1. זו היא תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה ובה מתבקש בית המשפט להצהיר כי: א. הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבה 1 על זכויות החכירה ב"דירה" (כהגדרתה מטה) בטלה, בהתבטל עילת רישומה. ב. זכויות החכירה ב"דירה" הועברו במלואן למבקשות, וכי הן זכאיות להירשם כבעלות אותן זכויות בפנקסי המקרקעין ובספרי מינהל מקרקעי ישראל. ג. למשיבים 2 ו-3 אין כל זכויות ב"דירה", באשר זכויות אלה הועברו למבקשות. 2. השאלה העיקרית השנויה במחלוקת היא - מי הוא בעל זכויות החכירה בדירה ובמחסן ברחוב גולומב 14 גבעתיים, הידועה גם כגוש 6161 חלקה 180 תת-חלקה 20 (לעיל ולהלן: "הדירה"). שתי המבקשות, כמו גם המשיבה 1 (להלן: "דולינגר"), הן חברות בניה קבלניות. המשיבים 2 ו-3 (להלן: "טביב") הם בני זוג לשעבר - הרשומים בספרי מינהל מקרקעי ישראל (המשיב הפורמאלי) כבעלי זכויות החכירה בדירה. רקע עובדתי 3. מרביתה של השתלשלות האירועים הקודמת להגשת התביעה - אם כי לא פרשנותם המשפטית של אותם אירועים - מוסכמת על הצדדים. ואלה הם האירועים הרלוונטיים לענייננו, הן המוסכמים על הצדדים והן אלה שאינם מוסכמים: א. ביום 11.4.1997 חתמו טביב על הסכם למכירת זכויות החכירה בדירה לדולינגר, תמורת 180,000 דולר (להלן: "עסקת המכר עם דולינגר"). העתק הסכם העסקה הנ"ל צורף כנספח א' לכתב התובענה. לגרסת טביב: עסקה זו קשורה בפעילות ישראל טביב, המשיב 2, לשינוי תוכנית המתאר באזור בו מצויה הדירה, על דרך של הריסת הבנוי והגדלת מספר יחידות המגורים ושטחן (להלן: "פרויקט פינוי-בינוי") והיא מהווה חלק מהוראות חוזה בין דולינגר לבין מר טביב לקידום פרויקט זה. העתק החוזה בין טביב לדולינגר צורף כנספח א' לתצהיר מר טביב/תשובת טביב לתובענה. ב. חברת דולינגר שילמה 170,000 דולר מתוך התמורה החוזית ותפסה חזקה בדירה (ראו: נספח ו1 לתצהירים המשלימים מטעת המבקשות, הוא גם נספח ו' לסיכומי המבקשות). ג. ביום 1.7.1997, רשמה החברה הנ"ל הערת אזהרה על הדירה לטובתה (נספח א' לתשובת דולינגר לתובענה). ד. עקב חילוקי דעות כספיים בין הצדדים לאותה עסקה לא נרשמו זכויות החכירה על שם דולינגר - והזכויות נשארו רשומות על שם טביב. ה. באותה תקופה נוצר קשר בין המבקשות למר טביב, אף הוא סביב הפרויקט האמור. ו. בחודש יוני 2000, או בסמוך לכך, הביעו המבקשות את רצונן לרכוש את הדירה - תמורת הסך של 180,000 דולר (במידה שעסקת המכר עם דולינגר תבוטל). עסקה זו תכונה להלן: "עסקת המכר עם המבקשות". לגרסת טביב: אף עסקת המכר עם המבקשות קשורה בפעילות מר טביב לקידום פרויקט בינוי-פינוי, והיא מהווה חלק מהסכם בין המבקשות לבינו בעניין זה. החוזה בין מר טביב למבקשות, מיום 28.7.2000 - שהעתקו צורף כנספח ב' לתצהיר מר טביב/תשובת