בפני ערעור [בש"א 1061/02] שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה [להלן: "הועדה"], וערעור שכנגד [בש"א 1293/02] שהגישו המשיבים 1-6 בבש"א 1061/02 [להלן: "המשיבים"]. הסעיף הרלוונטי עליו סומכים המערערת והמשיבים את ערעורם הוא סעיף 14 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "התוספת השלישית") הקובע: "על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לוועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע: ..." הערעורים הינם על החלטת השמאי המכריע אינג' רחמים שרים [להלן: "השמאי המכריע"] מיום 14.11.01. ההשבחה נשוא הערעורים: הערעורים כאמור, והחלטת השמאי נסובו עקב אישורה של תכנית נס/120 שפורסמה בילקוט הפירסומים 4925 מיום 5.10.00 [להלן: "התב"ע"] ושומת היטל ההשבחה שהוטלה בעקבות אישורה של התוכנית. סמכותה של המערערת לקביעת היטל ההשבחה הינה מכח סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק, ולשם כך הוגשה הערכת שמאי (נספח ג' להודעת הערעור). המשיבים חלקו על דרישת היטל ההשבחה, והעמידו שמאי אחר מטעמם, אשר נתן "שומה אחרת" (נספח ד' להודעת הערעור). לאור המחלוקת, מינו הצדדים בהסכמה את מר רחמים שרים כשמאי מכריע לקביעת היטל ההשבחה לחלקה הנ"ל (להלן: "השמאי המכריע"). "השומה המכרעת": בפסק השמאי המכריע (נספח א' להודעת הערעור) נקבע כי היטל ההשבחה למועד הקובע (20.10.00) מסתכם בסך 24,183,500 ₪. בקביעתו הסתמך השמאי המכריע על התנהגות שוק המקרקעין לדירות מגורים בסביבה הקרובה, לזכויות המוקנות על פי התוכנית בשני המצבים תכנוניים, ולמיקום חטיבת הקרקע בצפון העיר. כמו כן התייחס השמאי המכריע לתמ"א 31, כעולה מחוות דעתו, ובהערכתו הובאה בחשבון דחייה להעדר פיתוח, עלויות פיתוח מיוחדות, ושווי הזכות לפיצוי הפקעת היתר. לטענת המערערת חרג השמאי המכריע מסמכותו בהביאו בחשבון בשומה המכרעת את עניין הפקעת היתר. לטענתה, לא הסמיכה המערערת את השמאי המכריע לקבוע ולעסוק בנושא הפקעת היתר, ואף המשיבים נוכח התחייבותם החוזית עם המערערת, וויתרו על הזכות לקבלת פיצוי בגין ההפקעה והסכימו כי הפקעת היתר תיחשב כהפקעה מותרת על פי סעיף 4(6) לתוספת השלישית. לחילופין טוענת המערערת כי שגה השמאי המכריע בשומתו בחישוב שטח הפקעת היתר. טענה נוספת אותה העלתה המערערת הינה כי שגה השמאי המכריע בכך שהתחשב בהשפעתה של תמ"א 31. לטענתה קיומה של תכנית מתאר ארצית אין בה כדי להשפיע על השבחה בדרך כלשהי שכן תכנית כזאת אינה מהווה עילה להטלת היטל השבחה ויש לנטרל את השפעתה, מה גם שתמ"א קובעת עקרונות כללים לגבי תכנון ואין להתבסס על הוראותיה כדי לחשב שווי מקרקעין במצב קודם. במהלך הדיון בפני ביקשה המערערת לסמוך טענתה זאת על האמור בעתירה מנהלית (ת"א) 23/97 אחימן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא. מנגד מבקשים