לפני תביעה לפיצוי בגין הפקעת מקרקעין. המחלוקת בתיק זה נסבה אודות השאלה מהם הפיצויים המגיעים לתובעים בגין הפקעת חלק מחלקות שונות, הנמצאות כיום בתחום העיר כרמיאל, בשטח כול של 17,239 ממ"ר. רקע 1. התובעים הינם יורשיו של המנוח פתחאללה אחמד אסדי ז"ל, אשר היה בעל הזכויות בחלק מחלקות קרקע הידועות כחלקות 36 ו- 47 בגוש 18982, וחלקות 31, 35, 39, 92- 93, 102, 112 ו- 133 בגוש 18983, אשר כולן ממוקמות בתחומה של העיר כרמיאל (להלן- החלקות וגם המקרקעין). החלקות הופקעו בשנת 1962 מכוח צו שניתן לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 (להלן- פקודת הקרקעות), לצורך הקמת העיר כרמיאל. ביום 28.9.1962 נרשמה על המקרקעין הערה על הפקעה לפי סעיפים 5 ו- 7 בפקודת הקרקעות (ילקוט הפרסומים מספר 968), וביום 13.9.1965 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה בדבר ההפקעה, לפי סעיף 19 בפקודת הקרקעות (ילקוט הפרסומים מספר 1209). ביום 13.9.65 נרשמו הזכויות בחלקות על שם רשות הפיתוח. ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תכנית הבניין המנדטורית The Galilee District Regional Outline Planning Scheme שסימונה RP/50/42 (להלן- התכנית), ומעמדה כשל תכנית מתאר מקומית. התכנית ייעדה את המקרקעין לחקלאות (agricultural zone). 2. בשנת 2008 נחתמו בין התובעים לנתבעת שני הסכמי פיצויים, האחד נחתם ביום 27.7.08 והשני נחתם ביום 18.5.08. בהתאם לאמור בהסכמים אלו, שילמה הנתבעת לתובעים פיצויים בסך של 95,783 ₪, בגין הפקעת כל חלקות המקרקעין הנ"ל, וזאת בהתאם להוראת סעיף 9א'(א) בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד- 1964 (להלן- החוק המתקן). סכום הפיצויים התבסס על שומת השמאי הממשלתי, אשר שם את החלקות במועד ה"רכישה", דהיינו הפקעה, בהתאם לקבוע בסעיף 12 בפקודת הקרקעות, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם להוראות סעיף 8 בחוק המתקן. המחלוקת: פיצויים לפי סעיפים 12- 13 בפקודת הקרקעות בעלי הדין נחלקו בשאלת שווי הקרקע וגובה הפיצוי שנגזר מכך, נוכח האפשרות הגלומה בתכנית המתאר לבנות בחלקות החקלאיות בית מגורים. 3. לטענת התובעים, הואיל והתכנית מתירה להקים על חלק מהקרקע בית מגורים, יש להעריך את שוויו של חלק זה כקרקע למגורים. לטענתם, השומה של השמאי הממשלתי, לפיה שולמו לתובעים הפיצויים, יצאה מנקודת הנחה מוטעית, כי הקרקעות שהופקעו יועדו לשימושים חקלאיים בלבד, ומשכך לא הייתה בשומה כלל התייחסות לזכויות הבנייה של התובעים בחלקות. לטענתם, למרות שהתוכנית שחלה על החלקות ערב ההפקעה מסווגת את החלקות כשטח חקלאי, תקנון התוכנית מתיר בנייה על שטח של דונם מתוך כל חלקה, ויש להעריך את השווי בהתאם. התובעים הפנו לפסק הדין שניתן בע"א 9355/02(4) 406 (להלן- עניין ראשד), בו נקבע, כי בכל חלקה באזור חקלאי שחלה עליה תוכנית RP/50/42, ששטחה לא פחות מ-1,000 מ"ר, ניתן לבנות 15% משטח החלקה או 180 מ"ר, ולכן יש לחשב את שווי החלקה כך שדונם אחד מהחלקה יוערך לפי דונם לבנייה ואילו יתרת השטח תוערך לפי שווי חקלאי. התובעים הפנו גם לפסק הדין שניתן