1. האם העברת זכויות חכירה במקרקעין ורישומן בחברת עמידר בע"מ, בלבד, משמען העברת זכויות הָדִירה או שמא מדובר בּהעברת זכויות בלתי-הָדִירה, לאור חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 ולאור חוק המתנה, תשכ"ח - 1968? זוהי למעשה השאלה היחידה העומדת בלב הויכוח שבין שני הצדדים. 2. באשר לעובדות, הרי שאין כמעט מחלוקת בין הצדדים: א) המבקש, רחמים יעקב ואמו, רחל יעקב, רכשו זכויות חכירה מעמידר החברה הלאומית לשכון עולים בישראל בע"מ (להלן: "עמידר"). הרכישה התייחסה לדירה מספר 2 בבית מספר 9002 ברישומי עמידר והממוקמת בקומת קרקע של בניין ברחוב הדקל 2 ראשון-לציון (להלן: "הדירה"). עותק הסכם הרכישה צורף כנספח א' לתובענה שבתיק זה. ב) ביום 14.3.91 חתם רחמים יעקב, (להלן: "המבקש"), על תצהיר לפיו העביר את מלוא זכויותיו בדירה לאמו רחל יעקב. ההעברה נעשתה באמצעות התצהיר הנ"ל וכנראה שגם באמצעות יפוי כוח בלתי חוזר. אמרתי "כנראה" מכיוון שאין בתיק זה עותק של יפוי הכוח. ג) בו ביום (14.3.91) חתמה רחל יעקב על תצהיר מקביל לפיו קיבלה מבְּנָהּ רחמים את מלוא זכויותיו בדירה וזאת ללא תמורה. (התצהירים מהווים יחדיו נספח ב' של המרצת הפתיחה). ד) נספח ד' להמרצת הפתיחה מהווה אישור של עמידר לרישום הזכויות בדירה על שם רחל יעקב ורחמים יעקב בחלקים שוים ביניהם. באותו מסמך (נספח ד') צויין גם כי "קיימים מסמכים להעברת זכויות מ-יעקב רחמים ליעקב רחל". ה) נספח ג' לתצהיר התשובה של המשיב בהמרצת הפתיחה (היינו, עו"ד צ'צ'יק) עניינו טופס "בקשה לקבלת הסכמה (מעמידר- ה.פ.) להעברת זכויות והתחייבויות ביחידה" (היינו, בדירה - ה.פ.) מרחמים יעקב ל-אמו רחל יעקב. נספח נוסף של תצהיר עו"ד צ'צ'יק (בלתי מסומן ובלתי מוכחש) הינו אישור מס שבח מקרקעין לרישום העברת הזכויות מרחמים יעקב ל-אמו רחל יעקב. היינו, עסקת העברת הזכויות דווחה למס שבח כדת וכדין. סיכום ביניים: המבקש, רחמים יעקב, העביר את מלוא זכויותיו בדירה באופן כמעט מלא לאמו רחל יעקב. הדגשתי את המילים "כמעט מלא" מכיוון שהעברת הזכויות הושלמה בעמידר, אך לא הושלמה באופן מלא בלשכת רישום המקרקעין (להלן: "הטאבו") כנדרש בסעיף 7 לחוק המקרקעין, לצורך השלמת העברת זכויות קנייניות. מכאן, שבהעדר רישום בטאבו עסקינן בהתחייבות להעברת זכויות, כמפורט בסעיף 8 לחוק המקרקעין. 3. בסעיף 2 לתצהירהּ כתבה רחל יעקב כך: "הדירה הנ"ל נרכשה על ידי כי אנוכי הייתי בעלת הזכויות, ובני הנ"ל נרשם כבעל זכויות לגביה, כי קיבלתי משכנתא בזמנו והבנק המלווה דרש שבני הנ"ל יצורף לחוזה כבעל זכויות וכך עשינו". בסעיף 2 לתצהירו הנ"ל מצהיר המבקש כי החזקה הבלעדית בדירה היא של אמו; כי הוא לא מתגורר בדירה; כי האֵם "הינה בעלת הזכות בדירה הנ"ל, אולם שמי צורף ברגע האחרון כבעל זכות