מינהל מקרקעי ישראל החכיר קרקע למושב חקלאי שיתופי, למטרת פיתוח תעשייה, על פי חוזה חכירה בנוסח המקובל במגזר העירוני ולא, כמקובל, על חוזה חכירה מהוון למטרת תעשייה בישוב חקלאי. המושב החקלאי השיתופי מבקש לכפות על המינהל אישור מכירת המגרש לצד ג'. סירוב המינהל לאשר העסקה עיקרו בשל אי עמידה בתנאי החלטת מועצה 717, החלה על הסכמי חכירה של קרקע חקלאית, ולטענת המינהל חלה גם על העיסקה נשוא התובענה, על אף הטעות בטופס החוזה שנחתם. האם יכול המושב, על אף היותו מושב חקלאי שיתופי, להבנות מטעות זו של המינהל עד כדי הכשרת העסקה, על אף שאין חולק, כי אינה עומדת בתנאי החלטה 717. זו השאלה העומדת לדיון. 1. המבקשים הגישו תובענה לסעד הצהרתי לפיו יוצהר כי המבקשות 1 ו-2 (להלן: "החברות") זכאיות לכך שיועברו על שמן מלוא זכויות החכירה במקרקעין נשוא התובענה (להלן: "המקרקעין" או "מגרש ג'"), מכוח הסכם המכר שנחתם בינן לבין המבקש 3 (להלן: "מושב תימורים" ו/או "המושב") ובהתאם לו, וכן ליתן צו עשה שיורה למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") להעביר הזכויות במקרקעין כאמור. 2. עמדת המינהל, אשר סירב לאשר העסקה, כי בקשת המבקשים, ובפרט בקשת מושב תימורים, להעביר את מלוא זכויותיו במקרקעין לידי החברות, אינה עולה בקנה אחד עם החלטות מועצת מקרקעי ישראל הרלבנטיות (החלטה 717 והחלטה 949) ועם המערכת החוזית שבין המושב לבין המינהל ביחס למקרקעין. לעמדת המינהל עסקת המקרקעין, אותה מבקשים לאשר הינה עסקה של תעשייה בשטח חקלאי ולכן כפופה העסקה להחלטות המועצה, הרלבנטיות לעסקה זו, בעניין זה החלטה 717, במובן זה, שהעברת הזכויות במקרקעין יכול שתתאפשר בכפוף לכך שהמושב יחזיק בהון מניות החברות ו/או הגוף אליו יועברו הזכויות בשיעור שלא יפחת מ - 26% מהון המניות הנפרע. העובדות שאינן שנויות במחלוקת 3. מושב תימורים הינו מושב שיתופי להתיישבות חקלאית. על מקרקעי משבצת מושב תימורים חלו בעבר, החל משנת 1964, הסכמים "תלת צדדיים" (בין המינהל - המושב והסוכנות). החל משנת 1989 עברו הצדדים להסכמי חכירה דו צדדיים (בין המינהל והמושב). בעקבות שינוי המבנה הארגוני במושב נחתם, בין המינהל לבין המושב, חוזה למושב שיתופי מיום 29.12.03, בהתאם לתנאי החלטת מועצה 692 מיום 23.1.95. החוזה בתוקף ל-3 שנים החל מיום 1.10.02 ועד ליום 30.9.05 ומתחדש מעת לעת. (להלן:"חוזה השכירות") סעיף 2 ו' לחוזה השכירות מגדיר "מפעל" מהו ומכפיף את השימוש בשטח שישמש למפעל להחלטות מועצת מקרקעי ישראל בזו הלשון: "(1) שימוש בשטח קרקע מתוך המושכר המשמש או נועד לשמש לתעשייה, למלונאות, לבתי הבראה ונופש, לחניונים (קמפינג), לתחנות דלק ולבריכות שחיה מסחריות, או לכל מטרה עסקית אחרת שאינה "משק חקלאי" והכל על פי וכפוף להחלטות המועצה". סעיף 6 ב' לחוזה, תחת הכותרת "מטרת השכירות", מכפיף אף הוא את השימוש בשטח שיועד למפעל לתנאים הנהוגים במינהל לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, בזו הלשון: "בעד שטח שהמושב השיתופי יבקש למטרת "מפעל", יפעלו בהתאם לתנאים הנהוגים במינהל לפי החלטות המועצה לגבי מושב שיתופי. שטח שלגביו ייחתם חוזה נפרד, יוצא מחוזה זה". 4. ביום 21.12.70 חתם המינהל עם המושב על חוזה חכירה ל-49 שנה, אשר תוקפו מיום 1.4.64 ועד ליום 31.3.13, ביחס לשטח של 5,300 מ"ר במקרקעין, הידועים כגוש 509 חלקים מחלקות 24, 25, 31 וכגוש 510 חלקים מחלקות 4, 5 (חלק ממגרש 55) (להלן: "מגרש א'"). מטרת החוזה היתה הקמת מפעל לייצור רהיטים. בהתאם לחוזה זה שילם המושב דמי חכירה חד פעמיים, בשיעור של 40% מהערך היסודי של המגרש. בגין ההפרש בין הערך היסודי של המגרש לבין דמי החכירה החד פעמיים (60%), שילם המושב 5% דמי חכירה שנתיים. 5. ביום 16.12.83, חתם המינהל עם המושב על חוזה חכירה שני, ל- 30 שנה, אשר תוקפו מיום 10.4.83 ועד 9.4.13, למטרת נגרייה, ביחס לשטח של 12,000 מ"ר, במקרקעין הידועים כגוש 2731 חלק מחלקות 23-25 (חלק נוסף ממגרש 55) (להלן: "מגרש ב'"). בהתאם לחוזה שילם המושב דמי חכירה חד פעמיים, בשיעור של 80% מהערך היסודי של המגרש ודמי חכירה שנתיים, בשיעור של 5% מההפרש שבין הערך היסודי של המגרש לבין דמי חכירה חד פעמיים (20%). 6. במועד עריכת חוזים אלו, המתייחסים למגרשים א' ו-ב', עמדה בתוקף החלטת מועצה מס' 25, מיום 4.7.67. החלטת המועצה לא הגבילה את העברת הזכויות, וגם לא חוזי החכירה עצמם, למעט הוראה מפורשת המחייבת, בכל מקרה, את הסכמת המינהל לכל העברת זכות במקרקעין. (ראה למשל סעיף 18 לחוזה מיום 21.12.70 ביחס למגרש א'; וסעיף 19 לחוזה מיום 16.12.83 ביחס למגרש ב'). 7. ביום 20.8.95, אושר למושב תימורים, על ידי הנהלת המינהל, עסקת שינוי ניצול ו/או ייעוד ביחס למגרש ששטחו 21,500 מ"ר, המצוי בגוש רשום 2729 חלקה 4 וגוש רשום 2731 חלקות 24 (בשלמות) ו-30 (בחלק) (חלק נוסף ממגרש 55) (להלן: "מגרש ג'"), כשמטרת העסקה - הרחבת מפעל "תומר רהיטי מתכת". על פי מסמך פנימי של המינהל נמצא, כי העסקה אושרה בכפוף לתנאים הבאים: "א. יש לקלוט בתנאים המיוחדים במקום אחוזים - 22, 575 מ"ר וכן כי המינהל יראה בהשלמת בניה בשטח זה קיום חוזה הפיתוח לעניין זה. ב. כמו כן, יש לקלוט בהמלצות את החלטת מועצה 717". בטופס סיכום העסקה צוין, כי הבעלים של מגרש ג' הינם קק"ל ורשות הפיתוח. תקופת החכירה נקבעה ל-49 שנים וכן צוין, כי העסקה נערכת בהתאם להחלטת מועצה, מיום 20.6.95. לטענת המינהל הכוונה להחלטה מס' 717. תנאי אישור העסקה וטופס סיכום העסקה לא הומצאו לידי המושב ואין חולק כי הינם בבחינת מסמכים פנימיים של המינהל. כל שלושת המגרשים הנ"ל הינם חלק ממגרש תכנוני הקרוי "מגרש 55", כאשר מבחינה תכנונית המדובר במגרש אחד. עניין זה ידון בהמשך. 