1. ב"כ הצדדים בפנינו הסכימו כי ביהמ"ש יכריע תחילה בשאלה המשפטית שנוסחה על ידם דלקמן: "האם כאשר מדובר במקרקעין מסודרים ובהנחה שנרכשו ע"י המשיבים 5-10 מאת המשיבה 2 בתמורה ובהסתמך בתום לב על הערת אזהרה לטובת המשיבה 2, שהיתה רשומה בעת שנחתמו הסכמי הרכישה ע"י המשיבים 5-10 ושגם לטובת של אלה נרשמה הערת אזהרה - עדיפה זכותם של המשיבים 5-10 על זכותם של הבעלים הרשומים והמבקשים". מסקנתי היא, לאחר ששקלתי טענות ב"כ הצדדים ביחס לשאלה הנ"ל, שהתשובה לה היא שלילית, היינו כי זכותם של הבעלים הרשומים, המבקשים בהמרצת פתיחה זו היא עדיפה וכי על כן יש לצוות על מחיקת הערות האזהרה לזכות המשיבה 2 לזכותה משיבים 5-10. מן הראוי להוסיף כאן מיד, כי אין חילוקי דעות על כך שהבעלים הרשומים, הם המבקשים, לא התחייבו מעולם להקנות לאיש מהמשיבים את הבעלות במקרקעין הרשומים על שמם. הם לא יפוי כוחו של איש לעשות כן בשמם, ואף לא הסמיכו איש לרשום הערת אזהרה לגבי המקרקעין. רישומי הערות האזהרה לטובת המשיבה 2 ולטובת המשיבים 5-10 בוצעו במקרה זה ע"י שימוש ביפוי כח מזוייף ע"י המשיב 3 שהיה בשעתו עו"ד. זה התיימר "למכור" תחילה בשם המבקשים את מקרקעין למשיבה 2 וגרם לרישום הערת אזהרה לזכותה ואח"כ גרם לרישום הערת אזהרה לזכות המשיבים 5-10 כאשר ההנחה היא כאמור לעיל, שאלה "רכשו" את המקרקעין בתמורה ובתום לב מאת המשיבה 2. 2. המשיבים סומכים טענתם על הוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 [8] (להלן - החוק) "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ותום לב ובהסתמך על הרישום יהא כוחה של זכותו יפה גם אם הרישום לא היה נכון" טענתם של המשיבים היא הערת האזהרה שנרשמה לזכות המשיבה 2 בבחינת "רישום" כמשמעותו בסעיף 10 כי הערת אזהרה זאת יוצרת זכות קניינית ומשתמע מכך שרכישתם, שנעשתה כאמור, בתמורה ובתום לב היא רכישה המסתכמת על הרישום והיא על כן, עדיפה על זכות הבעלים הרשומים. אני דוחה טענת המשיבים וזאת, למעשה, על פי הנימוקים שהועלו כולם ע"י ב"כ המבקשים עו"ד ש' גרוסמן. 3. ראשית, מקובלת עלי הטענה שעצם העובדה שהבעלות במקרקעין טרם נרשמה ע"ש המשיבים די בה כדי להביא למסקנה שסעיף 10 הנ"ל אינו מקנה להם עתה כל הזכויות בע"א 605/77 קורצפלד נ' אדלר [1] העמ' 33 קובע הנשיא מ"מ הנשיא לנדוי (כתארו אז) לענין הוראת סעיף 10: "הוראה מפליגה זו הוחקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור. אבל בעצם אופיה המפליג של ההוראה מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקנית זכות קנין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה הזכות. לשם זה אין במתן תמורה ובתום ליבו של הרוכש, אלא תנאי הכרחי נוסף הוא שהרוכש רכש את הזכות בהסתמכו על הרישום והסתמכות זו בתום לב צריכה להתקיים בשעת הרכישה הנני גורס ששעת הרכישה לצורך זה שעת חתימת שטר העיסקה היכולה להיעשות לפי תקנות 14 ו 16 של התקנות הניהול והרישום, לפני הרשם או לפני עורך-דין" (הדגשות שלי - א'פ'). במאמרו הממצה של המלומד אוריאל רייכמן "הערת האזהרה מול הבטוחות האחרות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכש דירות