השופט ת' אור 1. ערעור זה מופנה כנגד פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, אשר דחה את עתירתה של המערערת, תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ (להלן - תמגר) להצהיר, כי "ההסכם וזכרון הדברים" אשר נערך ונחתם בינה לבין המשיבה 1 ביום 11.6.1995 ו"ההסכם וזכרון הדברים" אשר נערך ונחתם בינה לבין המשיבה 2 ביום 15.6.1995, הינם תקפים ומחייבים, וליתן צו המורה על אכיפתם. 2. אלה העובדות הצריכות לענייננו: תמגר היא חברה קבלנית לבניין. המשיבות 1 ו-2 הן אחיות. בבעלות המשיבה הראשונה מצויות 6 חלקות ועוד מחצית החלקה בגוש 3699, ובבעלות המשיבה השנייה שש חלקות אחרות באותו גוש. חלקות אלה נתקבלו על-ידי שתי האחיות בירושה בשנת 1974. החלקות הופשרו לבנייה והמשיבות ביקשו לממש את זכויות הבנייה בחלקותיהן, על דרך של עיסקת קומבינציה. המשיבה 1 ערכה מעין "סקר שוק", ובמסגרתו קיבלה הצעות מכמה קבלנים ולבסוף בחרה להתקשר בעיסקת קומבינציה עם תמגר. ביום 11.6.1995 נחתם בין המשיבה 1 למר אריה בריק (להלן - בריק), בעליה של תמגר אשר פעל בשמה, המסמך הבא, אשר זכה לכותרת "הסכם וזכרון דברים" (להלן - ההסכם הראשון): "בין: גושן בלהה סוכם בין הצדדים כדלקמן: 1. גושן מצהירה כי בבעלותה חלקות מספר 200, 201, 197, 193, 192, 191, ומחצית מחלקה 185 בגוש 3699. ואין עליהם שיעבודים או עיקולים. בחלקות אלה ניתן לבנות 13 יחידות בקיר משותף. 2. תמורת זכויות הבנייה במגרשים הנ"ל, תבנה תמגר עבור גושן בלהה 4 יחידות דיור בקיר משותף במגרשים 192, 193. יתרת 9 יחידות דיור תועברנה לבעלות חברת תמגר. 3. תמגר תישא במלוא היטלי ההשבחה בגין כלל המגרשים וכן תשלם מס שבח ומס רכישה שיחולו על העיסקה. מע"מ על דירות התמורה ישולמו על-ידי תמגר. 4. כל המיסים החלים על הנכס עד למסירת החזקה לידי תמגר ישולמו על-ידי גושן, ובכלל זה מיסי עיריה ומיסי רכוש. 5. תמגר תפעל לקבלת היתרי בניה מיד עם חתימת החוזה. 6. עם מסירת 4 יחידות דיור לידי גושן כשהן מושלמות, תועבר הבעלות ביתר החלקות לידי תמגר, גם אם לא בנתה בהן. 7. תמגר מתחייבת להשלים הבנייה ולמסור הבתים לידי גושן בתוך 24 חודשים מקבלת היתר הבנייה. 8. השטח הבנוי של יחידות הדיור שימסרו לגושן לא יפחת מ-130 מ"ר ויכלול 5 חדרים, מטבח ושירותים כפולים. זכויות הבנייה בקומת הקרקע ינוצלו במלואן. שטח קומת הקרקע יהיה 75 מ"ר ועוד 55 מ"ר בקומה העליונה. 9. המפרט הטכני מצ"ב - מפרט לדירות התמורה. 10. חוזה ייערך בתוך 30 ימים". בהתאם לאמור בסעיף 9 דלעיל, צורף להסכם ולזיכרון-הדברים מסמך שכותרתו "מפרט טכני מיוחד" על שם הלקוחה בלהה גושן, הלא היא המשיבה 1. 3. לאחר שחתמה על זיכרון-הדברים הראשון, הציעה המשיבה 1 למשיבה 2 לחתום אף היא על מסמך דומה עם תמגר. המשיבה 2 הלכה בעקבות אחותה, וביום 15.6.1995 חתמה עם תמגר על מסמך דומה, אם כי לא זהה (להלן - ההסכם השני), ואף למסמך זה צורף מפרט טכני מיוחד. שניים הם ההבדלים בין המסמכים שעליהם חתמו המשיבות: הראשון הוא, כי בעוד שבהסכם הראשון נקבע שיחידות הדיור המיועדות למוכרת (המשיבה 1) תיבנינה במגרשים 192 ו-193, ההסכם השני אינו כולל זיהוי של המגרשים שעליהם תיבנינה היחידות המיועדות למוכרת (המשיבה 2). ההבדל השני בין המסמכים טמון בעובדה כי ההסכם השני אינו כולל מסגרת זמן להתחייבות תמגר לפעול לקבלת היתרי בנייה, בעוד שסעיף 5 להסכם הראשון קובע כי תמגר תטפל בנושא מיד עם חתימת החוזה. 