טביב לתובענה וכנספח ב' לתצהירים המשלימים מטעם המבקשות - יכונה להלן: "הסכם השירות". יצוין כי גרסה זו של טביב מוכחשת בתצהירים המשלימים מטעם המבקשות. ז. ביום 20.9.2000 חתמו טביב על הסכם לביטול עסקת המכר עם דולינגר. העתק ההסכם הנ"ל צורף כנספח ג' לכתב התובענה וכנספח א' לסיכומי המבקשות. לגרסת דולינגר: בין טביב לחברה נחתם הסכם נוסף בעניין ביטול העסקה הנ"ל. אותו הסכם - שהעתקו צורף כנספח ב' לתשובת דולינגר לתובענה, כנספח ד' לסיכומי המבקשות וכנספח ב' לסיכומי דולינגר - יכונה להלן: "ההסכם הנוסף בעניין ביטול עסקת המכר עם דולינגר". לגרסת טביב: להסכם זה קדם הסכם נוסף, אשר נחתם בחודש יולי 2000, אשר ביטל את הסכם שיתוף הפעולה בין מר טביב לדולינגר בעניין פרויקט בינוי-פינוי. העתק ההסכם הנ"ל צורף כנספח ג' לתשובת טביב לתובענה. ח. ביום 23.10.2000 חתמו טביב על ייפוי כוח בלתי-חוזר למול עורך דין דרור מנר בעניין עסקת המכר עם המבקשות. העתק ייפוי הכוח צורף כנספח ז' לכתב התובענה, כנספח י' לתצהיר מר טביב/תשובת טביב לתובענה, כנספח ח' לסיכומי המבקשות וכנספח א1 לסיכומי דולינגר. ט. נוסף לייפוי הכוח לא נחתם כל מסמך נוסף המעיד על עסקת המכר עם המבקשות. י. נכון ליום 20.12.2000 העבירו המבקשות את מלוא תמורת הדירה לחשבון נאמנות שנפתח לצורך יישום עסקת המכר עמן (נספח ו' לכתב התובענה). יא. בסמוך להעברת מלוא התמורה קיבלו המבקשות חזקה בדירה, והחלו בהשכרתה לצדדים שלישיים (נספחים ח1-ח4 לכתב התובענה). יב. ביום 16.12.2002 אושר ביטול עסקת המכר עם דולינגר על ידי רשויות המס (נספח ה' לכתב התובענה, הוא גם נספח ו5 לתצהירים המשלימים מטעם המבקשות, נספח ג' לסיכומי המשיבות ונספח ד2 לסיכומי דולינגר). יג. ביום 12.6.2003 נרשמה הערת אזהרה על הדירה לטובת המבקשות (ראו: נספח א' לתשובת דולינגר לתובענה ו-נספח ח' לתצהיר מר טביב/תשובת טביב לתובענה). יד. ביום 23.5.2004 נפטר עורך דין מנר. טו. עד יום הגשת התובענה (ועד יום מתן פסק דין זה) לא שונה רישום זכויות החכירה לטובת המבקשות - והזכויות נשארו רשומות על שם טביב. טענות הצדדים 4. לטענת המבקשות, משבוטלה עסקת המכר עם דולינגר בטלה העילה לרישומה של הערת האזהרה לטובתה של אותה חברה. לפיכך, מתבקש בית המשפט לתת צו למחיקת הערת האזהרה לטובת דולינגר, לפי הוראת סעיף 132 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). בנוסף - הואיל וטביב חתמו על ייפוי כוח בלתי-חוזר להעברת זכויות החכירה בדירה לטובת המבקשות, והמבקשות שילמו את מלוא התמורה עבור הדירה ואף תפסו בה חזקה ועושות בה שימוש בעלים - מתבקש בית המשפט להצהיר כי זכויות החכירה בדירה הועברו במלואן למבקשות, וכי הינן זכאיות להירשם כבעלות אותן זכויות בפנקסי המקרקעין ובספרי מינהל מקרקעי ישראל; וכן להצהיר כי לטביב אין כל זכויות בדירה, לאחר שהזכויות שהיו להם הועברו למבקשות. 