8. לאחר שאושרה העסקה נשלחה אל מושב תימורים, ביום 27.8.95, הודעה על כך, וביום 19.10.95, נחתם חוזה פיתוח מהוון בין המינהל לבין מושב תימורים ביחס למגרש ג', לתקופה של 36 חודשים מיום 20.8.95 ועד ליום 1.9.98. חוזה פיתוח זה, הנושא כותרת "חוזה פיתוח לתעשייה במגזר העירוני", מקנה למושב זכויות לפיתוח המגרש. יאמר כבר עתה, לעניין זה, כי עמדת המינהל הינה, שעל אף שהחוזה אינו נושא כותרת של חוזה פיתוח לתעשייה ביישוב חקלאי, אזי מבחינת התנאים העיקריים בחוזה הפיתוח אין שוני בין השניים (בין חוזה פיתוח עירוני לבין חוזה פיתוח בישוב חקלאי), במובן זה שהרשות הניתנת למושב, על פי חוזה הפיתוח, הינה אישית ונאסר על המושב להעביר לאחרים את זכויותיו, כאמור בסעיף 11 לחוזה הפיתוח. בכל מקרה טען המינהל, כי מתווה העסקה והסכם הפיתוח הינם על פי ובכפוף להחלטת מועצה 717. כך גם בעניין תשלום דמי החכירה על ידי המושב למינהל, שנקבע על פי הקריטריונים הנקובים בהחלטה 717. קרי, תשלום 26% בלבד מן הערך היסודי של המגרש. לבקשת המושב הוארך תוקף חוזה הפיתוח 3 פעמים, תוספת לחוזה מיום 10.12.97, תוספת שניה לחוזה מיום 25.12.00, ותוספת שלישית לחוזה נחתמה ביום 13.11.01, כאשר המושב התחייב לסיים את הבניה במגרש, בהתאם לחוזה הפיתוח, עד ליום 1.9.02. 9. נמצא, כי במהלך תקופת הפיתוח, ביום 26.11.01, התקשר המושב בהסכם מכר עם החברות, לפיו מכר להן זכויותיו במגרש ג', כאשר אין חולק כי המגעים למכירת הזכויות במגרש החלו עוד כ - 6 חודשים קודם לכן, והכל מבלי שהמושב יידע את המינהל אודות מגעים אלו, עובר להארכה השלישית של חוזה הפיתוח. על פי הסכם המכר שבין המושב לבין החברות, הותנה תוקפו של ההסכם בקבלת אישור המינהל לעסקה וכן התחייבו החברות שלא להתחיל בפיתוח המקרקעין (מגרש ג'), עד לאחר קבלת הסכמת המינהל לעסקה. (ראה סעיף 5 להסכם המכר שבין המושב לחברות). אלא, שעל אף האמור, ועוד בטרם דווחו הצדדים למינהל אודות העסקה האמורה, ועוד טרם קיבלו הסכמת המינהל לעסקה, החלו החברות בפיתוח ובניה במקרקעין. רק לאחר סיום הבניה, אותה ביצעו החברות, וכשנה לאחר ההסכם עם החברות, הודיע המושב למינהל על סיום הפיתוח במקרקעין, וגם אז מבלי ליידע המינהל אודות העיסקה במקרקעין עם החברות. בהתאם להתחייבותו, חתם המינהל, ביום 2.10.02, על חוזה חכירה ביחס למגרש ג', לתקופה של 49 שנים, מיום 20.8.95 ועד ליום 19.8.44, למטרת הרחבת מפעל "תומר רהיטי מתכת". אין חולק, כי חוזה החכירה שנחתם הינו חוזה חכירה מהוון בנוסח המקובל במגזר העירוני ולא חוזה חכירה מהוון למטרת תעשייה, המתייחס לאגודה בישוב חקלאי. גם אין חולק כי בחוזה החכירה שנחתם לא הוטמעו הוראות ותנאים המגבילים את העברת הזכויות, בהתאם לתנאים ולקריטריונים שבהחלטת מועצה 717. 10. ביום 2.12.02, כחודשיים לאחר חתימת חוזה החכירה, פנה לראשונה ב"כ המושב אל המינהל בבקשה להעביר את הזכויות במקרקעין לחברות. לפניה זו צורף עותק מהסכם המכר, מיום 26.11.01. המושב נדרש להמציא את כל המסמכים הרלבנטיים הנוגעים להליך של העברת זכויות במקרקעין ובעקבות בדיקת הבקשה במינהל נשלחה אל המושב הודעה מהמינהל, מיום 9.7.03, לפיה, לא ניתן לבצע את העברת הזכויות באופן המבוקש ונדרש כי למושב תהיה שליטה בהון המניות של התאגיד, אליו מבוקשת העברת הזכויות במקרקעין, בשיעור של 26%, בהתאם להחלטת מינהל 717. 11. בשנת 2004, פעל המושב אל מול המינהל כדי לקדם אפשרות והיתכנות לבצע עסקה לאיחוד שלושה מגרשים (מגרשים א' + ב' + ג') למגרש מהוון אחד (מגרש 55), בגינו ייחתם חוזה חכירה מהוון, אל מול חברה משותפת למושב ולחברות, באופן שהמושב יהיה בעל שליטה של לפחות 26% מהון המניות של החברה המשותפת, כנדרש בהתאם להחלטת מינהל 717. בהתאם, יבוטלו שלושת החוזים שנחתמו ביחס לשלושת חלקי מגרש 55. לצורך כך, נערך במינהל תחשיב לגביית הפרשי כספים לצורך איזון ואיחוד המגרשים ואף נערך תחשיב כולל של חובות ודמי חכירה שנתיים. ביום 26.6.05 אושרה העסקה בהנהלת המחוז, וביום 7.8.05 שילם המושב את כל הכספים למינהל (סך של 300,000 ₪) והוכן הסכם חכירה מהוון למגרש 55. הסכם חכירה זה לא נחתם מטעמים השמורים עם המושב, יש להניח כי דרישות תשלום לרשויות המס מנעו מהלך זה. 12. באין מוצא פנו המבקשים בתביעה זו לבית המשפט, כשהם מבקשים לתקוף את החלטת הנהלת מחוז ירושלים של המינהל, משנת 2006, שלא לאשר בקשת המושב להעברת מלוא זכויותיו במקרקעין לידי החברות וטענו, כי אין להחיל את תנאי החלטה 717 על העסקה הנדונה. במסגרת המגעים שהתקיימו בין הצדדים, לאחר הגשת התובענה, ולבקשת המושב, התקיימה, ביום 15.12.08, ישיבה במינהל, בעניין בקשת המושב להעביר הנושא לדיון בפני וועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל, בהתאם לסעיף 5.2 להחלטת מועצה 949, לפיו רשאי המינהל במקרים חריגים, באישור מראש של וועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל, לאשר ליישוב חקלאי כי חלקו בתאגיד יפחת מ-26%. וועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל נדרשה לבקשה, ובהחלטתה, מיום 22.3.10, דחתה את הבקשה בקבעה את הדברים הבאים: "הוועדה אינה מאשרת את הבקשה שכן הקצאת המקרקעין לצורכי תעשייה עלפי החלטות מועצה מס' 717ו-949 נועדה למטרת מתן פתרון תעסוקתי למושב ולחבריו. על מנת לאפשר גיוס הון התאפשר למושב לשלב יזמים תוך הותרת חלקו של התאגיד על 26%. הקטנת שיעור חלקו של המושב בתאגיד כך שלאחר העברת הזכויות זכויות המושב יאופסו, אינה עומדת בקנה אחד עם מטרת ההקצאה המקורית שהינה כאמור מתן פתרון תעסוקתי למושב". 