מבוא: 1. התובעת עותרת למתן פסק דין הצהרתי, לפיו ייקבע כי ההסכם אשר נערך בין המנוח ז'ק טיאר לבין יתר הנתבעים ביום 31.7.96 (להלן: "ההסכם"), בטל מעיקרו, ולחילופין, להורות על ביטולו. כן עותרת התובעת לסילוק ידו של נתבע מס' 3 מהחנות בקומת קרקע ברח' הנמל 35, חיפה (להלן: "החנות") המהווה חלק מבניין קומות הידוע כחלקה 27, גוש 10888 (להלן: "הבניין"). 2. בכתב התביעה עתרה התובעת גם כן לחייב נתבע מס' 3 בתשלום דמי שימוש ראויים עבור החנות בסך של 1,000 $ לחודש. דא עקא, לא הוגשה כל ראיה לעניין זה ודומה כי התובעת זנחה את הסעד הנ"ל. עובדות מוסכמות: 3. במועדים הרלוונטיים לתביעה היה המנוח ז'ק טיאר ז"ל (להלן: "טיאר") חוכר לדורות בשמינית אחת של הבניין וכל אחד מיתר שבעת אחיו ואחיותיו חוכר לדורות ב-1/8 מהבניין. 4. ביום 31.12.91 נערך ונחתם בין טיאר לבין נתבע מס' 2 הסכם שכירות מוגנת בחנות (להלן: "הסכם שכירות"). 5. ביום 27.12.95 נערך ונחתם בין התובעת לבין טיאר הסכם, לפיו היא רכשה את זכויותיו בבניין (להלן: "הסכם המכירה") וביום 31.12.95 נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעת בגין הסכם המכירה (להלן: "הערת האזהרה"). בהמשך, רכשה התובעת את כל יתר זכויות החכירה לדורות מבעליהם. זכויות התובעת בבניין ובחנות טרם נרשמו בלשכת רישום מקרקעין. 6. לאחר חתימת הסכם המכירה ורישום הערת האזהרה, נערך ונחתם ההסכם, לפיו רכש נתבע מס' 3 את זכויותיו של נתבע מס' 2 כדייר מוגן בחנות. בהתאם להסכם, עליו חתמו נתבים מס' 2-3 וכן טיאר, נרשם כי האחרון הוא הבעלים של החנות והסכמתו לעסקה ניתנה כנגד תשלום דמי הסכמה לכיסו ואשר לא הועברו לתובעת, כולם או בחלקם. כמו כן, בהתאם להסכם התחייב נתבע מס' 3 לשלם לטיאר דמי שכירות עבור החנות בסך של 300 ש"ח לחודש. יודגש כי התובעת לא היתה צד להסכם ולא נתנה לו את הסכמתה. טענות הצדדים בתמצית: 7. לטענת התובעת, במועד חתימת ההסכם לא היו לטיאר זכויות כלשהן בחנות ועל-כן הוא לא היה מוסמך להסכים להעברת זכויות נתבע מס' 2 בה לנתבע מס' 3. אי-לכך, ההסכם בטל ואינו מקנה לנתבע מס' 3 זכות כלשהי בחנות. היה על נתבעים מס' 2-3 לבדוק את הזכויות בחנות ובהתאם להערת האזהרה אשר נרשמה לטובת התובעת, ניתן היה לגלות כי אין לטיאר כל זכות בה. משלא עשו זאת, הם נהגו ברשלנות. יתירה מכך, נתבע מס' 3 ניהל בחנות עסק לא חוקי של בית בושת ומטעם נוסף זה יש להורות על ביטול ההסכם. 8. נתבע מס' 1 הגיש כתב הגנה אך הוא לא התייצב לדיון בתביעה ולא הגיש תצהירי עדות ראשית. 9. לטענת נתבע מס' 2, במועד חתימת ההסכם היו לתובעת זכויות חוזיות בבניין ולא זכויות קנייניות, רישום הערת אזהרה לטובת התובעת אינו מונע העברת זכויות דיור מוגן בחנות, שכן, אין מדובר בעסקה נוגדת. במועד חתימת ההסכם היו לתובעת זכויות במחצית הבניין בלבד, טיאר היה מיופה כח של כל בעלי זכויות החכירה בבניין. התובעת נהגה ברשלנות וחוסר זהירות משלא הודיעה לדיירי הבניין המוגנים על רכישת הזכויות בבניין. 