1. התובע טוען בכתב תביעתו, כי ביום 4.1.09 נחתם בינו לבין הנתבעים הסכם, לפיו מכר להם את דירתו ברח' שדה בוקר 43/26 בקרית אתא הידועה בחלקה 240/26 בגוש 10232, תמורת 330,000 ₪, אך אף שהיה על הנתבעים לשלם, בין היתר 200,000 ₪ עד 1.4.09, ולקבל את החזקה בדירה עם תשלום מלוא התמורה, שילמו הנתבעים עד עתה רק 50,000 ₪, וקיבלו את החזקה בדירה בשל היות הנתבע 1, בעלה של הנתבעת 2, בנה של בת זוגו של התובע. לפיכך, ביקש התובע מבית המשפט ליתן פסק דין הצהרתי לפיו הסכם המכר מיום 4.1.09 בטל ומבוטל, ליתן צו בדבר ביטול הערת האזהרה שנרשמה על המקרקעין, ולהורות לנתבעים לשלם דמי שכירות ראויים ופיצויי מוסכם בסך 5,000 דולר כאמור בהסכם. הנתבע 1 לא הגיש כתב הגנה. הנתבעת 2 הגישה כתב הגנה, ובו טענה שנרשם בהסכם המכר סכום של 325,000 ₪ כאשר בפועל הסכימו הצדדים בעל פה שהסכום שאותו ישלמו הנתבעים לתובע יעמוד על סך 280,000 ₪, והסכום הגבוה נרשם על מנת לקבל לפיו משכנתא מהבנק למשכנתאות בסכום המכר האמיתי. עוד נטען, כי גם בגין סדרי התשלום, הוסכם בעל פה כי בניגוד להסכמה בדבר תשלום סכום התמורה כולה עד 1.6.09, הוסכם שבגין התמורה ישלמו הנתבעים 50,000 ₪ מייד ועוד יתרת התשלום ב- 96 תשלומים שווים של 2,000 ₪. הנתבעת 2 הציגה הסכם פירוד מיום 31.5.10, הוא יום הגשת התביעה, לפיו הסכים הנתבע 1 להעביר זכויותיו בגין הדירה לנתבעת 2, וטענה כי הסיבה להגשת התביעה היא חוסר ההשלמה של התובע ובת זוגו עם פירוד הנתבעים והעברת הזכויות בדירה לנתבעת 2. 2. במועדי שמיעת הראיות נשמעה עדותם של התובע, ושני הנתבעים. אין חולק, כי נכרת בן הצדדים הסכם מכר. המחלוקת היא בדבר התמורה המוסכמת וסדרי התשלום. כמו כן, אין חולק שהנתבעים לא שילמו את מלוא תמורת הדירה שנמכרה. מכאן, שהפרו את הסכם המכר. המחלוקת בהקשר זה היא, האם וכיצד בוטל ההסכם. יש לציין, כי במהלך סיכומיו, ויתר ב"כ התובע על התביעה לדמי שכירות ראויים, שלא הוכחה כלל. 3. אין חולק, שיש פער ניכר בין החיובים הכתובים בהסכם המכר, לבין ביצוע החוזה בפועל. בהסכם המכר נרשם, שהתמורה תשולם ע"י הקונים באופן הבא: סכום של 1,000 ₪ שולם למוכר במעמד חתימת ההסכם ובחתימתו על ההסכם המוכר מאשר קבלתו. סכום של 200,000 ₪ על הקונים לשלם למוכר עד 1.4.09. סכום של 50,000 ₪ על הקונים לשלם למוכר עד 1.5.09. היתרה בסכום של 79,000 ₪ על הקונים לשלם למוכר במעמד וכנגד מסירת החזקה בדירה בפועל, והמצאת המסמכים הדרושים לרישום. 3. התובע טען בכתב תביעתו, שקיבל רק 50,000 ₪, וכי הסכים למסור את החזקה בלי לקבל את הכספים. מעדותו אל מול גירסת הנתבעים, ומדבריו בנ/2/א עמ' 9 שור 28, עולה כי גם מסירת ההחזקה בדירה נעשתה במאי 2009, סמוך לאחר חתימת ההסכם. כלומר, אף אחד ממועדי התשלום לא קויים, והצדדים לא נהגו גם לפי מועד מסירת ההחזקה. כאשר צדדים חותמים על הסכם מפורט הקובע מועדים לתשלום ומסירת החזקה, ובפועל פועלים אחרת לגמרי, הדבר מחזק את טענתו של צד שטוען שההסכם הרשום אינו ההסכם האמיתי, וכי ההסכם האמיתי היה אחר לגמרי. 