1. בפני תביעה ותביעה שכנגד למתן סעדים שונים (הצהרתיים, צווים וסעדים כספיים) בכל הקשור לעסקת מכר שנערכה בין התובעים לבין הנתבעים מס' 1 ו-2 בנוגע לרכישת זכויות האחרונים, כברי רשות, במשק הידוע כנחלה מס' 102 באגודה החקלאית - מושב יערה (להלן - "המשק"). 2. עפ"י הנטען בכתב התביעה, התובעים, מסס אבנר וסטלה (להלן- "אבנר" או "סטלה", בהתאמה, שניהם יכונו להלן - "הזוג מסס") התקשרו ביום 20.3.03 עם הנתבעים מס' 1 ו- 2, ביטון ברוך ולאה (להלן - "ברוך" או "לאה", בהתאמה, שניהם יכונו להלן - "הזוג ביטון"), בהסכם מכר לרכישת זכויות הזוג ביטון במשק (צורף כנספח א' לתצהיר עדות ראשית של ברוך, להלן - "הסכם המכר"), בתמורה לתשלום סך של 180,000$. עפ"י המצוין במבוא להסכם המכר, המשק כולל: בית מגורים, מבנה לול למטילות ומכסת ייצור ביצים של 500,000 ביצים לשנה (להלן- "מכסת הלול"), אשר רשומה על שם לאה בלבד. 3. לטענת הזוג מסס נקבע בסעיף 6 להסכם המכר, בין היתר, כי תמורת העברת מלוא זכויות הזוג ביטון במשק, ישלמו הזוג מסס את הסך של 180,000 $ באופן הבא: א. עם חתימת הסכם המכר ישולם סך של 1,000 $. ב. סך של 159,000 $ ישולם תוך 45 יום מיום חתימת הסכם המכר, בכפוף לקבלת אישור מס שבח, ודמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל. ג. יתרת התשלום תשולם תוך 6 חודשים מיום חתימת הסכם המכר. מוסכם בזאת כי עד לתשלום מלוא התמורה ימשיכו הזוג ביטון להפעיל את המשק כבעבר, ויהיו זכאים לתמורה שתתקבל ממכסת הלול וכדו'. 4. הזוג מסס טענו כי עובר למועד הגשת תביעתם (11.2.08) שילמו לזוג ביטון על חשבון עסקת רכש המשק סכום כולל בשקלים השווה לסך של 166,020 $ במועדים ובסכומים כדלקמן (לפי חישוב הסכומים שפורטו צ.ל 166,029 $, ג'.נ): ביום 2.5.03 שולם סכום בשקלים השווה ל- 88,476 $; ביום 9.6.03 שולם סכום בשקלים השווה ל- 22,553 $ וכן סך של 5,000$ נוספים בסמוך למועד זה, שהועברו לחשבון על שם בנו של הנתבע מס' 1 (האסמכתא לכך לא הוגשה ע"י הזוג מסס מאחר ועפ"י הנטען לא אותרה); ביום 30.10.03 שולם סכום בשקלים השווה ל- 50,000 $. נטען כי על אף כל התשלומים שבוצעו, ובניגוד להסכם המכר, לא המציאו הזוג ביטון את אישור מס השבח עד היום, חרף פניות רבות, ולפיכך נאלצו הזוג מסס להחזיק בידיהם את יתרת התמורה החוזית בסך 13,980 $, עד שיומצאו לידיהם אישורי מס שבח (לאור הטעות החשבונאית היתרה צ.ל 13,971$ , ג'.נ). 5. עוד מוסיפים הזוג מסס וטוענים כי הזוג ביטון ניצלו אותם באופן ציני שכן מחד גיסא הם הפרו את הסכם המכר בכך שלא דאגו להמציא להם אישור מס שבח (גם בחלוף כ- חמש שנים ממועד חתימת הסכם המכר), ולשתף עימם פעולה לשם השלמת העסקה, ומאידך גיסא מבקשים לפעול לכאורה עפ"י הסכם המכר ולהחזיק בידיהם את הלול ואת מכסת הלול והתמורה המתקבלת בגינה, בסך 5,000 ₪ לכל חודש. עפ"י הנטען, התנהלות זו גרמה להתעשרות הזוג ביטון שלא כדין בסכום מצטבר בסך 290,000 ₪. 6. כמו כן נטען ע"י הזוג מסס, כי נודע להם לאחרונה, שבכוונת הזוג ביטון לפנות אל הנתבעת מס' 3, אגודה חקלאית - מושב יערה (להלן-"האגודה") ולדרוש קבלת כספים להם זכאים כל חברי האגודה שברשותם מכסת לול, וכל זאת בניגוד להסכם המכר ובחוסר תום לב משווע. 7. בנוסף, הזכות על מכסת הלול הייתה אמורה להירשם על שם הזוג מסס אצל הנתבעת מס' 4, המועצה לעוף הלול (להלן- "המועצה"), אך הזוג ביטון מסרבים לפעול כפי שהתחייבו בהסכם המכר וזאת על מנת להמשיך ולהתעשר על חשבונם של הזוג מסס ולקבל את התמורה בגין מכסת הלול. 8. לאור כל האמור לעיל, עותרים הזוג מסס בתביעתם לסעדים הבאים: א. אכיפת הסכם המכר. ב. מתן צו המורה לזוג ביטון להשלים את העברת הזכויות במשק לרבות העברת הזכויות על מכסת הלול ע"ש הזוג מסס ולהמציא את כל האישורים ו/או המסמכים הדרושים לשם כך, לרבות חתימה על מסמכים ו/או על ייפוי כוח לשם ביצוע האמור, והכל על פי הקבוע בהסכם המכר. ג. ליתן צו מניעה קבוע, המורה לזוג ביטון להעביר את החזקה במכסת הלול לידי הזוג מסס ולהימנע מלעשות כל דיס-פוזיציה בזכויות ו/או שימוש ו/או קבלת כספים בגין זכויות אלה ובנוסף להצהיר כי אין הזוג ביטון זכאים לקבל את כספי תנובה מהאגודה. ד. ליתן צו מניעה קבוע, המורה לאגודה להימנע מלהעביר לזוג ביטון את כספי תנובה, ללא הסכמת הזוג מסס ובחתימתם וכן ליתן צו מניעה זמני המורה למועצה שלא לאפשר העברתה ו/או השכרתה של מכסת הלול ולהימנע מעשיית כל דיס-פוזיציה בזכויות אלה עד למתן פסק דין בתביעה. 9. הזוג ביטון דחו בכתב הגנתם את טענות הזוג מסס, תוך העלאת שתי טענות מקדמיות בדבר חוסר סמכות עניינית וכן הגשת תביעה בחוסר ניקיון כפיים ותוך הסתרת עובדות ומסמכים מהותיים מביהמ"ש מצד הזוג מסס (אי צירוף הנספח להסכם המכר ואף אי אזכורו בכתב התביעה כאמור), וכן הגישו תביעה נגדית נגד הזוג מסס ונגד גב' יקוט לוגסי, אמא של סטלה שהיא גם אחותו של ברוך (להלן - "יקוט") ובמסגרתה עתרו הזוג ביטון למתן פס"ד המצהיר על בטלות הסכם המכר, פינוי וסילוק יד הזוג מסס לרבות יקוט מדירת המגורים במשק, וכן קבלת תביעתם הכספית אשר הועמדה על ידם לצורכי אגרה על סך 400,000 ₪. 10. נטען בכתב ההגנה והתביעה הנגדית, כי בשנת 1998, עקב מחלה קשה של נכדם, נקלעו הזוג ביטון לחובות כספיים והחליטו לפרסם את המשק למכירה. באותה עת, התאלמנה, בפעם השנייה יקוט ועקב כך נותרה בודדה. לטענתם, בסמוך לכך, יקוט והזוג מסס פנו לברוך וביקשו ממנו למכור את המשק הכולל, בין היתר, שתי יחידות דיור באותו מבנה, בשטח כולל של 250 מ"ר, אשר תאם את צורכי יקוט, אשר העדיפה שלא להתגורר בגפה אלא בצמידות לבתה סטלה (אחייניתו של ברוך). 11. ביום 20.3.0.3 נכרת הסכם בין הצדדים (הוא הסכם המכר נשוא התביעה) לפיו מכרו הזוג ביטון לזוג מסס תמורת 180,000 $, בית מגורים, מבנה לול למטילות, מכסת ייצור ביצים כ-500,000 ביצים לשנה. באותו ערב, נחתם נספח להסכם המכר (להלן: "הנספח"), אשר את דבר קיומו הסתירו הזוג מסס בזדון בתביעתם, כאשר בנספח ישנה התייחסות לבחינת היתכנות לסיפוח 12 דונם אדמות השייכות למשק וכן לנושא הלוואות עומדות של הסוכנות היהודית ועניין הכספים שחייבים הזוג מסס לזוג ביטון משנים עברו, בעת שמצבם הכלכלי של הזוג ביטון היה טוב. 12. כמו כן נטען כי בנספח ישנם תניות היוצרות זיקה וקשר הדוק בין תניות הסכם המכר לבין תניות הנספח כמפורט להלן: א. בסעיף 3 לנספח צוין כי התמורה הנקובה בהסכם המכר (180,000 $) הינה לאחר הנחה של 10,000 $, אשר נבעה, מתכנון (שבדיעבד התברר כי אינו ישים), לפיו 12 דונם אדמות חקלאיות הנכללות במשק, יסופחו לדירה בה יגור בנם של הזוג ביטון, ינון - במגרש אשר במסגרת ההרחבה, אך התברר זמן קצר לאחר חתימת הסכם המכר והנספח כי לא ניתן להפריד את השטח הנ"ל מהמשק ולספחו לדירת ינון ולפיכך ההנחה הנ"ל בטלה, והתמורה המוסכמת בגין המשק הינה 190,000 $. ב. סעיף 2 לנספח מבהיר את סעיף 2 א' להסכם המכר לעניין החוב לסוכנות היהודית ואופן הטיפול בו. ג. בסעיף 4 לנספח ישנה התייחסות לחוב כספי בסך 60,000 $ (מעבר לתמורה שבהסכם המכר), אותו חבים הזוג מסס לזוג ביטון, ותניות הנספח יוצרות זיקה חד משמעית בין הנספח לבין הסכם המכר באופן שתשלום החוב הנ"ל הינו תנאי אשר רק בקיומו יהיו הזוג מסס זכאים להעברת הזכויות במשק על שמם, כאמור בסעיף 7 לנספח. כן נקבע כי המועד לביצוע תשלום החוב הינו תוך 6 חודשים, אשר הצדדים רשאים להאריכו בהסכמה. 13. עוד מוספים הזוג ביטון וטוענים שהתברר להם כי על מכירת משק, בשונה ממכירת דירת מגורים, חל מע"מ. הצדדים אומנם קבעו בהסכם המכר כי מחיר המשק מתוך התמורה הכוללת הינו 50,000 $, אולם רשויות מס שבח קבעו ששוויו, יחד עם האדמות החקלאיות כאמור, הינו 90,000 $, ועל סכום זה יש לשלם מע"מ בשיעור 17% דהיינו 15,300$. לאור האמור, היה על הזוג מסס לשלם לזוג ביטון 265,300 $, כאשר מתוכן 60,000$ הינו חוב ישן שיש לפורעו תחילה. 14. בנוסף נטען כי עפ"י הסכם המכר לא נמסרה לזוג מסס חזקה בדירת המגורים במשק אלא אך רשות להתגורר בה וזאת לאור רחמיו של ברוך על אחותו יקוט שנתאלמנה פעמיים, וזאת אף שבפועל הזוג מסס לא שילם את המקדמה בסך 1,000 $. הזוג מסס מכר את דירתו בנהרייה וכן נמכרה דירתה של יקוט, ומתוך כספי התמורה שילמו הזוג מסס את החוב בסך 60,000 $ הנזכר בנספח, וכן שילמו חלק מהתמורה בגין המשק לפי התשלומים הבאים: 2.5.03 הופקד סך בשקלים השווה ל- 88,476 $ בחשבונו של ברוך; ביום 9.8.03 הופקד סך בשקלים השווה ל- 22,553$ בחשבונו של ברוך; ביום 30.10.03 הופקד סך בשקלים השווה ל- 40,000 $ בחשבונו של בנו של ברוך; ביום 30.10.03 הופקד סך בשקלים השווה ל- 10,000$ לחשבון של גמ"ח שערי חסד, קרי שולם ע"י הזוג מסס סך מצטבר של 161,029 $, והם נותרו חייבים, עפ"י הנטען לזוג ביטון, סך של 104,271$ (מתוכם 15,300$ בגין תשלום המע"מ כאמור). 