העובדות הצריכות לעניין 1. ביום 2/5/04 הגישה המבקשת תובענה לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה"), ליתן צו המורה למשיבות לסלק ידן מן המקרקעין הידועים כחלקות 57 ו- 58 בגוש 6737 (להלן: "החלקות"), ולמוסרם באופן מיידי לידי המבקשת, כשהם פנויים מכל אדם, מבנה וחפץ. זאת, לנוכח אישור תכנית ח/490, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 6/11/03 בילקוט פרסומים 5234, ושעל-פי תקנותיה נכללות החלקות בשטחים שיופקעו ויירשמו על-שם עיריית חולון לצורך הקמת דרך (להלן: "התכנית"). במסגרת התובענה, טענה המבקשת, כי המשיבות או מי מטעמן הקימו על החלקות מבנים תעשייתיים, לרבות מבני-עזר, מכולות וגדר, המשמשים אותן להפעלת עסק, והכל ללא היתר בנייה כדין ובהיעדר רישיון לניהול עסק. 2. המשיבה 1, היא הבעלים הרשום של חלקה 57 הנ"ל, לא השיבה לתובענה, וביום 13/11/05 ניתן פסק-דין נגדה מפי כבוד השופטת ש' גדות. המשיבה 2 (להלן: "המשיבה"), הינה חברה העוסקת בייבוא, מכירה, שיווק והפצה של חומרי-בניין, ומתמחה בתחומים של אריחים ומרצפות שיש, פסיפסים, מוזאיקות וחיפויים לבניין. בתשובתה לתובענה, ציינה המשיבה, כי היא הבעלים הרשום של חלקה 58 הנ"ל, בעוד שחלקה 57 אינה בבעלותה, ואולם, לטענתה, בעליה של חלקה 58, ממנו רכשה המשיבה את הזכויות בה, השתמש והפעיל את עסקיו בכלל השטח, כולל חלקה 57 וחלקות 56 ו- 7 באותו גוש, במשך עשרות שנים. המשיבה לא התנגדה לעצם הפינוי של החלקות הללו, אך ביקשה להתנותו במתן ארכה לפינוי הנכס, בסידור חלוף ובתשלום פיצויים. את דרישותיה הכספיות תמכה המשיבה בחוות-דעת מומחה מאת השמאי הראל אייל (להלן: "אייל") מיום 21/6/04, שלפיה דמי הפינוי הראויים לנכס עומדים על סך של 1,051,000 $ לא כולל מע"מ. 3. ביום 16/1/06 חתמו הצדדים על הסדר דיוני, שניתן לו תוקף של החלטה, ובגדרו הוסכם על מינוי שמאי מטעם בית המשפט (להלן: "השמאי"), אשר יגיש חוות-דעת לעניין הפיצויים המגיעים למשיבה, עקב הפקעת המקרקעין בהתאם לשתי חלופות: "האחת, על פי עמדת המבקשת (הועדה המקומית), לפיה את הפיצוי למשיבה יש להעריך כפיצויי הפקעה ולפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, תוך התייחסות, בין היתר, לטענות הבאות: (1) המשיבה (חברת אסולין) מחזיקה בחלקה 57 שלא כדין, ולכן אינה זכאית לפיצוי בגין חלקה זו. (2) המשיבה פועלת במקרקעין ללא רישיון עסק. (3) המבנים על המקרקעין נבנו ללא היתרי בניה. (להלן ולצורך הנוחות בלבד: 'החלופה הראשונה'). השניה, על פי עמדת המשיבה (חברת אסולין), לפיה יש לשום את הנכס בהתאם לפירוט המופיע בחוות דעתו של השמאי, מר הראל אייל, שהוגשה מטעם המשיבה (להלן ולצורך הנוחות בלבד: 'החלופה השנייה')." הוסכם, כי לאחר קבלת חוות-דעתו של השמאי יקרו מספר דברים. ראשית, המבקשת תשלם למשיבה את הסכום שיקבע השמאי בהתאם לחלופה הראשונה, וללא שווייה של חלקה 57, כנגד מסירת החזקה במקרקעין. שנית, הצדדים יהיו רשאים להציג בפני השמאי שאלות הבהרה, ואחרי שיקבלו מפיו תשובות, יגישו לבית המשפט סיכומים בכתב של טיעוניהם לעניין חוות הדעת, כאשר המבקשת לא תטען כי שווי החלופה הראשונה צריך להיות נמוך מכפי שנקבע על-ידי השמאי, ואילו המשיבה לא תטען כי שווי החלופה השנייה צריך להיות גבוה מכפי שנקבע על-ידי השמאי. לאחר-מכן ינתן פסק-דין, והמבקשת תעביר את ההפרש בין הסכום שייפסק על-ידי בית המשפט לבין הסכום ששולם למשיבה עבור החלופה הראשונה, תוך קיזוז חובות ארנונה, ככל שיהיו. 