4. אני דוחה את טענת התובע, כאילו עקב קשרי המשפחה הסכים לקבל תשלומים אחרים ולמסור מייד את ההחזקה בדירה. קשרי המשפחה לא השתנו בין המועד שלפני עריכת ההסכם לבין המועד שסמוך אחרי עריכת ההסכם. אותם קשרי משפחה שהשפיעו על ביצוע החיובים השפיעו גם על קביעתם. כשם שהסכימו הצדדים סמוך לאחר חתימתם על ההסכם על תנאים שונים, יכלו להסכים גם לפני ההסכם ולרשום בהסכם את התנאים המוסכמים. כנראה, שהם לא רשמו את התנאים המוסכמים באמת, משום שרצו להציג כלפי צדדי ג', כגון בנק למשכנתאות, שמדובר בעיסקה רגילה שבה ההחזקה נמסרת רק לאחר גמר התשלום. הכוונה להציג את ההסכם בפני הבנק למשכנתאות, והקשר בין כוונה זו לסדרי התשלום עולים מהשאלה והתשובה של התובע בעמ' 6 שורה 18. 5. בעדותו, שינה התובע את גירסתו שנטענה בכתב התביעה, ולמרות שטען בכתב תביעתו שקיבל רק 50,000 ₪, אישר בעמ' 6 שורה 29 ואילך, שהנתבע שילם לו כל חודש בסביבות 2,000 ₪. אמנם, התובע העיד שקיבל 10 תשלומים כאלה, אך כפי שעולה מדבריו בשיחה שבה הקליטה אותו הנתבעת 2 נ/2/א ו- נ/2/ב, הנתבעים שילמו ממאי 2009 עד מרץ 2010, דהיינו 11 חודשים, ובסה"כ 22,000 ₪ מעבר ל- 50,000 ₪ ששולמו תחילה. לפיכך, אני קובע כעובדה, שהנתבעים שילמו עבור הדירה 72,000 ₪ - 50,000 ₪ עם חתימת הסכם המכר, ו- 2,000 ₪ לחודש ממאי 2009 עד מרץ 2010. 6. מכאן למסמך נ/1, מיום 15.3.09, שהוצג בפני התובע, והתובע אישר חתימתו עליו. המסמך הזה קובע שהנתבע 1 חייב לתובע 210,000 ₪ שאותם ישלם תוך 96 חודשים. התובע העיד בעמ' שורה 25 שאין עוד הסכם בינו לבין הנתבעים מלבד הסכם המכר. כשהוצג לפניו נ/1, העיד התובע, שחתם על המסמך הזה, אבל שכח ממנו, והמסמך הזה לא שווה כלום, והוא לא קשור לדירה (עמ' 10 שורה 20). הוא לא העיד שהמסמך הזה משקף הלוואה אחרת, חוב אחר שהנתבע חייב לו. "העניין הוא שהם חיפשו כסף לקחת להלוות באיזה מקום והמסמך הזה נעשה כדי להראות שהם חייבים כסף. עכשיו הנייר הזה לא שווה ואנחנו כבר שכחנו ממנו" (עמ' 10 שורות 23-24). מאחר שלא היה לנתבעים צורך ללוות כסף אלא כדי לשלם עבור הדירה, ברור שהמסמך קשור לקניית הדירה ואינו משקף חוב אחר. העובדה שהוא אינו משקף חוב אחר עולה גם מכך שהתובע טוען ששכח ממנו. ברור גם שהתובע היה נכון לערוך עם הנתבעים מסמך שאינו משקף את האמת, שהרי לשיטתו, לא היה חוב של 210,000 ₪ ולא היה צריך לשלם אותו תוך 96 חודשים. למרות עדות הנתבע, שבה אדון להלן, איני מאמין לתובע שהמסמך נועד כדי להראות שהם חייבים כסף, כדי להשיג הלוואה ממקורות אחרים. אין ספק, שאם היה בידי הנתבעים הסכם מכר לפיו עליהם לשלם עבור קניית דירה 200,000 ₪ עד יום 1.4.09, זה מאפשר קבלת הלוואה, יותר מאשר מסמך מנותק מכל הקשר, לפיו הנתבע חייב לתובע 210,000 ₪ אותם עליו לשלם תוך 96 חודשים, כלומר בתוך 8 שנים. יש לציין, כי עוד לפני שהוצג המסמך, ולפני שעיין התובע בהסכם, כשנשאל איך היה