1. המבקש הגיש תובענה על דרך של המרצת פתיחה בה עתר ליתן פסק דין הצהרתי, כמפורט בהמרצת הפתיחה המתוקנת, המצהיר כדלקמן: א. המשיבה הפרה את ההסכם נשוא התובענה ב. המבקש ביטל כדין את ההסכם. 2. ביום 29.10.01 ניתן על ידי פסק דין הדוחה את התובענה. בפסק הדין נקבע כי המבקש הודיע על ביטול ההסכם תוך זמן ארוך ובלתי סביר ומשום כך אין להיעתר לבקשתו להצהיר כי ביטל את ההסכם כדין. עוד קבעתי בפסק הדין כי משהגעתי למסקנה כי ההסכם לא בוטל כדין "אין עוד צורך לדון בטענות המבקש בעניין הפרת החוזה שכן גם אילו נקבע כי המשיבה הפרה את החוזה, גם אז לא ביטל המבקש את החוזה במועד סביר ועל כן לא ביטל כדין את החוזה. אי לכך לא מצאתי לדון בטענות המבקש לעניין הפרת החוזה על ידי המשיבה." (ר' סעיפים 11-12 לפסק הדין). 3.המבקש הגיש ערעור לבית המשפט העליון. בבית המשפט העליון חזר בו המבקש מעתירתו להצהיר כי ביטל את ההסכם כדין ולא טען עוד לבטלות ההסכם עקב ביטולו. המבקש מיקד את הערעור לחלק העתירה בו נתבקשה הצהרה כי ההסכם הופר על ידי המשיבה בכך ש"לא מסרה למבקש דירה בנויה כדין, ראויה למגורי אדם, נקיה מכל חוב ושעבוד ורשומה אצל רשם המקרקעין." ביום 17.12.03 ניתן על ידי בית המשפט העליון פסק דין (ע"א 9801/01), בו הוחלט להחזיר את הדיון לבית משפט זה בנושא הפרת ההסכם על מנת שיפסוק בהן על פי החומר שבפניו. בית המשפט העליון התיר הגשת תיקון כתב תביעה והבאת ראיות נוספות, הכל כפי שימצא לנכון. המבקש לא ביקש לתקן את כתב התביעה ולהביא ראיות נוספות והגיש בקשה למתן פסק דין. לאור הוראותיו של בית המשפט העליון ניתן פסק דין זה בעתירת המבקש לפסק דין הצהרתי לפיו הפרה המשיבה את ההסכם נשוא התובענה. העובדות: 4. העובדות, כפי שכבר פורטו בפסק הדין הראשון מיום 29.10.01 הן כדלקמן: א. ביום 7.6.81 נכרת הסכם מכר (להלן: "הסכם המכר") למכירת דירה ברח' עזרא 10 ברחובות, חלקה 282 בגוש 3705 (להלן: "הדירה") בין המשיבה, שהיא בעלת הדירה, לבין בני הזוג שפירא (להלן: "שפירא"). ב. במקביל להסכם המכר נערך ביום 7.6.81 הסכם שכירות בין המשיבה לשפירא לפיו שכרו שפירא את הדירה לתקופה של 6 חודשים תמורת דמי שכירות חודשיים בסך 5,000 ₪ החל מ- 25.6.81 ועד 25.12.81. ג. ביום 22.10.81 נערך הסכם בין שפירא לבין המבקש, לפיו העבירו שפירא למבקש את כל הזכויות בדירה שרכשו מהמשיבה. שפירא העבירו את החזקה בדירה למבקש וזה תפס בה חזקה אולם פונה ממנה, זמן קצר לאחר מכן, סמוך ליום 26.5.82, על ידי המשיבה. ד. המשיבה טענה כנגד המבקש כי הסכם המכר בינה לבין שפירא בוטל ומשום כך אין למבקש כל זכויות בדירה. מכאן ואילך התנהל הסכסוך על הזכויות בדירה בעיקר בין המבקש לבין המשיבה. ה. הסכסוך הועבר להכרעת בורר (עו"ד בן ציון צנעני) אשר נתן ביום 28.4.83 פסק דין חלקי בו נפסק, בין היתר, כדלקמן: "10. ... א. שפירא רכשו את הזכויות בדירה מגזית כדין על פי הסכם רכישה מיום 7.6.1981. ב. הסכם המכר האמור לא בוטל מעולם והוא שריר וקיים. ג. כוכבי רכש את הזכויות בדירה משפירא כדין על פי הסכם מיום 22.10.81 והוא זכאי למלוא הזכויות בדירה, לרבות חזקה בלעדית ורישום זכויות כדין בכפוף לפרעון מלא של כל החבויות של שפירא כלפי גזית על פי הסכם המכר מיום 7.6.81. ...". ו. בעקבות פסק הבוררות הוגשו לבית המשפט המחוזי בת"א שלוש תביעות: ת.