העוררת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, הגישה ערר כנגד שומתו המכרעת של מר מנחם מלוכנא, כנגד קביעתו כי זכויות הבניה העיקריות באזור מגורים ב' על פי תכנית זמ/3/593, הן 25%× 3 קומות, ולא 25% משטח המגרש, כטענת העוררת. שומת היטל ההשבחה בסך 14,800 ₪, נשוא הערר שבפנינו, הוצאה למשיבים בגין מכר מקרקעין בגוש 561, חלקה 84, ברחוב הרצל פינת רחוב השיטה, בגן יבנה. העוררת טוענת כי יש לבכר את הפרשנות הניתנת על ידה להוראות התוכנית, בהיותה הגורם המקצועי המוסמך לפרשנות הוראות התכנית. העוררת טוענת כי כאשר היתה כוונה בתכנית לזכויות בניה לכל קומה - נאמר כך במפורש. כך למשל, בסעיף 3 ללוח האזורים בתכנית, נאמר במפורש לגבי אזור מגורים ב', כי ניתן לבנות בשטח של "25% ועוד 25% משטח הבנוי למרפסות". לא נאמר 25% בכל קומה. זאת לעומת סעיפים 2 ו-4 בלוח האזורים, שם נאמר במפורש, לגבי אזור מגורים א' ואזור מגורים ב': "בכל קומה". כמו כן טענה העוררת כי, נקבעה מגבלה בתכנית, לפיה, הוועדה רשאית לאשר בשטח שמעל 3 דונם, סה"כ 60% בניה בכל הקומות גם יחד. פרשנותו של השמאי המכריע, של 25% בכל קומה, מביאה לתוצאה של 75% בניה, בניגוד למגבלה האמורה. המשיבים טוענים כי רק במקרים חריגים ניתן להתערב בשומה המכרעת ובפרט כאשר מדובר בערר על שמאי מכריע לפי תיקון 84 לחוק. השמאי המכריע דן בהרחבה בטענות אלו של העוררת ודחה אותם תוך מתן הנמקה הגיונית וסבירה. גם בשומות מכריעות אחרות נפסק כך. המשיבים טוענים כי פרשנות העוררת כבר נדונה ונדחתה בבית המשפט בפס"ד ע"א (רחובות) 28/04 ועדה מחוזית לתכנון ובניה זמורה נ' חי דר בע"מ. קבלת פרשנות העוררת מביאה לתוצאה אבסורדית של דירות בשטח 31 מ"ר, כפי שגם הובהר בפסק הדין. המשיבים מפנים לסעיפים אחרים בלוח האזורים שבתכנית, בהם יש מחיקות, תיקונים וטעויות ולכן אין להיצמד לטענתם, באופן מילולי לטקסט שם. איחור בהגשת ערר המשיבים טוענים גם כי יש לדחות על הסף את הערר מחמת איחור של 4 ימים בהגשתו. נטען כי יש לדחות בקשה להארכת מועד להגשת ערר שהגישה העוררת בתגובה לבקשתם לדחייה על הסף מחמת איחור, כיוון שהוגשה כעבור כשנה מתום המועד אותו מבקשים להאריך. ב"כ המשיבה טען כי הערר הוגש ביום 13.3.11, ע"י עורכת דין אשר עזבה את משרדם וניסיונו להתחקות אחר האירועים שהיו אז לא צלחו, כיוון שנותק הקשר עם אותה עורכת דין, וכי הוגשה בקשה להארכת מועד להגשת ערר. נטען כי היו דיונים רבים אצל המשיבה עובר להגשת הערר וקשה לדעת מדוע הוגש הערר אז ביום ראשון בשבוע ולא ביום רביעי שקדם לו. מכל מקום מתוך 4 ימים של איחור, יומיים הם שישי-שבת, וגם אין מדובר באיחור משמעותי. הדיון בפנינו בדיון בפנינו התייחס ב"כ העוררת לפסק דינו של בית