5. לטענת דולינגר, יש לדחות את התובענה על שני ראשיה. בהיעדר הסכם חתום בין המבקשות לטביב - כלל לא הוכח כי למבקשות זכויות בדירה וכי התמלאה דרישת הכתב הקונסטיטוטיבית, הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין. בנוסף - זכויות המבקשות בדירה כפופות לזכויות דולינגר בדירה, שיש להן קדימות כרונולוגית. הואיל ולא הושבו לדולינגר כל הכספים להם היא זכאית לפי ההסכם לביטול עסקת המכר בינה לבין טביב - כספים להם היא זכאית הן מטביב והן מהמבקשות - אין להיענות לתובענה. 6. לטענת טביב, יש להיענות לראש התובענה הראשון, המבקש ביטול רישום הערת האזהרה לטובת דולינגר. זאת, מאחר שבוטלה עסקת המכר בינם לבין אותה חברה. מנגד, יש לדחות את ראשה השני של התובענה, הכרוך בהעברת זכויות החכירה בדירה לידי המבקשות - מאחר שבין טביב למבקשות לא נכרת כל הסכם בעניין זה. יצוין שמשיבים אלה טוענים כי העתק ייפוי הכוח, אשר צורף כנספח ז' לכתב התובענה (וכנספח ח' לסיכומי המבקשות) אינו ייפוי הכוח שנמסר לעורך דין מנר - שכן "ייפוי כוח שכזה לא ייתכן במערכת בה הוא הודפס [מחולל טפסים "אסקי" - נ.א]" (סעיף 13 לתצהיר ישראל טביב). דיון האם יש למחוק את הערת האזהרה לטובת דולינגר? 7. בעקבות עסקת המכר בין טביב ודולינגר, נרשמה לטובת האחרונה הערת אזהרה. הערה זו נרשמה מכוח הוראת סעיף 126(א) לחוק המקרקעין, שזו לשונו: "הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות ... התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם ... הערה על כך; ..." המבקשות טוענות לביטולה של הערת האזהרה, מהטעם המנוי בהוראת סעיף 132(א(2) לחוק המקרקעין, כי "עילת ההערה בטלה". 8. בענייננו, אין חולק כי שני הצדדים - טביב ודולינגר - חתמו על הסכם לביטול עסקת המכר ביניהם, כבר ביום 20.9.2000 (נספח ג' לכתב התובענה, הוא גם נספח א' לסיכומי המבקשות). מר טביב הצהיר כי עסקת המכר עם דולינגר בוטלה בהסכמה "ואשר על כן הינני מצטרף ותומך בזאת בעתירת המבקשות למחיקת הערת האזהרה שנרשמה בגינו" (סעיף 9 לתצהיר מר טביב/ תשובת טביב לתובענה). וכך העיד מר אבירם דולינגר, מנהל המשיבה 1: "ש. העסקה שקשרת עם טביב ב-11.4.1997 וב-1.7.1997 נרשמה הערת אזהרה? ת. כן. ש. העסקה זו בוטלה? ת. כן. אין לי הסתייגויות לגבי הביטול." (ישיבת בית המשפט מיום 27.4.2006, עמ' 22 לפרוטוקול. ההדגשה אינה במקור - נ.א.) ובהמשך עדותו אמר: "ש. אתה טוען שאתה צריך לקבל את הדירה ממישהו, מטביב? אתה טוען לזכויות בדירה? שהדירה תועבר על שמך? היום אתה טוען זאת? ת. לא מגיע לי, אני רק טוען שהיות שלא שילמו לי את כל החוב מגיע לי חלק יחסי משכר הדירה." (ישיבה מיום 27.4.2006, עמ' 26 לפרוטוקול. ההדגשה אינה במקור - נ.