תשל"ה - 1974 [10] כותב המחבר בעמ' 352-353) כך: 5. טעות ברישום. ראובן רשום בטעות בפנקס המקרקעין כבעל הנכס, בעוד שלוי הוא בעליו החוקי. ראובן התחייב למכור את החלקה לשמעון ונרשמה הערת אזהרה לזכות האחרון. מה יהיה דינו של שמעון אם לאחר רישום הערה ולפני רישום העברה הופיע לוי ותבע את זכותו? אילו היתה הזכות הקניינית מועברת - ונרשמה על שמו של שמעון - עשוי היה לחול סעיף 10 לחוק המקרקעין. סעיף זה, הקובע את "תקנת השוק" במקרקעין, נועד להגביר את בטחון הזכות הקניינית ולהפחית מהוצאות העיסקה (על ידי כך שהוא חוסך ביטוחים מיותרים). בין לוי לשמעון, ששניהם תמי לב יעדיף הדין במקרה זה את שמעון בשל עקרון הסחרות. שאלה יפה היא האם רצוי שהוראת סעיף 10 תוחל מרגע רישום הערת האזהרה. יש שיטענו כי ראוי להרחיב בטחון קונים והאדיר אמינות המרשם. כך נוכל אף להקל על העיסקאות ולהוזיל את מחירן. לעומתם, יש שיטענו, כי כל עוד זכה שמעון בקניין ממש ושילם את מלוא המחירו, אין מקום להחיל כלל כה מחמיר השולל מאדם (לוי) את רכושו. תהיה המדיניות הרצויה אשר תהיה - ענין לנו בהסדר קיים. דומה, שהכרעת המחוקק ברורה היא בסעיף 10 חל רק על מי שרכש זכות במקרקעין ואילו הערת האזהרה איננה בכלל הזכיות במקרקעין. טיבה ואפיה של ההערה, הוראות החוק המסדירות את המוסד וגישתו הפרשנית הקפדנית של בית המשפט העליון, אינם מאפשרים, לדעתי, הרחבת סעיף 10 בדרך פרשנות. בעל ההתחיבות לעשות עסקה חייב איפוא, להיות מודע לכך במקרה זה אין הערה מספקת הגנה נאותה" (הדגשות של - א'פ'). המסקנה על פי האמור היא, כי במקרה שבפנינו הגיעה שעת "הרכישה" בה יכולים המשיבים להסתמך על הרישום, וזאת אף ללא קשר עם השאלה שתדון להלן, אם הערת האזהרה היא בבחינת "רישום" במובנו של סעיף 10 עליה ניתן להסתמך לענין סעיף זה המשיבים עצמם, הרי לא חתמו עדיין על שטר העיסקה לפי תקנות הרישום ועל כן, על פי פירושו של הסעיף 10 בדברי כב' השופט לנדוי דלעיל אין מקום לטענם. 4. שנית, וזאת אף בלא להסתמך על הנימוק הראשון דלעיל, סבורני כי צודקים המבקשים בטענתם העיקרית שמשמעות ההוראה בסעיף 10 לחוק היא שרק מקום בו הסתמך הרוכש על רישום של בעלות ממש תהיה זכותו עדיפה, על זכות הבעלים האמיתיים ולא כאשר הוא מנסה להסתמך על רישום של הערת אזהרה, לפי ס' 126 לחוק, לזכותו של מי שכלפיו התחייב "בעל המקרקעין" או "בעל זכות המקרקעין" לעשות בהם עיסקה, או להימנע מעשות עיסקה. מהותה ותוצאותיה של הערת אזהרה נקבעו בסעיפים 126 ו 127 של החוק. בסעיף 126 נקבע כי הערה תרשם ע"י הרשם בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי החוק "על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי)..." ובסעיף 127 נאמר שהתוצאות רישום הערה הן"... שלא תרשם עיסקה הסותרת את תוכן ההערה אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו ביהמ"ש". בע"א 68/76 אטאס נ' הממונה על המרשם לפי חוק המקרקעין [2] בעמ' 531-532 נאמר ע"י כב' השופט לנדוי כתארו אז, על הערת האזהרה כך: "יש להערת אזהרה סממנים של זכות חפצית, כי היא תופסת לא רק בין הצדדים להתחייבות שעל יסודה נרשמה האזהרה, אלא גם כלפי אחרים, דהיינו