משפט השלום ברחובות, אשר הובא ע"י המשיבים וטען כי סמוך לכך יצא פסק דין אחר של אותו שופט, אשר לכאורה, עולה ממנו פרשנות הפוכה - ע"א 10/04 ועדה מקומית לתכנון ובניה זמורה רחובות נ' שיכון עובדים בע"מ. לכן לא ניתן להסתמך על פסק הדין אותו הציגו המשיבים. על פסקי הדין הסותרים הוגשו ערעורים לבית המשפט המחוזי, אשר הסתיימו לבסוף בהסדר ולא ניתן פסק דין לגופו. ב"כ המשיבים טען בפנינו כי, בפסק הדין השני, פ"ד שיכון עובדים, העניין לא נדון ישירות ולכן אין מדובר ב"סתירה חזיתית" בין שני פסקי דין של אותו שופט. דיון והחלטה לאחר שעיינו בכתבי הטענות, במסמכים, לוח האזורים שבמחלוקת, בשומה המכרעת ובפסקי הדין הרלבנטים, החלטנו לדחות את הערר. להלן נימוקנו: לכאורה, במבט ראשון, טענת העוררת שובת לב. בלוח האזורים בתכנית, בסעיף לפני ובסעיף אחרי נאמר במפורש "בכל קומה". מכאן, שכאשר לא נאמר "בכל קומה", הרי שלכאורה, בדיוק לכך היתה הכוונה, שבאיזור מגורים ב' ה- 20% אינם מתייחסים לכל קומה. ובמה דברים אמורים? בסעיף 2 ללוח האזורים שבתכנית, לגבי אזור מגורים א' נאמר, כי השטח המותר לבניה הוא "20% או 100% ממ"ר בכל קומה (לא כולל ממרפסות= 25% משטח הבנוי)". בסעיף 4, לגבי אזור מגורים ג', נאמר כי השטח המותר לבניה הוא "30% [כתוב בכתב יד! ומחוק המספר המודפס 35%] או מקסימום 210 מ' בכל קומה מרפסות כנ"ל". לעומת זאת, בסעיף 3, הוא הסעיף נשוא המחלוקת שבפנינו, נאמר כי, באזור מגורים ב' השטח המותר לבניה הוא: "25% ועוד 25% משטח הבנוי למרפסות". עובדה זו לא נעלמה מעיני השמאי המכריע ואף פסקי הדין של בית המשפט השלום ברחובות לא נעלמו מעיניו, והוא קבע, ניתח ונימק בעניין זה, כלהלן: "זכויות הבניה המחלוקת בן הצדדים היא לגבי זכויות הבניה באזור מגורים ב' שבתכנית זמ/3/598 - האם 25% סה"כ לבניין או 25% לקומה ו- 75% ב- 3 קומות. בדקתי את טענות הצדדים ואת חישובי השטחים. אכן יש קושי להבין מדוע קבע המתכנן במסגרת תכנית זמ/3/598 כי בגין מגורים ג' ניתן לנצל בחלקה מינימלית של 600 מ"ר 35% לקומה כפול 3 קומות סה"כ 630 מ"ר עבור 9 יח"ד ( 70 מ"ר לדירה ממוצעת), ואילו בגין אזור מגורים ב' הנדרש לשטח מגרש מינימלי גדול יותר ( 750 מ"ר), הזכויות לניצול הן 25% סה"כ , לניצול של 6 יח"ד בלבד. השטח הממוצע לדירה - 31.25 מ"ר. במדרג התכנוני אזור מגורים ב' אמור להיות מרווח יותר, בגין השטח הגדול יותר וגם בגין מספר יח"ד הקטן יותר. רק כדי לסבר את האוזן, אם נקבל את גירסת שמאי המבקש לפיה הכוונה הייתה לניצול של 25% X 3 קומות, נקבל שטח ממוצע ליחידת דיור של: בגין שטח עיקרי: 750 מ"ר X 25% X 3 קומות = 562.5 מ"ר בגין מבנה עזר: 750 מ"ר X 5% = 37.5 מ"ר סה"כ 600 מ"ר 600 מ"ר\6 יח"ד = 100 מ"ר