4. ביום 17/10/07 התקיים דיון בפני, שבסופו ניתן פסק-דין חלקי. בפסק הדין הוריתי, לאור ההסדר הדיוני שבין הצדדים, לאור חוות-דעתו של השמאי (מר דוד סגל) ותשובותיו לשאלות ההבהרה ולאור טיעוני הצדדים באותו דיון, כי המשיבה תמסור למבקשת את החזקה בנכס תוך 14 ימים כשהוא נקי מכל אדם וחפץ, בכפוף לכך שהמבקשת תעביר את הסכום על-פי חוות-דעת השמאי - 155,396 $, עם הפרשי-הצמדה וריבית ובתוספת מע"מ על הסכום הסופי, כנגד חשבונית כדין. הסכום הנ"ל יועבר למשיבה בניכוי סכום של 30,000 $ (המהווה את סכום הפיצוי שקבע השמאי בגין המחוברים בחלקה 57 בחלופה הראשונה), אשר ישאר בפקדון נאמנות בידי בא-כוח המשיבה, עו"ד דרעי, ולא ניתן יהיה לקזז או להפחית ממנו סכומים כלשהם, בהתאם להוראת סעיף 3(א) להסדר הדיוני. כמו-כן, הוריתי לצדדים לסכם את טיעוניהם בנושא החלופה השנייה (שהוערכה על-ידי השמאי בסכום של 570,474 $) ובנושא הזכות לקבלת הסכום של 30,000 $ המוחזק בנאמנות, כאשר בפסק הדין המשלים יקבע אם סכום זה מגיע כולו למשיבה או, שמא, יש להחזירו לידי המבקשת. עמדת המבקשת 5. המבקשת מגדירה בסיכומיה שלוש מחלוקות משפטיות: האחת, המבחן לקביעת פיצויי ההפקעה, אשר לגישת המבקשת (החלופה הראשונה) הוא שווי השוק של חלקה 58, ואילו לגישת המשיבה (החלופה השנייה) הוא פיצוי בגין סידור חלוף; השניה, זכאות המשיבה לפיצוי בגין חלקות 57, 56 ו- 7 בגוש 6737, בהן היא מחזיקה שלא כדין, וזאת הן ביחס לשווי הקרקע והן ביחס למחוברים; והשלישית, זכאותה של המשיבה לפיצוי בגין המחוברים בחלקה 58 ובחלקות הנוספות, אשר נבנו בניגוד לחוק ולצורך פעילות ללא רישיון עסק. המבקשת מציינת, כי מחלוקות אלו נדונו בפסק-דינה של כב' השופטת ע' ברון בעניין ה"פ 628/04 הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' רות מנשה, 04 (26) 757 (2006), בקשר לחלקות סמוכות לחלקות בענייננו, שהופקעו במסגרת אותה תכנית. בפסק-דין זה אימצה השופטת את גישתה של המבקשת, לפיה יש להעריך את הפיצויים על-פי שווי השוק, כלומר, בהתאם לחלופה הראשונה, וקבעה כי בעלי הזכויות במקרקעין אינם זכאים לפיצוי בגין סידור חלוף, כנטען בחלופה השנייה. לעניין המחלוקת הראשונה, טוענת המבקשת, כי על-פי החוק והפסיקה, יש להעריך את סכום הפיצוי המגיע למשיבה, הן לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק"), עבור ירידת ערך המקרקעין עם אישור התכנית, והן לפי סעיף 190 לחוק, עם נקיטת הליכי ההפקעה, בהתאם לשווי השוק של המקרקעין, כאילו בוצעה עיסקת-מכר רגילה (החלופה הראשונה). מעבר לכך, אין לפצות את הבעלים בגין רכיבים שאינם חלק מעיסקת-מכר רגילה, כגון סידור חלוף, הוצאות העברה, מס שבח ומס רכישה (החלופה השנייה). המבקשת מוסיפה, כי המשיבה אינה זכאית לפיצוי בגין סידור חלוף גם משום שלא מדובר בבית-מגורים אלא בבית-עסק, ומשום שפיצוי, כאמור, יגרום להעשרת המשיבה על-חשבון הקופה הציבורית, בניגוד לכוונת המחוקק להעמיד את בעל הזכויות במקרקעין במצב שבו היה עומד אלמלא ההפקעה. לחילופין, היה ויקבע בית המשפט שיש לחשב את הפיצויים בהתאם לחלופה השנייה, כי אז, לטענת המבקשת, יש להפחית מסכום הפיצוי תשלומי-מיסים והוצאות העברה, אשר אין לפצות בגינם לפי