א. 971/83 בו ביקש המבקש לאשר את פסק הבוררות; ת.א. 1015/83 בו ביקשה המשיבה לבטל את פסק הבוררות; ת.א. 1045/83 בו ביקשו צדדים שלישיים להצהיר כי פסק הבורר אינו פוגע או גורע מזכויותיהם כבעלי זכות עיקול על הערת אזהרה שנרשמה לטובת שפירא. בית המשפט המחוזי בת"א ביטל את פסק הבורר. ז. פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א בוטל על ידי בית המשפט העליון בע"א 318/85 כוכבי נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ ואח', פ"ד מב(3) 265. בית המשפט העליון קבע כי הסכם מכר הדירה בין המשיבה לשפירא לא בוטל ולפיכך רשאים היו שפירא להמחות את זכותם בדירה למבקש וכי המבקש ייכנס בנעליהם של שפירא, ישלם למשיבה את מלוא ערך הדירה ויקבל בעלות בה. ח. במקביל להליכים הנ"ל התנהלו הליכים רבים נוספים בין המבקש למשיבה וכן עם צדדים אחרים. בסופו של דבר, שילם המבקש את יתרת התמורה למשיבה, וביום 2.7.98 קיבל את החזקה בדירה. ט. לטענת המבקש רובצים על הדירה חובות, הבעלות על הדירה לא הועברה על שמו, מצבה של הדירה אינו מאפשר מגורים ראויים וקיימות חריגות בניה בדירה. אי לכך הגיש המבקש את התובענה הנוכחית בה עתר להצהיר כי המשיבה הפרה את הסכם המכר בגין הטענות דלעיל וכי ביטל כדין את הסכם המכר. י. כאמור לעיל, בפסק הדין מיום 29.10.01 שניתן בתיק זה, נדחתה עתירתו של המבקש להצהיר כי הסכם המכר בוטל כדין ונותרה לדיון עתירתו להצהיר כי המשיבה הפרה את הסכם המכר. יא. בטענות אלה של המבקש לעניין הפרת ההסכם דן פסק דין זה. דיון: 5. בפסק דינו של הבורר אשר אושר בבית המשפט העליון נקבע כי הסכם המכר שבין שפירא למשיבה לא בוטל מעולם והוא שריר וקיים. עוד נקבע כי כוכבי רכש את הזכויות בדירה משפירא כדין, על פי ההסכם מיום 22.10.81, והוא זכאי למלוא הזכויות בדירה, לרבות חזקה בלעדית ורישום זכויות כדין, בכפוף לפרעון מלא של כל החבויות של שפירא כלפי גזית על פי הסכם המכר מיום 7.6.81 (ר' סעיף 10 לפסק הדין החלקי של הבורר). בע"א 318/85, הנ"ל פסק בית המשפט העליון, בעמ' 279-280, כדלקמן: "בנסיבות אלו רשאים היו שפירא להמחות את זכותם בדירה על פי הסכם המכר לכוכבי... במצב דברים זה, מערכת היחסים בין גזית לכוכבי הינה כבין חייב לנמחה...". ובעמ' 281: "משמעותו האופרטיבית של פסק הבורר הינה, כי כוכבי ייכנס בנעלי שפירא, ישלם את מלוא ערך הדירה לגזית ויקבל הבעלות בדירה." לאור האמור לעיל, וכפי שהחלטתי בסעיף 5 לפסק דיני הראשון: "ניתן לקבוע, כפי שפסק בית המשפט העליון, כי