בפניי תביעה לצו עשה. 1. התובעים, טל וליאורה בן שאול (להלן - הרוכשים) רכשו דירה (להלן - הדירה או הנכס) מאת זאב בר ובניו בנין ופיתוח 1994 בע"מ ונ.נ. עדיקה (1995) בע"מ (להלן ביחד - המוכרות). הסכם המכר נכרת ביום 30.11.98. המקרקעין בהם נמצאת הדירה לא היו רשומים בעת כריתת הסכם המכר בלשכת רישום המקרקעין. עד עתה, טרם נרשמו המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. בפועל, מצויים המקרקעין בבעלות הנתבע 3, מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל). למוכרות הסכם פיתוח במקרקעין מול המינהל (להלן - הסכם הפיתוח), אשר נכרת בשנת 1995. מאז יום 24.11.03, לרוכשים הסכם חכירה מהוונת עם המינהל. 2. הרוכשים נקשרו בהסכם למכור את זכויותיהם בדירה למר לב לנגרמן (להלן - הנעבר או הצד השלישי). הצד השלישי נזקק להלוואה המובטחת במשכנתא לצורך מימון הרכישה. בגדר זה, נדרשה התחייבות לרישום משכנתא ביחס לדירה, וזאת נוכח העובדה שהמדובר בנכס אשר טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין. המדובר בהתחייבות כי בעת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בעתיד, לא יירשמו זכויות של יזם, רוכש או חוכר, אלא אם באותו מעמד תרשם משכנתא לטובת הבנק המלווה. במסגרת התחייבות זו, נדרשת התחייבות נוספת של נותן ההתחייבות שלא לאשר העברת זכויות מהיזם, רוכש או חוכר לאחרים, ללא הסכמת הבנק המלווה. 3. התביעה שבפניי היא לחייב את המוכרות ואת המינהל ליתן ביד הצד השלישי, אשר קנה את דירת הרוכשים, התחייבות לרישום משכנתא ביחס לנכס. כמו כן, מבקשים הרוכשים לחייב את המוכרות ואת המינהל לטפל בהעברת הזכויות בדירה וברישומן על שם הקונה. המינהל הגיש הודעה לצד שלישי נגד המוכרות, ובה העלה טענות במישור היחסים בינו ובין המוכרות. אף המוכרות העלו טענות רבות במישור היחסים שבין המינהל ובינן. 4. ביום 14.10.05 החלטתי לפצל את הדיון, באופן שתחילה תידון התביעה העיקרית, אשר עניינה במישור היחסים שבין הרוכשים ובין הנתבעים השונים. החלטתי, כי בהמשך לפסק הדין בתביעה העיקרית תידון ההודעה לצד שלישי. הטעם להחלטה זו נעוץ ברצון שלא לסבך את תביעת הרוכשים בטענות ההדדיות שבין המינהל ובין המוכרות. הרוכשים מכרו את דירתם לצד שלישי עוד בשנת 2004. מן החומר שבפניי עולה, כי על רקע המחלוקת בין המינהל ובין המוכרות, לא נמצא פיתרון מניח את הדעת להשלמת הליכי המכירה. סברתי, ועודני סבור, כי ראשית לכל קיימת חשיבות בכך שתוכרע תביעת הרוכשים. בשלב מאוחר יותר, יגיע העת לטפל במחלוקת ההדדית שבין המינהל ובין המוכרות. בהתאם לכך, הוריתי על הגשת תצהירי עדות ראשית ביחס לתביעה העיקרית בלבד, להבדיל מיחסי המינהל והמוכרות. 5. התביעה מופנית, כאמור, הן נגד המוכרות והן נגד המינהל. אדון תחילה בשאלה האם לרוכשים זכות כלפי המוכרות לקבלת הסעדים נשוא התביעה. זכות הרוכשים כלפי המוכרות 6. מהלך הדיון בזכות הרוכשים כלפי המוכרות יהיה כזה. תחילה יידונו הוראותיו הרלוונטיות של הסכם המכר בין הרוכשים ובין המוכרות, ותיבחן חבות המוכרות ליתן לרוכשים את מבוקשם בהליך שבפניי על פי הסכם זה. מסקנתי היא, כי מהסכם המכר נובעת זכותם של הרוכשים לקבל את הסעדים המבוקשים בתביעה זו מאת המוכרות. בהמשך לכך, אדון בשאלת תוקפו של הסכם המכר, בעקבות הליכים שונים שהיו בין הצדדים, והסכם פשרה שהושג ביניהם באותם הליכים בשנת 2003. מסקנתי היא, כי ההוראות הרלוונטיות של הסכם המכר נותרו בתוקפן גם לאחר כריתת הסכם הפשרה האמור. לבסוף, אדון בטענות שונות של המוכרות, כפי שהועלו בסיכומיהן. מסקנתי, גם על רקע טענות אלה, היא כי לרוכשים זכות כלפי המוכרות לקבלת הסעדים המבוקשים בתובענה. אפנה, תחילה, להוראות הרלוונטיות בהסכם המכר, ולפירושן של הוראות אלה. 7. בפירוש הסכם המכר יש לפעול על פי כללי הפרשנות הנוהגים בדיני החוזים. יש ליתן את הדעת למכלול הוראות ההסכם, וליתן להן פירוש קוהרנטי המגשים את תכלית ההתקשרות (ראו ע"א 3804/90 דלתא להשקעות ולמסחר בע"מ נ' סופרגז בע"מ, מו(5) 209; ראו גם ע"א 4294/90 עזבון המנוחה חיה לאה רינסקי נ' רחמני ושות' מימון בע"מ נ(1) 453 בפיסקה 7). יש לבחון לא רק את ההסדר המפורש, אלא גם מה משתמע מתוך הסדר זה (ראו רע"א 8256/99 פלונית נ' פלוני נח(2) 213, 232). בהקשר זה, יש לבחון האם קיימות "תניות אשר עקרון תום הלב מחייב אותן, ואשר בלעדיהן החוזה חסר אותן" (שם, שם). במסגרת בחינה זו, "יש להכיר בזכויות וחובות אשר ממשיכות 'את קווי הפעולה שהצדדים קבעו על פי הגיונם הפנימי שלהם ... יש 'לתת ביטוי לצדק החוזי שהצדדים קבעו'" (שם, שם). בהתאם לכך, יש להגשים את הציפיות הסבירות של המתקשרים בעת ההתקשרות (ע"א 4294/90 הנ"ל, בפיסקה 7 לפסק הדין). זאת ועוד, "במקום שהנחות היסוד של הצדדים אינן מועילות, משלים עקרון תום הלב - באמצעות אמות מידה אובייקטיביות - את שהחסירו הצדדים." (פסק הדין הנ"ל בעניין פלונית, בעמוד 232). לענין זה נפסק, כי "חובת תום הלב מטילה על צד לחוזה את החובה להתחשב באינטרס המשותף שיש לו ולצד האחר בחוזה. חובת תום הלב מחייבת את בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך מסירות למטרה המשותפת שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת" (פסק דינו של הנשיא ברק בבג"צ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר אגף המכס והמע"מ נב(1) 289, בפיסקה 5). 8. הסכם המכר אינו מתייחס באופן מפורש לסוגיה העולה בתיק זה. עם זאת, אין להסיק מכך הסדר שלילי. בהסכם המכר הוראות, שיש להן רלוונטיות ישירה להתדיינות שבפניי, ומהן נגזרת חבות המוכרות כלפי הרוכשים. הכוונה היא, בראש ובראשונה, להוראות המצויות בסעיף 10 להסכם: "10.2 המוכר (הכוונה למוכרות - ע.ש.) מתחייב לרשום את הבניין, לבדו או יחד עם מבנים נוספים בפרוייקט, כבית משותף. 