ההלכה הפסוקה. באשר למחלוקת השנייה, טוענת המבקשת, ראשית, כי טענת המשיבה, שהועלתה בשלב שאלות ההבהרה לשמאי, לפיה היא זכאית לפיצוי בגין החלקות 7 ו- 56, מהווה הרחבת חזית אסורה וחריגה מן ההסדר הדיוני, כפי שקבע השמאי בתשובתו לשאלת ההבהרה. שנית, המשיבה אינה זכאית לפיצוי בגין חלקות אלה ובגין חלקה 57, לרבות המחוברים בחלקות, מאחר שלא הוכיחה כי היא בעלת-זכויות בהן ולמעשה פלשה לשטחן שלא כדין והקימה מבנים ללא היתר. המבקשת מוסיפה, כי להערכת השמאי, המבנה בחלקה 57, ששוויו במסגרת החלופה הראשונה הוא 33,161 $, נבנה לפני עשרות שנים, ואילו המשיבה רכשה את זכויותיה בחלקה 58 רק בשנת 2000. לבסוף, במחלוקת השלישית, טוענת המבקשת, כי לפי הוראת סעיף 190(א)(3) לחוק ולפי ההלכה הפסוקה, אין להביא בחשבון הפיצויים את שווי המחוברים שהוקמו על כל החלקות או שנעשה בהם שימוש שלא כדין. השמאי ראה להפחית שיעור של 25% משווי המחוברים, מאחר שנבנו ללא היתר ורישיון, אולם לשיטת המבקשת, שיקולים של מדיניות משפטית מחייבים שלילה מוחלטת של הפיצוי בגין מחוברים שנבנו ללא היתר. המבקשת מציינת בהקשר זה, כי להבדיל מפסק הדין שניתן בעניין מנשה, שבו החליט בית המשפט ליתן פיצוי בגין המחוברים שנבנו ללא היתר, בשל כך שהוועדה המקומית לא נקטה הליכים לאכיפת החוק, במקרה הנדון המבקשת נקטה הליכים משפטיים להוצאת צווי-הריסה כנגד הבנייה הבלתי-חוקית, והמשיבה, מצדה, ידעה כי מדובר בבנייה לא חוקית עת רכשה את הזכויות בחלקה 58. עמדת המשיבה 6. המשיבה שבה ומזכירה, כי בהסדר הדיוני הוסכם ששווי הפיצוי שתהיה זכאית לקבל לא יפחת מן הסכום שקבע השמאי בחלופה הראשונה ולא יעלה על הסכום שנקבע בחלופה השנייה. לעניין החלופה הראשונה, טוענת המשיבה, כי השאלה אם יש לפצות בגין המחוברים שנבנו ללא היתר בחלקה שבבעלות המשיבה ובחלקות האחרות שאינן בבעלותה, הוכרעה על-ידי השמאי, אשר כלל בחוות-דעתו את שווי המחוברים, וממנו הפחית, כאמור, שיעור של 25% בגלל היעדר היתר ורישוי. המשיבה מציינת, כי הכרעת השמאי התקבלה לאחר שהצדדים הביאו בפניו את טיעוניהם ולאחר שהומצא לו פסק הדין בעניין מנשה, שנסיבותיו דומות. בפסק הדין נקבע, כפי שכבר צויין, שיש לשלם פיצוי בגין כל המחוברים, חרף היעדר היתר בנייה ורישיון עסק, בין שהמבנים בנויים בחלקות שבבעלות המשיבים ובין שהם בנויים על חלקות פלושות. בית המשפט סבר, כי העובדה שהמחוברים נמצאים שנים רבות בחלקות הפלושות, מקימה למשיבים רשות שבשתיקה להחזיק בהם ללא תמורה, ומתקיימות אותן נסיבות מיוחדות שעל-פי סעיף 190(א)(3) לחוק המצדיקות תשלום פיצויים. המשיבה טוענת, כי בתשובתה לתובענה וכן בחוות-דעתו של אייל הודיעה, כי מזה שנים רבות היא עושה שימוש, בהסכמת הבעלים, בחלקות 7, 56 ו- 57, ואף הבעלים הקודם של חלקה 58 עשה בהן שימוש במשך עשרות שנים. עוד טוענת המשיבה, כי רכשה את המקרקעין על המחוברים מכונס נכסים בשנת 1999, ובנקל ניתן היה לאכוף את צווי ההריסה שהוצאו ביחס למחוברים, לו חפצה המשיבה בכך. לטענת המשיבה, הדברים שנאמרו בפסק הדין בעניין מנשה יפים גם לענייננו, והעובדה שהמבקשת לא ערערה על פסק הדין, מקימה למשיבה טענה של השתק פלוגתא. עוד טוענת המשיבה, כי טענת המבקשת, לפיה המבנים בחלקה 57 לא נבנו על-ידי המשיבה, הועלתה לראשונה בסיכומים, וכי בתשובות לשאלות ההבהרה קובע השמאי מפורשות, כי יתכן