המבקש נכנס בנעלי שפירא, הוא יישא בכל החובות ויהיה זכאי לכל התרופות השמורות לו על פי חוזה המכר ועל פי הדין." משום כך זכויותיו וחובותיו של כוכבי נגזרות מזכויותיהם וחובותיהם של שפירא כמפורט בהסכם המכר שבין שפירא למשיבה מיום 7.6.81. מיסי עירייה: 6. בסעיפים 56-63 לתצהירו מתייחס המבקש לעניין מיסי העירייה. לטענתו, טוענת המשיבה כי עליו להמציא אישור מתאים מעיריית רחובות כי המיסים החלים על הדירה מאז מסירת החזקה לשפירא שולמו במלואם ורק אז יוכל לקבל את הדירה. לטענת המבקש דרישה זו כשלעצמה מהווה הפרת הסכם המכר שכן המשיבה מעולם לא מסרה את החזקה בדירה לשפירא, המשיבה היא שהחזיקה בדירה כשהדירה נמסרה למבקש רק ביום 2.7.98, כך לטענת המבקש. 7. הסכם המכר שנערך בין המשיבה לשפירא קובע בסעיף 2א כי המשיבה מתחייבת למסור את החזקה בדירה לשפירא לא יאוחר מיום 1.1.82. בסעיף 11ב להסכם המכר נקבע כי בכל מקרה שהקונה (שפירא) לא יבוא לקבל את החזקה בדירה בתאריך המסירה ו/או יגרום לעיכוב במסירת מפתחות הדירה יראו אותו, לצורך הוראה מהוראות הסכם זה, כאילו קיבל את החזקה בדירה. בסעיף 8 להסכם המכר נקבע כי המיסים העירוניים, הממשלתיים והאחרים הקיימים והחלים על הדירה עד למועד העמדתה של הדירה על ידי גזית לשפירא, כמפורט בסעיפים 3 ו- 11ב להסכם, יחולו על גזית וישולמו על ידה ומתאריך מועד זה ואילך יחולו על הקונה (שפירא). מהאמור לעיל עולה כי על פי ההסכם מועד מסירת החזקה לשפירא אמור היה להתבצע לא יאוחר מיום 1.1.82 ובמקרה שהקונה (שפירא) לא בא לקבל את החזקה בדירה, במועד המסירה, יראו אותו כאילו קיבל את החזקה בדירה. אי לכך ועל פי ההסכם קיבל שפירא את החזקה בדירה ביום 1.1.82. 8. יתירה מכך - בהסכם המכר שנערך בין שפירא לבין המבקש מיום 22.10.81, הסכם אותו צירף המבקש לתצהירו ועליו הוא גם מבסס, בין היתר, את התובענה, הצהיר המוכר (שפירא) כי הוא "המחזיק הבלעדי ובעל הזכויות בדירת גג... על פי הסכם רכישה מיום 7.6.81 עם גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ." בסעיף 3 להסכם זה התחייב המוכר (שפירא) למסור לקונה (כוכבי) את החזקה בדירה עד ולא יאוחר מיום 30.1.82, כפוף לשאר התנאים באותו הסכם. מהסכם זה עולה כי שפירא החזיקו בדירה לפחות עד יום 22.10.81 בו נערך הסכם מכירת הדירה בין שפירא לכוכבי. 9. זאת ועוד - בסעיף 4 לתצהירו מצהיר המבקש כי שפירא מסרו לו את החזקה בדירה והוא עבר להתגורר בה עם משפחתו ורק בשלב מאוחר יותר, סמוך לאחר 26.5.82 פינה המבקש את הדירה. גם מתצהירו של המבקש עולה כי שפירא החזיקו בדירה ומסרו את החזקה בה למבקש לפני מאי 82. 10. המבקש הצהיר כי המשיבה הגישה תביעת פינוי כנגד שפירא וביום 4.5.82 ניתן פסק לפינויים של שפירא (ר' סעיף 8 לתצהיר המבקש ונספח ג'3 לתצהיר). גם מפסק דין זה עולה כי שפירא החזיקו בדירה ובשלב מסויים ניתן נגדם פסק דין לפינוי. 