חכירה על גבי חלקים מהדירה, כי הבנק שהלווה כסף לאמי, עמד על כך שגם אחד הבנים של אמי, יצורף לחוזה הרכישה, ומסיבה זו נרשם שמי כבעל מחצית הזכויות בדירה הנ"ל". בסעיף 5 לתצהירו מבהיר המבקש: "כדי לתקן את הרישום ושאמי תהא בעלת הזכות הבלעדית בדירה, אני מעביר על שמה במתנה וללא תמורה, את מחצית החלקים הרשומים על שמי לגבי הדירה הנ"ל". האם ישנה דרך יותר ברורה להביע את רצון המבקש להתנתק מהדירה? האם יש דרך יותר בהירה להבין מהמבקש כי אין לו כוונה לחזור לדירה, היינו, אין לו ANIMUS REVERTENDI? אלו הן שאלות רטוריות אשר התשובה השלילית להן ברורה וקצרה. במילים אחרות: המבקש העביר זכויותיו לאמו, התנתק מהדירה לתמיד ואין לו עוד כל קשר אליה. כיום, מבקש הבן רחמים לחַדֵש את ימיו בּדירה כְּקֶדם, אולם חוששני כי איחר את המועד לכך. ומדוע מבקש רחמים יעקב לשוב ולהיות בעלים של מחצית הזכויות בדירה? זאת, מכיוון שאמו נטלה הלוואה מאדם בשם קורקוס; לא שילמה את חובהּ וכעת מבקש מר קורקוס לגבות חובו, בין השאר, על ידי מכירת הזכויות של האם בדירה. עו"ד צ'צ'יק, המשיב, מונה ככונס נכסים על זכויות הָאֵם בדירה. ההליך הנוכחי מבקש לסכל את רצונו של הכונס למכור את זכויות האם בדירה. ומדוע סבור המבקש כי עדיין שמורה לו הזכות המשפטית, לאחר כל-כך הרבה שנים, לחזור להיות בעלים של מחצית הזכויות בדירה? התשובה, לדבריו, נובעת מהעובדה כי, כאמור, העברת הזכויות בדירה ממנו לאמו לא הושלמה ברישום בטאבו, וממילא עסקינן בהתחייבות להעברת זכויות בלבד. ומהי הרבותא מבחינת המבקש לכך כי מדובר רק בהתחייבות לרישום? התשובה, לדבריו, נובעת מסעיף 5 לחוק המתנה, תשכ"ח-1968, הקובע בסעיפי המשנה הרלבנטיים לענייננו, כך: "(א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב. (ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו". ולענייננו: מסמך בכתב קיים (התצהירים); ההתחייבות קיימת (התצהיר ושאר מסמכי העברת הזכויות); רצון לחזור מהמתנה - קיים (אך בלתי מתקבל על-ידי). 4. הסיבות לדחיית התובענה הנוכחית הן אלו: א.עו"ד צ'צ'יק הצהיר כי לידיעתו חתם המבקש על יפוי כוח בלתי חוזר לפיו העביר את הזכויות בדירה לאמו. טענה זו של חתימה על יפוי הכוח לא הוכחשה, לא נסתרה ואף לא נטענה כל טענה כנגדה. ממילא מתבקשת המסקנה כי אכן הבן חתם על יפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות על כל הנובע מכך, כמפורט להלן. ואכן, על-פי הפסיקה, יפוי כוח בלתי חוזר יכול לשמש כהוכחה, אחת מני הוכחות, לכך שמייפה הכוח ויתר על זכות החזרה שלו מהמתנה שנתן, למרות האמור בסעיף 5(ב) לחוק המתנה. פסק-הדין האחרון בנדון ניתן במסגרת ע"א 6369/98 גרינברג נ. גרינברג, פד"י נד (4) 409. באותו מקרה קבע בית המשפט כי "הויתור על זכות החזרה אינו