בע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביבאללה (ניתן ביום 1.12.11, להלן- עניין חביב אללה), אשר לגישתם מפרש את הוראות החוק שמסדירות את עניין ההפקעה "לטובת הנפקע", ובגדרו אומץ אותו עקרון שנקבע בפרשת ראשד. 4. בנוסף טענו התובעים, כי אף אם השיטה ההשוואתית היא השיטה העדיפה מבין שיטות ההערכה לשווי החלקה, לטענתם, עסקאות ההשוואה שפורטו בנספחים לחוות דעתו של השמאי רוגובין, השמאי מטעם הנתבעת, אינן עסקאות רלוונטיות להשוואה, לאור העובדה שמדובר בעסקאות שלגביהן אין הוכחה שנעשו בין מוכר מרצון לקונה מרצון, כך שאינן מהוות ומשקפות את השווי האמיתי של החלקות. בעניין זה טענו התובעים, כי בין השנים 1955- 1962 הוועדה המחוזית במחוז צפון, החליטה על הכנת תוכנית מתאר חדשה לאותו אזור (תוכנית המתאר החדשה אושרה בשנות ה- 80), וכתוצאה מכך קיבלה החלטה "להקפיא" את זכויות הבנייה בחלקות חקלאיות, דהיינו לא לאשר בקשות לבניית בית מגורים בחלקות אלו, וזאת בניגוד לתוכנית הקיימת ובניגוד לדין. משכך, כך הטענה, הגבלות הבנייה בחלקות חקלאיות, נעשו לא מכוח תוכנית מאושרת, אלא שהן תוצאה של התנהלות לקויה של הוועדה המחוזית. התנהלות זו של הוועדה, כך נטען, הובילה לירידת ערך החלקות, שכן, על אף שעל פי התוכנית ניתן היה לבנות בשטח חקלאי, הרי בפועל, לא ניתנו אישורים לבנייה בחלקות חקלאיות. לטענת התובעים, ציבור הרוכשים והמוכרים של מקרקעין באותו אזור, ידע כי הוועדות לא מאשרות היתרי בניה בקרקע חקלאית, ועל כן עסקאות במקרקעין בתקופת ההקפאה לא שיקפו את הערך האמיתי של המקרקעין, אלא את ערך המקרקעין ללא אחוזי בניה. משאלו הם פני הדברים, התובעים טענו, כי מגיעים להם פיצויים בהתאם לשווי הריאלי של המקרקעין בשוק החופשי, וזאת מבלי להתחשב בירידת ערך המקרקעין בתקופת ההקפאה. לשם תמיכה בטענתם זו, הגישו התובעים חוות דעת תכנונית שנערכה על ידי הגב' צהלה איצקין, מתכננת ערים, שמאית מקרקעין וכלכלנית. בחוות הדעת פורט, כי משנת 1955 ועד לשנות ה- 80, ועדות התכנון קיבלו החלטות שלא לאשר בנייה בחלקות שייעודן חקלאי, וזאת בניגוד לתקנון התוכנית RP/50/42 המאפשר בנייה בשטח שייעודו חקלאי. בחוות הדעת צוין, כי החלטות אלו של הוועדות נעשו בניגוד לתוכנית, ועקב כך ירד ערך החלקות, שלא כדין. משכך, נטען, כי בין השנים 1955- 1962 "הוקפאו" שלא כדין זכויות הבנייה בקרקע שייעודה חקלאי. 5. בנוסף, טענו התובעים, כי בגין הפקעת כל החלקות הנ"ל, הם זכאים לקבל פיצוי כספי נוסף, בין היתר, פיצוי בגין דמי חכירה אבודים ופיצוי נוסף עבור כל דונם חלקה ששימש כמטע זיתים . כן טענו התובעים, כי הם זכאים להוצאות נלוות בגין שכר יועצים. באשר לשווי השטח ביעוד של מטע זיתים, טענו התובעים, כי אין חולק בין השמאים כי חלקות 35 ו- 102 שימשו כמטע זיתים. עם זאת, השמאי מטעם הנתבעת לא ראה לנכון להעריך את שווי חלקות אלו בסכום גבוה יותר מאשר זה של חלקה חקלאית שאין בה מטע זיתים, ועל פי חוות הדעת מטעמו, שווי דונם קרקע חקלאית, בין אם היא שימשה כמטע זיתים ובין אם לאו, הוא סך של 500 לירות. באשר לפיצוי בגין דמי חכירה אבודים, טענו התובעים, כי על אף שהנתבעת פיצתה אותם בגין ההפקעה, על פי סעיף 