השופטת ח' אבנור: המערערת בע"א 798/80 (להלן - הקונה, חברה קבלנית בשם גוב-ארי, התקשרה ב-1.8.78 בחוזה לרכישת מקרקעין עם המשיב באותו ערעור (להלן - המוכר), ברוך גולדשטיין. לפי חוזה זה היו המקרקעין צריכים להירשם על שם הקונה לא יאוחר מיום 1.10.78. התמורה בסך 2,400,000 לירות השתלמה כך: ביום חתימת ההסכם מיליון ל"י, והיתרה הייתה צריכה להשתלם ביום ההעברה. ההעברה בוצעה בסופו של דבר ק בתאריך 19.12.78, ואז שולמה היתרה על-ידי הקונה. העיכוב, שבעטיו בוצעה ההעברה באיחור כנ"ל, סיבתו הייתה הפעלת המחשב לצורך חישוב השומה במחלקה העוסקת באישורי מס שבח מקרקעין, דבר שעיכב את קבלת השומה ותשלום המס. עורכת הדין פנינה אלרואי, אשר טיפלה מטעם המוכר בהעברת המגרש, העידה, כי לפי ניסיונה הייתה מספיקה תקופה של חודשיים להכנת הרישום, והיא לא ראתה כל סיכון בקביעת התאריך שנקבע לצורך ההעברה בחוזה כנ"ל. אולם, שלא כמצופה, חל עיכוב כאמור בקבלת השומה, ולאחר שנתקבלה השומה - נעשתה ההעברה. בישיבת קדם המשפט בעניין זה החליט בית המשפט קמא על דיון בשתי פלוגתאות: א. האם בנסיבות העניין חל חיוב בתשלום הפרשי הצמדה על הקונה לגבי יתרת המחיר של 1,400,000 ל"י הנ"ל. ב. האם המוכר הפר את החוזה, ואם כן, מה הן תוצאות ההפרה לגבי סעיף 11 לחוזה. לגבי הפלוגתה הראשונה, פסק בית המשפט לטובת המוכר וחייב את הקונה בתשלום הפרשי הצמדה. הערעור של הקונה היה מלכתחילה גם נגד חיוב זה, אולם במהלך הטיעון זנחה הקונה את הטענה, לאחר שהשתכנעה, כי גם אם המוכר הוא המפר, הרי לאור ההלכות, שנפסקו על-ידי בית-משפט זה, הוא זכאי לקבל את כספו כשהוא צמוד. בפלוגתה השנייה היה על בית המשפט לקבוע, אם המוכר הפר את ההסכם, או שהיה סיכול הסכם - ואם הייתה הפרה, האם זכאית הקונה במלוא סכום הפיצויים, הקבועים בסעיף 11 לחוזה. בית המשפט תיאר את העובדות, המתייחסות לנושא השומה, אך לא קבע קביעה חד-משמעית, כי הייתה הפרה, לעומת זאת חייב את המוכר בפיצויים בסכום של 40.000 ל"י. הקונה טוענת, כי קביעת בית המשפט הייתה "הפרת הסכם", ועל-כן - וכיוון שלא הובאו ראיות מטעם המוכר להפחתת הפיצויים - היה על בית המשפט לפסוק לטובתה את מלוא סכום הפיצויים, הקבועים בסעיף 11 לחוזה. המוכר הגיש אף הוא ערעור, וטוען בערעורו, כי מהעובדות, שקבע בית המשפט, עולה, שהיה סיכול חוזה - ועל-כן לא היה מקום לחייבו בפיצויים כלל, ולחלופין, כי הקונה הביא ראיה על נזק שנגרם לה, אך לא הוכיחה כלל כי נגרם לה נזק מעל ל-40.000 ל"י הנ"ל. הבה נבדוק תחילה, מה המימצאים העובדתיים, שנקבעו על-ידי בית המשפט בעניין אי-קבלת השומה במועד. כך נאמר בפסק הדין של בית המשפט קמא: "במסיבות המקרה הרי ברור כי לא היה כל אשם או כל הזנחה מטעמו של הנתבע לגרום להעברת המגרש בתאריך הנקוב בחוזה. אלא מאי, כי עקב נסיבות שאינן תלויות בנתבע לא נתן היה לקבל עד ליום 1.10.78 לצורך בצוע ההעברה ורשומה את האשור של מס שבח, לא שמענו ואפילו ברמז כי בעת עריכת החוזה הבינה התובעת כי הזמן מיום חתימת החוזה ועד ליום 1.10.78 לא יהיה מספיק כדי לעשות את כל ההכנות הדרושות, כולל קבלת אשור מס שבח לצרכי ההעברה והרשום. ללמדך כי גם התובעת הניחה כי אכן הזמן מספיק. ואם תאמר שהתובעת ידעה מראש או הניחה מראש שהזמן לא יספיק הרי כי חייבת היתה להודיע על כך לפני חתימת החוזה לצד שכנגד; אחרת הרי אפשר להסיק המסקנה כי התובעת לא נהגה בתום לב בעת המשא ומתן. אני מרחיק אפשרות כזו. גם התובעת הניחה כי אפשר יהיה להסדיר את הרשום וההעברה עד ליום 1.10.78; אלא מאי, כי עקב שטה חדשה שנקטו במס שבח נתניה לא נתאפשר לנתבע לקבל את האשור אלא בתחילת דצמבר 1978. באשר לטענה המרומזת ע"י התובעת כי בהשתדלויות נוספות אפשר היה לקבל עוד בתוך התקופה הנקובה חשוב ידני של ממש - כפי שקבלו למעשה בסופו של דבר - הרי זוהי טענה מן הטענות של הדברים שאין להם שעור. מפי הגברת פ. אלרואי שמענו כי אכן היא השתדלה ופנתה תכופות ביותר למס שבח כדי לקבל את האשור אך לא הצליחה - אלא בזמן שהצליחה. העובדה המרומזת כי יתכן שאחרים היו מצליחים יותר בהשתדלותם זוהי טענה שאי אפשר לבדקה. הוכח כי הנתבע עשה כל שהיה נתן מטעמו לקבל את האשור ואם לא קבלו עד ליום 1.10.78 הרי כי אין בו האשם". מקטע זה אפשר להסיק (אולי), כי היה כאן סיכול. אולם, כאשר עבר בית המשפט לדון בפלגתה השנייה, קבע: "עובדה כי המגרש לא הועבר על שם התובעת עד ליום 1.10.78 - ולכן ניתן לומר כי הנתבע הפר התחיבות שקבל על עצמו על פי ההסכם ת/1." אם כן, למרות התיאור בקטע הראשון הגיע בית המשפט למסקנה, כי הייתה כאן הפרה. האם יש טעות במסקנה זו? לעניות דעתי, בדין קבע בית המשפט, שהייתה הפרה כנ"ל. אמנם, באי- כוח המוכר העריכו, שתקופה של חודשיים תספיק להם לקבלת השומה, ואירע עיכוב במשרדי מס שבח מקרקעין. עיכוב כזה אינו דבר שאי-אפשר היה לצפותו מראש. סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970 (להלן - חוק התרופות) מגדיר את התנאים, בהם ייחשב החוזה כמסוכל: א. המפר בעת כריתת החוזה לא ידע ולא היה עליו לדעת או שלא ראה ולא היה עליו לראות את