10.3 המוכר מתחייב, תוך 12 (שנים עשר) חודשים ממועד רישום הבית המשותף, לרשום את זכויות החכירה בדירה על שם הקונה, כשהזכויות בדירה נקיות מכל שעבוד וזכויות צד שלישי כלשהו למעט לטובת רשויות התכנון ולמעט הערות ושעבודים שיוטלו לבקשת הקונה וגם/או להבטחת השקעותיו ולמעט זיקות הנאה וזכויות לגביהן קיימת למוכר זכות לרישום על פי חוזה זה" עד עתה לא ביצעו המוכרות את חיובן החוזי האמור. מתוך החומר שבפניי לא ניתן לקבוע מתי יבוצע החיוב האמור. נראה, כי הדבר קשור למהלכים הנוגעים לבנייה שמבצעות המוכרות במסגרת הפרוייקט הרלוונטי, ולשיג ושיח שיש למוכרות עם גורמי התכנון והבניה ועם המינהל. מכל מקום, קיימת זיקה הדוקה בין הסעדים המבוקשים בתביעה שבפניי ובין ההוראות האמורות בהסכם המכר. למעשה, הסעדים המבוקשים עתה נגזרים מכך שההוראות האמורות בהסכם המכר טרם בוצעו. אם היו המוכרות מבצעות את החיוב החוזי האמור, לא היה כלל צורך במתן התחייבות לרישום משכנתא, או ברישום בידי גורם כלשהו של העברת הזכויות מאת הרוכשים לידי הצד השלישי. סעדים אלה נדרשים רק, ואך ורק, כתוצאה מכך שהמוכרות טרם ביצעו את החיוב החוזי לרשום את הנכס בלשכת רישום המקרקעין. ביחסים שבין הרוכשים ובין המוכרות, האחריות לרישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין מוטלת על המוכרות, ועליהן בלבד. בשל כך, במערכת יחסים זו, הסיכון הנובע מאי הרישום בתקופת הביניים מכריתת הסכם המכר, ועד להשלמת הרישום, מוטל על המוכרות. בגדר סיכון זה מצויה העובדה, שלא ניתן לרשום בלשכת רישום המקרקעין משכנתא על הנכס, ואף לא ניתן לרשום בלשכת רישום המקרקעין את העברת הזכויות בין הרוכשים ובין הצד השלישי. התביעה שבפניי נועדה להתמודד עם קושי זה, ולאפשר את השלמת העיסקה בין הרוכשים ובין הצד השלישי ביחס לנכס, אף שהנכס טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין. נוכח העובדה, שהמוכרות נושאות באחריות החוזית לרישום, הפירוש הסביר של ההסכם מחייב את המסקנה, כי ביחסים בינן ובין הרוכשים המוכרות הן הנושאות באחריות הנובעת מאי הרישום, עד להשלמתו. זהו פירושו הסביר והמתבקש של ההסכם. פירוש זה מתחזק נוכח עקרונות הפרשנות עליהם עמדתי, ובראשם פירוש ההסכם בהתאם לעיקרון תום הלב. פירוש זה משקף את הצדק החוזי שנקבע בהסכם עצמו. פירוש זה מתחזק גם נוכח מעמדם היחסי של הצדדים, רוכשי דירה אל מול חברה קבלנית. נובע מכך, כי ביחסים בין הצדדים, על המוכרות ליתן ביד הצד השלישי, הרוכש את דירת הרוכשים, התחייבות לרישום משכנתא, וכי עליהן לרשום בפניהן את העברת הזכויות לידי צד שלישי, וזאת על מנת לגשר על הקושי הנובע מאי רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין, כפי שהתחייבו המוכרות לעשות. 9. (א) לאמור לעיל יש להוסיף כי קיימות במערך החוזי בין הצדדים הוראות נוספות, המחזקות את המסקנה אליה הגעתי. מעיון בהסכם המכר עולה, כי הצדדים צפו בגידרו את האפשרות של העברת זכויות הרוכשים לידי צד שלישי. אכן, הסכם המכר כולל הסדר מפורט לעניין העברת זכויות הקונה לאחרים (סעיף 12.2). הסדר זה, על פי טיבו, נועד בין היתר כדי לאפשר עמידה של המוכרות בחיובן לרשום את הנכס בלשכת רישום המקרקעין. לצורך זה, נקבע בהסכם המכר כי על הרוכשים לקבל הסכמה מפורשת ומוקדמת של המוכרות, אשר הותנתה בתנאים שונים. בין התנאים מצויה המצאת כל האישורים הנדרשים לצורך ביצוע רישום במשרדי רישום המקרקעין (ראו לעניין זה את סעיף 12.2.2 להסכם, המפנה לסעיף 10.4 להסכם). יוצא, כי הצדדים התכוונו להבטיח את אפשרות רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין גם לאחר העברת זכויות הרוכשים לידי צדדים שלישיים. יש בכך כדי לתמוך בעמדת הרוכשים בהליך שבפניי. (ב) זאת ועוד. בהסכם המכר נקבע כי על הנעבר לחתום על חוזה בנוסח החוזה עם הרוכשים, בשינויים המחוייבים, וליתן יפויי כוח נוטריוניים (סעיף 12.2.9). מהוראה זו עולה, כי הצדדים צפו רציפות של הזכויות ההדדיות גם במקרה של העברת זכויות הרוכשים לידי צד שלישי, אשר ירכוש את זכויות הרוכשים בנכס. והנה, במסגרת הסכם המכר אנו מוצאים את הוראת סעיף 3.5. הוראה זו קובעת, כי ידוע למוכרות שהרוכשים עשויים לממן חלק מהתמורה מכספי הלוואה בנקאית או חברת ביטוח. המוכרות מתחייבות לחתום על כל מסמך אשר מקובל לחתום עליו לצורך רישום משכנתא לטובת הגוף המלווה. סעיף זה מחייב את המוכרות ליתן ביד הרוכשים התחייבות לרישום משכנתא. בפועל, המוכרות נתנו ביד הרוכשים התחייבות לרישום משכנתא כאשר הרוכשים נזקקו למשכנתא לצורך מימון רכישתה של הדירה. לנוכח הוראה זו, ולנוכח ההוראה לפיה יהיה על צד שלישי הרוכש את דירת הרוכשים לחתום על הסכם בנוסח דומה, פירושו הסביר של ההסכם הוא כי המוכרות יתנו התחייבות לרישום משכנתא גם לצד שלישי אשר ירכוש את הדירה. הרוכשים היו זכאים לצפות, לנוכח הוראות אלה, כי כך יפעלו המוכרות. אף בכך יש כדי לתמוך בעמדת הרוכשים בהליך שבפניי. 10. המסקנה העולה מדברים אלה היא כי על המוכרות ליתן ביד הרוכשים את הסעדים הנדרשים, על מנת לגשר על הקושי שנוצר בשל אי רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין על ידי המוכרות. בגדר זה, ובשים לב להוראות סעיפים 3.5 להסכם וסעיף 12.2.9 לו על המוכרות ליתן גם התחייבות לרישום משכנתא ביחס לצד השלישי. בגדר זה, על המוכרות לרשום בפני עצמן את העברת הנכס מן הרוכשים לצד השלישי. לגבי עניין אחרון זה יש לציין, כי מחובת המוכרות לבצע את רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין, עולה גם חובת המוכרות לנהל מעקב אחר הזכויות בנכס נשוא התביעה, ולרשום את העברת הזכויות לידי צדדים שלישיים. אכן, בהעדר מעקב כאמור, קיים חשש שהחיוב לבצע את הרישום לא יבוצע באופן תקין. יוצא, כי לשם הבטחת ביצועו התקין של חיוב המוכרות על פי הסכם המכר, יש צורך בכך שירשמו בפניהן את העברת הזכויות לצד השלישי. 11. המוכרות טוענות כי להוראות הסכם המכר אין עוד תוקף. הן מפנות בהקשר זה להסכם פשרה שנכרת בין הצדדים ביום 15.7.03 (להלן - הסכם הפשרה), בהמשך להליכים משפטיים שהיו בין הצדדים1 ביחס להסכם המכר. ההסכם האמור קיבל תוקף של פסק דין. ברם, לאחר שעיינתי בהסכם הפשרה, על רקע מכלול החומר שבפניי, הגעתי למסקנה כי יש לדחות את טענתן האמורה של המוכרות. מסקנתי היא, כי גם לאחר כריתת הסכם הפשרה מיום 15.7.03, הוראות סעיף 10.2 ו - 10.3 לחוזה נותרו בתוקפן. אבהיר את שיקולי עתה. 12. תחילה יש להביא את נוסח ההוראות הרלוונטיות בהסכם הפשרה. סעיף 2 להסכם הפשרה קובע, כי להסכם המכר מיום 30.11.98 ניתן תוקף מלא ומחייב, "בכפוף לתנאים, להצהרות, לשינויים ולסייגים המפורטים ו/או נובעים מהסכם זה בהתאמה". סעיף 4 להסכם הפשרה קובע כי "הקונה מצהיר ומאשר בזאת כי הדירה ו/או המימכר כולל ולרבות שטחים/מתקנים משותפים ו/או ציבוריים מכל מן וסוג נמסרים לו ו/או מקבלם במצבם הפיזי, המשפטי והתכנוני 'as is' להיום, לשביעות רצונו המלאה, מתאימים במצבם כאמור לכל צרכיו ומטרותיו ונבנו בהתאם להוראות החוזה ו/או כל דין, וכי בכל מקרה המוכר קיים כלפיו את כל התחייבויותיו ו/או חיוביו מכל מן וסוג. מבלי לפגוע בכלליות האמור, הקונה מצהיר, אחראי ומתחייב בזאת, באופן בלתי חוזר, כי אין לו ולא תהיינה לו כל טענות ו/או תביעות ו/או דרישות מכל מן וסוג כלפי המוכר ו/או מי מטעמו ו/או יחידיו, לרבות לגבי אי התאמות ו/או ליקויים ו/או פגמים ו/או בדק ו/או אחריות ו/או השלמות ו/או תיקונים ו/או עבודות מכל מן וסוג בקשר לדירה ו/או הממכר ו/או החוזה". יצויין עוד, כי במבוא להסכם הפשרה נקבע כי "הקונה פונה אל המוכר ומבקש ממנו .... שהצדדים יחזרו לקיים את החוזה (משנת 1998 - ע.