4. הסכמת הצדדים לערוך חוזה מפורט בתוך 30 יום לא הגיעה לכלל מימוש. הצדדים ניהלו ביניהם מגעים והחליפו טיוטות בניסיון לגבש נוסח מוסכם לחוזה מפורט, אך המשא ומתן עלה על שרטון. המסמכים החתומים היחידים הם אפוא ההסכם הראשון אשר נחתם עם המשיבה הראשונה וההסכם השני אשר נחתם עם המשיבה השנייה. ההליך בפני בית-המשפט המחוזי 5. תמגר פנתה לבית-המשפט המחוזי בבקשה להצהיר, כי שני ההסכמים שנחתמו כאמור הינם חוזים מחייבים הניתנים לאכיפה, וכי אין במחלוקת המאוחרת שנתגלתה כדי לפגוע במסוימותם. מנגד, טענו המשיבות, כי אין בהסכמים משום חוזים מחייבים, באשר מדובר לכל היותר בהתחייבות לנהל משא ומתן על בסיס ההסכמות אשר באו לידי ביטוי בהם. לטענתן, משא ומתן זה הסתיים ללא תוצאות, כאשר האשם הינו בתמגר. לחלופין, טענו, כי אפילו תאמר שבחתימה על ההסכמים נקשרו בין הצדדים חוזים, הרי שאין הם ראויים לאכיפה. השאלה אשר עמדה להכרעה בבית-משפט קמא, ואף עומדת להכרעה בערעור זה היא, אם הבשילו המגעים בין תמגר למשיבות 1 ו-2 לכדי חוזים מחייבים הראויים לאכיפה. השופט המלומד בערכאה הראשונה בחן את תוקפם המשפטי של זיכרונות-הדברים על-פי שני מבחנים מצטברים: ראשית, מבחן גמירות-דעת הצדדים; שנית, מבחן המסוימות, קרי קיומה של הסכמה על הפרטים החיוניים של העיסקה. 6. בית-המשפט המחוזי קבע, כי הייתה לצדדים כוונה להתקשר בעיסקאות הקומבינציה בתנאים שנקבעו בהסכמים, וכי הוכחה גמירות-הדעת של הצדדים להתקשר בחוזים מחייבים. בקשר לכך הדגיש בית-המשפט עניינים מספר. ראשית, עמד בית-המשפט על מאפיינים שונים בהסכמים התומכים במסקנה האמורה. מדובר בנוסחת הקשר שנבחרה על-ידי הצדדים בכותרת המסמכים, בניסוח ההתחייבויות ההדדיות בלשון שאינה מרמזת על כפיפותן להתפתחויות עתידיות ובעובדה שזיכרונות-הדברים כוללים תיאור של מהות העיסקה, הנכס, התמורה (כולל מפרט טכני) בהתוויית מסגרת זמן לקיום התחייבויות הצדדים ובחלוקת נטלי המסים וההיטלים. שנית, השופט המלומד סבר, שגם התנהגות הצדדים לאחר עריכת זיכרונות-הדברים מצביעה על תחושתם, כי הם קשורים בעיסקת קומבינציה בעקבות החתימה על זיכרונות-הדברים: המשיבה 1 אישרה כי נפגשה עם בריק ועם האדריכל וכי הללו שמעו הערותיה לעניין יחידות הדיור שתיבנינה בעבורה וכן כי האיצה בבריק להחיש את הפעילויות הקשורות בהוצאה לפועל של העיסקה. בריק, מצדו, פעל ליישוב חילוקי דעות שנתגלעו בין המשיבה 1 לפרקליטה בקשר עם העיסקה והגיע לסיכום חלוקת העבודה והשכר בין משרדי עורכי-הדין גרא (פרקליט המשיבה) ולחובר (פרקליטת המערערת). 7. לעניין המסוימות, קבע בית-משפט קמא, כי לא סוכמו בזיכרונות-הדברים כל הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה. הנמקתו של בית-המשפט בעניין זה קצרה, ואלה עיקרי דבריו: "עסקת קומבינציה אינה עסקת מכר פשוטה... בעסקה מורכבת כזו, נושא הבטוחה אותה על הקבלן לתת לבעל הקרקע הינו מרכזי וחיוני. בה במידה חיונית בעסקה כזו הגדרת זכות הקבלן לרישום הערות אזהרה לטובת רוכשים או לרישום שיעבודים על חלק מהקרקע האמור לעבור לבעלותו או לבעלות רוכשי יחידות הקבלן, לצורך מימון הפרוייקט... בהעדר הסכמה בנושאים אלו, המסמכים שנחתמו לוקים בחסר מהותי שאינו ניתן להשלמה על ידי בית-המשפט; ועל כן לא ניתן להיענות לבקשת המבקשת למתן צווי אכיפה". בהערת אגב הוסיף בית-המשפט המחוזי טעם נוסף שלא להורות על אכיפת החוזה. בית-המשפט ייחס חשיבות לעובדה שבהסכם אשר נחתם עם המשיבה 2, נעדר זיהוי המגרשים שעליהם תיבנינה יחידות הדיור שאותן תקבל המשיבה השנייה כתמורה לקרקע שתעביר לתמגר. לגישת השופט המלומד, גם עניין זה אינו ניתן להשלמה חיצונית, ובאין הסכמה בין הצדדים בנושא זה, אין אפשרות לאכוף את ההסכם השני. לאור האמור לעיל, דחה בית-משפט קמא את בקשתה של תמגר. האם נכרתו הסכמי קומבינציה? 