1. (1) זוהי תביעתו של טוביה טבצ'ניק (להלן: האב) נגד מנוח טבצ'ניק (להלן: הבן) ונגד יהושע רייכר (להלן: צד שלישי), שבתשתיתה, מתנה במקרקעין, שנתן האב לבן בכפוף לתנאי שאותו הפר הבן על ידי התחייבותו כלפי צד שלישי. (2) התביעה הוגשה במקורה נגד נתבע נוף, הרי סגל. היא נדחתה בחלקה ולגבי חלקה האחר שוחרר סגל מהופעה, תוך הסכמה שפסק דינו של בית המשפט ביחס לזכויות הצד השלישי בדירה נושא הדיון, תשליך ישירות על זכות השכירות של סגל בה (החלטה מיום 23.10.90). (3) הבן לא התגונן, ובהסכמה, מבלי לפגוע בטענות הצד השלישי, ניתן פסק דין נגדו ב-18.12.90. 2. ביום 31.12.91 הגיעו באי כוח הצדדים להסכמה כדלקמן: "...על סמך החומר שהוגש לבית המשפט על ידי שניהם, תוכרענה - לאחר השמעת טענות - השאלות הבאות: 1) שאלת תקפותם או בטלותם או ביטול ההסכמים וייפוי הכוח 1 ככל שהדבר נוגע ליחסים בין האב התובע, לבנו הנתבע 1 וככל שהדבר נוגע ליחסים עם צדדים שלישים. 2) הפלוגתא השניה השנויה במחלוקת תבורר בנפרד וכדי לבררה דרושה לטענת הצדדים עדות התובע. השאלה היא האם התובע הסכים או ויתר או מנוע מלטעון נגד זכויותיו של הנתבע 3 (רייכר). השלב השלישי אם בכלל, שאלת החשבונות". בשלב זה תוכרע השאלה הראשונה בלבד. העובדות: 3. א. ביום 25.8.72 נתן האב ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לטובת הבן (ת/2) (להלן: ייפוי הכוח) בו ייפה את כוחו של מר מודריק להעביר לבן חלקות שהיו בעלותו בגוש 11018 (ועליהן דירות מגורים וחנויות) ושאותן נתן, לפי הצהרתו בייפוי הכוח, במתנה וללא תמורה לבנו. ב. ב-28.8.74 נכרת בין האב לבין הבן הסכם, לפיו העביר האב לבן את החלקות במתנה (להלן: הסכם המתנה ת/3). ג. ביום 4.3,75 נרשמו החלקות על שם הבן בלשכת רישום המקרקעין כמכר ללא תמורה. ד. ב-4.9.75 וב-26.6.79 נרשמו על החלקות הערות אזהרה לטובת האב. ההערות הנוגעות לחלקות 72/21 - 71, 72/22 - 71 בגוש 11018, (להלן: הנכס) הנוגעות לצד השלישי, נרשמו ב-26.6.79 בזו הלשון: "לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין להימנע מלעשות כל פעולה ללא הסכמת טוביה טבצ'ניק". אל החלקות האחרות נרשמה הערת אזהרה האומרת: "קיימת התחייבות להימנע מפעולה ללא הסכמתו של טוביה טבצ'ניק". ה. ביום 10.5.85 נכרת הסכם בין הבן לבין הצד השלישי בו התחייב הבן למכור את הנכס לצד השלישי (להלן: ההסכם ת/6). ו. ב-5.1.88 נרשמה על הנכס הערת אזהרה לטובת הצד השלישי (ת/4 ה, ו). 4. הדרישה להסכמת האב לכל דיספוזיציה או פעולה שיעשה הבן במקרקעין, צויינה בצורה ברורה ומפורשת במספר מסמכים: בייפוי הכוח, בהסכם המתנה, בהערת האזהרה, שנרשמה לטובת האב, ובהסכם שבין הבן לצד השלישי. בגלל חשיבות הדבר, יובאו הרישומים כלשונם: בייפוי הכוח נאמר: "...