11. לאור האמור לעיל ניתן לקבוע כי שפירא קיבלו את החזקה בדירה על פי הסכם המכר שנערך בינם לבין המשיבה, ומכל מקום, לפחות עד סמוך למאי 1982 החזיקו בדירה. משום כך חל על העניין סעיף 8 להסכם המכר מיום 7.6.81 בין שפירא למשיבה ועל פיו על המשיבה היה לשלם את כל המיסים העירוניים והאחרים החלים על הדירה עד העמדת הדירה לשפירא ומתאריך זה ואילך חלים תשלומים אלה על הקונה (שפירא). משנכנס המבקש (כוכבי) לנעליהם של שפירא הוא זכאי לזכויותיהם של שפירא וחובותיהם. משחייבים שפירא לשלם את המיסים על הדירה על פי סעיף 8 להסכם המכר ממועד קבלת חזקה, היינו משנת 1981, כי אז חובה זו חלה על המבקש ועליו לשאת בכל המיסים מאותו מועד ואילך. 12. המבקש טוען כי סירובה של המשיבה לשלם את חובותיה אלה (המיסים) מהווה הפרה של הסכם המכר. לאור המסקנה אליה הגעתי כי החובה לשלם מיסים אלה חלה על המבקש - כי אז לא הפרה המשיבה את הסכם המכר כשסירבה לשלם את המיסים החלים על הדירה מאז מסירת החזקה לשפירא, היינו משנת 1981. 13. אשר על כן ולסיכום נדחית טענתו של המבקש לפיה הפרה המשיבה את ההסכם בסירובה לשלם את המיסים החלים על הדירה מאז מסירת החזקה לשפירא בשנת 1981. רישום הבעלות: 14. בסעיף 69 לתצהירו טוען המבקש כי לאחר ששילם למשיבה את מלוא התמורה המגיעה לה היה זכאי והמשיבה היתה חייבת להעביר לו את הבעלות בדירה כשהיא נקיה מכול חוב ושעבוד. בסעיף 9 לסיכומיה טוענת המשיבה, כפי שטענה לאורך ההתדיינויות בין הצדדים וכעולה ממסמכים שצורפו לתצהיר המבקש, כי היא "מוכנה להעביר את הבעלות בדירה על שמו של המבקש - והיא היתה מוכנה לכך מאז שהוא שילם את הסכום שהיה חייב בו - אך לשם כך עליו להמציא את האישורים הנדרשים, לצורך העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין על תשלום כל המיסים החלים על הדירה, מאז שנת 1982 (!)." 15. לאור המסקנה אליה הגעתי לעיל כי חובת תשלום המיסים מאז 1982 חלה על המבקש, כי אז זכאית היתה המשיבה לדרוש מהמבקש להמציא את האישורים המעידים על תשלום מלוא המיסים החלים על הדירה מאז 1982 לצורך העברת הבעלות בדירה על שם המבקש. משלא שילם המבקש את המיסים ולא המציא את האישור הנדרש - כי אז לא היתה המשיבה חייבת לבצע את העברת הבעלות בדירה על שם המבקש. 16. התוצאה היא כי משלא שילם המבקש את החוב בגין המיסים החלים על הדירה מאז 1982 לא הפרה המשיבה את ההסכם משנמנעה להעביר את הבעלות בדירה על שם המבקש. הדירה אינה ראויה למגורים: 17. בסעיפים 64-68 לתצהיר טוען המבקש כי המשיבה הפרה את חובתה למסור דירה ראויה כמגורים כנדרש בסעיף 2 להסכם. בסעיף 40 לתצהיר מצהיר המבקש כי קיבל דירה שאינה ראויה למגורים. עיון בסעיף 2 להסכם המכר מעיד כי ההתחייבות המופיעה בו היא לקנות ולמכור את הדירה נשוא ההסכם מבלי שיש התייחסות בסעיף זה לנושא "דירה ראויה למגורים". יחד עם זה, ומשלא נטענה טענה כנגד הזכות לקבל דירה ראויה למגורים, ייבחן נושא זה לאור הזכות לקבל דירה