ליח"ד ממוצעת. התוצאה תואמת את הציפיות ממגורים ב' (לעומת 70 מ"ר ממוצע לדירה במגורים ג') ויוצרת מדרג הגיוני המאפשר ניצול אינטנסיבי של מגרש גדול יותר. ממש מתבקש להגיע למסקנה כי המתכנן דילג על ייחוס ה- 25% לכל קומה. הועבר לידיעתי מסמך פרשנות שהוכן על ידי עו"ד איתי ברסלע היועץ המשפטי של הועדה המקומית לעניין תכנית זמ/598/3. בין יתר השיקולים מציין עו"ד ברסלע: "באשר לאזור מגורים ב' קובעת התכנית כי במגרשים ששטחם המינימלי הוא 750 מ"ר, יהיה שטח הבניה 25% ועוד 25% משטח הבנוי למרפסות. נוסח זה לא מעורר ספק בדבר זכויות בניה לקומה הואיל ואין הוא מזכיר כלל את ענין הקומות". טיעון נוסף של עו"ד ברסלע, מתייחס להערה המופיעה בתקנון לצד מגורים ב' לפיה: "הוועדה רשאית לאשר על שטח מעל לשלושה דונם מספר הקומות והדירות בהתאם לתכנית בינוי בסה"כ 60% בנייה בכל הקומות גם יחד". הטענה היא כי 60% מהווה מגבלה של ניצול זכויות הבנייה, לכן בוודאי שלא ניתן לנצל 75% בגין 3 קומות. בדיקה של טענת המגבלה, מביאה אותי למסקנה שאין כאן מגבלה. המתכנן קבע שטח חלקה מינימלית למגורים ב' - 750 מ"ר. ברירת המחדל לניצול זכויות בנייה בגין מגורים ב' היא חלוקה למגרשים של 750 מ"ר. אין ספק שזה התכנון העדיף על המתכנן. חלוקה זו מאפשרת לבעלים לנצל חלקה הגדולה מ- 3 דונם על ידי חלוקתה ל- 4 מגרשים נפרדים של 750 מ"ר. בכל חלקה כזו ניתן לנצל 25% משטח החלקה ויחד ניצול זכויות בנייה של 100% הרבה מעל אותם 60%. יוצא שאין כאן מגבלה אלא עידוד לחלוקת חלקות גדולות למגרשי מינימום של 750 מ"ר. כבוד השופט הרן פינשטין עסק בנושא זה בשני פסקי דין. פסק הדין הראשון מתאריך 5/5/2005 ו.מ. לתכנון ובנייה זמורה רחובות נגד שיכון עובדים בע"מ. פסק הדין עוסק בסוגיה של מה גובר, "25% כקבוע בתכנית הראשונה או 40% לפי נוהג המקום של הוועדה.." בפסק הדין הוא מגיע למסקנה כי: "דעתי כדעת הוועדה, היינו, יש לחשב את ההשבחה לפי אחוזי הבנייה המאושרים בתכנית ולא על פי נוהג מזדמן של הוועדה". בניסוח שלו " החוק הוא קשה אבל זה החוק". בפסק דין אחר שניתן ב 16/8/2005 על ידי כבוד השופט הרן פינשטין כ-שלושה חדשים לאחר מכן, עא' 28/04 ( ו.מ. לתכנון ובניה זמורה רחובות, באמצעות עו"ד ברסלע איתי נגד חי דר בע"מ באמצעות עו"ד חסין גז עינת ) דן בית משפט השלום בערעור שהגישה הועדה המקומית זמורה בדיוק בסוגיה הספציפית הזו של 25% לקומה או לסה"כ בתכנית ספציפית זו. וכך נכתב: "אם תתקבל פרשנות הוועדה, לפיה יש לקרוא את תכנית התב"ע זמ/3/598 משנת 1974, המתייחסת לאחוזי בניה "25% +25% מהבנוי למרפסת", כך ש- 25% הראשונים משמעם 25% בכל שלוש הקומות של הבניינים הרלבנטיים, הרי שנגיע AD ABSURDUM. ב"כ המשיבה פירטה ושבה ופירטה