והואיל והעברתי ללא תמורה מהיום ואילך את הנכסים לידי בני מנוח טבצ'ניק בתנאי כי אהיה זכאי לזכות בשימוש בנכסים כל עוד אחיה וכן למכור חלק מהנכסים באם יהיה צורך בכך..." בהסכם המתנה, בו מעביר האב לבן את המקרקעין במתנה וללא תמורה, נאמר: "3. הוסכם בין הצדדים כי מקבל ההעברה לא יוכל לעשות כל דיספוזיציה בחלקות או חלק מהן מכל מין וסוג שהוא ללא הסכמתו בכתב של המעביר כל ימי חייו של המעביר". 4. הוסכם בין הצדדים כי המעביר ירשום הערת אזהרה במשרד ספרי האחוזה בחיפה עם העברת החלקות על שם מקבל ההעברה לפיה יימנע מקבל ההעברה מלעשות בחלקות כל עיסקה שהיא כל ימי חיי המעביר ללא הסכמתו המפורשת של המעביר". בהסכם בין הבן לצד השלישי נאמר: "והואיל והמוכר יהיה זכאי להעביר את זכויות הבעלות שלו בדירה, לאחר חס ושלום פטירת אביו טוביה טבצ'ניק..." "3א. הקונה מצהיר כי ידוע לו כי אין אפשרות להעביר את הזכויות על שמו הואיל ורשומה הערת האזהרה בלשכת רשום המקרקעין האוסרת אל המוכר לבצע כל טרנזקציה ללא הסכמתו של מר טוביה טבצ'נק כל ימי חייו" (ההדגשות שלי - ט' ש"כ). בהמשך מתחייב הבן להעביר בעתיד לצד השלישי את זכויותיו בנכס ומאשר, שקיבל תמורה כנזכר בהסכם וכי הדירה תפוסה על ידי הקונה או על ידי גברת בשם אלקיים. 5. טוען האב, כי ההסכם בין הבן לבין הצד השלישי עומד בניגוד להתנייה המפורשת בהסכם המתנה ובניגוד להערת האזהרה ולפיכך, בטל הסכם המתנה ובטל גם "ההסכם" והמקרקעין חוזרים לאב. טענותיו של בא כוח האב רבות ומגוונות. לטענתו, הביטוי "דיספוזיציה" המופיע בהסכם המתנה כולל העברת כל זכות ולאו דווקא את הזכות הקניינית עצמה; לטענתו, התחייבות לעשות עיסקה היא בגדר עיסקה ועל כן היא "דיספוזיציה"; עוד טוען הוא, כי על ידי רישום הערת אזהרה, הוקנתה לאב זיקת הנאה בנכס וכי העיסקה בין האב לבן היא ראשונה ועדיפה על השנייה (שבין הבן לצד השלישי); וכי עניין לנו במתנה על תנאי שהוא תנאי מפסיק ובהתקיימו חדל ההסכם בין האב לבין הבן להתקיים; וכי הצד השלישי היה מודע להערת האזהרה ואינו יכול לטעון לרכישה בתום לב; וכי אין להקנות תוקף לעיסקה הנוגדת את הערת האזהרה לטובת האב, התופסת כלפי כל העולם. בא כוחו של הצד השלישי מיקד את כל טיעוניו בנקדה אחת בלבד. לטענתו, ההסכם בין הבן לבין הצד השלישי אינו בגדר "דיספוזיציה" ומאחר שהאיסור שבהסכם מתנה הוא איסור לעשות כל "דיספוזיציה", לא הפר הבן את האיסור ואת התנאי וההסכם בינו לבין הצד השלישי שריר, קיים ותקף. 6. א. האם הסכם מתנה המעניק זכות בעלות במקרקעין (שנרשמה) ובו זמנית אוסר על הבעלים עשיית כל פעולה ללא הסכמת נותן המתנה, נוגד את תקנת