10. לטענת נתבע מס' 3, הוא חתם על ההסכם ורכש זכויות דיור מוגן מנתבע מס' 2 בתמורה ובתום לב, טיאר היה אחד מבעלי הזכויות בבניין והוא שימש כנציג כל יתר בעלי הזכויות. התובעת לא הודיעה לנתבע מס' 2 על רכישת הזכויות בבניין אלא לאחר חתימת ההסכם ובהיותה בעלת זכות אובליגטורית בבניין, היא אינה רשאית לתבוע סילוק יד מהחנות אלא רק הבעלים הרשומים רשאים לעשות כן. דיון: 11. במבוא להסכם הוגדר טיאר כבעל הרשום של הזכויות בחנות והוא נתן את הסכמתו להעברת זכות הדיירות המוגנת מנתבע מס' 2 לנתבע מס' 3. בהתאם לסעיף 6 (1) להסכם, קיבל טיאר תמורת הסכמתו מנתבע מס' 3 סך של 13,500 $ ובהתאם לסעיף 9 להסכם התחייב נתבע מס' 3 לשלם לו דמי שכירות בגין החנות בסך של 300 ש''ח לחודש. 12. בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר (נוסח חדש), תשל"ב-1972, הוגדר בעל בית ביחס למושכר כדלקמן: "מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור". בהתייחסו להגדרה הנ"ל פסק בית המשפט ב-ע"א 112/70 ד. יונג נ' סטרולוביץ, פ"ד כד(1) 679, באומרו: "עינינו הרואות: נוכח ההגדרה האמורה 'בעל הבית' לעניין החוק אינו דוקא הבעל הרשום בספרי האחוזה, ולא דיני הקנין קובעים מיהו בעל הבית לענין זה. כדי להשיב על השאלה מיהו בעל הבית, אנו שואלים בראש ובראשונה, מי השכיר את הנכס, ואיש זה הוא בעל הבית הראשון, ואחת היא אם היה בעל הנכס אם לא'' (שם, עמ' 681, ג'). לשאלה מיהו "חליפו של בעל הבית", פסק בית המשפט ב-ע"א 174/62 מורי נ' מאירי, פ"ד ט"ז 2244 באומרו: "זה מביא אותנו לשאלה מי הם חליפיו של המערער כמשכיר, או כבעל-הבית? לחליפיו ייחשבו אלה הבאים בנעליו בתור בעל-בית או משכיר. אם בעל-בית שהשכיר את המושכר מוכר או מעביר את הנכס לקונה או לאדם אחר, הרי הקונה או האדם האחר, המועבר אליו, יהיה קשור כלפי הדייר לפי חוזה-ההשכרה שנערך על-ידי המשכיר וייחשב כחליפיו של בעל-הבית'" (שם, עמ' 2250 ה'). 13. מן הכלל אל הפרט. במועד הרלוונטי לחתימת ההסכם טיאר לא היה "בעל הבית" בחנות כפי שהוצג בהסכם ולא היה לו כל מעמד באותו נכס לעניין העברת השכירות בו מנתבע מס' 2 לנתבע מס' 3 וזאת בעקבות מכירת זכויותיו לתובעת. מנגד, עם חתימת הסכם המכירה הפכה התובעת לחליפו של טיאר, ולעניין זה, כפי שנקבע בהלכה הפסוקה, אין נפקא מינא באם היא הבעלים במישור הקנייני אם לאו. 14. למסקנה כאמור לעיל, ניתן להגיע גם כן בהתאם להוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, וההלכה שנפסקה לפיו, כמפורט להלן. בסעיף 9 לחוק המקרקעין נקבע לעניין עסקאות נוגדות, כי "התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה". סעיף 6 לחוק המקרקעין מגדיר "עיסקה במקרקעין" כ"הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על-פי צוואה". סעיף 3 לחוק קובע את השכירות כאחת מהזכויות במקרקעין (ר' ע"א 68/76 אטיאס נ' הממונה על המרשם, פ"ד ל(3) 527, 529, שם מנה בית המשפט את השכירות כאחת הזכויות המוכרות לפי חוק המקרקעין). 15. ב-ע"א 185/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נ"ג(4) עמ' 199, נפסק כי: "כאשר מוכר מתחייב להקנות בעלות במקרקעין או במיטלטלין לקונה, משתכללת אצל הקונה זכות שביושר. זוהי זכות 'מעין-קניינית'. היא פועלת כלפי צדדים שלישיים. מכוחה של זכות זו ניתן לומר כי יש לקונה 'זכויות מהותיות בנכס מסוים'. כתוצאה מכך נשלל מנושה - בין נושה מכוח עיסקה נוגדת ובין נושה מכוח נשייה שאינה קשורה כלל לנכס - הכוח לממש את זכותו כלפי החייב-המוכר באמצעות הנכס הנמכר. על-כן, מתגבר קונה על נושה של המוכר, המטיל עיקול על הנכס. לעניין זה, אין כל נפקות לרישום העיקול במרשם המקרקעין. פרופוזיציה זו אינה מוגבלת אך להקנייתה של זכות הבעלות. היא חלה על הקניה של כל זכות אחרת במקרקעין או במיטלטלין" (שם, עמ' 240 א'). 