12 בפקודת הקרקעות, בסכום שאינו שנוי במחלוקת, אין הדבר שולל את זכותם לתבוע פיצויים על פי סעיף 13 בפקודת הקרקעות (דהיינו, פיצוי עבור דמי חכירה אבודים). לטענתם, על המדינה לשלם פיצוי בגין אובדן דמי חכירה לתקופה שבין תפיסת הקרקעות בפועל לבין תשלום הפיצויים עבור ההפקעה. באשר להוצאות הנלוות, טענו התובעים כי יש לפסוק לטובתם, כפי שנעשה במקרים רבים ואחרים, פיצוי בגין הוצאות שנלוו להפקעה, כדלקמן: פיצוי בגין שכ"ט עו"ד- בשיעור 15% מסכום הפיצוי; שכ"ט שמאי מקרקעין- 20,000 ש"ח, בצירוף מע"מ; הוצאות לרכישת קרקע חלופית, דמי תיווך בשיעור 2% בצירוף מע"מ ומס רכישה בשיעור 5% מסכום הפיצוי. 6. מנגד טענה הנתבעת, כי על פי התוכנית החלה על החלקה ועל פי האמור בעניין ראשד, בקשה להתיר הקמת בית מגורים, בזמנים הרלוונטיים להפקעה, הייתה צריכה לעבור את המשוכה של התאמת הבקשה לשימוש במקרקעין בהתאם לייעודם החקלאי, שכן השימוש למגורים טפל לשימוש החקלאי. לטענת הנתבעת, על מנת לקבל אישור בנייה בשטח חקלאי היה על מבקש הבנייה לקבל את אישור הועדה המחוזית, אישור אשר ניתן במקרים מיוחדים בלבד. לשם תמיכה בטענתה, הנתבעת הפנתה להוראות תוכנית ג/194 אשר פורסמה להפקדה ביום 18.5.61. תוכנית זו היוותה, בזמנו, תוכנית שינוי לתוכנית המתאר הגלילית, לתוכנית הוגשו התנגדויות והוועדה המחוזית החליטה על אישורה, אולם בפועל, למעשה, לא פורסמה לאישור מעולם. בהתאם להוראות תוכנית זו: "לא ישמשו כל קרקע או בניין הנמצאים באזור מן האזורים שסומנו בתשריט לשימוש אחר פרט לאותם מקרים אשר יקבלו את אישור הוועדה המחוזית" (חלק ו' בתוכנית, פרק א', סעיף 1). כן צוין בתוכנית, כי בכל הנוגע לבנייה בקרקע חקלאית נקבע, כי: "הקמת מבני מגורים רק במקרים מיוחדים לפי שיקול ואישור הוועדה המחוזית" (חלק ו' בתוכנית, פרק א', סעיף 1). 7. בנוסף טענה הנתבעת, כי יש לעשות הבחנה בין ענייננו לעניין ראשד וחביב אללה, וזאת מן הסיבות הבאות: באשר לעניין ראשד, טענה הנתבעת, כי בית המשפט העליון הכריע בנושא פוטנציאל הבניה אך לא נדרש להכריע כיצד להעריך את שווי הקרקע, מפני שהשמאי שמונה מטעם בית המשפט קבע את הדרך לשום את הקרקע, בהיעדר עסקאות להשוואה, ובית המשפט יישם אותה ללא בחינה ובדיקה. על כן נטען, שאין בהחלטת בית המשפט כל הלכה לגבי שיטת השומה הראויה. לטענתה, הדרך שעליה הסכימו הצדדים בפרשת ראשד הייתה מתאימה רק בגלל היעדר עסקאות השוואה רלוונטיות באותו גוש. עוד הוסיפה הנתבעת וטענה, כי בעניין חביב אללה נקבע כי יש להעריך דונם אחד מכל חלקה כמיועד לבנייה למגורים, בעוד יתרת שטח החלקה תחושב על פי הערכות השמאי, אך בפני בית המשפט באותו מקרה לא עמדה חוות דעת של שמאי המבוססת על עסקאות להשוואה. לעומת זאת, בתובענה זו הוגשה לבית המשפט חוות דעת שמאי, הכוללת נתונים על עסקאות השוואה, שנערכו במועד סמוך למועד ההפקעה ובאזור סמוך לחלקות שהופקעו. לאור כל האמור לעיל, טענה הנתבעת, כי נסיבות המקרה דנן שונות מהנסיבות בעניין חביב אללה וראשד ומשכך, אין מקום ליישם את ההלכות שנקבעו שם, לעניין שווי החלקות וסכום הפיצוי המגיע בגין הפקעתן. 