הציבור? (סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973). שאלה זו לא הועלתה על ידי באי כוח הצדדים ולפיכך, לא אדרש לה ואשאירנה בצריך עיון; אלא שאי אפשר לפוטרה בלא כלום, ולפיכך אתייחס אליה במספר מילים. אין בדין איסור מפורש לעשות הסכם המעביר קניין במקרקעין והמונע ממקבל הקניין להעבירו לאחר ללא הסכמת המעביר. יש הגורסים, כי כל חוזה המונע עבירות שייך מראש לקטיגוריה החשודה בכך שהיא נוגדת את תקנת הציבור וזאת בשל פגיעת חיוב זה באינטרסים כלכליים וחברתיים חשובים. הפועל היוצא מכך עשוי להיות הכרזה על בטלות החיוב השלילי ועל מחיקת ההערה. זוהי עמדתו של פרופ' א' רייכמן המפנה למשפט האנגלו-אמריקני, בו רואים בהגבלה על סחירות, חוזה הנוגד את תקנת הציבור (א' רייכמן, "העת אזהרה מהות, יצירה והגנה כנגד עסקאות נוגדות" עיוני משפט י (תשמ"ד) עמ' 397, 319). פרופ' וייסמן בדיעה, שעקרונית, בהעדר הגבלה מיוחדת בחוק, עשויה זכות הקניין שתעבור מאדם לאדם ואין היא מוגבלת למקבל הזכות המקורי (וייסמן, "מושגי יסוד בדיני קנין" משפטים י"א 41, 71). ב. שאלה נוספת שלא הועלתה ושמשום כך אשאיר גם אותה בצריך עיון, היא, האם אין לראות בהשארת השליטה על כל פעולה במקרקעין, בידי האב, בל ימי חייו, באופן שזכות זו תעבור לבן עם מותו של האב, העברה מחמת מיתה. אם כך הוא, יש לעגן העברה כזו בצוואה ומשנעשה הדבר בהסכם, בטלה ההעברה של אותה זכות שתקום למקבל לאחר מות הנותן. הבטלות יוצאת מהוראת סעיף 8(א) לחוק הירושה, תשכ"ה - 1965. כך גם אם מדובר בהסכם מתנה (ע"א 103/89 [1], בעמ' 484; ד"נ 39/80 [2]). מכאן לדיון בטענות באי כוח הצדדים: 7. האם ההתחייבות להעביר את הבעלות בקרקע היא בגדר "דיספוזיציה" ולפיכך עומדת בניגוד להתנייה שבהסכם המתנה? המונח "דיספוזיציה" המופיע בהסכם המתנה, הוא ביטוי לועזי. אין הוא מופיע בחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, או בחוק אחר. בא כוח הצד השלישי מציע לפנות למיון משפטי ולמילון למילים לועזיות על מנת לדלות מתוכם את הפירוש הראוי. קודם שנעשה זאת עלינו לבדוק, אם לא ניתן לעמוד על משמעותו של הביטוי מתוך הסכם המתנה עצמו ואם לא כך הוא, אם לא ניתן להתחקות אחר כוונת הצדדים, בין השאר מתוך המסמכים הקשורים במתנה. המקור הראשון הקודם להסכם המתנה הוא ייפוי הכוח, בו הותנתה העברה: "בתנאי כי אהיה [האב] זכאי לזכות שימוש בנכסים כל עוד אחיה וכן למכור חלק מהנכסים אם יהיה צורך בכך". מקור אחר, ממנו ניתן ללמוד על כוונת הצדדים, הוא נוסח הערת האזהרה שנרשמה לטובת האב על הנכסים הנוגעים לצד שלישי: "לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין להימנע לעשות כל פעולה ללא הסכמת טוביה שבצ'ניק". נוסח דומה, ללא איזכור סעיף 126 לחוק המקרקעין, נרשם על המקרקעין האחרים שניתנו במתנה לבן. סעיף 126 לחוק המקרקעין, שעניינו הערת אזהרה, דן בהתחייבות לעשות או להימנע מעשות עיסקה במקרקעין. 