15. טענה נוספת הנה כי הזוג מסס החלו בהליכים לקבלת משכנתא על מנת להשלים את יתרת התמורה, אך הבנקים סירבו להעניק להם כספים מאחר והזוג מסס הפכו ללקוחות מוגבלים. מאידך, טוענים הזוג ביטון כי הם פרעו את המשכנתא שרבצה על המשק בסך 30,000 ₪ לטובת בנק משכן, זמן קצר לאחר חתימת הסכם המכר, אך אין ספק שפירעונה המוקדם גרם להם להפסד (ההלוואה הייתה למשך 15 שנים ללא ריבית), וזאת מאחר וסברו כי הסכם המכר עימם יקוים. 16. ביחס לאי המצאת אישור מס שבח נטען ע"י הזוג ביטון כי שילמו לשלטונות מס שבח מקדמה בסך 30,000 ₪ ולגבי היתרה בסך 15,000 ₪ הייתה להם השגה בנוגע לפיצול התמורה לגבי דירת המגורים עליה לא חל מס שבח, לבין המשק עליו חל מס שבח, אך מאחר והתברר לזוג ביטון שאין לזוג מסס מקורות כספיים להשלמת עסקת המכר, וממילא ישנה סבירות גבוהה כי בסופו של יום יבוטל הסכם המכר, לא שולמה יתרת החוב למס שבח והיא צברה קנסות וריביות והיא עומדת על סך של 45,000 ש"ח. 17. בפועל, ולאור האמור לעיל, המשיכו הזוג ביטון להיות בעלי הזכויות במשק ולקבל את כל המגיע בגינן, לרבות חלק יחסי של שותפות בלול העופות המבוקר של האגודה, מכסת הלול וכל הזכויות באגודה, ולמעשה המשיכו להרשות לזוג מסס להתגורר בדירת המגורים במשק, בזכות אחותו של ברוך, יקוט. 18. זאת ועוד, נטען ע"י הזוג ביטון כי עקב אי קיום הסכם המכר וקבלת מלוא התשלום בגין המשק מהזוג מסס, התדרדר מצבו הכלכלי של ברוך, באופן שעסק אשר הקים והשקיע בו הון רב, קרס והותיר את ברוך עם חובות גדולים מאד. כתוצאה מכך, החלו להתדפק נושים על דלתו של ברוך (כולל פקודות מאסר), וכפועל יוצא מכך, נגרם לו אירוע מוחי. 19. לטענת ברוך, בנסיבות דלעיל, הוא שלח לזוג מסס ביום 30.7.07 הודעה על ביטול הסכם המכר (צורף כנספח יג לסיכומי הזוג מסס). עפ"י הנטען, דיווח על ביטול הסכם המכר נמסר אף למנהל מס שבח. 20. יתרת חובם של הזוג מסס, עפ"י הנטען, כאמור בסעיף 14 לעיל הינו על סך 104,271$ (לפי 4.52 ₪ לדולר), דהיינו חובם הנומינאלי עומד על 457,229 ₪ ובשערוך ליום הגשת התביעה הנגדית (27.4.08) הינו 581,278 ₪. מאחר ועפ"י הנטען ביטול הסכם המכר ע"י הזוג ביטון נעשה כדין ועקב הפרה יסודית של הסכם המכר מצד הזוג מסס, טוענים הזוג ביטון כי הזוג מסס אינו זכאי לאכיפת הסכם המכר אלא להשבת הכספים ששולמו על ידם על חשבון התמורה בהסכם המכר עד מועד משלוח הודעת הביטול, בקיזוז הנזקים הבאים המסתכמים בסך של 809,400 ש"ח: א. החזר דמי שכירות של הדירה בירושלים למשך 54 חודשים בעלות של 1,000 $ לכל חודש (לפי שער של 4.5 ₪ לדולר) ובסה"כ 243,000 ₪, בניכוי דמי שכירות מוגנים בסך 150 ₪ לכל חודש, המסתכמים ב- 8,100 ₪ לכל תקופת השכירות, דהיינו 234,900 ₪. ב. הפסד כספי בסך 110,000 $ עקב אי מימוש האופציה במועד מצד הזוג ביטון לרכישת זכות דיירות מוגנת המהווה החזר חלקי של עלויות השיפוצים של הדירה המושכרת של הזוג ביטון בירושלים בסך 150,000 $ בניכוי 40% (שיעור השתתפות בעל הדירה בשיפוצים עפ"י הסכם השכירות במידה ולא תמומש האופציה הנ"ל), קרי 495,000 ש"ח. ג. החזר עלויות ריבית בסך 50,000 ₪ על הלוואות שנטל ברוך במסגרת הקמת העסק הפרטי עקב אי תשלום יתרת התמורה עפ"י הסכם המכר במועד מצד הזוג מסס. ד. דמי שימוש ראויים בסך 500 ₪ לכל חודש למשך 59 חודשים בגין שימוש הזוג מסס במבנה פח בשטח 120 מ"ר בחצר המשק, שלא נכלל בעסקת המכר, ובסה"כ 29,500 ₪ . 21. לחלופין, טוענים הזוג ביטון (רק לגבי הנזק הנטען בסעיף 20 א' לעיל), כי הם זכאים לקבל מהזוג מסס דמי שימוש ראויים בגין השימוש בדירת המגורים, המורכבת משתי יחידות דיור, ממועד הפרת הסכם המכר (חודש 10/03 ועד מועד הגשת התביעה הנגדית, סה"כ 54 חודשים), לפי 1,050 $ לכל חודש (כפי שהושכרו טרם החתימה על הסכם המכר), המסתכמים בשקלים בסך של 255,150 ₪. 22. טענה נוספת בפי הזוג ביטון הינה כי הם זכאים גם לפיצוי בגין עוגמת נפש בסך 150,000 ₪. כן נטען, כי מהסכומים שפורטו בסעיפים 20-21 לעיל יש לקזז את כספי ההשבה להם זכאים הזוג מסס בסך 101,029 $. לצרכי אגרה ועקב מצבם הכלכלי העמידו הזוג ביטון את תביעתם הכספית על סך 400,000 ₪. 23. לאור האמור, עותרים הזוג ביטון בתביעתם הנגדית לסעדים הבאים: א. מתן פסק דין הצהרתי לפיו הסכם המכר לרבות הנספח בטלים. ב. צו פינוי וסילוק יד הזוג מסס ויקוט מדירת המגורים במשק. ג. חיוב הזוג מסס בתשלום פיצוי בסך 400,000 ₪ לאחר קיזוז כספי ההשבה הנובעים מביטול הסכם המכר. 24. בכתב ההגנה שכנגד חזרו הזוג מסס על הטענות שהועלו על ידם בכתב תביעתם. כן הוסיפו וטענו כי במסגרת הסכם המכר התחייבו הזוג ביטון להעביר להם את כל זכויותיהם במשק שכללו: בית מגורים בגודל 250 מ"ר, מבנה לול למטילות ומכסת לול לייצור 500,000 ביצים לשנה, קרקע חקלאית בשטח 12 דונם, זכויות לקבלת רווחים בלול המבוקר המשותף של האגודה, וכן כל זכויות הנובעות מהיותם חברים באגודה. 25. הזוג מסס מצביע על כך שגם לפי גרסת הזוג ביטון, כמפורט בכתבי טענותיהם כאמור, אין חולק שעד ליום 30.10.03 שולמו להם ע"י הזוג מסס סך של לפחות 161,029 $ בגין המשק, וזאת כאשר עפ"י הסכם המכר, היה על הזוג מסס לשלם את הסך האמור (למעט המקדמה בסך 1,000$), בכפוף להצגת אישור מס שבח, אותו לא טרחו הזוג ביטון להמציא, חרף פניות רבות מצד הזוג מסס. בנסיבות אלה, הרי שהזוג ביטון הם אלו שהפרו את הסכם המכר הפרה יסודית. 26. נוכח המחדל של אי המצאת אישור מס שבח כאמור, נאלצו הזוג מסס להחזיק בידם את יתרת התמורה החוזית בסך 13,980 $ עד שיומצא להם אישור מס השבח. יתרה מכך, גם כאשר פנו הזוג מסס לברוך וביקשו לשלם בעצמם את החוב למס שבח, על חשבון יתרת התמורה החוזית, השיב ברוך כי יתרת החוב לא תכסה את דרישת שלטונות מס שבח במלואן. עוד נטען, כי הזוג מסס היו מודעים למצבו הכלכלי הירוד של ברוך ולפיכך חששו להעביר את יתרת התמורה החוזית ללא אישורי שלטונות המס לצורך העברת הזכויות במשק על שמם. 27. כמו כן, דירת המגורים במשק נמסרה לידי הזוג מסס במצב גרוע ולא ראויה למגורים, והם נאלצו להשקיע סכום נכבד בשיפוצה. 28. הזוג מסס מכחיש כי לווה כספים כלשהם מאת הזוג ביטון טרם החתימה על הסכם המכר נשוא התביעה. לטענתם, במסגרת המו"מ הראשוני דרשו הזוג ביטון סך לא ריאלי של 250,000 $ בגין מכירת זכויותיהם במשק ולאחר מכן דרשו 240,000 $ בכפוף למתן זכות שימוש זמנית בשטח החקלאי במשק. לטענת הזוג מסס הם סירבו להצעות הנ"ל מאחר והן חרגו מיכולותיהם הכלכליות. בהמשך לאמור, הציעו הזוג ביטון הצעה חלופית, כי הזכויות במשק ימכרו תמורת 180,000 $ בלבד וכי הסך של 60,000 $ יחשבו כהלוואה אותה יפרעו הזוג מסס רק כאשר תהיה להם היכולת הכלכלית לעשות כן, וכי מועד הפירעון שלה יוארך מעת לעת, וכן כי ההלוואה האמורה לא תהיה קשורה לעסקת מכר המשק ולהעברת הזכויות בו על שמם של הזוג מסס, וזהו הרקע לחתימת הסכם המכר. 29. הזוג מסס מכחיש כי הנספח מהווה חלק מעסקת מכר המשק. לטענתם, ברוך הציג בפניהם מצג לפיו מסמך זה אינו קשור להסכם המכר אלא עוסק בהלוואות הסוכנות היהודית, השימוש באדמות החקלאיות, וכי עניין ההלוואה מצוין בו, למען הסדר הטוב בלבד, ועל מנת שלא תהא להם היכולת להכחיש את ההלוואה האמורה; אין בנספח תניות היוצרות זיקה בין תניות בהסכם המכר לבין התניות בנספח; המסמך נערך ונוסח ע"י ברוך אשר נקט בניסוח מעורפל ורשלני, ואופן ניסוחו מעלה חשש לניצול תמימותם והאימון שרכשו לברוך. 30. לעניין אי תשלום המע"מ החל על העסקה טוענים הזוג מסס כי הזוג ביטון לא הציגו בפניהם כל חשבונית בגין תשלום המע"מ ולו היו עושים כן, היו הזוג מסס משלמים את המע"מ ומזדכים על תשלום זה, והם מוכנים לשלם גם היום את המע"מ כנגד המצאת חשבונית כחוק. 31. עסקו של ברוך קרס בנסיבות הקשורות בו, ואין כל קשר סיבתי בין המצב אליו הוא הגיע, בין אם כלכלי ובין אם בריאותי או כל מצב אחר, לבין הזוג מסס. 32. לעניין הודעת הביטול, טוענים הזוג מסס כי נספח ג' לתביעה הנגדית אינו נושא תאריך ונשלח כתגובה למכתב שנשלח לברוך ע"י עו"ד סופר, ב"כ הזוג מסס דאז. במכתב כאמור, שאינו נושא תאריך, מציין ברוך כי לכאורה שלח לזוג מסס מכתב מטעמו בדואר רשום ביום 30.7.07 ואולם העתק ממכתב זה לא צורף ע"י הזוג ביטון לכתב תביעתם. הזוג ביטון לא היה רשאי לבטל את העסקה ומדובר בביטול שלא כדין של הסכם המכר. 33. לסיום מכחישים הזוג מסס את כל טענות הזוג ביטון לגבי הנזקים הכספיים שפורטו בתביעה הנגדית, שנגרמו להם, עפ"י הנטען, עקב הפרת הסכם המכר מצד הזוג מסס וכן מכחישים קיומו של קשר סיבתי בינם לבין הנזקים הנטענים. 