אותן הנסיבות. ב. לא יכול היה למנוע את הנסיבות הנ"ל. ג. קיום החוזה באותן הנסיבות הוא בלתי אפשרי - או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים. נראה לי, כי כל עורך-דין, העוסק בענייני שומות והעברות, עליו לדעת מראש, שעיכובים בקבלת שומת מס שבח מקרקעין יכולים לקרות, מסיבה זו או אחרת, ועל-כן אין אני סבורה, כי עיכוב בקבלת השומה הוא סיכול חוזה. ומכאן לשאלה הבאה והעיקרית בערעור זה: בחוזה קיים סעיף לגבי פיצויים מוסכמים, שזו לשונו: "11. לאחר שהצדדים שקלו ובחנו את הנזקים הצפויים לכל צד מהפרת ההסכם על ידי זולתו, הסכימו וקבעו כי צד שיפר הסכם זה ישלם לצד האחר פצוי קבוע ומוסכם בסך 500,000 ל"י וזאת מבלי למנוע מאת הצד האחר כל סעד חוקי אחר בגין הפרת ההסכם, לרבות סעד אכיפה". בסעיף 10 קבעו הצדדים, כי התחייבויות המוכר להעביר את החזקה והבעלות במגרש לקונה והתחייבויות הקונה באשר למועדי התשלום וסכומיהם הינן תניות יסודיות בחוזה, והפרתן תזכה כל צד - בהתאם - בביטול העיסקה. התובעת (הקונה) הגישה תביעתה בסדר דין מקוצר, ובסעיף 8 של התביעה ניסחה את דרישתה לפיצויים כך: הנתבע (המוכר) הפר את הסכם המכר, ולקונה נגרמו נזקים חמורים ביותר הן בערעור אמינותה כלפי רוכשי הדירות הן בעיכוב תשלומים, שהייתה זכאית להם, והן על-ידי ביטול עיסקאות ותשלום דמי נזק לרוכשים. ובסעיף 15: תביעה לתשלום סכום הנזק המוסכם מראש בסך 500,000 ל"י. המוכר הגיש בקשת רשות להתגונן, ולאחר שטען עובדות שונות לגבי האיחור בקבלת השומה עקב הכנסת המחשב לפעולה במשרדי השומה ועקב שביתת עובדי הדואר, הוסיף ואמר, כי במכתב מיום 8.10.78 הציע לקונה מתן ייפוי-כוח בלתי חוזר תמורת תשלום יתרת התמורה בניכוי סכום מס שבח המקרקעין, החל עליו, אולם ההצעה נדחתה על-ידי הקונה. כן טען, כי ב-7.12.78 כבר דרש מהקונה את ביצוע ההעברה, והעיכוב עד ה-19.12.78 היה מנימוקיה של הקונה. וכן טען, כי לקונה לא נגרמו הפסדים כל שהם, והיה לאל ידה למנעם כליל (אם היו כאלה) מבלי לקפח או לסכן את זכויותיה. ניתנה רשות להתגונן. התקיים דיון, אשר בו העידו העדים הבאים: יוסף ועקנין, מערך במס שבח מקרקעין, עורכת-דין פ' אלרואי (עדויות אלה התייחסו לתקלות בהוצאת השומה), וכן דן גוב-ארי, מנהל החברה הקונה. בנושא "הנזקים" שנגרמו אמר מר גוב-ארי בעדותו, כי שני רוכשים, שעשו עמו הסכמים לרכישת דירות, ביטלו אותם עקב כך שלא ניתן היה לרשום הערות אזהרה על שמם, והוא שילם להם פיצויים. מנהל החברה הקונה לא הביא לא את החוזים הנ"ל ולא את הודעות הביטול ואף לא קבלה על תשלום הפיצויים. בית המשפט לא התייחס כלל לטיעון זה, ויש להסיק מהאמור בפסק הדין, כי מחוסר ראיות לא קיבל עובדות אלה כמוכחות. אין ספק, כי זו המסקנה הנכונה שיש להסיק מסיפורי מנהל החברה הקונה, שלא הטריח את עצמו להוכיחם, במיוחד שהתברר מעדותו, כי בנובמבר 1981 טרם היה בידיו היתר בנייה, ועל-כן לא יכול היה להתחיל לבנות באותו מועד. לעומת זאת, קיבל בית המשפט כמוכחת עובדה אחת, והיא, כי קונים בשם מוסה מאוריציו ומרסל היו צריכים לשלם לקונה - על סמך הסכם שנעשה ב- 21.9.78 - סכום של 250,000 ל"י ליום 1.1.78, כאשר תירשם הערת אזהרה. קונים אלה הודיעו ביום 24.10.78, כי הם מעכבים את התשלום, כיוון שלא נרשמה הערת אזהרה לטובתם. בית המשפט קבע, כי עיכוב התשלום של 250,000 ל"י הנ"ל הוא נזקה היחיד של הקונה, והעריך את הנזק בגין עיכוב זה בסך 40,000 ל"י. סכום זה פסק לטובת הקונה. ערעורה של הקונה מופנה נגד קביעה זו, וטענתה היא, כי לא הייתה צריכה להוכיח נזק כלל, כיוון שהסתמכה על סעיף 11 לחוזה. המוכר טען, כי בית המשפט היה מוסמך להפחית את הנזק שנקבע לפי סעיף 15(א) לחוק התרופות. על כך השיבה הקונה, כי ההלכה, שיצאה מפיו של בית-משפט זה, היא, שנתבע, המבקש מבית המשפט להפחית הנזק, חייב לטעון ולהביא ראיות, המתייחסות לשאלה, שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק, שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה. וראיות כנ"ל לא הובאו. אחזור איפוא להלכות שנפסקו בנדון על-מנת ללמוד, אם היה המוכר צריך להביא ראיות, ואילו ראיות היה צריך להביא בנדון. 1. בע"א 169/75 [1], בעמ' 513, בהתייחס לפירוש של סעיף 15 לחוק התרופות, נאמרו דברים מפי מ"מ הנשיא השופט שמגר כדלהלן: "יכול היה המערער, שהוא זה שהפר את ההתחייבות, לבוא ולנסות להוכיח כי הסכום שנקבע חסר יחס כלשהו לנזק שניתן היה לצפות לו (להבדיל מהנזק שנגרם הלכה למעשה); אולם המערער שבפנינו לא הוכיח בנדון זה מאומה ובהעדר ראיה כאמור לא יראה בית-משפט מקום להפחתה כלשהי, כי בהעלאתה הסתמית של טענה כאמור - לא סגי". כאן יש לזכור, כי הטענה להפחתת הסכום הועלתה לראשונה בבית המשפט העליון בטענות הערעור, ובבית המשפט שדן בעניין לא הועלתה הטענה, וכמובן גם לא הוכח דבר. 2. בע"א 300/77 [2], בעמ' 685, התייחס בית המשפט בפירוט לנושא הנדון, עובדותיו של מקרה זה התייחסו לכך, שהקונה לא שילם את אחד התשלומים במועדו, והמוכר דרש פיצוי בהסתמך על סעיף פיצויים בחוזה - לפי מלוא הסכום שנקבע באותו הסעיף. בבית