השופטת ט' שטרסברג-כהן: 1. המערערת, אמה של המשיבה (להלן - האם), הינה הבעלים הרשום של מחצית זכויות החכירה לדורות במקרקעין בנס-ציונה (להלן - הדירה). ב-14.3.85 העבירה האם את זכויותיה בדירה, ללא תמורה, לבתה המשיבה (להלן - הבת). ההעברה בוצעה באמצעות תצהירים שעליהם חתמו השתיים. ב-1986 נרשמו זכויותיה של האם בדירה על שם הבת במינהל מקרקעי ישראל. לא בוצע רישום הזכויות על שם הבת בלשכת רישום המקרקעין. ב-16.1.92 הגישה האם תביעה לפסק-דין הצהרתי, ולפיו עיסקת המכר ללא תמורה בינה לבין הבת בטלה ומבוטלת. בית המשפט קמא דחה את תביעת האם, ועל כך הערעור שלפנינו. העילה החוזית 2. על-פי טענת האם, רומתה היא והוטעתה לחשוב כי היא חותמת על צוואה, בעוד שבפועל חתמה על עיסקת מכר ללא תמורה. בית המשפט קמא דחה טענה זו מכול וכול בדחותו את האפשרות כי כאש חתמה האם על התצהיר סברה שהיא חותמת על צוואה. השופטת קמא קבעה כי התצהיר אינו המסמך היחיד שנחתם על-ידי האם וכי בנוסף לו נחתמו כל מסמכי העברת השכירות אצל המינהל וכן מסמך ההעברה המיועד לרישום חכירה במשרד רישום המקרקעין. אין מקום להתערב בקביעותיה של השופטת קמא בנושא זה, וכפי שקבעה השופטת קמא, האם לא עמדה בנטל הראיה המוטל עליה להוכחת טענה המייחסת לבת מעשה מירמה (ע"א 475/81 זיקרי נ' "כלל" חברה לביטוח בע"מ [1] , בעמ' 589, 595, 599; א' הרנון, דיני ראיות (הדפוס האקדמי, כרך א, תש"ל) 216). המתנה 3. טענה אחרת של האם, בדבר היות המתנה התחייבות לתת מתנה שהיא חזרה בה ממנה כדין, נדחתה אף היא. השופטת קמא סברה כי המדובר ב"מתנה גמורה", בפרשה את המונח "רישום זכויות במקרקעין" ככולל בתוכו אף רישום במינהל מקרקעי ישראל, באופן שדי היה ברישום במינהל על-מנת להפוך את המתנה למתנה גמורה. נראה לי כי בכך נתפסה השופטת המלומדת לכלל טעות; אף-על-פי שנעשו על-ידי האם כל הצעדים הדרושים כדי לאפשר העברת הדירה על שם הבת בלשכת רישום המקרקעין ואף-על-פי שזכויות האם במינהל עברו לבת ונרשמו על שמה, לא הוגמרה המתנה. כאשר הזכות המועברת רשומה בלשכת רישום המקרקעין על שם נותן המתנה, אין המתנה במקרקעין מוגמרת אלא על-די רישום בלשכת רישום המקרקעין. הקניית מקרקעין במתנה מהווה עיסקה החייבת ברישום (סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). עיסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה (סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין; ראה גם ע"א 1284/92 א' רותם נ' מ' רותם [2] ), לפיכך, אין קביעתו של בית המשפט קמא בדבר היות המתנה מוגמרת ללא רישום בלשכת רישום המקרקעין, יכולה לעמוד. התחייבות לתת מתנה 4. אף שאין לפנינו מתנה מוגמרת, ענין לנו בהתחייבות לתת מתנה. מהתחייבות כזאת רשאי נותן המתנה לחזור בו, אם המקבל לא שינה מצבו לרעה (סעיף 5(ב) לחוק המתנה, תשכ"ח-1968). בית המשפט קבע כי הבת לא שינתה מצבה לרעה. לפיכך לא יעמוד לה טעם זה כנגד חזרתה בה של האם מן המתנה. אולם חזרה כזאת מותרת אם לא ויתר נותן המתנה בכתב על זכותו לחזור בו ממנה (סעיף 5(ב) לחוק המתנה). ויתורו של המתחייב לתת מתנה על הזכות לחזור בו ממנה, צריך להיעשות בכתב. עם זאת, אין הוא חייב להיות מפורש, וניתן להסיקו מכללא. ניתן לראות בחתימה על ייפוי- כח בלתי חוזר ויתור על זכות החזרה מן המתנה (ראה: ע"א 404/94 י' סעתי נ' פ' סעתי ואח' [3], בעמ' 482; ע"א 380/88 טוקאן נ' פ' פ' אלנששיבי ואח' [4], בעמ' 429). 