השופט י' שילה: הגב' חוה מימוני - המערערת - החזיקה שנים רבות בנכס המצוי ברח' גולומב 102 (מנחת) בירושלים. בהתאם לזיכרון הדברים (מוצג ת/1, להלן - זכרון הדברים), שנערך ביום 13.2.78, התחייבה להעביר את זכויותיה בנכס זה אל מר דוד פרלמן, המשיב 1. נושא העיסקה מתואר באותו זיכרון דברים כ"נכס הידוע כמנחת 102 הכולל בית של שתי קומות ושטח אדמה סביב הבית של בערך 600 מטר מרובע". המערערת מתוארת בזיכרון הדברים כבעלת זכות בלעדית לחכירה לדורות ממינהל מקרקעי ישראל לגבי אותו נכס. נקבעה בזיכרון הדברים תמורה בסך 450,000 ל"י. במעמד עריכתו שולם מתוך סכום זה סך 10,000 ל"י, והוסכם, כי סכום נוסף של 390,000 ל"י ישולם עד 15.3.78, ואילו היתרה בסך 50,000 ל"י תשולם עם מסירת החזקה בפועל בנכס אבל לא יאוחר מאשר עד 15.6.78. כמו כן הוסכם על פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך 100,000 ל"י, אשר ישולמו על-ידי הצד המפר לצד המקיים, וזאת בנוסף לכל סעד משפטי אחר לו יהיה זכאי הצד המקיים. כאן מן הראוי אולי להתעכב במקצת על נתונים אישיים של בעלי הדין ועל נסיבות המשא ומתן וניסוח המסמכים, שנחתמו על-ידיהם בגין העיסקה, במידה שחשוב הדבר לצורך הכרעה בשאלות השנויות במחלוקת. המערערת היא אישה גרושה חסרת השכלה פורמאלית. מאידך גיסא היא רחוקה מלהיות תמימה, והינה פקחית דיה שלא לקבל על עצמה כל התחייבות אלא אחרי התייעצות עם לפחות אחד משני יועציה הקבועים, שניהם נושאים את השם "שלום מימוני", שלום מימוני אחד הוא בעלה לשעבר וגם בן-דודה, ושלום מימוני שני הוא אחיה. היועץ העיקרי, הבעל לשעבר, אינו קטלא קניא. הוא כיהן כמזכיר מועצת אזור הגליל, מזכיר לענייני מלחה מטעם משרד הפנים, מזכיר ועד אנשי מלחה, והיה מטפל בתפקיד זה בענייני מים ועירייה. בעדותו סיפר, כי רואה הוא חובה מצפונית לעזור למערערת. היועץ השני, אחיה, הוא בעל חנות במלחה, אך לפי דבריה של המערערת, הרי על בעלה לשעבר היא סומכת תמיד, ואיננה עושה דבר ללא התייעצות אתו. אבל מידת חשדנותה היא כזאת, שגם כלפיו הטיחה האשמה (בלתי מבוססת לחלוטין), שעשה יד אחת עם פרלמן נגדה. יש מקום להניח, כי פיקחותה בצירוף הישענותה על יועציה וחשדנותה ביטלו את העליונות במשא ומתן, שמדרך הטבע ניתן היה ליחס לפרלמן מכוח השכלתו, כך שאין לראות אי- שוויון בין הצדדים בשטח ניהול המשא ומתן, הקשור עם העיסקה שביניהם. מר פרלמן אמנם משפטן ואפילו סגן פרקליט בכיר במחוז ירושלים, אך מעולם לא עסק בענייני נדל"ן, ואמנם הרושם, העולה מחומר הראיות, הוא, שאינו בקי בעיסקאות מקרקעין. אולם בהיותו מודע למגבלתו זו נועץ בחברו עו"ד אייזנמן, שהוא בעל ניסיון בשטח זה, והלה שינן לו את הנקודות הבסיסיות, שעליהן יש לתת את הדעת בעת ניסוח חוזה לרכישת בית, כגון נקיבת המחיר, פירוט מועדי התשלום ומסירת החזקה וכו', ואף צייד אותו בנוסח המבוא לזיכרון הדברים, והוא שהציע שייכתב בו, כי המערערת היא "בעלת זכות בלעדית לחכירה לדורות ממינהל מקרקעי ישראל", אם כי למעשה לא ידע, כפי שלא ידע אז פרלמן, את טיבן המדויק של זכויותיה. פרלמן ביקש מהמערערת עובר לחתימת זיכרון הדברים, שתמנה לעצמה עורך- דין, אשר ייצגה בניסוח המסמך. אך היא ואחיה ובעלה לשעבר, שהיו אתה בשעת עריכת זיכרון הדברים, סירבו, והסתפקו בכך שפרלמן יעשה את מלאכת הניסוח במעמדם. הם פעלו מתוך שלושה שיקולים : א. כדי לחסוך שכרו של עו"ד, אשר ייצג את המערערת ; ב. מפני שהתרשמו כי פרלמן אדם הגון, ואין בכוונתו לקפח את הצד שכנגד; ג. מפני שהרי נשארה בידיהם אפשרות הפיקוח על הניסוח אשר נעשה לעיניהם, ואגב, בביתו של האח. שיקול (א) היה, כמובן, מבוסס על שיקולים (ב) ו-(ג). המשא ומתן עובר לחתימת זיכרון הדברים וכן חתימתו נתקיימו בביתו של האח. הוויכוח ניטש בשאלה, מי יהיה האחראי בהוצאות ובתשלומי החובה השונים (כולל מס) בגין העיסקה ובקביעת מועדי התשלומים ומסירת החזקה. האח והבעל לשעבר עקבו אחרי כל מלה, שעה שניסח פרלמן את הדברים כפי שהוסכמו וגם חתמו כעדים יחד עם המערערת על זיכרון הדברים. המערערת התחייבה באותו זיכרון דברים לשאת בכל התשלומים הנדרשים לצורך השגת