ראויה למגורים. השאלה הנשאלת היא רק מי קיבל ומי היה זכאי לקבל דירה ראויה למגורים ומי זכאי לטעון להפרת התחייבות זו. 18. המבקש הצהיר כי קיבל דירה שאינה ראויה למגורים ואף צירף חוות דעת של שמאי (נספח כ"א לתצהיר) לפיה הערכת שווי התיקונים והשיפוצים בדירה מגיעה לסכום של 75,000 ₪ שהם 21,000 דולר. חוות הדעת נערכה באוגוסט 1997 והיא מתייחסת, כמובן, למצב הדירה בסמוך למועד זה כאשר הביקור בדירה נערך ביום 1.8.97 (ר' סעיף 2 עמ' 3) לחוות הדעת. 19. הסכם המכר נעשה, כאמור, בין המשיבה לשפירא ועל פיו קיבל שפירא את החזקה בדירה בשנת 1981. ניתן היה להגיש תביעה או לטעון כי הדירה נמסרה לקונה (שפירא) כשהיא אינה ראויה למגורים, רק ביחס למצבה של הדירה עובר למסירתה על ידי המשיבה לשפירא. המבקש (כוכבי) בא בנעליו של שפירא ורשאי היה להגיש תביעה מכוח הסכם המכר בלבד ביחס למצב הדירה כפי שקיבל שפירא מהמשיבה. תביעה המבוססת על מצב הדירה בשנת 1997, 16 שנים לאחר שנמסרה הדירה על ידי המשיבה לשפירא, איננה יכולה לבסס, ולו לכאורה, טענה לפיה הדירה נמסרה, על פי ההסכם, כשהיא אינה ראויה למגורים. אי לכך נדחית טענתו של המבקש לפיה הפרה המשיבה את ההסכם בכך שמסרה למבקש דירה שאינה ראויה למגורים, כשטענה זו מבוססת על חוות דעת משנת 1997. לסיכום נושא זה ניתן לקבוע כי לא הוכח כי המשיבה מסרה לשפירא בשנת 1981 דירה שאינה ראויה למגורי אדם ומשום כך לא הוכח כי המשיבה הפרה את ההסכם בנושא זה. "חוקיות הדירה": 20. בסעיף 77 לתצהירו טוען המבקש כי בבניית הבניין והדירה ביצעה המשיבה חריגות בנייה ועליה להוציא היתר לחריגות הבניה. במסירת דירה הלוקה בחריגות בניה הפרה המשיבה את ההסכם, כך לטענת המבקש. המבקש צירף לתצהירו את נספח כ"ח 9 שהוא מכתבה של עו"ד נילי ברעם, היועצת המשפטית של עיריית רחובות, המאשר כי קיימות חריגות בנייה בבנייה שבוצעה על ידי המשיבה בפרוייקט נשוא תיק זה. המשיבה לא הגישה בתיק תצהיר תגובה מטעמה, לפי בחירתה, ואין גם התייחסות לנושא זה בסיכומים שהוגשו מטעמה, ומכל מקום לא נטען כי טענה זו של המבקש בדבר חריגות בנייה בפרוייקט איננה נכונה עובדתית. המשיבה גם לא טענה כנגד טענת המבקש לפיה מסירת דירה הלוקה בחריגות בנייה מהווה הפרת הסכם ומשום כך יש לקבל את טענת המבקש לפיה מסירת דירה הלוקה בחריגות בנייה לשפירא, מהוות הפרת הסכם המכר. אשר על כן אני קובעת כי מסירת הדירה לשפירא על ידי המשיבה, כשהדירה הלוקה בחריגות בנייה, היא הפרה של ההסכם. 21. אשר על כן ולסיכום אני נעתרת לתובענה בחלקה ומצהירה כי המשיבה הפרה את הסכם המכר מיום 7.6.81 שנעשה בינה לבין שפירא (אשר בנעליו נכנס המבקש) כאשר מסרה לשפירא דירה הלוקה בחריגות בנייה. 22. המשיבה תשלם למבקש הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪ + מע"מ נושאי ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל. 23.מכירת דירההפרת חוזהחוזהמקרקעיןחוזה דירה