את אשר הדגיש השמאי המכריע, היינו, כי פרשנותה המצומצמת של הועדה תוליך את בוני התוכנית לבניית דירות קטנטנות בנות 31.25 מ"ר בלבד. המסקנה הזו מושתתת על שטח מגרש בן 750 מ"ר; על היקף בנייה של 25%; על 6 יחידות דיור בבניין. כל אלה מוליכים לדירות בשטח 31.25 מ"ר. אין צורך במקצועיות שמאית הנדסית או אחרת כדי להבין שדירה בת 31 מ"ר לאו דירה היא. בעניין זה, ניתן להשתמש בידיעתו השיפוטית של בית-המשפט שכן גודלה הזעיר של הדירה (31 מ"ר) כעמדת המשיבה, הינו בבחינת עובדה שאינה צריכה ראיה. (לעניין היקף הידיעה השיפוטית, ראה מאמרו של השופט מלץ "ידיעה שיפוטית" ("המשפט" יוני 1993 בהוצאת המכללה למינהל). ולפיכך, כאשר נותר לשון חיקוק (תב"ע) סתמי, יש לצקת בו משמעות סבירה והגיונית מבלי להקהות שיניו. דעת המשיבה, לפיה נפלה טעות קולמוס (LAPSUS CALAMI) אצל מנסחי התב"ע, מקובלת עלי, ולו מן הנימוק כי פרשנות תב"ע, משנת 1974, לפיה מאשר גוף רשמי דירות בנות 31 מ"ר בלבד, פרשנות שכזו מחטיאה את מטרת התב"ע ואת מטרת תכנית הבניה, שכן כל מהותה של תב"ע היא לשפר את רמת החיים ואת איכות החיים של המתגוררים בשטחה, ואין בידי הועדה, בסיכומיה, כל טיעון (ולו קצה קצהו של טיעון) המוליך למסקנה, כי 31 מ"ר הם שטח ראוי, לבודד, לזוג צעיר או למשפחה עם ילדים " פסק דינו של השופט הרן פינשטין היה החלטי וקבע כי ה- 25% של התכנית משמעם 25% לכל קומה. פסק הדין תואם את הניתוח השמאי המקדים ומקובל עלי. אני קובע כי במקרה זה, יש לייחס למגורים ב' במצב הקודם ניצול של 25% X 3 קומות". (עמ' 16-13 לשומה המכרעת). עיינו גם אנו בפסק הדין חי דר בע"מ ונוסיף ונצטט גם מהמשכו של פסק הדין אשר לא צוטט ע"י השמאי המכריע, וכך נאמר שם בהמשך: " די בכך כדי להעתר לבקשת המשיבה לדחות את הערר. אני מצטרף לעמדת השמאי (על נימוקיו הרבים), לפיה אין להשלים עם תב"ע "מצומצמת". הפרשנות המרחיבה (את לשון התב"ע ואת הסמכות) היא הפרשנות הנכונה. והערה לסיום: רוח הפרשנות המפורטת לעיל, מוצאת תימוכין במשפט העברי. שכן, אליבא דמַסֶכת סוכות, "בַּית" משמעו בית מרווח ע"פ הסטנדרטים של הזמנים הרלבנטיים. וכך נאמר במסכת סוכות (ג', ב'): "... אבל לגבי בית דדירת קבע אפי' רבנן מודו דאי אית ביה ד' אמות על ד' אמות דיירי ביה אינשי ואי לא לא דיירי ביה אינשי". השמת הגישה של המשפט העברי לימינו-אנו, משמעה כי יש לפרש את התב"ע ככזו המציעה דירות מרווחות (ולו ברף הנמוך שלהן) במובחן מדירות קטנות ובלתי ראויות למגורים עפ"י תנאי החיים דהאידנא. במילים אחרות, 25% של התכנית, משמעם 25% לכל קומה". (עמ' 3-2 לפסק הדין). [אגב עיון בפסק הדין שני, פ"ד שיכון עובדים, אשר לא עסק באופן ישיר בשאלה שלפנינו, מעלה כי ניתן גם לעיין בו