13. נוכח האמור, ובהעדר מענה משביע רצון, מבחינת המבקשים, נדרשה הכרעתי במחלוקת הנדונה. בטרם אצלול לדיון בטענות הצדדים בנדון יש לסקור מקרוב את ההיבט הנורמטיבי והחלטות המינהל 717 ו- 949 העומדות בלב המחלוקת. החלטת מועצת מקרקעי ישראל 717: החלטת מועצה מס' 717, מיום 20.6.95, שהיתה בתוקף בזמנים הרלבנטיים לעריכת העסקה בין המינהל למושב תימורים, ביחס למקרקעין, (מגרש ג'), התקבלה על ידי מועצת מקרקעי ישראל, מתוקף סמכותה, לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל. החלטה זו דנה ב"החכרת קרקע לדורות לצורכי מפעל של קיבוצים, מושבים שיתופיים, מושבי עובדים וכפרים שיתופיים". סעיף 3 להחלטה 717, (להלן:"סעיף השליטה") קובע: "לגבי קרקע למפעל... ייחתם חוזה חכירה נפרד בין המינהל ובין הקיבוץ, או התאגיד שבשליטת הקיבוץ אם הוא בעל שליטה בו למשך כל תקופת החכירה, והכל בתנאים הנהוגים במינהל, במפעל באותו הסוג ובאותו אזור". "בסעיף זה -בעל שליטה בתאגיד - המחזיק ב-26% לפחות מהון המניות הנפרע של התאגיד, שהינו בעל הזכות למנות 26% לפחות ממנהלי התאגיד והינו בעל הזכות לקבל 26% לפחות מרווחי התאגיד". בסעיף 4 להחלטה 717 נאמר: "לגבי קרקע למפעל שייחתם לגביה חוזה נפרד כאמור בסעיף 3, ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעורים הבאים: א. במרכז הארץ - 51% מערך הקרקע. ב. באזור עדיפות לאומית ב' - 26% מערך הקרקע. ג. באזור עדיפות לאומית א' - 16% מערך הקרקע". מושב תימורים נכנס להגדרה של סעיף 3 ב' להחלטה ועל כן, שילם המושב דמי חכירה מהוונים בגין מגרש ג' בשיעור של 26% מהערך היסודי של המגרש. בסעיף 10 להחלטה 717 נכתב, כי המינהל יקבע נהלים לביצוע ההחלטה. הוראת אגף חקלאי מספר 49, מיום 27.9.95, וכן נוהל אגף חקלאי מס' 21.16 בנושא "הקצאת קרקע במגזר החקלאי לשימוש שאינו חקלאי", הם הרלבנטיים ליישום החלטה 717. סעיף 3 בהוראת אגף חקלאי 49 קובע מספר תנאים בקשר להחכרת קרקע לתאגיד לצורכי מפעל, אותם יבדוק ויאשר היועץ המשפטי במחוז, בין השאר יבדוק: "אם ההחכרה למפעל תעשה בחוזה חכירה נפרד... הגדרת "בעל שליטה" בתאגיד תהיה: המחזיק ב-26% לפחות מהון מניות הנפרע של התאגיד, שהינו בעל הזכות למנות 26% לפחות ממנהלי התאגיד והינו בעל הזכות לקבל 26% לפחות מרווחי התאגיד". החלטה 949: 14. לימים בוטלה החלטה 717 על ידי בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פד"י נו' (6) 25 (להלן: "בג"צ עמותת שיח חדש") ובמקומה התקבלה, ביום 4.2.03, החלטת מועצה 949 שכותרתה "החכרת קרקע למטרת תעסוקה במשבצות ישובים חקלאיים". תוקף החלטה זו הינו מיום אישורה כדין, קרי מיום 4.2.03. יצוין, כי החלטה 717 בוטלה, במסגרת בג"צ עמותת שיח חדש, מהטעמים הבאים אותם קבע השופט אור בזו הלשון: "על סמך הנתונים שהובאו בפנינו (דו"ח וועדת מילגרום - הערה שלי ר.ב.) התמונה המצטיירת היא כי שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות כדי לאפשר ליישובים חקלאיים ליצור מקורות פרנסה בתעשייה, במלאכה תיירות, וכל זאת ללא מכרז, אינו מצדיק את מתן ההטבות הכספיות בצורת הנחה ניכרת ביותר בדמי החכירה. גם אין הצדקה למתן קרקעות למטרה האמורה בכמות מעבר לנדרש לאותה מטרה. מטעמים אלה גם החלטה זו אינה עומדת במבחן הסבירות ודינה בטלות". כאמור, בג"צ עמותת שיח חדש ראה לנכון לבטל את החלטת 717 נוכח ההטבות הכספיות הניכרות שניתנו לתאגידים בדמי החכירה ונוכח היקף שטחי הקרקעות שהוקצו לצורך הטבה זו, במסגרת החלטה 717. לימים, ובעקבות ביטול החלטה 717, פרסמה מועצת מקרקעי ישראל החלטה חדשה תחתיה - היא החלטה 949, במהותה דומה להחלטה 717, בשינויים המחויבים, נוכח הערות בית המשפט העליון בבג"צ עמותת שיח חדש. סעיף 5.1 להחלטת מועצה 949, מחייב יישוב חקלאי להיות בעל שליטה בתאגיד לו מועברות זכויות, בדומה לדרישה שהיתה קיימת במסגרת החלטה 717. יחד עם זאת, הוסף חריג לכך, בסעיף 5.2 להחלטת מועצה 949, המאפשר, על פי שיקול דעת המינהל ובאישור של וועדת המשנה, הפחתה באחוזי השליטה. כך מורה סעיף 5.2 להחלטת מועצה 949: "על אף האמור בסעיף 5.1 לעיל, יהיה המינהל רשאי, במקרים חריגים, ובאישור מראש של וועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל, לאשר ליישוב החקלאי כי חלקו בתאגיד יפחת מ-26%". (הדגשה שלי ר.ב.). יובהר, כי בטלות החלטה 717, מכוח בג"צ עמותת שיח חדש, לא הביאה לביטול עסקאות מקרקעין שעשה המינהל עובר להחלטת הבטלות וגם לא איין את תחולת הוראות החלטה 717 על עסקאות אשר נערכו עובר לפסיקת בג"צ. לכן, החלטה 717 רלבנטית לדיון כאן בכל הנוגע לעסקה נשוא התובענה, ועל כך לא היה חולק. העובדה כי המינהל אפשר למושב, במסגרת הסכמה דיונית כמפורט לעיל, למצות הליך מכוח החלטה 949, מחליפתה של החלטה 717, על אף שאינה חלה על ההתקשרות בין המינהל למושב, אין בה כדי לאיין את הרלבנטיות של החלטה 717, ותחולתה על המקרה דנן, נה גם שסעיף השליטה נשוא הדיון מופיע גם בהחלטה 949, מחליפתה של החלטה 717. שאלת עצם תחולת הוראות החלטה 717 על המקרקעין דנן תידון בהמשך, נוכח טענות המבקשים. טענות המבקשים: 15. טענות המבקשים בתמצית הינן, כי החלטה 717 אינה מגבילה העברה של זכויות במקרקעין מהמושב לצד שלישי ולכל היותר מתווה היא את אופן ביצוע ההקצאה הראשונית של הקרקע מהמינהל למושב, ובכל מקרה החלטה 717 אינה חלה על ההסכמים שבין המושב לבין המינהל ביחס למקרקעין, בין השאר מכוח העובדה כי חוזה החכירה הרלבנטי עניינו חוזה