השאלה שלפנינו הינה האם יש להורות על בטלות צו ההריסה שהוצא כלפי נכס, כאשר הנכס הועבר לצד שלישי שאינו צד להליך. רקע והשתלשלות ההליכים 1. המשיבים בהליך זה ביקשו לפצל דירה שבבעלותם לשניים וביצעו בשנים 2002-2003 פעולות בניה שונות לשם כך. בגין בניה זו הוגש נגדם כתב-אישום. ביום 31.5.05, לאחר שהוגש כתב האישום ובטרם הורשעו, מכרו המשיבים את הדירה לצד שלישי אשר לא היה צד להליך. יצוין כי בשנת 2007, לאחר שניתן גזר-הדין, נמכר הנכס בשנית. 2. ביום 25.12.05 הרשיע בית המשפט לעניינים מקומיים (כב' השופט א' ספיר) את המשיבים וקבע כי בכך שפיצלו את הדירה שהיתה בבעלותם לשתי דירות, עברו המשיבים עבירת בניה לפי סעיף 204(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק). בית המשפט דחה טענות המשיבים לפיהן פעולת השיפוץ שביצעו בדירה נועדה לשם "שיפוץ פנימי" ולא לשם פיצול הדירה. בית המשפט דחה את הטענה שהועלתה לראשונה בשלב הטיעונים לעונש, לפיה לא ניתן לבצע את צו ההריסה שכן הנכס נמכר לצד שלישי לאחר שהוגש כתב-האישום. בהתאם לכך, גזר בית המשפט על המשיבים תשלום קנס ואגרת בניה והורה על הריסת אותו חלק של הבניה שיצר את פיצול הדירה ועל החזרתה של הדירה למצבה המקורי. כן הורה בית המשפט על רישום צו ההריסה בפנקס המקרקעין, בהתאם לסעיף 221(א) לחוק התכנון והבניה. 3. המשיבים עירערו לבית המשפט המחוזי, הן לענין ההרשעה והן לענין גזר-הדין. הערעור התקבל באופן חלקי. בית המשפט המחוזי סקר את ממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא ומצא שאין מקום להתערב בהם. כן התייחס לטענות המשפטיות שהועלו בערעור לפיהן אף אם הייתה כוונה לפצל את הדירה, הרי שהיא לא פוצלה בפועל ולכן לא היה מקום להרשיע את המשיבים. בית המשפט דחה טענה זו בנימוק כי קבלתה תרוקן מתוכן, מבחינה מעשית, את האפשרות למנוע פיצול דירות. תחת זאת, בחן בית המשפט המחוזי את פעולת המשיבים לפי "מבחן ייעוד" ומצא כי בנסיבות הענין בדין הרשיע בית משפט קמא את המשיבים בעבירה של בניה ללא היתר. לענין העונש, מצא בית המשפט שלא להתערב ברכיב הקנס שהושת על המשיבים, אך לצד זאת קבע באשר לצו ההריסה כי באם יקויים, יפגע צד שלישי תמים שרכש את הדירה כפי שהיא מבלי שהיה צד להליך, ובכך למעשה יישא הוא בעונשם של המשיבים. על כן, מצא שיש להורות על בטלות הצו. טענות הצדדים 4. הוועדה המקומית משיגה על הוראתו של בית המשפט המחוזי על בטלותו של צו ההריסה. לטענתה, מדובר בקביעה גורפת של בית המשפט, שהינה בעלת השלכות רוחב המצדיקות מתן רשות ערעור בפני בית משפט זה, שטרם אמר את דברו בסוגיה זו. הוועדה המקומית מפנה לפסיקת בתי המשפט המחוזיים בשאלה זו העומדת לטענתה בסתירה לקביעת בית המשפט המחוזי נשוא הבקשה. כן הוטעם כי קביעת בית המשפט היא בעלת השלכות הרסניות על האכיפה בתחום התכנון והבניה. לטענת הוועדה המקומית, קביעה זו תגרום לכך שעברייני בניה יעבירו את זכויותיהם בנכס על מנת להתחמק מהריסת המבנה. בכך למעשה ייווצר "חסיון" מפני צווי הריסה, שהינם כלי אפקטיבי לאכיפת דיני התכנון והבניה, בפרט מקום בו מדובר בפיצול דירות שנרכשו לצרכי השקעה ולכן סחירותן רבה במיוחד. הוועדה המקומית מוסיפה וטוענת כי קביעת בית המשפט המחוזי אינה עולה בקנה אחד עם ההלכה לפיה כוחו של צו הריסה הינו כלפי כולי עלמא, כמו גם עם ההלכה שצו שכזה אינו בבחינת עונש כלפי העבריין, אלא מטרתו השבת המצב לקדמותו. כן מפנה הוועדה המקומית לסעיף 220 לחוק התכנון והבניה המאפשר מתן דיור חלוף לצד שלישי המתגורר בנכס שדינו הריסה וטוענת שהוראה זו מלמדת כי המחוקק לא ראה בהעברת הנכס לצד שלישי עילה לאי מתן צו שכזה. עוד מוסיפה הוועדה המקומית כי נוכח הוראות החוק שמחייבות רישום במרשם המקרקעין מקום בו הוצא צו הריסה שיפוטי, דווקא קביעת בית המשפט המחוזי עלולה לפגוע בצדדים שלישיים תמי לב. זאת, משום שביטול הצו יוביל גם לביטול הרישום וכך לא יוכלו צדדים אלה לדעת כי הנכס שרכשו לוקה באי חוקיות. נוכח כל האמור, גורסת הוועדה המקומית, יש להשיב על כנה את קביעתו של בית המשפט לעניינים מקומיים. 