המשיבים לדחות על הסף את ערעורה של המערערת בשל העובדה כי כל טענותיה של המערערת נוגעות לשאלות שבשומה, ואין הן מעוררות שאלות משפטיות כדרישת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965. לעניין סוגית הפקעת יתר אותה העלתה המערערת, הרי שלטענת המשיבים מאחר ושיעור הפקעה בכלל והפקעת יתר בפרט עשויים להשפיע על שווי הקרקע הרי שאלו שאלות הנתונות לשומה, ונתונות כדין להכרעתו של השמאי, ביחוד לאור העובדה שסוגיה זאת הועלתה על ידי מי מהצדדים. עוד טוענים המשיבים כי ממכתבי ההתחייבות שנחתמו על ידי המשיבים וצורפו על ידי המערערת עולה, כי התחייבות זאת מנעה מהמשיבים לתבוע פיצויים בגין הפקעה, אולם היא אינה שוללת את האפשרות להתחשב בהשפעת ההפקעה על השווי [סעיף 1.8 לתגובה לערעור בעניין היטל השבחה]. לעניין השפעת תמ"א 31 על שווי הקרקע, טוענים המשיבים כי שמאי חייב לקחת בחשבון כל עובדה שיש בה להשפיע על שווי הקרקע ובכלל זה גם תמ"א אשר לדברי השמאי המכריע תמ"א 31 הינה פוטנציאל תכנוני המשפיע על שווי הקרקע. מכאן שלטענתם, יש לדחות את ערעור המערערים. בנוסף להתנגדות המשיבים לערעור, הגישו המשיבים 1-6 ערעור שכנגד, כאמור, בעותרם להפחית את שומתו של השמאי המכריע בסכום של 726,144 שווי השבחה אותה ייחס בטעות, לטענתם, בגין מגרש ספורט עליו אין כל השבחה. מכל האמור לעיל, ניתן לתמצת, למעשה, את המחלוקת העיקרית שבין הצדדים בסוגיות הבאות: 1.היקף סמכויותיו של השמאי המכריע ביחס להפקעת היתר. 2.השפעת תכנית מתאר ארצית על שווי מקרקעין בין מצבה התיכנוני הקודם למצבה בעקבות שינוי תכנית. 3.האם טעה השמאי המכריע בקובעו השבחה בגין "מגרש ספורט" בשיעור של 726,144 ₪. המתווה הנורמטיבי לעניין סמכויותיו של השמאי המכריע: סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה - תשכ"ה - 1965, קובע כדלקמן: "הסכימו הוועדה המקומית ובעל המקרקעין לשומה, ייתאם החיוב בהיטל לשומה שהוסכם עליה; לא הסכימו כאמור - יבחרו הוועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר (להלן: שמאי מכריע) ושומתו תהא מכרעת ....". הצדדים בחרו לפעול עפ"י הסיפא לסעיף זה. מעצם מינוי השמאי המכריע ראו הצדדים את שומותיהם, שהוגשו בנפרד, כשומות השנויות במחלוקת. משמונה שמאי מכריע ומשזה קבע קביעתו, הרי שניתן לערער בנקודה משפטית בלבד או בעילה שלא ניתנה למי מהצדדים או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע (סעיף 14 (ג) לתוספת השלישית). משהועבר העניין לשמאי מכריע, בידיו ההחלטה אם להעדיף הערכה אחת על השניה או לקבוע השומה לפי מיטב שיקולו המקצועי. מהו, אם כן, מעמדו של השמאי המכריע, האם הוא מותב שיפוטי, שתפקידו לדון בכל היבטי הערר על מעשה השומה, או שמא מתמצה תפקיד זה בהכרעה במחלוקת הנוגעת לגובה ההיטל בלבד. לשאלות אלו לא ניתן מענה בתוספת השלישית לחוק. בספרו של המלומד