ש.) כפוף לשינויים ולתנאים שבהסכם זה, והדירה, כהגדרתה בחוזה, אשר הועמדה לרשות הקונה ביום 31.1.00 תילקח על ידו במצב הפיזי, המשפטי והתכנוני 'as is' להיום". לטענת המוכרות, במהלך המשא ומתן על נוסח ההסכם ידעו הרוכשים והודיעו כי בכוונתם יהיה למכור את זכויותיהם, ועל כן הוכנסה הוראת סעיף 9 להסכם האמור, לפיה "הצהרות, הסכמות והתחייבויות הקונה לפי הסכם זה והחוזה הן סופיות, בלתי חוזרות ולא ניתנות לשינוי, ותחייבנה את יורשיו ו/או כל הבאים במקומו ו/או מטעמו לרבות את כל חליפיו בדירה ו/או לחוזה, ובאחריות הקונה לדאוג לכך" (ראו סעיף 29 לתצהיר מנהל המוכרות). 1 המוכרות טענו כי הרוכשים לא גילו הסכם זה, וכי אי גילוי ההסכם מהווה אי ניקיון כפים, המצדיק את דחייתו של ההליך מיניה וביה, כהליך לסעד הצהרתי. דין טענה זו להידחות. אכן, היה על הרוכשים לגלות את ההסכם האמור. ברם, נוכח מסקנתי, המבוססת על מצגים ברורים של המוכרות עצמן, ולפיה אין בהסכם האמור כדי לגרוע מחבותן של המוכרות על פי הסכם המכר לרשום את הנכס בלשכת רישום המקרקעין, אין באי הגילוי כדי לשנות את תוצאתו של ההליך. במצב זה, איני סבור כי המדובר באי ניקיון כפים, אשר יש בו כדי להוביל לדחיית ההליך, כמבוקש. טענה זו של המוכרות נדחית, אפוא. המוכרות טוענות עוד, כי הרוכשים מסתירים מבית המשפט את העובדה, שהמוכרות הסכימו לתת ביד הרוכשים התחייבות לרישום משכנתא (בכפוף לתנאים שונים) (ראו בסעיף 53 לתצהיר המוכרות). ברם, לא ברור מדוע יצא קיצפן של המוכרות על עניין זה, כאשר הן עצמן טוענות בסיכומיהן בתיק זה, כי "... מעמדן כמוהו כמעמדו של כל גורם שיחתום על התחייבות לרישום משכנתא" - היינו, כי אין כל ערך להתחייבות לרישום משכנתא שתינתן, על פי גישתן. במצב זה, אין לבוא בטרוניה אל הרוכשים על כי נקטו את ההליך שבפניי. המוכרות טוענות, כי הסכם הפשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין, הביא את מערכת היחסים שבין הרוכשים ובינן לסיום, פרט לחובות הרוכשים על פי הסכם הפשרה לרבות על פי הסכם ניהול בין הצדדים. מכאן ואילך לרוכשים חוזה חכירה עם המינהל, כאשר זכות הרוכשים כלפי המינהל רשומה במינהל. פסק הדין האמור, לטענת המוכרות, ממצה את מערכת היחסים שבין הרוכשים ובין המוכרות. 13. דין הטענה האמורה של המוכרות להידחות. אכן, בהסכם הפשרה נאמר, בין היתר, כי הרוכשים מצהירים כי המוכרות קיימו את כל חיוביהן מכל מין וסוג על פי חוזה המכר. לכאורה, בגדר זה נמצא גם החיוב לעניין הרישום, המופיע בסעיף 10 להסכם המכר, אשר נוסחו הובא לעיל. ברם, אין מחלוקת כי בפועל חיוב זה לא בוצע. קיימת, אפוא סתירה בין לשון החוזה ובין המציאות הידועה לנו. מן הבחינה העיונית, במצב האמור יתכן היה לפרש את ההסכם כקובע כי באמירה הנזכרת פטרו הרוכשים את המוכרת מן החיוב האמור לרשום את הבניין כבית משותף ולרשום את זכויות החכירה בדירה על שם הרוכשים. ברם, בנסיבות העניין יש לדחות פירוש אפשרי זה. כמה טעמים ביסוד קביעתי זו. (א) ראשית, אין בהוראת סעיף 4 להסכם הפשרה התייחסות ספציפית לחובת הרישום. המדובר בחובה יסודית במסגרת הסכם המכר. במהותה חובה זו היא הקובעת את העברת הקניין לידי הרוכשים. הפטרת המוכרות מחובה יסודית כזו טעונה התייחסות מפורשת בהסכם הפשרה. כזו לא מצאתי. (ב) שנית, במבוא להסכם הפשרה נותנים הצדדים תוקף מלא להסכם המכר המקורי. האמור במבוא תואם תצהירים עליהם חתמו הרוכשים, כמו גם נציג החברה, ביום 14.7.03, ובהם נאמר כי "הוסכם כי בכפוף למתן תוקף של פסק דין להסכם, מסכימים הצדדים ליתן תוקף לחוזה הרכישה/מכירה, בכפוף לתנאים המפורטים בהסכם על תנאי (היינו, הסכם הפשרה)". על רקע זה קשה לקבל את הניסיון של המוכרות עתה להתנער מהסכם המכר. אישרור הסכם המכר, במסגרת הסכם הפשרה, אישרר גם את חבות המוכרות לרישום הנכס על שם הרוכשים. קשה לקבל את הפירוש לו טוענות המוכרות, לפיו מצד אחד אישררו הצדדים את הסכם המכר, ומצד שני איינו אותו לחלוטין, ביחס להתחייבות היסודית לרישום הנכס. הדברים אמורים ביתר שאת בשים לב לכך שאין בהסכם הפשרה הוראה מפורשת הפוטרת את המוכרות מן החיוב האמור. (ג) שלישית, בחינת הנסיבות הרלוונטיות הן בטרם כריתת הסכם הפשרה והן לאחריה מוליכה למסקנה הברורה, כי המוכרות לא הופטרו מאחריותן לרישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין. אשר לנסיבות עובר לכריתת הסכם הפשרה, ניתן להפנות לחליפת מכתבים בין בא כוח הרוכשים ובין בא כוח המוכרות, זמן קצר לפני כריתת הסכם הפשרה. ביום 2.6.03 פנה בא כוח הרוכשים לבא כוח המוכרות בשם הרוכשים (נספח נ/42 לתצהיר מטעם המוכרות), ובין היתר היפנה אליו את השאילתא הבאה: "מרשינו מבקשים לדעת אימתי תירשם הדירה על שמם בלשכת רישום המקרקעין בירושלים" (סעיף 4 למכתב). תשובת המוכרות, ביום 3.6.03 (נספח נ/41 לתצהיר מטעם המוכרות), היתה כי "לאחר סיום בניית המגדל ובקשר אליו בהתאם ובכפוף להסכם, לחוזה פיתוח, לסוג הזכויות ולהנחיות ממ"י". היינו, הרוכשים לא נענו כי אין להם זכות כלפי המוכרות לרישום הדירה. המוכרות לא כפרו בחובתן לרשום את הנכס. הן עשו את ההיפך מכך. עיין ועיין בתשובת המוכרות, ולא תמצא כי המוכרות טוענות שהן פטורות מרישום הנכס על שם הרוכשים. יוצא, כי שני הצדדים היו שותפים להבנה, בטרם נכרת הסכם הפשרה, כי חובת המוכרות, וזכות הרוכשים, לרישום הנכס, שרירה וקיימת. השאלה היחידה שהתעוררה נגעה למועד בו יבוצע הרישום. העובדה, שאין בהסכם הפשרה כל תנייה מפורשת, הפוטרת את המוכרות מחבות זו, מתיישבת היטב עם הבנה זו של הצדדים. (ד) תמונה זו מתאשרת ומתחזקת לנוכח מסמכים עליהם חתומה המוכרת מן התקופה שלאחר כריתת הסכם הפשרה. הדברים אמורים במכתב של המוכרות מיום 29.2.04, אשר צורף לתצהיר מטעם המוכרות כנ/29. המדובר במכתב הממוען "לכל המעוניין". נזכרת בו העובדה, שהרוכשים חתמו על חוזה חכירה עם המינהל ביום 24.11.03. נאמר בו כי "הזכאים מבחינתנו, כפוף להוראות החוזה לרבות פסק הדין וכל דין, לרישום זכויות החכירה על פי סעיף 10.3 לחוזה המכר הם הרוכשים הנ"ל (היינו, הרוכשים בהליך שבפניי - ע.