16. בנסיבות מקרה דנן, משהתחייב טיאר למכור לתובעת את זכויותיו בחנות, קמה לתובעת זכות "מעין קניינית" הפועלת כלפי צדדים שלישיים, ונתבעים מס' 2-3 בכללם, השוללת מהם לממש את זכותם כלפי המוכר, טיאר, באמצעות החנות. 17. ויודגש, בניגוד לטענת נתבע מס' 2, יש לראות בהעברת זכות הדיור המוגנת מנתבע מס' 2 לנתבע מס' 3 בהסכמת טיאר כעסקה הנוגדת לעסקה אשר נערכה במועד מוקדם יותר בין התובעת לבין טיאר, לפיה הוא מכר את זכויותיו בבניין. לעניין זה יש לבחון את מכלול הזכויות והחובות שנקבעו בשני ההסכמים, ובין היתר חובותיו וזכויותיו של טיאר. מאחר וטיאר התחייב כלפי התובעת להעביר את זכויותיו בבניין ומנגד הוא הציג את עצמו כבעלים של החנות בהסכם השכירות ואף קיבל כספים בגין כך, הרי שתי עסקאות אלה אינן יכולות לדור בכפיפה אחת ובהתאם לכך הן עסקאות סותרות. 18. סעיף 127 (א) לחוק המקרקעין קובע את פועלה של הערת אזהרה, ולפיו "נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עיסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט". קיימות בפסיקה גישות שונות באשר למעמדה של הערת האזהרה - קניינית, מעין קניינית, או כמקנה זכות שלילית החוסמת מפני רישום עסקאות סותרות (לעניין זה ר' פס"ד אטיאס לעיל וכן ע"א 205/83 חובני נ' דיקלה בע"מ פ"ד מ''א(3) 96, ע"א 261/88 בנק המזרחי נ' רוזובסקי, פ"ד מ"ח(2) 102). מכל מקום, אין מחלוקת כי רישום הערת אזהרה מהווה מגן על זכויותיו של מי שנרשמה לטובתו, התובעת במקרה דנן. כאמור, נתבעים מס' 2-3 לא טרחו לבדוק את הרישום בספרי הטאבו עובר לחתימת ההסכם, ולו היו עושים זאת בנקל היו מגלים בנקל כי לתובעת זכויות קודמות בבניין, והרי בהתאם לסעיף 10 לחוק המקרקעין רק באם נתבע מס' 3 היה חותם על ההסכם בהסתמך על הרישום (וכן בתמורה ובתום לב), רק אז זכותו תהיה עדיפה. 19. בנסיבות מקרה דנן, אין לייחס חשיבות מרובה לטענות נתבעים מס' 2-3 באשר לטיפולו של טיאר בענייני השכירות גם לאחר חתימת הסכם המכירה או לעניין מתן הודעה על-ידי התובעת לדיירי הבניין בדבר רכישת זכויותיו של טיאר, שאם תאמר אחרת יפגע הדבר ברישום ופועלו אשר נקבע בחוק ויפתח פתח להתדיינות מיותרת המנוגדת בתכלית לחוק ומשמעות הרישום בטאבו. 20. לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על ביטול הסכם השכירות אשר נערך ונחתם בין ג'אק טיאר ז"ל לבין נתבעים מס' 2-3 ביום 31.7.96. בהתאם לכך על נתבע מס' 3 לסלק את ידו מהחנות אשר שכר בהתאם לאותו הסכם ולהעבירה לידי התובעת. הנתבעים ישלמו לתובעת, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ש"ח בתוספת מע"מ עליו ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על הוצאות המשפט מיום הוצאתם ועל שכ"ט עו"ד מהיום ועד התשלום המלא בפועל.הסכומים כאמור לעיל ישולמו תוך 30 יום. 21. בהעדר טיעונים ממצים של הצדדים לעניין החזרת המצב לקדמותו בעקבות ביטול ההסכם ובהעדר דרישה מפורשת לעניין זה מצד הנתבעים, לא מצאתי לדון ולהכריע בעניין ההשבה במסגרת פסק הדין. דיור מוגןהעברת זכויות