34. בטרם אגש לבירור טענות הצדדים לגופן, אעיר שלוש הערות: א. במסגרת ההכרעה מיום 30.4.08 בבש"א 1531/08 למתן צו מניעה זמני ובתיק 1610/08 (עתירת האגודה לטען ביניים) הגיעו הצדדים להסכמה דיונית הבאה: הבקשה בבש"א 1581/08 תימחק; התביעה בתיק עיקרי 1610/08 מתקבלת בהסכמה במובן זה שהאגודה רשאית להעביר ישירות לזוג ביטון את הכספים שנתקבלו לידיה עקב מכירת מניות "תנובה" לחברת "אייפקס" אשר עפ"י החלטת האסיפה הכללית מיום 15.4.07 מיועדים לחלוקה בין 62 בעלי הנחלות במושב יערה לרבות משק מס' 102, נשוא התביעה, וניתן צו גודר לטובת האגודה; האגודה והמועצה בתיק עיקרי דנן יהיו בעלי דין פורמאליים ויהיו פטורות מהגשת כתבי הגנה ומהופעה בביהמ"ש. ב. עפ"י החלטת ביהמ"ש מיום 7.7.10 נקבע כי לאור מהות הזכויות נשוא הסכם המכר (זכויותיו של "בר רשות" במקרקעין, המהווים זכות חוזית ולא קניינית) וכן בזיקה לסעדים המבוקשים בתביעה, לבית משפט זה נתונה סמכות עניינית לדון בתביעות הצדדים. ג. הצדדים הגיעו להסכמה דיונית לפיה ישיבת ההוכחות האחרונה שהייתה קבועה בתיק תבוטל, ויצורפו בהסכמה הראיות הבאות לתיק ביהמ"ש: אישור בנק הפועלים, סניף נהרייה מיום 26.10.10 בנוגע לחשבון מס' 35. בתיק נשמעו ראיות הצדדים. מטעם התביעה העידו ארבעה עדים: אברהם דהן, תושב מושב יערה ששכר מברוך את דירת המגורים במשק בשנת 2001; אריק לוגסי, אחיה של סטלה; סטלה עצמה; וכן עו"ד רות פורשנר שייצגה את הצדדים בהסכם המכר (לא כולל הנספח). מטעם ההגנה העידו שני עדים: שמאי המקרקעין אלי סידאוי אשר ערך עבור הזוג ביטון חוות דעת שמאית ומשלימה, וברוך בעצמו. הצדדים הגישו סיכומיהם, תשובה לסיכומים וסיכומים משלימים (באישור ביהמ"ש), והתיק הובא בפני לצורך הכרעה. 36. הסוגיות הטעונות הכרעה: א. מה הם פרטי ההתקשרות בין הזוג מסס לזוג ביטון בנוגע לעסקת מכר המשק עפ"י המסמכים שנחתמו ביניהם? ב. האם התמורה המצוינת בהסכם המכר (180,000 $) משקפת את היקף התמורה האמיתי עליו הסכימו הצדדים בגין רכישת זכויות הזוג ביטון במשק? אם לא, האם הסכם המכר מהווה חוזה למראית עין או חוזה בלתי חוקי? אם כן, מהי הנפקות לכך? ג. מי מהצדדים הפר את הסכם המכר? ד. מה הם הסעדים להם זכאי הצד הנפגע? נדון בסוגיות אלה כסדרן. 37. התקשרות הצדדים עפ"י "מסמכי היסוד" בראשית הדברים מן הראוי לעמוד בקצרה על עיקרי ההתקשרות שבין הצדדים. תנאי ההתקשרות בין הצדדים הנוגעים לעסקת מכר המשק מוסדרים בשני הסכמים שנחתמו בין הצדדים ביום 20.3.03 (הסכם המכר והנספח). לעניין הנספח, הזוג מסס התעלם ממנו לחלוטין בכתב תביעתו ולא אזכר את דבר קיומו כלל תוך שהוא עותר לסעד של אכיפה על בסיס הסכם המכר בלבד. רק לאחר שהגישו הזוג ביטון את כתב הגנתם אליו צורף, בין היתר, הנספח, התברר כי נחתם הסכם נוסף בין הצדדים מיום 20.3.03 הקשור בעסקה נשוא תיק זה. רק אז העלו הזוג מסס לראשונה טענות שונות נגד תוקפו של הנספח ו/או לגבי פגמים לכאורה שנפלו בעת כריתתו (ראו: סעיפים 26-28 לכתב ההגנה שכנגד). מדובר בטענות שנטענו באופן סתמי, ולא מצאתי טעם לדון בהם בין מאחר ומצאתי כי הינן משוללות כל בסיס עובדתי או משפטי ובין מאחר וטענות אלה נזנחו בסיכומי הזוג מסס. יותר מכך, גם לפי גרסת הזוג מסס הם חתמו על הנספח בו התחייבו, בין היתר, לשלם לזוג ביטון 60,000$, נוסף על התמורה שנקבעה בהסכם המכר, כלומר הם מודים בתוקפו של הנספח כמסמך חוזי מחייב (ראו, בין היתר, סעיף 36 סיפא לכתב ההגנה שכנגד). יש לציין כי עפ"י דרישת הזוג מסס, הוצג להם המקור של הנספח במהלך שמיעת הראיות (ראו: פרוטוקול עמוד 25 שורות 19-20). 38. בהתאם לאמור בהסכם המכר מכרו הזוג ביטון ביום 20.3.03 את זכויותיהם כברי רשות במשק לזוג מסס תמורת סך של 180,000$ שישולם ב- 3 תשלומים. תיאור הממכר (המשק) פורט במבוא להסכם המכר: "המשק כולל: בית מגורים, מבנה לול למטילות, מכסת ייצור ביצים 500,000 ביצים לשנה כפי שרשומה במועצת הלול על שם ביטון לאה". סעיף 3 א להסכם המכר המעגן את מחויבותם של הצדדים לביצוע עסקת המכר מפנה לעניין הגדרת הממכר למבוא להסכם המכר כאמור. לעומת זאת, סעיף 3 ב' להסכם המכר מחריג מגרש נוסף שניתן ליחידת המשק ע"י האגודה לבני הנחלה להרחבה. (לפי האמור בסעיף 3 לנספח נראה שהכוונה למשק מס' 86 בהרחבה המיועד לינון ביטון, הבן של הזוג ביטון, להלן-"ינון"). 39. מאידך עפ"י האמור בנספח (נספח ב' לתצהיר עדות ראשית ברוך) תוארו הזכויות הנמכרות במשק באופן רחב יותר: "המשק כולל: בית מגורים, מבנה לול למטילות, זכות מכסת יצור ביצים של 500,000 ביצה כפי שרשומה במועצת הלול על שם ביטון לאה, חלק יחסי של שותפות בלול המבוקר של האגודה, מבנה פח איסקורית המשמש כמחסן וכן זכות של שטר קרקע של כ- 1 דונם הנמצא על גבעה ליד בית הקברות הבדואי המיועד לחברים לצורך הקמת תעשייה". עפ"י המצוין בנספח הרי שהוא בא להוסיף על האמור בהסכם המכר (הכללי) ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו. כמו כן, אין חולק כי חתימת הנספח מאוחרת למועד החתימה על הסכם המכר (אף אם מדובר בהפרש של שעות). 40. בנוסף, עפ"י סעיף 3 לנספח, הוסכם על מתן הנחה בגובה 10,000 $ ממחיר המשק, ובתמורה יעבירו הזוג מסס 12 דונם אדמה חקלאית המסופחים למשק לחזקת הזוג ביטון אשר מצידם מספחים את 12 הדונם הללו לנחלת בנם ינון ביטון, אשר באותו מועד הייתה נחלה מס' 86. 41. עפ"י סעיף 10 א' לתצהיר עדות ראשית ביטון (לא צורפו ראיות בעניין זה), התברר בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר כי לא ניתן לספח את 12 הדונם הנ"ל לנחלת הבן ינון ולפיכך הן נותרו צמודות למשק שנמכר לזוג מסס. כלומר, גם לפי גרסת ביטון יש לראות את אותם 12 דונם אדמה חקלאית כחלק מהזכויות במשק שנמכרו לזוג מסס. המחלוקת בין הצדדים הינה האם על הזוג מסס להוסיף ולשלם על התמורה הנקובה בסעיף 6 להסכם המכר (180,000 $) סך נוסף של 10,000$ עקב ביטול ההנחה, כטענת הזוג ביטון או לא כטענת הזוג מסס (ראו: סעיפים 353 -359 לסיכומיהם). מחלוקת זו תידון בהמשך. 42. כעולה מחומר הראיות, הסכם המכר, שנחתם בין הצדדים ביום 20.3.03, נערך במשרדה של עו"ד פורשנר, אשר עפ"י עדותה ייצגה את שני הצדדים (עמוד 34 לפרוטוקול שורה 1). עפ"י הסכם המכר כאמור מכרו הזוג ביטון את זכויותיהם במשק לזוג מסס תמורת 180,000$. כאשר נשאל ברוך בחקירתו הנגדית מדוע לא נחתם גם הנספח בפני עוה"ד השיב: "....אני משיב שגרנו בירושלים, הוזעקנו אני ואשתי לחתום. אשתי ואני היינו כל הזמן עם הנכד בבית החולים. באנו בבוקר, והחוזה של פורשנר, גם אותו הדפסתי והבאתי מודפס, חתמנו בפניה יצאנו ואז התעוררו כמה בעיות ושאלות. זה הנושא של הסעיפים שנוסחו בנספח, נושא הקרקעות, הכספים של ההלוואות בסוכנות היהודית. אני לקחתי את הדוגמא שעורכת הדין כתבה, כתבתי והוספתי סעיפים. היינו בסניף חב"ד. אני כאדם דתי יודע שכל מסמך שאני מחתים, צריך להחתים בפני שני עדים. כך עשיתי ואמרתי להם שאני ממהר לירושלים וביקשתי שיתנו את הנספח לעו"ד פורשנר". 43. גרסה זו של ברוך לגבי נסיבות חתימת הנספח מעלה קושי שכן אם מיד בסמוך לחתימת הסכם המכר (באותו יום ממש) עלו נושאים נוספים הקשורים בעסקת המכר שלא הוסדרו בהסכם המכר מדוע לא מצאו הצדדים לנכון לעדכן את עו"ד פורשנר, שייצגה את הצדדים בעסקת המכר, לגביהם ולבקש ממנה לערוך נספח משלים להסכם המכר המסדיר את הסכמות הצדדים לגבי אותן סוגיות ולתאם מועד נוסף לצורך חתימתו במשרדה. התשובה לשאלה זו תתברר בהמשך. 44. כאמור, עיון במבוא לנספח מלמד כי הוסכם על הצדדים כי האמור בנספח מוסיף על האמור בהסכם המכר ומהווה חלק בלתי נפרד מהסכם המכר. כמו כן, ולעניינו, הוסכם על הצדדים בסעיף 4 לנספח כי: "בנוסף לסכום ששולם עבור ההעברה בזך (צ.ל "בסך" ג'.נ) 180,000$ המקבלים צריכים להעביר סכום על סך 60,000$ החייבים "למעבירים", בלי שום קשר לסכום הקניה". 