8. מהסכם המתנה עולה ברורות, שהאב מעביר לבן את הבעלות במקרקעין אולם שומר לעצמו זכות, לפיה כל עוד הוא בחיים אין הבן יכול לפעול במקרקעין ללא הסכמתו. כוונת האב להחזיק בידו את השליטה המלאה לביצוע כל פעולה שהיא בנכס כל עוד הוא בחיים, מוצאת ביטוי ברור ומלא בהסכם המתנה, בייפוי הכוח שקדם לו ובהערות האזהרה שנרשמו בעקבותיו. מאחר שהכוונה עולה ברורות מהמסמכים הנ"ל, אין צורך להיזקק לפירוש שניתן לביטוי "דיספוזיציה" במילונים משפטיים או אחרים. גם על פי חוק המקרקעין "עיסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה" (סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין). מכאן, שהתחייבות לעשות עיסקה היא עיסקה שלא נגמרה ברישום. אשר על כן מוצאת אני, כי ההסכם עם הצד השלישי נופל בגדר האיסור לעשות "דיספוזיציה" ללא הסכמת האב וכי הוא פעל בניגוד לאיסור. אלא שקביעה זו אינה פותרת את השאלה שלפנינו ועלינו לבדוק את נפקותה של הפרת התנאי בין הבן לאב, על ההסכם עם הצד השלישי. 9. על מנת להשיב לשאלה זו עלינו לסווג את הסכם המתנה לקטיגוריה ההולמת אותו על ידי בדיקת מהותו של ההסכם ושל התנאי שבו. א. בע"א 495/80 [3], מעלה בית המשפט את האפשרויות הרבות והמגוונות לסיווג אופיו של הסכם בין צדדים ובוחן את ההסכם הספציפי שם שהיה הסכם מתנה, תוך שמקבל מתנה נטל על עצמו חוב כלפי נותנה. במקרה כזה קיימות שתי אפשרויות הרלוונטיות לענייננו: האחת, לראות בסכם המתנה הסכם עם חיוב נלווה; השנייה, הסכם על תנאי. אם רואים בו הסכם עם חיוב נלווה, אזי: "אם מקבל המתנה מפר את החיוב המוטל עליו, הרי הוא מפר חיוב חוזי, ובידי נותן המתנה התרופות הרגילות הקיימות בגין הפרת חיוב, כלומר אכיפה, ביטול ופיצויים..." (השופט ברק, בעמ' 62 ה). "אשר לאכיפה, אפשרות זו קבועה בחוק המתנה שלא בא במקום הוראות חוק החוזים אלא בנוסף להם. על השאלה אם רשאי נותן המתנה לבטל את החוזה עצמו, אך הרשאי נותן המתנה לבטלה בשל החיוב שנטל על עצמו מקבל המתנה? דעתי היא, כי נותן המתנה אינו רשאי לבטלה רק משום שהחיוב הצמוד לה הופר. הטעם לכך הוא, שהחיוב הצמוד לעיסקה על פי עצה מהותו הוא חיוב העומד ברשות עצמו שאינו קשור בקשר הדדי סינאלגמאטי עם עיסקת המתנה עצמה. זו האחרונה הושלמה ובה לא נפל כל פגם ולא התבצעה כל הפרה. מעשה ההפרה בחיוב ובגין זה ניתן לדרוש בתנאים מסוימים את ביטולו של החיוב אך לא את ביטולה של עיסקת המתנה עצמה" (בעמ' 63 א-ב). האפשרות האחרת היא, שהחוזה הוא חוזה מתנה על תנאי: "חוזה המתנה