האישורים הדרושים להעברת זכות החכירה משמה לשם הקונה פרלמן. אף כי לא כונו תשלומים אלה בשם בזיכרון הדברים הרי, למעשה, מדובר היה בתשלום דמי הסכמה למינהל ומס שבח מקרקעין לאוצר. לאחר חתימת זיכרון הדברים הביעה המערערת באוזני פרלמן דאגה בקשר להתחייבויות שקיבלה על עצמה כאמור. חוששת הייתה שמא יתברר, כי הסכומים שיידרשו לשם כך יהיו גבוהים עד כדי שיפחת באופן ניכר הסכום שיישאר בידיה אחרי ניכוים ממחיר הנכס המוסכם. פרלמן, מאידך גיסא, מעוניין היה לשכך את דאגתה זו אולי מתוך הרגשה, שאם אמנם תידרש להפריש סכומים ניכרים למילוי התחייבויותיה הנ"ל, או אפילו רק תמשיך לחשוש לכך, עלולה היא לחזור בה מהעיסקה. ביום 16.2.78, דהיינו שלושה ימים אחרי חתימת זיכרון הדברים, הלך פרלמן עם הגב' מימוני למינהל. מטרת התלוותו אליה הייתה לעזור לה ולהראות לה את המקום, שבו עליה להסדיר רישום זכויותיה על שמה כצעד מקדמי להעברתן אליו. אותו זמן טרם ידע במדויק אלו זכויות היו לה. התברר, כי לא היו אז עדיין זכויות פורמאליות למערערת בנכס הנדון, אך המינהל היה מוכן למכור לה את הנכס תמורת סך 3,000 ל"י בלבד. בו במקום ובנוכחותו של פרלמן נערך ונחתם הסכם, אשר לפיו רכשה גב' מימוני מהמינהל את זכויות הבעלות בנכס הנדון, והיא שילמה מיד את המחיר - סך 3,000 ל"י. עם רכישת הבעלות פטורה הייתה גב' מימוני מדמי הסכמה למינהל בגין מכירת הנכס לאחר. כמו כן התברר לאחר מכן, כי אין היא חייבת כלל במס שבח מקרקעין על העיסקה שעשתה עם פרלמן. ביום 15.3.78 נחתם ההסכם הפורמאלי (מוצג ת/4) בין גב' מימוני מצד אחד לבין מר פרלמן ואשתו מצד שני. בהסכם זה חוזרים הצדדים, בשינוי פרטים בלתי משמעותיים, על המוסכם ביניהם בזיכרון הדברים, מוצג ת/1, לגבי מחיר, מועדי תשלום ותאריך מסירה. החוזה (ת/4) הוכן על-ידי עו"ד אייזנמן, שפעל מטעמו של פרלמן לפי זיכרון הדברים. הבעל לשעבר של המערערת התלווה אל פרלמן למשרדו של עו"ד אייזנמן לצורך זה, ועו"ד אייזנמן הסביר לו את האמור בחוזה, ולפי בקשתו אף מחק מהטיוטא, שהייתה כבר מודפסת בחוזה, את סעיף 8(ב), המטיל על המוכרת פיצויים בסך 500 ל"י לכל יום של איחור במסירת החזקה, בגלל כך שחיוב כזה לא נכלל בזיכרון הדברים. אחרי שהבעל לשעבר הסכים לנוסח החוזה, הביאו פרלמן לביתה של המערערת, והיא חתמה עליו, והבעל לשעבר חתם אף הוא כעד. ההוראות הבסיסיות של החוזה אינן שונות מאלה שהוסכמו בזיכרון הדברים, אך בחוזה צורפה גם גב' אוגניה, אשתו של פרלמן, כאחד מיחידי הרוכש. אמנם נכון הדבר, כי הצדדים לזיכרון הדברים ת/1 ראו בו, על-אף אופיו המחייב, צעד מקדמי להסכם פורמאלי, שבו אין מקום לסטיות מהותיות מהמוסכם בזיכרון הדברים אלא על דעת הצדדים. אך, במקרה שלפנינו, הרי בתקופה שעברה בין החתימה על זיכרון הדברים לעריכת החוזה נפל דבר בעל משמעות רבה לגבי תיאור נושא העיסקה, כפי שמשתקפת היא בזיכרון הדברים, ובאופן דווקני ופורמאלי גם לגבי מהותה. בעוד אשר בתאריך זיכרון הדברים היו זכויותיה של המערערת בנכס בלתי מגובשות ופרטיהן בלתי ידועים לצדדים, אם כי תוארו כ"זכות חכירה לדורות", הרי גובשו והיו ברורות לצדדים לפני תאריך עריכת החוזה, ומן הצפוי היה, שיוגדרו בו כהלכה, כך שישקף נאמנה את מהות העיסקה. למרבה התימהון מוצאים אנו, כי בחוזה דבקו הצדדים בנוסח, הלקוח מזיכרון הדברים, ומתארים הם את המערערת לא כ"בעלת הנכס" או כ"בעלת זכות בעלות בנכס" אלא נוקטים הם לגביה אותה לשון, המצויה בזיכרון דברים והלקוחה ממנו, "בעלת הזכות הבלעדית לחכירה לדורות", ולא פעם אחת אלא שמונה פעמים חוזר החוזה ת/4 על המונח "חכירה לדורות" במקום "בעלות", כאשר מתייחס הוא לנושא העיסקה. עוד יותר מפליאה העובדה, כי אף-על-פי שבזמן עריכת החוזה הייתה המערערת כבר הבעלים של הנכס, והילכך לא חל עליה תשלום דמי הסכמה למינהל, הוכנס בחוזה סעיף מפורש, המחייב אותה בתשלום זה ואף בתשלום מס שבח מקרקעין, שלא חל על עיסקה זו. במקום להשמיט את ההתחייבות הסתמית של המערערת בזיכרון הדברים לשאת בהוצאות הדרושות להשגת האישורים וכו', ששוב לא היה בה צורך, הלכו וחזרו עליה ועוד הבהירו במפורש, כי הכוונה בה