5. המשיבים מצידם טוענים כי אין מקום ליתן רשות ערעור במקרה דנן שכן מדובר בקביעה התחומה לעניינם יוצא הדופן של הצדדים ולא בקביעה גורפת המעלה סוגיה עקרונית כטענת המבקשת. לצד זאת טוענים המשיבים כנגד הרשעתם ומטעימים כי לולא ההלכות המצמצמות ערעור "בגלגול שלישי", היו משיגים אף הם לבית משפט זה. עוד טוענים המשיבים כי הוועדה המקומית צירפה לבקשתה ראיות נוספות מבלי שנטלה רשות לעשות זאת ובכך יש כדי להוביל לדחיית הבקשה על הסף. מכל מקום נטען כי אף נאמר שיש בראיות אלה כדי ללמד על פיצול הדירה כיום, אין בכך ולא כלום עם מעשי המשיבים, שכן בעת שהיתה הדירה בבעלותם - לא היתה מפוצלת. לענין זה הוטעם כי כבר בשלב הטיעונים לעונש, טענו המשיבים שהמטבח הנוסף ודלת נוספת שהוכנסו לדירה, הוצאו ממנה וכי לא בוצע פיצול בפועל, אולם בית המשפט התעלם מטענה זו. לטענתם, אין הם יכולים לשאת באחריות לאופן השימוש בדירה, שיצאה מחזקתם לפני כחמש שנים. לגופה של הקביעה בדבר ביטול צו ההריסה נטען כי היא מוצדקת הן מטעמי בית המשפט המחוזי והן מטעמים נוספים. בכללם של טעמים אלה מפנים המשיבים למשך הזמן שחלף מעת מתן גזר-הדין, אך בעיקר מרחיבים הם בטענה כי למעשה לא פיצלו את הדירה מעולם ועל כן ממילא לא היתה משמעות מעשית לצו ההריסה. על כך מוסיפים המשיבים וטוענים כי בית המשפט לעניינים מקומיים לא פירט מה עליהם להרוס, למעט צינור ביוב שברור כי נועד להחליף צינור ישן וגם בכך יש כדי לתמוך בביטול צו ההריסה. משאלו הם פני הדברים, בהם מדובר ב"זוטי דברים של עבודות שיפוץ" ושל כוונה לשיפוץ דירה ולא בפיצולה - אין זה המקרה המתאים לדון בסוגיה העקרונית של ביצוע צווי ההריסה, מקום בו הועבר הנכס לצד שלישי. מכל מקום, בהתייחס לטענתה העקרונית של הוועדה המקומית כי בביטול צו ההריסה יש כדי להנציח את עבירת הבניה נטען שככל שכיום אכן פוצלה הדירה, הרי שיש בידי הוועדה לנקוט בהליכים כנגד מי שפיצל אותה. לענין זה מפנים המשיבים לסעיפים 203-204 ו-212 לחוק התכנון והבניה, תוך שהם שבים ומדגישים כי לשיטתם הם עצמם לא ביצעו כל עבירת בניה. על כן, לטענתם, אין הכרח כי ביטול צו ההריסה שהופנה כלפיהם ינציח פיצול בלתי חוקי. יתרה מכך, לטענת המשיבים, היה בידי המבקשת להורות על רישום הערת אזהרה בדבר הגשת כתב-האישום, וזאת מכוח סעיף 221(א) לחוק ולטענתם לא עשתה כן כיוון שידעה כי הדירה אינה נגועה בעבירה. לבסוף, טוענים המשיבים כי בניגוד לטענת הוועדה המקומית - לא ניתן לזהות הלכה ברורה בסוגיה, אלא שכל אחד מן המקרים שאוזכרו בבקשתה נבחן לגופו ולאור נסיבותיו. על כן, לא ניתן לומר כי בית המשפט המחוזי סטה בענייננו מהלכה קיימת ובכל אופן, לטענתם, אף אין מקום לקבוע מסמרות, אלא להכריע בכל מקרה ומקרה לפי נסיבותיו. בהתאם לכך, יש להותיר את החלטת בית המשפט המחוזי על כנה, וזאת נוכח ייחודיות המקרה בו הורשעו המשיבים על "כוונה לפצל דירה", מבלי שזו פוצלה בפועל. דיון והכרעה 6. השאלה שלפנינו הינה האם יש להורות על בטלות צו ההריסה שהוצא כלפי נכס, כאשר הנכס הועבר לצד שלישי שאינו צד להליך. נוכח אופיה של שאלה זו, החורג מעניינם של הצדדים, החלטנו להיעתר לבקשה למתן רשות ערעור ולדון בה כבערעור. אומר כבר עתה כי אין בכוונתי להתייחס לטענות המשיבים הנוגעות לשאלת הרשעתם, שכן כפי שציינו בתשובתם - הם עצמם לא מצאו לנכון להגיש בענין זה בקשת רשות ערעור. המסגרת הנורמטיבית 7. המקור לצו הריסה מצוי למעשה בהוראת סעיף 145 לחוק התכנון והבניה אשר מורה כי בניה, הוספה או תיקון בבנין טעונים היתר. על יסוד הוראה זו, המפורטת גם בתקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר) תשכ"ז-1967, נקבעה הנורמה הפלילית בסעיף 204 לחוק והוראות נוספות בפרק י' (עבירות ועונשין) לחוק, אשר בכללן גם סעיף 205 לחוק שזו לשונו: "הורשע אדם על עבירה לפי סעיף 204, רשאי בית המשפט, בשעת גזר הדין - (1) לצוות שהבנין או אותו חלק ממנו שנבנו ללא היתר או בסטיה מהיתר או מתכנית ייהרס, יפורק או יסולק על ידי הנשפט או על ידי הועדה המקומית, אם ביקשו על כך הועדה המקומית או היועץ המשפטי לממשלה או נציגו, ולחייב את הנשפט בהוצאות הביצוע; (2) לצוות שאף אותו חלק מהבנין שלא נבנה כאמור בפסקה (1), ייהרס, יפורק או יסולק, אם יש בביצוע צו לפי פסקה (1) בלבד כדי לסכן את הנפש או את בטיחות הציבור; (3) לתת לנשפט כל צו אחר שייראה לבית המשפט, בקשר לדרך או לבנין שבהם נעברה העבירה, לרבות צו לשינוי מבנה, צו סגירה, צו איסור שימוש וצו להתאמת הבניה או השימוש להיתר או לתכנית; (4) אם היתה העבירה לפי סעיף 204 (ב) - לצוות על הנשפט להפסיק את העבודה או השימוש במקרקעין שבסטיה מהיתר או מתכנית, או לצוות על הנשפט או על הועדה המקומית לפי בקשתה לבצע את הוראת התכנית אשר הופרה ולחייב את הנשפט בהוצאות הביצוע." (ההדגשות שלי- ע.א.) מכוחו של סעיף זה הוצא הצו נשוא בקשה זו. כפי שניתן ללמוד מלשון הסעיף, לבית המשפט שיקול דעת באם להורות על צו הריסה (שמואל רויטל דיני התכנון והבניה כרך שני 929 (מהדורה 30, 2010). להלן: רויטל), בעוד סעיף 206 לחוק מבהיר כי נדרש טעם משכנע שלא ליתן צו כאמור מקום בו מדובר בהרשעה בגין בניה שבתחילת ההליכים המשפטיים טרם נסתיימה או נסתיימה זמן קצר לפני פתיחת ההליכים המשפטיים. וזו לשון הסעיף: "הורשע אדם על עבירה בבנין לפי סעיף 204 ובתחילת ההליכים נגדו לפי אותו סעיף טרם נסתיימה הקמתו של אותו בנין, או שנסתיימה תוך ששה חדשים שלפני תחילת ההליכים, יתן בית המשפט צו כאמור בסעיף 205, זולת אם הראה הנשפט טעם משכנע מדוע לא יינתן הצו." (ההדגשות שלי- ע.