45. בסעיף 25 לכתב ההגנה לתביעה שכנגד נטען ע"י הזוג מסס כי הם מעולם לא לוו כספים מאת הזוג ביטון טרם כריתת הסכם המכר. נשאלת השאלה: אם טענה זו נכונה, מדוע הסכימו הזוג מסס לחתום על הנספח המחייב אותם לשלם לזוג ביטון סכום נכבד בסך 60,000$ המהווה פירעון "חוב קודם"? 46. עפ"י האמור בסעיפים 3 ו- 8 סיפא לתצהיר עדותו הראשית של ברוך הלוו הזוג ביטון לזוג מסס כספים בשנים שקדמו להסכם המכר אשר לא נפרעו והם החליטו "לנצל" את ההזדמנות שנקרתה בדרכם וכללו את נושא ההלוואה בתוך הנספח על מנת להבטיח "שהחוב" כלפיהם לא יוכחש ע"י הזוג מסס, וכן כדי להתנות את הליך העברת הזכויות במשק על שם מסס בפירעון מלוא החוב תחילה (ראו: סעיף 7 לנספח). בחנתי טענה זו ואני מחליט לדחות אותה. אפרט נימוקיי להלן. 47. הזוג ביטון, אשר נטל הראיה רובץ לפתחו, לא הציג ולו ראשית ראיה לכך שהזוג מסס לוו ממנו כספים טרם החתימה על הסכם המכר, מועד מתן אותן ההלוואות ושיעורם (ראו, בין היתר, תשובות ברוך לשאלות מס' 1-2, 11-16 בתצהיר תשובות לשאלון, נספח י' לסיכומי הזוג מסס). 48. על אף יחסי הקרבה בין הצדדים (הקשר המשפחתי), הרי לו הייתה נכונה טענת הזוג ביטון שקיימת הלוואה משנים קודמות שטרם נפרעה, כי אז לא סביר בעיניי שחוב כספי בהיקף כה משמעותי לא יועלה מלכתחילה על הכתב. מעבר לכך, אם היה חוב כספי שאינו קשור בעסקת מכר המשק, לא היה כל צורך לכרוך אותו במסגרת החתימה על הנספח אלא במסמך נפרד. 49. עפ"י סעיף 8 לתצהיר עדות ראשית סטלה ניתן ללמוד על הנסיבות שהביאו להסכמת הצדדים להגדיר את הסך של 60,000 דולר "כחוב" ולא כחלק מהתמורה עבור מכר המשק: "מר ביטון היה נתון במועד זה במצוקה כלכלית וככל הנראה רצה מחד, למכור את הנכס באופן מיידי ומאידך, לשריין לעצמו את המחיר שדרש בעבורו מלכתחילה, תוך שהוא מבטיח לעצמו סך של 60,000 $ שנושיו אינם יכולים לדעת עליו" (ההדגשה אינה במקור ג'.נ). 50. אם לא די באמור לעיל, ברוך עצמו העיד במהלך חקירתו הנגדית בביהמ"ש כי הסך של 60,000$ שנקבע בנספח היווה חלק מהתמורה עליה הוסכם בגין רכישת הזכויות במשק ולא "חוב" (עמוד 30 לפרוטוקול שורה 6): "את המשק מכרתי לסטלה ואבנר, ב- 250,000$" (ההדגשה אינה במקור ג'.נ). 51. בנוסף בפרוטוקול הדיון עמוד 30 שורות 11-12 + הפסקה הרלבנטית בבקשת ב"כ הזוג מסס לתיקון פרוטוקול שאושרה עפ"י החלטת ביהמ"ש מיום 26.4.11), צוינו הדברים הבאים: "ש. תאשר שההסכם השני הנספח הוא למעשה הסכם הלוואה בעיקרו. בעצם לפי דבריך ה - 60,000$ זה הלוואות קודמות, והסכם ההלוואה קובע שהעברה הסופית של הזכויות תשמש כבטוחה להלוואות - נכון? ת. ה- 60,000 דולר הינם תמורה בגין הנכס הנמכר ולא הלוואות קודמות. ש. אז אתה חוזר בך ממה שטענת בתצהיר, שמדובר בהלוואות? ת. אני חוזר בי". (ההדגשה אינה במקור ג'.נ). 52. כפי שצוין לעיל, קיימת מחלוקת בין הצדדים האם התמורה שנקבעה בהסכמים עליהם חתמו הצדדים בגין רכישת המשק כללה התחייבות מצד הזוג מסס לתשלום סכום נוסף בסך 10,000 $ עבור 12 דונם האדמות החקלאיות, וזאת במידה והניסיון לספחן לנחלתו של ינון לא יצלח. 53. עיון בסעיף 3 לנספח מעלה כי הוסכם על הצדדים שהזוג מסס יזכה בהנחה בסך 10,000 $ מגובה התמורה בגין המשק בתמורה על "ויתור" מצידם על 12 דונם אדמות חקלאיות שהיו מסופחות למשק לטובת הצמדתם לנחלתו של ינון: "הוסכם על הצדדים שתמורת סכום הנחה בסך 10000$ ממחיר קנית המשק, יעבירו מקבלי ההעברה את זכות החזקת משבצת קרקע (המחיר אחרי ההנחה הוא שנרשם בחוזה), של 12 דונם לרשות המעבירים, והם מצידם מספחים זאת לנחלה החדשה על שם ביטון ינון במסגרת ההרחבה שבישוב שהיא עד לרגע זה מס' 86 (באם יהיה מספר אחר לנחלה אז זה יהיה על אותה נחלה חדשה". (ההדגשה אינה במקור ג'.נ). 54. במהלך חקירתה הנגדית של סטלה נטען על ידה שההנחה הנ"ל הוענקה לה מאחר ומצבה של דירת המגורים במשק היה "זוועה" (עמוד 15 לפרוטוקול שורות 11-12). אני דוחה טענה זו מאחר והיא לא הועלתה על ידי הזוג מסס בכתבי טענותיהם ובתצהירי עדות ראשית מטעמם, אלא הועלתה לראשונה במהלך שמיעת הראיות. כמו כן, עפ"י סעיף 4 להסכם המכר הצהירו הזוג מסס כי ראו את המשק ב"עין של קונה" ובדקו את מצבו הפיזי והמשפטי ומצאו אותו מתאים לצרכיהם, ולא תהיה להם טענות מסוג אי התאמה כלפי הזוג ביטון. כלומר התמורה המוסכמת הביאה בחשבון את מצבו של הנכס במצבו As is. יתרה מכך, נרשם באופן מפורש בנספח כי "המחיר אחרי ההנחה הוא שנרשם בחוזה", ולפיכך ברי כי התמורה שצוינה בהסכם המכר נמוכה ב- 10,000 $ מהמחיר עליו הוסכם אילולא נבחנה האפשרות לספח את אותם אדמות חקלאיות לנחלה של ינון. מאחר והצדדים אינם חלוקים כי בסופו של יום לא סופחו אותן אדמות לנחלתו של ינון והן נותרו חלק מהמשק הרי שהזוג בטון זכאי ל"החזר ההנחה" שהעניק לזוג מסס. 55. לאור האמור לעיל, שוכנעתי כי התמורה האמיתית עליה הוסכם בין הצדדים בגין רכישת כל זכויות הזוג ביטון במשק (למעט המגרש בהרחבה שלא נכלל בעסקת המכר כמצוין בסעיף 38 סיפא לעיל) הייתה בפועל 250,000 $ ולא 180,000 $ כפי שצוין בהסכם המכר (לא כולל תוספת המע"מ, ראו: סעיף 89 להלן). המשמעות המתקבלת מכך הנה כי ציון הסך 180,000 ₪ בהסכם המכר אינו משקף את התמורה האמיתית המוסכמת, וכי רישום זה נעשה ביודעין ובהסכמת שני הצדדים. 56. אם כך, מהי משמעות הפיקציה בקביעת שווי התמורה החוזית? על אף האמור בסעיף 55 לעיל הרי ש"שווי העסקה" שדווחה לרשויות המס נעשה על בסיס התמורה שצוינה בהסכם המכר בלבד (ראו: מוצגים נ/2 - נ/4). בעניין זה העידה עו"ד פורשנר כי לא הייתה מודעת לקיומו של הנספח (פרוטוקול עמוד 36 שורות 32-33 ועמוד 37 שורה 1). היא אומנם קיבלה בידיה ייפוי כוח בלתי חוזר מהזוג ביטון לביצוע העברת הזכויות במשק על שם הזוג מסס עם השלמת התמורה עפ"י הסכם המכר (עמוד 34 לפרוטוקול שורות 17-18), אך היא לא הייתה מודעת לכך שחלק ניכר מהתמורה החוזית שולמה לאחר חתימת הסכם המכר ע"י הזוג מסס לזוג ביטון (פרוטוקול עמוד 36 שורות 18-21) והיא המתינה לקבלת אישור מס שבח מברוך אשר בחר לטפל בעניין זה בעצמו (עמוד 34 לפרוטוקול שורות 29-33): "לא בדקתי את עניין מס שבח באותו שלב מסיבה פשוטה הטיפול במס שבח נעשה על ידי ביטון על פי דרישתו מלכתחילה, אמר את עניין מס שבח תשאירי לי אני אטפל בזה ולכן בכל המכתבים ששלחי לו לאחר מכן, כתבתי להזכירך לקחת על עצמך את הטיפול במס שבח אנא ממך תעדכן אותי במה שקורה". 57. מאחר והגענו למסקנה כאמור כי הסכום בסך 60,000 $ שהוגדר בנספח כחוב כספי של "מקבלי העברה" כלפי "המעבירים", בעוד שבפועל התברר עפ"י חומר הראיות בתיק ביהמ"ש, כי סכום זה היווה חלק מהתמורה החוזית המוסכמת לרכישת המשק (250,000$), הרי שהסכם המכר (והנספח) מהווה חוזה למראית עין ו/או חוזה בלתי חוקי. בנסיבות תיק זה, ומאחר ולא ניתן הסבר מניח את הדעת ע"י הצדדים שיש בו כדי להסביר את פשר הרישום הכוזב של "שווי העסקה" באופן שיקנה לו נופך חוקי, ולו בדוחק, ובעיקר העובדה כי לאחר חתימת הסכם המכר דווחה לרשויות תמורת עסקת המכר לפי סך של 180,000 $ ולא לפי שוויה בפועל כאמור, הרי שהמסקנה המתבקשת הינה שהסיבה להפחתת "שווי העסקה" בהסכם המכר ויצירת "החוב" (הפיקטיבי) במסמך נפרד ונסתר תכליתם הקטנת שיעור החבות במיסים (מיסי מקרקעין, מס הכנסה, ומע"מ) שתחול על הצדדים בגין העסקה ו/או הסתרת היקף העסקה האמיתי בפני נושיו של ברוך, אשר הצהיר בסעיף 4 לתצהיר עדותו הראשית כי הרקע לפרסום המשק למכירה מלכתחילה היה שקיעתו בחובות אישיים. 58. סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 קובע: "חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה". 59. חוזה למראית עין הוא חוזה שקיימת בו אי התאמה בין הצהרות הרצון של הצדדים לבין רצונם האמיתי. בעוד שכלפי חוץ מסכימים ביניהם הצדדים על הסדר משפטי מסוים, כוונתם האמיתית היא שונה (ראו: ספרה של פרופ' ג.שלו דיני חוזים- החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, עמ' 255). סעיף 13 רישא לחוק החוזים קובע כי חוזה שנכרת למראית עין בטל מעיקרו. כמפורט לעיל, כוונתם האמיתית של הצדדים, כפי שעולה מההסכמים בין הצדדים ומנסיבותיהם החיצוניות, הוביל למסקנה כי תכלית החתימה על הנספח הייתה בעיקרה על מנת להסתיר את היקף העסקה האמיתי מעיני שלטונות מס מקרקעין ובכך להביא לקבלת פטור או הפחתה ממיסי המקרקעין החלים על העסקה האמיתית בין הצדדים ו/או להסתיר את היקף העסקה האמיתי מפני נושיו של ברוך שעלולים היו לשים את ידיהם על כספי התמורה (דבר שיש בו כדי להסביר את סעיף שמירת הסודיות שנכלל בנספח). מאידך ישנם נושאים נוספים הקשורים לעסקה שהוסדרו בין הצדדים במסגרת החתימה על הנספח כגון: הטיפול בהלוואת הסוכנות היהודית (סעיף 2), בחינת היתכנות לסיפוח 12 דונם אדמות החקלאיות של המשק לטובת נחלת הבן של הזוג ביטון תמורת מתן הנחה ממחיר המשק (סעיף 3), מתן אפשרות לזוג ביטון להשכרת הלול ומכסת הלול כחלק מתשלום התמורה החוזית במקרה שתיוותר יתרת חוב בסך 10,000 $ מהתמורה החוזית הכוללת (סעיף 9). 