לדמי הסכמה ומס שבח מקרקעין. ייתכן כי שיבוש זה הוא שגרם לכל ההתדיינות כאן, וניתן אולי להסבירו בכך שפרלמן שכח לספר לעו"ד אייזנמן על רכישת הבעלות על-ידי המערערת, והמערערת שכחה לספר על כך לבעלה לשעבר ויועצה הראשי. אחרי חתימת החוזה שוב אחז במערערת פחד תשלומים אלה, ובסוף מרץ או תחילת אפריל טילפן בעלה לשעבר של המערערת לפרלמן ואמר לו, שהמערערת שמעה שמועה, כי יהיה עליה לשלם למינהל דמי הסכמה בסך 100,000 ל"י, וחושדת בו (בבעלה לשעבר), שרימה אותה בכך שהסכים שהיא תקבל על עצמה תשלום זה. לבקשת הבעל לשעבר בירר פרלמן (מחדש?), כי אין כל חובת תשלומים של דמי הסכמה ומס שבח מקרקעין על המערערת. פרלמן בישר לבעל לשעבר בשורה משמחת זו וכן הסביר את הדברים למערערת, והיא ביקשה שיסביר גם לאחיה. יחד איתה סר לחנותו של האח, ובמעמדו ועל דעתה ודעתו, ואחרי שחזר שוב על הסברו מדוע אין חובה לשלם דמי הסכמה ומס שבח מקרקעין, והדברים הוסברו לה גם על-ידי האח בשפה הערבית, שבה היא בקיאה יותר, שינה פרלמן את הכתוב בחוזה על-ידי מחיקת המלים "זכות חכירה לדורות" בכל מקום שנמצאו וכתיבת המלים "זכות בעלות" במקומן, והמערערת חתמה על כל התיקונים בחמישה העתקים של החוזה, שמונה תיקונים בכל אחד. הפרוצדורה ארכה כחצי שעה, מאחר שהמערערת כותבת באיטיות. פרלמן העיד, כי היה זה ביום 3.4.78, ובאותו מעמד גם שילם לה סכום של 142,000 ל"י בהתאם לחוזה, וקיבל על כך קבלה חתומה על-ידיה (מוצג ת/8). ביום 15.4.78 שילם לה סך נוסף של 48,000 ל"י, המהווה את התשלום האחרון פרט ליתרה בסך 50,000 ל"י, שמועד פרעונה חל עם מסירת החזקה. הוצגה גם הקבלה מוצג ת/9, המתייחסת לאותו תשלום. פרלמן מעיד, כי תיקון החוזה בוצע ביום 3.4.78 ביחד עם התשלום לפי מוצג ת/8. אך למעשה אין בנסיבות העניין חשיבות לקביעת התאריך המדויק, כי אין זה משנה, אם היה זה באותו יום או ביום 15.4.78 או בתאריך סמוך לאחד הימים האלה. על-כל-פנים מנוסח שתי הקבלות ת/8 ו-ת/9 ויותר מכך מעצם קבלת הסכומים שקיבלה על יסוד החוזה עולה, כי עד 15.4.78 לא חזרה בה המערערת מהחוזה, אם כי ביום זה ועם קבלת הסך 48,000 ל"י כאמור אמרה כבר למערער, כי בעלה לשעבר טוען שהוא רומה, הואיל וזכות בעלות שווה יותר מזכות חכירה לדורות, וגם כועס בגלל כך שהוא לא היה נוכח ולא חתם על התיקונים שבוצעו בחוזה, כך שמקריאת החוזה, שבשוליו מתנוססת גם חתימתו שלו כעד, ניתן להתרשם שהוא היה גם עד לאותם תיקונים שאמנם הוכנסו לאחר חתימתו ושלא על דעתו. פרלמן טילפן אחר כך לבעל לשעבר והציע, שימחק את חתימתו כעד, המצויה בשולי החוזה, כך שלא ניתן יהיה לחשוב, שהוא היה נוכח בזמן ביצוע התיקונים, ושהביצוע היה על דעתו. הבעל לשעבר הסכים, ופרלמן אמנם מחק את חתימתו מכל טופסי החוזה שהיו ברשותו. ביום 30.4.78 התקשר עו"ד תייר בשמה של המערערת עם פרלמן ואמר לו, כי המערערת ביקשה ממנו שיגיש נגדו תביעה על רמאות. נקבעה פגישה במשרדו של עו"ד תייר כעבור כמה ימים. בפגישה זו ובפגישה שנייה, שבה השתתף גם אחיה של המערערת, הסביר פרלמן את עמדתו, ונאמר לו, כי דורשים ממנו תוספת בסך 350,000 ל"י, כי זה ההפרש בין שווי בעלות לשווי זכות חכירה לדורות. לדרישה זו נתלוו גם איומים להגיש תלונה נגדו. מאחר שהמערערת נמלכה בדעתה וסירבה לקיים את המוטל עליה לפי החוזה, פנו המשיבים לבית המשפט, וזה הוציא את פסק-דינו, המחייב את המערערת להעביר להם את הבעלות והחזקה בנכס נגד תשלום הסך 50,000 ל"י, יתרת המחיר לפי החוזה, שמועד תשלומה היה עם העברת הנכס, ולא יאוחר מיום 15.6.78, בצירוף הצמדה מאותו יום. כמו כן פסק בית המשפט, שעל המערערת לשלם למשיבים דמי שכירות של דירה ששכרו לתקופה של שנתיים בסך 120,000 ל"י בצירוף הצמדה, אולם לא נענה לעתירתם לפסוק להם פיצויים בגין עגמת נפש ואי-נוחות, שנגרמו להם עקב הפרת החוזה. המערערת טוענת, כי דין התביעה היה להידחות מעיקרה, ואילו המשיבים בערעור שכנגד שהגישו, באים בטרוניה על בית המשפט שלא פסק להם פיצויים עבור עגמת הנפש ואי הנוחות שסבלו עקב כך שההסכם הופר, ובמשך שנתיים היו נאלצים להתגורר במגורים ארעיים. כמו כן טוענים הם נגד הצמדה