כלפי כל מי שבדעתו להתקשר בעיסקה, הסותרת את הזכות שלהגנתה נרשמה ההערה . אך מצד שני - והוא נראה לי המכריע - אין הערת האזהרה בבחינת זכות במקרקעין, כי כל עיקרה אינו אלא שיטת מחסום בפני רישום עיסקאות במקרקעין למען שמור על כוחו של החיוב החוזי לרישום עיסקה פלונית. זוהי איפוא זכות שלילית מעצם טבעה, למנוע מאחרים רכישת זכות קניינית במקרקעין ואין היא כשלעצמה, יוצרת זכות בעלת תוכן קנייני למאן דהוא." דעה זו אומצה ע"י ביהמ"ש העליון בע"א 3/78 וינברנד נ' רוקמן ואח' [3]. נקבע כאן, כי לקונה דירה מקבלן שכלפיו התחייבו בעלי המקרקעין למכור לו המקרקעין ואף לרשום הערות אזהרה לטובת קוני הדירות"... לא קמה ולא יכלה לקום זכות קניינית ובוודאי לא זכות עדיפה כלפי המשיבים (הבעלים הרשומים של המקרקעין - א' פ') מזו שמצויה בידי הקבלן כלפיהם, ומשבוטלה זכותו של זה האחרון, בטלה מאליה גם זכותו של הראשון" (ראה שם [3] בעמ' 364) (ראה לענין זה גם דברי כב' הנשיא בע"א 184/77 שגיב נ' וולובסקי [4] בעמ' 274 מול האות ד'). בע"א 84279 נס נ' גולדה [5] בעמ' 213 נאמר בבית המשפט העליון, על ידי כב' השופט ש' לוין ביחס לסעיף זה כדלקמן: "לדעתי העקרון, על-פי רקעו רעיוני, הוא אף רחב יותר, בין אם הוא משתמע מסעיף 10 דלעיל ובין אם נראו כעקרון כללי. מקום שקיימת חובת רישום זכויות קנין בנכס בספרי הרישום, העומדים לעוינו של הציבור, לא יצא צד ג' ידי חובת "תום ליבו", בטרם יבדוק רישום זה. הרי אחד הטעמים העיקריים לחובת הרישום להסיר מכשול לפי הקונה ולמנוע תקלה בדרכו אל הרכישה, ע"י כך שמעמידים לעוינו מידע ברור ומדוייק באשר לבעלים של הנכס ועד כמה חופשי הבעלים להקנות זכיותיו". (ההדגשות של - א'פ'). העולה מפסק הדין האמורים הוא, שהרישום עליו יכולה הקונה להסתמך ולזכות בעדיפות על פי ס' 10 הוא רישום זכות הקנין במקרקעין, ואילו הערת האזהרה שנרשמה אינה יכולה כלל להוות אסמכתא לטענת עדיפות כזאת. הערת האזהרה כשלעצמה הרי אינה מהווה כלל מקור מוסמך של מידע לגבי זהותם של בעלי. למעשה יש בה כדי ללמד שהאדם שלזכותו נרשמה אינו בעל זכות הקנין, ותכלית הרישום של ההערה כאמור אינה אלא למנוע מבעל זכות הקנין לעשות עיסקה הסותרת את התוכנה. 5. טעמים נוספים לכך שאין לפרש את הוראת סעיף 10 לחוק מתייחסת לרישום של הערת אזהרה הם אלה: א. כידוע ניתן לרשום הערת אזהרה לא רק להבטחת זכות בעלות, אלא גם זכויות אחרות שאינן זכויות בעלות, כמו שכירות לתקופה העולה על חמש שנים, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה במקרקעין. רישום הערת האזהרה לכשעצמו אינו מגלה מהי הזכות שלהבטחתה נרשמה ההערה. כיצד אם כן יכולה זו לשמש אסמכתא להנחה שהאדם שלזכותו נרשמה הערה הוא אכן בעל זכות הקנין בלבד דווקא?! ב. סעיף 9 של החוק [8] קובע עדיפות של התחייבות נוגדת לעשיית עיסקה במקרקעין הקודמת בזמן להתחייביות אחרות לעשות עיסקה באותם המקרקעין. הערת האזהרה שנרשמה אינה מהווה על כן כלל הגנה מהותית בפני האפשרות שהבעלים התחייבו קודם לכן להקנות אותם מקרקעין לאחר. במצב דברים זה שוב אי אפשר לומר שהערה רשומה לזכותו של פולני יש בה הבטחון הדרוש שהוא אכן יזכה ברישום הבעלות על שמו (ראה לענין זה מאמרו של המלומד רייכמן [10] בעמ' 335). 