המשפט המחוזי זכה רק בחלק (יחסי) מסכום הפיצויים שנקבעו. השופטת מ' בן פורת, אשר נתנה את פסק הדין, התייחסה בפסק-דינה לשני נושאים. ראשית לנוסח הסעיפים בחוזה שבין הצדדים, ושנית לנושא הפחתת הפיצויים לפי סעיף 15 לחוק. לנושא הראשון מתייחס סעיף 10 לחוזה. נאמר בסעיף בין השאר כך: "... או במקרה שהקונה יסרב ו/או ימנע מסיבה כלשהיא... לשלם את התשלומים בעד הדירה בזמן שהותנה בחוזה הנוכחי, אזי יחשב... כמפר חוזה זה, והוא יהיה מחוייב לצד האחר סך 75,000 ל"י..." על כך אמרה השופטת, בעמ' 685: "נחה דעתי שהפיצוי המוסכם בסך 75,000 ל"י נועד גם למקרה שאחד התשלומים לא ייפרע במועדו... אי תשלום ,במועד' (לשון יחיד) נחזה כהפרה יסודית של החוזה". בנושא הפחתת הפיצויים קבעה השופטת כך, בעמ' 686: "הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית-המשפט העדר 'כל יחס סביר' בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש. המילה ,כל' שהודגשה על-ידי היא הנותנת שהתערבותו של בית- המשפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת ונדירה. כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו. זאת ועוד: ממצאו של השופט באשר ליחס האמור חייב כרגיל להיות מושתת על חומר ראיות (ההדגשה שלי - ח' א'), שכן אין הוא ,מן המפורסמות' שאינן צריכות ראיה, פרט אולי למקרה נדיר שבו העדר סבירות כלשהי בולט על פני הדברים ולעין כל. לא כזה הוא המקרה שלפנינו. על-כן חייבת היתה הקונה הן לטעון שתנאיו של החריג אכן נתקיימו (וזאת עשתה), והן לבסס את טענתה בראיות (ההדגשה שלי - ח' א')... ... יש והראיות נמצאות בדברי העדים או במוצגים מטעם היריב..." הובאו באותו עניין מטעם המוכר ראיות על חששות סבירים לגבי ירידת ערך המטבע, ולא הובאו שם ראיות אחרות. תוך כדי ויכוח לגבי השאלה, אם במקרה כגון דא יש לראות את הנזק רק בריבית על הכסף שלא שולם, הוסיפה השופטת, בעמ' 687: "מדברים אלה ניתן להבין כאילו התובע הוא הנושא בנטל ההוכחה ,לציפיה סבירה של נזק' וכי אם לא הרים נטל זה, יופחתו הפיצויים עד לגובה הריבית על השימוש בכספו - לגישה זו, על שני חלקיה, לא אוכל להסכים. ראשית, הטוען לחריג - עליו הראיה. שנית, אפילו הוכח ,חוסר כל יחס' נשאר לדעתי הסכם הפיצויים על תלו ורק שיעורו מופחת עד כדי יצירת יחס סביר". עד כאן מתוך פסק הדין. אני למדה מפסק-דין זה שלוש מסקנות: ראשית: על בית המשפט לנתח את סעיפי החוזה וללמוד מהם למה התכוונו הצדדים. האם הייתה הכוונה, כי הפיצויים הקבועים מראש חלים לגבי כל הפרה - כגדולה כקטנה - או שמא התכוונו הצדדים רק להפרת החוזה כולו. בעניין שנדון שם הגיע בית המשפט למסקנה, לפי נוסחו של הסעיף בחוזה, כי כוונת הצדדים הייתה, שהפיצוי ישולם בגין איחור בכל תשלום (המחיר שם השתלם בתשלומים). שנית: סכום הפיצויים שנקבע בחוזה - אפילו הוכח שנקבע ללא "כל יחס" לנזקים - גם אז יישאר בעינו, ובית המשפט יוכל רק להפחית ממנו (להבדל מ"פצויי הקנס" המוכרים לנו לפי החוק הקודם). אולם הנתבע הוא שצריך לטעון ולהביא ראיות להוכחת "אי הציפיה הסבירה של הנזק". ראיות אלה אינן דווקא ראיות ישירות. ממילא איני יודעת, כיצד אפשר להוכיח בראיות ישירות את כוונות הצדדים וציפיותיהם. עובדות אלה מוסקות מראיות שונות - ואפילו במוצגים ובעדים של היריב. ושלישית: התערבותו של בית המשפט בפיצוי המוסכם "מצומצמת ונדירה", רק באשר מצא בית המשפט העדר כל יחס סביר בין הפיצוי שנקבע לבין הנזק, שניתן היה לחזותו מראש. 3. בע"א 717/78 [3] חזר בית המשפט על ההלכה שנקבעה. כי לכאורה על פני הדברים אין לומר, שסכום הפיצויים שנקבע בחוזה אינו עומד ביחס סביר לנזק הצפוי מראש, והטוען, שקיימות נסיבות שבגללן רשאי בית המשפט להפחית את הפיצויים, עליו הראיה (גם כאן נטענה הטענה לראשונה בערעור). 4. בע"א 260/80, 265 [4] נאמר מפי השופט ברק, בעמ' 546: "הנטל בעניין זה מוטל על זה המבקש להשתחרר מסעיף הפיצויים המוכמים. אין די בטענה בעלמא, כי הפיצוי גבוה מדיי, אלא על הטוען זאת להראות, על יסוד הראיות שלפני בית המשפט, כי הפיצוי נקבע ללא כל יחס סביר לנזק". אחזור איפוא ואתייחס למקרה הנדון לפנינו: א. נוסחו של סעיף 11 בחוזה. החוזה הנדון הוא חוזה פשוט למדיי. יש בו תשלום אחד בזמן החתימה ותשלום שני בזמן ההעברה. יש בו התחייבות להעביר ולמסור חזקה תוך חודשיים - ותו לא. בסעיף 11 נאמר, שהצדדים שקלו ובחנו את הנזקים הצפויים מהפרת ההסכם וקבעו את הפיצוי. הפרת ה"הסכם" היא איפוא אי-העברת הנכס או אי התשלום של התשלום השני. סעיף 10 משכנעני בהסבר זה: התחייבות המוכר להעביר חזקה ובעלות (על-פי האמור בחוזה) והתחייבות הקונה לגבי מועדי התשלום וסכומיהם - הינן תניות יסודיות. לגבי התשלום נזכרת המלה "מועד"; אין מלה זו נזכרת לגבי ההעברה. לא נאמר "להעביר חזקה ובעלות במועד שנקבע". אני למדה מנוסחם של הסעיפים, כי מה שצפו הצדדם מראש ומה ששקלו הם אי-העברת הנכס ומסירתו ואי התשלום. ולגביהם קבעו את הפיצוי. לא עולה מהסעיף הנ"ל, שהצדדים חזו מראש איחור בהעברה. שבעטיו יהא מקום לתשלום הפיצוי הנ"ל. ב. בוודאי ובוודאי, לא