שבבנייה הנוכחית קיים מרכיב בנייה מסויים אשר נבנה במהלך שבע השנים האחרונות. מכל האמור לעיל, סבורה המשיבה שיש לשלם לה פיצוי בגין כל המחוברים בכל החלקות. עוד טוענת המשיבה, כי השמאי העריך בחסר את גובה הפיצוי בחלופה הראשונה. חלק גדול מן העסקאות, אשר שימשו את השמאי לשם השוואת מחירים, נעשה לאחר מועד ההפקעה, וסביר להניח כי מחירן הנמוך של העסקאות הושפע מכך. בנוסף, כל העסקאות, למעט אחת, התייחסו לגושים ואיזורים אחרים, שאינם בקרבת הנכס המופקע, אשר גובל באיזור תעשייה ובצירים ראשיים. כמו-כן, ברוב העיסקאות נרכשו חלקי חלקות ועל-כן, הן אינן בנות השוואה. יתרה מכך, כל הנכסים בעיסקאות שבחן השמאי היו קרקע בלבד ללא מבנים, שלא כמו הנכס המופקע, ומכאן שהשמאי לא לקח בחשבון את הפוטנציאל של שימוש ביניים במבנים עד ליצירת התנאים ההכרחיים לבנייה על-פי התכנית. היות ששימוש הביניים, לפי חוות-דעתו של אייל, עומד על-סך של 2,000 $ לחודש, ועד מימוש התכנית יחלפו שנים רבות, כעשר שנים לפחות (כך, לטענת השמאית רחל פרנקו מטעם המבקשת), מדובר בסכום משמעותי. במסגרת החלופה השנייה, לעומת זאת, נבדקו ערכי-קרקע ועלויות בניית-נכס בעל מאפיינים הדומים לנכס הנדון. לטענת המשיבה, זוהי ההשוואה הנכונה שיש לערוך, ולפיה שווי הקרקע עומד על 489 $ למ"ר (במקום 115 $ למ"ר, לפי החלופה הראשונה). בהתייחס להוצאות העברה, טוענת המשיבה, כי בעלים המחזיק בנכס המופקע זכאי לפיצוי בגין הוצאות העברה. בפסק הדין בעניין מנשה נקבע אמנם שאין לשלם הוצאות העברה, משום שהמשיבים לא השתמשו בנכסים המופקעים, אלא שהמקרה דנן שונה, שכן אין מחלוקת כי המשיבה מפעילה את העסק. על-פי חוות-דעת השמאי, הוצאות ההעברה מסתכמות ב- 45,000$, והמבקשת לא כפרה בסכום זה, אלא בעצם זכותה של המשיבה לקבל פיצוי על הוצאות העברה. עוד טוענת המשיבה, כי הבעלים של הנכס המופקע זכאי לקבל פיצוי בגין הפסד הכנסות ומימון. על-פי חוות הדעת של אייל, הפסד ההכנסות כתוצאה ממחדלי המבקשת לסיים את ההליכים בתקופה מיום החתימה על ההסדר הדיוני ועד היום (15 חודשים), במהלכה המשיבה מושבתת ממלאכה, עומד על-סך של 30,000 $ בתוספת מע"מ (מחושב לפי 2,000 $ לחודש). לכך יש להוסיף פיצוי על הפסד רווחים המתרחש בתקופת ניהולו של העסק החדש, אשר על-פי חוות-דעתו של אייל מסתכם בסך של 24,000 $. לסיכום, המשיבה זכאית, לטענתה, לפיצויים לפי החלופה השנייה, כאשר מסכום זה יש להפחית את הסכום שכבר שולם על-פי פסק הדין מיום 17/10/07, וכן להוצאות משפט אשר נגרמו לה עקב התנהלותה המסורבלת של המבקשת בקשר עם הדיון בתובענה. דיון והכרעה החלופה הראויה 7. כידוע, הליך ההפקעה, המוסדר בפרק ח' לחוק התכנון והבניה, הוא דו-שלבי: בשלב הראשון, מאושרת תכנית המשנה את יעוד המקרקעין מכל יעוד שהוא לייעוד של "צרכי-ציבור" (השלב התכנוני); ובשלב השני, מבוצעת הפקעת המקרקעין (השלב הקנייני). כפועל יוצא מכך, הליך הפיצוי מפוצל אף הוא, בדרך-כלל, לשני שלבים: פיצוי בעד הפגיעה בשלב התכנוני ופיצוי בעד הפגיעה בשלב הקנייני, כאשר ביסודו מונח עקרון השבת המצב לקדמותו, דהיינו - מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, וכך לאפשר לו לרכוש זכות חדשה הדומה לזו שהופקעה מידיו (ע"א 474/83 הוועדה המקומית לבנייה ולתכנון ערים, ראשון לציון נ' עזרא חממי, פ"ד מא(3) 370 (1987); ע"א 7959/00 יחזקאל