ש.)". יוצא, כי גם לאחר חתימת הסכם הפשרה, אין המוכרות חולקות על זכותם של הרוכשים כלפי המוכרות לרישום זכויות החכירה במרשם המקרקעין, בהתאם להוראת סעיף 10.3 להסכם המכר. (ה) תמונה דומה עולה ממכתב של בא כוח המוכרות מיום 6.6.04, אשר צורף כנספח לכתב ההגנה וכנספח נ/18 לתצהיר העדות הראשית מטעם המוכרות. המדובר במכתב שנשלח על רקע עיסקת המכר בה מכרו הרוכשים את זכויותיהם לצד שלישי, ובמסגרת מגעים בין הצדדים להסדרת רישום משכנתא ורישום הזכויות של הצד השלישי. בא כוח המוכרות ציין במכתבו, בין היתר, כך: "בהתאם לתנאי חוזה הפיתוח עם ממ"י (המינהל - ע.ש.) מרשותי, אם תידרשנה לכך ע"י ממ"י, תרשומנה בבוא העת (לאחר גמר הפרוייקט) בית משותף ואת זכויות החכירה של מי שיהיה זכאי לכך וכפי הרשום בספרי ממ"י (ראי סעיף 10.3 לחוזה). אשר על כן, ובהתאמה, כל התחייבות לבנק למשכנתאות יכולה להנתן ע"י מרשותי אך במסגרת זאת". חשיבותם של הדברים לעניין שבפניי בכך, שבא כוח המוכרות מפנה במפורש לסעיף 10.3 לחוזה המכר עם הרוכשים. מובן, כי אם סעיף זה לא היה עוד בתוקף, לא היה כל טעם להפנות להוראותיו. מכך עולה, כי גם לשיטת המוכרות סעיף זה נותר בתוקפו, אף לאחר כריתת הסכם הפשרה. (ו) לדברים אלה מצטרפים דברים המופיעים בסעיף 70 לתצהיר יוסי בר, המצהיר מטעם המוכרות. המצהיר מאזכר את הדברים המובאים לעיל, ומציין כי המוכרות הודיעו לרוכשים כי אין מניעה מבחינתן לחתום עבור הצד השלישי על התחייבות לרישום משכנתא, בכפוף להתאמת הרישום אצל המינהל. עולה מכך, כי גם המוכרות אינן סבורות כי הסכם הפשרה ביטל או העביר מן העולם את חבותן לרשום את הנכס על שם הרוכשים, וליתן בידיהם, ובידי הבאים בנעליהם, סעד אפקטיבי שמטרתו לגשר על התקופה בה טרם הושלם הרישום. (ז) אגב, דברים אלה מלמדים כי הסתייגותן האמיתית של המוכרות ממתן הסעד המבוקש אינה נוגעת כלל ליחסים החוזיים עם הרוכשים. אכן, עולה מן הדברים כי אין המוכרות מתנגדות למתן הסעד המבוקש, כנגזרת של החוזה עם הרוכשים. עולה מן הדברים, כי הקושי האמיתי מצד המוכרות נוגע למערכת היחסים של המוכרות עם המינהל. ברם, יהיו הדברים במערכת יחסים זו כאשר יהיו, אין בהם כדי להצדיק הימנעות מן הסעדים להם זכאים הרוכשים, על יסוד ההתקשרות החוזית ביניהם ובין המוכרות. (ח) אוסיף עוד, כי גם במסגרת קדם המשפט שהתקיים בתיק זה לא כפר בא כוח המוכרות בחובתן לרשום את הנכס, וכשנשאל מדוע הנכס טרם נרשם, השיב כי המועד לכך טרם הגיע. גם כאן, לא נטען כי אין חובה לדאוג לרישום. גם כאן, הועלתה טענה במישור העיתוי בלבד. תשובה זו תואמת היטב את התמונה המתוארת לעיל, בדבר הבנתם של הצדדים את חובות המוכרות, הן בטרם כריתת הסכם הפשרה, והן בעקבות כריתתו. 14. התוצאה היא, כי המסקנה אליה הגעתי בפיסקאות 6 - 9 לעיל אינה משתנה גם נוכח האמור בהסכם הפשרה. הסכם הפשרה לא איין את חובת המוכרות על פי הסכם המכר לרשום את הנכס על שם הרוכשים. מחובה זו נגזרת חובת המוכרות, במהלך התקופה עד לרישום הנכס, לשים את הרוכשים באותו מצב בו היו אילו היה מבוצע הרישום בהתאם להסכם. הדברים אמורים ביתר שאת, נוכח העובדה שהרישום מתעכב זמן רב, וטרם בוצע למרות שחלפו מעל 7 שנים מאז נכרת הסכם המכר (30.11.98). בגדר זה, על המוכרות ליתן ביד הצד השלישי, אשר רכש את דירת הרוכשים, התחייבות לרישום משכנתא כנדרש על ידי הבנק. כפי שכבר הוסבר, עצם הצורך בהתחייבות זו עולה אך ורק נוכח אי השלמת רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין. לא היה בה כל צורך אם הרישום היה מושלם. 15. אוסיף עוד, למען השלמת התמונה, כי מטעמים דומים אני סבור כי גם הוראות סעיף 12.2 להסכם המכר, המפורטות לעיל, לא בוטלו. אכן, ראינו כי הוראות אלה, העוסקות בהעברת זכויות הרוכשים לצד השלישי, נועדו בין היתר להבטיח כי גם לאחר ביצוע העברה כאמור יוכלו המוכרות לעמוד בחיובן החוזי לרשום את הנכס בלשכת רישום המקרקעין. משנותר החיוב לבצע את הרישום בעינו, ממילא נותרו בעינם ההסדרים הקבועים בסעיף 12.2 להסכם המכר. אכן, אין המוכרות טוענות כי יש להבין את הסכם הפשרה כמאיין את זכות הרוכשים להעביר את הנכס לידי צדדים שלישיים. פירוש כזה אינו יכול להתקבל, שכן אין זה סביר כלל למנוע מאת הרוכשים להעביר את זכויותיהם לאחרים. אדרבא. המוכרות טוענות כי הצדדים צפו, עובר לכריתת הסכם הפשרה, כי תבוצע העברה כאמור, ומפנות לעניין זה לסעיף 9 להסכם הפשרה. מכך עולה, כי גם הוראת סעיף 12.2 להסכם המכר נותרה בעינה בעקבות כריתת הסכם הפשרה. בגדר זה, נותרה בעינה הקביעה החוזית הצופה התקשרות של המוכרות עם הצד השלישי בתנאים דומים לאלה של החוזה המקורי, ובכלל זה הוראת סעיף 3.5 לחוזה, הנזכרת לעיל, ואשר מאזכרת במפורש את החובה ליתן ביד הרוכשים כל מסמך אשר מקובל ליתן לצורך רישום משכנתא לטובת הגורם המלווה. יחסי הרוכשים והמוכרות - טענות נוספות 16. נוכח דברים אלה, מסקנתי היא כי עומדת לרוכשים הזכות כלפי המוכרות לקבל את הסעדים המבוקשים בתביעה זו. מסקנה זו אינה משתנה נוכח טענות אחדות של המוכרות, בהן אדון עתה. 17. (א) בין המוכרות ובין המינהל קיימת מחלוקת בשאלת היחסים ביניהם. בין היתר, טוען המינהל כי המוכרות הינן "גורם משכן", וכי מכוח מעמד זה, ביחסים שבין המינהל ובין המוכרות, על המוכרות לנהל את הזכויות בנכס אותו בנו עד לרישומו בלשכת רישום המרקרקעין. המוכרות כופרות בעצם קיומו של המושג של "גורם משכן", וטוענות כי אינן "חברה משכנת", כמשמעות מובן זה ביחסים שבינן ובין המינהל. מכאן עמדתן, כי אין להן עוד כל חובה ביחס לנכס, הן לעניין מתן התחייבות לרישום משכנתא והן לעניין רישום העברת זכויות לגביו. (ב) מחלוקות אלה דינן להתברר בהתדיינות בין המינהל ובין המוכרות. בנסיבות מקרה זה, אין בהן כדי להשפיע על זכויות הרוכשים כלפי המוכרות. המוכרות נטלו על עצמן בהסכם המכר לבצע את רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין. חובה זו שרירה וקיימת גם לאחר כריתת הסכם הפשרה בין הצדדים בשנת 2003. עיינתי בחומר הראיות הרב שהוגש. לא מצאתי, כי בהסכם המכר משנת 1998 או בהסכם הפשרה משנת 2003 קיימת אמירה כלשהי של המוכרות כי אינן חברה משכנת, או כי קיימת הסכמה של הרוכשים לאמירה כזו. לא מצאתי, כי בהסכם המכר משנת 1998 או בהסכם הפשרה משנת 2003 פוטרות המוכרות את עצמן, באופן כלשהו, ממתן הסעדים הנדרשים בתקופת הבינים שבין רכישת הזכויות בדירה על ידי הרוכשים, ובין רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. לא מצאתי גם במגעים עובר לכריתת הסכם הפשרה כל פטור כאמור. גם בחקירתו הנגדית של