צפו הצדדים מראש עיכוב עקב אי-קבלת שומת השבח במועד. כאן יש לזכור, כי כאשר ראה המוכר את העיכוב, הציע לקונה מתן ייפוי-כוח בלתי חוזר. הקונה סירבה לקבלו ודרשה רישום הערת אזהרה - דבר שהמוכר לא הסכים לו ללא קבלת התמורה כולה. טענת הקונה היא, כי ייפוי-כוח בלתי חוזר אינו ביטחון מלא, כיוון שיכול מישהו לרדת לנכסי המוכר. ראשית אציין, כי סירובה של הקונה לקבל ייפוי-כוח בלתי חוזר הוא בלתי סביר לחלוטין. הרבה מאוד עיסקאות נעשות על-ידי מתן ייפוי-כוח כנ"ל. לא כל שכן שהקונה יכלה לרשום הערת אזהרה על סמך החוזה לבדו ללא צורך בבקשת הסכמתו של המוכר (לפי סעיף 126(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, מספיק להוכיח לרשם המקרקעין, כי בעל המקרקעין התחייב בכתב לעשות עיסקה), ובוודאי יכלה לרשום הערת אזהרה מיד לאחר קבלת ייפוי הכוח הבלתי חוזר. נראה לי, כי הצדדים לא צפו מראש מצב, שבו יינתן ייפוי-כוח בלתי חוזר במקום העברה בלשכת המקרקעין, ואין להניח, ששקלו והניחו, שצפוי כי דבר זה יגרום להם נזק, וזאת כיוון שלכאורה שום נזק לא יכול להיגרם, אם במקום העברה יינתן ייפוי-כוח כנ"ל, והקונה תרשום הערת אזהרה, כפי שהיא יכולה לעשות לפי החוק. ג. לנושא זה - הצעת המוכר לתת ייפוי-כוח בלתי חוזר - אפשר להתייחס גם מנקודת ראות אחרת: סירובה של הקונה לקבל את ייפוי הכוח הבלתי חוזר באותן הנסיבות הוא בלתי סביר. "ההגינות והיושר כמקובל בין הבריות אינם מתיישבים עם הסירוב" (ראה ע"א 435/81 [5], בעמ' 567). בהתנהגותו של המוכר-הנתבע, בנסיבות הנ"ל, אין לראות הפרה יסודית (אף בפסק הדין בע"א 435/81 [5] הנ"ל נקבע על-ידי השופטת בן-פורת שבמקרה, שבו התנהגות הצד השני היא בלתי סבירה, אין לראות בהתנהגות הצד הראשון "הפרה יסודית" על-אף קיומו של סעיף מפורש, שבו כל מועד וסכום, הנזכרים בזיכרון הדברים, הינם תנאים עיקריים, שהפרתם כמוה כהפרת ההסכם כולו - שם בעמ' 566). אין אני רואה הפרה יסודית בהתנהגות המוכר לגבי סעיף 11 בחוזה, לא כל שכן שבסעיף 10 לחוזה לא ראו ב"מועד ההעברה" הפרה יסודית ואין סעיף 10 בחוזה כאן דומה לנוסח הסעיף בפסק הדין בע"א 435/81 [5] לעיל. ד. האם טען המוכר בבית-משפט קמא, כי יש להפחית את הפיצוי שנקבע? אמנם, הטענה לא נטענה במפורש (בכתבי הטענות שצוטטו), אם כי היא משתמעת. בית המשפט - בקדם המשפט - העמיד שאלה זו לדיון, כאשר קבע, כי יש לבדוק מה תוצאות ההפרה לגבי סעיף 11 בחוזה. מקביעת השאלה במחלוקת בקדם המשפט יש ללמוד, כי הייתה טענה כנ"ל, ובית המשפט היה חייב לדון בה. ה. האם הובאו ראיות בנדון? בבית-משפט קמא הושמעו ראיות והובאו מסמכים. בית המשפט יכול להסיק את מסקנותיו גם מעדות מנהל החברה הקונה ובוודאי מהמכתבים שהוצגו. מנהל החברה הקונה העיד, כי תכניות הבנייה עדיין לא אושרו בסוף נובמבר 1978. לאחר מכן היה הוא 14 יום במילואים, ולכן לא היה מוכן להעברה אלא ב-19.12.78. מנהל החברה הקונה הוכיח, כי הוא לא רשם הערת אזהרה לטובת קונה של דירה, ועל-כן עיכב זה את התשלום. אינני רואה כל סיבה, למה לא רשם הערת אזהרה לזכותו ולזכות הקונה. אילו קיבל את ייפוי הכוח (או ייתכן גם בלעדיו), יכול היה לרשום הערות אזהרה כנ"ל. הקונה לא חזתה מראש נזק שייגרם עקב איחור בביצוע ההעברה בלשכת מרשם המקרקעין. את זאת אני למדה מהעובדה, שהקונה פרסמה את מכירת הדירות (העמידה שלט) ללא כל קשר למועד ההעברה. את המגרש ניקתה רק בנובמבר 1978 ושמה קרשים וסימנה יסודות אז - וזה לאחר המועד שנקבע להעברה - וכן התכניות של הבניין לא אושרו עדיין בסוף נובמבר (ובוודאי טרם הגיע שלב היתר הבנייה ותחילת הבנייה), דהיינו הקונה כאשר חתמה על ההסכם בחודש אוגוסט 1978 - וקיוותה לקבל העברת הרישום באוקטובר 1978 - הייתה עדיין בשלב כה מוקדם של תכנון, שאין להניח כי בשעת כריתת ההסכם היה מקום לחזות מראש, כי איחור של חודשיים ברישום יגרום לנזק שנקבע. לי נראית המסקנה הבלתי נמנעת, שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק של איחור ברישום, לא כל שכן שאפשר היה להגיע למצב זהה, שלא יהא "איחור" ממש, אילו קיבלה הקונה את ייפוי הכוח הבלתי חוזר שהוצע לה ו/או רשמה הערת אזהרה, כפי שיכלה לרשום. ו. בית המשפט בקבעו את הנזק לסכום של 40,000 ל"י לא נימק אמנם, מדוע דחה את התביעה לסכום הפיצויים המוסכמים, אולם איני רואה כל נימוק, מדוע בית-משפט של ערעור יקבל את הערעור ויחייב את המוכר בפיצויים המוסכמים, כפי שהוסבר לעיל. מאידך גיסא, הקונה - בסעיף 8 של תביעתה - תבעה את הנזק הממשי שנגרם לה, אם כי בסעיף 15 תבעה את הפיצויים המוסכמים מראש. אמנם, הקונה לא ניסחה את תביעתה לפי סעיף 15(ב) לחוק התרופות. דהיינו שהיא תובעת את הפיצויים שנגרמו לה בפועל במקום את הפיצויים שנקבעו לפי סעיף 11 לחוזה. אולם על-ידי כך שכתבה בתבעה את שני הסעיפים אין להניח אלא שהתרופות המבוקשות הן לחלופין, ובית המשפט היה רשאי להסתמך על החלופה הראשונה. אני מניחה גם, שבשיקוליו של בית המשפט קמא, אם לפסוק פיצויים לפי הסעיף האחר (סעיף 15 בתביעה) או הסעיף האחר (סעיף 8 בתביעה), בחר לפסוק לפי הנזק הממשי