8. באשר לטענת התובעים, כי העסקאות במקרקעין שנעשו בשנים הרלוונטיות להפקעה, שהוצגו מטעם השמאי של הנתבעת, נעשו בתקופת 'הקפאה' ועל כן הן לא שיקפו את הערך האמיתי של המקרקעין, טענה הנתבעת, מספר דברים: ראשית נטען, כי טענה לירידת ערך המקרקעין עקב מדיניות של הקפאה הנה טענה עובדתית הטעונה הוכחה, והתובעים לא הוכיחו, כי אכן הייתה הקפאה; כי חלה ירידת מחירים בתקופת ההקפאה לעומת תקופות קודמות; לא הובאה חוות דעת שמאית המוכיחה את שינוי שווי הקרקעות, וכיו"ב. משכך, טענה הנתבעת, כי פסקי הדין אליהם הפנו התובעים בכתבי טענותיהם אינם רלוונטיים לעניינו, שכן באותם מקרים, הובאו ראיות המעידות על ירידת מחירים בתקופה שקדמה להפקעה. שנית נטען, כי ההלכות אליהם הפנו התובעים, מתייחסות לנסיבות בהן קיים קשר סיבתי ישיר בין ה'הקפאה' לבין ההפקעה. בנידון, איסור הבנייה על קרקע חקלאית היה חלק ממדיניות ארצית כוללת, אשר מצאה את ביטויה בהחלטות ממשלה ובתוכניות ארציות, ואין כל קשר (ישיר או סיבתי) בין ההפקעה, שנועדה להקמת העיר כרמיאל, לבין איסור הבנייה. שלישית נטען, כי אין סיבה להניח שהמחירים שנקבעו בעסקאות שנעשו באותם הימים לא שיקפו מידע מלא על אודות אפשרויות הבנייה. לשיטתה, תכנית המתאר פורסמה כדין, ונקבע בה בבירור כי קיימת אפשרות לבניית בית מגורים, אך בתקופת ההפקעה לא היה ביקוש וצורך לבנייה באזורים הנדונים, בשל המרחק מהיישובים וקשיי התעבורה והתקשורת. לשם תמיכה בטענה הפנתה הנתבעת לחוות הדעת התכנונית של המומחה מטעמה, פרופ' ברוך קיפניס. רביעית נטען, כי איסור הבנייה על קרקע חקלאית, עוגן בדין שהיה קיים אותה העת- בפקודת בניין ערים, 1936, ובתוכנית ג/194. משמדובר באיסור על פי דין, לטענת הנתבעת, אין כל בסיס לטענת התובעים, כי "בין השנים 1955- 1962 "הוקפאו" שלא כדין זכויות הבנייה בקרקע שייעודה חלקאי". לאור כל האמור לעיל, טענה הנתבעת, כי על התובעים הנטל להוכיח שעסקאות ההשוואה לא נעשו על בסיס מידע מלא, וכי שווי המקרקעין היה גבוה מזה שהעריך השמאי הממשלתי. 9. בנוסף טענה הנתבעת, כי משחתמו התובעים על ההסכמים עימה, ומששולם לתובעים פיצויים בגין הפקעה, בהתאם לסעיף 12 בפקודת הקרקעות (דהיינו פיצוי בשווי החלקות במועד ההפקעה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לסעיף 8 בחוק המתקן), התובעים אינם זכאים כיום לדרוש פיצוי לפי סעיף 13 בפקודת הקרקעות, שעניינו פיצוי בגין דמי חכירה אבודים. לטענת הנתבעת, על פי פקודת הקרקעות והפסיקה, משבחר נפקע במסלול פיצויים אין הוא רשאי לשנות בחירתו. 10. שני הצדדים תמכו את טענותיהם בחוות דעת מומחים. מר רוגובין, השמאי מטעם הנתבעת, ביסס את חוות דעתו על השוואה לעסקאות במאפיינים דומים, המעידות כי שווי החלקות היה 150 ל"י לדונם. עם זאת, הוא סבר שיש להעמיד את שווי החלקות על סך של 500 ל"י לדונם, וזאת "בשים לב לשומות ופסקי דין המתייחסים לחלקות דומות ולקולא בלבד". יצוין כי מר רוגובין פירט בחוות דעתו 24 עסקאות שונות להשוואה (נספח ב' לחוות דעתו), כאשר עסקאות אלו נערכו במועד הרלוונטי לענייננו (בין השנים 1960- 1962), בחלקות הקרובות לחלקות נשוא דיוננו (בענה, מג'דל כרום, נחף, עראבה). מר פרמינגר, השמאי מטעם