א.) יתרה מכך - ביטול עסקת המכר עם דולינגר אף אושר על ידי רשויות המס (נספח ה' לכתב התובענה, הוא גם נספח ו5 לתצהירים המשלימים מטעם המבקשות, נספח ג' לסיכומי המשיבות ונספח ד2 לסיכומי דולינגר). 9. כמצוטט לעיל - מתנגדת דולינגר למחיקת הערת האזהרה לטובתה, מחמת כספים שמגיעים לה (לטענתה). ראשית, טוענת דולינגר לזכאות לקבל כספים מטביב - בהתאם להוראות ההסכם הנוסף בעניין ביטול עסקת המכר עמה (נספח ב' לתשובת דולינגר לתובענה, נספח ד' לסיכומי המבקשות ונספח ב' לסיכומי דולינגר). שנית, טוענת דולינגר לזכאות לקבל כספים מהמבקשות - מתוך כספי שכירות הדירה - כנהנים מזכויות טביב בדירה (ראו: נספח ד' לתשובת דולינגר לתובענה). וכך קובע סעיף 2 להסכם הנוסף הנ"ל: "אם שלטונות מס שבח ידחו את הבקשה לביטול העסקה מתחייב בזה הקונה (דולינגר) למכור בדרך של מכירה רגילה את הדירה והמחסן בחזרה למוכר תמורת סך השווה ל-180,000 דולר ארה"ב, כאשר הוצאות מס מכירה מ.ע.מ - כנגד תשלום בפועל וחשבונות על הסכום. ומינהל יחולו על המוכר (טביב) והחזר מס רכישה." (כך במקור - נ.א) 10. בענייננו, מודה דולינגר כי קיבלה את מלוא תמורת הדירה "נטו" - 180,000 דולר. וכך העיד מר דולינגר: "ש. כמה קיבלת מהאדונים הנכבדים לסמן ומגן דרך הפקדה לחשבונך? קיבלת משהו מהם? ת. אם הודיתי אז קיבלתי 180,000 דולר." (ישיבה מיום 27.4.2006, עמ' 25 לפרוטוקול) סכום זה הוא גבוה ב-10,000 דולר מהסכום אותו שילמה דולינגר עבור הדירה לטביב. כך, לפי מכתבו של עורך דין מנר לרשויות המס - בו נכתב: "מחיר העסקה מיום 11.4.1997 נקבע ל-180,000 דולר. בפועל הועבר מהקונה למוכר רק סך של 170,000 דולר." (סעיף 2 לנספח ו1 לתצהירים המשלימים מטעם המבקשות, הוא גם נספח ו' לסיכומי המבקשות). 11. מנגד, לא הביאה דולינגר כל ראיה כי שילמה "בפועל" מס מכירה או מע"מ. יתרה מכך, כעולה ממכתבו של עורך דין מנר לבא כוח דולינגר, עורך דין גרינפלד, עולה ספק אם כלל קיימת חובת תשלום מע"מ ביחס לדירה נשוא התובענה (נספח ה' לסיכומי המבקשות). יצוין כי דולינגר בחרה שלא להעיד את עורך דין גרינפלד - שערך את ההסכמים בינה לבין טביב ונכח במשא ומתן - בעניין זה (או בכל עניין אחר). כלל ידוע הוא כי מהימנעות מהבאת ראיה מתחייבת המסקנה: שאילו הובאה הראיה - היה בכך כדי לתמוך בגרסת היריב (ראו: יעקב קדמי, "על הראיות", 2003, חלק שלישי, עמ' 1668-1648). 