שהוכח (סעיף 8), משום שהיה סבור, כי סעיף 11 לחוזה, הקובע פיצויים קבועים מראש, מתייחס להפרת החוזה כולו, שרק היא הינה ההפרה היסודית, בה בשעה שההפרה הנדונה כאן אינה הפרה יסודית, משום שאין היא הפרת ההסכם כולו אלא הפרת התחייבות. על-כן פסק נזק אשר הוכח. זאת אני למדה גם מנוסח פסק הדין, שצוטט לעיל, אשר נאמר בו: "ולכן ניתן לומר כי הנתבע הפר התחיבות ..." דהיינו, לא נקבע, כי הייתה הפרת ההסכם, אלא הייתה הפרת התחייבות מתוך ההסכם. בין אם זה השיקול, ובין אם השיקול הוא של הפחתת סכום הפיצויים שנקבעו מראש, משום שזה הוא אחד המקרים הנדירים אשר בהם ברור העדרו של כל יחס סביר בין הפיצוי שנקבע לנזק שנית לחזותו מראש, נראה לי, כי בית המשפט הגיע למסקנה הנכונה בפסקו פיצוי בסכום של 40,000 ל"י כנ"ל. על-כן, אם דעתי הייתה נשמעת, הייתי מציעה לדחות אף את ערעורה של הקונה ואף את ערעור המוכר על פסיקת סכום פיצויים זה. השופט מ' בייסקי: 1. גם דעתי היא, כי דינם של שני הערעורים להידחות. כיוון שלתוצאה זו מגיע אני בדרך שונה מנימוקיה של חברתי המכובדת, השופטת אבנור, אפרט שיקוליי בקצרה. לאחר שבא-כוח התובעת המקורית, גוב-ארי חברה לבנין ולהשקעות נתניה (1976) בע"מ (הקונה), חזר בו מאותו חלק הערעור, בו השיגה הקונה על דחיית תביעתה להחזר הפרשי הצמדה ששילמה לברוך גולדשטיין (המוכר) כתוספת למחיר המוסכם של המגרש שרכשה, נותרה להכרעה רק המחלוקת בעניין הפיצויים. כזכור, דחתה הערכאה הראשונה תביעת הקונה לתשלום הסך 500,000 ל"י, הקבוע בסעיף 11 לחוזה בתור פיצוי קבוע ומוסכם שיהא חייב לשלם הצד המפר, אך פסקה לטובת הקונה סך 40,000 ל"י, כנראה (בלי שהדבר נאמר במפורש) תוך עשיית שימוש בסעיף 10 לחוק התרופות. מכאן שני הערעורים, שהדיון בהם אוחד: זה של הקונה, על שלא נפסק לטובתה מלוא הפיצוי הקבוע והמוסכם; וזה של המוכר, על החיוב בסך 40,000 ל"י. מרבית המימצאים והעובדות הצריכים לעניין מצאו ביטוי בחוות-דעתה של חברתי המכובדת, השופטת אבנור, ולא אחזור על הדברים, ככל שמעוגנים הם בקביעת הערכאה הראשונה. 2. אם כי בשפה רפה, גם לפנינו חזרה באת-כוח המוכר על הטענה, כי העיכוב, אשר חל בהעברת המגרש על שם הקונה מחמת הקשיים שבמעבר משרד מס שבח מקרקעין לעיבוד בשיטת מחשב, הגיע כדי "סיכול" ביצוע החוזה במועד. אין צורך להרחיב הדיבור בטענה זו, משום שבנסיבות המקרה לא נתקיים מאומה מהתנאים, בהם מדבר הסעיף 18 לחוק התרופות; לכל היותר הייתה כאן הערכה לא מציאותית או לא נכונה ביחס לפרק הזמן אשר יידרש על-מנת לקבל את שומת מס שבח מקרקעין, אשר הפעם התארך בגין שינויי שיטה. אך באת-כוח המוכר אישרה, כי בשיקולים לצורך קביעת מועד ההעברה היא הקציבה זמן סביר בעיניה להשגת השומה, אלא שהפעם זה לא הספיק. הערכה לא נכונה אינה מסוג העניינים שאין לדעת עליהם ושאין לראותם מראש, ואין אלה גם נסיבות העושות קיום החוזה לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו, כלשון הסעיף 10 לחוק התרופות, "שרק שינוי נסיבות מרחיק לכת יצדיק את הקביעה שהצד המפר פטור מתוצאות ההפרה, אם נתמלאו התנאים האחרים הנקובים בסעיף 18(א)" (ע"א 13/75 [6], בעמ' 456) (ראה גם: א' ידין, "חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970" פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, תשל"ג) 155, 158). לא זו בלבד שבמקרה דנן אין המדובר בשינוי נסיבות מרחיק לכת, שבגינו נעשה קיום החוזה לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו לכתחילה, אלא גם מי שמבקש לראות בשיבוש, שנוצר בלשכת מס שבח מקרקעין, גורם שלא ידע עליו ולא היה עליו לדעתו בעת כריתת החוזה (דבר שאין לגרסו, כאמור לעיל) אינו יכול להתעלם מהעובדה, כי כאן המדובר הוא, בסך הכול, בדחיית קיום החיוב בדבר תאריך העברת המגרש למועד מאוחר יותר, כאשר השיבוש הזמני יחלוף - כפי שחלף בפועל כעבור זמן מה. וגם זה מקובל עלינו, כי עיכוב מה של ביצוע חיוב, והוא בלבד, אין בו כדי לאפשר ההגנה בטענת "סיכול" (ידין, במאמרו הנ"ל, פירוש לחוקי החוזים, בעמ' 157; ג' טדסקי, מסות במשפט (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, תשל"ח) 121). לכך חייב העיכוב להיות מקיף עד כדי כך שהחוזה ייחשב לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו: ,‎W.R. ANSON, LAW OF CONTRACT (OXFORD .25TH ED., BY A.R. GUEST, 1979) 504; DAVIS CONTRACTORS LTD [V. FAREHAM URBAN DISTRICT COUNCIL (1956) ]10. ואין זה המקרה דכאן; השווה : (‎METROPOLITAN WATER BOARD V. DICK, KERR & COMPANY (1918 [11]. את טענת הסיכול יש לדחות. 