באופן שאינו מהווה "סתירה חזיתית" בין שני פסקי הדין, כנטען]. לדעתנו, גם ההנמקה של השמאי המכריע, לפיה אין סתירה לכאורה, בין פרשנות זו לבין מגבלת ה- 60% בשלושה דונם, הנמקה סבירה והגיונית היא בנסיבות העניין, לאמור - מתן תימרוץ לבעלי חלקה הגדולה מ- 3 דונם לחלוקה למגרשים של 750 מ"ר. עיון בלוח האזורים כפי שהוא, תומך גם בגישה כי במקרה שלפנינו אין לתת פרשנות מילולית דווקנית להוראות תכנית שאושרה לפני למעלה משלושים שנה, בשנת 1974. גם בלוח האזורים עצמו ישנן אי התאמות, מחיקות ותוספות בכתב יד שאף לעיתים אינן מתישבות זו עם זו. כפי שציין ב"כ המשיבים בדיון בפנינו, למשל - באזור מגורים ג', בטור של שטח המותר לבניה, נכתב בכתב יד 30% ונמחק 35% המודפס. אולם בטור של שטח המבנים לא נעשה תיקון מקביל, ונשארה שם הקביעה של "ס"ה 105% בניה בכל הקומות גם יחד" המבוססת על 35%×3. גם המידרג ההגיוני של אזורי המגורים ושטח הדירות בהם מוביל למסקנה כי אין כאן "כוונת מכוון", אלא אולי "שגגת מכוון", בהשמטה של המילים "בכל קומה", לגבי אזור מגורים ב', שכן אין כוונה שבאזור מגורים ב' תהיינה דירות בנות 31 מ"ר - גם לא בשנת 1974.. אשר על כן, במקרה זה יש ליתן פרשנות תכליתית להוראות התכנית להבדיל מפרשנות לשונית-דווקנית. לפיכך, לא מצאנו כי יש להתערב בעניין זה בשומה המכרעת. למעלה מן הצורך נזכיר כי היקף התערבותנו בשומה מכרעת שלאחר תיקון 84 הינו מצומצם עוד יותר, ובעניין זה נסתפק בהפניה לעקרונות שהתווינו בהרחבה בערר 8005/10 דיור ב.פ. בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות; ערר 8060/10 נהור בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה; ערר 8075/10 ב. יאיר ייזום ובניה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, ועוד. (כולן פורסמו בנבו). לאחרונה גם ניתן תוקף לעקרונות אלו שנקבעו על ידנו בהחלטותנו בדבר היקף התערבותנו המצומצם בשומה מכרעת שלאחר תיקון 84, ע"י בית המשפט העליון בבר"מ 1803/12 פ.ש.ח חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה, וכך קבע שם השופט עוזי פוגלמן: " לאחר בחינת הבקשה והתשובה לה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. כפי שציינתי לאחרונה: "להשקפתי, אין מניעה להתוות אמות מידה למתן רשות ערעור לגבי סוגים שונים של עניינים בהתחשב במאפייניהם הקונקרטיים. כך, למשל, ומבלי לקבוע רשימה סגורה של שיקולים, יש להתחשב באופיו של הטריבונל הראשון הדן בעניין: ככל שהוא קרוב יותר במאפייניו לערכאה שיפוטית, כך תקטן הנכונות להעניק רשות ערעור נוסף לבית משפט זה [...] שיקול נוסף הוא מידת מומחיותו של הטריבונל בשאלה העומדת לדיון: ככל שמדובר בשאלה שהטריבונל המינהלי ניחן בידע ומומחיות