א). בענייננו, בעת תחילת ההליכים נגד המשיבים טרם הושלמה הבניה שנועדה לפצל את הדירה. על כן, הגם שלשון סעיף 206 לחוק מתייחסת לסיום הקמתו של "בנין", סבורני כי אותו הרציונאל העומד ביסוד הסעיף, לפיו במצב בו טרם הושלמה הבניה נדרש טעם משכנע להריסה - קיים גם במקרה דנן (לענין זה ראו: רויטל, בעמ' 932 וההפניות שם). האם העברת הנכס לצד שלישי מהווה טעם שלא להרוס את הנכס? 8. יש לברר, אפוא, האם בהעברת הנכס לצד שלישי יש כדי להוות טעם משכנע שלא ליתן צו הריסה. בעבר כבר צוין כי הדרישה הנוקשה בלשון הסעיף לקיומו של טעם משכנע נעוצה בחשש כי הותרת הבניה על כנה תהיה בבחינת הנצחת אי החוקיות והפיכת הבניה הבלתי חוקית לכדאית (ראו לענין זה: בר"ע 297/84 נטף נ' מדינת ישראל פ"ד לח(2) 557, 558 (1984). להלן: ענין נטף; ר"ע 302/84 סגל נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(3) 445, 447 (1984)). בין הנסיבות שנמנו בפסיקה כ"טעם משכנע" היו קבלת רשיון בניה לאחר ההרשעה או שינוי התוכנית כך שהבניה הפכה לאפשרית (ענין נטף, בעמ' 559). זאת, לצד הקביעה כי טענות כגון הטענה שהבניה תואמת את התוכניות שחלו במקום ולכן לו היה מתבקש היתר הוא היה ניתן - אינן עולות כשלעצמן כדי "טעם משכנע" (ע"פ 150/60 חברת רחוב וולפסון 61 נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד י"ד 1396 (1960); רויטל, בעמ' 932 וההפניות שם). לצורך בחינה האם בהעברת הנכס לצד שלישי יש כדי להוות טעם משכנע כאמור, יש להתחקות בראש ובראשונה אחר תכלית הוראות החוק בדבר צו ההריסה, בשים לב להוראות אחרות בחוק זה המתייחסות לביצועו של צו הריסה במצב בו ישנו צד שלישי הנוגע בדבר (אהרון ברק פרשנות במשפט כרך שני - פרשנות החקיקה 308 (1993). להלן: ברק - פרשנות החקיקה). זאת כמובן, כתנאי מקדים שעל יסודו יהיה מקום לבחון את נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה. 9. הסמכות להורות על צו הריסה מעוגנת כאמור בסעיף 205 המצוי בפרק העבירות והעונשין של חוק התכנון והבניה. אולם כותרתו היא "אמצעים נוספים" והוא מופיע לאחר סעיף 204 שכותרתו "עונשין". ואכן, הלכה נושנה היא כי צו הריסה נועד לריפוי אי-החוקיות שנפלה בנכס ואף אם הינו בעל מאפיינים עונשיים מסויימים - אינו עונש, אלא אמצעי נוסף לעונש (בג"ץ 28/50 מינצר נ' הוועדה המקומית תל-אביב, פ"ד ד' 492, 494 (1950); ע"פ 52/51 בכר נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד ו' 415, 416 (1952); רויטל, בעמ' 930א). תפיסה זו אף עולה מהוראות חוק נוספות בחוק התכנון והבניה המתייחסות לצו הריסה במצב בו העבריין אינו מתגורר בנכס. 10. כך, מתייחס סעיף 212 לחוק למצב של "הריסה ללא הרשעה": "נעברה עבירה בבנין לפי פרק זה, ואילו הורשע עליה אדם היה בית המשפט רשאי לצוות כאמור בסעיף 205, רשאי הוא לצוות כן אף ללא הרשעה, ובלבד שחלה אחת הנסיבות האלה: (1) אין למצוא את האדם שביצע את העבירה; (2) אי-אפשר או בלתי מעשי הוא למסור לו הזמנה לדין; (3) מי שהיה בעל הבנין בשעת ביצוע העבירה וביצע אותה איננו בעל הבנין עוד; (4) אין להוכיח מי ביצע את העבירה; (5) מי שביצע את העבירה מת או איננו בר-עונשין מסיבות שאין בהן כדי לעשות את פעולתו חוקית." מסעיף זה ניתן ללמוד כי המחוקק צפה לנגד עיניו מצב בו הועבר הנכס לבעלים אחרים, אך אי החוקיות שנפלה בנכס עודנה עומדת בעינה ועל כן - בהתאם לתפיסה שאין המדובר בעונש אלא בתיקון הפגם - הורה כי ניתן לצוות על הריסה במקרה שכזה. 11. סעיף נוסף שבעזרתו ניתן להתחקות אחר התייחסותו של המחוקק להריסה הנוגעת לצד שלישי הינו סעיף 220(א) לחוק: "ציווה בית המשפט לפי פרק זה על הריסת מבנה או תוספת מבנה שנתפשו על ידי אדם אחר בהסכמת הנשפט או בהסכמת אדם האחראי לפי חוק זה לביצוע העבירה, רשאי בית המשפט, בנוסף לכל עונש שיטיל ולחיוב בהוצאות המשפט ובסכומים האמורים בסעיף 218, לחייב את הנשפט, על פי בקשת התופש או הועדה המקומית, לתת לו דיור חלוף סביר או לשלם לו פיצויים כדי השגת דיור חלוף סביר, הכל כפי שייראה לבית המשפט, זולת אם הוכיח הנשפט כי התופש תפש את המבנה או את התוספת שלא בתום לב." אמנם, סעיף זה אינו מתייחס להעברת בעלות בנכס, אלא לתפיסתו על-ידי אחר ומסתבר יותר שהמחוקק ראה לנגד עיניו בעיקר שוכר דירה. אולם נראה שניתן ללמוד מסעיף זה לענייננו שכן העמדה ביסודו הינה אותה עמדה