60. עפ"י הפסיקה קיימת הבחנה בין חוזה למראית עין מוחלטת לבין חוזה למראית עין יחסית. כאשר חוזה שמראית העין בו היא מוחלטת, מתאפיין בכך שהצדדים לו אינם מתכוונים לשנות את המצב המשפטי הקיים אלא רק פועלים כלפי חוץ, למראית עין, כאילו הם מתכוונים לשנותו. במקרה כזה, עפ"י סעיף 13 לחוק החוזים חוזה כזה בטל ולשני הצדדים קמה חובת השבה אולם לביהמ"ש סמכות לפטור צד מהשבה, כולה או מקצתה לפי סעיפים 1-2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט -1979. לעומת זאת, חוזה שמראית העין בו היא יחסית הוא חוזה שמאחוריו מסתתר חוזה אחר ושונה. השוני בין החוזה למראית עין לבין החוזה האמיתי יכול להתייחס לסוג העסקה החוזית, לאישיות הצדדים המתקשרים או לתנאי החוזה (שם עמ' 259), ראו גם: ע"א 53/86 סולל נגד צוקרמן, פ"ד מב(2) 625, 630; ע"א 630/78 ביטון נגד מזרחי, פ"ד לג(2) 576, 578; ע"א 2699/92 בכר נגד ת.מ.מ תעשיות מזון מטוסים בע"מ פ"ד נ(1) 238, 243. בחוזה שמראית העין בו היא יחסית, קיימת בין הצדדים מערכת משפטית כפולה: חוזה גלוי - הוא החוזה למראית עין, וחוזה נסתר - הוא החוזה האמיתי. בע"א 442/81 אונה (רוחמה) גרומט נגד יוסף סרוסי ואח', פ"ד לו(4) 214,218-219 קבעה הפסיקה את בטלותו של הסכם שעשו הצדדים למראית עין בלבד, ובד בבד עם קביעה זו העניקה תוקף לעסקה האמיתית בין הצדדים, כפי שבאה לידי ביטוי במסמכים נוספים שערכו. דהיינו נקבע כי סעיף 13 קובע אך את בטלותו של החוזה הגלוי, אשר נכרת למראית עין בלבד. עם זאת, תוקפו של החוזה הנסתר, נקבע באורח עצמאי בלא זיקה להוראות סעיף 13 רישא לחוק החוזים וכדברי כבוד הנשיא י. כהן (כתוארו אז): "נראה לי שהמקרה שבפנינו הוא מקרה מובהק של עשית חוזה למראית עין, אשר שונה בפרטיו החשובים ממה שהוסכם בין הצדדים ושנועד למטרה שאין לה קשר עם ביצוע העסקה בין בעלי הדין. הסכם זה הוא בטל על פי סעיף 13 ואין אני רואה כל סיבה שלא לבצע את העסקה האמיתית, אם נתמלאו כל יתר התנאים הדרושים למתן צו אכיפה". 61. בעניינו, מטרת החתימה על הסכם המכר לרבות הנספח הייתה להתקשר בעסקה למכירת זכויות הזוג ביטון במשק לזוג מסס. בהמשך לחתימה על הסכם המכר, נמסרה בסמוך לאחר חתימתו לזוג מסס וליקוט זכות שימוש בדירת המגורים במשק, הזוג מסס פעל באופן מיידי למכירת שתי הדירות בנהרייה (דירתם ודירתה של יקוט) בסכום מצטבר של מעל 200,000$ (ראו פרוטוקול עמוד 14 שורות 11-14), כמו כן, הזוג מסס שילם את מס הרכישה (עמוד 16 לפרוטוקול שורות 18-22), הזוג מסס פעל לנטילת משכנתא מהבנק על מנת לממן את תשלום יתרת התמורה החוזית ומאידך עסקת המכר דווחה לשלטונות מס שבח וברוך החל בטיפול מול רשויות המס לקבלת אישור מס שבח לטאבו ובהמשך אף שילם מס מכירה (ראו: מוצג ת/3) וכן מספר תשלומים על חשבון דרישת התשלום משלטונות מס שבח. יודגש כי הזוג מסס אף העביר את החלק הארי של התמורה שהתקבלה ממכירת שתי הדירות בנהרייה לזוג ביטון במהלך תקופה של חצי שנה לאחר חתימת הסכם המכר. הינה כי כן, אין המדובר בחוזה למראית עין מוחלטת אלא בחוזה למראית עין יחסית שהרי הצדדים לחוזה (הסכם המכר והנספח) התכוונו בחתימתם על ההסכמים לשנות את מערך הזכויות והחובות ביניהם. 62. יחסיות מראית העין בהסכם המכר ובנספח מתבטאת ב"סיווג העסקה החוזית" שהוגדרה בנספח וכפועל יוצא מכך השפיעה על גובה התמורה שתצוין בהסכם המכר. בעוד שבנספח סווג הסך של 60,000 $ כ- "הסדר לפירעון חוב כספי ישן", בפועל התברר כי הזוג מסס לא היה חייב כספים כלשהם לזוג ביטון ורצונם האמיתי של הצדדים היה שיש לראות סכום זה כחלק מהתמורה הכוללת בגין רכישת המשק. הצדדים שיתפו פעולה והסתירו את שווי העסקה האמיתי, כל אחד מנימוקים השמורים עימו, כמפורט לעיל. התוצאה הסופית הינה כי אותו חלק יחסי בנספח ובהסכם המכר המגדיר את "שווי העסקה" באופן מלאכותי (פיקטיבי), נגוע במראית עין ועל כן בטל מעיקרו תוך מתן תוקף כאמור לעסקה האמיתית שנערכה בין הצדדים, שהרי לגבי עסקה זו (הנסתרת) גמרו הצדדים אומר לקיימה. יש להוסיף ולציין כי הזוג ביטון שהתנגד לעתירת הזוג מסס לסעד של אכיפת הסכם המכר לא העלה כל טענה לעניין היות הסכם המכר חוזה למראית עין ו/או פסול בשל אי חוקיות, אלא ביסס את התנגדותו על הטענה לפיה הזוג מסס אינו זכאי לסעד של אכיפה מאחר והזוג מסס הוא זה שהפר את הסכם המכר באופן יסודי, טענה שהתבררה כחסרת בסיס. 63. במאמר מוסגר אציין כי ניסוח וסיווג העסקה בנספח כ"עסקת הלוואה" שלא הייתה ולא נבראה למטרת התחמקות/הפחתת תשלומי המיסים, כפי שהיו חלים על העסקה האמיתית בין הצדדים (דהיינו אילו דווח לרשויות המס שווי עסקה של 250,000$ ולא 180,000 $), מהווה גם חוזה שמטרתו בלתי חוקית או חוזה שסותר את תקנת הציבור ובהתאם להוראת סעיף 30 לחוק החוזים דינו בטלות מעיקרא. הפסיקה דנה לא אחת בשאלת מיונו של חוזה המציין סכומים שאינם אמיתיים (כוזבים) במטרה להונות את שלטונות המס האם לסווגו כחוזה בלתי חוקי (לפי סעיפים 30-31 לחוק החוזים) או שמא לסווגו כחוזה למראית עין שתוצאותיו יקבעו לפי סעיף 13 לחוק החוזים כאמור לעיל. (ראו: ע"א 41/75 נילי נגד שלומי, פ"ד ל(2) 3; ע"א 141/80 גפני נגד מאירוב; ומנגד דעת המיעוט של השופט ברק (כתוארו אז) בע"א 630/78 ביטון נגד מזרחי, פ"ד לג(2) 576, 581. 64. לאחרונה ניתן פסק דין בבית המשפט העליון בסוגיית סיווגו של חוזה שנועד להתחמק מתשלום מס - כחוזה בלתי חוקי או כחוזה למראית עין ושאלת תוקפו של החוזה הנסתר (ע"א 4305/10 מזל אילן נגד יוסף לוי, תק-על 2012 (2), 2560). מתברר כי החוק לרבות הפסיקה הקיימת אינם מספקים מענה חד משמעי לשאלת "החוזה בעל הפגם הכפול" (חוזה למראית עין יחסית שנכרת למטרה בלתי חוקית). לדעת השופט פוגלמן במקרה כזה הסיווג יקבע לפי מבחן התכלית הדומיננטית. דהיינו אם כוונת הצדדים העיקרית הייתה להונות את רשויות המס ולשם כך עשו שימוש בחוזה למראית עין יחסית, אזי חוזה כזה יסווג כחוזה בלתי חוקי. לעומתו סבר השופט הנדל כי חוזה בעל פגם כפול יש לסווג גם כחוזה למראית עין וגם כחוזה בלתי חוקי, דבר שיש בו כדי להשפיע על קשת הסעדים ועל השיקולים שעל בית המשפט לשקול בבואו להכריע בשאלת קיום החוזה. השופט רובינשטיין ציין כי בדומה לשופט הנדל הוא נוטה לדעה, שבמקרה של סימולציה חלקית יש לבחון את החוזה הגלוי בפרספקטיבה של חוזה למראית עין ואת החוזה הנסתר באורח עצמאי וללא זיקה לסעיף 13 רישא לחוק החוזים, אם כי בהקשר זה יש לבחון האם העסקה הנסתרת עצמה נגועה באי חוקיות. עם זאת, בחר להשאיר בצריך עיון את ההכרעה בסוגיה זו שכן לשיטתו אין בה השפעה של ממש על תוצאת פסק הדין. לטעמי, בנסיבות העניין, ומטעמים של שיקולי צדק, ניתן להגיע לתוצאה דומה כאמור גם לפי סעיפים 30 ו- 31 סיפא לחוק החוזים (דהיינו גם נסווג את עסקת המכר נשוא תיק זה כחוזה בלתי חוקי) ולהורות על החייאת הסכם המכר (על אף שדינו בטלות עקב הקביעה דלעיל כי הנו חוזה שנכרת למטרה בלתי חוקית או למטרה הנוגדת את תקנת הציבור) בדרך של מתן צו לקיום והשלמת החיובים ההדדיים ולא על השבה. 65. סוגיית הפרת הסכם המכר לאחר שעמדנו לעיל על היקף הזכויות נשוא עסקת המכר ועל מהות העסקה האמיתית שבין הצדדים, קמה ועולה השאלה מי מהצדדים הפר את הסכם המכר? בהקשר לכך יש להביא בחשבון את העובדה כי התמורה שנקבעה בהסכם המכר (180,000$) אינה התמורה המלאה ולפיכך יש לבחון ביצוע התשלומים ביחס לשווי העסקה האמיתי (250,000$) וכן להשיב לשאלה היכן יש "למקם" את אותם תשלומים "עודפים" (60,000 $ ו- 10,000 $) מבחינת לוח התשלומים המוסכם. 