בסך 50,000 ל"י יתרת המחיר כאמור, אשר היה עליהם לשלם למערערת עם מסירת הדירה, ואשר מטבע הדברים טרם שילמוהו, שהלוא טרם קיבלו את הנכס לידיהם בהתאם לחוזה. נדון בטענותיה העיקריות של המערערת, שעניינן תקפות החוזה, והן שלוש : האחת - כי רשאית הייתה לבטלו מפאת קיומה של טעות כאמור בסעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 ; השנייה - כי הכנסת השינויים בחוזה לוותה בהטעיה (סעיף 15 לאותו חוק), והשלישית - טענת עושק. מהו למעשה ההפרש בתוצאה של העיסקה בין הצדדים, כפי שעלתה מתוך החוזה לפני תיקונו, לבין העיסקה, המשתקפת ממנו אחרי התיקון? התשובה לשאלה זו היא, כי נושאו של החוזה עובר לתיקונו הוא העברת זכויות חכירה לדורות ואחרי תיקונו העברת בעלות מלאה. אין צורך להרבות דברים, כי ישנו הבדל גדול בין בעלות וחכירה לדורות, ולמותר לציין כאן את ההבדלים שבין שני סוגי זכויות קנייניות אלה. אמנם יש מקרים, בהם ההבדל המעשי הולך ומיטשטש, כך שלגבי סתם קונה ומוכר אין נפקא מינה בין שני הסוגים של הזכויות, עד כדי כך שהקונה יהיה מוכן לשלם אותה התמורה עבור חכירה לדורות כמו עבור זכות בעלות, ובכיוון זה העיד אחד המתווכים. עם זאת ישנן כמה נקודות, היכולות להשפיע על מחיר של נכס בדרך שיעלו את ערכו בשוק, כשמתלווה אליו בעלות מלאה. חכירה לדורות בארצנו היא זכות, שהעברתה כרוכה לא רק בהסכמת המחכיר, אלא בדרך כלל גם בתשלום דמי הסכמה, לעתים בסכומים נכבדים. הרוכש זכויות חכירה עושה לעתים קרובות כבר בעת הרכישה את החשבון, שאם ירצה אף הוא ביום מן הימים להעביר את זכויותיו, ייאלץ להפריש חלק פלוני מתוך התמורה כדמי הסכמה. עצם התלות בהסכמת הבעלים להעברת זכויות החכירה אף היא גורם מכביד העלול לגרום לאיבוד זמן ולטורח רב. על-כן אין ספק, כי אמנם זכות בעלות במקרקעין שווה יותר לקונה, ולפיכך שווה יותר למוכר. אילו היה לפנינו מקרה, אשר בו טעה אדם טעות כנה במכרו נכס בעלים, כי חשב שמוכר הוא זכויות בחכירה בלבד, היה מקום לדון בביטול החוזה על יסוד טעות זו. אולם במקרה שלפנינו התפתחו הדברים בצורה אחרת. בשעת עריכת זיכרון הדברים יצאו אמנם שני הצדדים מתוך הנחה, כי המערערת היא בעלת זכות חכירה לדורות, אולם על-אף נוסחו ברור, כי הכוונה הייתה להעברה ממש של כל זכויותיה, תהיינה מה שתהיינה, של המערערת בנכס, בלא שתשאיר לעצמה כל חלק מהן. מעניין הדבר, כי בעלי הדין משתמשים במונחים "הקונה" ו"המוכרת" ולא במונחים של מעביר זכות ומקבל זכות, וזאת לא רק פעם אחת אלא לכל אורך זיכרון הדברים. אפילו נפלה טעות פרוידיאנית בפיסקה 2, שבה מכנים בעלי הדין את החוזה שעמדו לחתום "חוזה העברת זכויות הבעלות" ולא "חוזה העברת זכויות חכירה". אף בחוזה מכונים הצדדים "המוכרת" ו"הקונים", ולכל אורכו משתמשים במלים "למכור" ו"לקנות", במקום שצריך היה לשם הדיוק לכתוב "להעביר" ו"לקבל העברה", אם כי כאשר בא החוזה להגדיר את נושאו במדויק, חוזר הוא על אותה ההגדרה שבזיכרון הדברים, דהיינו, חכירה של נכס הכולל בית ושטח אדמה של 500 מטר מסביב. התיקונים, שהוכנסו בחודש אפריל כאמור לעיל בתוך החוזה על דעתה של המערערת, באו, למעשה, אך ורק לעדכן את פרטי המוסכם בין הצדדים. אין כאן טענה תקפה של טעות. על מה יכלה להתבסס טענת טעות? יכולה הייתה המערערת לטעון : "סבורה הייתי כי בידי נכס חכור ועל כן הסכמתי להעבירו תמורת כך וכך לירות ונתברר לי רק לאחר מכן כי אותו נכס הוא בעלים ושוויו יותר. טענתי היא בכך שחשבתי שבידי נכס זול ונתברר לי כי הוא יקר". אך במקרה זה שלפנינו, הרי כאשר נערך זיכרון הדברים, לא היו בידיה של המערערת אלא זכויות ערטילאיות בלבד, זכויות שביושר אולי, אך לא זכויות חוקיות. רק לאחר שהתחייבה להעביר את הנכס, הלכה ורכשה באפס מחיר את זכויות הבעלות, המתלוות לאותו נכס. יש רגליים להשערה, כי בכלל לא התכוונה המערערת, כאשר פנתה למינהל, לרכוש את הבעלות לעצמה, כי הרי ממילא כבר מכרה את הנכס, ומטרת העיסקה עם המינהל הייתה להקל על עצמה בכיוון תשלום דמי הסכמה, שהתחייבה לשאת בהם כלפי המשיבים. ברור לכל הקורא את הראיות ואת פסק הדין, כי כל מה שרצתה המערערת באותה עיסקה