8. כאמור, הסוגיה שבה אנו נדרשים להכריע היא, אם ניתן לראות בהסכמים שנערכו בין תמגר לבין המשיבות 1 ו-2 חוזי קומבינציה מחייבים הראויים לאכיפה. השאלה שבה עלינו להכריע היא, אם נתקיימו דרישות דיני החוזים להתגבשותו של חוזה בין תמגר לבין כל אחת מהמשיבות, דהיינו: 1. גמירות-דעת של הצדדים בעת החתימה על ההסכם; 2. מסוימות המתבטאת בכך שההסכם יכלול בחובו את הפרטים המהותיים החיוניים לעיסקה. ובנוסף, אם התקיימה דרישת הכתב המהותית שמציב סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. ראו בעניין זה ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) [1]; ע"א 579/83 ה' זוננשטיין ואח' נ' אחים גבסו בע"מ, קבלני בנין ואח' [2]; ע"א 2821/90 שומרוני נ' א' רוזנבלום ואח' [3]. בין הדרישות האמורות מתקיימים קשרי גומלין הדוקים. הלכה ידועה היא, כי הסכם בכתב העומד במבחן המסוימות מקיים, ככלל, גם את דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין (ע"א 579/83 הנ"ל [2], השופט ברנזון בעמ' 296; ע"א 686/83 אליסיאן ואח' נ' חברת יעקב יהלומי בע"מ [4]; ע"א 2821/90 הנ"ל [3], בעמ' 205). נותר אפוא לבחון אם התקיימו אצל הצדדים החתומים על זיכרונות-הדברים נושא דיוננו זה, הדרישות החוזיות, קרי הכוונה ליצור קשר חוזי מחייב עם כריתת כל אחד מההסכמים, הראשון והשני, וקיומה של הסכמה על הפרטים המהותיים של העיסקה (ע"א 158/77 הנ"ל [1]). לכך אפנה עתה. יסוד גמירות-הדעת 9. בשאלת קיומה של גמירות-הדעת, אוכל לקצר. על-אף כל טענות בא-כוח המשיבות, נימוקיו של בית-המשפט המחוזי, שעל-פיהם התקיימה בנסיבות המקרה גמירות-דעת, הן בהסכם הראשון עם המשיבה הראשונה והן בהסכם השני עם המשיבה השנייה - משכנעים. נימוקים אלה מבוססים הן על נוסח ההסכם וחלקים אשר בו, והן על התנהגות הצדדים בעת חתימת ההסכמים ולאחריה. מסקנה זו אינה משתנה, על-אף האמירה, בסוף ההסכמים, כי "חוזה ייערך בתוך שלושים ימים". הלכה פסוקה היא, כי אין לראות באמירה בזיכרון-דברים, שלפיה הצדדים יחתמו על חוזה מפורט בתוך תקופה מוגדרת, משום הוכחה לכך שזיכרון-הדברים עצמו אינו בגדר חוזה מחייב. הכול תלוי בכוונת הצדדים, ועליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה (ע"א 212/89 גפן נ' לובצקי ואח' [5], בעמ' 261). בע"א 158/77 הנ"ל [1], בעמ' 287-288, עמד השופט ברק (כתוארו אז) על האופן שבו יכולה "נוסחת הקשר" להעיד על כוונת הצדדים: "...מקובל לומר כי אם 'נוסחת הקשר' היא כי זכרון הדברים 'כפוף לחוזה פורמלי' הרי יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ובמתן... לעומת זאת, אם 'נוסחת הקשר' היא כי הצדדים חותמים על זכרון הדברים 'עד שיוכן' חוזה פורמלי, הרי משמעות הדברים היא, שרצון הצדדים הוא שזכרון הדברים יכנס לתוקפו מיד...". במקרה שלפנינו, יש לשייך את "נוסחת הקשר" שבה בחרו הצדדים בכל אחד מההסכמים לקטגוריה השנייה, המצביעה על כך שרצונם הוא כי ההסכם ייכנס לתוקפו מיד. יסוד המסוימות 10. יסוד המסוימות אינו מנותק מיסוד גמירות-הדעת. קיימים קשרי גומלין בין שני יסודות אלה השלובים זה בזה, ומאפשרים ללמוד על דבר קיומו של האחד, מתוך בחינתו של האחר. כך, קיומה של