העולה בבירור גם מסעיף 212 לחוק. לפי עמדה זו, צו הריסה אפשר שיבוצע גם כשהעבריין אינו גר בנכס, ואף אם יש למצוא דרכים למזער את הפגיעה בצד שלישי - במקרה זה תופס הנכס - אין בכך כדי להוביל לבטלות הצו. זאת, כאמור, נוכח העמדה שתכלית הצו אינה עונשית, אלא תכלית הכרוכה בתיקון פגמים של אי חוקיות ובנראות תיקון זה - אשר לא יכול להיות חולק כי תכלית ראויה ומוצדקת היא. מכאן נובעת גם המסקנה שאף אם העבריין אינו עוד בעל הנכס - אין בכך כדי למנוע את קיום הצו. ניתן אם כן לומר שעצם העברתו של הנכס לצד שלישי לבדה - אין בו כדי להוות טעם משכנע שלא להורות על צו הריסה. על כן, אין די בהעלאת טענה זו כדי למנוע הוצאתו של צו הריסה. האם בכל זאת יש בהעברת הנכס לצד שלישי כדי להשפיע על הוצאת צו הריסה? 12. במסקנה כי העברת הנכס לצד שלישי אין בה כשלעצמה כדי להוות טעם משכנע שלא ליתן צו הריסה לא תמה בחינתנו, שכן יתכן שלהשלכות שיש לצו ההריסה על זכויותיו של צד שלישי תהיה השפעה על ההליך המקדים להוצאת צו שכזה או על אופן יישומו של הצו. 13. ניתן לראות בסעיף 220(א) לחוק שהוזכר לעיל דוגמא להשלכה שכזו אשר צפה המחוקק, ואף לפתרון מידתי לפיו במצב בו הנכס תפוס בידי אדם אשר העבריין הסכים לשהייתו בנכס - באחריות העבריין לפצותו או לספק לו דיור חלוף. אף פרשנות הפסיקה לסעיף 212 לחוק, לפיה נדרשת הצדקה הנעוצה בענין ציבורי חשוב על מנת להורות על הריסה כאשר האחראי לביצוע הבניה הבלתי חוקית אינו מתגורר בנכס - מלמדת על התחשבות בצד שלישי ורצון להימנע מפגיעה בו (ע"פ 3490/97 יצחק נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר סבא, פ"ד נב(1) 136, 141 (1998); רע"פ 124/01 ניקר נ' מדינת ישראל, פ"ד נו(3) 151, 155 (2002); רויטל, בעמ' 953). 14. התייחסות נוספת של המחוקק לפגיעתו של צו הריסה בצד שלישי מעוגנת בסעיף 221 לחוק העוסק ברישום בפנקסי המקרקעין: "(א) הוגש לבית המשפט כתב אישום בעבירה לפי פרק זה שההרשעה בה עלולה לגרור אחריה מתן צו כאמור בסעיף 205, רשאי יושב ראש הועדה המחוזית או יושב ראש הועדה המקומית להורות לרשם המקרקעין לרשום בפנקסי המקרקעין הערה בדבר כתב האישום על יד רישום המקרקעין שהאישום מתייחס אליהם. (ב) ציווה בית המשפט על הריסה לפי פרק זה, יורה בית המשפט שהצו יירשם בפנקסי המקרקעין כאמור. (ג) נתן בית המשפט צו כאמור בסעיף 3) 205) רשאי הוא להורות שהצו או חלק ממנו יירשם בפנקסי המקרקעין כאמור. (ד) בית המשפט רשאי להורות בכל עת לרשם המקרקעין למחוק הערה או צו שנרשמו לפי סעיף זה או לתקנם. (ה) נרשמה הערה לפי סעיפים קטנים (ב) או (ג), לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה כל עוד לא נמחקה ההערה." (ההדגשות שלי- ע.א). כפי שקבע בית משפט זה בעבר, התכלית העיקרית ביסוד רישום הערות שכאלה בפנקסי המקרקעין היא הגנה על צדדים שלישיים, כגון קונים פוטנציאליים (ע"א 7210/01 עיריית נתניה נ' עיזבון המנוחה רחל גלמבוצקי, פ"ד נח(5) 34, 45 (2004). להלן: ענין עיריית נתניה). פסק-דין זה התייחס אמנם לסעיף 221(ה) שענייננו נפקותן של הערות בדבר צווים שנתן בית המשפט ולא הערה בדבר כתב-אישום, אולם איני מוצאת שוני מבחינת תכלית הסעיף בין ההערות. הנה כי כן, גם בהוראה זו נתן המחוקק דעתו לפגיעה אפשרית בצד שלישי שיערוך עסקה בנכס מבלי שיידע על אי חוקיותו. הזהרתו במרשם המקרקעין נועדה למנוע פגיעה זו. ודוקו, סעיף 221 מטיל חובת רישום רק מקום בו הוצא צו שיפוטי, ואילו מקום בו מדובר עדיין בכתב אישום בלבד - נקט המחוקק בלשון "רשאי". המשמעות היא שצד שלישי אשר רכש נכס לאחר שהוצא צו הריסה שיפוטי יכול להסתמך על המרשם, בעוד מי שרכש את הנכס לאחר הגשת כתב-האישום אולם בטרם ניתן צו שיפוטי - אינו יכול להסתמך על המרשם כמלמד על כך שהנכס נקי מאי-חוקיות. 15. לו היה המחוקק מטיל חובת רישום הערת אזהרה כבר בשלב הגשת כתב האישום - יכול היה צד שלישי כבענייננו להעריך את הסיכון הטמון בנכס ולכלכל את צעדיו בהתאם. פתרון שכזה הינו במובנים רבים הפתרון הפשוט ביותר ויתכן שראוי כי המחוקק ישקול שינוי שכזה. אולם, בנוסחו הנוכחי של הסעיף, קשה למצוא עיגון לפתרון זה, וזאת נוכח השוני המפורש בין לשון ס"ק א' המתייחס לרישום דבר כתב האישום, לבין לשונו של ס"ק ב' המתייחס לרישום צו הריסה שיצא תחת ידיו של בית המשפט. האם העברת הנכס לצד שלישי תם לב משפיעה על ההליך המקדים להוצאת צו ההריסה? 