מיוחדת לגביה ובהיבט זה אף נהנה הוא מיתרון על פני בית המשפט, כך תקטן הנכונות לתת רשות לערער [...] שיקול שלישי הוא מספר ה"גלגולים" שבהם נשמע העניין קודם לבקשת הרשות לערער: ככל שהעניין נדון מספר רב יותר של פעמים, כך קטנה ההסתברות שנפלה טעות בהחלטותיהן המצטברות של הטריבונלים שנדרשו לעניין, ובהתאם קטנה הנכונות להתיר בירור ערעורי נוסף" (בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל, פסקה 8 ([], 1.5.2012)) יישום של קריטריונים אלו על בקשות רשות ערעור שעניינן הליכי השגה על היטל השבחה אשר נידונו לפני שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבניה, מוליך להחלת אמת מידה מצמצמת למתן רשות ערעור. ראשית, התיקון לחוק התכנון והבניה חיזק את מעמדו של השמאי המכריע ואת מאפייניו המעין-שיפוטיים. בין היתר, נקבעו במסגרת התיקון תנאי כשירות לתפקיד זה וכללים למניעת ניגוד עניינים. שנית, הן השמאי המכריע הן ועדת הערר המחוזית הדנה בעררים על החלטותיו מהווים גופים מקצועיים בעלי מומחיות לעניין היטלי השבחה. שלישית, במקרה שבו מונה שמאי מכריע, פתוחה בפני הצדדים הדרך להישמע שלוש פעמים לפני ערכאות שיפוטיות ומעין-שיפוטיות: לפני השמאי המכריע, ועדת הערר, ובית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים. בכך קטנה ההסתברות לטעות, ובהתאמה, הנכונות של בית משפט זה ליתן רשות לערער. האמור נכון ביתר שאת מקום שכפי שארע בפרשה דנן, הגיעו כלל הערכאות שדנו בעניין לתוצאה זהה". (עמ' 4-3 להחלטה, פורסמה בנבו). בערר שלפנינו נטען לאיחור בהגשתו. משדחינו את הערר לגופו מתייתר הצורך לדון בכך, אלא שבמקרה שלפנינו מצאנו לנכון להעיר כמה הערות: כפי שהרחבנו בהחלטות קודמות בעניין העקרונות להארכת מועד להגשת ערר, יש ליתן טעמים מיוחדים לאיחור, וכבר נפסק כי גם איחור של יום - איחור הוא. במקרה שלפנינו אין מחלוקת בין הצדדים כי הערר הוגש באיחור. נעיר כי בנסיבות שלפנינו אין בטעמים שניתנו משום טעמים מיוחדים להארכת מועד. לא די בקושי להתחקות אחר השתלשלות העניינים בזמנו שהביאה לאיחור, כדי להצדיק בדיעבד איחור בהגשת ערר, וזאת גם כאשר מדובר במספר ימים בלבד. בנסיבות מעין אלו אינטרס ההסתמכות של המשיבה על כי חלף המועד להגשת ערר וכי בתום מועד זה הפכה השומה המכרעת לחלוטה והיא לא תוטרד עוד, עולה על פני אי הידיעה או חוסר היכולת של העוררת להתחקות אחר השתלשלות העניינים שהביאה להגשת הערר באיחור. מכל מקום כאמור, לעיל, ממילא הערר גם נדחה לגופו. סוף דבר הערר נדחה. העוררת תישא בהוצאות המשיבים בסך 4000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום לאחר מכן יישאו הפרש הצמדה וריבית כחוק. ההחלטה התקבלה פה אחד. בניהתכנון ובניהערר