3. משנדחית טענת הסיכול, נותרת העובדה, שאינה שנויה במחלוקת, כי בתאריך המוסכם, ב-1.10.78, לא העביר המוכר את המגרש לקונה, כשם שהתחייב בסעיף 4 לחוזה, ובכך מתבטאת הפרת המוכר ביחס למועד ההעברה, שעקבותיה קמה לקונה הזכות לפיצויים. תביעתה של הקונה הוגשה על-פי סדר הדין המקוצר, ובסעיף 15 שלה היא תבעה אמנם את הפיצוי המוסכם בסך 500,000 ל"י, אך מסעיף 8 שלה עולה גם תביעה של פיצוי על נזקים שנגרמו בפועל והנובעים "הן בערעור (!) אמינותה כלפי רוכשי דירות, הן בעיכוב תשלומים שהיתה זכאית להם והן על-ידי ביטול עסקות ותשלום דמי נזק לרוכשים". אין זה מדויק, כי המוכר לא התגונן בטענה של צורך להפחית הפיצוי המוסכם; הדבר נובע הן מהסעיף 3 לבקשה לרשות להתגונן והן מסעיף 8 מהתצהיר, המשמש כתב-הגנה. יתר-על-כן: הדיון גופו התנהל בשני המישורים, כשדווקא הקונה מנסה להוכיח, בצד ההסתמכות על הפיצוי המוסכם מראש, כי נגרמו לה נזקים בפועל. מכל הניסיונות האלה הצליחה הקונה להוכיח אך ורק את הנזק בגין עיכוב תשלום של 250,000 ל"י על-ידי אחד מרוכשי הדירות, ותו לא. הערכאה הראשונה לא הייתה פטורה איפוא מלדון בטענות החלופיות של הפיצוי; אך היא לא דנה כלל בתביעה לפיצוי המוסכם והתייחסה רק לפיצוי על הנזקים שנגרמו בפועל ובהקשר זה פסקה 40,000 ל"י, כפי שנראה לה סביר בגין הנזק היחידי שהוכח לשביעות רצונה. ככל שחברתי המכובדת, השופטת אבנור, בדעה, כי הערכאה הראשונה הייתה חופשית לבור לעצמה ולפסוק רק על-פי החלופה של סעיף 10 לחוק התרופות, תוך התעלמות מהתביעה לפי הסעיף 15(א) שלו, אין דעה זו מקובלת עלי. הנפגע כתוצאה מהפרת חוזה זכאי לתבוע את הפיצוי המוסכם ללא הוכחת נזק, וכן, באורח חלופי, פיצוי על הנזק שנגרם בפועל כתוצאה מההפרה, כאמור בסעיף 10 לחוק. וכאשר הפיצוי המוסכם נתבע כסעד עיקרי, יש לדון בו על כל ההשלכות (ע"א 707/78, 713 [7], בעמ' 800), ובית המשפט לא יהא מנוע מלפסוק על-פי החלופה הנוחה יותר לנפגע. 4. בבואנו להתייחס לשאלת הפיצוי המוסכם שתבעה הקונה, יש לבחון בראש ובראשונה על מה נועד פיצוי זה לפצות, ואם כולל הוא גם הפרה הנובעת מעיכוב העברת הבעלות גרידא, או שמא מיועד הוא רק להפרה מרחיקת לכת של אי-העברת הנכס כלל, היינו הפרה טוטאלית. חברתי המכובדת הגיעה לידי מסקנה ואמרה: "סעיף 10 משכנעני בהסבר זה: התחייבות המוכר להעביר חזקה ובעלות (על-פי האמור בחוזה) והתחייבות הקונה לגבי מועדי התשלום וסכומיהם - הינן תניות יסודיות... אני למדה מנוסחם של הסעיפים, כי מה שצפו הצדדים מראש ומה ששקלו הם אי-העברת הנכס ומסירתו ואי התשלום, ולגביהם קבעו את הפיצוי. לא עולה מהסעיף הנ"ל, שהצדדים חזו מראש איחור בהעברה, שבעטיו יהא מקום לתשלום הפיצוי הנ"ל". חוששני, כי גם למסקנה זו איני יכול להצטרף. לשונו של הסעיף 10 לחוזה היא: "מוסכם על הצדדים כי התחייבויות המוכר להעביר את החזקה והבעלות במגרש לקונה, עפ"י האמור בחוזה זה... הינן תניות יסודיות בחוזה..."; ולעניין מועד ההעברה, כבר נקבע בסעיף 4 לחוזה, כי זו תיעשה לא יאוחר מיום 1.10.78. אמור מעתה, כי גם מועד ההעברה הוא בגדר תניה יסודית, שלגביה עולה כוונה להחיל סעיף הפיצוי. ואולם לצורך מסקנתה בדבר אי- תחולת סעיף הפיצוי המוסכם על איחור גרידא בהעברת הבעלות, מביאה חברתי המכובדת את אי-סבירות התנהגות הקונה בסרבה לקבל מאת המוכר ייפוי-כוח נוטריוני בלתי חוזר, אשר היה מאפשר לה לבצע את ההעברה עם הסרת המכשול שבעיכוב מס שבח מקרקעין. אין אני רואה סמיכות פרשיות בין התנהגות בעלי הדין במהלך ביצוע החוזה לשאלת פרשנות סעיפיו, כפי שזו צריכה להיעשות מתוך החוזה גופו או מתוך הנסיבות, המלמדות על אומד דעתם של המתקשרים בעת כריתת החוזה ולא לאחריו. שאלה זו יש לה משמעות כאשר באים לבחון, במקרים שיש צורך בכך, אם ניתן היה להפחית את הנזק (ע"א 260/80, 265 [4], בעמ' 546), או לעניין ביצוע בתום-לב כשבוחנים אם בוצע החוזה בדרך מקובלת ובתום- לב. ייתכן שלפעמים, כאשר הוראת החוזה אינה ברורה וחד-משמעית, או כי בשאלה מסוימת אין הוראה כלל, והצדדים בחרו בדרך ביצוע מסוימת, ניתן אפילו מהתנהגותם לאחר מעשה לתהות על אומד דעתם ועל כוונתם בעת ההתקשרות; ואולם הסירוב להסכים לקבל ייפוי-כוח תחת העברת רישום הבעלות אין לו כל נפקות בבואנו לבחון הפרשנות לסעיפי החוזה ועל מה תחולת הוראת הפיצויים. מיותר יהא להזכיר ולהדגיש, כי בין בעלי הדין מעולם לא עלתה כל מחלוקת ביחס לעצם העברת הבעלות; כל שנתרחש היה נעוץ בעיכוב חולף מעבר לצפוי. חברתי המכובדת הזכירה מדברי כבוד השופטת בן-פורת (כתוארה אז) בע"א 435/81 [5], בעמ' 567, שכזכור היו דעת מיעוט, ואילו דעת הרוב העדיפה לסמוך על התנאים המפורשים בחוזה עצמו. וכך גם במקרה דנן: מהניסוח הברור של הסעיפים 10 ו-11 של החוזה עולה, כי בעת ההתקשרות נכללה גם הפרה, הנובעת מאי-העברת המגרש במועד המותנה, בגדר ההפרות המזכות את הקונה בפיצוי המוסכם, ועל-כן אין כל סיבה לנסות לפרש את סעיפי החוזה על-פי סבירות התנהגותה של הקונה תוך כדי ביצועו, שאינה שייכת לעניין זה כלל. 5. בתור כלל וכנקודת מוצא, מצוות הסעיף 15(א) לחוק התרופות היא, כי מקום שהסכימו הצדדים מראש על שיעור הפיצויים, יהיו הפיצויים כמוסכם ללא הוכחת נזק, ורצון זה של המתקשרים יש לכבד (ע"א 300/77 [2], בעמ' 686). ואולם על-פי הסיפא של אותו סעיף, רשאי בית המשפט להפחית את הפיצויים, אם מצא, שאלה "נקבעו ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". ומשבאים לבחון את היחס הסביר של הנזק, שוב משקיפים על מה שנראה מראש בעת כריתת החוזה ולא כפי שהדבר מתבטא ומשתקף בעת ההפרה