התובעים, העריך את שווי החלקות לפי ייעוד למגורים על בסיס השוואה לעסקאות שבהן נמכרו נכסים באזור חיפה (הר הכרמל), רעננה, בנימינה וקיסריה. הלה אמד את שווי החלקות כדלקמן: שווי קרקע חקלאית- סך של 2,000 ל"י לדונם; שווי קרקע עם פוטנציאל לבנייה- סך של 16,000 ל"י לדונם, בנימוק כי היחס הראוי, על פי הפסיקה (עניין ראשד), בין קרקע חקלאית לקרקע חקלאית עם פוטנציאל בנייה הוא 1:8 . שווי קרקע נטועה עם עצי זית- סך של 6,000 ל"י לדונם. בנוסף, שני הצדדים הגישו חוות דעת תכנונית. מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת תכנונית שערך פרופ' קיפניס, מתכנן וגיאוגרף, ומטעם התובעים הוגשה, כאמור, חוות דעת תכנונית שערכה גב' צהלה איצקין, מתכננת ערים, שמאית מקרקעין וכלכלנית. לטענת התובעים, מחוות הדעת של הגב' איצקין עולה, כי החל משנות החמישים של המאה הקודמת ועדות התכנון נמנעו מלהתיר מימוש של זכויות הבנייה בקרקעות בייעוד חקלאי הכפופות לתכנית דנן. לטענתם, הדבר מעיד על כך שהחלקות "הוקפאו" שלא כדין על ידי ועדת התכנון, ועל כן אין מקום להתייחס לעסקאות ההשוואה שהוצגו בחוות דעתו של השמאי רוגובין, שכן ה"הקפאה" גרמה לכך שהמחיר לא שיקף את שווי הקרקע. מנגד, הנתבעת טענה כי אין ליתן משקל של ממש לחוות הדעת של הגב' איצקין, שכן חוות הדעת נסמכת על תיקון לתכנית המתאר, שלא נמצא פרסומו, ברשומות ושלכל היותר מדובר בכוונה לתקן את תכנית המתאר, שלא הייתה לה השפעה על מחירי הקרקע בפועל. בנוסף נטען, כי חוות הדעת ועדותה של הגב' איצקין, יצאו מנקודת הנחה מוטעית, כי איסור הבנייה בקרקע חקלאית, נעשתה בניגוד לדין, אך לא לא כך הדבר. בעניין זה נטען, כי איסור הבנייה על קרקע חקלאית, עוגן בדין שהיה קיים אותה העת- בפקודת בניין ערים, 1936, ובתוכנית ג/194. עוד טענה הנתבעת, כי טענת הגב' איצקין בחוות דעתה, כי עקב ההקפאה חלה ירידת בשווי הקרקעות, לא נתמכה בראיה, ולא הוצגו ראיות המעידות על ירידת ערך המחירים בתקופה שקדמה להפקעה. בנוסף טענה הנתבעת, כי מחוות הדעת של פרופ' קיפניס עולה, כי במועד הסמוך להפקעה לא היה ביקוש לבנייה באזור חקלאי, ולאור התהליכים שעברה האוכלוסייה באותו מועד (עיור מואץ, הגירה, שינויים מבניים בתעסוקה ועוד) לא היה צורך להקים 'בית מגורים' בקרקע חקלאית. עוד נטען, כי אף אם עלה צורך להקמת בית מגורים, לא היה ניתן להקימו במועד הסמוך להפקעה לאור התקנות התכנוניות שחלו על השטח החל מהמחצית השנייה של שנות ה- 50. דיון והכרעה אקדים אחרית לראשית, ואומר כי דין התביעה להדחות, מהסיבות שיפורטו להלן. 11. בענייננו, ההפקעות נעשו לפני כניסתו לתוקף של החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010, ס"ח 346, ועל כן חל עליהן סעיף 12 לפקודת הקרקעות. סעיף זה קובע, כי שווי מקרקעין לצורך פיצויי הפקעה, יוערך על פי המחיר שהיה משולם עבורם בעסקה שהייתה מתקיימת ביום פרסום ההודעה על ההפקעה ברשומות, בין מוכר מרצון לקונה מרצון (ראו, למשל, ע"א 3781/07 אליהו נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה, פסקה 28 (31.5.2009); אהרן נמדר הפקעת מקרקעין 535-531 (מהדורה שנייה, 2011)). בפסיקה