66. כאמור, הזוג מסס טוען כי מאחר והזוג ביטון טרם המציא לידיו עד היום אישור משלטונות מס שבח לטאבו, הרי שעפ"י תנאי הסכם המכר המועד לביצוע התשלום העיקרי (159,000$) טרם הגיע ולפיכך הזוג מסס כלל לא הפר את הסכם המכר (מה גם ובפועל הזוג מסס אף הקדים תשלום כספים לזוג ביטון המסתכמים עפ"י הנטען בסך של כ- 165,000 $). לגבי תשלום הסך של 60,000$ נטען כי אף ביצועו כפוף להמצאת אישור מס שבח לטאבו ולכן אף לגביו טרם הגיע המועד לביצועו. לחלופין נטען, כי הוסכם על הצדדים כי סכום זה ישולם ע"י הזוג מסס תוך 6 חודשים ממועד חתימת הנספח, ובמידה ולא יגייסו הזוג מסס את האמצעים לשלמו יוארך המועד שנקבע לביצועו בהסכמת הצדדים. לשיטתם השלמת עסקת המכר אינה מותנית בביצוע תשלום זה לזוג ביטון. טענה זו אינני מקבל. לאחר שנקבע לעיל כי סכום זה מהווה חלק מהתמורה החוזית ולא כספי הלוואה, ומאידך נקבע בנספח כי העברת הזכויות במשק תבוצע רק לאחר תשלום הסך הנ"ל במלואו, וכך גם לגבי התשלום השלישי עפ"י הסכם המכר(ראו: סעיף 7), הרי שנובע מכך, שהוסכם על הצדדים כי השלמת עסקת המכר מותנית בפירעון הסך הנ"ל תחילה ע"י הזוג מסס. 67. מאידך טוען הזוג ביטון כי מאחר ובסמוך לאחר חתימת הסכם המכר נודע להם כי הוטלה הגבלה על חשבון הבנק של הזוג מסס למשך שנתיים, באופן שמנע מהם כל אפשרות לקבל מימון בנקאי (משכנתא) להשלמת העסקה, הרי שלא היה עוד צורך בהשלמת הטיפול מול שלטונות מס שבח שכן נוצרה סבירות גבוהה שממילא עסקת המכר תתבטל ובנסיבות אלה, קמה לזוג ביטון הזכות לביטול עסקת המכר, והודעת ביטול, לטענתם, נמסרה על ידם לזוג מסס במכתב מיום 30.7.07 (נספח יג' לסיכומי הזוג מסס, ראו גם: נספח ג' לכתב ההגנה). 68. כאמור סעיף 6 להסכם המכר קובע כי שווי העסקה הינו 180,000 $. מבחינת שלבי התשלום נקבע כי התמורה הנ"ל תשולם ע"י הזוג מסס ב- 3 תשלומים באופן הבא: 1,000 $ עם חתימת הסכם המכר; סך נוסף של 159,000$ ישולם תוך 45 יום מחתימת הסכם המכר, כפוף לקבלת אישור מס שבח לטאבו ודמי הסכמה למינהל, כאשר מתוך סכום זה יועבר תחילה סך השווה ליתרה מעודכנת של המשכנתא הרובצת על המשק, עפ"י מכתב מותנה מהבנק שיומצא לקונים שבוע לפני התשלום בפועל, וזאת לצורך סילוק המשכנתא, והמוכרים מתחייבים להמציא לקונים אישור זכויות מהמינהל המעיד על סילוק המשכנתא; יתרת התשלום (20,000$) תבוצע תוך 6 חודשים מיום חתימת הסכם המכר, כאשר עד תשלום מלוא התמורה ימשיכו המוכרים להפעיל את המשק כבעבר ויהיו זכאים לתמורה שתתקבל ממכסת הלול. 69. הצדדים אינם חלוקים כי מיום חתימת הסכם המכר (20.3.03) ועד ליום 30.10.03 שילמו הזוג מסס לזוג ביטון מס' תשלומים בסך מצטבר של 161,029$ על חשבון התמורה החוזית. הצדדים חלוקים לגבי סך של 5,111$ נוספים אשר לטענת הזוג מסס שולם לזוג ביטון על חשבון התמורה. לעניין זה אציין כי עם פתיחת ההליכים נטען ע"י הזוג מסס כי למיטב ידיעתם שילמו לזוג ביטון בסמוך לאחר ביצוע הסך של 88,476 $ מיום 2.5.03 סך של כ- 5,000$ נוספים על חשבון העסקה אך אין בידיהם אסמכתא לכך. בשלב מאוחר יותר של ההליך אישרתי את בקשת הזוג מסס לצירוף ראיה חדשה שהגיעה לידיהם והמעידה על ההעברה הנ"ל (אישור חתום מיום 26.10.10 של בנק הפועלים סניף נהרייה המעיד על העברת סך של 23,000 ₪ מחשבונה של יקוט לחשבונו של ברוך). בתגובה לבקשה זו נטען ע"י ברוך בתגובתו (ס' 5(ג)) כי באותה תקופה יחסיו עם אחותו יקוט היו מצוינים והיו הפקדות הדדיות ביניהם של מזומנים, כך שאין באישור הנ"ל כדי להעיד כי הכספים שהועברו קשורים בעסקת המכר ויש צורך בהמצאת תדפיסי בנק לכל שנת 2004. תדפיסים אלה הוגשו כראיה ע"י מסס (עפ"י ההסכמה הדיונית אליה הגיעו הצדדים כאמור). לאחר עיון בתדפיסי הבנק הנוגעים לחשבונה של יקוט בבנק הפועלים ומתייחסים לכל שנת 2004, לא מצאתי כל אינדיקציה לקיומו של נוהג "הפקדות הדדיות" כנטען ע"י ברוך (ראו גם: האמור בסעיף 4 ה' לסיכומי הזוג ביטון), ולפיכך אני מקבל את טענת הזוג מסס כי הסכום בסך 23,000 ₪, השווה בערכו ל- 5,111 $ (לפי שער של 4.5 ₪ לדולר), שולם ע"י הזוג מסס באמצעות העברה בנקאית מחשבונה של יקוט על חשבון התמורה החוזית. בשלב זה, ניתן לקבוע כי הוכח בפני שהסכום בסך 166,140$ שולם ע"י הזוג מסס לזוג ביטון במסגרת עסקת המכר. 70. ניתן לראות מפירוט התשלומים לעיל כי התשלום העיקרי שהיה על הזוג מסס לשלם לזוג ביטון הינו בסך 159,000$ שביצועו מותנה תחילה בהמצאת אישורי מס שבח ותשלום דמי הסכמה למינהל מצד הזוג ביטון, כאשר סכום זה היה אמור לשמש את הזוג ביטון (במידה והאמור בסעיף 2 לנספח לא יתאפשר) לצורך סילוק יתרת המשכנתא הרובצת על המשק (הלוואת הסוכנות היהודית), תוך התחייבות להמציא לזוג מסס מיד בסמוך לסילוקה אישור זכויות "נקי" מהמינהל. יצוין כי הזוג ביטון טענו כי הלוואה זו סולקה על ידם, אך לא הובאו ראיות בעניין זה לרבות אישור זכויות מהמינהל המעיד על כך. כאן נשאלת השאלה: היכן יש למקם את התשלומים בסך 10,000$ (החזר הנחה) ואת הסך 60,000$ שצוינו לעיל, שנקבע כי הינם חלק מהתמורה החוזית, מבחינת שלבי התשלום? 71. ראשית ייאמר, כי טענת הזוג ביטון שמתוך הסך של 88,476$ ששולם להם ע"י הזוג מסס ביום 2.5.03, הייתה להם זכות לזקוף קודם סך של 60,000$ על חשבון פירעון ההלוואה, טענה זו נדחית. נימוק ראשון הנו כי הוכח שהזוג מסס לא לוו כלל כספים מהזוג ביטון, ולפיכך כל הסכום ששולם יש לזקוף אותו כולו על חשבון התמורה החוזית. נימוק שני, עפ"י תנאי הנספח נקבעה תקופה בת 6 חודשים ממועד החתימה על הסכם המכר לביצוע הסך של 60,000$ (ואף מועד זה נתון להארכה בהסכמת הצדדים במידה והזוג מסס לא יגייס סכום זה), כך שכוונת הצדדים במקור הייתה שמועד ביצוע תשלום סכום זה יהיה מאוחר למועד הביצוע של התשלום השני לגביו הותנה לביצוע תוך 45 יום בכפוף להמצאת האישורים כאמור. 72. להלן נראה, שגם אם נניח לטובת הזוג ביטון, שבנסיבות העניין, היה מקום לצרף את הסכום בסך 10,000$ (החזר ההנחה בגין האדמות החקלאיות) לתשלום השני (שהפך לסך של 169,000$), ואת הסך של 60,000$ לתשלום השלישי (שהפך ל- 80,000$), עדיין לא הוכח ע"י הזוג ביטון כי הזוג מסס הפר את הסכם המכר אלא היפוכו של דבר. במה דברים אמורים? נבהיר זאת להלן. 73. סעיף 43 לחוק החוזים שכותרתו "דחיית קיום" קובע בסעיף קטן א(2) כי המועד לקיומו של חיוב נדחה, במקרה שנקבע בחוזה כי תנאי לקיום הוא שיקויים תחילה חיובו של הנושה, הוא עד שיקויים אותו חיוב. בעניינו, נקבע באופן מפורש בהסכם המכר כי התשלום בסך 159,000$ של הזוג מסס (החייבים) ישולם לזוג ביטון (הנושים) תוך 45 יום מחתימת הסכם המכר (דהיינו עד ליום 5.5.03) אך זאת בכפוף להמצאת אישורי שלטונות מס שבח והמינהל. יצוין כי חשיבות המצאת אישור מס שבח ואישור תשלום דמי הסכמה של המינהל היא ברורה שכן בלעדיהם לא ניתן להעביר את הזכויות במשק על שם הקונים. לא נטען ע"י הזוג ביטון, וכל שכן לא הוגש, העתק מאישור הסכמת המינהל. 74. משמעות הדבר שכל עוד לא הומצאו לידי הזוג מסס אותם אישורים עליהם הוסכם בהסכם המכר הם היו פטורים מביצוע התשלום השני לזוג ביטון ומועד ביצוע תשלום זה נדחה עד למועד קיומו של התנאי (עד מועד המצאת האישורים בפועל). יש לציין כי העובדה שבין הצדדים שררו יחסי אמון וקרבה משפחתית באה לידי ביטוי בתנאי הסכם המכר, בין היתר, במובן זה שהוסכם על מסירת חזקה מיידית בדירת המגורים כנגד תשלום זניח (1,000$), ומאידך על ביצוע תשלום החלק הארי של התמורה החוזית בלא שנרשמה הערת אזהרה לטובת הזוג מסס ובלא שסכום זה הובטח בבטוחה מתאימה, ובעיקר שעה שהיה ידוע לצדדים שהזוג ביטון שרוי באותה עת בחובות כספיים. 75. כעולה מהאמור בסעיף 4 לתצהיר עדות ראשית עו"ד פורשנר, חקירתה הנגדית של עו"ד פורשנר (פרוטוקול עמוד 36 שורות 18-21), וחקירתו הנגדית של ברוך (פרוטוקול עמוד 30 שורות 29-32), הרי שברוך נטל על עצמו את הטיפול מול רשות המיסים בהשגת אישור מס שבח (ולא עו"ד פורשנר שייצגה את הצדדים בעסקה). עפ"י המוצג ת/2, שלחו שלטונות מס שבח מקרקעין רק ביום 21.10.03 (למעלה מחצי שנה לאחר חתימת הסכם המכר) שומה זמנית לעו"ד פורשנר בגובה 358,662 ₪. יצוין כי גובה דרישה זו (במקור) סותר את גרסת ברוך בסעיף 11 ז' לתצהיר עדותו הראשית שם נטען כי החיוב המקורי של מס שבח עמד על סך 52,288 ₪. 