עזר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חיפה, פ"ד נו(2) 365 (2001); אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין 56 - 64, 333 (מהדורה שישית, תשס"א - 2001); אהרן נמדר הפקעת מקרקעין: עקרונות, הליכים ופיצויים כרך א 385-390 (תשס"ה-2005)). עילת התביעה לפיצויים עקב הפגיעה מתכנית מוקנית בסעיף 197 לחוק: "תביעת פיצויים 197. (א)נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200." שיעור הפיצויים המקובל בשלב זה, הוא ההפרש שבין שווי המקרקעין בייעודם המקורי, ערב מתן התוקף לתכנית, לבין שוויים בייעודם החדש, לאחר שניתן לה תוקף (עניין חממי, עמ' 381; קמר, עמ' 307; נמדר, עמ' 389 - 390). התביעה לפיצויים בגין ההפקעה מוסדרת בהוראת סעיף 190 לחוק וכן בהוראות הפקודה, לנוכח סעיף 190(א) לחוק, הקובע כי "במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943...". שיעור הפיצויים בשלב זה, יהיה שוויים המופחת של המקרקעין ביום הקובע לשומת הפיצויים, ובלבד שסכום הפיצוי הכולל לא יעלה על שווי המקרקעין ערב שינוי הייעוד (עניין חממי, עמ' 380; קמר, עמ' 64, 309 - 310; נמדר, עמ' 389 - 390). סעיף 194 לחוק קובע תנאי מוקדם להפקעה, והוא: "בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר." הפסיקה עמדה על מהותה הסוציאלית של הוראה זו, שנועדה להבטיח קורת-גג למי שמפונה מביתו לצורך ההפקעה, ובהתאם לכך קבעה, כי החובה להעמיד למפונה דיור חלוף סביר או פיצויים תחתיו, חלה רק לגבי בית-מגורים ולא לגבי מבנה אחר, כגון בית-עסק (ע"א 613/84 עיריית חיפה נ' יקב הגליל יוסף גולד ובניו בע"מ, פ"ד מא(3) 711, 716 (1987); רע"א 3092/01 יהודה קיסר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, תל אביב, פ"ד נד(1) 313, 325 - 326 (2002); ע"א 7957/01 יוסף קלפא נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מחוז חיפה, פ"ד נז(1) 625, 630 -631 (2002); קמר, עמ' 185; נמדר, עמ' 332 - 334). חוות הדעת, שהוגשה מטעם המשיבה על-ידי השמאי אייל, עניינה "אומדן דמי-פינוי ראויים לסידור חלוף", ועיקרה שווי קרקע חלופית שהיא זהה או דומה לנכס המופקע מבחינת שטח, גובה, סוג הבנייה, מיקום ואיזור. זאת, בעוד שסעיף 194 לחוק מדבר על סידור חלוף סביר, שאינו בהכרח זהה או דומה בנתונים לנכס המופקע (ע"א 481/74 עזרא בסה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו, פ"ד כט(2) 98 (1975); נמדר, עמ' 334 - 335). יתר-על-כן, כפי שהעיר השמאי מטעם בית המשפט, חוות הדעת של אייל לוקחת בחשבון גם את שווי הקרקע של חלקה 57 וחלק מחלקה 56, אף כי המשיבה אינה הבעלים הרשום בחלקות אלו. מכל מקום, משנקבע כי לא קמה זכות לסידור חלוף לבעלים של עסק, נשמט הבסיס תחת עיקר חוות הדעת שהוגשה מטעם המשיבה, ונראה כי דרך הפיצוי הראוייה מגולמת בחלופה הראשונה. לא למותר להוסיף, כי למסקנה זו הגיע גם בית המשפט העליון בפסק הדין בערעור בעניין מנשה שניתן רק לאחרונה, לאחר שהוגשו הסיכומים מטעם הצדדים (ראו: ע"א 2991/06 רות מנשה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה - חולון (לא פורסם, 19/11/07)). אפנה, אם-כן, לדיון בגובה הפיצוי לפי החלופה הראשונה. הפיצוי בגין הקרקע והמחוברים 8. האם זכאית המשיבה לפיצוי בגין המחוברים שנבנו על החלקות שלא כדין? סעיף 190(א)(3) לחוק