מסוימות יש בה כדי להעיד, בדרך-כלל, על גמירות- הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם (ע"א 701/87 ש' ביהם ואח' נ' חיים בן יוסף ואח' [6], בעמ' 8-9; ע"א 692/86, 693 יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת ואח'; גת ואח' נ' יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ [7], בעמ' 65; ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן ואח' [8]; מ' דויטש "על מסוימות החוזה העסקי" [28]), ואילו קיומה של גמירות-דעת עשוי לאפשר, במקרים המתאימים, את הפעלתם של מנגנוני ההשלמה ליצירתה של המסוימות (ראו דויטש, במאמרו הנ"ל [28], בעמ' 338). עניינו של יסוד זה בקיום הסכמה בגופו של המסמך, על הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה. הדרישה אינה שהפירוט בחוזה יהיה כליל השלמות, אלא די בכך שיהיה ניתן ללמוד ממנו על מהותה ותחומה של העיסקה (ע"א 440/75 זנדבנק ואח' נ' מלכה (מלי) דנציגר ואח' [9]) ושייכלל בו כל פרט אשר בלעדיו לא ניתן לבצע את החוזה, גם אם הצדדים חפצים בכך (ע"א 701/87 הנ"ל [6]; ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ ואח' [10], בעמ' 296, וראו לעניין זה גם דויטש, במאמרו הנ"ל [28], בעמ' 339). הדין בעניין זה עבר תהליך של התפתחות. בתחילה נקבע, כי עם התנאים הדרושים ליצירת התקשרות מחייבת נמנים שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העיסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות מסים וכיוצא באלה, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק (ע"א 649/73 הנ"ל [10], בעמ' 296; ע"א 651/72 פסטרנק נ' חברת יוסי לוי פתח-תקוה בע"מ ואח' [11], בעמ' 620; ע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן ואח' [12]). ברם, עם השנים רוכך מבחן המסוימות בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כמסוים דיו, גם כאשר לא הופיעו בו כל התנאים החיוניים לעיסקה, וזאת נוכח האפשרות להשלים פרטים אלה באמצעות הוראות חוק נורמטיביות (ע"א 579/83 הנ"ל [2]; ע"א 251/85 ר' א' רוטמנש ואח' נ' ויניגר [13], בעמ' 831; ע"א 158/77 הנ"ל [1]; ע"א 252/78 ברון נ' מנדיס טורס בע"מ [14], בעמ' 440-441; ע"א 2821/90 הנ"ל [3], בעמ' 205). השלמה כזו אפשרית, כל עוד אין משתמעת כוונה אחרת של הצדדים באשר לפרטים החסרים הנ"ל. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר הוכח קיומו של יסוד גמירות-הדעת אצל הצדדים לחוזה, כפי שקבע השופט ברק בע"א 158/77 הנ"ל [1], בעמ' 288: "...מקום שהמבחן הראשון מתקיים, דהיינו, קיימת כוונה של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו 'שחור על גבי לבן' בזכרון הדברים עצמו... אין זה הכרחי כי כל היסודות המהותיים והחיוניים יהיו כתובים בגוף זכרון הדברים, ופרטים חיוניים חסרים הניתנים להשלמה על-ידי החוק מצטרפים ליסודות החיוניים הנזכרים בגוף המסמך והמהווים יחדיו את היסודות החיוניים על-פיהם נקבע תוקפו של זכרון הדברים...". 