76. עוד הוצהר ע"י ברוך כי עקב דין ודברים מול שלטונות מס שבח ביחס לפיצול שווי התמורה בגין דירת המגורים לגביה לא חל מס, לבין שווי המשק לגביו חל מיסוי, הגישו הזוג ביטון השגה. כעולה ממוצג נ/3 שוגרה ביום 9.9.04 (כשנה וחצי לאחר חתימת הסכם המכר) דרישת תשלום מופחתת (מתוקנת) לזוג ביטון ע"י שלטונות מס שבח מקרקעין שעמדה על סך של 126,752 ₪. הזוג ביטון הגישו השגה נוספת על שומת המס המעודכנת וביום 7.6.05 הופקה שומת מס מופחתת שעמדה על סך 47,688 ₪ (ראו: מוצג נ/4). כן ניתן בנוסף באותו מועד פטור מתשלום מס שבח לגבי דירת המגורים (ראו: מוצג נ/2). הזוג ביטון הגיש לשלטונות מס שבח בקשה להסדר תשלומים אשר אושרה בתאריך 31.5.05 לפריסת חוב בסך 32,500 ₪ ל- 6 תשלומים החל מתאריך 30.6.05 ועד 30.11.05 (ראו: מוצג נ/9). עיון במוצג נ/10 מלמד כי הזוג ביטון פרע חלק מההמחאות שמסר לשלטונות מס שבח במסגרת ההסדר אך לאחר 3 תשלומים שנפרעו לא עמד הזוג ביטון בהסדר והוא בוטל (ראו: עמוד 6 ל- נ/10 תנועות 16 עד 20). כעולה ממוצג נ/10 יתרת החוב של הזוג ביטון לשלטונות מס שבח עומדת נכון ליום הפקת הדו"ח (4.4.11) על סך 42,563 ₪ (לאחר קיזוז התשלומים בסך 25,144 ₪ שבוצעו עד אותו מועד ע"י הזוג ביטון). 77. במהלך חקירתו הנגדית העיד ברוך בעניין סוגיית הטיפול באישור מס שבח (עמוד 30 לפרוטוקול שורות 15- 19): "אני קיבלתי את המשק כבן ממשיך. כל מה שמס שבח ביקשו, אני שילמתי. הסכומים שמס שבח ביקשו זה 45,000 ₪. שילמתי הכל בשיקים דחויים ורק לאחר שראיתי שהם לא יכולים לעמוד והמשכנתא נדחתה...נכון שלא מסרתי לאבנר וסטלה אישור מס שבח, הם לא ביקשו. אם היו מבקשים הייתי מוסר. היה לי אישור. אני יכול להמציא אותו". (ההדגשה אינה במקור ג'.נ). 78. לאור העובדה כי הזוג ביטון לא עמד בהסדר החוב מול שלטונות המס כמפורט לעיל (ועל כך אין חולק), ברור כי ברוך לא יכול היה לקבל אישור משלטונות מס שבח ולכן עדותו בביהמ"ש כי קיבל את האישור אך לא מסר אותו לזוג מסס כי הם לא ביקשו זאת ממנו, אינו אמת. לכך יש להוסיף כי הדבר לא נטען בכתבי טענותיו ו/או לא צורף לתצהיר עדות ראשית מטעמו והועלה לראשונה במהלך חקירתו הנגדית בביהמ"ש. 79. יצוין כי ברוך טען כי הסיבה לאי עמידתו בהסדר נבעה מכך שהתברר לו כי אין לזוג מסס כספים להשלמת התמורה וממילא ישנה סבירות גבוהה שהסכם המכר יבוטל ולכן יתרת החוב למס שבח לא שולמה במתכוון על ידו (גרם לאי כיבוד יתרת ההמחאות שמסר לרשויות המס, ובעיקר ההמחאה האחרונה על סך 24,000 ש"ח), והיא צברה קנסות וריביות (ראו סעיף 11 ז' לתצהיר עדותו הראשית). בטרם אתייחס לטענה זו לגופה אבקש להביא את תמצית העובדות לעניין תיק הפ 226/03 שהוגש כראיה בתיק שבפני. 80. ביום 13 למאי 2003 או בסמוך לכך נשלחה אל סטלה הודעה לפי סעיף 3 לחוק שיקים ללא כיסוי, התשמ"א- 1981, המחילה הגבלה חמורה למשך שנתיים (החל מיום 6.6.03 ועד 5.6.05) בחשבון הבנק שלה שמספרו 226238 המתנהל בבנק הבינלאומי הראשון בנהרייה (וכפועל יוצא מכך בחשבון נוסף משותף שלה של בעלה אבנר שהתנהל בבנק אוצר החייל בחיפה). בהודעה הנ"ל פורטו 16 שיקים שלא כובדו מחוסר כיסוי בתקופה שבין 17.11.02 - 12.5.03 (מתוכם 7 שיקים ביום 12.5.03). בנסיבות העניין, ההגבלה החמורה התבקשה מאחר וקודם לכן ביולי 1998 הוגבל חשבון פרטי אחר של סטלה שהתנהל בבנק לאומי בעכו. סטלה הגישה בקשה ביום 2.6.03 על דרך של המרצת פתיחה לביטול הבאת שיקים במניין שיקים מסורבים במסגרת ערר לפי סעיף 10 לחוק שיקים ללא כיסוי, התשמ"א -1981. התברר כי חשבון הבנק של סטלה הנ"ל נוהל כולו עבור אחיה של סטלה (קדוש מיכאל) שלא יכול היה לפתוח חשבון בנק משל עצמו בעקבות הגבלה שהוטלה על חשבונו. ביום 5.1.04 ניתנה החלטה ע"י השופט א. שחורי בדבר דחיית הערר מאחר וסטלה לא עמדה בנטל הראיה והוכיחה את היסוד הסביר כי הייתה מוטלת על הבנק, בנסיבות העניין, החובה לכבד את השקים שבמחלוקת. 81. אין ספק שהטלת המגבלה הנ"ל על הזוג מסס, בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר, היה בה כדי להביא לפגיעה מהותית ביכולתם של הזוג מסס לגייס את הכספים החסרים להם לצורך השלמת התמורה החוזית ולהעמידם בסיכון של הפרת הסכם המכר (ראו: עמוד 14 לפרוטוקול שורות 24 -27 שם העידה סטלה כי במבט לאחור לא הייתה רוכשת את המשק לו ידעה שחשבונה יוגבל ובעקבות זאת הבנק יסרב לאשר לה הלוואה). מחומר הראיות עולה כי הזוג בסס תכנן מלכתחילה לשעבד זכויות (משכנתא) על מנת ללוות כסף מהבנק לצורך השלמת התמורה החוזית (ראו בין היתר: סעיף 7 להסכם המכר שם הותנה כי הזוג מסס מתכוון לקחת משכנתא לצורך רכישת הזכויות במשק והזוג ביטון מתחייב לחתום על כל המסמכים הנדרשים לשם כך). לפי עדות סטלה בביהמ"ש היא התכוונה ליטול הלוואה בנקאית (משכנתא) בסך 330,000 ₪, מעבר לכספי הדירות כאמור, לצורך השלמת התמורה: "נכון שבמרץ 2003 ניגשתי לבנק ואושר לי 330000 ₪ ויחד עם מחירי הדירות, הייתי אמורה להשלים את התמורה" (עמוד 15 לפרוטוקול שורות 28-29). 82. על אף האמור לעיל, אין בעובדה כי הזוג מסס נתקל, בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר, בקשיים להשגת מימון בנקאי הדרוש לצורך השלמת התמורה החוזית עקב הטלת המגבלה כאמור, כדי להוות צידוק מצידם של הזוג ביטון לחזרה מהסדר החוב שהושג מול שלטונות מס שבח ו/או לאי המצאת האישורים על פי הוראות הסכם המכר, וזאת, בין היתר, מהנימוקים הבאים: א. כל עוד לא המציאו הזוג ביטון לזוג מסס את שני האישורים הנדרשים הנ"ל, הרי לא הגיע המועד החוזי לביצוע התשלום השני. לפיכך, מאחר ונקצבו לזוג ביטון לשם כך 45 יום מיום חתימת הסכם המכר, ובפועל לא הוכח כי האישורים הומצאו בכלל לזוג מסס, הרי שאי המצאת האישורים מהווה הפרת הסכם מצד הזוג ביטון. ב. העובדה כי נוצרה "מניעות" לקבלת מימון בנקאי להשלמת התמורה החוזית אין בה, כשלעצמה, כדי למנוע מהזוג מסס לנסות ולהשיג מקורות מימון עצמאיים באמצעות קרובי משפחה, חברים, הלוואות ממקום עבודה, פדיון חסכונות, וכד'. לאור השיהוי הרב מצד הזוג ביטון שנמשך במשך כל תקופת ההגבלה (וגם לאחריה) בטיפול בהשגת אישורי המינהל ומס שבח שלא הסתיים בסופו של יום בהמצאת האישורים הנדרשים נוצר לזוג מסס "חלון הזדמנויות" להשגת מימון זה. ג. עפ"י העובדות שאינן שנויות במחלוקת במועד אי כיבוד ההמחאה הרביעית בסך 2,000 ₪ שנמסרה לשלטונות מס שבח ע"י הזוג ביטון (31.8.05, ראו: מוצג נ/10) כבר הספיקו הזוג מסס לשלם לזוג ביטון סך מצטבר של מעל 160,000$ (על אף שטרם הגיע המועד החוזי לביצוע התשלום למעט התשלום הראשון בסך של 1,000$), ובנסיבות אלה גילו דעתם הצדדים כי הם מעוניינים בקיום העסקה על אף שינוי הנסיבות ולפיכך היו הזוג ביטון מחויבים דווקא להמציא לזוג מסס את האישורים הנדרשים על מנת להביא לקידום עסקת המכר. ד. השיהוי הרב שבין מועד אי כיבוד ההמחאה הרביעית שנמסרה ע"י ברוך לשלטונות מס שבח (31.8.05) לבין המועד אשר, עפ"י הנטען, שלח ברוך לזוג מסס הודעה על ביטול הסכם המכר (30.7.07), וכן העובדה כי כ- חודש לאחר אי כיבוד ההמחאה הרביעית כאמור שילמו הזוג מסס ביום 27.9.05 באמצעות כרטיס אשראי את הסך 2,000 ₪ במקום ההמחאה שלא כובדה (ראו: נ/10 תנועה 17), תומכות דווקא במסקנה כי הרקע לאי כיבוד ההסדר עם רשויות מס שבח מקרקעין מצד הזוג ביטון כלל אינו קשור להטלת המגבלה (שהוטלה על סטלה מעל ל- שנתיים קודם לכן ובמועד משלוח הודעת הביטול כבר הסתיימה) לבין אי יכולת (הנטענת) של הזוג מסס להשיג את המימון הדרוש להם לצורך השלמת העסקה, שהרי לפי סעיף 11 ד' לתצהיר עדות ראשית של ברוך עובדת הטלת המגבלה והקשיים בהשגת מימון בנקאי, היו ידועים לברוך בסמוך לאחר הטלת המגבלה, ולפיכך לא ברור מדוע המתין הזוג ביטון עם משלוח הודעת הביטול במשך תקופה כל כך ארוכה (למעלה מ- 4 שנים !), אם האמין באמת ובתמים שעקב המגבלה לא יהיה ביכולתם של הזוג מסס להשלים את העסקה. ה. עיון במכתבו של ברוך אל הזוג מסס, שעל פי הנטען, מהווה הודעת ביטול הסכם המכר נושא תאריך ט"ו באב תשס"ז (צורף כנספח יג' לסיכומי הזוג מסס) שנשלח כתשובה למכתבה של עו"ד פורשנר מיום 1.7.07 מטעם הזוג מסס על רקע הצעתם לבצע התחשבנות סופית של עסקת המכר (צורף כנספח יד' לסיכומי הזוג מסס), מלמד כי הנימוקים שפורטו במכתב והשיקולים שעמדו בבסיסם לא הקנו לברוך את הזכות לבטל את הסכם המכר, אלא נעוצים הם בעיקרם בתמורות אישיות שחוו הזוג ביטון לאחר חתימת הסכם המכר המעמידים בספק את כדאיות השלמת העסקה מבחינתם כגון: עליה חדה בדמי השכירות בשכונה שבה התגוררו בירושלים, הפסד כספי כבד עקב שותף עסקי שהונה את ברוך והוריד את כל השקעתו במפעל לטמיון כולל יצירת חובות בהוצל"פ בהיקף של מאות אלפי ₪, נטילת הלוואות בשוק האפור שלא נפרעו, עליה משמעותית ב"שווי השוק" של המשק ומכסת הלול, התדרדרות במצב הבריאותי, דרישות תשלום גבוהות מצד מס שבח. נדמה כי המשפט שיכול לתאר בצורה הטובה ביותר את הרקע לרצונו של ברוך "להחזיר את הגלגל אחורה" ולבטל את העסקה הוא: "לאור כל הדברים שמניתי. באתי לידי החלטה שלא כדאי לי למכור כלל, גם במחיר גבוה פי 3 מהמחיר אותו הצעתם". הדברים באו לידי ביטוי גם במהלך חקירתו הנגדית של ברוך בביהמ"ש (עמוד 30 לפרוטוקול שורה 24: "אתה אומר שאני ביטלתי את ההסכם ב- 2007 כי יכולתי לקבל הרבה יותר כסף. אני משיב למה לא?" (ההדגשה אינה במקור ג.