12. אף בעניין דמי הסכמה למינהל ("מינהל", בלשון סעיף 2 לעיל) לא הביאה דולינגר ראיה על תשלום "בפועל". נהפוך הוא: על פי הסכם עסקת המכר עם דולינגר "דמי הסכמה ו/או דמי היוון למינהל מקרקעי ישראל, במידה ויחולו, ישולמו על ידי המוכרים", דהיינו - טביב (סעיף 8.3 להסכם, נספח א' לכתב התובענה). מדוע אפוא תשלם דולינגר סכום שמלכתחילה הוסכם שאין חובת תשלומו עליה? גם הראיות מצביעות על אי-תשלום מסוג זה, וכך כתב עורך דין מנר לרשויות המס מפורשות - "לא שולמו דמי ההסכמה למינהל (הנכס אינו מהוון)" (נספח ו3 לתצהירים המשלימים מטעם המבקשות, הוא גם נספח ז' לסיכומי המבקשות). 13. רק בעניין מס רכישה מצביעות הראיות כי מס כאמור שולם בפועל. כך עולה ממכתב רשויות המס לעורך דין מנר, שם נכתב: "כמוסכם עליך ובפשרה לא יוחזר מס רכישה" (נספח ה' לכתב התובענה, הוא גם נספח ג' לסיכומי המשיבות ונספח ד2 לסיכומי דולינגר). עם זאת, ההפרש בין הסכום אותו קיבלה דולינגר (180,000 דולר) לבין מה ששילמה בפועל (170,000 דולר) גבוה מכל סכום מס רכישה שניתן לגבות עבור עסקת המכר בין טביב לדולינגר. 14. הלכה מושרשת היטב בשיטתנו היא, כי: "משבטלה הזכות העיקרית, הלוא היא העסקה גופה, ממילא בטלה הזכות הנלווית שבייפוי הכוח [רישום הערת האזהרה - נ.א], שכל כולה לא באה אלא להבטיח ביצועה של העסקה גופה." (ע"א 3/78 וינברנד נ' רוקמן, פ"ד לג(2) 359, משנת 1979. ההדגשה אינה במקור - נ.א. וראו גם: ע"א 813/85 נחשון נ' שי, פ"ד מב (1) 340, משנת 1988). בענייננו קיבלה דולינגר למעלה מתמורת הדירה, "נטו" בתוספת מס רכישה, ולא הוכיחה כי בגין אותה עסקת מכר היא זכאית לקבלת תשלום נוסף. ההסכם לביטול עסקת המכר בין טביב לבין דולינגר נכנס לתוקפו ו"עילת ההערה בטלה". 15. יתרה מכך - תובענה זו שבפני מתנהלת בדרך של המרצת פתיחה ומבוקשים בה סעדים הצהרתיים, ולא סעדים כספיים. טענותיה של דולינגר, הן כנגד המבקשות והן כנגד אחרים - הנמנים על המשיבים לתובענה - עניינן סעדים כספיים, שאין מקומן בהליך זה. אם טוענת דולינגר לזכאות לסכומי כסף המגיעים לה תמוה שעד היום לא תבעה אותם (לכל הפחות מהמבקשות). מכל מקום, תוכל לעשות כן בהליך "רגיל" (אם טרם חלפה תקופת ההתיישנות באותו עניין). 16. לאור כל האמור לעיל: דין הערת האזהרה, מיום 1.7.1997, לטובת דולינגר - להימחק. זאת, שכן העסקה אותה באה ההערה להבטיח בטלה. האם למבקשות זכויות בדירה? 17. אין חולק כי בין טביב והמבקשות התנהלו מגעים בעניין מכירת זכויות החכירה בדירה למבקשות. במסגרת מגעים אלו: חתמו טביב, ביום 23.10.2000, על ייפוי כוח בלתי-חוזר (למול עורך דין מנר) בעניין עסקת המכר עם המבקשות; כמו כן, העבירו המבקשות את מלוא תמורת הדירה 180,000 דולר לחשבון נאמנות שנפתח לצורך זה (ראו עדותו של מר לסמן, מטעם המבקשות, ישיבה מיום 13.7.2005 - עמ' 15 לפרוטוקול); כן, קיבלו המבקשות חזקה בדירה והחלו בהשכרתה - ואף רשמו הערת אזהרה לטובתן. על בסיס הנ"ל טוענות המבקשות לזכויות בדירה, כשהן רואות בייפוי הכוח כממלא אחר דרישת הכתב - הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין. 