כעבור זמן. "הנטל בעניין זה מוטל על זה המבקש להשתחרר מסעיף הפיצויים המוסכמים. אין די בטענה בעלמא, כי הפיצוי גבוה מדיי, אלא על הטוען זאת להראות, על יסוד הראיות שלפני בית המשפט, כי הפיצוי נקבע ללא יחס סביר לנזק" (ע"א 260/80, 265 [4], בעמ' 546; וראה גם: ע"א 300/77 [2] הנ"ל; ע"א 169/75 [1], בעמ' 513; ע"א 717/78 [3], הנזכרים שם). האם יכולים אנו, מחומר הראיות שהובא, להסיק דבר על סבירות הפיצוי המוסכם לעניין עיכוב או איחור מה בהעברת הבעלות על המגרש לקונה? אין כל מניעה, כי בעל דין יוכיח את המוטל עליו, בהסתמכו על ראיות שהביא יריבו. ואמנם, בעניין דנן טרחה הקונה דווקא להוכיח את הגורמים או השיקולים לעניין הפיצוי בגין איחור בהעברת הבעלות, והיא הזכירה בהקשר זה אמינות בעיני רוכשי דירות, עיכוב קבלת תשלומים מהם וכדומה. ולעניינים אלה לא דומה איחור קל של ימים אחדים בהעברת הבעלות על המגרש לאיחור ממושך של חודשים ארוכים, ולא כל שכן להפרה טוטאלית של אי-העברת הבעלות כלל. ואילו הסעיף 11 של החוזה קובע פיצוי בשיעור 500,000 ל"י לכל הפרה הנובעת מאי-קיום "התחייבות המוכר להעביר את החזקה והבעלות במגרש לקונה, עפ"י האמור בחוזה זה..." האם סביר הוא, כי כתוצאה מסתברת של הפרה קלה ואיחור לא משמעותי צפו נזק זהה כמו מאיחור ממושך או מהפרה מוחלטת של אי-העברת הבעלות כלל? נראה לי, כי היחס הסביר לנזק, שניתן היה לראותו כתוצאה מסתברת של איחור קל, בהכרח מצטמצם לאותה הפרה קלה, להבדיל מסירוב מוחלט להעביר הבעלות כלל. על-כן מסקנתי היא, כי מוצדק היה להשתמש כאן בסמכות שבסיפא של סעיף 15(א) לחוק התרופות ולהפחית את הפיצוי. אשר לשיעור ההפחתה: יש משמעות לתמורה הכוללת המוסכמת, לזמן ההפרה, כלומר לתקופת האיחור ולכדומה שיקולים, שעשויים היו להיות נגד עיני המתקשרים בעת כריתת החוזה, כגון, אם היה ידוע שאמורים לגשת לבנייה במועד שכבר נקבע וכולי. ההפרה כאן, כלומר האיחור בהעברת הבעלות, נמשכה מעט מעל לחודשיים, כיוון שב-3.12.78 כבר חלף העיכוב והושלם, מצד המוכר, הכול להעברה, ומכאן ואילך ועד להעברה ב-19.12.78 העיכוב היה בעטיה של החברה הקונה, שמנהלה שירת במילואים. בגין איחור זה ובהתחשב בערך של הכסף אז, הסכום של 40,000 ל"י, שקבעה הערכאה הראשונה, נראה לי סביר ומתאים. אשר על-כן גם דעתי היא, שיש לדחות את שני הערעורים, הגם מנימוקים שונים משל הערכאה הראשונה ומשל חברתי המכובדת. בהתחשב בעובדה, כי ערעורה המקורי של הקונה התייחס לסכום הגדול פי כ-18 מערעורו של המוכר, הייתי מחייב את הקונה לשלם למוכר את הוצאותיו בערכאה זו וכן שכר טרחת עורך-דין בסך 75,000 שקל. השופט יהודה כהן: עד לחקיקת חוק התרופות, חונכנו וספגנו אל תוכנו את ההלכות בדבר סיכול חוזים, שהתפתחו משפט המקובל האנגלי. הנוקשות של ההלכות הללו חדרה לדרך מחשבתנו בנושא זה, ונראה לי, כי גם כיום, כאשר החוק הנ"ל שינה בתכלית את הגישה לנושא סיכול חוזים על-ידי קביעת אמות מידה גמישות יותר, לפיהן יוחלט אם חוזה סוכל או לא במערכת נסיבות מסוימת, אנו מתלבטים רבות לפני הגיענו למסקנה שחוזה סוכל, אפילו לפי אמות המידה החדשניות שנקבעו בסעיף 18(א) לחוק הנ"ל. בסעיף 18(א) נקבע כדלקמן: "היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים". כבוד השופט יצחק כהן, כתוארו אז, אמר בפסק-דינו בע"א 13/75 [6], בעמ' 456: "מלשון סעיף 18 עצמו ברור, שלא ניתן לקבוע מסמרות וכללים מדוייקים מתי השינוי ייחשב כשינוי יסודי אשר מצדיק את תחולת סעיף 10(א), אלא המחוקק השאיר את הענין לקביעתו של בית-המשפט בהתאם לנסיבות של כל מקרה ומקרה. כל מה שניתן לקבוע, לדעתי, לגבי פירוש הוראה זו הוא מגמה מסויימת של פרשנות, ונראה לי שמגמה זו צריכה להיות, שרק שינוי נסיבות מרחיק לכת יצדיק את הקביעה שהצד המפר פטור מתוצאות ההפרה, אם נתמלאו התנאים האחרים הקבועים בסעיף 18(א)... על-כל- פנים ברור, שהצד שהפר את החוזה ואשר טוען שבנסיבות החדשות קיום החוזה שונה באופן יסודי ממה שהוסכם, חייב להוכיח מה הן הנסיבות ששונו". מגמת הפרשנות הנזכרת במובאה הנ"ל מוצאת את ביטויה בפסיקת בית- משפט זה (ע"א 865/76 [8]; ע"א 101/74 [9]), ואין בדעתי לחרוג ממנה, עם כל הכבוד. אולם טענת המוכר לפני הערכאה הראשונה ביחס לסיכול החוזה לפי סעיף 18(א) הנ"ל לא זכתה לדיון מעמיק בפסק-דינה, ומן הראוי, לפי דעתי, לבדוק, אם נסיבות העניין הנדון לפנינו אינן עולות בקנה אחד עם הנסיבות המנויות בסעיף הזה, אשר בהתהוותן מצדיקות את המסקנה שהחוזה סוכל. יצוין, כי הביטוי "סיכול חוזה" לא בא זכרו בלשון החוק גופו, אלא מצא את מקומו בכותרת של סעיף 18, והוא נועד לשמש קיצור לשון, כשרוצים להתייחס בביטוי גורף להפרת חוזה, הנובעת מהנסיבות המפורטות באריכות בסעיף. במלים אחרות, סיכול חוזה הינו הפרה ככל ההפרות, דהיינו תיאור מצב, שבו לא מילא צד לחוזה את אשר קיבל על עצמו לבצע במלואו או בחלקו, אלא שתוצאות ההפרה שונות, כאשר התקיימו הנסיבות המפורטות בסעיף 18(א), דהיינו, שאז "לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים". בשים לב להבחנה הזו בין הפרה לפי סעיף 