צריך לשלם, ענה באופן ספונטני. "נדמה לי 210,000 ₪" - כלומר, זה הסכום שזכר. לא 200,000 כפי שכתוב בהסכם המכר. יתר על כן, הקשר בין נ/ 1 להסכם המכר, עולה מדברי הנתבעת והתובע שהוקלטו ותומללו בנ/2/ב, עמ' 3 שורות 6-10, עמ' 4 שורות 9-14). לכך יש להוסיף את חוסר האמונה שלי בעדותו של התובע, שלא אמר את האמת בפני, בין היתר כאשר הכחיש בעמ' 13 שידע על הפירוד העתידי בין הנתבעים לפני 31.5.10, הוא מועד חתימת הסכם הפירוד, למרות שחי עם אימו של הנתבע, ולמרות דבריו בנ/2/ב, בעמ' 6 שורה 24 " אתם נפרדים, ובגלל הדירה המחורבנת הזאת יש לכם ריבים כל הזמן", בעמ' 7 שורה 1 " למה את רוצה לזרוק אותו?- כדי שהדירה תהיה שלך." ועוד. התובע גם הכחיש שהיתה שיחה כלשהיא בינו לבין הנתבעת (עמ' 16 שורה 8), למרות הראיות הברורות לכך. 7. גם הנתבע, שנפרד מהנתבעת, ובמסגרת הסכם הפירוד מיום 31.5.10 הסכים לוותר על זכויותיו בדירה, העיד לגבי המסמך נ/1. הוא אישר את חתימתו עליו, ולשאלה מה משמעות המסמך, העיד "לפי מה שאני זוכר זה בקשר להגנה. הוא רצה להגן על עצמו שלא אברח, אך אני לא בטוח שזה שייך לדירה בכלל" (עמ' 18 שורה 9). הוא התחמק מקשר בין הסכם המכר לבין המסמך, אף שהעיד שאין לו חובות של 210,000 ₪ לתובע (עמ' 18 שורה 21). אחר כך אמר שלא הסכים עם התובע שישלם לו 210,000 ₪ בקשר לדירה. כשנשאל אם התחייב כלפי התובע גם לשלם לו 330,000 ₪ על הדירה וגם עוד 210,000 ₪, ענה "אני התחייבתי לפי ההסכם ל- 330,000 ₪ לפי הסכם. זה התחייבתי אולי, 330 מינוס 210. אבל זה היה, זה אם במקרה ולא נמצא כסף" (עמ' 18 שורות 29-31). כשנשאל, למה להוריד 210 מ- 330 אם ה- 210 לא קשורים למכר הדירה, ענה שזה לפי מה שיכול לקחת הלוואות (עמ' 19 שורה 1). לא היה לעד הסבר מדוע להפחית 210 מ- 330, אם אין קשר ביניהם, וגם התירוץ בדבר עשיית המסמך כדי לעזור בקבלת הלוואה כשיש בידו הסכם מכר לפיו עליו לשלם עבור דירה, הוא תירוץ בלתי אמין. הנתבע 1 הוסיף וטען, בהתאמה לדברי התובע, עימו הוא נמצא כעת בשיתוף אינטרסים (עד כדי כך שלא הגיש כתב הגנה), שלא סיפר על הפירוד לאימו, למרות דבריה בנ/2/ב המראים שידעה על כך. כללו של דבר, הנתבע לא העיד אמת בחקירתו בפני, ואיני מאמין לגירסתו שנ/1 לא קשור לדירה, וכי לא היה הסכם מלבד הסכם המכר. 8. המסקנה היא שנ/1 קשור להסכם המכר, כפי שהעידה הנתבעת. זהו הסכם כתוב מאוחר יותר מהסכם המכר, ולכל המועט משנה אותו, אם לא מבטא את ההסכם שנכרת באמת מלכתחילה. התובע העיד ששילמו לו 2,000 ₪ בערך לחודש, אבל לא בגלל שהוא הסכים, אלא כי זה מה ששילמו. כעולה מנ/1 , היה הדבר מוסכם. אמנם כתוב שיש לשלם את הסכום בתוך 96 חודשים, ולא כתוב שישולמו בתשלומים חודשיים 96 פעמים, אבל מעדויות כל העדים עולה שזה מה שהוסכם, אף שלא כך בוטא הדבר בהסכם. 96 תשלומים של 2,000 ₪ אינם 210,000 ₪, אלא 192,000, אבל אני מאמין לעדותה של הנתבעת, שזו היתה טעות, והכוונה היתה לתשלומים של 2,000 ₪ עד תום פירעון 210,000 ₪, דהיינו 105 תשלומים. 