הוכרו שלוש שיטות להערכת שווי מקרקעין, כאשר נקבע, כי השיטה המועדפת היא "השיטה ההשוואתית", שהיא, בעצם, "שיטת שווי השוק". לפי שיטה זו, נבחנות עסקאות הקרובות למועד ולמקום של העסקה הנדונה, תוך ביצוע התאמות לתכונות מיוחדות של המקרקעין, כגון פוטנציאל תכנוני, טופוגרפיה, ריחוק ממקום יישוב, ריחוק מכביש, קיומו או העדרו של פיתוח בסיסי וכיוצא באלו (ראו, למשל, ע"א 7225/03 אלפתיאני נ' מדינת ישראל (21.8.2005); ע"א 323/85(4) 185, 188; אהרן נמדר הפקעת מקרקעין- שומה, תובענות ופיצויים כרך ב 35 (תשס"ו)). יצוין, כי על פי הפסיקה, בבואו של בית המשפט להעריך שווי מקרקעין שהופקעו, ניתן אף לערוך השוואה עם הערכות שווי מקרקעין שאומצו בפסקי דין במקרקעין קרובים, מפני שהערכות אלו יכולות לשקף נתונים עובדתיים להשוואה (ראו ע"א 7225/03 המוזכר לעיל; ע"א 3819/01 מדינת ישראל נ' אסלן (27.12.2004) 12. בענייננו, שני השמאים נחקרו על חוות דעתם, ואני מעדיף את האמור בחוות הדעת של מר רוגובין, בין היתר, מפני שחוות הדעת הסתמכה על שיטת ההשוואה, שכאמור היא המקובלת ביותר בין השיטות, ובחוות הדעת פורטו 24 עסקאות השוואה רלוונטיות (הן במועד והן במיקום). לעומתו, השמאי פרמינגר, לא ביסס את חוות הדעת על עסקאות השוואה בזמנים הרלוונטיים להפקעה, ובחלקות קרובות לחלקות שהופקעו (כאמור, חוות דעתו פירטה עסקאות ברעננה, בחיפה ועוד, תוך ביצוע התאמות). בנוסף, מחוות הדעת עולה, כי השמאי פרמינגר, ביסס את הערכתו על פסקי דין ומאמרים, בעיקר עניין ראשד. בנוסף, השמאי פרמינגר נחקר על חוות דעתו, ומעדותו עלה באופן ברור, כי הוא אינו רואה בשיטת ההשוואה כשיטה עדיפה לשום מקרקעין, ולדעתו על מנת לשום מקרקעין יש תחילה לבחון את המצב התכנוני שלהם ולאחר מכן לבחון עסקאות להשוואה (עמ' 16 לפרוט' הדיון מיום 12.9.12, שורות 9- 14). כמו כן, בעדותו של פרמינגר הוא ציין מספר פעמים כי לא ניתן להסתמך על שיטת ההשוואה, שכן בזמנים הרלוונטיים להפקעה הציבור לא ידע מהו הפוטנציאל הטמון במקרקעין, בשעה שנערכו עסקאות. בנוסף, הוא הרבה לטעון, כי בזמנים הרלוונטיים להפקעה הייתה 'מדיניות נסתרת' מטעם המדינה לא להעניק היתרי בנייה באזורים מסוימים, אך טענה זו לא נתמכה בראייה של ממש (ראו, למשל, עמ' 19, 23 לפרוט' הדיון מיום 12.9.12). 13. בנידוננו, התובעים מסתמכים בטיעוניהם, בעיקר, על פסקי הדין שניתנו בעניין ראשד ובעניין חביב אללה, אך פסקי דין אלו לא יכולים להיות להם לעזר, כפי שאסביר להלן. תכנית המתאר שחלה על החלקות דנן במועד ההפקעה היתה נושא לדיון, בין היתר, בעניין ראשד, חביב אללה, ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל ((17.11.2013), להלן- עניין דבאח) ובע"א 6132/12 ח'ג'אזי נ' מדינת ישראל ((7.1.2014), להלן- עניין ח'ג'אזי). בעניין ראשד נקבע כי התכנית מתירה לבנות בית מגורים (Dwelling house) בשטח שייעודו חקלאי, בכפוף לקבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה ולמגבלות נוספות הקבועות בה. בית המשפט העליון קבע בערעור, כי פיצול של הקרקע לחלקות נפרדות והקמת בית מגורים על כל אחת מהן, אינם עולים בקנה אחד עם הייעוד החקלאי. לא זו