עירוני ולא חוזה ביישוב חקלאי ואין בו כל הפניה להחלטה 717 או להחלטה 949. כמו כן טענו המבקשים, כי מטעמים של שיקולים שבמדיניות שיפוטית קיימת הצדקה להעניק את הסעד המבוקש, מאחר והתנהלות המינהל איננה מתיישבת עם חובת ההגינות ומידת הסבירות הנדרשת מרשות ציבורית, בין השאר נוכח הסתמכות המושב על מצגי המינהל, וכי מטעמים של מדיניות משפטית ראויה, יש לאפשר קיום החוזה שנחתם בין המושב לחברות. טענות המינהל: 16. בפתח דבריו טען המינהל טענות לדחיית התובענה על הסף ואלה הן: העדר יריבות בין החברות לבין המינהל; התיישנות ושיהוי כבד בהגשת התובענה; השתק ומניעות; חוסר תום לב ושימוש לרעה בהליכי משפט; אי נקיטת הליך משפטי נכון ככל שהמבקשים תוקפים את שיקול דעתה של הנהלת המינהל, בפרט נוכח דחיית וועדת המשנה של המינהל להכיר בנסיבות הנדונות כמקרה חריג, מכוח החלטה 949; ומעשה עשוי מכוח החלטת וועדת המשנה של המינהל, לפי החלטה 949. לגופו של עניין טען המינהל, כי גם אם חוזה החכירה ביחס למגרש ג' נושא כותרת של חוזה עירוני הרי שמדובר בטעות ומהות החכירה הינה החכרת קרקע לצורכי תעשיה בקרקע חקלאית, לגביה חלה החלטת מועצה 717, המחייבת באופן קטגורי כי הסכם החכירה יהיה מול תאגיד בשליטת המושב, אשר נדרש להחזיק בשיעור שלא יפחת מ- 26% מהון המניות של התאגיד. לטענת המינהל המושב מנוע ומושתק מלכפור בתחולת הוראת החלטה 717 נוכח התנהלותו על פי החלטה זו, עת ביקש לקדם אל מול המינהל את איחוד המגרשים א', ב', ג' תחת חוזה חכירה אחד למגרש 55, אשר במסגרתו יהיה המושב בעל שליטה של 26% לפחות מהון המניות של התאגיד המשותף לבעלי הזכויות בשלושת המגרשים המאוחדים. לטענת המינהל, עיקרון השליטה הנדרש, נגזר גם מהחלטה 949, אשר נכנסה לתוקף ביום 4.2.03, ומקום שבמהלך הדיונים בבית המשפט הגיעו הצדדים להסכמה דיונית, לפיה יגישו המבקשים פנייה מחודשת אל המינהל להעברת מלוא הזכויות במקרקעין, לפי החלטת מועצה 949, במובן זה שיטענו לתחולת החריג לדרישת השליטה, הנתון לשיקול דעת וועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל, אזי אין עוד בסיס לתביעתם, מכוח החלטה 717 מה גם שמושתקים הם בשנית מלכפור בתחולת סעיף השליטה על העסקה הנדונה, הקיים גם מכוח החלטה 949, אליה בקשו להכפיף את עצמם. עוד טען המינהל, כי משנדחתה בקשתם בוועדת המשנה, אזי אם ביקשו לתקוף את החלטת וועדת המשנה, שאיננה כפופה למינהל, היה עליהם להגיש תובענה חדשה בנדון וכי מושתקים הם מלטעון כל טענה שנטענה מפיהם עובר להסכמה הדיונית דלעיל, לרבות טענות בדבר אי תחולת הוראת החלטה 717 או 949 על חוזה החכירה הנדון. לטענת המינהל הרציונל העומד ביסוד סעיף השליטה, לפיה על המושב להיות בעל שליטה בתאגיד החוכר את הקרקע לצורך הקמת המפעל, הינו ברור נוכח ההטבות הגלומות, בין היתר, בהנחה המשמעותית בדמי החכירה אותה משלם המושב למינהל, על פי החלטה 717 והחלטה 949, המאפשרים למושב להקים בקרבו אזור תעשיה אשר יסייע לרווחת המושב והחברים הגרים בו, בייצור עבורם מקומות תעסוקה. ברם, הרציונל שבבסיס החלטות אלה אינו העשרת המושב, על חשבון כספי מדינה ותוך ניצול ההטבות שמעניק המינהל לשם כך. לפיכך, ועל מנת לוודא, כי ההטבות הניתנות למושב מסוים, על פי הרציונל הנ"ל, ובכדי למנוע סחור של זכויות חכירה בשטחי המושב החקלאיים והקנייתן באופן בלעדי לתאגידים מסחריים, נקבע בהחלטות הללו, כי שטחים חקלאיים לצורכי מפעל יוחכרו לתאגיד, רק במידה והמושב שבשטחיו מוקם המפעל, הוא בעל השליטה בתאגיד, באופן שתיוותר בידיו אחיזה במקרקעי המושב. דיון 17. אקדים ואומר כי לאחר שחזרתי והפכתי בטענות הצדדים לא מצאתי כל בסיס להתערב בעמדת המינהל, אשר יישם מדיניות ועצת מקרקעי ישראל כראוי, ודין התביעה להידחות. הגם הטענות המקדמיות כבדות המשקל שהעלה המינהל כנגד המבקשים ובפרט כנגד המושב, טענות המניעות וההשתק, כמו גם טענות הנוגעות להתנהלות חסרת תום לב מצד המושב, ראיתי לנכון להכריע במחלוקת גופה, ולא לדחות התביעה על הסף, וזאת תוך התייחסות להתנהלות המושב, התנהלות הנגועה בחוסר תום לב. 18. יתר על כן, התובענה, כפי שהוגשה מלכתחילה על ידי המבקשים, מבקשת לתקוף את החלטת הנהלת מחוז ירושלים של המינהל משנת 2006, שלא לאשר בקשת המושב להעברת מלוא הזכויות במקרקעין מידי מושב תימורים לידי החברות. תקיפת החלטה זו הפכה, במידה רבה, לבלתי רלבנטית נוכח הסכמתם הדיונית של הצדדים כי המושב יפנה בקשה מחודשת לוועדת המשנה, מכוח החלטה 949, ונוכח החלטת וועדת המשנה מיום 22.3.10, הדוחה בקשתם, כמפורט לעיל. לכאורה, הסכמת המושב להכפיף עצמו לסמכות וועדת המשנה מכוח החלטה 949, משתיקה אותו מלטעון כנגד תחולת סעיף השליטה על העסקה הנדונה. אלא, שנוכח העובדה, כי ערב הסכמתם הדיונית לעיל, המבקשים שמרו לעצמם הזכויות להמשיך בהליך הנדון, ללא קשר לתוצאת החלטת הוועדה, ונוכח הספק המתעורר סביב משמעות "שמירת זכות זו", ראיתי לנכון לדון לגופן של טענות ולשאלת עצם סירובו של המינהל לאשר העסקה הנדונה, ומכללא גם להחלטת ועדת המשנה. המסגרת הנורמטיבית 19. מינהל מקרקעי ישראל הינו הגוף המופקד, על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך- 1960 (להלן: "חוק מקרקעי המדינה") על ניהול מקרקעי המדינה. על פי סעיף 3 לחוק מקרקעי המדינה, מינהל מקרקעי ישראל יפעל על פי המדיניות הקרקעית שתקבע על ידי מועצת מקרקעי ישראל. המועצה קובעת, אפוא, מדיניות כללית ותפקידו של המינהל הינו ליישם מדיניות זו, ברמה המעשית היומיומית. זאת ועוד, החלטות מועצת מקרקעי ישראל מהוות עמדה מחייבת החולשת על פעולותיו של המינהל אל מול