6. צודק לדעתי ב"כ המבקשים גם בטענתו הנוספת, כי משמעות המונח "רישום" בסעיף 10 הוא רישום בעלות ואין מתייחס כלל לרישום הערה אזהרה, אף כי זו נרשמת לפי הוראות החוק. כותרתו של פרק ב', בו מופיע סעיף הנ"ל היא "עיסקאות ורישומן".סעיף 7 [8] בפרק זה קובע, כי "עיסקה במקרקעין טעונה רישום" וכן כי "עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחיבות לעשות עיסקה". סעיף 9 שבפרק זה דן, כאמור, בעיסקאות נוגדות והוא קובע שאין הקונה השני זוכה בעדיפות, אלא אם נרשמו המקרקעין על שמו. אין ספק, שהרישום הנזכר בסעיפים 7 ו 9 הוא רישום זכויות הקנין אינו כולל רישום של הערות אזהרה. ההגיון מחייב, שגם הרישום נזכר בסעיף 10 שבפרק ב' האמור משמעו רישום זכויות הקנין ולא רישום הערת אזהרה. אסמכתא מפורשת לכך אנו מוצאים בפסק הדין בע"א 968/84 מפעלים פטרוכימיים בישראל בע"מ בממונה על המרשם ואח' [6א] שם נאמר ע"י כב' השופט ש' לוין. "מוסכם גם על המערערת שאין ברישום ההערה כדי לפגוע בזכויות במקרקעין מוסדרים שנוצרו לפי סעיף 10 לחוק, אך טענתה היא שבמקרה דנן לא נפגעה זכותו של איש שנרכשה לפי הסעיף האמור. לדעתי אין סעיף 10 חל בסוגיה שלפנינו כלל, שעניינו רישום עיסקאות במקרקעין ולא רישום הערות אזהרה שעליהן חולשות הוראות סימן ב' של פרק ט' לחוק". 7. ב"כ המשיבים 1-2 עו"ד מ' בורנשטיין, טוען בסיכומיו כי בפסיקת בית המשפט בישראל הולכת ומתגבשת הרחבה של תקנת השוק במקרקעין לפי ס' באופן שהיא חלה גם על הערות אזהרה. לדעתי אין הדבר כך. ב"כ המשיבים מבקש להסתמך בטענתו על דברי כב' השופט לנוי כתארו אז בע"א 68/76 [2] שאוזכר לעיל וכן על על האמור על ידו בבר"ע 178/70 בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ [6], לפיהם יש להערת אזהרה סממנים של זכות חפצית והיא יוצרת הגנה מעין קניינית. ביחוד מבקש הוא להסתמך על דברין של כב' השופט ח' כהן בע"א 68/76 [2] הנ"ל (בעמ' 529 נאמר מול א'-ב'): "...כבר אמר השופט לנדוי בבר"ע 178/70 (1) בעמ' 135 כי "רישום הערה נותן לצד הזכאי על פיה הגנה מעין קניינית על זכותו החוזית" ואם נאמרו הדברים לגבי ההערה כפי שפעלה לפני תיקון החוק, עתה משתוקן החוק (בשנת תשל"ג - 1973) ונתנה להערת האזהרה עדיפות על פני עיקולים. וצווי קבלת נכסים וצווי פירוק לא כל שכן שהערת אזהרה משקפת זכות של ממש, אם לא קניינית" אשר לדבריו הנ"ל של כב' השופט לנדוי כבר ראינו לעיל באופן בו הוא מסייג דבריו לגבי משמעותה של הזכות המעין קניינית שבהערת האזהרה, ואילו לגבי דבריו הנ"ל של כב' השופט ח' כהן הרי שעיון בהמשך חוות דעתו בע"א 68/76 [2] הנ"ל מגלה שהוא עצמו משאיר בצריך עוין את השאלה אם אותה "זכות" הנובעת מרישום הערת אזהרה היא בגדר ,זכות מקרקעין" לענין סעיף 126 [8] לחוק שכל כולו אינו דן אלא ברישום הערה אזהרה. לא יכול להיות לדעתי, ספק בדבר כי אף לפי שיטתו של השופט ח' כהן יש לשלול את הפירוש לפיו תחשב הזכות הנוצרת ע"י רישום הערה כזכות רשומה שיש בכוחה לדחות על פי סעיף 10 לחוק את זכות הבעלות של הבעלים האמיתיים שהם עדיין רשומים כבעלי