הרוכש, אשר הותיר רושם כנה ואמין, לא עלה כי בשלב כלשהו בטרם הסכם המכר או הסכם הפשרה, הועלה קושי כלשהו לעניין זה על ידי המוכרות (ראו פרוטוקול 8.1.06, עמודים 2 - 3). במצב זה, אין במערך ההסכמי שבין הצדדים כל עילה לפטור את המוכרות מחובתן להעמיד את הרוכשים, בתקופת הבינים עד לרישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין, באותו מצב בו היו אילו היה הנכס נרשם. בגדר זה, על המוכרות ליתן ביד הרוכשים התחייבות לרישום משכנתא, ולרשום בפניהן את העברת הזכויות מאת הרוכשים לידי הצד השלישי. (ג) לא נעלם מעיני, כי זמן קצר לאחר כריתת הסכם הפשרה החלו המוכרות לטעון בפני הרוכשים כי אינן חברה משכנת. לטענת המוכרות, היה על הרוכשים לפעול בהתאם לכך ביחסים ביניהם ובין הצד השלישי, ולא להתחייב בפני הצד השלישי התחייבויות העומדות בסתירה להצהרות אלה של המוכרות. המוכרות טוענות, בין היתר, כי הדרישה של הרוכשים לכך שהמוכרות יתנו ביד הצד השלישי התחייבות לרישום משכנתא אינה עולה בקנה אחד עם הצהרותיהן הברורות של המוכרות. ברם, המדובר בהצהרות חד צדדיות של המוכרות. כל ההצהרות האמורות של המוכרות נעשו, על פי החומר שבפניי, לאחר כריתת הסכם הפשרה. כאמור, בהסכם המכר או בהסכם הפשרה אין המוכרות טוענות כי אינן חברה משכנת. הן אינן מבהירות דבר לרוכשים בקשר לכך. הן אינן פוטרות עצמן מן החובה לדאוג לניהול הנכס עד לרישומו בידיהן בלשכת רישום המקרקעין. בגדר זה, הן אינן מצהירות דבר ביחס לאי חובתן הנטענת לרשום את העיסקאות בנכס או ביחס לאי חובתן הנטענת ליתן ביד צד שלישי כלשהו התחייבות לרישום משכנתא. המוכרות אינן יכולות לשנות את מערך הזכויות והחבויות ההדדיות בינן ובין הרוכשים באורח חד צדדי. נדרשת לכך הסכמה הדדית. המוכרות אינן מצביעות על הסכמה כלשהי של הרוכשים להצהרות אלה של המוכרות. משכך, אין להצהרות האמורות תוקף ביחסים שבין הרוכשים ובין המוכרות. הצהרות אלה אינן יכולות לגרוע מזכות כלשהי של הרוכשים. (ד) המוכרות טוענות כי הדרישה שהוצגה אליהן היא למתן התחייבות לרישום משכנתא, כחברה משכנת, בעוד שהמוכרות אינן חברה משכנת. ברם, יהיו הדברים כאשר יהיו, מקור חובתן של המוכרות כלפי הרוכשים טמון בהסכם המכר. על פי הסכם המכר, ניתנה לרוכשים בהזדמנות קודמת התחייבות של המוכרות לרישום משכנתא אשר הניחה את דעתו של המוסד הבנקאי. במצב זה, יש לצפות כי תינתן אף עתה התחייבות דומה על ידי המוכרות, בין אם ביחסים שבין המינהל ובין המוכרות קיימת עתה מחלוקת לגבי מעמדן המדוייק של המוכרות. אכן, מחלוקת זו אינה יכולה לגרוע מזכויות הרוכשים על פי הסכם המכר והסכם הפשרה. 19. טענה אחרת של המוכרות היא כי בפועל אין צורך בהתחייבות לרישום משכנתא, ודי במשכון שיוטל על ידי הבנק המלווה. דין טענה זו להידחות. אכן, בנקים מלווים דורשים בפועל התחייבות לרישום משכנתא, כערובה נוספת המבטיחה את זכויותיהם ומונעת רישום זכות נוגדת במרשם המקרקעין, עם רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין. לא נסתרה טענת הרוכשים כי בפועל נדרשת התחייבות כאמור במקרה זה. מכאן, כי דין טענת המוכרות לעניין זה להידחות. 20. המוכרות טוענות להעדר יריבות מול הרוכשים ביחס לעניין נשוא התביעה. אינני סבור כך. לרוכשים יש יריבות עם המוכרות. לרוכשים יש אינטרס מובהק בכך, שיוכלו להשלים את ביצועה של עיסקה לגבי הדירה שרכשו, בתקופה בה טרם קיימו המוכרות את חובתן החוזית לבצע את הרישום האמור. ההתחייבות המבוקשת לרישום משכנתא ורישום העיסקה בין הרוכשים ובין הצד השלישי הם חלק יסודי מעיסקה זו. ממילא, קיימת יריבות ברורה בין הרוכשים ובין המוכרות לעניין נשוא התביעה שבפניי. מכאן, כי גם טענת העדר היריבות דינה להידחות. 21. המוכרות נסמכות בטיעונן על דברים שאמר הרוכש בחקירתו הנגדית, ולפיהם הוסכם בין הרוכשים ובין הצד השלישי כי יתרת התשלום תיעשה עם רישום במינהל מקרקעי ישראל (פרוטוקול 18.1.06 עמוד 3 שורה 5). הרוכש אישר כי הרישום המבוקש בתביעה הוא לרישום במינהל (שם, בשורה 15). עניין הרישום ביחסים שבין הרוכשים ובין המינהל יידון בהמשך. מכל מקום, התביעה שבפניי מופנית הן כלפי המוכרות והן כלפי המינהל. אין בדרישה המופנית כלפי המינהל משום ויתור על הדרישה כלפי המוכרות. אין בזכות הנטענת כלפי המינהל כדי לייתר את הטענות כנגד המוכרות. אין גם בדברי העד משום ויתור על הסעד שנתבקש בתביעתו. התביעה לא תוקנה. הרוכשים עומדים גם בסיכומיהם על הסעדים המתבקשים. אגב, עיון בהסכם המכר בין הרוכשים ובין הצד השלישי מעלה כי ההסכם מזכיר גם רישום של העברת הזכויות בחברה משכנת. כך או כך, אני מסופק, אם ניתן לייחס לרוכש, אשר אינו בעל השכלה משפטית, ויתור על סעד שנתבע על יסוד הדברים האמורים. במצב זה, אין בחילופי הדברים האמורים כדי לאיין את זכותם של הרוכשים לעניין זה. 22. המוכרות טוענות, כי אין לקבל את טענת הרוכשים כאילו לא קיבלו את כל התמורה מאת הצד השלישי בגין מכר הדירה, או כי התמורה או חלקה מופקדים בנאמנות נוכח אי מתן התחייבות לרישום משכנתא לצד השלישי, ואי רישום הזכויות על שמו. הרוכש, אשר העיד על כך (פרוטוקול 8.1.06 עמוד 5 שורות 20 - 21), עורר רושם אמין, ואין לי כל סיבה שלא להאמין לטענתו כי חלק מתמורת הדירה טרם הועבר לידי הרוכשים, והוא כפוף למתן ההתחייבות לרישום משכנתא. אדרבא. טענת הרוכשים כי לא שולמה מלוא התמורה אף הגיונית ביותר, נוכח העובדה שהתחייבות לרישום משכנתא נדרשת בפועל על ידי בנקים, ובשים לב לכך שהצד השלישי טרם קיבל התחייבות כאמור. יוער, כי יש לדחות את טענת המוכרות כאילו המדובר בעדות המנוגדת למסמך בכתב. העד העיד על התפתחויות שהתרחשו לאחר כריתת ההסכם בין הרוכשים ובין הצד השלישי, ובכך אין כל טענה המנוגדת למסמך הכתוב. 