11. הצדדים בענייננו השכילו לכלול בהסכמים יסודות מרכזיים וחיוניים רבים, כגון: מהות העיסקה, שמות הצדדים, מהות הנכס, התמורה, מסגרת זמן לקיום התחייבויות הצדדים וכן חלוקת נטלי המסים וההוצאות. חרף דברים אלה, דחה בית- משפט קמא את בקשתה של תמגר למתן צווי אכיפה, בקובעו כי בהסכמים שעליהם חתמו הצדדים לא נתקיים יסוד המסוימות, וזאת על יסוד נימוקים מספר. להלן אתייחס לנימוקים אלה. 12. הנימוק האחד היה, שלא ניתנה על-ידי הקבלן (תמגר) בטוחה לבעלי הקרקע (המשיבות), אשר תבטיח שתקבלנה את התמורה בדירות המגיעה להן על-פי ההסכמים. לטענת תמגר, נושא הבטוחות שאותן עליה להעמיד לרשות המשיבות-בעלות הקרקע, להבטחת ביצוע הבנייה, אינו נמנה עם הפרטים המהותיים והחיוניים אשר היעדרם פוגם במסוימותם של ההסכמים. עוד מוסיפה תמגר, כי אפילו תמצא שעניין הבטוחות אכן נמנה עם התנאים ההכרחיים לגיבוש יסוד המסוימות, הרי שבזיכרונות-הדברים הוסדר נושא הבטוחות על-ידי הצדדים. במה דברים אמורים? סעיף 6 להסכם הראשון שנערך בין המשיבה 1 לתמגר (סעיף זהה מצוי בהסכם השני) קובע: "6. עם מסירת 4 יחידות דיור לידי גושן כשהן מושלמות, תועבר הבעלות ביתר החלקות לידי תמגר, גם אם לא בנתה בהן". יוצא אפוא, כי הצדדים הסכימו, שרק עם מסירתן של יחידות הדיור המושלמות לידי המשיבות, תועבר הבעלות ביתר החלקות לתמגר. לטענת תמגר, סעיף זה, המסדיר את העברת הבעלות, מסדיר ממילא את נושא הבטוחות. הבעלות בחלקות נותרת בידי כל אחת מהמשיבות עד שתקבל את הדירות המובטחות לה. מנגד, טוענות המשיבות, כי נושא הבטוחה שהינו יסוד מרכזי וחיוני בעיסקאות קומבינציה אינו עולה מכללא מהסדר העברת הבעלות הכללי דלעיל. בית-משפט קמא אימץ עמדה אחרונה זו. 13. התנאים המסווגים כ"תנאים המהותיים והחיוניים של העיסקה" לעניין קיומה של דרישת המסוימות משתנים, מטבע הדברים, מעניין לעניין (ע"א 158/77 הנ"ל [1], בעמ' 288). בנסיבות המקרה, איני רואה מקום להכריע בשאלה, אם הכללתה של הסכמה בנוגע לבטוחות כלשהן שתינתנה על-ידי החברה הקבלנית לבעלות הקרקע, מהווה תנאי חיוני לשם עמידה בדרישת המסוימות לצורך שכלול עיסקת קומבינציה. זאת, באשר סעיף 6 למסמך דלעיל הינו בעל אופי של בטוחה למשיבות. מובטח להן שעד שלא יקבלו את מלוא התמורה המגיעה להן בדירות, לא תועבר על-ידיהן הבעלות בחלקות. הרציונל אשר בבסיס הדרישה למתן בטוחה בעיסקאות קומבינציה מבוסס, במקרים רבים, על כך שבעלי הקרקע מעבירים לקבלן זכויות קנייניות שלהם בקרקע. במצב דברים זה, נועדה הבטוחה למנוע פגיעה בזכויותיהם במידה שלא יקוימו כלפיהם כל החיובים החוזיים. ראו לעניין זה ע"א 4612/95 א' מתתיהו ואח' נ' י' שטיל ואח' [15], שם עלה נושא זה בעניין של תביעת רשלנות נגד עורכי-דין אשר לא דאגו לבטוחות במצב שבו הועברו הזכויות בקרקע לידי הקבלן. במקרה שלפנינו, הצדדים הסכימו כי המקרקעין ייוותרו רשומים על שם המשיבות עד למועד שבו תשלים תמגר את כל התחייבויותיה כלפיהן. יש בכך ערובה או בטוחה למילוי התנאים על-ידי תמגר כלפי המשיבות, שאם לא תמלאם לא תהיינה המשיבות חייבות להעביר אליה, או אל הקונים ממנה, את הבעלות בחלקות. המשיבות מבקשות להסתמך על ע"א 202/67 בלוטמן ואח' נ' אשכנזי (להלן - עניין בלוטמן [16]), שם קבע השופט הלוי כי מתן בטוחה לבעל המקרקעין הינו אחת הנקודות העיקריות בחוזה. ברם, דומני כי יש להיזהר בעריכת היקש מדברי השופט הלוי שם לענייננו. זאת, משום שבנסיבות המקרה אשר נדון בעניין בלוטמן [16], היו אינדיקציות רבות לכך שלא היה בכוונת הצדדים להתחייב, אלא בחוזה הפורמאלי שייחתם וכן כי מלבד החסר בנושא הבטוחה, המסמכים שנחתמו בין הצדדים היו חסרים תניות חשובות נוספות כגון גודל דירת התמורה. מכל מקום, בענייננו העובדות שונות. זאת, באשר הצדדים התנו את העברת הבעלות בקרקע במסירת דירות התמורה לידי המשיבות. עד לאותו מועד, הייתה הקרקע אמורה להישאר בבעלות המשיבות. לעומת זאת, בעניין בלוטמן [16] לא נכללה תניה דומה, ונראה כי הקרקע הייתה אמורה לעבור לידי הקבלן בשלב מוקדם. לכן, היה צורך בהסדרת נושא הבטוחות. 