צריך להיות מפורש, ודי בכך שיעלה הוא מהכתב בצורה שאינה משתמעת לשני פנים". (שם, בעמוד 420). בית המשפט מפנה להלכת ע"א 404/84 סעתי נ. סעתי, אליה מתייחסים הצדדים בסיכומיהם. באותו מקרה (של גרינברג נ. גרינברג) קבע השופט ר. זועבי כי סעיפי ההסכם שבפניו מוליכים למסקנה כי נותן המתנה ויתר על זכות החזרה ואף הוסיף את הדברים הבאים, הישימים למקרה הנוכחי: "סעיפים אלה של ההסכם אינם בבדידותם, אלא הם עומדים ככלים שלובים עם מערך ראיוות שלם המהווים יחדיו הוכחה ניצחת שהמערערת אכן ויתרה על זכותה לחזור מהתחייבותה לתת את המתנה". (שם, מעמוד 420 מול האות ו'). ב.גם בענייננו קיימים "כלים שלובים" המחייבים מסקנה אחת לפיה הויתור של המבקש על זכות החזרה מהמתנה הינו ברור, החלטי ובלתי הָדיר: 1. נוסח התצהירים של האם והבן. 2. ההצהרה המפורשת לגבי סיבת צירופו של המבקש כבעל זכויות בדירה. 3. הצהרת המבקש בתצהיר כי אין לו חלק ונחלה בדירה ובחזקה בה. 4. השלמת עסקת העברת הזכויות בין המבקש לאמו בעמידר ובמס שבח. 5. מרוץ השנים מאז השלמת העסקה ועד המועד בו עורר המבקש את זכות החזרה שלו מהמתנה. 6. הסיבה לעוררות זו: היינו, הרצון למנוע מהנושה של האם למכור את הדירה. היינו, עסקינן ב- ULTERIOR MOTIVE של המבקש ולא ברצון ברצון כֵּן שלו לקבל חזרה זכויות בעלות בדירה לא-לו. ג. ולכל אלה הייתי מוסיף את השיקולים הבאים: 1) המבקש הודה בחקירתו כי תצהירו הנ"ל אינו משקף את האמת. כיום מבקש הוא להתעלם מהתצהיר וטוען טענה העומדת בניגוד לתצהיר. 2) מבחינת תקנת הצבור אין לאפשר לאדם להנות מפרי טענה בלתי נכונה, כאשר הוא מבקש שבית משפט או רשות רשמית אחרת יפעלו מדי פעם על פי נוחות טענותיו באותה עת, גם אם הטענות כולן או חלקן אינן נכונות. לא למותר להשוות גישה זו עם הלכה ישנה ורלבנטית העוסקת בפרשנות סעיף ההיזק הציבורי המעוגן כיום בסעיף 198 לחוק העונשין, תשל"ז-1977. כוונתי ל-ע"פ 208/03, גנור נ. היועמ"ש, פד"י ח' 833. בעניין זה אימצו שופטי בית המשפט העליון את דעתו של השופט זילברג לפיה תקלה ציבורית פירושה: "תקלה לציבור באמצעות רשויות הציבור, והיא מצוייה רק באשר כתוצאה, או כהשתלשלות, ממעשהו של הנאשם, רשות ציבורית עושה, או עלולה לעשות, מעשים המביאים רעה לציבור". (שם, בעמוד 838). השופט זילברג מפנה לפסק-דינו הזהה ב-ע"פ 53/54 אשד נ. היועמ"ש (פד"י ח' 785), שם היה עדיין בדעת מעוט, ואין אלא להצטרף, בכל הכבוד, לדעתו של השופט כפי שבאה לידי ביטוי בשני פסקי הדין הקלאסיים הנ"ל. ומהתם להכא: המבקש בפָנַי משתמש ברשויות הציבור כפי רצונו. היינו, "ברצותו מרחיב" הוא את בעֵלי הזכויות בדירה ו"ברצותו מקצר" הוא במספר בעל הזכויות בה, והכל באמצעות רשויות הציבור. 