5. במקרה דנן לא ניתן אמנם ייפוי-כוח בלתי חוזר, אולם סבורתני כי מתן ייפוי-כוח בלתי חוזר איננו הדרך היחידה שממנה ניתן ללמוד על ויתור הנותן על זכות החזרה בו מן המתנה. בענייננו ציינה האם בתצהירה "העברתי לה [לבת - ט' ש' כ'] במתנה גמורה וללא תמורה את כל הזכויות שיש לי במקרקעין הנ"ל" (ההדגשות שלי - ט' ש' כ'). בנוסף לכך חתמה האם בפני עורך-דין על שורה של מסמכים לשם ביצוע העברת הנכס על שם הבת, לרבות על שטר העברת זכות שכירות במינהל. באמצעות שטר זה אכן הועברו המקרקעין במינהל על שם הבת, וכלפיו נחשבת הבת כבעלת הזכויות. כמו כן, חתמה האם על שטר העברת זכות חכירה אצל רושם המקרקעין. ניתן לקבוע, כי המשקל המצטבר של האמור בכל המסמכים שהאם חתמה עליהם, עולה כדי ויתור על הרשות לחזור בה מן המתנה. 6. ראוי לציין כי עד להגשת התביעה לא עשתה האם דבר על-מנת לבטל את המתנה, ורק כעבור כ-7 שנים מיום החתימה על מסמכי ההעברה וכשש שנים מיום העברת הזכויות במינהל, מצאה האם לנכון להגיש תביעה לבית המשפט ולטעון בה כי היא זכאית לחזור בה מן המתנה וכי עשתה כן, וטענתה העיקרית היא הטעיה ומירמה. 7. ראוי להעיר כי השלמת הרישום אצל רשם המקרקעין סוכלה - כפי שעולה מפסק- דינו של בית משפט קמא - על-ידי אחי הבת (שאף לו חלק במקרקעין), עקב אי-תשלום חובות לעירייה, כאשר לבת לא היו האמצעים לשלמם. 8. אשר-על-כן דין הערעור להידחות, ודין התוצאה שבפסק-דינה של הערכאה הראשונה להישאר על כנה שלא מטעמיה של השופטת קמא. הבת זכאית להירשם כבעלת הדירה בלשכת רישום המקרקעין, ואם נדרשת חתימת האם על מסמך נוסף כלשהו כדי לעשות כן והיא לא תהיה מוכנה לחתום, יהיה בא-כוח הבת רשאי לעשות זאת במקומה, ולמטרה זו ממונה הוא ככונס נכסים לצורך רישום הדירה על שם הבת, כל זה בכפוף לתשלום מסים, אגרות ותשלומי חובה אחרים הכרוכים בביצוע הרישום. אשר-על-כן מציעה אני לדחות את הערעור ולחייב את האם לשלם לבת הוצאות בסך 10,000 ש"ח. השופט צ' א' טל: אני מסכים לפסק-דינה של השופטת שטרסברג-כהן. עם זאת אני מבקש להעיר, שאין הדעת נוחה מן המצב החוקי, שזכות במקרקעין הרשומה בפנקסי מינהל מקרקעי ישראל אינה נחשבת כרשומה לעניין סעיף 7 בחוק המקרקעין. מן המפורסמות שרבבות אלפי ישראל אין דירותיהם רשומות אלא במינהל, וגם כל הדיספוזיציות בהן אינן רשומות אלא שם. במצב המשפטי הקיים, נוצרת אי-ודאות בדבר זכויותיהם של רוכשי דירות כאלה, מחמת חובותיהם של המוכרים או פשיטת-רגלם או פירוקם. כך נוצר מצב אנומלי, שזכויות לא רשומות במקרקעין נדונו כ"מיטלטלין", לפי סעיף 13(א) לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971. והרי כל עיקרו של סעיף 7 האמור לא בא אלא כדי להסיר ספקות ואי-ודאות. נראה לי שמן הראוי כי הרשות המחוקקת תיתן דעתה על המצב ותשקול שמא מן הראוי להתקין שרישום במינהל כמוהו כרישום בלשכת רישום המקרקעין, וזאת כאשר לא ניתן לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. סוף סוף המינהל הוא גוף סטטוטורי המופקד על ניהול מקרקעי המדינה שרישומיו מהימנים, ועל פיהם מתנהלים בעלי הזכויות. מתן תוקף חוקי לרישומים אלה רק יועיל ליציבות ולוודאות הכלכלית. השופט י' טירקל: אני מסכים לפסק-דינה של חברתי, השופטת שטרסברג-כהן, ולהערותיו של חברי, השופט טל. הוחלט כאמור בפסק-דינה של כבוד השופטת שטרסברג-כהן. העברת זכויותללא תמורהשכירות