היה למכור את הנכס על כל הזכויות הנלוות אליו, תהיינה מה שתהיינה, ובלבד שתקבל את הסכום של 450,000 ל"י, אשר באותו זמן נחשב כתמורה סבירה. המשיב לא בא לבשר לה שהיא הבעלים ועל-כן צריך להכניס את התיקון הנדון. היא ידעה זאת מראש, שהרי היא שחתמה על הסכם הרכישה עם המינהל בחתימת ידה לפני כן. הנכון הוא, כי התיקון, שבוצע בחוזה, צריך היה להיעשות עוד בזיכרון הדברים מיד אחרי רכישת הבעלות על-ידי המערערת ביום 16.2.78. כאשר נחתם זיכרון הדברים, ונושא העיסקה צוין בו כ"זכויות חכירה לדורות", לא ידעו הצדדים ולא ידעו יועציהם, מהן בעצם זכויותיה של המערערת במדויק. כל מה שהיה ידוע הוא, כי הקרקע היא קרקע של המינהל, והמערערת מחזיקה במקום שנים רבות,והעברת זכויות שרכשה טעונה הסכמת המינהל, והמינהל איננו נוהג למנוע הסכמה כזו כשמתבקש הוא לתתה, אך מתנה אותה בתשלום סך פלוני. עו"ד אייזנמן הוא שהציע לפרלמן לכתוב בזיכרון הדברים זכויות חכירה לדורות, מבלי לבדוק אם תואם הדבר את המציאות, ופרלמן פעל לפי הצעה זו, עת שניסח את זיכרון הדברים במעמד המערערת ובעלה לשעבר, שפעל כיועצה ויד ימינה. הבעל לשעבר העיד בנקודה זו כדלקמן : "כשראיתי שמדובר על חכירה זה לא הפליא אותי כי כל קרית יובל היא בחכירה". מוסיף הוא ומספר, כי באותו זמן לא היה למערערת "כל דבר ביד" (דהיינו כל מסמך המגדיר את זכויותיה), אך היא כבר גרה באותו בית 30 שנה, ואי- אפשר היה לגרש אותה. המערערת לא התכוונה אז (בעת עריכת זיכרון הדברים) לרכוש את הבעלות ולהתחיל אחר כך לסחור בה. היא מכרה את כל זכויותיה, וכשהלכה ביום 16.2.78 למינהל, היה זה בכדי להסדיר קבלת הסכמתו לעיסקה שעשתה, ולנסות דבר שייקבעו דמי ההסכמה בשיעור הנמוך ביותר. נראים לנו דברי השופט המלומד, שקבע בנקודה זו לאמור : "... אין בליבי צל של ספק כי מבחינתה של הנתבעת, על פי תפיסתה ומושגיה היא התייחסה אל זכויותיה בנכס כאל זכויות בעלות, וכלשונה: 'כשגמרתי על המחיר לא ידעתי על חכירה ידעתי שאני מוכרת את הבית וגמרתי'. אין לי גם ספק כי בחותמה על זכרון הדברים התכונה הנתבעת לאמיתו של דבר להעביר את כל זכויותיה בנכס, ולדידה לא היתה כל חשיבות לשאלה אם המדובר בהעברת זכויות בעלות או בהעברת זכויות חכירה". המערערת לא ראתה בזכויות הבעלים שרכשה חשיבות, מעבר לכך שהיה זה אמצעי לפטרה מתשלום דמי הסכמה ומסים. ועל-כן גם לא תבעה הגדלת המחיר באותה שעה, אף כי באספקלריית חומר הראיות ופסק הדין אין האישה נראית כמי שהייתה סולדת מדרישה להעלאת מחיר, אילו הייתה מוצאת אמתלה לכך. אמתלה לדרישת תוספת עלתה על דעתה רק לאחר מכן, אחרי שמאן דהוא העיר אוזנה לאפשרויות חדשות, הטמונות במעמדה כבעלת זכויות בעלות. ברור מתוך המשא ומתן שבין המשיב 1 לעו"ד תייר, בא-כוחה של המערערת, כי כל מה שרצתה המערערת הוא להשיג מהמשיבים סכום גדול בהרבה מהמוסכם, לאחר שהסבירו לה, שאמנם עולה נכס מקרקעין שבבעלות על ערכו של אותו נכס כשהוא מוחזק בחכירה, אבל טעות לא הייתה כאן מעולם ואף לא הייתה הטעיה. מה עוד שלא הוכח, כי במקרה הנדון אמנם מחירו בשוק של אותו נכס, כשהוא נכס בעלים עולה באופן משמעותי על מחירו כנכס בחכירה לדורות. בית-משפט קמא העדיף את עדותו של המשיב 1 על עדותה של המערערת, ואין מקום להתערב בעניין זה, שהוא עניין של מהימנות. בא-כוח המערערת טוען, כי המשיב 1 ניצל את חולשתה השכלית וחוסר ניסיונה בעת חתימת החוזה, ועל-כן קמה למערערת עילת עושק - בהתאם להוראות סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) - המאפשרות לה ביטול ההסכם. וזו לשונו של סעיף 18 : "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה". עלינו להדגיש, כי יסודות עילת העושק, המנויים בסעיף 18 הנ"ל, הינם מצטברים. אומרת על כך ד"ר ג' שלו בספרה "פגמים בכריתת חוזה", פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, תשמ"א) 121 : "הצטברות זו של יסודות סעיף 18 חשובה וחיונית, באשר סעיף 18 מחולל מהפכה-זוטא בתחום דיני החוזים באפשרו התערבות באוטונומיית הרצון של הצדדים, גם מעבר לעילות המסורתיות של טעות, הטעיה וכפייה". האם מצויים במקרה זה שלפנינו