9. הנתבעת טענה בכתב הגנתה שנכתב בהסכם שתמורת הדירה היא 325,000 ₪, בעוד הוסכם שתמורת הדירה תהיה 280,000 ₪. אין חולק שמה שנכתב בהסכם הוא 330,000 ₪ ולא 325,000 ₪. בניגוד לאמור בכתב הגנתה, העידה הנתבעת בפני כי הסכום המוסכם כתמורת הדירה היה 260,000 ₪, 50,000 ששולמו מייד ועוד 210,000 בתשלומים. למרות חוסר הנחת מסטיית הנתבעת מגירסתה בכתב הגנתה, המסמך נ/1 מתיישב היטב עם גירסת התובעת, כמבטא את יתרת חובם של הנתבעים לתובע לאחר תשלום 50,000 ₪, שהרי אילו היו חייבים סכום גדול יותר, לא היה התובע מסכים לאשר את הסכום של 210,000 ₪, ועומד על כך שירשם הסכום הגדול יותר, שהיה מתאים גם אילו המטרה היתה להשיג כספי הלוואות. הנתבעת הסבירה יפה גם את רישום הסכום של 330,000 ₪, על מנת שהמשכנתא עליו, בגובה של 80-85% תכסה את תמורת הדירה האמיתית. 80% מסך 330,000 ₪ הם 264,000 ₪. 10. לפיכך, על פי כל האמור, אני מאמין לגירסת הנתבעת, וקובע לפיה כי סכום התמורה האמיתי המוסכם היה 260,000 ₪, וכי הסכום שנרשם בהסכם המכר כסך 330,000 ₪ נרשם למראית עין בלבד. כמו כן, אני מקבל את גירסתה, שנתמכה בתשלומים בפועל, אף לפי גירסת התובע, לפיה מועדי התשלום הנקובים בהסכם היו חסרי משמעות ונרשמו למראית עין בלבד, בעוד המועדים המוסכמים האמיתיים הם 50,000 ₪ בסמוך לחתימת ההסכם, ועוד 210,000 ₪ בתשלומים של 2,000 ₪ לחודש. 11. אין חולק, שהנתבעים חדלו מלשלם את תמורת הדירה באפריל 2010. בניגוד לטענת הנתבעת בכתב ההגנה, כאילו ביקשה לשלם לתובע אך הוא סירב לקבל, הדבר לא הוכח. התובע נשאל בחקירה הנגדית אם היו פעמים שסירב לקבל מאחד מהנתבעים כסף, וענה "אני לא זוכר עכשיו. אבל לפי דעתי לא הסכמתי". זו תשובה לא ברורה. הוא נשאל בהמשך אם נכון שסירב לקבל ואמר שבית המשפט יכריע בענין, וענה שלא הציעו לו כסף עבור הדירה (עמ' 12 שורות 24-29). זו אינה ראיה שהוא סירב לקבל כסף, וממילא, לפי השאלה, הכוונה היא למועד שלאחר הגשת התביעה לבית המשפט. הנתבעת העידה בסוף עמ' 21 ותחילת עמ' 22, שלאחר הגשת התביעה, לפני דיון ההוכחות, הציעה הצעות לתשלום, והתובע אמר שיחכה לבית המשפט. מכאן, שאין אף ראיה לכך שקודם להגשת התביעה ביקשו הנתבעים או מי מהם לשלם לתובע והוא סירב לשלם. כלומר, התוצאה היא שמאז מרץ 2010 ועד הגשת התביעה ב- 31.5.10, הופר ההסכם על ידי אי תשלומו. 12. לפי סעיף 8.03 להסכם המכר, צד שהפר את ההסכם הפרה יסודית ישלם לצד המקיים פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך 5,000 דולר ארה"ב. בסעיף 8.02 נקבע שהפרת סעיף תשלום התמורה היא הפרה יסודית. הנתבעת לא טענה שעקב שינוי המועדים והסכומים, הפרת סעיף התשלומים אינה הפרה יסודית. לפיכך, אני קובע שהנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית כאשר לא שילמו את התשלום של חודש אפריל 2010, ועל כן הם חייבים בתשלום הפיצוי המוסכם. 