הייתה כוונת התכנית, כך נפסק. גם מגמות הפיתוח באזור מעידות על כך שאין סיכוי רב שהייתה מתאפשרת בנייה צפופה יותר, ובתקופה בה נערכה ההפקעה לא ניתנו היתרים לבנייה צפופה יותר באזור חקלאי. לכן נפסק, כי גם הסיכוי שיתקבל אישור של מוסדות התכנון והבנייה לפיצול כזה הוא קלוש. לפיכך, הפיצוי בעניין ראשד חושב על יסוד פיצול רעיוני של הקרקע. דונם אחד מכל חלקה חושב כקרקע שבה ייבנה בית מגורים אחד, שאר החלקה הוערכה לפי שוויה כקרקע חקלאית בלבד. בעניין ראשד, לא הוצגו עסקאות להשוואה לצורך הערכת שווי המקרקעין במועד ההפקעה, כפי שנעשה בענייננו על ידי השמאי רוגובין, ובית המשפט שם נדרש להכריע בדבר גובה הפיצויים על ידי פרשנות שנתן לתכנית המנדטורית. 13(1). בעניין חביב אללה נקבע, כי הפיצויים בגין הפקעת חלקה באזור בעל ייעוד חקלאי צריכים לשקלל את פוטנציאל הבנייה המשפיע על שווי הקרקע, וזאת גם כשלא ניתן היתר בנייה בפועל, אלא אם כן המדינה הוכיחה שבמקרה קונקרטי הוועדה המקומית לא הייתה מעניקה היתר בניה. אף בעניין חביב אללה, לא הוצגו בפני בית המשפט עסקאות להשוואה, לצורך הערכת שווי המקרקעין במועד ההפקעה. 13(2). פסק דין נוסף וחשוב לענייננו, ניתן בע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל ((17.11.2013), להלן- עניין דבאח) בבית המשפט העליון, שבו נדונה השאלה אם לצורך הערכת שווי מקרקעין בייעוד חקלאי לפי התכנית דנן, די להסתמך על עסקאות השוואה, או שמא נוכח פוטנציאל הבנייה יש להעריך שווי נוסף למגורים כך שהדונם הראשון בכל חלקה יחושב כשווה פי 8 משוויה של קרקע חקלאית, כפי שנקבע בעניין חביב אללה. בעניין דבאח, דובר על חלקות מקרקעין זהות לחלקות שבענייננו ועל מועד הפקעה זהה (חלקות 18983 ו- 18982, שנת הפקעה 1962). בפסק דינו של בית המשפט העליון, הובהר, כי ככלל, יש להעדיף שיטה המסתמכת על השוואה לעסקאות דומות שהתבצעו בחלקות עליהן חל משטר תכנוני זהה. שיטה זו משקפת את ערכה המלא של הקרקע, כולל פוטנציאל הבנייה שטמון בה, וניתנת לכך עדיפות על פני פסיקה בדרך של אומדנה. כן נפסק, כי שיטה זו עדיפה ביתר שאת כשמדובר בחלקות לא בנויות שהופקעו לפני עשרות שנים (פסקאות 21, 25), וכי בעניין חביב אללה הוערך הדונם הראשון בכל חלקה כשווה פי 8 מהשווי המקורי בגין פוטנציאל הבנייה, רק משום שלא ניתן היה להסתייע באותו מקרה בשיטת ההשוואה, כיוון שהשמאי איבד את הנתונים שעליהם הוא התבסס (שם, בפסקה 22). בעניין דבאח, כב' השופט י' עמית, הדגיש כי: "אין לפרש את הלכת חביב אללה כקובעת באופן גורף מתן פיצוי 'אוטומטי' של פי 8 לדונם הראשון בכל חלקה בהשוואה לערכו של דונם חקלאי. הלכת חביב אללה אינה שוללת ואינה דוחה את קביעת גובה הפיצוי על פי עסקאות ההשוואה, אשר משקפות את המציאות בשטח ומשקפות את שווי השוק של מוכר מרצון לקונה מרצון המודעים למצב התכנוני. לכן, מקום בו קיימות עסקאות להשוואה, על בית המשפט לפסוק על פי עסקאות אלה, אשר משקפות את 'נתוני האמת'" (ההדגשה לא במקור, פסקה 26 בפסק דינו של עמית). כך גם נקבע על ידי בית המשפט העליון בעניין ח'ג'אזי, שם דובר על חלקות זהות ומועד הפקעה זהה. המסקנה העולה מן האמור, היא