ה. רוסטוביץ: היטל השבחה (הוצאת אוריאן, תשנ"ז - 1996), ישנה התייחסות ללאקונה הקיימת בחוק בסוגיה זו. רוסטוביץ סבור, כי עיסוקו של השמאי המכריע, אינו בשמאות גרידא, אלא בהליך משפטי מושלם אשר בין השאר כולל בירור מערכת העבודות הרלוונטיות (שם, בעמוד 508). לגישתו, השמאי המכריע הינו המותב השיפוטי הראשון, הדן בהתנגדותו של הנישום לשומת היטל ההשבחה (שם, בעמוד 509). ככזה, מוסמך הוא לדון ולהכריע בכל השאלות העולות משומת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית, והשומה האחרת, ובכללן גם בשאלת עצם החבות של הנישום בהיטל (שם, בעמוד 500). בשל הרלוונטיות של הדברים הבאים לשאלה שבפני, בחרתי להביאם כלשונם מהספר הנ"ל: "על מנת שהשמאי המכריע יוכל להגיע להחלטה, שמעמדה כשל החלטה של ועדת ערר או של בית משפט מחוזי בערעורי מס הכנסה, עליו להקדים ולקבוע ממצאים עובדתיים בכמה מישורים: בקשר לעצם חבותו של הנישום בהיטל ההשבחה, בקשר לזכותו של הנישום לזכות בפטור מהיטל ההשבחה, בקשר לתוכנית נשוא הדיון ובקשר לנתונים, המלמדים ומשפיעים על שווי המקרקעין ... ממצאים עובדתיים נקבעים על-ידי מותב שיפוטי בשמיעת עדויות בקבלת מסמכים ובחוות דעת של מומחים .... על אלה חלים הכללים של חקירה חוזרת ושל התנגדות לשאלות מסויימות" (שם, עמוד 511). השומה המכרעת - מטרתה ללבן את כל הסוגיות שבמחלוקת, ולצורך כך רשאי השמאי המכריע לקבוע ממצאים עובדתיים בהתבסס על העדויות והראיות שבפניו. כל פרשנות אחרת, מאיינת, את כוונת המחוקק. כפי שהובא מספרו של המלומד רוסטוביץ, תפקידו של השמאי המכריע אינו מצומצם והוא אף בעל תפקיד "מעין שיפוטי" אשר דן בשאלות שהובאו בפניו, הכל במסגרת סמכותו החוקית. לא מצאתי כי דיון בסוגיית הפקעת יתר כזאת או אחרת אינו בתחום סמכותו של השמאי המכריע. סעיף 4(6) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע: "הפקעת מקרקעין ללא תשלום פיצויים לפי פרק ח' לחוק זה לא תובא בחשבון בעת עריכת שומת ההשבחה של אותם מקרקעין". בענייננו אין טענה לגבי הכללת ההפקעה המותרת בחישוב ההשבחה, אלא הטענה היא לגבי ההפקעה שמעבר לכך, להלן הפקעת היתר. השמאי מטעם המערערת לא כלל בשומתו את נושא הפקעת היתר ולא התייחס לכך, ואילו השמאי מטעם המשיבים התייחס בשומתו "האחרת" לעניין הפקעת היתר, וכלל עניין זה בחוות דעתו. מכאן שנושא הפקעת היתר מהווה חלק מחילוקי הדעות שבין המערערת למשיבים. משלא הגיעו המערערת והמשיבים לכלל הסכמה ומינו שמאי מכריע על פי דין, ולא הגבילו מראש סמכויותיו לכל עניין שהוא, כעולה מחומר הראיות, הכרעתו היא על פי שיקוליו המקצועיים. אילו חפצה הועדה המקומית, כטענתה, לסייג את סמכותו של השמאי המכריע הרי שהיה עליה לעשות זאת במפורש ותוך הסכמה עם הצד שכנגד, כי ענין זה אינו בתחום סמכותו של השמאי המכריע, ומשלא סייגו הצדדים זאת בפנייתם לשמאי המכריע, ולא