הפרט. המינהל החותם על חוזה עם הפרט עושה כן מכוח ההוראות וההנחיות המחייבות אותו. המתווה הנורמטיבי של פעולות המינהל בקרקעות המדינה נדון בהרחבה בבג"צ 6698/95 קעדאן נ' מדינת ישראל, פד"י נד' (1) 258 (להלן: "בג"צ קעדאן") ומאוחר יותר בבג"צ עמותת שיח חדש, שם חזר בית המשפט העליון והדגיש כי מינהל מקרקעי ישראל, הוא רשות מינהלית, המופקד לטפל ברכוש שהוא בבעלותו של הציבור כולו ועל כן חלים עליו העקרונות הכלליים של המשפט הציבורי ובהם עיקרון השוויון והחובה לנהוג בהגינות ועל פי כללי המינהל התקין. עוד נקבע, בבג"צ עמותת שיח חדש, כי למינהל אין אישיות משפטית נפרדת מזו של המדינה. הוא מנגנון מינהלי הכפוף לממשלה ופועל כאורגן של המדינה, והרשאתו מוגבלת לניהול קרקעות, כשלוח של המדינה. לפיכך, וכשלוח של המדינה, עליו לפעול בנאמנות כלפי שולחיו ולא לחרוג מתחום הרשאתו. כנאמן המדינה, חלות עליו גם הנורמות מן המשפט הציבורי, לצד הנורמות מן המשפט הפרטי. המתווה הנורמטיבי של פעולות המינהל בקרקעות המדינה נדון בהרחבה בבג"צ עמותת שיח חדש ובבג"צ קעדאן. שם עמד בית המשפט העליון על התכליות המיוחדות המונחות ביסוד חוק המינהל, והן שמירת מקרקעי ישראל בבעלות המדינה וריכוז הניהול והפיתוח של המקרקעין בישראל בידי רשות סטטוטורית אחת. כמו כן נאמר, כי ביסוד החקיקה מונחות תכליות מיוחדות שנועדו להקל על מלאכת התכנון, תוך שמירת רזרבה קרקעית לצרכים ממלכתיים והקצאת שטחים פתוחים לצורכי הציבור, כל זאת כדי לאפשר יישום תוכניות מתאר ולמנוע סחר ספקולטיבי בקרקעות המדינה. (ראה דברי הנשיא ברק בבג"צ קעדאן בעמ' 271, 272. ) המגזר החקלאי תופס חלק משמעותי בפעילות מינהל מקרקעי ישראל. עמד על כך בג"צ עמותת שיח חדש כשהוא מציין (מפי כב' השופט ת. אור) כי: "מתוך כ-20.3 מיליון דונם, שהם שטח המדינה, כ-3.7 מיליון ראויים לעיבוד חקלאי... בישראל חיים למעלה מ-650,000 איש ביישובים חקלאיים, שהם אגודות שיתופיות, וביישובים קהילתיים. חקלאי ישראל מעבדים כ-4.7 מיליון דונם, שהם כחמישית משטח המדינה. מתוך אלה כ-2.8 מיליון דונם מוחכרים במסגרת נחלות חקלאיות". עניינה של החלטה 717 הוא, כאמור לעיל, החכרת קרקע לדורות לצורכי מפעל של קיבוצים, מושבים שיתופיים, מושבי עובדים וכפרים שיתופיים. ההחלטה מאפשרת לישובים חקלאיים, המעוניינים בכך, לפתח אזורי תעשייה בחלקים מן הקרקע שחכרו מן המינהל. נוכח הטבה זו, נקבע במסגרת אותה החלטה, כי האגודות השיתופיות רשאיות להקים תאגידים משותפים עם גורמים כלכליים חיצוניים, אשר יחזיקו במניות המפעל ויהיו מעורבים בניהולו השוטף, ובלבד שהאגודה תחזיק בהון המניות הנפרע של התאגיד המשותף בשיעור של לפחות 26% וזאת, במטרה לתמרץ גורמים כלכליים להשקיע מהונם לשם הקמת מפעל בישובים חקלאיים. לציין, כי קודם להחלטה 717 עמדה בתוקף החלטה 441 של מועצת מקרקעי ישראל, מיום 8.2.90, שדרשה כי האגודה תהא בעלת לפחות 51% מהון המניות הנפרע בתאגיד המשותף. אלא, שמאחר ובמסגרת התנאים של החלטה מספר 441, התעורר קושי לגייס מספיק משקיעים ויזמים אשר רצו שליטה בחברה ואפשרות להשתמש בקרקע כבטוחה למימון, התקבלה החלטה 717 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר הפחיתה את שיעור השליטה הנדרש, והכל במטרה לסייע לאגודות השיתופיות החקלאיות לפתח פעילות עסקית על אדמה חקלאית, כאמור לעיל. (ראה בג"צ עמותת שיח חדש, דברי השופט אור, עמ' 42). ולדיון גופא - 20. טענת המבקשים כי החלטה 717 אינה חלה על העיסקה מאחר ואין בה כל הוראה המגבילה העברת זכויות מהמושב לצד ג' לטענת המבקשים התנאי הקבוע בהחלטת מועצה 717, המחייב את המושב להיות בעל שליטה בתאגיד הרוכש את הקרקע, רלבנטי רק ל"הקצאה הראשונית" של הקרקע מהמינהל למושב או לתאגיד משותף של המושב עם חברה אחרת, ולא לנסיבות בהן מועברות הזכויות בקרקע, מאוחר יותר, מהמושב לצד ג', לחברות בנסיבות דנן. (לעניין זה מפנים המבקשים לסעיף 3 להחלטה 717). לפי עמדת המבקשים, תכליתה של החלטה 717 הינה החכרת קרקע לדורות לצורכי מפעל של קיבוצים, מושבים שיתופיים, מושבי עובדים וכפרים שיתופיים במובן זה, המאפשרת לישובים חקלאיים, המעוניינים בכך, לפתח איזורי תעשיה בחלקים מן הקרקע שחכרו מן המינהל, בעצמם או ביחד עם גורמים חיצוניים. לדידם, על פי החלטה 717, מבקש המינהל לכפות על הישוב החקלאי השיתופי, במסגרת ההקצאה הראשונית, דרישת מינימום להחזקה בקרקע, של 26%, על מנת להכריח אותו, בשלב הראשון, לשמור על אינטרסים בקרקע. להשקפתם, מכאן ואילך, המושב אדון לעצמו ולגורלו וחזקה עליו כי ינהל את ענייניו בצורה הטובה ביותר לרבות ענייני המקרקעין. עוד טענו המבקשים, כי פרשנות אחרת, המקדמת הגבלה על העברת הזכויות לצד שלישי, אינה הולמת את האינטרס הציבורי ופוגעת מידה קשה בקניינו של המושב. כן טענו, כי מקום שבהחלטת 949, אשר החליפה את החלטה 717, נמצאה הוראה מפורשת המגבילה את הסחרות לצד שלישי, ומתנה אותו בקיום "סעיף השליטה", ניתן להסיק את המסקנה כי מלשון ההן, בהחלטה 949, ניתן ללמוד על לשון הלאו, בהחלטה 717. דהיינו, מקום שקיימת הוראה מפורשת בהחלטה 949 בדבר איסור העברת הזכויות של התאגיד החקלאי במקרקעין, ללא הבטחת השליטה של התאגיד החקלאי בתאגיד הנעבר, יש להסיק את הלאו, כי אין כל דרישה שכזו להבטחת השליטה, לפי החלטה 717. חזרתי והפכתי בטענות המבקשים וסבורה אני כי דין טענותיהם להידחות. יש ושובה טענה זו את העין, אך לא ראיתי בה ממש. סעיף 3 להחלטה 717 קובע, כי התקשרות המינהל עם תאגיד לחכירת קרקע חקלאית מתוך משבצת המושב לצורכי תעשיה, מחייבת את המושב להיות "בעל שליטה" באותו תאגיד