כל היסודות, שיש בהם כדי יצירת עילת עושק? המערערת חייבת הייתה להצביע על כך, כי תנאי החוזה עליו חתמה היו גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, וכי המשיבים ניצלו את חולשתה או את חוסר ניסיונה. השופט המלומד מתייחס בסעיף 4 של פסק-דינו לנקודה הראשונה. נאמר שם : "סבורני כי יש יסוד של ממש להניח כי בפועל קבלה הנתבעת תמורה ההולמת העברת בעלות... נמצא כי אם לא ידעה הנתבעת את טיב זכויותיה, היא נקבה במחיר על בסיס המחירים הנהוגים במלחה, ואלו היו מבוססים על רמת המחירים הנדרשת עבור העברת בעלות". קביעה זו של השופט המלומד התבססה הן על עדות אחיה של המערערת והן על עדותו של השמאי אשכנזי. אין אנו מוצאים לנכון להתערב במסקנה זו. במקרה זה שלפנינו לא היו תנאי החוזה, עליו חתמה המערערת, גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. יתר-על-כן, הם לא היו גרועים כלל מתנאי חוזי מכר בעלות מקרקעין אחרים באותה סביבה. אין גם ממש בטענה, כי המשיב 1 ניצל את חולשתה ואת חוסר ניסיונה של המערערת. אמנם, הפער בהשכלה בין שני הצדדים גדול במיוחד, אולם אין בעצם קיומו של פער כזה בלבד משום ביסוס למסקנה, כי המשכיל יותר ינצל את חוסר ההשכלה של המתקשר עמו בחוזה, או שהצד החזק יותר מבחינה כלכלית והמנוסה יותר בהוויות עולם ינצל את נחיתות הצד המתקשר עמו, הנופל ממנו בהיבטים אלה. מן הראיות נובע, כי המשיב 1 הציע למערערת, שתיעזר בשירותיו של עו"ד לקראת עריכת החוזה. הוא לא היה חייב לעמוד על הצעה זו, כאשר מצד אחד נעזרה המערערת ב"יועצים" - בן דוד, שהוא גם בעל לשעבר, ואח - ומאידך גיסא לא היה בדעתו של המערער להיבנות מחולשותיה. באים אנו עתה לדון בטענת הפיצויים על הפרת חוזה. בנקודה זו יש לשני בעלי הדין טענות נגד בית-משפט קמא. המערערת סבורה, כי טעה בית- משפט קמא בכך שפסק למשיבים סך 120,000 ל"י כתביעתם עבור הוצאות, שהוציאו במשך שנתיים על דמי שכירות של דירה, ששכרו על מנת לגור בה עד שיקבלו את החזקה בנכס. ואילו המשיבים טוענים, כי קיפח אותם בית-משפט קמא בכך שלא פסק להם בהתאם לדרישתם פיצויים עבור עגמת נפש ואי-נוחות, אשר נגרמו להם עקב הפרת החוזה, הפרה שגררה אחריה בהכרח טלטולים לדירה ארעית ומגורים בדירה ארעית על כל הסבל הגופני והנפשי הכרוך בכך. נפתח בעניין הפיצויים, שפסק בית המשפט עבור ההוצאות בדבר שכירת הדירה, ולשם הבהרת הדברים ננקוב בתאריכים החשובים לעניין, כפי שעולים הם מחומר הראיות. המערערת התחייבה למסור את הנכס למשיבים ביום 15.6.78. על סמך זה התחייבו המשיבים למסור את דירתם הקודמת לא יאוחר מ-5.7.78, דהיינו, השאירו לעצמם מירווח זמן של כשלושה שבועות, לצורך ביצוע שיפוצים מסוימים לפני כניסתם לנכס שרכשו. כאשר נתברר למשיבים, שאין המערערת עומדת לקיים את החוזה, ומצדם הם גמרו אומר להיאבק על אכיפתו, התעורר הצורך במגורים לתקופה משוערת של משך ההתדיינות בבתי המשפט. הם שכרו איפוא דירה באותה סביבה, דירה בת ארבעה חדרים (לא גדולה בשטחה מהדירה שרכשו מהמערערת). החוזה עם הבעלים של הדירה הארעית נערך לשנה אחת החל מיום 2.7.78 עם אופציה לחידוש לשנה נוספת תמורת אותו שכר דירה. שכר הדירה לשנה עמד על 60,000 ל"י. לא היו ראיות, ששכר דירה זה היה מוגזם. נכון הדבר, כי פסק הדין, אשר ציווה על אכיפת החוזה, ניתן ביום 10.6.79, ולכאורה לא היה צורך בהארכת האופציה, אולם את החזקה בנכס מסרה להם המערערת אך ורק ביום 6.7.79 דהיינו חודש לאחר מכן. בשעה שמסרה המערערת את החזקה עשתה זאת לא מתוך השלמה עם הוראות פסק הדין ועירערה עליו לפני בית- משפט זה. התוצאה היא, כי פסק הדין לא הפך לפסק-דין חלוט (ולמעשה ייהפך חלוט אך ורק עם חתימת פסק הדין הזה היום). חששם של המשיבים כי הערעור עלול להתקבל והם ייאלצו להחזיר את החזקה לא היה בלתי סביר בנסיבות העניין, ועל-כן אי-אפשר גם לומר, שהייתה מוטלת עליהם חובה, מיד עם קבלת החזקה, לנקוט את הצעדים הדרושים לביטול חוזה השכירות, מתוך הסכמה עם הבעלים של הדירה הארעית, ולהציל בכך את מה שניתן היה להציל מתוך דמי השכירות. בנקודה זו חשובה גם פסיקתו של בית-משפט קמא, ומביאים אנו אותה בלשונה: "אני מתנה את אכיפת החוזה בכך שאני מחייב את התובעים (קרי המשיבים - י' ש') לעשות כמיטב יכולתם מיד לאחר שפסק הדין זה יהיה חלוט (ההדגשה שלי - י' ש) ...