5. ומעניין לעניין באותו עניין: למדתי את פסקי הדין אליהם הפנו באי-כוח הצדדים בסיכומיהם; קראתי את ספרו של אמ' ראבילו "חוק המתנה", תשכ"ח - 1968 (פירוש לחוקי החוזים מיסודו של פרופ' ג. טדסקי); קראתי את מאמרו של פרופ' טדסקי "הרשאה בלתי הדירה לביצוע מתנה לאדם שלישי" (משפטים, כרך יט' 205), ומצאתי (ולמעשה) לא מצאתי התייחסות לבעיה הבאה: עסקינן בזכויות חכירה בלתי רשומות בטאבו, אלא רשומות בעמידר וייתכן שגם נרשמו במינהל מקרקעי ישראל. ידיעתו השיפוטית של כל בית-משפט "יודעת" כי כמות העסקות "המושלמות" במינהל ולא בטאבו - היא עצומה. הוא הדין ברישום "מושלם" במוסדות רשמיים או מעין-רשמיים אחרים כמו עמידר. כלומר, אם נקבל את עמדתו של המבקש, לפיה רשאי הוא לחזור בו מהמתנה בכל שלב שהוא לאחר רישום הזכויות במינהל, בעמידר, בחברה משכנת אחרת, יהיה בכך משום פגיעה קשה בבטחון של עסקות מכר רבות, שכן כיום, מושלמות העסקות ברישום בּמינהל ובגופים האחרים הנ"ל; משולמות התמורות המלאות בגין הזכויות הנמכרות; וההנחה הברורה של כל המתקשרים, ושל בתי המשפט היא, כי הזכויות הנמכרות הועברו כדין וכי העסקות הושלמו. מכאן, שפתיחת פתח לערעור תקפותו של הרישום, כפי שמבקש רחמים יעקב כי אעשה, פירושהּ ערעור כל הבטחון של העסקות הקנייניות, המסתיימות ברישום במינהל או בחברוֹת המשכנות. האם לכך כיוון המחוקק דעתו? האם לכך כיוונו בתי המשפט דעתם? האם לכך התכוונו הצדדים להסכמים אותם השלימו ככל שניתן? התשובות השליליות ברורות מאליהן. 6. זאת ועוד; מדוע ייגרע חלקם של מקבל מתנה או צד שלישי (כמו במקרה הנוכחי) אשר זכויותיהם נובעות מהתחייבות ללא רישום ב-טאבו, אל מול מי שזכותו נרשמה כדין, כאשר הסיבה לאי הרישום אינה נובעת מהתנהגותם של הצדדים לעסקה אלא ממגבלות החוק? היינו, מחוסר האפשרות לרשום את הזכויות ב-טאבו? אין בחוק ואין בפסיקה כל הסבר של ממש להפלייה זו כאשר נותן המתנה ומקבלהּ התכוונו להעברת זכויות שלמה מלאה וגמורה, ומקבל המתנה לא שינה מצבו בעקבותיה. לדעתי, מן הראוי לשקול צמצום הפלייה זו לפחות VIS A VIS לחוק המתנה, כדי שנותנהּ ומקבלהּ יידעו כי הַכֶּשֶל הטכני באי-רישומה של מתנת המקרקעין אינו מאפשר לנותנהּ לחזור בו מהמתנה המושלמת, מבחינת מעשה המתנה ומבחינת כוונת נתינת המתנה. 7. והערה נוספת: ב-ע"א 2836/90 בֶּצֶר נ. דילביץ' ואח' (פד"י מו(5) 184) אמר השופט גולדברג, בין השאר, "שספק הוא אם חזרה מן המתנה (כשחזרה זו אפשרית) כפופה בכלל לעקרון תום-הלב" (שם, בעמוד 194). זוהי כמובן אמירת-אגב, שאינה בבחינת RATIO DECIDENDI, ולדעתי, ניתן להסיר ספק זה: גם חזרה מן המתנה כפופה לעקרון תום הלב. זאת משתי סיבות: ראשית, לשון סעיף 5(ב) לחוק המתנה מכרסמת בַּזְכות האבסולוטית של חזרה מהמתנה. שנית, על-פי ההלכה המשפטית חל ומשתרע עקרון תום-הלב על כל הפעולות המשפטיות, אפילו אינן