ואין זה משנה אם מדובר בהתקשרות ראשונית או בהתקשרות לאחר העברת הזכויות. ההחלטה מדברת על מצב בו תאגיד יחכור קרקע חקלאית בשטחי המושב לשם מפעל תעשייתי, ומציבה תנאי ברור וחד משמעי, היות המושב בעל שליטה בתאגיד, כדי להבטיח מקור פרנסה לחברי התאגיד החקלאי. גם אם הדברים לא נרשמו בלשון מפורשת, כפי שנעשה מאוחר יותר בהחלטה 949, נהיר כי כוונת החלטה זו היתה להעניק לתאגיד החקלאי הטבה משמעותית, שכל כולה תמריצים לייצר מקומות עבודה לחברי התאגיד החקלאי, אשר התקשו למצוא פרנסה מספקת בחקלאות וחיפשו אפיקי תעסוקה בתעשיה, ובוודאי שלא אמצעי לעשיית עסקאות נדל"ן כדי להעשיר את התאגיד החקלאי על חשבון כלל הציבור. מטעמים אלו קבע המינהל את התנאי האמור, המחייב את התאגיד ההתיישבותי החקלאי להמשיך ולהיות בעל שליטה במקרקעין. הרציונל שעומד מאחורי מגבלת "סעיף השליטה", נוגע אף להטבות הכספיות שמקבל התאגיד ההתיישבותי החקלאי בהקצאת קרקעות אלו. כאשר, אין חולק, כי בגין הקרקע המוקצית משלם התאגיד ההתיישבותי החקלאי סכום סמלי, ביחס לשווי הקרקע האמיתי. המטרה, אפוא, של הקצאת הקרקע לתעשייה בתאגיד ההתיישבותי החקלאי, הינה לשם יצירת מקומות תעסוקה לחברי התאגיד החקלאי, נוכח קשיים בענף החקלאות, ולא לשם התעשרות מעסקאות נדל"ן בשוק חופשי, כפי שנעשה כאן. פרשנות אחרת של הדברים, כפי שמבקשים המבקשים לטעון, תביא למצב אבסורד של סחר נדל"ני באדמות חקלאיות ואף למניפולציות עסקיות בנדל"ן, כפי שקרה כאן, על חשבון כספי הציבור. פרשנותו של המושב, החותר לשחרור מכל מגבלה ותחולה של החלטה 717, בעת העברת הזכויות, חותרת תחת תפקידה של מועצת מקרקעי ישראל, המתווה מדיניות קרקעית ותחת תפקידו של המינהל, המיישם מדיניות זו, ושניהם המופקדים על שמירת הקרקעות והקצאתם בכפוף לעקרונות השוויון. העובדה שהמושב חתם על הסכם חכירה עם המינהל עדיין אינה מקנה למושב זכות לעשות במקרקעין כבתוך שלו, והוא כפוף להסכמת המינהל ולהחלטותיו, המתעדכנות מעת לעת. ניסיונו של המושב להקיש או ללמוד בענייננו זה מהחלטות אחרות של המינהל, הנוגעות להקצאות קרקע להתיישבות כזו או אחרת, בין בנסיבות של הרחבות שטחי מגורים במושבים ובין בהחלטה העוסקת בהסדרת יישובם של אזרחי ישראל מפוני חבל עזה, אינם מענייננו זה מאחר, ועניינם הקצאת קרקעות למגורים, בנסיבות אחרות לחלוטין ובהתאם להחלטות מועצה אחרות שהתקבלו בנדון. בהינתן האמור, אני סבורה כי פרשנותם של המבקשים, לפיה החלטה 717 מוגבלת אך ורק להקצאה הראשונית של המקרקעין מהמינהל למושב אינה נכונה ואינה תואמת את מדיניות המינהל המפורשת בנדון. החלטה 717, לרבות תנאי "סעיף השליטה" חלה על חוזה החכירה הנדון, לרבות בנסיבות של מכירת הזכויות מהמושב לצד ג'. 21. החלטת 717 אינה חלה על העסקה דנן מאחר והיא מאפשרת קיומם של הסכמים ללא מגבלה של העברת זכויות - כגון חוזים ישנים הנעדרים מגבלה. טענתם הנוספת של המבקשים הינה, כי גם אם החלטה 717 יוצרת מגבלה על העברת זכויות הרי שמגבלה זו אינה מוחלטת, אלא תלויה בסוג החוזה. לטענתם, המגבלה הקיימת בהחלטה 717 לעניין "סעיף השליטה" אינה חלה על חוזה חכירה ישן, שלא כלל מגבלה שכזו במקור. טענו המבקשים כי המקרקעין נשוא התובענה, (מגרש ג'), הינו חלק ממגרש 55, כאשר חוזי החכירה הקודמים, בגין מגרש א' ומגרש ב', נחתמו בהתאמה, ביום 21.2.70 וביום 16.12.83, כשמטרת החכרת המגרשים הנ"ל היתה הקמת מפעל "תומר רהיטי מתכת", ומקום שחוזה החכירה לגבי מגרש ג' נועד לשם הרחבת מפעל "תומר רהיטי מתכת", יש לראות בחוזה החכירה האחרון כהמשכו של חוזי החכירה הקודמים. בהתאם טענו, כי כל עוד הסכמי החכירה הקודמים לא עיגנו בחובם כל תנאי חריג או מיוחד להעברת הזכויות במקרקעין אזי, אין להחיל על חוזה החכירה הנדון את החלטה 717. טענת המבקשים כי חוזה החכירה ביחס למקרקעין נשוא התובענה הינו המשכו של חוזים קודמים דינה להידחות. הגם שמדובר במגרשים הסמוכים זה לזה, אותם ביקשו בשלב כלשהו המבקשים לאחד תחת חלקה אחת, הוחכרו המגרשים למושב בזמנים שונים ובלתי סמוכים. מגרש אחד הוחכר בשנות ה-70, השני 13 שנה מאוחר יותר, בשנות ה-80 והמגרש הנדון למעלה מ-20 שנה מאוחר יותר. בהינתן האמור לא ניתן לכרוך ולראות בחוזה החכירה, נשוא מגרש ג', כהמשכו של חוזים קודמים לגבי המגרשים האחרים. יתר על כן, גם אם על פי חוזי החכירה לגבי מגרשים א' ו-ב' (משנת 1970 ומשנת 1983), לא קיימת הגבלה מפורשת על העברת הזכויות במקרקעין באופן המחייב קטגורית שמירה של סעיף שליטה אזי, אין חולק כי בגדר חוזי חכירה אלו קיימת הוראה מפורשת המחייבת, בכל מקרה, את הסכמת המינהל לכל העברת זכויות במקרקעין. כשהסכמות המינהל, כפופות להחלטות מועצת המינהל הרלבנטיות מעת לעת. לשם כך מכפיף המינהל כל עסקה במתן הסכמתו. אלא, שכאמור, על מגרש ג' נחתם חוזה נפרד מאוחר לשני החוזים הראשונים. ועובר לחתימת המינהל עם המושב על חוזה החכירה בגין מגרש ג', המקרקעין נשוא התובענה, פורסמה החלטה 717 ועל כן חלה היא על כל חוזה חכירה חדש, בנסיבות החלטה 717. על פי מסמכים פנימיים של המינהל, וגם אם לא נאמרו הדברים מפורשות למושב, הוקצו המקרקעין, נשוא התובענה, למושב על פי ובכפוף להחלטה 717. 