השופט ת' אור: 1. ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, אשר דחה את תובענת המערערים בה עתרוכי בית המשפט יצהיר כי הסכם מכר (להלן - החוזה) שנכרת בין המערערת 1, סוליקה בוחסירה (להלן - סוליקה), לבין המשיבה 1, רות בוחסירה (להלן - רות), והמשיב 2, אהרון בוחסירה (להלן - אהרון), הינו הסכם למראית עין ועל-כן הינו בטל מעיקרו, וכי בית המשפט יורה על מחיקת הערת אזהרה שנרשמה לטובת רות בגין ההסכם. 2. סוליקה היא אמם של המערער 2, מרדכי בוחסירה (להלן - מרדכי), ושל אהרון. רות נשואה לאהרון. בין סוליקה, מצד אחד, לבין אהרון ורות, מצד שני, נכרת ביום 11.6.90 החוזה. בחוזה זה התחייבה סוליקה למכור לאהרון ורות דירה כמפורט בחוזה תמורת 60,000 דולר. המדובר בדירת המגורים של סוליקה. לאחר שנחתם החוזה דווח על כך למס שבח מקרקעין על-ידי עורך הדין שערך את החוזה, ואולם הזכויות בדירה לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין על שם רות ואהרון. בינתיים, פרץ סכסוך בין בני הזוג. ביום 27.9.93 נרשמה הערת אזהרה לטובת מרדכי, על סמך תצהיר שלפיו ניתנה לו הדירה במתנה. מאוחר יותר, ביום 4.5.94, נרשמה לבקשת רות הערת אזהרה בהסתמך על החוזה. המערערים עתרו לבית המשפט קמא וביקשו כי יצהיר שהחוזה הינו חוזה למראית עין וכי יורה לרשם המקרקעין, המשיב 3, למחוק ת הערת האזהרה שנרשמה לבקשת רות. לטענתם, מדובר בחוזה למראית עין שדינו בטלות. לטענתם, לא הייתה כוונה של הצדדים לקיים את החוזה, וכל מטרת החתימה עליו הייתה להציג מצג עובדתי כלפי בנק שממנו ביקשו המשיבים 1-2 (להלן - המשיבים) לקבל הלוואה (להלן - הבנק), כאילו רכשו את הדירה וכאילו זו עומדת להירשם על שמם. 3. בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה, כי לא הוכח כי הצדדים התכוונו לחתום על חוזה למראית עין. הוא קבע שהדירה שימשה אמנם לבני הזוג "מנוף" לקבלת משכנתא, אך גם קבע שהרצון להשיג משכנתא איננו עומד בסתירה לרכישת הזכויות בדירה, שהרי קבלת המשכנתא, כך סבר, הותנתה בהעברת הזכויות בדירה על שמם של רות ואהרון. לחיזוק מסקנתו ציין בית המשפט, שנמסרה הודעה לרשויות מס שבח מקרקעין על העברת הזכויות בדירה לידי אהרון ורות; וכן על כך שהצדדים לעיסקה חתמו על בקשה לרישום הערת אזהרה. בית המשפט המחוזי היה ער לכך שהצדדים לעיסקה לא פעלו משך שנים לרישום הזכויות בדירה, אך קבע שעובדה זו ניתנת להסבר בכך שמדובר בעיסקה בין בני משפחה, אשר שררו ביניהם יחסי אמון. 4. חוזה למראית עין, שבו דן סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, הינו חוזה בטל.חוזה זה הינו חוזה אשר על פיו מסכימים הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית היא שונה. על-פי כוונתם ורצונם האמיתיים, לחוזה זה אין תוקף מחייב ביחסים ביניהם (ע"א 630/78 י' ביטון ואח' נ' מזרחי [1], בעמ' 581). המדובר בחוזה אשר קיימת בו אי-התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לבין רצונם האמיתי (ג' שלו, דיני חוזים (דין, מהדורה 2, תשנ"ה) 167). אכן, מכוח הוראת הבטלות שבסעיף 13 הנ"ל, בחוזה למראית עין ניתנת עדיפות לרצונם המשותף האמיתי של הצדדים על פני הצהרתם החיצונית, שהרי זו האחרונה נעשתה על-ידיהם למראית עין בלבד (ע"א 623/85 מ' סלהוב ואח' נ' גליה, חברה קבלנית לבניין ופיתוח בע"מ [2], בעמ' 217). מטרתו של חוזה למראית עין הינה להציג כלפי חוץ מצב דברים, אשר על-פי המוסכם בין הצדדים לחוזה אינו משקף מצב משפטי אמיתי. כך כשצד לחוזה למראית עין מעביר על-פי החוזה זכויות משפטיות אשר בידו לאחר, כדי להציג לפני נושיו מצב כאילו הזכויות אינן שייכות לו. כך כשצד לחוזה כזה מבקש להציג מצב שעל פיו הנכס כבר לא בידיו על-מנת להפיג את לחצם של קרוביו המבקשים זכויות בנכס. חוזה למראית עין יכול להיחתם גם על-מנת להציג כלפי חוץ מצב כאילו רוכש הזכויות על-פי החוזה הפך לבעל הזכויות, דבר היכול להקנות לו יתרון. כך, אם רכישת הזכויות הנחזות על-פי החוזה תאפשר לו קבלת הלוואה. אכן, טענת המערערים היא כי זה המצב בענייננו. החוזה להעברת הזכויות בדירה מסוליקה אל המשיבים לא לווה בהסכמה בין הצדדים לו להעברת הזכויות כאמור בחוזה, והחוזה לא נולד אלא כדי להציג מצב עובדתי שעל פיו רכשו המשיבים את הזכויות בדירה. כפי שהוברר, די היה בהצגת חוזה בדבר רכישת הזכויות בדירה על-ידי המשיבים כדי שהבנק יעניק להם הלוואה, אפילו שהזכויות בדירה לא תהיינה רשומות על שמם. על סמך חוזה זה ניתנה להם הלוואה על-ידי הבנק, הלוואה אשר הוחזרה לבנק זה כבר. 5. הטוען שחוזה הינו למראית עין בלבד, עליו הראיה. את העובדה בדבר כוונתם האמיתית של הצדדים, בנסיבות העניין, ניתן להסיק ממכלול הראיות הנוגעות לעניין, כולל ראיות נסיבתיות. ברי, שבמסגרת זו תהיה רלוואנטית התנהגותם של הצדדים, אשר יהיה בה ללמד איך התייחסו הצדדים עצמם לזכויות ולחובות אשר נקבעו בחוזה (ראה ע"א 623/85 [2] הנ"ל, בעמ' 218). אם יהיה ניתן להסיק מהנסיבות שהצדדים לא התכוונו להעברת זכויות בדירה וכי כל כלו של החוזה לא נועד אלא להביא לכך שהבנק יסבור שהייתה העברת זכויות כזו, הרי שמדובר בחוזה למראית עין אשר הינו בטל ביחסים שבין הצדדים לו. 6. לדעתי, הוכחו בענייננו נסיבות שמהן ניתן להסיק שהמדובר בחוזה למראית עין. להלן אפרט נסיבות אלה. א. כפי שהוכח, הבנק מוכן היה ליתן הלוואה למשיבים אם ייערך חוזה שעל פיו רכשו את הדירה. מהראיות עולה, שעצת פקידת הבנק נותן ההלוואה הייתה שיהיה בידי המשיבים, מבקשי ההלוואה, חוזה על רכישת הדירה בתמורה ולא במתנה (ראה עדות אהרון). במקרה כזה די יהיה בחוזה כדי לאפשר הענקת ההלוואה. כפי שהבין אהרון, ובדיעבד הוכח כי כך הדבר, לא נדרש רישום הזכויות בדירה על שם המשיבים כתנאי לקבלת ההלוואה, ודי היה בהצגת חוזה רכישה של הדירה על-ידי המשיבים. על-פי עדות סוליקה, אשר בית המשפט המחוזי מציין שהוא נוטה להאמין לגירסתה - "ביקשו ממני טובה שאעשה הלוואה על הבית שלי. לא אמרו לי שאני מוכרת את הדירה שלי, רק הלוואה אמרו לי. רותי והבן שלי אמרו לי כך. הם אמרו לי זאת בעת שעשיתי להם את ההלוואה". דברים דומים אומר אהרון, כשהוא מסביר שנאמר לאמו שהחוזה נדרש רק כדי שהוא ורות יוכלו לקבל הלוואה. הוא מעיד, שאר מפורשות לאמו שהוא לא יעביר את הדירה על שמו, ולאחר שיחזיר את ההלוואה יוחזר המצב לקדמותו, וברור מההקשר שהכוונה הינה שהחוזה לא יהיה תקף. גם רות עצמה אמרה, בהליך אחר שבינה לבין המשיב השני, בתביעה בעניין מזונות, שהעיסקה על-פי החוזה הייתה רק כדי