אינו כפוף לתנייה המטילה חיוב אלא לתנאי מפסיק לפיו המתנה תחדל להתקיים אם תמנע מהמשיבה שימוש בדירה. אכן, חוק המתנה מציין כי מתנה יכול שתהיה על תנאי (סעיף 4). אין חוק המתנה קובע את דיניו של אותו תנאי. בעניין זה יחולו הוראות חוק החוזים (חלק כללי) המבחינים בין תנאי מתלה לבין תנאי מפסיק." כאשר עניין לנו בחוזה מתנה ובו תנאי מפסיק, חוזה המתנה תופס לכל דבר ועניין אך עם התרחשות התנאי חדל החוזה מלהתקיים... בהתקיים התנאי המפסיק, [המתלה?] אין חוזה המתנה מופר, ואינה נולדת זכות ביטול. בהתקיים התנאי המפסיק החוזה חדל מלהתקיים" (בעמ' 63 ז). התוצאה של התרחשות התנאי המפסיק באותו מקרה היא זכאותו של נותן המתנה להשבת השקעה כספית. ב. בע"א 343/87 [4], נקבע, כי במקרה של מתנה המותנית בחיוב ולא בתנאי מפסיק, המתנה והחיוב הנלווה אליה הם נפרדים. ומשכך, המתנה שהותנתה, סופית ובלתי הדירה ורק חוזה החיוב הוא שמופר ומקנה לצד האחר את התרופות שבהוראות הכלליות של דיני החוזים. ג. בע"א 36/86 [5], נטען בתובענה, כי בניגוד להסכם מתנה עשה המשיב "דיספוזיציות" בנכס. השופט ש' לוין קובע כי: "התניה בדבר האיסור לעשות עסקאות בנכס, מתייחסת לנושא המתנה ויש לפנות להסכם המתנה ולבדוק את אומד דעתם של בעל הדין לגבי תוצאה אפשרית של הפרתה באותו מקרה, בהעדר תניה מפורשת הקובעת שהמדובר במתנה על תנאי מפסיק - במתנה בחיוב עסקינן - ומסקנה זו מתחזקת בשניים אלה: ראשית, שהנכס נושא המתנה הועבר ברישום המקרקעין, כאמור בשטר המתנה על שם הבנים; שנית, שהבנים הורשו (בסעיף 12) להשכיר את הנכס ללא הסכמת המנוחה, לתקופה שלא תעלה על 10 שנים. עצם ההעברה ומתן הכח לעשות דיספוזיציה בנכס, יכול שישמשו אינדיקטור לסופיות המתנה". 10. בע"א 495/80 [3] הנ"ל בעמ' 65 ד אומר השופט ברק בדונו בבעייתיות של סיווג חוזה: "מהו החוזה אותו עשו הצדדים? התשובה על שאלה זו אינה קלה כלל ועיקר. מקורו של הקושי נעוץ בראש ובראשונה בכך שבצד ההבחנה הדקה שבין מכר (הקניית נכס תמורת מחיר) לבין מתנה (הקניית נכס שלא בתמורה) קיימים מצבי ביניים כגון מתנה המטילה חיוב, אשר חוק המתנה רואה בה מתנה... ההבחנה בין תנאי לבין תניה במסגרת חוק המתנה אינה פשוטה אף היא. לא פעם ניתן להשקיף על אותו אירוע עצמו הן כתנאי והן כתניה, ההכרעה בכל השאלות הללו נעשית על פי כוונתם של הצדדים, כפי שניתן ללמוד עליה מתוך נסיבות העניין." 