מצאתי בראיות שהובאו לפני כל הסכם ו/או הסדר הסותר או מצמצם מסמכותו של השמאי המכריע, אין לי אלא לדחות טענה זו של המערערת, ולקבוע כי השמאי המכריע בדונו בעניין הפקעת היתר, דן בסמכות. המערערת מסתמכת על נספחים ב1 - ב4 להודעת הערעור, שם הצהירו המשיבים שהם מוותרים על תשלום פיצויים בגין ההפקעות. אך במסמכים ב/3 ו- ב/4 הוספו המילים: "אין באמור לעיל, כדי למנוע מאיתנו לטעון כי יש לקחת בחשבון את שיעור ההפקעה בעת קביעת ההשבחה לצורך קביעת היטל ההשבחה" משפט זה מבטא במפורש, את אומד דעת הצדדים על שהוסכם, שעל העלאת טענה לגבי שיעור ההפקעה, לצורך קביעת היטל השבחה, המשיבים אינם מוותרים. טענה חלופית למערערת לפיה שגה השמאי המכריע בשומתו בחישוב שטח הפקעת היתר. טענה זאת אינה באה בגדר "נקודה משפטית", שכן זאת מתייחסת לעניין שבשומה. בית משפט אינו יושב כשמאי-על ואינו בא לערוך שומה חדשה ואינו נכנס לעובדות מחדש, אלא בוחן את החלטת השמאי המכריע בעיניים שיפוטיות האם ממצאיה מעוגנים בתשתית העובדתית והאם מסקנותיה המשפטיות הן סבירות ומתחייבות מן העניין והאם אין בהחלטתו טעות שבדין. (ראה בספרו של ה. רוסטוביץ, "היטל השבחה" עמ' 515). אין להעלות בפני בית המשפט שלערעור נימוקים שהם נימוקי שומה מקצועיים. עם זאת, אין אומר שבכך נחסמת כל אפשרות לתקוף את חוות הדעת, אולם התקיפה חייבת להיעשות במסגרת התנאים הנקובים בסעיף 14 (ג) לתוספת השלישית. במאמר מוסגר יאמר כי אין בפני, טענה שלא ניתנה למערערת הזדמנות נאותה לטעון טענותיה או להביא ראיותיה בפני השמאי המכריע. טענת המערערת הינה עניין שבשומה בלבד, ולפיכך דינה להדחות. אף להערת האגב של השמאי המכריע, לפיה טעה בחישוב בעניין הסכום אותו יש לנכות מפיצוי ההפקעה, הרי שהמחוקק לא התיר לבית המשפט להתערב בהחלטתו של השמאי המכריע בעניין שאינו משפטי גרידא. בית המשפט יונק סמכותו מסעיף 14 (ג) לתוספת ואין על בית המשפט להזקק לטענה זאת, לפיכך אין אני מתערבת במסקנותיו של השמאי המכריע בדבר ההשבחה במקרקעין בעקבות אישורה של התוכנית, ואין אני מקבלת את ערעורה של המערערת בעניין הפיצוי בגין ההפקעה כנטען על ידה. באשר להשפעתה של תמ"א 31 על שיעור ההשבחה אם בכלל, הרי שבעניין זה הפנתה המערערת את ביהמ"ש לעתירה מנהלית (ת"א) 23/97 אחימן ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא. העתירה המנהלית הינה בעניין החלטת וועדה מקומית לתכנון ובניה בתביעה שהוגשה לפי סעיף 198 ח' לחוק התכנון והבניה, ואינה דומה לעובדות נשוא הדיון כאן. ביהמ"ש המחוזי עסק בערעור שהגישו "נפגעים" משינויה של תוכנית לתביעת פיצויים לוועדה המקומית לתכנון ובניה, לפי סעיף 197 לחוק. לטענת המערערים שם, הם היו זכאים לפיצוי בשל הפגיעה עקב שינוי ייעוד המקרקעין מהייעוד שנקבע להם בתמ"א 31. הוועדה המקומית, במקרה שם, החליטה לדחות את תביעת הפיצויים של העותרים