16. ב"כ הוועדה המקומית טען לפנינו כי לדידו ההגנה על רוכש תם לב של הנכס תחומה בגדרי המשפט הפרטי, שכן בידי הרוכש לתבוע פיצוי מן העבריין אשר מכר לו את הנכס מבלי ליידע אותו בדבר כתב-האישום וסכנת ההריסה. האמנם די בסעד החוזי העומד לרוכש שכזה כדי לספק את ההגנה המשפטית הראויה על בעל נכס תם לב מפני הריסה או שמא לזכותו של הרוכש השפעה גם על הליך הוצאת צו ההריסה? סבורני כי ראוי להידרש לשאלה זו, בפרט בהתחשב בכך שלהכרעה במקרה דנן יכולות להיות השלכות גם על מקרים בהם מדובר בהריסה משמעותית יותר של הנכס מאשר בענייננו. פעמים רבות מדובר בבית המגורים של אותו רוכש שלא רק שאינו אחראי לעבירת הבניה, אלא כלל לא ידע על כתב האישום ועל הסכנה המרחפת מעל ראשו. 17. בבחינת הוראות החוק לעיל, מצאנו כי עובדת העברת הנכס לצד שלישי כשלעצמה אין בה כדי להוות טעם משכנע שלא להורות על צו ההריסה, קרי, שלא די בכך שהנאשם יעלה טענה זו כדי לחמוק מצו הריסה. אולם בכך אין כדי לומר שאם בפי הרוכש טעמים הנוגעים למידת תום-ליבו ומידת פגיעתו מצו ההריסה - יכול בית המשפט לקבוע כי אין טעם משכנע שלא להורות על צו ההריסה, מבלי ששמע את טענותיו. דומני כי דווקא הוראת סעיף 206 לחוק, המתייחסת לשיקול דעתו של בית המשפט במתן צו הריסה כאשר קיים טעם משכנע, מלמדת כי כאשר נוגע טעם זה לצד שלישי שאינו צד להליך - על בית המשפט לצרפו ולשמוע אותו על מנת שיוכל להכריע האמנם קיים טעם משכנע כאמור. מסקנה זו מתיישבת גם עם סעיפי חוק אחרים. כך למשל, סעיף 212(3) לחוק שצוטט לעיל מתייחס למצב בו מי שביצע את עבירת הבניה מכר את הנכס לאחר. סעיף זה פורש כאמור כמחייב אינטרס ציבורי חשוב שיצדיק ביצוע הריסה במקרה שכזה, וזאת נוכח הפגיעה ברוכש. דומני שאין זה מתקבל על הדעת כי כאשר ההבדל בין מצב כבעניינו לבין מצב הנכנס לגדרי סעיף 212(3) נעוץ אך בהגשת כתב אישום, כאשר בשני המקרים לוקה הנכס באי חוקיות - במקרה אחד יידרש אינטרס ציבורי חשוב שיצדיק הריסה ואילו במקרה אחר הרוכש כלל לא ישמע. מסתברת יותר פרשנות המצמצמת פער זה. סעיף רלוונטי נוסף הוא סעיף 250 לחוק התכנון והבניה המקנה זכות ערעור לצדדים שלישיים הנפגעים ממתן צו ההריסה, ובכללם בעל המקרקעין. דומני שמן המעמד המפורש שהקנה המחוקק לצדדים שלישיים העלולים להיפגע מצו ההריסה בשלב הערעור - נובע גם שאם הועלתה בפני הערכאה הדיונית טענה לפיה הנכס נשוא צו ההריסה הועבר לצד שלישי - עליה לשמוע אותו בטרם יכריע אם ליתן את הצו. ברוח זו הורה השופט מ' בייסקי בשבתו בע"פ (ת"א) 11/74 מדינת ישראל נ' אחים אריאל פסקים (מחוזיים) תשל"ד 3, 348, 363 (פורסם ללא תאריך). (להלן: ענין האחים אריאל): "...לי נראה כי במצבם של הרוכשים ראוי לאפשר להם להביא ראיותיהם כדי לשקול שמא ניתן להקטין הפגיעה בהם ויחד עם זאת לצוות על הריסת אותם החלקים של הבניינים החורגים מעבר לתכנית המיתאר ולתנאים החלים על האיזור; יתכן גם כי שינויים מסויימים בתוכניות המבנים, כגון הפחתת קומות בבית החזיתי וכדומה יביא[ו] גם להתאמתם לחוק ולאיזור הוועדה המחוזית. לצורך הבאת ראיותיהם של הרוכשים ושמיעת טענותיהם נראה לי כי מן הראוי להחזיר את הדיון לבית משפט קמא אגב מתן ההוראות הבאות: א) הרוכשים יהיו רשאים להביא ראיותיהם להוכחת טענותיהם שטענו בערעוריהם ובנידון זה תהא גם המדינה רשאית להביא ראיות, אם תמצא לנכון; בסיום הראיות יהיו הרוכשים והמדינה רשאים לטעון טענותיהם בשאלת קיומם או אי קיומם של צווי ההריסה. ב) בתום השמעת הראיות והטענות כאמור ישקול בית המשפט קמא מחדש אם מוצדק הוא לקיים את צווי ההריסה במלואם או בחלקם..." (ההדגשות שלי- ע.א.) בענין האחים אריאל, דובר בסיטואציה בה הורשעו הקבלנים שבנו את הבנין ולא בעלים של דירה קיימת שביקשו לפצלה, אולם בשני המקרים מדובר על שאלת שמיעתו של רוכש שלא היה צד להליך. לצד פסיקה זו, לא נעלמו מעיני גם פסקי-דין של בתי המשפט המחוזיים אליהם הפנתה הוועדה המקומית, ולפיהם אין בהעברת הזכויות הקנייניות בנכס לצד שלישי כדי לשנות את מתן הצו (ראו למשל: עפ"א (מרכז) 2141-09-07 ש.י.ישר קבלנים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות (לא פורסם, 4.9.08) וההפניות שם). עם זאת, לצד פסקי-דין אלה ישנם פסקי דין אחרים, שבניגוד לטענת הוועדה המקומית אינם תומכים בקביעה מוחלטת זו. זאת, הגם שאף הם מציינים את שהובהר לעיל - קרי, שהעברת זכויות בנכס אינה בהכרח מצדיקה פטור מהריסה (ראו למשל: עפ"א (ת"א) 80309/01 מדינת ישראל נ' רוסנו, פסקה 4 לפסק-דינה של השופטת א' קובו (לא פורסם, 1.10.02); ע"פ (י-ם) 8115/04 הירש נ' מדינת ישראל, פסקה 6 לפסק-הדין (לא פורסם, 22.4.04)). סבורני שדווקא פסקי-דין אלה משקפים את האופן בו יש לקרוא את לשון החוק לאור השינוי במעמדה של הזכות לקניין לאורך השנים (ענין עיריית נתניה, בעמ' 45; ברק - פרשנות החקיקה, בעמ' 489, 561). אין חולק כי תכליתו של צו ההריסה עליה עמדנו לעיל - בהסרת פגם אי החוקיות מן הנכס - ראויה היא. אין גם חולק כי צו שכזה מגשים את התכלית. אולם, דומה כי הליך של שמיעת הרוכש בטרם יוציא בית המשפט צו הריסה תחת ידיו - יאפשר את האיזון הנדרש בין תכלית זו לבין זכות הקנין של הרוכש. 