומנו נ' מהדי כהן שוחט [18] שם בעמ' 640. 9. אם מתעורר סכסוך בין בני זוג, אשר יש להם זכויות חוזיות כלפי המינהל, ויתכן אף כלפי גוף אחר כמו חברה משכנת, והאחד מעונין בחלוקה או פירוק של הזכויות ותובע האחר, לאיזה בית-משפט תוגש התביעה? תשובה לקושיה זו ניתנה לאחרונה בפסק-דינו של כב' השופט אלוני, בבית-המשפט המחוזי בתל-אביב, בבר"ע 8602/86 תמר לנצוט נ' אלי צבי לנצוט, [19]. הנתונים העובדתיים, באשר לטיבן של הזכויות, דומים היו לאלה הקיימים בענין דנא, אלא שכאמור שם התובענה הוגשה על-ידי בן זוג אחד כנגד האחר. בית-משפט השלום אשר לו הוגשה התובענה, קבע, כי אין לו סמכות ענינית לדון בה. כבוד השופט אלוני דחה בקשת רשות ערעור, אשר נדונה כערעור, וקבע כי מאחר ומדובר בזכות חוזית ולא בזכות במקרקעין, הרי אין סמכות לבית-משפט השלום, שכן אין התובענה בבחינת תובענה לחלוקת מקרקעין, כנדרש על-פי סעיף 51(א)(3) לנוסח משולב [21]. לדעתו, קביעת הסמכות תעשה לפי שוויה של הזכות. יש להבהיר, כי משמעות קביעה זו היא, כי אם שווי הזכות בה עסקינן עולה על 150,000 ש"ח, בהתאם לחלוקת הסמכות מאז 1.1.88, מוקנית הסמכות לבית-המשפט המחוזי, ואילו אם שוויה קטן מסכום זה תהא הסמכות לבית-משפט השלום. כב' השופט אלוני העלה אף אפשרות אחרת והיא, כי התביעה, בהיותה מתייחסת לזכויות המתקשרות למקרקעין, תראה כ"תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין", בלשון סעיף 51(א)(3) לנוסח המשולב [21]. אם כך, תהא הסמכות לבית-המשפט המחוזי בכל מקרה, ובלא קשר לשווי הזכויות. האפשרות האמורה הועלתה כאמור, אולם בלא הכרעה. על פסק-דינו של כב' השופט אלוני הוגשה בקשת רשות ערעור לבית- המשפט העליון וכבוד הנשיא, השופט שמגר, דן בבקשה כבערעור והחליט לדחותו: ר"ע 57/87 [19א]. כבוד הנשיא ציין, כי ההנמקה שניתנה בבית- המשפט המחוזי מקובלת עליו ועשה שימוש בתקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 [25] (להלן - תקנות) ונמנע מחזרה על הנימוקים שניתנו על-ידי בית-המשפט המחוזי. אילו נתעורר, חלילה, סכסוך בין הנתבעים בתיק זה, והאחד היה תובע את משנהו ועותר לפירוק השיתוף בזכויות שעמדו לשניהם כלפי המינהל, היתה שאלת הסמכות נחתכת, בעקבות פסק-הדין הנזכר, על-פי שווין של הזכויות כלפי המינהל. מקל וחומר, כי תובענה של התובעת לאכיפת זכויותיה כנגד הנתבעים, איננה בבחינת "תביעה הנוגעת למקרקעין" וכי שאלת הסמכות צריכה להיות מוכרעת על-פי שווי הנושא, דהיינו, שווין של הזכויות הנתונות לה, לטענתה, על-פי ההסכם שעשתה עימם. 10. שיקול מרכזי, אשר רצוי כי ישמש כקו מנחה באשר לפרשנות הראויה, משמתעוררת שאלה בדבר סמכות בתי-משפט, הינו השיקול לפיו יש לבחור באותה דרך פרשנית שתמעט במחלוקות, באופן שבעלי-הדין, ובעקבותיהם בתי-המשפט, יוכלו להתמקד בשאלות השנויות לגופא של המחלוקת. באם ייקבע, כי במקרה דנא מדובר ב"תביעה הנוגעת למקרקעין", ועל-כן בסמכות בית-המשפט המחוזי, עלול להיפתח פתח לויכוחים אין קץ לגבי השאלה האם תביעה מסויימת