18(א) לבין הפרה שלא נתקיימו בה הנסיבות המפורטות בסעיף זה, נראה לי, שאין מקום להפריד בין המטרה העיקרית שעמדה לעיני הצדדים כשכרתו את החוזה, דהיינו, מכירת הנכס הנדון על-ידי המוכר לקונה, לבין התנאי היסודי של ביצוע ההעברה ורישומה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין לא יאוחר מיום 1.10.78. אני סבור, כי יש לראות את מכירת הנכס ואת התנאי לרישומו על שם הקונה בתאריך הנ"ל כמקשה אחת, ושומה היה על בית המשפט המחוזי לבדוק, אם החוזה לא סוכל בכך שמכירת הנכס לא בוצעה במועד שנקבע בין הצדדים בגלל הנסיבות המנויות בסעיף 18(א). מסקנה זו נובעת מעצם העובדה, שהקונה תבעה פיצויים מהמוכר על אי-קיום החוזה במועד הנ"ל. כלומר, העילה לתביעת הפיצויים היתה אי-קיום החוזה במועד שנקבע, ועל עילה זו השיב המוכר, כי קיום החוזה במועד הנזכר היה בלתי אפשרי בגלל נסיבות, אשר בעת כריתת החוזה "לא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען". השופט המלומד, ששמע את העדויות, מביא בפסק-דינו את דברי באת- כוחו של המוכר כאות לכך שהיא שקלה מראש את ארכת הזמן שתהיה דרושה לה כדי לבצע את רישום הנכס על שם הקונה. עו"ד אלרואי אמרה בעדותה: "לפי הנסיון שהיה לי ולפי מה שידענו בקשר למקרה זה לא ראיתי כי פרק הזמן של חדשיים מיום חתימת החוזה ועד לרשום המגרש בלשכת מרשם המקרקעין כמוסכם חוזה - לא ראיתי בתקופה זו של חדשיים סכול כלשהו". ובהמשך הדברים נאמר: "לא שמענו ואפילו ברמז כי בעת עריכת החוזה הבינה התובעת (הקונה - י' כ' ) כי הזמן מיום חתימת החוזה ועד ליום 1.10.78 לא יהיה מספיק כדי לעשות את כל ההכנות הדרושות, כולל קבלת אשור מס שבח לצרכי ההעברה והרישום, ללמדך כי גם התובעת הניחה כי אכן הזמן מספיק. ואם תאמר שהתובעת ידעה מראש או הניחה מראש שהזמן לא יספיק הרי כי חייבת היתה להודיע על כך לפני חתימת החוזה לצד שכנגד; אחרת הרי אפשר להסיק המסקנה כי התובעת לא נהגה בתום לב בעת המשא ומתן". והשופט המלומד קובע במפתיע (נוכח מסקנתו הסופית): "במסיבות המקרה הרי ברור כי לא היה כל אשם או כל הזנחה מטעמו של הנתבע לגרום להעברת המגרש בתאריך הנקוב בחוזה. אלא מאי, כי עקב נסיבות שאינן תלויות בנתבע לא ניתן היה לקבל עד ליום 1.10.78 לצורך בצוע ההעברה ורישומה את האישור של מס שבח". בקביעה זו כלולים כל היסודות, המפורטים בסעיף 18(א), שיש בהם כדי לאפיין את ההפרה כסיכול פרט לאחד - והוא, האם היה על המוכר לראות מראש את האפשרות, שההערכה של מס השבח, שהיה נהוג לעשותה מאז ומתמיד בשיטה ידנית, תיעשה באופן בלתי צפוי על-ידי המחשב, ושזה יקרה דווקא בתקופה שנקבעה כארכה לביצוע רישומו של המגרש הנדון על שם הקונה. בעניין זה העיד מר יוסף ועקנין, המעריך שטיפל בהוצאת השומה לצורך חישוב מס שבח מקרקעין, ובית המשפט מביא מתוך עדותו את הדברים הבאים: "'כאשר הפעלנו את המחשב בצורה נסיונית הנחנו כי תוך שבועיים שלשה לאחר שנספק למחשב הנתונים נקבל את תשובת המחשב לצרכי השומה אולם המחשב לא פעל כמצופה'. במקרה דנן סופקו הנתונים למחשב ביום 19.9.78 (ראה דברי העד ועקנין בע' 13 לפרוטוקול) כך שסביר היה להניח כי עד ה-1.10.78 תתקבל תשובת המחשב וכי ניתן יהא לסיים את העיסקה". מן העדות עולה, כי העד עשה בעת ובעונה אחת חישוב ידני של מס השבח, ולפי הנוהג הקודם הוא יכול היה לתת את האישור מיד לאחר החישוב. אולם למרות דרישת הגב' אלרואי לא ניתן לה האישור, והיא נתבקשה לחכות עד לקבלת החישוב דרך המחשב. הדחיות נמשכו עד 30.11.78, וגם אז לא נתקבל החישוב מהמחשב. רק באיחור של חודש ימים הוציא המעריך את האישור המבוקש. אין ספק, שבאת-כוח המוכר צריכה הייתה להביא בחשבון, בזמן קביעת מועד ההעברה בחוזה, כל מיני נסיבות, הידועות לה מניסיונה בעיסקאות מעין אלה, שעלולות היו לגרום להשהיה או לדחייה בביצוע פעולת ההעברה. ואכן מהעדויות עולה, שאילו ניאותו לתת לה את האישור לאחר חישוב בשיטה הידנית, שהייתה נהוגה קודם לכן, הייתה הפעולה מסתיימת במועד שנקבע. אולם ראייה מראש, שמשרד מס שבח יחליט להפעיל מחשב לצורך חישובי המס, ושהתקופה הניסיונית - אשר נכשלה לגבי עניינו של המוכר - תיפול דווקא בתקופה הקובעת לשם קיום החוזה במועדו - זאת לא הייתי מצפה מהמוכר (או מבאת-כוחו) בשעת כריתת החוזה. לפי דעתי, נתקיימו הנסיבות בלתי צפויות ואשר לא היה ניתן לצפותן בשעת כריתת החוזה, ועל-כן הפרתו על-ידי המוכר - במובן ביצוע ההעברה ביום 1.10.78 - אינה מקנה לקונה עילה לאכיפת החוזה או לתביעת פיצויים. זוהי המסקנה הנובעת מיישום סעיף 18(א) לנסיבות העניין הנדון לפנינו. הקונה יכלה, כמובן, לבטל את החוזה אילו רצתה בכך, אבל תכניותיה היו בנויות כנראה על ביצוע החוזה, לכן קוימה התחייבות המוכר במועד מאוחר יותר, ועיסקת המכר יצאה לפועל. לאור מסקנתי האמורה, הייתי מקבל את ערעורו של המוכר (בע"א 748/80) ודוחה את ערעורה הנגדי של הקונה (בע"א 798/80). הוחלט פה אחד לדחות את הערעור 798/80 וברוב דעות לדחות את הערעור 748/80. המערערת בע"א 798/80 תשלם למשיב הוצאותיו וכן שכר טרחת עורך-דין בסך 75.000 שקל. העברת בעלותבעלות