23. עוד טוענות המוכרות, כי היפנו את הרוכשים למינהל לחתום על חוזה חכירה ביחס לדירה במקומן. המוכרות טוענות, כי בהפנייתם של הרוכשים למינהל, קנו הרוכשים את כל זכויות המוכרות ביחס לדירה, על פי הסכם הפיתוח. ברוח זו אף טען מר יוסי בר, נציג המוכרות, אשר העיד בבית המשפט כי "על פי חוזה המכר, מי שקנה אצלי דירה, הטיפול בו מסתיים כאשר אני מפנה אותו לחתימה על חוזה חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל." (פרוטוקול 8.1.06 עמוד 10 שורות 1 - 2). לפיכך, כך טוענות המוכרות, זכאים הרוכשים להתחייבות לרישום משכנתא מאת המינהל, כשם שהמוכרות היו זכאיות לכך, ואף קיבלו התחייבות כזו. ברם, גם אם לרוכשים זכות כלפי המינהל, עומדת זכות זו במישור היחסים בין הרוכשים ובין המינהל. קיומה האפשרי של זכות ביד הרוכשים כלפי המינהל אינו גורע, כלשעצמו, מזכותם החוזית כלפי המוכרות. לרוכשים מערכת יחסים עצמאית מול המוכרות, העומדת על רגליה שלה. הפניית הרוכשים למינהל אינה פוטרת את המוכרות מחיובן החוזי. בהקשר זה יש להעיר, כי בהסכם המכר נקבע אמנם, כי המוכרות רשאיות להמחות את זכויותיהן ואת חובותיהן על פי ההסכם לצד שלישי בלא צורך בהסכמת הקונה או אישורו, ובלא צורך להודיע לקונה על כך מראש (סעיף 12.1). עם זאת, נקבע בהוראת סעיף 12.1 כי "לא יהא בכך כדי לגרוע מזכויות הקונה על פי חוזה זה ומהתחייבויות המוכר לפי ס"ק 10.1 ו - 10.2". יוצא, כי המחאה כאמור אינה פוטרת את המוכרות מן החובה לדאוג לרישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין, ומן החובות הנגזרות ממנה בתקופה עד להשלמת הרישום. יוצא, כי גם לאחר שהרוכשים הופנו למינהל, וחתמו עימו על הסכם חכירה, נותרה בעינה חובת המוכרות לרשום את הנכס בלשכת רישום המקרקעין, על כל המשתמע מחובה זו, כמפורט לעיל. אין המוכרות מצביעות על כל ראיה או הסדר משפטי, הפוטר אותן מחיובן האמור. 24. התוצאה היא כי ביחסים שבין הרוכשים ובין המוכרות דין התביעה להתקבל. על המוכרות ליתן ביד הצד השלישי, כהגדרתו בפסק דין זה, התחייבות לרישום משכנתא ביחס לדירה, ולרשום בפניהן את העברת הזכויות מאת הרוכשים לידי הצד השלישי. אעבור עתה לתביעת הרוכשים נגד המינהל. זכות הרוכשים כלפי המינהל 25. לטענת המינהל, אין יריבות בין הרוכשים ובינו, ואין כל קשר משפטי רלוונטי בינו ובין הרוכשים. המינהל טוען, כי הקשר המשפטי היחיד בינו ובין הרוכשים הוא חוזה חכירה. המדובר בחוזה חכירה מהוון מיום 24.11.03 עם המינהל, אשר צורף כנספח ב' לכתב התביעה (להלן - חוזה החכירה). המינהל טוען, כי אין בפי הרוכשים כל טענה נגד המינהל מכוח חוזה החכירה. נטען עוד, כי בחוזה החכירה אף אין כל הוראה שמכוחה יכולים התובעים לבקש לחייב את המינהל ליתן את הסעדים המבוקשים בגדר תביעה זו. 26. הרוכשים משיבים, כי המינהל הוא המחכיר של המקרקעין. לטענתם, חוזה החכירה יוצר קשר משפטי רלוונטי בינם ובין המינהל, ואף מקים אחריות של המינהל כלפי הרוכשים. הרוכשים מוסיפים, כי המינהל הוא ששיווק למוכרת את המקרקעין, אשר בכל מקרה נשארים בפיקוח המינהל. עוד טוענים הרוכשים, כי מוסכם על הכל כי במקרים רבים המינהל הוא אשר נותן את השירות של "התחייבות לרישום משכנתא", באין "חברה משכנת" או "גורם משכן". הרוכשים מוסיפים וטוענים, כי המינהל הוא שבסופו של דבר מאשר, כמחכיר, את העברת הזכויות. בכל מקרה, פעולת העברת הזכויות נרשמת אצל המינהל. לטענת הרוכשים, הן מתוקף מעמדו של המינהל כרשות סטטוטורית המופקדת על ניהול מקרקעי המדינה, והן מתוקף מעמדו כמחכיר, על המינהל לתת את השירותים הנדרשים בתביעה. 27. אפתח בנושא רישום הזכויות. מינהל מקרקעי ישראל פועל על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960. בשנת 1991 פירסם המינהל הודעה על החלטה בדבר רישום זכויות על שם הרוכשים ביחידות דיור שייבנו על מקרקעי ישראל. בהודעה זו צויין, כי בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, החליטה מועצת מקרקעי ישראל לאמץ את סעיף ז' להחלטת הממשלה מס' 1580 בדבר רישום זכויות מיום ג' באב התשנ"א (14 ביולי 1991). בהתאם לכך נקבע בהודעה האמורה, כי "מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) יהיה אחראי להגשת הבקשות לרישום זכויות החכירה בלשכת מרשם המקרקעין לגבי דירות שייבנו על אדמות שבניהול המינהל." בהודעה צויין עוד, כי "עד לרישום הזכויות כאמור יהיה רישום הזכויות בדירות אלה במינהל." כן נקבע בהודעה האמורה, כי המינהל ייערך לקיום מעקב סדיר ומתועד של הרישום כאמור. הודעה זו חלה, על פי לשונה, על המקרקעין נשוא התובענה שבפניי. לא נעלם מעיני, כי לשם ביצועה נדרשו פעולות מינהליות וחקיקתיות שונות (ראו סעיפים 4 ו - 5 להודעה). עם זאת, מתוך הנתונים במקרה שבפניי עולה כי פעולות אלה בוצעו, באופן המאפשר את ביצוע הרישום גם במקרה שבפניי. אכן, במכתב של המינהל מיום 10.8.04, במענה לפניית הרוכשים, ציין המינהל כי "לפנים משורת הדין, ייפגשו נציגי מחוז ירושלים במשרדנו עם החברה הקבלנית, ובאם תינתן התחייבות בכתב של החברה, כי תוך פרק זמן קצר ירשמו את הנכס בלשכת רישום המקרקעין, אזי יאפשר המינהל רישום העברת הזכויות במשרדנו". מובן, כי אם לא ניתן בנסיבות העניין לבצע את רישום העברת הזכויות, אין כל משמעות לאמירה האמורה. אכן, המינהל סייג במכתב האמור את הסכמתו לביצוע הרישום בתניות שונות שעניינן מערכת היחסים בינו ובין המוכרות. המינהל ציין גם כי הסכמה זו היא לפנים משורת הדין. ברם, מן ההודעה שנוסחה לעיל בפיסקה זו עולה כי למינהל חובה עצמאית, העומדת על רגליה שלה, לבצע רישום של העברת הזכויות. חובה זו חלה, על פי לשונה ומהותה, גם כלפי הרוכשים במקרה שבפניי. לא הוצבע בפניי על כל בסיס נורמטיבי לתיזה, לפיה המחלוקת בין המוכרות ובין המינהל פוטרת את המינהל מחובתו האמורה לבצע את הרישום בספריו. 28. בשולי עניין זה אוסיף, כי סעיף 4 טו' לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960 קובע כי: "המינהל ינהל מאגר מידע שיהיה פתוח לעיון הציבור ושבו ייכללו פרטים על התקשרויות חוזיות של המינהל לגבי מקרקעין שבניהולו, אשר אינם רשומים בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק המקרקעין התשכ"ט-1969". על פי ההוראה האמורה, על המאגר לכלול פרטים לגבי זכויות לגבי המקרקעין, התחייבויות של המינהל לרישום משכנתא בנוגע למקרקעין בעת רישומם בפנקסי מרשם המקרקעין, הודעות שהומצאו למינהל בדבר משכון שנרשם על פי דין לגבי אותם מקרקעין, ופרטים נוספים. הוראה זו עוסקת במאגר מידע ממוחשב. כך עולה מעיון בתקנות שנתקבלו בקשר אליה (תקנות מינהל מקרקעי ישראל (מאגר המידע) התשס"ד - 2004). אין היא עוסקת בעצם הרישום הנעשה במינהל. אף קיים ספק לגבי היקף תחולתה, נוכח העובדה שבתקנות נקבע כי אין המאגר מהווה תחליף לרישום המתנהל בידי "נותני שירות"2 (ראו תקנה 3(2)). ברם, יש בהסדר זה כדי לתמוך במסקנה, אליה הגעתי לעיל, כי על המינהל לנהל רישום ביחס לזכויות בנכסים שבניהולו, ואשר טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. אכן, בלא רישום כאמור, לא ניתן לנהל מאגר מידע, כנדרש בדין. 29. אשר להתחייבות לרישום משכנתא. למינהל, מתוקף היותו בעל המקרקעין, ומי שנושא באחריות הסטטוטורית וניהולם, נתון הכוח ליתן התחייבות לרישום משכנתא ביחס לנכס נשוא התובענה שבפניי. אין המינהל כופר בכך, שהוא יכול לתת התחייבות לרישום משכנתא לרוכשים. אכן, עובדה זו מקופלת בטענת המינהל עצמו בסיכומיו, כי בשלב בו משווקות הדירות לרוכשים, יש גורם נוסף, לבד מן המינהל, שיכול לתת התחייבויות לרישום משכנתא. 