11. גם כאן אין הסיווג קל כלל ויקר. קיימת אפשרות לומר שלפנינו חוזה מתנה עם חיוב נלווה. המתנה הושלמה והתנאי הוא תנאי נפרד ועצמאי ורק הוא הופר. לפיכך, אין החוזה בטל אלא עומדות לאב התרופות על פי דיני החוזים עקב הפרת החיוב הנלווה. לעומת זאת, ניתן לגרוס, כי החוזה הוא מתנה על תנאי וכי האב הביע עמדתו וכוונתו הנחרצת - הן בייפוי הכוח הן בהסכם מתנה והן על ידי רישום הערת האזהרה - שלא לאפשר לבן לעשות במתנה כל דיספוזיציה ללא הסכמתו, כול ימי חייו ובכך שילב את המתנה בתנאי והפך את השניים, תלויים זה בזה וקשורים זה בטבורו של זה. מתוך התחקות אחר כוונת הצדדים עולה, שהאב לא היה מעביר לבן ללא תמורה את נכסי המקרקעין שלו, אלמלא הבטיח שלא תיעשה בהם כול "דיספוזיציה" כול ימי חייו אלא בהסכמתו. זאת ועוד, אם נגרוס, שהסכם המתנה שריר וקיים ובידי האב התרופות עקב הפרת התנאים, לא יוכל הוא לאכוף את התנאי שהופר, באשר אין הוא צד להסכם בין הבן לצד השלישי. זכות האכיפה, שהיא הזכות הראשונית במקרה של הפרת הסכם, נשללת ממנו. אם אין הוא יכול לבטל את הסכם המתנה ואם אין הסכם המתנה מתבטל, לא ניתן לו לתקן את מה שההפרה גרמה לו. במצב כזה, ייצא הצד שלישי נשכר מהפרת הבן את התנאי, מבלי שבידי האב תרופה יעילה נגד ההפרה והצד השלישי יהנה מרכישת זכויות בניגוד לתנאי שהוא ידע עליו מתוך ההסכם עימו ומתוך הערת האזהרה הרשומה. זוהי תוצאה שאינה נראית לי. 12. ההבדל בין המקרה דנן למקרה שנדון בע"א 36/86 [5] הנ"ל, ששם הורשו הבנים להשכיר את הנכס לתקופה של עד 10 שנים ללא ההסכמת האם ובכך, ביחד עם רישום המתנה על שם הבנים, ראה בית המשפט מתנה בחיוב. כאן, אף שמתנה נרשמה, האיסור הוא מוחלט ומלא, ובכך השוני. 13. מהי ההשלכה של האמור לעיל על הצד השלישי? מאחר שאני רואה בהסכם עם הצד השליש, הסכם העומד בניגוד לתנאי שבהסכם המתנה, שהוא תנאי מפסיק הגורם לביטול הסכם המתנה, יש לבחון אם העובדה שהצד השלישי רכש זכויות כאמור, משנה את התוצאה. נוסח הסעיפים הרלוונטיים בהסכם בין הבן לבין הצד השלישי ונוסח הערת האזהרה על החלקות נושא ההסכם עם הצד השלישי הובא לעיל בעמ' 3,2 סעיף 4. משני המסמכים הנ"ל עולה, שהצד השלישי ידע דבר האיסור על פי האמור בהסכם עימו ועל פי נוסח הערת האזהרה לטובת האב וידע או יכול היה לדעת את נוסח דבר האיסור בהסכם המתנה שהערת האזהרה היא פועל יוצא ממנו. אמנם, היו לפניו שלושה ביטויים שונים: "דיספוזיציה" (בהסכם המתנה) "טרנזקציה" (בהסכם שלו) "פעולה" (בהערת האזהרה), אך בשני המסמכים הנוגעים לו ישירות (ההסכם והערת האזהרה) לא הופיעה כלל המילה "דיספוזיציה". בא כוח הצד השלישי לא טען, ובצדק, שהביטוים "טרנזקציה" ו"פעולה", מבטאים אף הם העברה קניינית בלבד. הוא טען ש"דיספוזיציה" היא העברה קניינית בלבד וטענה זו אינה מקובלת עליי. על כל פנים, ההתבטאויות השונות צריכות היו להעמיד את הצד השלישי על כך, שאין מדובר בתנאי האוסר העברה קניינית בלבד. הערת האזהרה לא הותירה מקום לחשוב כך. אני סבורה, שההסכם עם הצד השלישי נוסח כפי