בבחינת חוזה. ראה, כמובן, סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשכ"ח - 1968. שלישית, ראה, כדוגמה, את פסק דינו של בית המשפט העליון ב-ע"א 495/80 ברקוביץ נ. קלימר (פד"י לו'(4) 57) שם כתב השופט ברק (כתוארו אז) בהסכמת השופטים ש. לוין ו- ד. לוין כך: נמצא, כי המתנה, כמו המכר, היא חוזה. היא משתכללת על ידי הדירה וקיבול. היא עסקה דו-צדדית. היא אינה פעולה חד-צדדית... מכיוון שהמתנה היא חוזה ממילא מתבקשת המסקנה, כי "על מתנה יש להחיל את הדין הכללי של חוזים בנושאים שלא הוסדרו על ידי חוק המתנה, כגון קשירת החוזה, בטילותו והזכות לבטלו". (הדגשה שלי - ה.פ.). כאן גם המקום להפנות לביקורתו של פרופ' ג. טדסקי, "הנשר הגדול" של המשפט הישראלי, על נוסחו של חוק המתנה. וכך כתב המחבר במאמרו "על חוק המתנה תשכ"ח-1968", (משפטים, כרך א' 639): "נאמר בסיכום כי בענין המתנה - וכן גם בעניינים אחרים - לא הגיענו המחוקק עד כה אלא "מברק". עלינו להמתין עד שדואר ישראל יביא לנו "מכתב" ובו דבר דבור על אופניו". ולא למותר להביא את דבריו באותו מאמר לענין פרשנות סעיף 5 לחוק המתנה, כהאי לישנא: "אין זה נעלה מכל ספק אם ס' 5(ב) ו- (ג) בדבר הנותן החוזר בו מהמתנה מתייחס לפרק הזמן בלבד שלפני המסירה;". (שם, בעמ' 645. הדגשה שלי - ה.פ.). ואם גישתו של פרופ' טדסקי נכונה, כי אז אין למבקש כאן, זכות חזרה. לאור האמור לעיל מתבקשת המסקנה כי דיני החוזים הכלליים ועקרון תום-הלב במשמע, חלים גם חלים על דיני המתנה. ממילא, מותר לבית המשפט לבחון את השימוש בזכות החזרה של נותן המתנה גם דרך משקפי תום-הלב. ובחינה שכזו, לאור הנסיבות שפורטו עד עתה, מוליכה למסקנה כי נסיון המבקש לחזור בו מהמתנה אינו עולה בקנה אחד עם עקרון תום-הלב וממילא אין מקום להעתר לבקשתו של רחמים יעקב ואין להורות על ביטול המתנה שנתן לאמו. ואגב, אם גישה זו נכונה היא, כי אז ברי שמותר ומוצדק לבדוק את מרווח הזמן שבין מועד נתינת מתנה, לבין מועד הרצון לחזור מהמתנה. אמנם בחוק המתנה אין הגבלת מועד, אולם האם המשמעות היא כי זכות החזרה לעולם תעמוד? האם לא יהא ניתן בשום מקרה לקבוע כי מרווח זמן רב משמעו ויתור על-ידי התנהגות על זכות החזרה? לדעתי, התשובות לשאלות הנ"ל ברורות ומתבקשות לאור דיני החוזים ולאור פרשנותם בפסיקה. היינו, גם מרווח הזמן עצמו יכול שיַקִּים מחסום מניעתי, וממילא יווצר מחסום משפטי המונע אפשרות חזרה ממתנה, בין שהושלמה ברישום מלא ובין שטרם הושלמה, כאשר נסיבות אי-רישומהּ אינן קשורות בצדדים לְחוזה המתנה. 