מורה כי: "לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה; אך רשאית הועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים;" בעניין דוידוביץ נפסק, כי לא ישולם פיצוי על מבנה שלגביו ניתן צו-הריסה שטרם בוצע, אך הוא עדיין בתוקף. הוא הדין במבנה אשר נבנה בניגוד לחוק, כאשר הליכים לקבלת צו-הריסה תלויים ועומדים או שהזמן לנקיטת הליכים כאלה טרם עבר, ויש להניח שהליכים כאלה ינקטו (ע"א 740/75 שמואל דוידוביץ נ' אתרים בחוף תל-אביב, חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל-אביב-יפו בע"מ, פ"ד לא(3) 3, 12 - 13 (1977); קמר, עמ' 393-396; נמדר, עמ' 391 - 392). לאור האמור, מבנה ישן שנבנה ללא היתר, אך לא הוצא לגביו צו הריסה ולא ניתן עוד להעמיד את הבונה או המשתמש לדין, הרשות תהיה חייבת לשלם בגינו פיצויי-הפקעה לבעל הזכויות. לעומת זאת, מבנה חדש לא יהיה בר-פיצוי, בין אם הוצא לגביו צו הריסה ובין אם לאו, ובתנאי שניתן להעמיד לדין את הבונה (קמר, עמ' 395). יחד עם זאת, קיימת ההלכה שלפיה בר-רשות או מסיג גבול במקרקעין, שהשביח את הנכס קודם להפקעה בהסכמת הבעלים, במפורש או בשתיקה, זכאי לפיצוי בשווי ההשבחה, וזאת נוכח סעיף 21(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 ומכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט (ראו והשוו: ע"א 304/80 יעקב לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות, פ"ד לו(4) 617, 623 (1982); ע"א 361/83 עיריית חיפה נ' שלום אליהו, פ"ד מ(2) 187, 194 (1986); ע"א 3071/91 ח'ולה טהא עלי ג'ברין נ' ח'דר עבדאללה אסעד ג'ברין, פ"ד מז(3) 361, 364 (1993); ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381, 395 (1994); קמר, עמ' 287 - 290, 395 - 396; נמדר, עמ' 429, 439 - 441). כעת יש לבחון האם מתקיימות נסיבות כאלה בענייננו. כמתואר בחוות-דעת השמאי, הנכס המיועד להפקעה בנוי בחלקות 58 ו- 57, כאשר חלקי החלקות 56 ו- 7 משמשים למעבר, פריקה וחנייה. המבנה העיקרי, המצוי בחלקה 58, משמש כמפעל לייצור פסיפס קרמיקה לציפוי. הוא בנוי מבלוקים חשופים, רצפת בטון, קורות ברזל, לוחות פוליקרבונט ולוחות אזבסט, עד לגובה של כ- 5 מטרים מן הקרקע. למבנה חלל מרכזי ושלוש גלריות, חצר מרוצפת אספלט ושטחו הכולל הבנוי והמרוצף הוא 356.2 מ"ר. השמאי מציין, כי האגף המערבי של מבנה זה בנוי בחלקו הקטן על חלקה 57, בשטח של 5 מ"ר. צפונית לחלל המרכזי של המבנה, מצוי מבנה מבלוק מקורה באזבסט בשטח של 14 מ"ר, כאשר 2 מ"ר בנויים בתחום חלקה 57. כמו-כן, נבנה על חלקה 57 מבנה אחסנה ממסגרת ברזל ולוחות איסכורית. רצפת המבנה מבטון, והוא מגיע בשיאו לגובה של 5 מטרים. הקיר המזרחי של המבנה גובל עם המבנה בחלקה 58. לצד המבנה שני שטחים פתוחים מרוצפים וכן מבנה קטן מבלוקים אשר שימש כחדר מחסנאי. בנוסף, מוצבות בחלקה 57 שלוש מכולות. סך-כל השטח הבנוי והמרוצף בחלקה 57 הוא 147.38 מ"ר. חלקה 57 מיועדת להפקעה בשלמותה, בעוד שבחלקה 58 מופקע שטח של 309 מ"ר בלבד - חלק בשטח של 57 מ"ר באגף המזרחי אינו מופקע (ראו סעיף 7 עמ' 7 - 10 לחוות הדעת). השמאי מציין בחוות-דעתו, כי בשנת 1979 החלה המבקשת לנקוט הליכים משפטיים כנגד הבנייה הבלתי-חוקית בחלקה 58 ואף ניתנו החלטות המחייבות את הריסתה ומטילות קנסות בגינה. ההחלטה האחרונה, המצווה על