כדי להציל את שניתן מדמי השכירות ששולמו מראש... להחזירם לנתבעת (קרי המערערת)... הופר תנאי זה תהווה ההפרה עילה לתביעה כספית בלבד". אחת מטענות המשיבים הייתה, כי פסק הדין טרם הפך לחלוט, ועל-כן לא חל עניין החיוב להציל מדמי השכירות. נראה לי, כי בדין פסק בית- משפט קמא מה שפסק בעניין הפיצויים האלה, מה עוד שהשאיר פתח למערערת להגיש תביעה נגד המשיבים, אם סבורה היא, שאכן יש מקום לתביעה כזו. אולם, מן הראוי להפחית מן הסכום שנפסק את דמי השכירות של שני החודשים הראשונים (בסך 10,000 ל"י) בשל הסיבה דלקמן : התברר מתוך חומר הראיות, כי הנכס לא היה ראוי למגורים של המשיבים כמות שהוא, אלא טעון היה, לצורך מגורים, שיפוצים, שמשך הזמן המשוער הדרוש לביצועם היה 2-3 חודשים. דהיינו, המשיבים יכלו להיכנס לגור בנכס לא ביום 15.6.78 אלא בערך בין מחצית אוגוסט למחצית ספטמבר של אותה שנה. ומאחר שאת דירתם הקודמת חייבים היו למסור כבר ביום 5.7.78, יש להניח שהיו זקוקים למגורים ארעיים למשך חודשיים מאותו יום. מהן טענותיו המשפטיות של בא-כוח המערערת? ראשית מפנה הוא את תשומת לב בית המשפט לכך, כי טיוטת החוזה שבין בעלי הדין הכילה פיסקה (8.ב), אשר קבעה, כי במקרה של איחור במסירת הנכס תצטרך המערערת לשלם למשיבים סך של 500 ל"י לכל יום איחור, ופיסקה זו נמחקה מתוך החוזה עובר למועד החתימה. שנית מפנה הוא את תשומת לב בית המשפט להוראות סעיף 13 לחוזה הקובע, כי צד המפר ישלם לצד המקיים פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך 100,000 ל"י, וזאת בנוסף לכל סעד משפטי אחר, לו יהיה זכאי הצד המקיים, לרבות ביצוע בעין. אין אנו מסכימים לטענת בא-כוח המערערת, כי מחיקת הוראות סעיף 8.ב הנ"ל שוללת את זכות המשיבים לפיצויים כל שהם. אמנם, החיוב בסך 500 ל"י עבור כל יום של איחור במסירה עבר ובטל מן העולם, אבל נשארה על כנה זכותו הכללית של הצד המקיים לכך שהצד המפר יפצהו על נזקיו בהתאם לחוק. זכות זו גם אינה נפגמת על-ידי הוראות סעיף 13 הנ"ל. סעיף 15(ב) של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, קובע : "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה". הוראה בחוזה, הקובעת סכום פלוני כפיצוי קבוע ומוערך מראש בשל הפרה, נותנת את הברירה בידי הזכאי לפי החוזה לתבוע סכום זה, אך לאור הוראות סעיף 15(ב) איננה כובלת אותו לגבי שיעור הנזק שמותר לו לתבוע. רוצה, תובע את הסכום הנקוב והמוסכם, רוצה, תובע את הנזק הממשי, ובלבד שאם אין הוא תובע את הסכום הנקוב, חייב הוא להוכיח את היקף נזקו. זאת, כמובן, מתוך הנחה, שנזק אמנם נגרם עקב ההפרה ותוצאותיה, והיה זה נזק שהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה כאמור בסעיף 10 של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). כאן ניתן לומר, כי כל התנאים, המנויים בסעיף 10 כדי ליצור את זכאותם של המשיבים לפיצוי, התמלאו, להוציא החזרת תשלום דמי השכירות בדירה הארעית עבור התקופה של החודשיים הראשונים. תשלום דמי השכירות עבור תקופה זו של חודשיים לא היה "עקב ההפרה ותוצאותיה", כאמור בסעיף 10 הנ"ל, אלא היה פרי התחייבותם של המשיבים למסור את דירתם הקודמת לקוניה בתאריך פלוני, לפני שהנכס שרכשו יהיה מוכן למגורים, גם אם יימסר לידיהם בזמן המוסכם. עם זאת אין כל ספק, כי הנזק לגבי יתרת תקופת השכירות (22 חודשים) נגרם למשיבים "עקב ההפרה ותוצאותיה", שהרי אם היה הנכס נמסר למשיבים בזמן, לא היו נאלצים לשכור דירה למשך שנתיים. יש איפוא לתקן את החיוב של המערערת בהחזרת דמי השכירות ששילמו המשיבים עבור דירתם הארעית ולהעמידו על סך 110,000 ל"י בלבד. בא אני עתה לטענותיהם של המשיבים בערעור הנגדי שהגישו. הנקודה הראשונה שבערעור הנגדי כבר פורטה לעיל, והיא תביעתם של המערערים שכנגד לפיצוי עבור עגמת נפש ואי-נוחות. בית-משפט קמא הגיע לידי מסקנה, כי "עגמת נפש" אינה בגדר האינטרסים, אשר ההסכם דנן, בשים לב למהותו