שהאופן שבו מבקשים התובעים כי בית משפט זה יעריך את שווי החלקות בענייננו, אינו מתיישב עם הלכת דבאח. השמאי מטעם הנתבעת סמך את הערכתו על עסקאות השוואה המתייחסות לחלקות מקרקעין בתחום השיפוט של התכנית וביישובים הסמוכים לחלקות נושא הדיון (כאמור, נחף, מגד'ל כרום, בענה וסחנין הממוקמים בסביבת העיר כרמיאל) שהתבצעו בין השנים 1962-1960. הלה העריך כי עסקאות ההשוואה מבטאות ערך של עד 150 ל"י לדונם נכון לשנת 1962, ושערך זה טומן בחובו את פוטנציאל הבנייה הגלום בחלקות. כעולה מהלכת דבאח, קביעה זו צריכה לשמש נקודת מוצא לדיון, והיה על התובעים להוכיח כי עסקאות ההשוואה אינן משקפות מידע מלא או כי נתונים קונקרטיים הנוגעים למאפייני החלקות דנן מצדיקים לסטות כלפי מעלה מהשווי שנסמך על עסקאות ההשוואה. התובעים לא הוכיחו עניין זה. אני מאמץ את מסקנותיו של השמאי רוגובין מטעם הנתבעת. המסקנה היא אפוא שהתובעים זכאים לפיצוי לפי סכום של 500 ל"י לדונם, וכי סכום זה מגלם את שווי החלקות לרבות פוטנציאל הבנייה למגורים, ולרבות מטע הזיתים. בנסיבות העניין, משמעות קביעתי זו, היא שהתובעים לא זכאים לפיצוי נוסף מעבר לזה ששולם להם. 14. אשר לטענת התובעים, לפיה הם זכאים נוסף, בגין אובדן דמי חכירה, דין הטענה להדחות. בעניין זה אפנה לדבריו של כב' השופט ריבלין בעניין חביב אללה: "חוק הרכישה שינה מצב זה, ויצר מסלול שלישי - על פיו ניתנים לבעל המקרקעין ריבית בשיעור מסוים והפרשי הצמדה. חוק זה קבע במפורש כי בחירה בו שוללת את הפנייה למסלולי פיצוי אחרים. לכן, תובע אינו זכאי לתוספת ריבית והצמדה ולפיצוי בגין דמי החכירה גם יחד. בית משפט זה התייחס לכך גם הוא: "החוק המתקן כמו מעמיד צומת, ומן הצומת מתפצלות דרכים חלופיות: דרך החוק המתקן ודרכים אחרות. בעלים שמקרקעיו הופקעו ובחר בדרך החוק המתקן - כך מורנו סעיף 13 לחוק המתקן - לא יוכל לחזור על עקביו וללכת בדרך אחרת אף-היא." (עניין הורוביץ, בעמ' 44; ע"א 7210/00(6) 469 (2003)). ודוק: חוק הרכישה אינו שולל את פיצויי ההפקעה עצמם (ראו עניין הורוביץ, בעמ' 44). בכל מקרה יקבלו המשיבים פיצויי קרן, קרי פיצויים לפי סעיף 12 לפקודה, המשקפים את ערך הקרקע ביום ההפקעה. השאלה היחידה היא כיצד יחושבו ההפסדים שנגרמו לבעלי הקרקע בגין שחיקה בערך המטבע ובגין אבדן היכולת ליהנות מהמקרקעין בתקופה בה הם נתפסו. המסלול של חוק הרכישה כולל בתוכו התייחסות לשני רכיבים אלה, ולכן הוא סותם את הגולל מעל האפשרות לפנות למסלול של פיצויי חכירה. לכן ניתן לקבל פיצוי "הן בגין סעיף 12 והן בגין סעיף 13", כפי שטוענים המשיבים, אך בכך אין די כדי להוביל למסקנה שבה מעוניינים המשיבים. שכן לא ניתן לקבל פיצויי בגין סעיף 13 יחד עם תשלום ריבית והצמדה" (ההדגשה לא במקור, פסקאות 17- 18 בפסק דינו של ריבלין). מן האמור לעיל עולה, כי משקיבלו התובעים את סכום הפיצויים שאינו שנויים במחלוקת, כשהוא משוערך למועד התשלום, לא עומדת לתובעים תביעה נוספת לאבדן דמי חכירה. התביעה, אם כן, נדחית. אף כי התביעה נדחתה, החלטתי שלא לחייב את התובעים בהוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו. עורך דיןקרקעותמקרקעיןהפקעה