שהיא ובעלה יוכלו לקבל משכנתא. יוצא, שהכוונה והאינטרס של הצדדים לחוזה הייתה להציג מצב כלפי הבנק המלווה כאילו המשיבים רוכשים את הדירה, כדי שיוכלו לקבל הלוואה מהבנק, ללא שהייתה כוונה שהמשיבים ירכשו זכויות בדירה. ב. על-פי החוזה, הותנה שבעבור הדירה ישלמו הרוכשים סכום של 60,000 דולר (סעיף 4 לחוזה). בפועל לא הייתה כוונה לשלם סכום זה, וסכום כזה, או כל חלק ממנו, לא שולם משך כל השנים מאז נחתם החוזה, אם כי לפי החוזה שולמו, לכאורה, 20,000 דולר עם חתימתו. העידו על כך סוליקה ואהרון. רות אף היא העידה שאין היא יודעת ששולם סכום כסף כלשהו. יוצא, שאף-על-פי שהותנה על תשלום תמורה, זו לא שולמה: איש לא ביקש לשלמה ואיש לא ביקש את תשלומה. ג. על-פי החוזה, צריכה הייתה החזקה להימסר למשיבים עד 1.9.90. אך החזקה בדירה לא נמסרה להם לא עד תאריך זה ולא במשך שנים לאחר מועד זה, ואף אחד מהמשיבם לא דרש את מסירתה ולא טען כלל לזכות לקבל את החזקה בה. ד. לא נעשו פעולות להעברת הזכויות בדירה על שם המשיבים: מס רכישה לא שולם, לא הייתה פעילות במינהל מקרקעי ישראל להעברת הזכויות, אף שהסכמה כזו הייתה דרושה. הערת אזהרה נרשמה לבקשת רות רק כעבור כארבע שנים. לאחר שרות הסתכסכה עם בעלה (אהרון). כל זאת, אף-על-פי שלפי החוזה רישום הזכויות צריך היה להתבצע עד 1.1.91. אכן, עם חתימת החוזה פעל עורך הדין על-פי החוזה כאילו מדובר בעיסקת אמת. הוא החתים את הצדדים על בקשה לרשום הערת אזהרה ועל טופסי הצהרה למס שבח, והוא אף פנה למינהל מקרקעי ישראל ולשלטונות מס שבח. אך כך נהג עורך הדין, רק באשר הוא לא הוכנס בסוד כוונותיהם האמיתיות של הצדדים לחוזה, כפי שהוברר הדבר בעדות אהרון. ואמנם, כשפנה עורך הדין כעבור זמן אל אהרון והסביר לו את הצורך לשלם מס רכישה, הבהיר לו אהרון שאין בכוונתו לשלמו וכי אין כוונה כלל להעביר את הדירה על שמו. הוא גם הבהיר לעורך הדין, שעם תשלום ההלוואה כנגד משכנתא "יחזור המצב לקדמותו", וברור מהקשר הדברים שלא הייתה כוונה כלל להעביר את הזכויות בדירה על שמו ועל שם רות. 6. התמונה המתקבלת ממכלול הראיות היא,שמלכתחילה לא הייתה כוונה להעביר כל זכויות בדירה אל המשיבים. כל שנעשה על-ידי כל הצדדים המעורבים לא היה אלא חתימה על חוזה למראית עין, כדי שניתן יהיה להציגו לבנק, ואז יוכלו המשיבים, בהסתמך עליו, לקבל הלוואה. ביחסים הפנימיים בין סוליקה למשיבים לא התכוונה זו להעביר אליהם זכויות בדירה, ואלה לא התכוונו לקבלן. בהתאם לכוונתם זו, לא שולמה על-ידי המשיבים לסוליקה כל תמורה בעבור הדירה, לא נעשו פעולות להעברת החזקה בדירה אל המשיבים ולרישום הזכויות בה על שם המשיבים. רק כעבור כארבע שנים מיום חתימת החוזה, אשר כל העת התייחסו אליו הצדדים לו כאל אות מתה, ולאחר שנתגלע קרע בין רות לאהרון, פנתה רות בבקשה לרישום הערת אזהרה. 7. התוצאה היא שדין הערעור להתקבל. פסק-דינו של בית המשפט המחוזי מבוטל, ומוצהר בזה שההסכם מיום 11.6.90 הינו חוזה למראית עין. את הערת האזהרה על הדירה, שנרשמה לבקשתה של רות, יש למחוק. רות תישא בהוצאות המערערים בשתי הערכאות בסך 7,500 ש"ח. השופטת ד' דורנר: אני מסכימה. השופט י' טירקל: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אור. הלוואההערת אזהרה