זכות הקנין. פירוש כזה גם יביא לדעתי, לתוצאה אבסורדית ואין להעלות על הדעת כלל שהמחוקק התכוון לה פלוני שאין לו כל זכות במקרקעין ינסח חוזה מכר לטובתו תוך זיוף חתימתם של הבעלים - בדומה למה שעשה המשיב 3 במקרה שבפנינו - יגרום לרישום הערת אזהרה לטובתו בספרי המקרקעין ולאחר מכן ימכור מקרקעין אלה לקונים תמימים בתמורה מלאה. האם יעלה על הדעת שבגין הערת האזהרה שעליה "סמכו" הקונים התמימים יאבדו הבעלים את זכות הבעלות במקרקעין?! אין להתעלם מכך שהבדל מרישום עיסקה במקרקעין מתבצעת לפי תקנה 14 (4) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשל"ט- 1969 [4] בפני הרשם (או לפי תקנה 16 (א) [9] בפני עורך דין), שבה נדרשת פעולת זיהוי של הצדדים החותמים על השטר העיסקה, לא נזקק כלל מי שמבקש לרשום הערת אזהרה לזכותו להראות דבר באשר לאמיתות ההסכם בכתב שהוא מציג ובאשר לזהותו של המתחייב על פיו. קיים על כן הבדל מהותי גם מבחינה זו בין ערכו של רישום זכות בעלות בספר רישום המקרקעין לבין ערך רישום הערת אזהרה באותם ספרים. אסמכתא כמעט ישירה לתמיכה בטענתו מבקש ב"כ המשיבים 1-2 למצוא בפסה"ד ב-ת"א (ת"א) 2182/82 בורקין ואח' אחיעזר [7] שניתן ע"י כב' הנשיא של בהמ"ש זה. במקרה זה נדון מצב, בו נרשמה הערת אזהרה לטובת קבלן, על סמך הסכם בעיסקת קומבינציה בינו לבין הבעלים ואותו קבלן אף רשם הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות ממנו, על פי מה שהותר לו לרשום בחוזה שבינו לבין הבעלים. התעוררה השאלה, אם הבעלים יכלו לפגוע בזכות הרוכשים וב' הנשיא אבנור החליטה שרישום הערת האזהרה לזכות הרוכשים כמוהו כרישום זכות במקרקעין שאינה ניתנת לביטול, באשר יש כאן לפי השקפתה גם המחאת זכות העברת זכות ע"י הקבלן. המעיין בס"ד זה יווכח, שאין לייחס גם לו אותה משמעות מפליגה שב"כ המשיבים מבקש לייחס לו לגבי משמעות סעיף 10 במקרה של הערת אזהרה. הודגש ע"י כב' הנשיא בפסק דין זה (ראה בעמ' 308 מול ה [7]) כי ההתייחסות היא "לדינה הקנייני של הערת האזהרה ולזכיות רוכשים הנקנות כדין על סמך הסכם שבין הבעלים לקבלן. לא התייחסתי למצב שבו קיימת טענה כי הערת אזהרה נרשמה ע"ש רוכש בניגוד להסכם שבין הבעלים לקבלן". אין על כן ספק כי גם על פי הגישה הנקוטה בפס"ד זה לפתרון השאלה הקונקרטית שהתעוררה בו, אין עדיין מקום לאמר, כטענת ב"כ המשיבים שאותה זכות הקמה לטובת הרוכש הראשון ע"י רישום הערה אזהרה יהיה כינויה אשר יהיה, יש בכחה לדחות בכל מקרה את זכותו הקניינית של בעל מקרקעין מוסדרים הרשומים על שמו בפני תביעתו של רוכש שני שרכש את המקרקעין מהרוכש הקודם ב"הסתמכו" על אותה הערת אזהרה. כאמור. לא יעלה על הדעת - כך נראה לי - לפרש את הוראת סעיף 10 לחוק כחלה גם במצב כמו במקרה שבפנינו בו לא התחייבו כלל הבעלים הרשומים למכור את הנכס שלהם ולא יפו כוחו של איש לעשות כן בשמם. אני מחליט על כן, על פי כל האמור, להיענות לבקשת המבקשים וקובע כי אין למשיבים זכות עדיפה על זכויות במקרקעין אלה עפ"י הסכמי המכר שנערכו על יסוד יפוי הכח המזוייפים. כמו כן, אני מצווה שתימחקנה הערות האזהרה שנרשמו לזכות המשיבה 2 לזכות המשיבים 5-10. הערת אזהרה