18. יצוין כי נוכח מעמדה הרם של זכות זו, ניתן למצוא הסדר דומה, אשר קבע המחוקק בנוגע לשמיעתו של צד שלישי בטרם יורה בית המשפט על חילוט רכוש אשר קשור לביצוע עבירה (סעיף 21(ד) לחוק איסור הלבנת הון, התש"ס-2000; סעיף 36א(ג) לפקודת הסמים המסוכנים [נוסח חדש], תשל"ג-1973). אף שמדובר בתחום משפטי שונה, ההסדר הנוגע לחילוט דומה לענייננו בהיבטים רבים. גם שם, אין המדובר בעונש אלא בפעולה שנועדה להבטיח שלא ייצא חוטא נשכר ואשר מטרתה לפגוע בכדאיות שבביצוע העבירה (בש"פ 6817/07 מדינת ישראל נ' סיטבון, פסקה 34 (לא פורסם, 31.10.07). להלן: ענין סיטבון). גם שם מצויה "התחרות" שבין המדינה המבקשת לבצע את הפעולה בנכס לבין בעליו על קו התפר שבין התחום הפלילי לתחום האזרחי (ענין סיטבון, פסקה 46). וכך נאמר בע"א 6702/04 מאזן נ' מדינת ישראל, פסקה 4 לפסק-הדין (לא פורסם, 10.11.05): "...מכוח סעיפים 36א ו-36ב לפקודה ניתן לחלט גם רכוש של אדם אחר, ככל שמדובר ברכוש "נגוע" אשר שימש לביצוע העבירה. טווח רחב זה שקבע המחוקק בפקודת הסמים המסוכנים לעניין החילוט נועד להבטיח כי החוטא בעבירות סמים לא ייצא נשכר, וכי גם מי שידע שרכושו שימש כאמצעי לביצוע עבירה - בין אם היה בבעלותו ובין אם נרכש על ידו לאחר מכן - יאבד את זכויותיו ברכוש "נגוע" זה (ראו: דברי ההסבר בה"ח תשמ"ח, 240). בכך הדגיש המחוקק את חשיבותו הרבה של אינטרס הציבור בניהול מלחמה יעילה בנגע הסמים, גם אם הוא מתנגש באינטרס הקניין של הפרט כבעל הזכויות ברכוש. עם זאת, על מנת לאזן ככל הניתן בין אינטרסים אלה ולהבטיח כי החילוט לא יפגע באופן בלתי מידתי או בלתי צודק בזכויות קנייניות, ניתנה לטוען לזכות ברכוש כאמור, הזדמנות להשמיע את דברו...(ההדגשות שלי- ע.א)" ודוקו, כשם שבענייננו אין בעצם העברת הנכס לצד שלישי כדי להוות טעם משכנע שלא להרוס, כך גם בענין חילוט רכושו של אדם הבהיר בית משפט זה כי "עצם הבעלות של אדם ברכוש, כשלעצמה, אינה מגינה מפני חילוט" (בש"פ 6665/02 אופק נ' מדינת ישראל, פ"ד נו(6) 544, 548 (2002); ענין סיטבון, פסקה 37). עם זאת, על מנת שיוכל בית המשפט לערוך את האיזון הראוי בין תכלית הפעולה השלטונית שמבקשת המדינה לבצע - חילוט רכוש הקשור לביצוע עבירה או הריסת בניה בלתי חוקית כבענייננו - לבין זכות הקנין של בעל הנכס, עליו לשמוע אותו. ניתן אף לומר כי דווקא משום שאין בטעם זה כשלעצמו כדי להוות טעם מספק - שומה על בית המשפט לשמוע את בעל הנכס ולבחון האם בנסיבות המקרה על זכות הקנין שלו לסגת מפני תכלית הפעולה השלטונית ומפני העיקרון שלא ייצא חוטא נשכר מפעולה בלתי חוקית. אמנם, את ההסדר הנוגע לשמיעת בעל הנכס כשעסקינן בחילוטו קבע המחוקק במפורש, אולם, כפי שהובהר לעיל, גם בלשון חוק התכנון והבניה ניתן למצוא עוגן להסדר זה - עוגן הנעוץ בעיקרו בדרישת המחוקק לבחינת קיומו של טעם משכנע שלא להורות על צו הריסה. בחינה שכזו - מקום בו הטעם נוגע לצד שלישי - לא יכולה להיעשות מבלי לשמוע צד שלישי זה. 19. תוצאת שמיעתו של צד שלישי תלויה בטעמים שיעלה. טעמים רלוונטיים לדוגמא הינם תום ליבו של הרוכש לצד מידת אי החוקיות של הבניה ואפשרות תיקונה (ראו והשוו: ענין נטף, בעמ' 559). ודוקו, בכך אין כדי לומר שדי בטעמים אלה לבדם. כך למשל נראה כי כאשר אי החוקיות שבבניה חמורה במיוחד וגלויה לעין, הנטיה תהיה שלא לראות בתום ליבו של הרוכש טעם משכנע לאי ההריסה. בהקשר זה יש לשוב ולהדגיש כי בידי ועדות התכנון והבניה לייעל את ההליך בכך שינצלו את הרשות שהקנה להן המחוקק וירשמו הערת אזהרה בדבר הגשת כתב אישום. במקרה שכזה, קשה יהיה לקבל טענה של הרוכש כי לא ידע על צו ההריסה שכן יוכל לברר זאת במרשם. עקרון היעילות אף תומך בכך שמקום בו הוועדה לא ניצלה רשות זו, תציע הערכאה הדיונית לוועדה כבר בתחילת ההליך, לרשום הערה שכזו וכך למנוע מצב של הסתמכות של תמי לב. מכל מקום, בענייננו מדובר במקרה בו הדבר לא נעשה והנכס הועבר לצד שלישי.