22. החלטה 717 אינה חלה מאחר והמדובר בחוזה חכירה עירוני טענו המבקשים, כי גם אם יוחלט שהחלטה 717 יוצרת מגבלה על העברת זכויות אזי, אין היא חלה על החוזה שבין המינהל למושב, ביחס למקרקעין נשוא התובענה, מאחר והמינהל חתם עם המושב על חוזה עירוני ולא חוזה להקצאת קרקע חקלאית לצורכי תעשייה. ומאחר והחוזה העירוני אינו מכיל הוראה או מגבלה המפנה להחלטה 717 יש לכבד את לשון החוזה על פי לשונו וכתבו. עוד טענו המבקשים, כי את טענת המינהל לפיה, נפלה טעות בהחתמת המושב על חוזה חכירה עירוני אין לקבל נוכח העובדה, כי המינהל לא הוכיח את דבר הטעות ולחילופין, לא השתמש בזכות הביטול, אם קנויה לו, בהזדמנות הראשונה. עוד טענו המבקשים, כי יש להעדיף את דיני ההסתמכות על פני טענת הטעות של המינהל נוכח העובדה, כי הסתמכו על המצג שהציג בפניהם המינהל בחתימתו על חוזה עירוני, כי המושב שינה מצבו לרעה וכי ייגרמו לו נזקים בשיעור ניכר אם תועדף טענת הטעות של המינהל. לא אוכל להתייחס לטענות המבקשים המועלות בראש פרק זה, ובפרט טענות המושב בדבר הסתמכות על מצג המינהל (חוזה חכירה עירוני שנחתם), מבלי להתייחס להתנהלותו של המושב, עובר לחתימת חוזה החכירה בגין המקרקעין נשוא התובענה ולאחריה, שכן, סבורה אני כי היתה זו התנהלות בלתי ראויה, הנגועה בחוסר תום לב, שיש בה אך כדי להאיר את המושב באור שלילי, עד כי יאמר כי זעקותיו כנגד המינהל, אינן אלא, כזעקותיו של "הקוזאק הנגזל", שמן הראוי היה כי לא תשמענה. במה דברים אמורים: כפי שפורט לעיל, בשנת 1995 אושרה למושב תימורים, על ידי המינהל, עסקת שינוי ניצול ו/או ייעוד ביחס למגרש ג' כשמטרת העסקה הינה הרחבת מפעל "תומר רהיטי מתכת". על פי רישומים פנימיים של המינהל, העסקה אושרה בכפוף להחלטת מועצה 717, שהינה החלטה מיום 20.6.95. (ראה תצהיר מיכאל דהן נציג המינהל). ובהתאם, נדרש המושב לשלם 26% משווי מהוון של הקרקע, שהיא נגזרת של החלטת מועצה 717. (ראה תצהיר דהן). טענת המושב, כי לא היה מודע לאישור העסקה בכפוף להחלטה 717, מאחר ולא הובאו לידיעתו המסמכים הפנימיים של המינהל וכי גם לא ידע כי דרישת התשלום בגין הקצאת הקרקע, נגזרת מהחלטה 717, לא בוססה דיה ונטענה בעלמא ללא תשתית עובדתית. יתר על כן, גם אם לא היה מודע המושב להחלטה 717, שהיוותה בסיס להתקשרות האמורה, אין בכך כדי לאיין את היות העסקה כפופה להחלטה 717 - שהרי נקבע זה מכבר, כי החלטות מועצת מקרקעי ישראל הינן בבחינת קביעת "הסדרים ראשוניים" המקבילים נורמטיבית לחקיקה ראשית. לפיכך, יאמר כי לא תשמע טענת המושב כי לא ידע דבר החלטת 717 ותחולתה, בבחינת אי ידיעת החוק אינה פוטרת. כאמור, לאחר שאושרה למושב תימורים העסקה האמורה, בהתאם להחלטה 717, נחתם ביום 19.10.95 חוזה פיתוח מהוון, המקנה למושב זכויות אובליגטוריות לפתח את המקרקעין. בטעות נחתם חוזה פיתוח לתעשייה במגזר העירוני ולא לתעשייה ביישוב חקלאי, ואין ספק כי נהיר היה למושב כי החוזה הרלבנטי הינו חוזה לפיתוח תעשייה בישוב חקלאי, בהיות מושב תימורים יישוב חקלאי ולא יישוב עירוני. העובדה שהמושב לא ראה לנכון להסב תשומת ליבו של המינהל, כבר בשלב הראשוני של חתימת חוזה הפיתוח, כי נפלה טעות בחוזה, נזקפת אף לחובתו, אף כי מוכנה אני לראות בנדון כטעות משותפת. אך ברור כי לא יוכל המושב להבנות מטעות זו. יתר על כן, המושב שילם עבור חוזה הפיתוח תשלום מופחת, בשיעור של 26% בלבד מן הערך היסודי של המגרש, וטענתו כי לא ידע מה מקור החיוב הנדרש ומה מקור שיעורו הינה טענה מיתממת, נוכח הידיעה, שיש לייחס לכל המבקש לרכוש זכות במקרקעין, ידיעה בדבר שווי הזכות בתנאי שוק חופשיים. המושב, ידע ו/או היה צריך לדעת כי תשלום בגין המקרקעין, בשיעור האמור, הינו שיעור מופחת והינו תולדה של החלטה רלבנטית החלה על העסקה. לגופה של התנהלות המושב. אם נחזור לחוזה הפיתוח נמצא, כי נקבע מפורשות, בסעיף 11 לחוזה, כי חוזה הפיתוח הינו אישי וחל איסור מפורש ומוחלט על המושב להעביר לאחרים את זכויותיו על פי חוזה הפיתוח בכל צורה שהיא. המושב, בניגוד להסכם הפיתוח ומבלי ליידע את המינהל, ולאחר שהמינהל נאות להאריך את חוזה הפיתוח פעם אחר פעם, לאור בקשותיו החוזרות של המושב לעשות כן, עשה דין לעצמו, והתקשר עם החברות בחוזה מכר, המותנה בקבלת הסכמת המינהל. אולם, נמצא, כי עוד בטרם דיווח המושב על העסקה למינהל ועוד בטרם קבלת הסכמת המינהל, וכדי להשלים את הפיתוח, אפשר המושב לחברות לעלות על הקרקע ולבצע את הפיתוח בקרקע, והכל בניגוד להוראות חוזה הפיתוח, עליהם חתם המושב אל מול המינהל, וכשהוא, בפועל, מפר את הוראות הסכם הפיתוח. אם לא די בכך, אזי המשיך המושב והסתיר מפני המינהל את כל מהלכיו העסקיים, במובן זה שלאחר כשנה מיום חתימת ההסכם בין המושב לבין החברות, ולאחר שהחברות השלימו בניה של מבנה תעשייה בשטח של כ-7,000 מ"ר, והכל, כאמור, תוך הפרת הסכם הפיתוח של המושב אל מול המינהל, שכן אסור היה למושב להעביר את הפיתוח לאחר ללא הסכמת המינהל, דיווח המושב למינהל על סיום הליך הפיתוח וביקש לקדם חתימה על חוזה חכירה. זאת עשה המושב, כשהוא מסתיר מפני המינהל את כל המהלכים העסקיים שנעשו ואשר מתוכננים להיעשות במקרקעין הנדונים. המינהל, כאמור, נוכח השלמת הפיתוח, חתם על חוזה חכירה אל מול המושב. גם כאן בטעות על חוזה חכירה עירוני ולא חוזה חכירה בישוב חקלאי, וגם כאן בנסיבות בהן המושב לא מעלה על דעתו להפנות תשומת ליבו של המינהל לטעות האמורה. טענת המושב כי סבר שאין המדובר בטעות אינה אלא בבחינת היתממות שלא במקומה. המושב ידע שמדובר בטעות וניצל מהלך זה כדי לקדם ענייניו ולבצע מניפולציה עסקית במקרקעין של המינהל. שכן, כחודשיים לאחר החתימה על הסכם החכירה אל מול המינהל הודיע המושב למינהל, כי הוא ביצע עסקת מכר לגבי המקרקעין הנדונים וביקש הסכמת המינהל לביצוע העברת הזכויות, כשעסקה זו היתה אמורה להעשיר את המושב באופן משמעותי. כדי לסבר את האוזן יודגש כי המושב, עובר לחתימתו על חוזה החכירה, שילם למינהל סך של כ-500,000 ₪ בגין הזכויות במקרקעין, ואילו