שנוסח תוך ניסיון לעקוף את רצונו המפורש של האב. במצב דברים זה אין עומדת לצד השלישי טענת תום הלב. גם אם טעה הצד השלישי בהבנת האיסור, אין בכוח טעותו לסייע לו. בטרם אסיים, אתייחס לטענות נוספות שהועלו על ידי בא כוח האב שאיבדו מחשיבותן לאור התוצאה הנ"ל. 14. האם רכש האב זיקת הנאה במקרקעין? אינני סבורה כך. "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עימה זכות להחזיק בהם" (סעיף 5 לחוק המקרקעין). "זיקת הנאה יכול שתקבע כי בעל המקרקעין הכפופים חייב להמנע מביצוע פעולה מסויימת באותם מקרקעין" (סעיף 93(א)(2) לחוק המקרקעין). "זיקת הנאה נועדה לגרוע מן הזכויות הכרוכות בזכות הקנין של בעל המקרקעין הכפופים אבל אין היא יכולה לרוקן זכות זו מתוכנה..." על פי הגדרתה מתייחסת זיקת ההנאה לשימושים לפעולות ולמקרקעין כלומר למעשים פיסיים ולא לזכויות משפטיות לכן אי אפשר למשל לשעבד זכות שכירות בדרך זיקת הנאה באופן שהשוכר לא יוכל להעבירה לאחר אלא ברשות מאת בעל הזיקה" (מ' לנדוי, "חוק המקרקעין (כללי) וזיקת הנאה לפי חוק המקרקעין" עיוני משפט (תשל"ג), בעמ' 91). פרופ' ג' טדסקי סבור, כי הדגש בסעיף 93(א)(2) לחוק המקרקעין הוא על חובתו של בעל המקרקעין להימנע מביצוע פעולה מסוימת, ידועה, מוגדרת, מיוחדת, מוגבלת (ג' טדסקי, "זיקת הנאה שלא לטובת מקרקעין" משפטים ז, בעמ' 456, 466). המלומד מ' אופיר גורס, כי ההגבלה של זיקת הנאה לפי חוק המקרקעין לעולם אינה יכולה לחול על המסחר במקרקעין או על בנייה במקרקעין: ‎COMMENTS ON .LAW OF SERVITUDES, IN ISRAEL LAW REVIEW VOL. 7 (1972) P. 528, 542 מאמצת אני את הגישה, לפיה הכפפת בעליהם של המקרקעין בעשיית כל פעולה בהם להסכמתו של המעביר, איננה מהווה זיקת הנאה. 15. האם לפנינו שתי עיסקאות נוגדות, שסעיף 9 לחוק המקרקעין חל עליהן? אינני סבורה כן. ההסכם עם הצד השלישי הוא פרי הפרת התנאי, שהבן נטל על עצמו כלפי אביו. הבן הוא הבעלים הרשומים, הוא התחייב להעביר את המקרקעין לצד השלישי. הדרישה להסכמת האב לעיסקה כזו, איננה כשלעצמה עיסקה בכלל ועיסקה נוגדת בפרט. זהו תנאי שהופר ושאת אופיו וטיבו יש לקבוע במסגרת סיווג אופי הסכם המתנה, כפי שנעשה לעיל. (אשר למעמד צד שלישי שאיננו בודק את זכויות מי שמתיימר להעבירן לו, ראה ע"א 842/79 [6], בעמ' 208ב, 219ה-ו). 16. עם התבטל הסכם המתנה, מתבטל ממילא, בנסיבות האמורות, גם ההסכם עם הצד השלישי ואין הוא יכול לרכוש את הזכויות שהבן התיימר להעביר לו (חלק בצורת התחייבות בעוד האב בחיים וחלק בהעברת בעלות לאחר מות האב). אשר על כן, קובעת אני, כי הסכם המתנה בטל וכך גם ההסכם עם הצד השלישי. ההוצאות תיקבענה בפסק הדין. הפרת חוזהחוזהמקרקעיןמתנהמתנה במקרקעין