במצב שכזה יש לשמוע את הצד השלישי ולאזן בין האינטרסים המתנגשים. נקודת האיזון נגזרת כאמור מן האינטרסים המתנגשים במקרה זה - זכות הקנין של רוכש תם לב אל מול הצורך באכיפה אפקטיבית - בפרט כזו שתרתיע מפני העברתן של דירות שנבנו שלא כדין לידי צד שלישי. חשש זה מפני העברת הנכס שתפטור את העבריין מהריסת הבניה הוא למעשה המבדיל בין מצב כבענייננו לבין מצב העניינים בו מדובר בסעיף 212 לחוק, המתייחס להריסה ללא הרשעה. שם, אין גורם מורשע שיש להרתיעו מפני העברת הנכס כדי לחמוק מן ההריסה ועל כן נדרש אינטרס ציבורי חשוב על מנת להורות על הריסה וזאת נוכח הפגיעה בצד שלישי תם לב. 20. המסקנה מניתוח זה היא אפוא שאכן, כטענת הוועדה המקומית, אין מקום לקביעה כללית לפיה יש לבטל צו הריסה כאשר הנכס הועבר לצד שלישי שלא היה צד למשפט. מסקנה זו יסודה כאמור בתפיסה כי צו הריסה אינו עונש ובחשש שקביעה גורפת שכזו תפגע באופן קשה באפקטיביות האכיפה ותעודד העברתן של דירות שנבנו שלא כדין לידי צדדים שלישיים. בהקשר זה יצוין כי לא ברור מפסק-דינו של בית המשפט המחוזי האם בהתייחסו לכך שהקונה רכש את הדירה "במצבה כפי שהיא" התכוון לומר כי הרוכש לא ידע על אי החוקיות. כך או כך, כפי שהובהר לעיל, גם טענת תום הלב לבדה, לא די בה כדי להוביל לבטלות הצו. עם זאת, בניגוד לטענת הוועדה המקומית - התוצאה של קבלת טענתה העקרונית כנגד הקביעה הגורפת אינה בהכרח הותרת צו ההריסה על כנו, כי אם החזרת הדיון לערכאה הדיונית לשם שמיעת רוכשי הדירה, שכפי שעולה מטענות המשיבים - כבר נמכרה מאז הוגש כתב האישום פעמיים. לשון אחר, בצדק נתן בית המשפט המחוזי משקל לעובדה כי הרוכש לא נשמע בהליך, אולם נפקותו של משקל זה צריכה היתה להיות שמיעת הרוכש ולא ביטול הצו. 21. יתכן שבמקרה מיוחד זה בו חלפו מספר שנים מאז גזר הדין והמדובר למעשה בבחינה בדיעבד, כאשר הנכס אף הועבר לצד רביעי, יש להביא גם נתון זה במכלול השיקולים. אולם, יודגש כי בכך אין כדי לומר שיש לקבל את טענתם של המשיבים כי הפיצול הנוכחי בדירה הינו פיצול חדש שלא נוגע לפעולותיהם, שכן טענה זו מושתתת למעשה על טענותיהם החוזרות של המשיבים לפיהן הרסו את שנדרש להרוס, טענות אשר נטענו ללא ביסוס ראייתי. בפרט יצוין כי המשיבים התייחסו להוצאת המטבח, אולם מכתב האישום ומגזר הדין עולה כי היה עליהם להרוס את אשר בנו ללא היתר ובכלל זאת חדר המקלחת הנוסף וצינור הביוב. יתרה מכך, איני רואה כיצד עולה הטענה כי הרסו את אשר נדרשו להרוס בקנה אחד עם הבקשה שהגישו לבית המשפט המחוזי לעיכוב ביצוע הצו. לו תשמע דעתי נקבע כי הערעור מתקבל במובן זה שלא די בטענה שהנכס הועבר לצד שלישי שלא היה צד להליך על מנת לבטל את הצו. תחת זאת, כאשר מועלית טענה זו, יש לצרף את הצד השלישי להליך כדי לשמוע האם בפיו טעמים שיש בהם כדי למנוע את הוצאת הצו. המשמעות הקונקרטית לצדדים בהליך זה הינה שהתיק יוחזר לערכאה הדיונית לשם שמיעתם של רוכשי הדירה, אשר על יסודה יוכרע האם להותיר את צו ההריסה על כנו. ש ו פ ט ת השופטת מ' נאור: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט ס' ג'ובראן: אני מצטרף לפסק דינה של חברתי השופטת ע' ארבל על נימוקיו. אבקש להוסיף מספר הערות. חברתי עמדה בפסק דינה בהרחבה על תכליותיו הפנימיות סעיפים 204, 205 ו-206 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: החוק או חוק התכנון והבניה). במסגרת זאת, ציינה השופטת ע' ארבל כי ככלל יש לפרש בצמצום את הדרישה ל"טעם משכנע" הקבועה בסעיף 206 לחוק. זאת, נוכח האינטרס הציבורי באכיפת הדין, והחשש כי הותרת בניה לא חוקית על כנה תנציח את אי החוקיות ותהפוך אותה לכדאית (ראו פסקה 8 לפסק דינה של השופטת ע' ארבל). אף לדידי הדין צריך להיות כי עצם העברת הבעלות בנכס אינה טעם משכנע המכשיר את הבניה הבלתי חוקית. יתר על כן, גם לגישתי אין לראות בצו ההריסה כפעולה עונשית, כי אם כפעולה לריפויה של פעולה בלתי חוקית. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מכך שהמצב הנוצר, במסגרת החוק הקיים, הוא מצב על פיו יכול אדם שרכש נכס בתום לב להינזק משמעותית שלא באשמתו, נזק אותו יכולה הייתה המבקשת למנוע בקלות לו הייתה רושמת הערת אזהרה מכוח סעיף 221(א) לחוק התכנון והבניה. בתוך כך יצוין כי טוב היה לו נמנעה המבקשת מלטעון כי העברת הבעלות מהווה בפועל דרך המשמשת את המפרים את החוק כדי להכשיר את העבירה. במקרה הנוכחי, כפי שציין בית המשפט המחוזי, לא טענה המבקשת כל טענה בדבר חוסר כנות המכירה, ולטענות אלו אין מקום במסגרת הערעור. יתר על כן, סביר להניח שדווקא לו הייתה המבקשת מוכיחה כי המכירה נעשתה למראית עין בלבד, או מתוך מטרה להכשיר פעולה לא חוקית ובניגוד לתקנת הציבור, היה פתרונו של המקרה שלפנינו קל בהרבה. הקושי המשפטי נוצר דווקא במקום בו אין מחלוקת באשר לכנות המכירה. למן הראוי, אם כן, לבחון את סוג ההתרחשות שבפנינו כמעין "תאונה משפטית". למבקשת זכות לממש את מרותה ולאכוף את הדין על ידי הריסת הטובין (במקרה זה, הרווח שנצבר בגין הפרת הבניה). זכות זו היא, במילים אחרות, זכות לבעלות על החלקים בנכס המיועדים להריסה, לשם הריסתם. אין מחלוקת כי לצד ב' (הבעלים