עסקת המכר, אותה ביצע אל מול החברות עמדה על למעלה מ-4 מיליון ₪. אם לא יאמר, כי התנהלות זו של המושב אל מול המינהל נגועה בחוסר תום לב, אזי חוסר תום לב מה הוא? המושב, בסיכומי טענותיו, מתפלפל ארוכות סביב הטענה, כי באופן שגרתי לא מתבקשת הסכמת המינהל לביצוע עסקאות במקרקעין, אלא רק לאחר ביצוע העסקאות, ועל כן לא מובנות לו טענות המינהל, ככל שיוצא הוא נגדו בטענות בדבר הסתרת העסקה. אכן, באופן שגרתי כך נעשים הדברים, במובן זה שנקשרת עסקת מכר מקרקעין המותנת בהסכמת המינהל, קודם הפניה לקבלת הסכמת המינהל, שלאחריה, מתבצעת פניה אל המינהל, לשם קבלת הסכמתו. זאת, על אף, שלעיתים מקדימים הצדדים פניה אל המינהל כדי למנוע מכשולים וכדי לוודא תקינות ההליך. אלא, ועל אף האמור, אין המדובר, במקרה דנן, במקרה שגרתי כי אם בנסיבות המלמדות בעליל על מניפולציה נד"לנית שביקש המושב לבצע, כדי לחלץ עצמו מסבך כלכלי אליו נקלע. תחת שיתוף המינהל בתכנון נד"לני זה, לקח המושב סיכון מחושב ופעל על דעת עצמו תוך הסתרת העובדות בשטח, הן בשלב הפיתוח, כאשר הפר את הסכם הפיתוח אל מול המינהל, ואפשר לחברות לבצע את הפיתוח במקרקעין, מבלי ליידע המינהל. והן בחתימתו על חוזה החכירה אל מול המינהל, כשהוא מנצל את טעות המינהל, שחתם עמו על הסכם חכירה עירוני ולא חקלאי, ומקווה כי המינהל לא יבחין בטעות זו, והכל תוך הסתרת העובדות בשטח, כשמיד לאחר חתימת חוזה החכירה דווח על עסקת המכר אל מול החברות, שבדיעבד נמצא כי למעלה משנה קודם לכן כבר היתה חתומה. לפיכך, טענות המושב בעניין הסתמכות או חוסר תום לב של המינהל ו/או מצגים של המינהל, הינן טענות אותן יש להדוף בשתי ידיים. היה זה דווקא המושב שהתנהל בחוסר תום לב, ואין לו להלין, אלא על עצמו. טענות המושב, כי בתחילת הדרך הסכים המינהל לביצוע העברת הזכויות נעדרת עיגון עובדתי כלשהו, ומהווה טיעון נואש שכל כולו ליצור מציאות שלא היתה ולא נבראה. בשלב הראשוני, כאשר פנה המושב למינהל, לצורך קבלת אישור על העברת הזכויות לחברות, התבקש המושב להמציא למינהל רשימת מסמכים, כמקובל, לצורך בדיקה ראשונית של בקשה כאמור. העובדה שרק בהמשך הדברים התקבלה עמדה מפורשת של המינהל בנדון אין בה כדי להצביע על מתן הסכמה כלשהי בשלב קודם, כי אם בדרישה פורמלית מקדמית לקיומם של מסמכים. הטעות שנפלה אצל המינהל בהחתמת המושב על חוזה חכירה עירוני תחת חוזה חכירה ביישוב חקלאי, הינה ברורה ואין להכביר בגינה מילים. העיד מר דהן, מטעם המינהל כי העסקה הזאת נעשתה על פי החלטה 717 (אף בהסתמך על מסמכי המינהל בנדון) וכי החתמת המושב על חוזה עירוני נעשתה בטעות ומחוסר תשומת לב. מטעות זו, שהינה טעות בעליל, בהיות המושב תאגיד חקלאי שביקש להרחיב מפעל תעשיה על קרקע חקלאית, לא יכול המושב להיבנות. העובדה כי טעות זו נתגלתה רק בשלב בו ביקש המושב להעביר זכויות במקרקעין לצד ג' אין בה כדי להשתיק את המינהל מלטעון לטעות זו. בכל מקרה, חוזה החכירה שנחתם בין המינהל לבין המושב מאפשר העברת זכויות רק לאחר מתן הסכמה של המינהל ובכפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל הרלבנטיות. המינהל הנדרש ליתן הסכמתו בביצוע עסקאות באדמות מדינה, מחוייב לעשות כן בכפוף ובהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, שמעצבות את המסגרת הנורמטיבית, המחייבות את המינהל וקובעות ומסדירות את פעולותיו של המינהל אל מול הפרט. המינהל אינו אלא זרוע מבצעת על פי הוראות והנחיות של מועצת מקרקעי ישראל ועל כן לא יתן הסכמתו מקום שהנסיבות נוגדות את מדיניות המינהל. נוכח האמור אני מקבלת את טענת המינהל כי טעות נפלה בהחתמת המושב על חוזה חכירה עירוני וכי בפועל חלים על העסקה תנאי חוזה חכירה במגזר חקלאי, לרבות ובהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובמקרה דנן החלטה 717. מעבר לנדרש יצויין, כי כבר ביום 28.3.04, הודיע ב"כ המושב למינהל כי המושב בוחן אפשרות והיתכנות לבצע עסקה לגבי מגרש 55 כולו. במובן זה של איחוד שלושת המגרשים (א', ב' ו-ג'), תחת חוזה חכירה אחד אל מול המינהל, כאשר במסגרת אותו חוזה תישמר השליטה בידי המושב ביחס לחברות (המבקשות). הליך זה לא השתכלל לידי ביצוע מטעמים כלכליים ו/או דרישות מס, על אף שאין חולק שהעסקה אושרה על ידי המינהל ועל אף שהמושב שילם למינהל (ביום 7.8.05), בגין כך סך של 300,000 ₪. דברים אלו ראיתי לנכון לציין נוכח הודאת המושב, המשתמעת ממכתב זה וממהלך זה, לפיו הכיר המושב בתחולת החלטה 717 על העסקה הנדונה, על תנאי סעיף השליטה, החובה ליצור תאגיד כשלמושב שליטה בתאגיד על מנת שהעברת הזכויות תצא לפועל. התנהלות זו יש בה כדי להשתיק את המושב מלכפור בתחולת החלטה 717 על העסקה האמורה. 23. סוף דבר בהינתן האמור, ומבלי להיכנס ליתר טענות הצדדים, שנטענו למכביר, אני סבורה כי המינהל פעל בנסיבות דנן בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ויישם מדיניות זו בסבירות ובשיקול דעת, כאשר סרב לאשר למושב העברת זכויות מבלי שיתמלאו תנאי החלטה 717, המותירה בידי המושב את זכות השליטה בתאגיד רוכש המקרקעין. תוצאה זו נשמעת, לכאורה, הרת אסון עבור המושב והחברות שהרי, אין חולק, כי, בפועל, מאז שנת 2002 ועד היום, מקיימות החברות פעילות תעשייתית במבנה שנבנה במקרקעין. אלא, שעל פי דברי נציג המושב, כפי שמסר בעדותו בפני, וככל שתוצאת פסק הדין תחייב ותכפה על המושב שימור השליטה בתאגיד רוכש המקרקעין, ניתן יהיה למצוא לכך פתרון. בהינתן כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות. המבקשים ישאו בהוצאות המשיב בסך של 30,000 ₪. קרקעותהעברת זכויות