30. עיון בהסכם החכירה, ובתנאי החכירה, אינו מלמד על חובה מפורשת של המינהל ליתן ביד הצד השלישי התחייבות כאמור. ברם, אין בכך כדי למנוע מתן התחייבות כאמור. אדרבא, המינהל נתן, בפועל, התחייבות לרישום משכנתא למוכרות, בהמשך לכריתת הסכם הפיתוח בין הצדדים. לטענת המינהל, ממתן ההתחייבות האמורה למוכרות לא נובע בהכרח כי עליו ליתן התחייבות כזו גם לרוכשים. המינהל מנמק טענה זו בכך, שהרוכשים, בניגוד למוכרות בשעתן, יכולים לקבל את הסעד האמור מן המוכרות עצמן. ברם, לכל הפחות במצב שבו מתעורר קושי בקבלת התחייבות לרישום משכנתא מאת הקבלן שבנה את הנכס, על המינהל ליתן התחייבות כאמור לרוכשים. 31. (א) חובה זו נובעת בראש ובראשונה ממעמדו של המינהל ומטיב ההתקשרות שלו עם הרוכשים. המינהל הוא נאמן הציבור (למעמד המינהל כנאמן כלפי הציבור, ראו בג"צ 6698/95 קעדאן נ' מינהל מקרקעי ישראל, נד(1) 258; ראו גם רע"א 5817/95 רוזנברג נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נ(1) 221, 231; עוד ראו בבג"ץ 244/00, 1308/00, 8350/00, עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי ואח' נ' שר התשתיות הלאומיות ואח', פ"ד נה(5) 847). למינהל ניתן כוח רב, לנהל את מקרקעי ישראל. המדובר במשאב חשוב מאין כמותו. למינהל מונופול, על פי דין, בכל הנוגע לניהול מקרקעי ישראל. אכן, מרבית המקרקעין בישראל שייכים למדינה, ומנוהלים על ידי המינהל. מן הכוח האמור נובעת גם אחריות המינהל לפעול בנאמנות עבור כלל הציבור ולמענו. מן הכוח האמור נובעת חובתו של המינהל לפעול בהגינות ביחסים שבינו ובין הציבור, לרבות הציבור אשר קשור בהסכמי חכירה עם המינהל. לציבור זה אין בדרך כלל חלופה להתקשרות עם המינהל. עובדה זו מעצימה את חובת ההגינות המוטלת על המינהל. ודוק. חובת ההגינות של מינהל מקרקעי ישראל, כרשות ציבורית, מקורה במשפט המינהלי. עם זאת, היא אינה מוגבלת למשפט המינהלי. היא חלה גם כאשר הרשות מתקשרת בחוזה. ברוח זה ציין כב' השופט זמיר בעניין קונטרם הנ"ל, כי "כאשר הרשות פועלת בתחום המשפט הפרטי, כגון, שהיא מתקשרת בחוזה, חלה עליה חובה כפולה, כלומר הן חובת תום הלב מן המשפט הפרטי והן חובת ההגינות מן המשפט הציבורי". (שם, פסקה 21). לעניין תוכן חובת ההגינות, צויין בפסיקה כי "חובת ההגינות המינהלית שיסודה במעמדה של הרשות (כאמור, של הציבור - מחמירה יותר מחובת תום הלה הנדרשת מן הפרט". (בג"צ 4422/99 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל מז (3) 853, 860). (ב) בתוך כך, את הסכם החכירה שבין הרוכשים ובין המינהל יש לפרש על פי העקרונות עליהם עמדתי, ובמרכזם עקרון תום הלב. כבר צויין לעיל, כי בהקשר זה יש לבחון האם קיימות תניות אשר עקרון תום הלב מחייב אותן. הבאתי גם את הדברים לפיהם "חובת תום הלב מטילה על צד לחוזה את החובה להתחשב באינטרס המשותף שיש לו ולצד האחר בחוזה. חובת תום הלב מחייבת את בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך מסירות למטרה המשותפת שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת" (פסק הדין הנ"ל בעניין קונטרם בע"מ, בפיסקה 5). הדברים אמורים, ואף מקל וחומר, בשים לב למעמדו הייחודי של המינהל כנאמן הציבור, מכוח 2 "נותן שירות" מוגדר בתקנות כאדם אשר מנהל אצלו, לרבות באמצעות נציגו או בא כוחו, רישום של זכויות בקשר למקרקעין או שחתם חוזה עם משרד הבינוי והשיכון או עם מינהל מקרקעי ישראל למכירתם, השכרתם או ניהולם של מקרקעין והתחייב בו לטפל ברישום זכויות בקשר למקרקעין בפנקסי המקרקעין. = 9 = חקיקה ראשית, על מקרקעי המדינה. (ג) הסכם החכירה מתייחס באופן מפורט להעברת הזכות לצדדים שלישיים (סעיף 14 להסכם). בשים לב לכך, ולעקרונות הפרשנות עליהם עמדתי, יש לכל הפחות מקום להסיק קיומה של תניה בהסכם בין הצדדים, המחייבת את המינהל להפעיל את הכוחות הנתונים לו באופן סביר על מנת לאפשר השלמתה של העברת זכויות בין חוכר ובין צד שלישי תוך פרק זמן מתקבל על הדעת. אכן, האפשרות הסבירה להעביר את הזכויות לצד שלישי היא חלק יסודי מהסכם החכירה. היא מהווה חלק מהותי מערכה הכלכלי של הזכות שרכשו הרוכשים. הדברים אמורים ביתר שאת בשים לב לכך שמדובר בזכות הנוגעת לדירת המגורים של הרוכשים. עובדה זו מעצימה את משמעותה של הזכות ואת החשיבות הנודעת לעבירותה בלא מכשולים בלתי סבירים. על המינהל לפעול באופן סביר בהפעלת כוחותיו, כדי לאפשר את השלמתה של העברת הזכות. בנסיבות העניין, פירוש הדבר הוא מתן ההתחייבות לרישום משכנתא, אשר נתבקשה על ידי הרוכשים. במקרה שבפניי, התעורר קושי, הנובע ממחלוקות שונות בין המינהל ובין המוכרות. כאשר מתעורר קושי כזה, הציפיה הסבירה אשר יש לייחס לצדדים להסכם החכירה מכוח עיקרון תום הלב היא, לכל הפחות, כי המינהל לא יגלגל את הקושי הנובע ממחלוקת זו אל שכמי החוכר הפרטי. הציפיה הסבירה היא כי המינהל יסייע לחוכר הפרטי ופיתרון הקושי, ככל שהדבר נתון בידיו, ובלא שהדבר גורע מזכויותיו של המינהל כפי המוכרות, ככל שזכויות כאלה קיימות. 32. ציפיה זו מתחזקת מתוך נוהל של המינהל עצמו. המדובר בנוהל מינהל מקרקעי ישראל - אגף החוכרים 36.45. סעיף 1.10 לנוהל זה קובע, כי "המינהל נותן את ההתחייבות לרישום משכנתא רק כאשר מדובר בזכויות שאינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין ושעדיין לא ניתן לרשום אותן...". סעיף 1.11 לנוהל קובע כי "כאשר הנכס מנוהל על ידי חברה משכנת או קבלן, כהגדרתו בתנאי חוזה הפיתוח, רישום המשכנתא ייעשה בחברה המשכנת או אצל הקבלן". סעיף 2.2.7 לחלק השני בנוהל זה קובע, כי על היחידה הרלוונטית במינהל לבדוק אם יש חברה משכנת המנהלת את הנכס, ואם כן, תפנה אליה את הפונה לשם קבלת התחייבות לרישום משכנתא. בסעיף זה צויין, כי "ככלל אין לתת התחייבות לרישום משכנתא כאשר קיימת חברה משכנת. אולם באם יופנו למינהל בקשות למתן התחייבות לרישום משכנתא במקרים בהם אין חברה משכנת כהגדרתה בנוהל זה, והיועץ המשפטי של המחוז או הממונה המחוזי לרישום והסדר מצא לנכון להמליץ עליהן, הסמכות לאשרן נתונה למנהל המחוז". נוהל זה מאפשר למינהל מתן התחייבות לרישום משכנתא כאשר אין חברה משכנת. נראה לי, כי בנסיבות דוגמת המקרה שבפניי, בו קיימת מחלוקת שטרם נפתרה בין המינהל ובין המוכרות בשאלת מעמדן כחברה