14. נימוק נוסף של בית-המשפט המחוזי הוא, שההסכמים אינם כוללים הסדר בעניין רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות מהקבלן (תמגר). הסדר כזה הינו, לטענתו, חיוני בעיסקאות קומבינציה, והיעדרו פוגם במסוימות ההסכמים. גם קביעה זו של בית-המשפט המחוזי אינה יכולה לעמוד. אכן, לעת חתימת ההסכמים לא הוקנתה לתמגר הזכות לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות, ובמועד מאוחר יותר ביקשה זאת תמגר, אך הצדדים לא הגיעו להסכמה בעניין זה. אך אפילו לא הוקנתה זכות כזו לתמגר, אין בכך לשלול את מסוימותם של ההסכמים. כפי שמציינת תמגר, בצדק, פתוחה בפניה הדרך לבנות את הדירות כולן מכספה, ללא צורך בתשלומים על-ידי קוני הדירות על חשבון הדירות, תשלומים אשר מחייבים על-פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 מתן בטוחה על-ידי הקבלן. תמגר מדגישה גם, שאפילו תזדקק לקבלת חלק ממכירת-הדירות מרוכשי הדירות קודם מסירת-הדירות להם, סעיף 2 לחוק הנ"ל נותן חלופות מספר של בטוחות שהיא תוכל לתת לרוכשי הדירות. מתן בטוחה בדרך של רישום הערת אזהרה אינו הבטוחה ההכרחית אשר על קבלן לתת לרוכשי דירות ממנו. אי-ציון בהסכם השני של הדירות שתקבל המשיבה השנייה 15. נימוק אחרון לאי-מסוימות ההסכם מצא בית-המשפט בכך שבהסכם השני לא נקבע על אילו חלקות תהיינה הדירות שתקבל המשיבה השנייה לבעלותה. הוסכם על מספר הדירות שתקבל המשיבה השנייה וכן על המפרט הטכני של כל אחת מהן, אך לא נקבע על אילו חלקות יהיה מיקומן. המשיבות מבקשות לאמץ את מסקנתו של השופט המלומד בערכאה הראשונה, כי נושא זיהוי המגרשים שעליהם תיבנינה יחידות התמורה אשר תימסרנה למשיבה 2, מחייב הסכמה בין המתקשרים בחוזה בכתב ואינו ניתן להשלמה חיצונית. ברי, שטענה זו יכולה להיות מושמעת על-ידי המשיבה השנייה בלבד. 16. מטיעון באי-כוח הצדדים בפנינו, ברור שתמגר מסכימה, ומציעה למשיבה השנייה, שאותן דירות אשר תסופקנה לה על-פי ההסכם תהיינה על חלקות לפי בחירתה של המשיבה השנייה. אם יצא ההסכם לפועל, תקבל המשיבה, מבחינת מיקומן של הדירות, את המקסימום האפשרי מבחינתה: מיקומן יהיה הטוב ביותר, על-פי בחירתה של המשיבה. במצב דברים זה, עולה השאלה אם אין זו דרך ראויה כתחליף להשלמת ההסכם בין הצדדים, אפילו אם לא הייתה הסכמה על מיקום הדירות, בלי שתעמוד למשיבה השנייה טענת היעדר מסוימות בהסכם. המלומדים ד' פרידמן, נ' כהן בספרם חוזים (כרך א) [26], עונים על כך תשובה חיובית. לדעתם: "תחליף להעדרה של אפשרות השלמה עשוי להימצא בנכונותו של הצד התובע את ביצועה של העיסקה, להענות לתביעתו המירבית של הצד השני לעניין היסוד החסר... כל זה בתנאי, כמובן, שלמרות העדר מסויימות, עולה מן הנסיבות דבר קיומה של גמירת דעת בין הצדדים. יתרונו של פתרון זה על פני ההשלמה החוקית הוא שבעוד הסדר ההשלמה החוקית בנוי על חזקה פיקטיבית שהצדדים היו מסכימים לו, לו היו נושאים ונותנים באופן פעיל, הרי פתרון זה בנוי על הסכמתם הממשית של הצדדים, שכן ברור שאלמלא הקרע המאוחר שבין הצדדים (לאחר, שלפי הנחתנו, גמרו בדעתם על קשירת החוזה), היה הצד המסרב לקיים, מסכים להסדר שלגביו אין טוב ממנו" (שם, בעמ' 289). יש היגיון שובה לב בגישה זו. אך אין צורך שנידרש להכריע בשאלה זו בענייננו. על-פי הראיות אשר באו בפני בית-המשפט המחוזי, עם גיבוש ההסכמות בין תמגר למשיבה השנייה, הודיעה