המקורי) אין זכות כלשהי ביחס לרווח הכלכלי שהפיק מהפרת הדין. צד ג' רכש זכות בטובין, משמע, בחלקי הנכס המיועדים להריסה, בתמורה ובתום לב. יתר על כן, בעוד שצד א' יכול היה בקלות למנוע את התאונה המשפטית, על ידי רישום הערת אזהרה, הוא נמנע מלעשות כן. לעומת זאת, לצד ג' לא הייתה כל דרך סבירה לגלות כי ישנה אפשרות שיוצא צו הריסה כנגד הטובין. אין מחלוקת כי צד ב', בהתנהלותו, הוא האחראי המרכזי להתרחשות התאונה המשפטית, שכן הוא פעל ביודעין ליצירתה. במצב בו מדובר היה בטובין שהינם בגדר מקרקעין ואשר עצם קיומם הינו חוקי, נראה כי הדין היה עם צד ג' במקרה זה, מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).יתר על כן, הלכה פסוקה היא כי גם במקרה בו לא עמד הקונה המאוחר בזמן במלוא התנאים לקבלת הזכות בנכס עצמו (בשונה מהזכות לפיצוי) הרי שטענתו של המוקדם בזמן לזכות בנכס, באם לא ניצל את זכותו לרישום הערת אזהרה לגביו, תהיה טענה בחוסר תום לב (ראו: ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003)). והנה כי כן, במקרה שלפנינו מבקשת המבקשת לטעון כי מכוח ההבדל בין חובת רישום הערת האזהרה הקבועה בסעיף 221(ב) לחוק לבין רשות רישום הערת האזהרה מכוח סעיף 221(א) לחוק, יש ללמוד שאין לזקוף לחובתה את אי רישום הערת האזהרה. טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם הדין. אכן, הפער בין שני הסעיפים אפשר שמלמד שלא חלה חובה על הרשות להפעיל את סמכותה על פי סעיף 221(א) ולרשום הערת אזהרה, ותמים דעים אני עם חברתי השופטת ע' ארבל כי ראוי שהמחוקק יבחן מחדש סעיף זה וישקול להחליפו בחובת רישום הערת אזהרה. יחד עם זאת, העובדה שהמבקשת הייתה רשאית שלא לרשום הערת אזהרה אינה פותרת אותה מהחובות שעלולות לקום לה בגין התנהלותה זו (יצוין כי אף בדיני המקרקעין הרגילים, לבעל הזכות בנכס יש זכות לרישום הערת אזהרה בלבד, ולא מוטלת עליו כל חובה שכזו). יתר על כן, הסוגיה המתעוררת במקרה זה יכול שתתעורר באותו האופן ממש מקום בו הייתה חובה על הרשות לרשום הערת אזהרה והיא לא עשתה כן. אם כן, מהאמור עד כה עולה כי לו היה מדובר בתחרות על נכס חוקי, מכוח עקרונות דיני התחרות המעוגנים, בין היתר, בסעיף 9 לחוק המקרקעין, נראה שזכות הקונה המאוחר בזמן הייתה גוברת משהושלם תהליך המכירה. כמו כן, נראה שאף אם לא היה עומד הקונה המאוחר בזמן במלוא הדרישות הקבועות בכדי לזכות בזכות בנכס, היה יכול לטעון לקיומו של השתק לטענת הקונה המוקדם בזמן מכוח אי רישום הערת אזהרה, המהווה חוסר תום לב. שונה הדבר מקום בו הנכס עצמו הינו לא חוקי. בעוד שבדיני התחרות עסקינן בשאלת הקדימות בין שני קונים במקום בו דרך ההקניה נעשתה שלא כדין, אך עצם קיומו של הנכס אינו מפר את הדין, במקרה הנוכחי מדובר על נכס שעצם קיומו מפר את הדין. המבקשת, במקרה זה, מפעילה את סמכותה הריבונית לאכוף את הדין, ואינה פועלת כבעלת קניין מן השורה. לפיכך, יש לבחון את השאלה האם היא התרשלה באי רישום הערת אזהרה במסגרת של רשלנות בפעולה מנהלית, ורשלנות באכיפת חוק (השוו: ע"א 915/91 מדינת ישראל נ' לוי, פ"ד מח(3) 45 (1994)). משכך, אין הקונה המאוחר בזמן זכאי לדרוש מהמבקשת כי בגין רשלנותה בעבר תותיר פעילות לא חוקית על כנה. יחד עם זאת, באם ימצא כי אופן הפעלת הסמכות המנהלית על ידי המדינה עולה לכדי רשלנות, אפשר והיא תחויב, ביחד ולחוד עם העבריין המרכזי שגרם להפסדו של הקונה המאוחר בזמן, בתשלום פיצויים בגין הנזק שנגרם לו. ודוק, אין בכל האמור לעיל בכדי לקבוע האם פעולת הרשות, בבקשה הוצאת צו הריסה סבירה. שאלה זו היא שאלה מנהלית טהורה, ובמסגרתה על הרשות לשקול שלל גורמים, דוגמת עוצמת הפגיעה באינטרס הציבורי בשל הבניה הלא חוקית, משך הזמן שעבר מיום שבוצעה ההפרה ועד ליום בו פעלה הרשות להסירה וכדומה (המבקשת עצמה ציינה בבקשה למתן רשות ערעור כי פעמים רבות לא יבוצע צו הריסה משיקולים שונים וחרף אי חוקיות הבניה). במסגרת זו אף אפשר שינתן משקל מה לשאלת רשלנותה של הרשות ויצירת המצג על ידיה, במחדל, כי הנכס כשר. בהקשר זה, אף שצו ההריסה מוצע במסגרת ההליך הפלילי, הרי שכאמור לעיל, הוא אינו בגדר ענישה של הנאשמים, כי אם בגדר פעולה המשיבה את הסדר הציבורי על כנו. לפיכך, מקובלת עלי עמדת חברתי, השופטת ע' ארבל, על פיה יש לצרף את בעלי הנכס ולאפשר להם להשמיע את טענותיהם ככל שאלו נוגעות לצו ההריסה (ראו פסקות 17-19 לפסק דינה). נוכח כל האמור, מסכים אף אני כי דין הערעור להתקבל במובן זה שהתיק יוחזר לערכאה הדיונית, לשם שמיעת טענות רוכשי הדירה בעניין צו ההריסה. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ע' ארבל. הריסת מבנהצו הריסהצוויםהערת אזהרה