הריסת המבנה בחלקה 58, ניתנה בשנת 1983. על-פי חוזה מיום 11/11/99, רכשה המשיבה את שטחו הכולל של הממכר בחלקה 58 - 366 מ"ר, מתוכו 316 מ"ר שטח המבנה. השמאי אף בדק את המצב התכנוני טרם אישור התכנית ומצא, כי חלה על הנכס תכנית מתאר מקומית ח/1 תיקון מספר 3, תכנית שפורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים 2434 מיום 7/5/1978, ולפיה סווג הנכס בייעוד "אזור תעשיה עתירת ידע". נקבע, כי לא ינתן על-ידי הוועדה המקומית היתר בנייה בתחום כל אחד ממתחמי התכנון המפורטים, אלא בהתקיים התנאים הבאים: הוכנה ואושרה על-ידי הוועדה המחוזית בגין אותו מתחם תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה חדשה ללא הסכמה, לפי הוראות חוק התכנון והבניה; בוצעה התשתית ההנדסית היסודית של המתחם; השטח המסומן בתשריט כשלב ב' יתוכנן ויפותח לאחר שיאושרו בוועדה המחוזית תוכניות לגבי 50% משטח שלב א', ולאחר שהן נמצאות בשלבי-ביצוע כולל הבנייה והפיתוח לצורכי הציבור (סעיף 10 עמ' 15 לחוות-דעת השמאי). בחוות הדעת הובאו בחשבון מספר שיקולים, ביניהם: מיקום הנכס באזור התעשייה, שטחו הבנוי ומצבו הפיזי; המצב התכנוני שחל על הנכס לפני התכנית; והשימוש בחלקות 58 - 57 ובחלקי חלקות 7 ו- 56 על-ידי הבעלים של חלקה 58, שמידיו רכשה המשיבה את החלקה. השמאי ציין, כי בחישוב הפיצויים בחלופה הראשונה, בשל סמיכות המועדים, אוחדו שני השלבים: ירידת הערך מהשווי במצב הקודם, לפני שינוי הייעוד לדרך, בשלב הראשון; ותשלום הפיצוי עקב ההפקעה, בשלב השני. השמאי לקח בחשבון את מלוא הזכויות בחלקה 58, למרות שנותר שטח לא מופקע, מאחר שסבר כי מדובר ביתרת-שטח שולית בנוייה, שאינה ניתנת לשימוש עצמאי. כן חישב השמאי את שווי המחוברים בחלקות 58 ו- 57, שממנו הפחית 25% בשל היותם בנויים ללא יתר, מצב הקיים משך עשרות שנים (ראו סעיף 12 עמ' 17 - 18 לחוות הדעת). החישוב נעשה על-פי שיטת ההשוואה, שבמסגרתה אסף השמאי נתוני-עסקאות באזור הנכס מתוך מאגר רשות מיסוי מקרקעין. מניתוח העסקאות עלה, כי שווי הקרקע באזור הנכס נע בין 46 $ - 147 $ למ"ר, ובממוצע - 82 $ למ"ר. השמאי קבע בחוות-דעתו, בהתחשב במכלול השיקולים שפורטו לעיל, כי שווי הקרקע בחלקה 58 עומד על סך של 115 $ למ"ר. שווי מ"ר בנוי בנכס, בהתאם לסוג הבנייה ושימושו, נקבע בחוות הדעת על-סך של 300 $ למ"ר. לפי נתונים אלו, ולאחר הפחתת שיעור של 25%, כאמור, משווי המחוברים, הגיע השמאי להערכה כוללת של שווי הקרקע בחלקה 58 ושווי המחוברים בחלקות 58 ו- 57 בסך של 155,396 $. דרך זו מקובלת עלי. צו ההריסה שהוצא כנגד הבנייה הבלתי-חוקית בחלקה 58 אינו בתוקף, וככל הנראה לא ינקטו בעתיד הליכים משפטיים להריסתה, שהרי הקרקע מיועדת להפקעה. על-כך יש להוסיף את העובדה, כי במשך שנים רבות נעשה שימוש גם בחלקה 57 ובמבנים שהוקמו עליה ללא היתר, מבלי שננקטו הליכים כלשהם מצד הבעלים למניעת השימוש. לפיכך, לפי הלכת דוידוביץ, זכאית המשיבה לפיצויי-הפקעה בגין המבנים, אף כי נבנו ללא היתר. יוער, כי כך הכריע בית המשפט המחוזי בעניין מנשה ובית המשפט העליון אישר את פסק-דינו בעניין זה. השאלה מי הקים את המבנים על חלקה 57, לא הועמדה להכרעה בפני השמאי במסגרת ההסדר הדיוני, והיא מצריכה בירור נוסף, כפי שהבהיר השמאי בתשובתו לשאלה זו, שהועלתה על-ידי בא-כוח המבקשת בשלב שאלות ההבהרה. כן הבהיר