13. התובע טוען שהיה לו זכות לביטול הסכם המכר, עקב הפרתו היסודית. אם היתה מתקבלת טענתו בדבר סכום התמורה ומועדי התשלום, היתה הפרה יסודית מתרחשת כבר ביום 1.4.09, שעה שהנתבעים לא שילמו סך 200,000 ₪. מכיוון שקבעתי שההסכם האמיתי ביניהם הוא אחר, ההפרה היסודית התרחשה בחודש אפריל 2010, כאשר לא שולם התשלום בסך 2,000 ₪. לפי סעיף 7 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970, במקרה של הפרה יסודית, זכאי הצד הנפגע לבטל את החוזה. לפי סעיף 8 לחוק, ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה. 14. לשאלה מה עשה כאשר הנתבעים לא שילמו לו את הכסף, ענה התובע "התרעתי בפניהם שצריך להתחשבן... כשראיתי שלא יוצא מזה כלום הלכתי לעורך דין" (עמ' 8 שורה 14). אם התובע התריע בפני הנתבעים שצריך להתחשבן, הרי שהוא לא הודיע הודעת ביטול הסכם המכר. לא הוצגה כל הודעת ביטול שנשלחה מטעם עורך הדין. הפעם הראשונה שבה תבע התובע את ביטול ההסכם היתה בכתב התביעה, שבו ביקש להצהיר על ביטול ההסכם. לפי הדין, הגשת תביעה יכולה להיות הודעת ביטול הסכם (וראה: ע"א 557/75 אגקי נ' כהן פ"ד ל (2) 64). לפיכך, אני קובע כי הודעת הביטול ניתנה לראשונה כאשר נמסר כתב התביעה לנתבעים. לא ידוע מתי נמסר כתב התביעה, אבל הדבר היה לאחר 31.5.10 שבו הוגשה התביעה. 15. כאמור, הודעת הביטול נמסרה לנתבעים יותר מחודש לאחר תום חודש אפריל שבמהלכו הופר ההסכם הפרה יסודית. הצדדים לא טענו לענין סבירות הזמן שעבר עד מתן ההודעה, מלבד טענתו של ב"כ התובע כי עקב הקירבה בין בני המשפחה חל שיהוי. אני דוחה את הטענה כי עקב קירבת המשפחה חל שיהוי. כפי שהסקתי לעיל, התובע ידע שהנתבעת נפרדת מהנתבע שהוא בן משפחתו, וכי הדירה עוברת לנתבעת, כך שלא היתה עוד משמעות לקירבת המשפחה. כאשר מדובר בהפרה שמשמעה אי תשלום סך 2,000 ₪ כל חודש, הודעת ביטול המוגשת לאחר יותר מחודש היא הודעת ביטול לאחר חלוף הזמן הסביר. לפיכך, כאשר ניתנה הודעת ביטול, לא היה התובע זכאי לבטל את ההסכם. הוא היה זכאי על פי הדין ליתן אורכה לקיום, שלאחריה יבטל את ההסכם, אך אין ראיה ואין טענה שעשה כך. על כן, אני קובע שהתובע אינו זכאי להצהרה על כך שהסכם המכר מבוטל, מכיוון שהסכם המכר לא בוטל כדין, למרות הפרתו היסודית. 16. התוצאה היא שאני מוחק את התביעה לדמי שכירות ראויים, שב"כ התובע חזר בו ממנה. אני דוחה את תביעת התובע ליתן פסק דין הצהרתי שההסכם מיום 4.1.09 בטל, מכיוון שההסכם לא בוטל כדין. בהתאם לכך אני דוחה את תביעת התובע ליתן צו ללשכת רישום המקרקעין לביטול הערת האזהרה. לעומת זאת, אני מקבל את התביעה לחייב את הנתבעים לשלם לתובע את הפיצוי המוסכם בסך 5,000 דולר ארה"ב, שהם כנטען בכתב התביעה, 19,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 31.5.10. לאור תוצאת ההליך, אני מחייב את התובע לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 10,000 ₪, אותם היא רשאית לקזז מהסכום הפיצוי המוסכם שהיא חבה בו. הפרת חוזהחוזההפרה יסודיתמקרקעיןחוזה דירהקניית דירה