8. סעיף 5(ב) לחוק המתנה מתְנה את זכות החזרה בכך שמקבל המתנה "לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות". לא זהו המקרה הנוכחי, בו שינתה האֵם את מצבהּ בכך שקבלה משכנתא מהבנק על סמך מצגו של הבן כבעלים משותף בזכויות בדירה. האֵם שבה והסתמכה על מצגו של הבן כאשר חתמה לבדה על החוזה בינהּ לבין רוכש הזכויות ממנה, מר עמיקם סלומון (ר' עותק ההסכם כנספח לתצהיר עו"ד צ'צ'יק), כשם שחתמה לבדהּ על הסכמה במסגרת הליכי הוצל"פ למכירת זכויותיה בדירה, לשם פרעון החובות למר קורקוס. וראה גם החלטת הרשם ב. יזרעאלי במסגרת תיק ההוצל"פ, כהאי לישנא: "לא ברור מה מבקשת החייבת שכן התקיים לפחות דיון אחד בעניין ומאז לא נראה כי ישנו פתרון של ממש המוצע על ידי החייבת לסילוק החוב. העניין אף הוסבר לחייבת ולבנה באריכות בדיון". (החלטה מיום 9.8.04 בתיק הוצל"פ 7-99-06077-21). היינו, אין בפי המבקש ואמו כל טענה לשותפות של הבן בזכויות שבדירה, והאֵם היתה והינה הבעלים היחיד של זכויות אלו. די, אם-כן, בכל הסימנים הללו כדי להבין כי המבקש ואמו ראו באֵם כבעלת זכויות היחידה בדירה, לכל דבר ועניין. 9. ובטרם פנה היום, פניתי אל המשפט העברי, כדי ללמוד מה עמדתו לגבי ביטול מתנה, וכיצד שולָב דין זה במשפט הישראלי. יגעתי ומצאתי כי השופט גוייטין התייחס לנקודה זו בפסק-דינו במסגרת ע"א 22/55 שפי ואח' נ. שפיץ, (פד"י ט' 1077), בזו הלשון: "אפשר לסכם את ההלכה בשטח זה בצורה זו: אם כוונת הנותן היתה להקנות למקבל הנכסים קנין גמור בנכסים ללא כל כוונת ערמה - ההעברה כשרה ותופסת, אף-על-פי שתוצאת המעשה הוא שלילת זכויות בעלי החוב והאשה בכללם. אם עיקר כוונת הנותן היתה אמנם להקנות למקבל הנכסים קנין גמור בנכסים, אך לכוונה זו נלוותה גם כוונה להערים ולשלול מן הנושים את זכויותיהם וכוונה זו אינה ניכרת במעשה - היינו אינה אומדנה דמוכח - אזי לכוונה המתלווה יש רק ערך של דברים שבלב וכידוע דברים שבלב אין בכוחם לבטל את מעשה ההעברה. אולם אם הכוונה להערים ניכרת במעשה והיא אומדנה דמוכח, אזי אף-על-פי שהיתה גם כוונה אמיתית להקנות למקבל הנכסים קנין גמור, אין ההעברה תופסת מהסיבה שכוונת הערמה הפכה לאומדנה דמוכח". (שם, בעמ' 1083). יישומן של מסקנות אלו לענייננו הוא זה: למבקש היתה כוונה להעביר את הזכויות בדירה לאמו, בבחינת אומדנה דמוכח. כעת, יש למבקש כוונה "להערים" על הנושה ועל כונס הנכסים, כדי לסכל את מכירת הדירה, וכוונה זו ברורה אף היא וגלוייה, בבחינת אומדנה דמוכח. ממילא "אין ההעברה [החוזרת של הזכויות- ה.פ] תופסת מהסיבה שכוונת הערמה הפכה לאודמנה דמוכח". מכאן, שגם עפ"י הדין העברי, המהווה כידוע מקור פרשני ראשון במעלה בהעדר תשובה לקושייה משפטית במשפט הישראלי, דין התובענה הנוכחית להדחות. 10. סוף דבר; אני דוחה את הבקשות המפורטות בתובענה זו. כפועל יוצא מכך איני נותן כל סעד כנגד עו"ד צ'צ'יק לעניין המנעותו מלמכור את חלקו של המבקש בבית. המבקש ישלם למשיב 1 שכר-טרחה בסך -.4,000 שקל (צמוד). העברת זכויותרישום בטאבוחכירה