השמאי באותו שלב, כי חלקות 56 ו- 7 כלל לא היו חלק מן הסדר הדיוני, וממילא, אין בהן שטחים בנויים. משכך, אינני נדרש לסוגיות אלו. ככלל, התרשמתי שחוות-דעתו של השמאי היא מקצועית, מבוססת ואמינה, ולא ראיתי להתערב בה, בכל הקשור להערכת שווי הקרקע והמחוברים. פיצוי בגין הוצאות העברה והוצאות נלוות 9. אכן, הכלל החל על תשלום פיצויים בגין הפקעה, הקובע החזרת המצב לקדמותו, מחייב לפצות את בעל הזכות במקרקעין לא רק בגין שווייה של הקרקע, אלא גם בגין הוצאות ההעברה למקום אחר והוצאות נלוות אחרות. יתרה מזו, כאשר עסקינן בהפקעת עסק, יש לכלול בפיצויים נזקים הנובעים באופן ישיר מההפקעה, כגון אובדן הרווחים מהעסק בתקופה החל מתפיסת החזקה בנכס המופקע ועד הקמת העסק החדש. כן זכאי בעל העסק לפיצוי בגין אובדן מוניטין עקב העברתו למקום אחר (ראו: עניין דוידוביץ, עמ' 10 - 11; עניין קלפא, עמ' 632 - 633; עניין אליהו, עמ' 191 - 192; קמר, עמ' 337 - 338; נמדר, עמ' 385 - 386). ודוק: פיצויים בגין הפסד רווחים ומוניטין לא ישולמו למי שאינו זכאי לפיצויי-הפקעה לפי החוק, או למי שניהל את עסקו באופן לא חוקי. בנוגע למקרה השני, הסביר כב' השופט א' ריבלין כי: "הפיצוי בגין הפקעה נועד לרפא את הפגיעה בזכויות הקנויות של בעל הנכס המופקע, ולכן עליו לשקף פגיעה זו. מטרת הפיצוי היא להעמיד את בעל הנכס במצב בו היה עומד אלמלא ההפקעה. במקרה דנן, כאשר הופקעה זכותם של המשיבים בנכס, לא נפגעה כל זכות קיימת שלהם להפעלת העסק במקום- כיוון שזכות כזו לא הייתה קיימת בידיהם מעולם. מכאן שאין הם זכאים לפיצוי על הפגיעה במוניטין העסק ועל אובדן ההכנסות שהוא מניב... מתן הפיצוי במקרה שכזה לא ישיב את המצב לקדמותו - כמטרתו של הפיצוי בגין הפקעה - כי אם ישפר את מצבם של המשיבים ביחס למצבם החוקי המקורי. זאת, כיוון שערב ההפקעה אסורה הייתה הפעלת העסק בנכס וניתן היה להפסיקה בכל רגע, ואילו כיום, אחרי ההפקעה, מבקשים המשיבים פיצוי אשר יגלם את ההכנסות מהמשך הפעלתו של עסק שכזה לצמיתות." (ראו: רע"א 1054/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' יהודה ונעמי בדיחי, 03 (3) 683 (2003); וכן ראו: נמדר, עמ' 403 - 406). במקרה שלפנינו, המשיבה אינה מכחישה כי פעלה ללא רישיון עסק, ובלאו הכי, לא נקבע בחוות-דעתו של השמאי כל סכום שהוא עבור הכנסות המשיבה מהעסק ועבור הפגיעה במוניטין, משלא הוצגו בפניו, כדבריו, כל נתונים לגביהם (ראו סעיף 14.2 עמ' 23 לחוות הדעת). עם זאת, כאמור, יש לפצות את המשיבה בגין הוצאות העברה של העסק, כשם שנפסק גם בערעור בעניין מנשה. על-פי חוות-דעת השמאי, סכום הפיצוי בגין כל ההוצאות הכרוכות בהעברת העסק הוא 45,000 $. סכום זה כולל: הוצאות איתור בסך 5,000 $; הוצאות ארגון מחדש בסך 10,000 $; עלויות העברה בסך 15,000 $; והוצאות משפטיות, שכר-טרחת יועצים ופרסום בסך 15,000 $. הוצאות אלו נראות לי סבירות, בהתחשב במכלול נסיבות העניין, והמשיבה זכאית, כאמור, לפיצוי בגינן. התוצאה 10. לאור כל האמור, המבקשת תשלם למשיבה סכום נוסף של 45,000 $ כפיצוי על הוצאות העברה והוצאות נלוות עקב ההפקעה. 11. הסכום שהוחזק בידי עו"ד דרעי בנאמנות יועבר לידי המשיבה בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין. בנסיבות המקרה, ונוכח התוצאה אליה הגעתי, אין צו להוצאות למי מהצדדים. קרקעותמבנההפקעה