18. כלל המשיבים מתנגדים לטענת המבקשות כי הזכויות בדירה הועברו להן, וזאת ממספר נימוקים. הנימוק הראשון קשור בקבילותו של ייפוי הכוח עליו נסמכות המבקשות. המשיבים נבנים מכך שבפני בית המשפט הוצגו שלושה נוסחים של ייפוי הכוח: 1. הנוסח שצורף כנספח ז' לכתב התובענה, כנספח י' לתצהיר מר טביב/תשובת טביב לתובענה, כנספח ח' לסיכומי המבקשות וכנספח א1 לסיכומי דולינגר. 2. הנוסח שצורף כנספח א' לתצהירים המשלימים של המבקשות וכנספח א2 לסיכומי דולינגר. 3. הנוסח שצורף כנספח ט' לתשובת דולינגר לתובענה וכנספח א3 לסיכומי דולינגר. טביב אף מוסיפים וטוענים כי העתק ייפוי הכוח, אשר צורף כבר כנספח ז' לכתב התובענה, אינו ייפוי הכוח שנמסר לעורך דין מנר - שכן "ייפוי כוח שכזה לא ייתכן במערכת בה הוא הודפס" (סעיף 13 לתצהיר ישראל טביב). 19. בפני בית המשפט אמנם הוצגו שלושה נוסחים שונים של ייפוי הכוח. עם זאת, ההבדלים בין שלושת הנוסחים הנ"ל הינם מינוריים. ההבדל המרכזי בין כלל הנוסחים הוא כי בנוסח השני (זה אשר צורף כנספח א' לתצהירים המשלימים של המבקשות וכנספח א2 לסיכומי דולינגר) לא מצוינים פרטי המבקשת 2, אשר נדמה כי הוספו - ייתכן באמצעות מכונת כתיבה - על גבי שני הנוסחים הנוספים. ההבדל בין אותם נוסחים נוספים הוא מזערי, ונדמה כי הוא נובע מאופן צילום שונה של אותו מסמך. מכל מקום, מר טביב לא הכחיש בעדותו כי חתם על ייפוי כוח לשם ביצוע עסקת המכר - עם המבקשת 1 - וכי תוכנו של אותו ייפוי כוח היה כנטען על ידי המבקשות. וכך העיד: "ש. חתמת על ייפוי הכוח ואני מציג אותו בפניך, זו חתימתך? ת. כן." "ש. יש לך טענה מוזרה בקשר לייפוי הכוח שהוא לא יכול היה להתבצע בקשר למערכת של דרור מנר (נספח י' לתצהיר טביב). ת. יש שם שני מספרי "2" על אותו ייפוי כוח. ש. מה זה אומר שני מספרי "2"? ת. שבאותו מחולל אסקי מחקו שורה, הדביקו את ה-ח.פ. של לסמן, כי בייפוי כוח אחר הוא רשום בעט. זה לא ייפוי כוח שחתמתי עליו. אני חתמתי אבל שינו את ייפוי הכוח, זייפו אותו." "ש. מה היה אחרת? ת. אני לא זוכר מה היה במקור." (ישיבה מיום 27.4.2006, עמ' 34, 35 ו-36 לפרוטוקול) פרט לאמרה המצוטטת לעיל בעדותו, לא הציג מר טביב בפני בית המשפט כל ראיה בדבר ייפוי כוח אחר עליו חתם. לטענתו - אין העתק שכזה מצוי ברשותו (ישיבה מיום 27.4.2006, עמ' 36 לפרוטוקול). כן לא הובאה לעדות מטעם המשיבים 2 ו-3 הגברת טביב, שאף היא חתומה על ייפויי הכוח שהוצגו ואשר זכויותיה בדירה שוות לאלו של מר טביב. יוזכר שוב כי מהימנעות מהבאת ראיה מתחייבת המסקנה: שאילו הובאה הראיה - היה בכך כדי לתמוך בגרסת היריב (ראו: יעקב קדמי, "על הראיות", 2003, חלק שלישי, עמ' 1668-1648). 