משכנת, ואשר אינה באה על פתרונה תוך זמן סביר, חל הנוהל האמור בסעיף 2.2.7, על פי לשונו ועל פי הגיונו. בנסיבות מקרה זה, בו מיטלטלים הרוכשים קרוב לשנתיים בלא פיתרון לבעייתם, והכל על רקע של מחלוקת בין המינהל ובין המוכרות, על המינהל לשקול בחיוב מתן הסעד הנדרש על ידי הרוכשים, ונדרשים טעמים כבדי משקל ביותר לאי הפעלתו של הנוהל (על הצורך בצידוק ענייני לסטייה מהנחיות פנימיות, ראו בג"צ 3008/92 הולצמן נ' מפקח עבודה ראשי משרד העבודה והרווחה, מז(1) 642. טעמים כאלה לא הוצגו בנסיבות מקרה זה. 33. לא נעלם מעיני, כי על פי האמור בנוהל, המדובר בנוהל פנימי, אשר אינו מיועד להקנות זכויות וחובות. עם זאת, אין המינהל יכול לפטור עצמו מעולו של הנוהל, אשר נכתב על ידו עצמו. אכן, הנוהל האמור הוא בבחינת הנחיות פנימיות. ככזה, הוא מהווה חלק מן הדין. כאמור לעיל, הכלל הוא, שעל מנת לסטות מהנחיות פנימיות, נדרשים טעמים סבירים. כמוסבר, לא מצאתי כי היו טעמים כאלה בנסיבות מקרה זה. זאת ועוד, יש בהנחיות פנימיות כדי להשפיע על מערכת החבויות והזכויות ההדדיות בין הצדדים (השוו רע"א 4223/95 שולי נ' מינהל מקרקעי ישראל, דינים עליון מב 455). ברוח זו אף נפסק כי יש בהנחיות פנימיות כדי להעמיד ציפיות סבירות לבני הציבור (ראו בג"צ 389/80 דפי זהב נ' רשות השידור, פ"ד 421, 436). אני סבור, כי בשים לב לחלוף הזמן הרב, בלא שניתן פיתרון לבעייתם של הרוכשים, אף התעצם הצורך לפעול בהתאם לנוהל, וליתן ביד הרוכשים את ההתחייבות הנדרשת לרישום משכנתא. 34. המינהל מוסיף וטוען, כי החובה לנהל את הנכס, ובכלל זה ליתן התחייבויות לרישום משכנתא ולטפל בהעברת הזכויות על כל הכרוך בכך, מוטלת על הנתבעת 1. על פי הטענה, חובה זו מעוגנת בחוזה הפיתוח שנחתם בינה לבין המינהל. טענה זו שנויה במחלוקת ממשית בין הצדדים. דינה של מחלוקת זו להתברר בשלב בו יתבררו טענות המינהל מול המוכרות. בין כך ובין כך, אין המינהל מפנה להוראה כלשהי, ביחסים שבינו ובין הרוכשים, הם היחסים נשוא פסק דין חלקי זה, המפנה לחוזה הפיתוח, או המפרטת את הוראותיו ואת הבנתו של המינהל אותן. במצב זה, ככל שהדברים נוגעים למערכת היחסים שבין המינהל ובין הרוכשים, קשה לקבל את הטענה. 35. עוד טוען המינהל, כי התחייבות לרישום משכנתא יכולה להינתן רק על-ידי הגורם שקובע מהן הזכויות שיירשמו בסופו של דבר בלשכת רישום המקרקעין. הגורם שקובע אילו זכויות יירשמו הוא זה שעליו מוטלת החובה להכין את כל הדרוש לשם הרישום. ברם, לא ניתן ליישב עמדה זו עם העובדה שעל המינהל עצמו לנהל רישום של הזכויות, בנסיבות העניין. בהקשר זה יש להזכיר, כי מעיון בתנאים הכלליים לחוזי חכירה של המינהל, אשר צורפו כחלק מנספח נ/50 לתצהיר מטעם המוכרות, עולה כי לא ניתן לבצע משכון או העברה של זכויות בנכס במקרקעין בבעלות המינהל בלא הסכמת המינהל (ראו סעיף 14 לתנאים הכלליים). קשה לקבל על רקע זה את הטענה, כי הגורם הקובע את הזכויות שיירשמו הינו הנתבעת 1, גם אם נתבעת זו מעורבת באופן פעיל בתהליך הרישום האמור. 36. המינהל מוסיף וטוען, כי הנתבעת 1 לא רק חייבת לנהל את הנכס, אלא גם עושה זאת בפועל. היא העבירה למינהל הפניות להעברת זכויות, לרבות ביחס לרוכשים (סעיפים 5, 9 לתצהירה של הגב' רזיאל, המצהירה מטעם המינהל). הנתבעת 1 אף נתנה התחייבויות לרישום משכנתא, בין השאר בעניינם של התובעים עצמם (סעיף 4 לנספח ג' לתצהירו של התובע; פרוטוקול 8.1.06, עמ' 10, שורות 4-9). היא אף קיבלה מידי התובעים את אישורי המסים לצורך אישור העברת הזכויות בדירה (פרוטוקול 8.1.06, עמ' 10, ש' 10-12). דברים אלה תומכים במסקנה אליה הגעתי ביחס לחבות המוכרות כלפי הרוכשים. עם זאת, אין בהם כדי לשלול את חבות המינהל כלפי הרוכשים, בשים לב למחלוקת, אשר עד עתה לא נפתרה, בין המוכרות ובין המינהל, לגבי מערכת היחסים בין גורמים אלה. 37. אשר לפסיקה אליה מפנה המינהל, ואשר לטענתו תומכת בעמדתו, הרי שעיון בפסיקה אינו מאפשר לקבל את הטענה. בש"א (מחוזי ב"ש) 3791/04 (פש"ר 5179/98) דמרי נ' חברת אבני אילת בע"מ, תקדין-מחוזי 2004(4) 995 אינו קובע כי המינהל אינו אחראי בנסיבות כגון אלה שבפניי. ת.א. (חי') 11498/03 לוי נ' יובל הנדסה בע"מ עוסק בעיקרו ביחסים שבין המינהל ובין החברה הקבלנית, ומכל מקום אין מדובר בהלכה מחייבת. התוצאה התביעה מתקבלת. המוכרות או המינהל, על פי בחירת הרוכשים, ימסרו ביד הצד השלישי, תוך 20 ימי עבודה מקבלת פסק דין זה, התחייבות בת תוקף לרישום משכנתא ביחס לדירה. כמו כן, ירשמו המוכרות והמינהל את דבר העברת הזכויות בדירה מיד הרוכשים ליד הצד השלישי, בתוך אותו פרק זמן. אשר להוצאות משפט. בקביעת ההוצאות יש להביא בחשבון את העובדה, שהגורמים הנתבעים לא השכילו לתעל את המחלוקות שלהם באופן אשר ימנע פגיעה ברוכשים. הרוכשים נדרשו לנהל הליך ממושך ולא פשוט, על מנת לקבל שירות בסיסי, אשר הם זכאים לו. בתוך כך, התנערו הן המוכרות והן המינהל מחבותן כלפי הרוכשים, ואף טענו, כל צד בתורו, להעדר יריבות. את כל אלה יש להביא בחשבון. ספציפית, המוכרות לא נתנו כל טעם סביר לכך שלא קיימו את חובתן החוזית כלפי הרוכשים. זאת ועוד. יש להביא בחשבון גם את אופן ניהול ההליך על ידי המוכרות. אלה הגישו בקשה לסילוק על הסף של התביעה נגדן. הבקשה נדחתה, תוך חיובן בהוצאות. הן הגישו ערעור על ההחלטה האמורה (בש"א 1094/04). בסופו של דבר מחקו המוכרות את ערעורן, תוך שנקבע על ידי כב' השופט סולברג (החלטה מיום 5.12.04), כי "הוצאות ייפסקו בגמר המשפט". בשים לב לתוצאת ההליך, ולהתמשכות הטיפול בעניינם של הרוכשים, ללא הצדקה מספקת, יש לחייב את המוכרות בהוצאות משפט הולמות. אשר למינהל, הרי שזה לא היה צד למהלכים הדיוניים הנזכרים לעיל. עם זאת, גם המינהל תרם להתמשכות הטיפול בעניינם של המוכרים, שלא לצורך. דומה, כי היה ראוי שבמצב המתואר לעיל, ידאג המינהל להביא את המחלוקת בינו ובין המוכרות להכרעה במהירות האפשרית, ובכל מקרה לא יטיל את פיתרונה של הבעייה על שכמו של המתדיין הבודד. יש להביא בחשבון, גם בהקשר זה, את מעמדו של המינהל כנאמן הציבור ביחס למקרקעי ישראל, כפי שפירטתי לעיל. בשים לב לשיקולים אלה, המוכרות ישלמו לרוכשים הוצאות משפט ושכר טירחת עורך דין בסך כולל של 20,000 ₪. באופן נפרד, המינהל ישלם לרוכשים הוצאות משפט ושכר טירחת עורך דין בסך כולל של 15,000 ₪. אין לצרף מע"מ לסכומים אלה. הסכומים ישולמו עד ליום 7.5.06. אשר למערכת היחסים שבין המוכרות ובין המינהל, נקבע בזה קדם משפט ביום 26.4.06 שעה 08:30. העברת זכויותמשכנתאמקרקעין