נ). והדברים אומרים דרשני! 83. יובהר כי עפ"י הוראות הסכם המכר ושלבי התשלום הרי שהצדדים הסכימו שעסקת המכר תושלם תוך 6 חודשים ממועד הסכם המכר (ראו: סעיף 6 פסקה 3 וכן סעיף 10 ט' לתצהיר עדות ראשית ברוך). כלומר במועד כריתת הסכם המכר צפו הצדדים כי הזוג ביטון ייהנה מקבלת תמורה בגין השכרת מכסת הלול במשך כחצי השנה (עד השלמת מלוא התמורה החוזית ע"י הזוג מסס). מכאן נובע כי העברת תשלומים ע"י הזוג מסס (שהתקבלו ממכירת דירתם ודירת יקוט) בהיקף מצטבר של מעל 160,000$ (טרם זמנם !) לידי הזוג ביטון, תחת עיכובם בידיהם עד להמצאת האישורים שפורטו לעיל, הביא דווקא למצב דברים שבו נוצר "תמריץ" שלילי מצד הזוג ביטון לדאוג להמצאת האישורים ולקדם את עסקת המכר לצורך השלמתה שכן כל עוד לא שולמה מלוא התמורה החוזית זכאים היו הזוג ביטון עפ"י הסכם המכר (סעיף 3) להמשיך ולהפעיל את המשק וליהנות מהכנסה שוטפת בסך כ- 5,000 ₪ לחודש בגין השכרת מכסת הלול לצד ג', אז למה "למהר"? 84. בנסיבות העניין היה באפשרות הזוג ביטון, לו רצו בכך, להמציא את האישורים הנדרשים לרבות אישור מס שבח לזוג מסס בהתאם ללוח הזמנים שנקבע בהסכם המכר בין בדרך של תשלום דרישת החוב לשלטונות מס שבח תחת מחאה או באמצעות המצאת ערבות מתאימה לרשות המיסים, וזאת עד למתן החלטה בהשגה, ובעיקר לאחר שהזוג מסס הקדימו ושילמו לזוג ביטון סכום של מעל 160,000$ וכך נוצר בידיהם מקור לתשלום החוב או מקור להמצאת ערובה מספקת. לטעמי, יש לראות, בנסיבות העניין, בהשתהות ו"בסחבת" של הזוג ביטון בהשגת אישורי מס שבח והמינהל, אשר האריכה באופן משמעותי את התקופה החוזית שבה היו זכאים הזוג ביטון ליהנות ממכסת הלול, משום חוסר תום לב אשר גרמה להתעשרותם שלא כדין על חשבון הזוג מסס. עם זאת, מאחר ולא נתבקשו סעדים כספיים בתביעת הזוג מסס אשאיר בצריך עיון את השאלה האם יש בהתנהגות הזוג ביטון כאמור כדי להצמיח לזוג מסס זכות לקבלת פיצוי כספי מכוח עיקרון תום הלב ו/או מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. 85. יש לציין כי הזוג ביטון העלה טענות לפיהן הזוג מסס הפר לכאורה אף הוא את הסכם המכר. טענה ראשונה הינה כי הזוג מסס לא הפקיד בידיה הנאמנות של עו"ד פורשנר צ'ק ביטחון בסך 179,000$ להבטחת יתרת התמורה (למעט המקדמה בסך 1,000$) בהתאם לסעיף 5 להסכם המכר. טענה זו איני מקבל, מאחר ואין חולק כי הזוג מסס שילם לזוג ביטון סך של מעל 160,000$ טרם הגיע מועד ביצוע התשלום השני. בנסיבות אלה, התייתר הצורך בהפקדת צ'ק ביטחון בהמרת ערובה זו בתשלום בפועל. מבלי להיכנס לעומקם של דברים, טענת הזוג ביטון לעניין אי תשלום המקדמה בסך 1,000 $ במועד חתימת הסכם המכר ע"י הזוג מסס אינה מהווה בנסיבות העניין הפרה המצדיקה, מבחינת מאזן האינטרסים, לשנות את תוצאות הליך זה. גם אם נראה בכך משום הפרה (אי תשלום במועד) הרי שהסכום בסך 88,476$ אשר בוצע ע"י מסס ביום 2.5.03 (אשר בוצע טרם זמנו) מתקן הפרה זו. ומכל מקום בחינת התיק בכללותו מלמדת כי מי שהפר את הסכם המכר באופן יסודי ומתמשך הם הזוג ביטון באופן המצדיק מבחינת שיקולי צדק מתן הוראות להשלמת העסקה ולאכיפת הסכם המכר. 86. מאחר והמסקנה אליה הגענו לעיל, לפיה אי המצאת האישורים לעיל במועד לרבות "הפסקת הטיפול" לצורך קבלת אישור מס שבח מצד ברוך עקב אי כיבוד חלק מההמחאות שנמסרו במסגרת ההסדר, היוו, בנסיבות העניין, משום הפרת הסכם המכר, הרי שעצם מכתבו של ברוך אל הזוג מסס (צורף כנספח יג' לסיכומי הזוג מסס) מהווה כשלעצמו הודעה על ביטול הסכם המכר שלא כדין (ככל שניתן לראות במכתב זה משום הודעת ביטול הסכם מבחינת מועד, צורה ותוכן עפ"י מבחני הפסיקה), וככזה מהווה משום הפרת הסכם יסודית של הסכם המכר. 87. לסיום סוגיה זו אציין כי במסגרת סיכומיהם העלו הזוג ביטון טענה לפיה יש ללמוד מהתנהגותם של הזוג מסס ומהסכמתם לשלם את הסך של כ- 160,000 $, לפני שהומצאו להם האישורים, משום ויתור בדרך של התנהגות על הדרישה המוקדמת להמצאת אישורים מצד הזוג ביטון כתנאי לביצוע התשלום. טענה זו יש לדחות הן מאחר והועלתה לראשונה בסיכומי הזוג ביטון ובכך מהווה הרחבה/שינוי חזית אסורה. כמו כן, עפ"י תנאי הסכם המכר, כל שינוי בתנאי הסכם המכר צריך להיעשות בכתב, דבר שלא נעשה בענייננו. בנוסף, מחומר הראיות בתיק ביהמ"ש לא ניתן להסיק על "ויתור" ברור ומפורש מצד הזוג מסס בדרך של התנהגות על זכותם לקבלת אישורי מס שבח והמינהל אלא להיפך על ניסיונותיהם להביא להתחשבנות סופית ולקידום השגת האישורים הנדרשים הן באמצעות פניות לעו"ד פורשנר והן באמצעות פניות לברוך, לרבות הצעה לסילוק החוב ישירות מול רשות המיסים ומנגד קיזוז תשלום זה מיתרת התמורה החוזית (ראו: מוצגים נ/6 עד נ/8). 88. מאחר והגענו כאמור למסקנה כי הסכם המכר הופר ע"י הזוג ביטון באופן יסודי לרבות מתן הודעה על ביטולו שלא כדין, הרי שלאור קביעה זו הזוג ביטון אינם זכאים לסעדים המבוקשים בתביעתם הנגדית. 89. כאמור, נטען ע"י הזוג ביטון כי עפ"י סעיף 6 להסכם המכר (שורות 8-9) הוסכם שבמידה ותחול על עסקת המכר תשלום תוספת מע"מ היא תחול על הזוג מסס בנוסף על התמורה החוזית. נטען כי לאחר חתימת הסכם המכר נדרשו הזוג ביטון לשלם מע"מ על העסקה בגובה של 15,300 $ (נטען כי שווי הזכויות הנמכרות לגביהן חלה חובת תשלום מע"מ =90,000% במכפלת 17% שיעור המע"מ באותה עת). מנגד הזוג מסס אינו מכחיש התחייבותו זו אך טוען כי הזוג ביטון טרם המציא לידיו חשבונית מס המעידה על תשלום המע"מ שחל על העסקה ולפיכך סכום זה טרם שולם. בחינת תיק ביהמ"ש מלמדת כי אסמכתא לתשלום המע"מ לא הוגשה כראיה ע"י הזוג ביטון. בנסיבות אלה, ובהתאם להוראות הסכם המכר, יהיו זכאים הזוג ביטון ל"החזר הוצאה" זו, נוסף על השלמת התמורה החוזית לסך של 250,000$, בכפוף להמצאת אסמכתא מתאימה לזוג מסס. 90. סיכום: מכל האמור לעיל אני פוסק כדלקמן: א. ניתן צו לאכיפת הסכם המכר מיום 20.3.03 כמבוקש על ידי הזוג מסס. ב. יתרת התמורה החוזית בגין הסכם המכר מיום 20.3.03 הנה 83,860 $, אותה חייבים הזוג מסס לשלם לזוג ביטון. ג. סכום זה ישולם תוך 45 יום מיום קבלת אישור מס שבח וכן אישור בדבר תשלום דמי הסכמה של המנהל ואישור זכויות מעודכן מהמינהל המעיד על סילוק המשכנתא הרובצת על המשק לטובת הסוכנות היהודית. ד. לאור אי המצאת אישור מס שבח על ידי הזוג ביטון עד היום, אני מתיר לזוג מסס לשלם את יתרת החוב של ביטון לרשות המס ישירות, ולקזז סכום זה מיתרת התמורה. ה. ניתן צו המורה לזוג ביטון לחתום על כל מסמך שיידרש לשם השלמת העברת הזכויות במשק על שם הזוג מסס, וכן לחתום על כל מסמך שיידרש לצורך רישום משכנתא על המשק לשם השלמת יתרת התמורה לזוג ביטון. ו. ניתן צו המורה לזוג ביטון לחתום על כל מסמך שיידרש לשם השלמת העברת הזכויות על מכסת הלול על שם הזוג מסס. ז. ניתן צו המורה לזוג ביטון להעביר את החזקה במכסת הלול לידי הזוג מסס. אם קיים בעניין זה הסכם שכירות תקף עם צד ג', כי אז ניתן צו להעביר את דמי השכירות מצד ג' ישירות אל הזוג מסס עד תום חוזה השכירות. ח. ניתן צו המופנה אל תנובה להימנע מהעברת כספים לזוג ביטון, ככל שמגיעים להם כבעלי זכויות רשומים במשק מס' 102. ט. ניתן צו למועצה שלא ליתן הסכמתה להשכרה או העברה של מכסת הלול על ידי הזוג ביטון. י. אני מחייב את הזוג ביטון לשלם לזוג מסס החזר אגרות משפט בצרוף הפרשים כחוק. הזוג מסס רשאים לקזז סכום זה כשוויו להיום מיתרת התמורה המגיעה לזוג ביטון. יא. אני מחייב את הזוג ביטון לשלם לזוג מסס שכר טרחת עו"ד בסך 15,000 ₪. הזוג מסס רשאים לקזז סכום זה כשוויו להיום מיתרת התמורה המגיעה לזוג ביטון. יב. ככל שתחול על עסקת המכר חובת תשלום מע"מ, יוסיפו וישלמו הזוג מסס לזוג ביטון, נוסף על הסכום האמור בסעיף ב' לעיל, את שיעור המע"מ בכפוף להמצאת חשבונית מס או אסמכתא מתאימה אחרת המעידה על ביצוע התשלום בפועל ע"י הזוג ביטון. יג. אני מורה למזכירות ביהמ"ש להעביר עותק מפסק דין זה לשלטונות מס שבח מקרקעין ברחוב שדרות פל-ים 15 חיפה מיקוד 33095 על מנת שישומו את עסקת המכר לפי שוויה האמיתי. הפרת חוזהחוזהמיסיםמס שבח