20. לאור האמור לעיל, נראה שטביב זנחו את טענת "אי-ההיתכנות" והחליפו אותה בטענת "זיוף" (המהווה "הרחבת חזית" אסורה). עם זאת, לא טענה זו ולא טענה זו הוכחו - ויצוין כי לא הובאה כל חוות דעת מומחה בעניין היתכנות הקלדה כזו או אחרת. יתרה מכך: אף אם נעשו שינוים מסוימים בייפוי הכוח, וייתכן כי המדובר בטיוטות של אותו מסמך, הרי שעיקרם לא שונה - והמשיבים טביב נתנו להם את הסכמתם החופשית, כפי שהעיד מר טביב, ואישרו אותם בחתימת ידם. מכאן, שאינני יכולה לקבל נימוק זה כנגד העברת הזכויות למבקשות. 21. הנימוק השני להתנגדות להעברת הזכויות בדירה למבקשות קשור בשאלה האם התקיימה דרישת הכתב, הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין. אין חולק כי בין טביב לבין המבקשות לא נחתם חוזה מכר "סטנדרטי", וכי עיגונה היחיד של כוונת הצדדים להתקשר בעסקת מכר מקרקעין מצוי במסמך ייפוי הכוח. לטענת המשיבים אין בכך כדי לקיים את הדרישה הנ"ל. לפי ההלכה הפסוקה ייפוי כוח יכול לקיים את דרישת הכתב. וכך נקבעו הדברים על ידי כב' השופט א' א' לוי, לאחר סקירת הפסיקה באותו עניין: "גם מסמך שהוגדר כ"ייפוי-כוח", והעונה על אותם כללים שנקבעו בפסיקה [מצביע באופן ברור על קיום העסקה ועל הסכמה לתנאים ההכרחיים בעסקה - נ.א.], יכול למלא אחר דרישת "המסמך בכתב" כדי ליצור התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין כדרישת סעיף 8 לחוק, וברוח זו כבר נפסק בעבר..." (ע"א 3205/00 נאטור נ' יאסין, פ"ד נה(4) 145, מחצית שנת 2001. פסקה 5 לפסק הדין) כמו כן נקבע כי יש לראות במסמכים שיש בהם כדי להביא לרישום הערת אזהרה, לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, כמקיימים את דרישת הכתב, לפי סעיף 8 לאותו חוק. יצוין שייפוי הכוח בעניינו כולל את אותם פרטים הכרחיים, כדוגמת - זהות הצדדים לעסקה, זיהוי המקרקעין, טיב העסקה והתמורה. כמו כן, אין חולק שהמבקשות רשמו הערת אזהרה לטובתן על בסיס ייפוי הכוח האמור. מכאן, שגם נימוק זה אין בו כדי לשמש סיבה כנגד העברת הזכויות למבקשות. 22. יצוין שהמבקשות הבהירו מדוע לא נחתם הסכם מכר "סטנדרטי" בינן לבין טביב. לטענת המשיבות, הסיבה לאי-החתימה היא בכך שבמועד חתימת ייפוי הכוח טרם אושר ביטול עסקת המכר בין טביב לבין דולינגר על ידי רשויות המס. וכך העיד בעניין זה מר לסמן: "ש. כמה מס רכישה שילמת. ת. דרור מנר טיפל בדבר הזה. כשאמרתי שאני רוצה שירשום הערת אזהרה, כי שילמנו סכום של 180 אלף דולר ואין לנו שום בעלות, אמר שיש בעיות מס שבח שהוא מטפל בזה, שמנסה לבטל את המכירה מטביב לדולינגר מול שלטונות המס ועד לסיום ההליך הזה אינו יכול לעשות הליך חדש. העסק נתקע עקב פטירתו של עורך דין מנר." (ישיבה מיום 13.7.2005 - עמ' 19 לפרוטוקול) יוזכר כי אישור רשויות המס התקבל רק ביום 16.12.2002 - יותר משנתיים לאחר חתימת