מהטעם כי התמ"א 31 אינה מקנה זכות במקרקעין ואינה משנה ייעוד קרקעות אלא רק קובעת יעדים תכנוניים, כלליים בעניין הקרקעות. ביהמ"ש המחוזי מפי כב' סגן הנשיא (כתוארו אז) אורי גורן, חזר על עמדתה זו של הוועדה תוך שדחה את טיעון "הנפגעים" - המערערים. אולם אין להקיש מהמקרה שם על המקרה דנן. גם אם קביעתו של ביהמ"ש הינה כי וועדה מקומית רשאית להחליט בניגוד להוראות התמ"א 31 בהתאם לשיקול דעת מוסדות התכנון, הרי שאין ביהמ"ש שם דן בהשלכות השמאיות שיש לקיומה של התמ"א על המקרקעין במועד הקובע. השמאי המכריע בשומתו המכרעת התייחס והביא בין השיקולים שהנחו אותו בקביעת השומה ובבחינת מדדים לעריכת השומה את קיומה של תמ"א 31 אל מול התוכנית שאושרה. אין ביהמ"ש מתערב בכלים שמאיים אלו, וקובע מהו שווי המקרקעין או האם שווי המקרקעין היה שונה לולא קיומה של תמ"א 31. ייתכן כי קיומה של תמ"א 31, אף כי מעמדה התכנוני הינו כמפורט בפסק דינו של כב' סגן הנשיא גורן, משפיעה על שווי המקרקעין קודם אישורה של התוכנית. לפיכך גם טענת המערערת כי שווי המקרקעין קודם לאישור התוכנית, יש להפחיתו ולא לתת התייחסות כלשהי לתמ"א 31 אינה מתיישבת עם הגיון הדברים והמציאות, שכן שווי מקרקעין נקבע בין השאר גם על פי המחיר בין מוכר מרצון לקונה מרצון, ולתכנית כללית יש השפעה על המחיר. נוכח האמור גם בעניין זה, דין הערעור להידחות. אשר לערעור שכנגד, טוענים המשיבים כי השמאי המכריע בסעיף 5.1 ה' לשומתו המכרעת קבע כי שווי מגרש הספורט במצב הקודם היה 70$ למ"ר (סעיף 2 להודעת הערעור שכנגד). אלא שהשמאי המכריע בדיון בפני מיום 21.2.02 אומר: "וזה לא נכון מה שנעשה פה ע"י שני הצדדים שהסכימו שהשומה של אותו מגרש ספורט היא 0. כי אני לא רואה ולא מייחס שטח במצב הקודם במגרש הספורט באותו שיעור של אותו מגרש .... כי גם, בוא נניח שאם הייתי הולך בשיטה שלהם ואומר שהשווי של היטל ההשבחה של מגרש הספורט הוא 0 אז אותו הסכום של היטל ההשבחה, הייתי צריך לחלק אותו, בין היתר, והייתי צריך להגדיל אותו באופן יחסי. הוא צריך להוציא היתר על מגרש הספורט ואז לשלם היטל השבחה וזה לא נכון לשום אותו בשווי קודם". (עמ' 10 לפרוטוקול, שורות 9-11, ו- 19-23). לא מצאתי, עם כל הכבוד לטענת המערערים שכנגד, בשומתו המכרעת של השמאי המכריע בסעיף 5.1 ה' התייחסות לשווי קרקע במצב הקודם. גם השמאי המכריע בדבריו בפני, הבהיר כי המערערים שכנגד טועים בהבנתם את הכרעתו, ואישר לבסוף כי לא קבע את שוויו הקודם של המגרש כשווי של 70$ למ"ר. אי לכך נדחה בזאת הערעור שכנגד. סוף דבר: לנוכח כל האמור לעיל הערעור והערעור שכנגד, נדחים. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. יחד עם זאת כאשר בעדותו בפני הסכים השמאי המכריע כי נפלו אי דיוקים בהערכתו - מועברת השומה לשמאי המכריע לתיקון. בניהקרקעותמקרקעיןהפקעהועדה מקומית לתכנון ובניה