האחרונה לבריק מטעם תמגר, על אילו מגרשים היא רוצה את הדירות שהיא זכאית לקבל. עניין זה לא נכלל בהסכם, אף-על-פי שעל-פי עדותה של המשיבה השנייה בריק "אמר שיהיה בסדר". דהיינו, שהיא הבינה שהעניין מוסכם. בהתאם לכך גם גרסה בעדותה שהיא מופתעת ("אני שומעת בפעם ראשונה") כאילו נותר עוד דין ודברים עם תמגר בשאלה אילו דירות (על אילו מגרשים) תקבל. מטיעוני הצדדים בפנינו ברור, והדבר הוצהר מטעם תמגר חזור והצהר, שהיא מסכימה לעמדת המשיבה השנייה, כי היא זכאית לבחור את מיקום הדירות שתקבל לפי ההסכם עמה. על-כן, ניתן לקבוע, שאם מכל בחינה אחרת ההסכם השני הינו חוזה מחייב, מוסכם על הצדדים שהמשיבה השנייה זכאית לבחור את מיקום הדירות אשר היא זכאית לקבל לפי ההסכם. כך, על-פי המוסכם בין בעלי-הדין בעל-פה. 17. האם העובדה כי תנאי זה בדבר קביעת מיקום הדירות שתקבל המשיבה השנייה במסגרת התחייבות לעיסקה במקרקעין, הוסכם בעל-פה ולא בכתב, פוגם בהשתכללות חוזה מחייב בין תמגר למשיבה השנייה? נראה לי שהתשובה לכך שלילית. הנני סבור, שהודאה של בעל-דין בקיומה של הסכמה בעל-פה בפרט מסוים אשר לא נכלל בחוזה בכתב, הינה ראיה כשרה להשלמת הפרט החסר. אכן, כשאין מחלוקת בין הצדדים על טיב ההסכמה בעל-פה, והנתבע לביצוע העיסקה מודה בכך, מה טעם למנוע מהתובע את ביצוע העיסקה מלהסתמך על ההסכמה האמורה, כשהוכחה גמירות-הדעת בין הצדדים? אין זה מתקבל על הדעת בענייננו, שהמשיבה השנייה תטען לקיומו של תנאי מוסכם, תמגר תסכים לכך, ועתה, כדי להתחמק ממחויבותה החוזית, תסתמך המשיבה השנייה על אי-הכללת התנאי בהסכם בכתב, שעה שהחוזה כולו, פרט לתנאי האמור, נערך בכתב, והכתב ממלא, על-פי כל קנה-מידה, את תפקידה ההרתעתי של דרישת הכתב. ברוח זו קבע השופט גולדברג בע"א 196/87 שוויגר נ' לוי ואח' [17], שאת מהות העיסקה ניתן להסיק גם מעדויות בעל-פה, אשר לא מצאו את ביטוין במסמך שנערך בין הצדדים (ראה שם, בעמ' 34-36). לקיומו של הסכם בכתב תקף אף שאחד התנאים המהותיים בו - תנאי מתלה או תנאי מפסיק - הותנה בעל-פה, ראו: ע"א 343/87 ד' פרי נ' מ' פרי וערעור שכנגד [18]; רע"א 7139/96 טריגוב ואח' נ' "טפחות" בנק למשכנתאות לישראל בע"מ [19]). על-כן, התוצאה המתבקשת היא שההסכם בין תמגר למשיבה השנייה הינו מחייב, ובאשר לדירות שתקבל המשיבה השנייה ומיקומן, יהא זה על-פי בחירתה כפי שהסכימה לכך תמגר. 18. בשולי הדברים רואה אני להוסיף, שגם לולא ההסכמה בעל-פה כאמור בין תמגר למשיבה השנייה, היה מקום לקיים את ההסכם, ואת זהות הדירות שעל תמגר לספק למשיבה השנייה ומיקומן ניתן היה לקבוע בדרך של השלמה חקיקתית. הוראת החוק שעליה ניתן היה להסתמך היא סעיף 45 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, שעל-פיו: "חיוב למתן נכס או שירות שלא הוסכם על סוגם או טיבם, יש לקיים במתן נכס או שירות מסוג ומטיב בינונים". בהנחה שהוסכם בין הצדדים על מסירת דירות מספר על-פי מפרט טכני מוסכם, והעניין האחד אשר לא הוסכם עליו הוא על אילו מבין חלקות מספר יעמדו דירות אלה, וכשהברירה מבחינת מיקומן תהא בין חלקות מספר, כשקיים שוני בין הדירות מבחינת שוויין בהתאם למיקומן - יש לקיים את החוזה כך שחלק מן הדירות תהיינה על החלקות ה"טובות" יותר, וחלקן על החלקות ה"טובות" פחות. כך יקוים החוזה ב"בינונית" (להשלמת חסר באמצעות סעיף 45 הנ"ל, ראו בספרם הנ"ל של פרידמן, כהן [26], בעמ' 279). תוצאה זו היא, כמובן, נוחה פחות למשיבה השנייה, ולא הבאתי אותה אלא כדי להראות שהסתמכות על ההסכמה בעל-פה מיטיבה עם המשיבה השנייה, אשר בטיעון בפנינו התעלמה מקיום הסכמה כזו. האם ההסכמים אכיפים? 