הינה, אכן, "תביעה הנוגעת למקרקעין". ניתן לחשוב על מבחר עצום של אפשרויות, בהן הנתונים העובדתיים שביסודה של תובענה קשורים קשר כלשהו למקרקעין, בלא שמדובר בזכות קניינית דווקא. החשש הוא, כי יהא צורך לפתח יודיקטורה מקיפה ותל-תלים של מבחנים לענין זה. לעומת זאת, אם תוגבל המשמעות של התיבה "תביעה הנוגעת למקרקעין", כאמור בסעיף 51(א)(2) ו-(3) לנוסח המשולב [21], לתביעה בה נדרשת אכיפתה של התחייבות להעביר זכות קניינית במקרקעין, או מתבקש סעד אחר, למעט סעד כספי כמובן, ביחס לזכות כאמור, ניתן לשער, כי המחלוקות בשאלת הסמכות יהיו מצומצמות יותר ומספרן קטן יחסית. 11. מן המקובץ מתבקשת המסקנה, כי הסמכות העניינית במקרה זה, חייבת להיקבע בהתאם לשוויו של הנושא, כאמור בכתב התביעה ועל-פי תקרת הסמכות מבחינת סכום, כקבוע בסעיף 51(א)(2) לנוסח המשולב [21]. הנושא, לענייננו, הינו הזכויות, אשר התובעת טוענת להן, על-פי ההסכם שעשתה התובעת עם הנתבעים. זכויות אלה מתגלמות, מבחינת שווין, בסכום אותו התחייבה התובעת לשלם, דהיינו סכום בשקלים השווה ל-17,500 דולר. אין ספק, ובעלי-הדין לא חלקו על כך, כי שווי הזכויות האמורות במועד הגשת התביעה - 11.2.88 - היה נמוך מתקרת סמכותו של בית-משפט השלום - 150,000 ש"ח. כזכור, התובעת עתרה בכתב התביעה, בנוסף לסעד של אכיפה, אף להצהרה, כי הנתבעים חייבים לשאת בתשלום מס שבח מקרקעין ודמי הסכמה וכן לחייבם בתשלום הסכום של 6,037 ש"ח. אפילו נניח, כי התובעת יכולה, עקרונית, לקבל ההצהרה המבוקשת, הרי נראה, כי הסכומים שמדובר בהם באשר למס שבח ודמי הסכמה, וזאת לגרסת שני בעלי-הדין, אינם מגיעים, בשום מקרה, לסכום המירבי לענין סמכותו של בית-משפט השלום, וכל זאת גם אם נצרף יחדיו את "שווי הנושא" כאמרו לעיל, שווי מס השבח ודמי ההסכמה והסעד הכספי של 6,037 ש"ח שביקשה התובעת. 12. אציין עוד, כי השאלה האם תובענה מסויימת הינה תובענה במקרקעין, עשויה להיות בעלת משמעות לענין סמכותו המקומית של בית- המשפט לדון בתובענה. על-פי תקנה 4 לתקנות [25] "תובענה שבמקרקעין תוגש לבית-המשפט שבאזור שיפוטו הם מצויים". לעומת זאת, בכל מקרה אחר נקבעת הסמכות המקומית בהתאם לכללים שבתקנה 3 לתקנות [25]. בענין דנא, התוצאה תהא זהה, בין אם תחול התקנה האחת ובין אם תחול האחרת. המקרקעין, אליהם מתייחס ההסכם שבין בעלי-הדין, נמצאים בישוב להבים, שבתחום סמכותם של בתי-המשפט בבאר-שבע, ואף מקום מגוריהם של הנתבעים, לענין תקנה 3(א)(1) לתקנות [25], הוא, על-פי הנטען בכתב התביעה בבאר- שבע. לוא מקום מגוריהם של הנתבעים היה, למשל, בתל-אביב, הרי מאחר ואין עסקינן, לדעתנו, בתובענה במקרקעין, נתונה היתה הסמכות המקומית לבתי-המשפט בתל-אביב, אלא אם כן חלה אחת החלופות האחרות שבתקנה 3 [25] (ר' ד"ר זוסמן, שם [26], בעמ' 74). 13. התוצאה המתחייבת הינה, כי אין לבית-משפט זה סמכות עניינית לדון בתובענה היא מועברת לבית-משפט השלום בבאר-שבע. ההעברה מתייחסת, בהסכמת בעלי-הדין, אף לתביעה שכנגד. קרקעותהעברת זכויותמינהל מקרקעי ישראל