ייפוי הכוח - ויש בכך משום הסבר (חלקי) לעניין הנ"ל. 23. הנימוק השלישי קשור בטענת טביב כי עסקת המכר עם המבקשות מהווה חלק מהסכם השירות בין מר טביב לבין המבקשות בעניין פרויקט בינוי-פינוי, וכי הדירה נשוא התובענה מהווה תחליף הדירה אותה הוא זכאי לקבל לפי סעיף 7.3.3.5 להסכם השירות (שצורף כנספח ב' לתצהיר מר טביב/תשובת טביב לתובענה וכן כנספח ב' לתצהירים המשלימים מטעם המבקשות). וזו לשונו של אותו סעיף: "לאחר בניית שלושה בניינים חדשים במתחם גולומב על פי הפרויקט יקבל מר טביב ללא תמורה דירה בת 3 חדרים בקומה ג' באחד מהבניינים החדשים במתחם גולומב, או את תמורתה לפי שווי השוק באותה עת." אין חולק כי הפרויקט לא קרם עור וגידים וכי הבניינים לא נבנו. משכך, לא התקיימו תנאי הסעיף האמור - ואין טביב יכולים להיבנות ממנו. יתרה מכך - כל טיעון של טביב המבקש להוסיף הסכמות בין הצדדים, אשר לא מצאו רישומן בהסכם השירות, הינו מנוגד להוראת סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומאני - שאינו מתיר עדות בעל פה של התובע כנגד מסמך בכתב. אוסיף, כי חזקה עלי שהצדדים - אם היו רואים בעסקת המכר ביניהם כקשורה להסכם השירות ביניהם, אשר נחתם כחודשיים קודם לכן - היו טורחים ומציינים זאת במפורש. לפיכך, הריני דוחה גם נימוק זה כנגד רישום הזכויות בדירה על שם המבקשות. להשלמת התמונה יצוין כי הצדדים היו חלוקים בשאלה מי מהצדדים להסכם השירות הפר את ההסכם השירות והאם המבקשות חייבות למר טביב כספים בגין ההסכם הנ"ל. שאלות אלו כלל אינן רלוונטיות לענייננו, ואף מקומן שלהן בתביעה אחרת בהליך "רגיל". 24. לאור כל האמור לעיל - הריני מצהירה כי זכויות החכירה בדירה הועברו במלואן למבקשות וכי לטביב אין כל זכויות בדירה. המבקשות תהיינה זכאיות להירשם כבעלות אותן זכויות בפנקסי המקרקעין ובספרי מינהל מקרקעי ישראל, בכפוף להוראות החוק הרלוונטיות - ובכלל זאת בדרישה כי יציגו מסמכים על החלטתן לבצע את עסקת המכר, בהתאם להוראת תקנה 11 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969. לסיכום 25. לאור כל האמור לעיל, התובענה מתקבלת על כל הסעדים המבוקשים בה: א. הערת האזהרה, על זכויות החכירה בדירה, לטובת המשיבה 1 - תימחק. ב. זכויות החכירה בדירה במלואן יועברו לידי המבקשות, שתהיינה זכאיות להירשם כבעלות זכויות אלו במרשם המקרקעין ואצל מינהל מקרקעי ישראל - לפי החוק. לאור תוצאת ההליך - ודרך התנהלותו - ישלמו המשיבה 1 וכן המשיבים 2 ו-3 הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין של המבקשות בסך של 20,000 ש"ח + מע"מ כל אחת (סך הכל 40,000 ש"ח) ובצירוף ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד מועד התשלום בפועל. קרקעותמקרקעיןמינהל מקרקעי ישראלמקרקעי ישראלהערת אזהרה