19. נוכח האמור עד כה, זיכרון-הדברים אשר נחתם בין תמגר למשיבה 1 וזיכרון- הדברים אשר נחתם בין תמגר למשיבה 2 הינם חוזים תקפים ומחייבים. על רקע מסקנה זו, אדון בטענות שעלו בדבר הסעד הראוי בנסיבות העניין. המשיבות טוענות, כי לאור חוסר הבהירות בהתחייבויות הצדדים לעיסקה ולאור הקשיים הנובעים ממידת החשדנות ההדדית השוררת ביניהם, יש להיזקק להוראות סעיף 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, אשר קובע שאין לאכוף חוזה אם ביצועו דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח והתערבות מטעם בית-המשפט. 20. העיקרון הבסיסי הוא, כי האכיפה היא הסעד הראשוני והעיקרי הניתן במשפטנו במקרים של הפרת חוזה (ראו, למשל: ע"א 91/75, 135 פרץ נ' ביטון וערעור שכנגד [20], בעמ' 373; ע"א 48/81 ר' פומרנץ ואח' נ' ק.ד.ש בנין והשקעות בע"מ ואח' [21], בעמ' 817; ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה. [22], בעמ' 256). בעניין זה זכה סייג הפיקוח לביקורת (ראו ג' שלו דיני חוזים [27], בעמ' 528), ובפסיקה נאמר לא אחת, כי אין להפריז בקשיים הקשורים בפיקוח הנדרש על ביצוע בעין של חוזה, שעליו מצווה בית-המשפט (ע"א 821/77 אופק ואח' נ' טוריקאן [23], בעמ' 99; ע"א 611/80 צדקה ואח' נ' הכהן [24]). מכל מקום, השיקולים שבהם יתחשב בית-המשפט בבוחנו את השאלה אם יש מקום להפעיל את הסייג הקבוע בסעיף 3(3), הם מידת מורכבותו של החוזה, משך הזמן הצפוי לביצועו ומידת שיתוף הפעולה הנדרש בין הצדדים (דברי השופט בך בע"א 108/84, 119 סתם נ' אברהם מרקוביץ - חברה לבנין ולהשקעות בע"מ; אברהם מרקוביץ - חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' סתם [25], בעמ' 766). בנסיבות המקרה שלפנינו, איני סבור כי יש מקום לשלול מתמגר את סעד האכיפה. אמנם מדובר בעיסקת קומבינציה שמשך הזמן הצפוי לביצועה אינו קצר, אולם החוזה אינו מורכב במיוחד ולאור הפירוט שנקטו הצדדים בזיכרונות-הדברים שאליהם צירפו את המפרט הטכני המיוחד, אין לומר כי קיים חשש שהיעדר שיתוף פעולה ורצון טוב יובילו לצורך בפיקוח בלתי סביר של בית-המשפט. אין גם כל סיבה עניינית לאי-שיתוף פעולה מצד המשיבות עם תמגר לצורך מימוש ההסכמים. כמבואר לעיל, טענות המשיבות לא הצדיקו את מסקנתן שאין הן חייבות במילוי ההסכמים. משהגענו למסקנה זו, אין להתיר להן עתה ליצור אווירה של אי-אמון או אי-שיתוף פעולה שבאמצעותם יותר להן שלא לקיים את התחייבויותיהן על-פי ההסכמים. 21. אשר-על-כן, מתקבל בזה הערעור. פסק-דינו של בית-משפט קמא, על החיוב בהוצאות שבו, מבוטל בזה. מוחלט בזה על אכיפתם של ההסכמים הראשון והשני אשר נחתמו בין המשיבה 1 למערערת ביום 11.6.1995, ובין המשיבה 2 למערערת ביום 15.6.1995. על-מנת למנוע כל אי-הבנות, תודיע המשיבה השנייה למערערת, בכתב, תוך שלושים ימים, על אילו חלקות היא מעוניינת שתיבנינה יחידות הדירות שלהן היא זכאית על-פי ההסכם השני. תודיע על כך המשיבה השנייה תוך התקופה האמורה - יחייב הדבר את הצדדים. לא תודיע על כך תוך התקופה כאמור, תהיה הבררה לתמגר ליתן לה את הדירות כפי שתמגר תבחר. כל אחת מהמשיבות תישא בהוצאות המערערת בשתי הערכאות בסך 20,000 ש"ח. השופטת ט' שטרסברג-כהן אני מסכימה. השופט ח' אריאל אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אור. חוזהבניהזכרון דבריםעסקת קומבינציה