ולאופיו, בא להגן עליהם. סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע כי : "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין". בית-משפט זה כבר פסק פיצויים על עגמת נפש ואי-נוחות תוך עשיית שימוש בסעיף 13 הנ"ל. בע"א 430/79 [1] נדונה בין היתר השאלה, אם זכאים לקוחותיה של סוכנות נסיעות לפיצוי על עגמת נפש, אשר נגרמה להם בעקבות שיבוצם מתוך טעות לטיול אחר מזה שבו אמורים היו להשתתף. כבוד השופט בייסקי השיב על שאלה זו באמרו, בעמ' 406: "לעניין הפיצוי על עגמת נפש והפסד הנאה יכלו המשיבים לבסס תביעתם על סעיף 13 לחוק התרופות, לפיו רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין על נזק, שאינו נזק ממון, אם הוא נגרם עקב הפרת החוזה". בע"א 16/73 [2] חייב בית-משפט קבלן בפיצויים בגין עגמת נפש ואי- נוחות, אשר נגרמו ללקוח ולמשפחתו עקב איחור במסירת דירה. פסיקת הפיצויים נעשתה על בסיס הוראות החוק המקובל האנגלי. מציין שם השופט אשר, בעמ' 227: "אילו אירע המקרה אחרי חקיקת חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, לא היה מתעורר ספק בזכותו של המשיב לתבוע פיצוי בעד הסבל ואי-הנוחות האמורים וזאת לאור הוראותיו של הסעיף 13 של חוק זה". דברים אלה של כבוד השופט אשר ניתנים ליישום מלא במקרה זה שלפנינו. אנו פוסקים איפוא למערערים שכנגד בהתאם לתביעתם פיצויים בסך 10,000 ל"י בגין עגמת הנפש ואי הנוחות, אשר נגרמו להם עקב הפרת ההסכם. המערערים שכנגד טוענים, כמו כן, נגד החלטת השופט המלומד קמא, כי יש לשערך את הסך 50,000 ל"י - יתרת המחיר המגיע למערערת בהתאם לחוזה. סבורים הם, כי לאור התנהגות המערערת ותנאי החוזה, אשר נחתם בין הצדדים, לא היה על בית-משפט קמא להורות על שיערוך הסכום. בע"א 158/77 [3] קובע הופט ברק, בעמ' 294: "ניתן לסכם ולומר כי על-פי סעיף 4 לחוק התרופות רשאי בית- משפט, במקרה מתאים, להורות על שיערוך המחיר כתנאי לאכיפת החוזה". נראה לנו, כי במקרה זה שלפנינו יש ללכת בדרך אותה התווה כבוד השופט ברק בפסק הדין הנ"ל. אמנם, אמת הדבר, כי לא עמדה המערערת בתנאי החוזה, וכי עקב כך נגרמו למערערים שכנגד נזקים, לרבות עגמת נפש ואי- נוחות. זכאים המערערים שכנגד לפיצוי מלא על נזקים אלו, ואכן מוענק להם סעד זה. אולם, בד בבד זכאית המערערת לתמורה ראויה עבור הנכס שמכרה, ובהחלטה שלא לשערך את הסכום הנ"ל יהיה משום קיפוחה. צירוף הפרשי הצמדה לסכום פלוני, הנפסק לטובת הזכאי לו, אינו בא כפרס על מעשיו או על דרך התנהגותו בשעת הדיון של אותו זכאי, ואין לשלול הצמדה מתוך מניע של הסתייגות מגישתו או מעמדתו של החייב במהלך הדיון. מטרת ההצמדה היא שמירה על ערכו הריאלי של הסכום בו מדובר. כאשר ראו המערערים שכנגד, כי נבצר מהם לקבל את הנכס ולשלם את יתרת המחיר ביום שנקבע לשם כך בחוזה, וכי יום אכיפת החוזה רחוק, דאגו לשכירת דירה ארעית לתקופה של שנה עם ברירת הארכה לשנה נוספת. שומה היתה עליהם לחשוב באותו זמן, כי בהגיע המועד לאכיפת החוזה יהיה עליהם להשלים את יתרת המחיר, כך שתהיה שוות ערך ליום התשלום. ניתן היה לעשות כך ללא קושי בהשקעת הסכום בו מדובר בדרך השומרת על ערכו. בהיותם אנשים סבירים, מן הסתם עשו כן, ואין הם יוצאים מופסדים מצירוף הפרשי הצמדה בפסק הדין. אולם, התוצאה אינה צריכה להיות שונה אף אם המערערים שכנגד לא נהגו כאנשים סבירים ולא השקיעו בשעתו כהלכה את הסכום הנדון. אנו דוחים איפוא את הערעור בנתון להפחתת הסך 10,000 ל"י מהסך 120,000 ל"י, ומקבלים את הערעור שכנגד בחלקו, בכך שמוסיפים אנו חיוב על המערערת בסך 10,000 ל"י עבור "עגמת נפש". התוצאה החשבונית בסופו של דבר תהיה, כי כל הסכומים, שנפסקו על ידי בית-משפט קמא בעינם יעמדו, וכן, כמובן, יעמדו בעינם חיובי ההצמדה כאמור בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתוספת הפרשי הצמדה שבפסק-דין זה. המערערת (המשיבה שכנגד) תישא בהוצאות הערעור ותשלם למשיבים (המערערים שכנגד) שכר עורך-דין בסך 10,000 שקל. השופט מ' שמגר: אני מסכים. השופט ש' לוין: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט שילה. העברת זכויותחכירה